Richtlijnen voor sloop/herbouw orde 2 panden

Inleiding

Op 29 januari 1999 is de Amsterdamse binnenstad aangewezen als beschermd stadsgezicht in

de zin van de Monumentenwet 1988. Na de aanwijzing heeft de gemeenteraad de beleidsnota

waarderingskaart beschermd stadsgezicht en een kaart vastgesteld, waarop de panden

gewaardeerd zijn naar hun architectonische en/of cultuurhistorische waarde: respectievelijk

orde 1, orde 2, orde 3.

Orde 1 panden zijn de rijksmonumenten en de gemeentelijke monumenten; deze panden zijn

juridisch beschermd.

Tot orde 3 behoren de bouwwerken van voor 1940 van wisselende architectonische kwaliteit,

die wat schaal en detaillering betreft passen in de gevelwand, maar geen architectonische

meerwaarde hebben.

De bouwwerken die tot orde 2 worden gerekend zijn bouwwerken van voor 1940 die vanwege

hun hoge architectonische kwaliteit, hun plaats in de stedenbouwkundige structuur en/of als

toonaangevend element in de gevelwand een belangrijke bijdrage leveren aan het stadsbeeld.

Het uitgangspunt bij deze bouwwerken is behoud ten behoeve van het stadsbeeld. In stadsdeel

Amsterdam-Centrum staan 24.000 panden, daarvan zijn ruim 8.000 monument en ca. 8.000

orde 2 of orde 3 pand.

Doel van deze notitie van het Dagelijks Bestuur is om afspraken gemaakt in de praktijk voor

orde 2 panden, die in bouwkundig zeer slechte staat verkeren, op schrift te zetten en in een

stappenplan samen te vatten, waarna deze afspraken vastgesteld worden. Overigens gaat het

om een zeer beperkte groep orde 2 panden. In totaal verkeren ongeveer twintig orde 2 panden

in een uitzonderlijk slechte bouwkundige staat, waarbij behoud en herstel problematisch is.

Met dit aantal kunnen we echter niet meer van een incident spreken.

Het Dagelijks Bestuur vindt het belangrijk om -vanuit het oogpunt van rechtszekerheid/

rechtsgelijkheid naar de burger toe en vanuit de wens om tot een zorgvuldige en tegelijkertijd

efficiënte werkwijze te komen- deze afspraken bestuurlijk vast te stellen.

Concreet gaat het om de volgende vraag: hoe gaan we om met orde 2 panden die in een

uitzonderlijk slechte bouwkundige staat verkeren?

De opbouw van deze notitie is als volgt. Eerst wordt kort ingegaan op de bescherming van de

orde 2 panden en de rol die de Commissie voor Welstand en Monumenten daarin heeft.

Vervolgens wordt ingegaan op de problematiek van orde 2 panden die in slechte

bouwkundige staat verkeren, gevolgd door een voorstel.

Bescherming orde 2 panden

Het uitgangspunt bij orde 2 panden is behoud/restauratie teneinde het beschermde

stadsgezicht te respecteren.

Orde 2 panden worden op verschillende manieren beschermd.

1. Allereerst is er bescherming op grond van de Woningwet: alle bouwwerken in een

beschermd stadsgezicht zijn bouwvergunningplichtig. Voor alle bouwwerkzaamheden

aan (orde 2) panden is dus een bouwvergunning vereist;

2. door het vaststellen van beschermende bestemmingsplannen.

Vanwege het belang van het stadsbeeld gaat het vooral om vanaf de openbare weg zichtbare

delen van het gebouw zoals de straatgevels en de dakvorm. Een uitzondering wordt volgens

de beschrijvingen in hoofdlijnen van de verschillende bestemmingsplannen gemaakt wanneer

het bouwwerk of een deel daarvan in zeer slechte bouwvallige staat verkeert of wanneer het

om een aanbouw van na 1940 gaat.

Tenslotte volgt de Commissie voor Welstand en Monumenten (CWM) bij haar toetsing van

bouwplannen aan redelijke eisen van welstand het vastgestelde beleid van de

waarderingskaart. De CWM houdt streng vast aan het uitgangspunt van behoud en herstel van

orde 2 panden en neemt daarbij niet het bouwtechnische aspect op in haar beschouwing.

Volgens eerdergenoemd beleid kan de slechte bouwtechnische staat van een pand geen reden

zijn om af te wijken van het uitgangspunt ‘behoud'.

1. Orde 2 panden in een uitzonderlijk slechte bouwkundige staat

Wanneer orde 2 panden in bezit van een particuliere eigenaar in zo'n slechte bouwkundige

staat verkeren dat de kap en de straatgevels in de oorspronkelijke staat niet meer te handhaven

zijn, dan is het mogelijk om onder nadere voorwaarden tot herbouw over te gaan.

