Locale Woonvisie Drechterland

Inhoudsopgave

Inleiding                                                                                    

Hoofdstuk 1 Kwaliteiten                                                             

Hoofdstuk 2 Mensen                                                                   

Hoofdstuk 3 Woningen                                                               

Hoofdstuk 4 Woonmilieus                                                          

Hoofdstuk 5 Woonbeleid                                                           

Hoofdstuk 6 Bouwscenario 2005-2015 - 2020                          

Bijlagen                                                                                      

Inleiding

Voor uligt de lokale Woonvisie Drechterland. Deze notitie is opgesteld met het oog op de noodzaak te komen tot een regionale Woonvisie, waarvan de lokale Woonvisies deel uit maken. Het betreft een samenvoeging van de twee lokale Woonvisies van Drechterland-oud en Venhuizen die in het kader van de harmonisatie van de volkshuisvesting moet worden opgesteld.

De bedoeling was de Woonvisie af te stemmen op het in de “Toekomstvisie” opgenomen ontwikkelingsrichting van de gemeente. Deze zal echter niet voor 1 januari 2008 gereed zijn. Op grond van de wet Arhi vervallen gemeentelijke beleidsregels 2 jaar na de datum van herindeling. Wij stellen thans voor de lokale Woonvisies van Drechterland en Venhuizen samen te voegen tot een lokale Woonvisie van Drechterland. Na de vastelling van de Toekomstvisie wordt beoordeeld of bijstellingen van deze visie noodzakelijk zijn.

Wij geven in deze notitie ons beleid op hoofdlijnen weer over het wonen in Drechterland en daaraan gekoppeld de woningbouwopgaven voor de komende 10 jaar met een doorkijk naar het jaar 2020.

De uitwerking van het beleid op hoofdlijnen is gebaseerd reeds bekend beleid, zoals de Nota Kernbeleid Volkshuisvesting, de Seniorenmonitor, de Structuurschets Drechterland en de Structuurvisie Venhuizen.

Deze notitie zal daarnaast een bouwsteen kunnen vormen voor de uitwerking van nieuw beleid in bijvoorbeeld de nieuwe Toekomstvisie van de nieuwe gemeente Drechterland.

De geharmoniseerde lokale Woonvisie is integraal onderdeel van de regionale Woonvisie West-Friesland.

Hoofdstuk 1 Kwaliteiten

- SCHETS GEMEENTE DRECHTERLAND

Het agrarische karakter en zijn geografische ligging tussen de meer verstedelijkte gebieden van Hoorn en Enkhuizen en het Markermeer bepaalt de identiteit van Drechterland.

De kernen Hoogkarspel, Westwoud, Oosterblokker, Schellinkhout, Wijdenes, Oosterleek, Hem en Venhuizen liggen als oorspronkelijke lintdorpen in het polderlandschap.

Hoogkarspel is de grootste kern en Venhuizen is de tweede kern van Drechterland. De dorpen Hem, Schellinkhout, Wijdenes en Oosterleek, Oosterblokker en Westwoud zijn typische lintdorpen met een nog grotendeels authentiek Westfries karakter.

De aanwezigheid van het Markermeer geeft met name aan de dorpen Schellinkhout, Wijdenes en Oosterleek een specifiek karakter.

Hoogkarspel en Venhuizen hebben een tamelijk compleet winkel- en voorzieningenapparaat. De andere kernen kennen weinig voorzieningen. De inwoners van deze dorpen zijn vooral aangewezen op Hoogkarspel en Venhuizen. De ligging op korte afstand van Hoorn en Stede Broec waar veel voorzieningen zijn, draagt bij aan het goede leef- en woonklimaat.

Binnen het beleid zoals vastgelegd in de Welzijnsnota wordt getracht de woonkwaliteit in Drechterland te vergroten door voorzieningen te realiseren en te behouden die de leefbaarheid vergroten. Voorbeelden zijn de brede school in Wijdenes, het multifunctionele dorpshuis ’t Centrum in Venhuizen, Seniores Priores in Westwoud en het Zorgcentrum de Wieken(huiskamerproject met huisarts en fysiotherapeut) in Wijdenes.

De gemeente kent extensieve recreatieve voorzieningen, zoals fiets- en wandelpaden en een golfterrein, waarbij de openheid van het landschap en met name de Zuiderdijk en het Markermeer een grote aantrekkingskracht hebben.

De gemeente kent een goede ontsluiting qua infrastructuur, vanwege de aanwezigheid van twee provinciale wegen: de N302 en de N506 en is voorzien van een station op de spoorlijn Enkhuizen – Hoorn. Het openbaar vervoersnet per bus is matig en wordt aangevuld met de Buurtbus.  

De ruimtelijke inrichting is vooral in de kern Hoogkarspel sinds de ruilverkaveling in een stroom­versnelling gekomen. Nieuwbouwwijken zowel aan de noord- als zuidzijde van de lintstructuren be­palen in niet geringe mate het beeld van de gemeente. De oudere wijken zijn volgens de toen heer­sende stedenbouwkundige inzichten opgezet en ingericht. Aan een totale integrale opwaardering wordt gewerkt. Die voor Hoogkarspel is inmiddels afgerond en voor Venhuizen is inmiddels een start gemaakt.

De toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van oud-Drechterland is samen met de ontwikkeling van de gemeenten Hoorn, Enkhuizen en Stede Broec (de zgn. HES-zone) vastgelegd in een Intergemeen­telijke Structuurschets welke zijn doorvertaling heeft gehad in het Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland-Noord. Voor Venhuizen geldt een structuurvisie.

Voor de nieuwe gemeente wordt een Toekomstvisie ontwikkeld. Deze globale visie over de maatschappelijke en ruimtelijke toekomst van Drechterland zal naar verwachting in 2008 gepresenteerd kunnen worden.

In het visiedocument voor de fusie tussen Venhuizen en Drechterland is als

missie opgenomen: Het zijn van een landelijke groene woongemeente met een relatief goed voorzieningenniveau, evenals de groene bufferfunctie tussen de stedelijke gebieden Hoorn en Enkhuizen / Stede Broec.

Hoofdstuk 2 Mensen

Drechterland heeft een iets groter aandeel jongeren (tot en met 24 jaar) dan het landelijke gemiddelde, 31% tegen 30,5%. Ruim 12% van de bevolking in Drechterland is momenteel 65 of ouder. De vergrijzing in Drechterland verloopt wat sneller dan de regionale ontwikkeling, en ligt boven de landelijke ontwikkeling. Dit verschuift de komende 10 jaar naar 16% en de daarop volgende 5 jaar naar 19%.

De woonwensen binnen de gehele groep senioren verschilt. Algemene wensen zijn dat men graag een gelijkvloerse woning wil, en dicht bij winkelvoorzieningen wil wonen. De grote huishoudens en vooral de huishoudens van drie personen of meer, beslaan een relatief groot deel van de Drechterlandse bevolking.

Een kwart van de huishoudens geeft aan binnen 5 jaar te willen verhuizen, waarvan een