Belangrijkste voorwaarde is dat deze herbouw het stadsbeeld niet aantast. Het desbetreffende

handhavingsrayon stelt vast of het pand daadwerkelijk in zo'n slechte staat verkeert, dat

behoud van het pand of van de straatgevels en kap in alle redelijkheid niet kan worden

verlangd. Het nieuwe gedeelte achter de te herbouwen gevel wordt daarbij beoordeeld als

vernieuwbouw, waarbij er gelijkstelling is aan nieuwbouweisen, behoudens een aantal nader

te bepalen vrijstellingen ten aanzien van eisen die vanwege het aangezicht van de te

herbouwen voorgevel onmogelijk te realiseren zijn.

Bij zulke aanvragen wordt de Commissie voor Welstand en Monumenten gevraagd of de te

herbouwen gevel voldoet aan redelijke eisen van welstand.

Vervolgens kan de sloopvergunning verleend worden, nadat de aanvrager een verklaring tot

herbouw heeft ondertekend en een bankgarantie overlegd heeft (uitgewerkt onder 1 en 2):

1. de aanvrager dient een verklaring te ondertekenen waarin is opgenomen dat de vanaf

de straat zichtbare gevels en de dakvorm (het uiterlijk van het gebouw) nauwkeurig

naar origineel voorbeeld zullen worden teruggebouwd, waarbij oorspronkelijke

gevelelementen zoveel mogelijk dienen te worden gehandhaafd en/of hersteld. Het

gebruik van niet-authentieke materialen is toegestaan, mits deze visueel volledig

overeenkomen met de oorspronkelijke vorm, kleur en detaillering.

2. de aanvrager dient ter meerdere zekerheid een bankgarantie te overleggen ter hoogte

van dertig procent van totale bouwsom. De hoogte van deze bankgarantie zal

voldoende prikkel genereren om de herbouw conform de vergunning en het beding te

realiseren.

Dit leidt tot het volgende stappenplan.

Stappenplan bij (sloop/)herbouw van een orde 2 pand in een uitzonderlijk slechte bouwkundige staat

1. De eigenaar of aanvrager dient een (principe)aanvraag bouwvergunning in tot

(sloop/)herbouw van een orde 2 pand.

2. Het desbetreffende handhavingsrayon stelt vast aan de hand van een goed onderbouwde

schriftelijke rapportage -waarin een bouwkundige opname per bouwdeel van het pand is

opgenomen- dat de gevels en kap gezien de slechte bouwkundige staat niet kunnen worden

behouden (Bij deze opname kan ook een constructeur in dienst van de eigenaar/opdrachtgever

aanwezig zijn).

3. Het betrokken rayon van Regie en Beleid of de afdeling projecten vraagt een quick scan

aan bij bureau Monumenten & Archeologie (bMA) om na te gaan of het interieur van het

pand monumentwaardige onderdelen bevat (zie bijlage 1 Procedure quick scan, vastgesteld

door het Dagelijks Bestuur in december 2003). Het pand zou -indien het een

monumentwaardige interieur bevat en bedreigd wordt- vervolgens met spoed op de

gemeentelijke monumentenlijst geplaatst moeten worden. In aanvulling hierop zal de

wethouder Monumenten in deze specifieke gevallen overleg plegen met de wethouder

Bouwen en Wonen over de al dan niet plaatsing op de gemeentelijke monumentenlijst,

waarbij het behoud van de aanwezige interieurwaarden en de mate van bouwvalligheid

worden afgewogen. Mocht tot sloop van het pand worden besloten, dan dient de aanvrager de

eventueel aanwezige monumentale interieuronderdelen (zoals schouwen, trappartijen) zoveel

mogelijk te behouden, te demonteren en te herplaatsen. De aanvrager is in dat laatste geval

voorts verplicht om mee te werken aan de documentatie van het pand.

4. Het Bouwberaad beoordeelt aan de hand van alle beschikbare gegevens de aanvraag tot

(sloop)herbouw. Deze specifieke aanvragen worden beoordeeld als "vernieuwbouw" (o.a. van

belang voor de eventueel noodzakelijke vrijstelling voor de verdiepingshoogte).

5. De aanvrager dient vooruitlopend op de te verlenen sloop- en herbouwvergunning een

verklaring te ondertekenen, waarin is opgenomen dat bij herbouw de straatgevels en de

dakvorm naar het origineel zullen worden teruggebouwd, waarbij oorspronkelijke

gevelelementen zoveel mogelijk dienen te worden gehandhaafd en/of hersteld. Het gebruik

van niet-authentieke materialen is toegestaan, mits deze visueel volledig overeenkomen met

de oorspronkelijke vorm, kleur en detaillering. Tevens dient de aanvrager een bankgarantie ter

hoogte van dertig procent van de totale bouwsom te overleggen. Pas daarna wordt de sloop/

bouwvergunning verleend.

6. Indien de aanvrager de bij 5 genoemde verklaring niet ondertekent en/of geen bankgarantie

overlegt, dan zal het Dagelijks Bestuur geen gebruik maken van zijn bevoegdheid om af te

wijken van het vigerende welstandsbeleid.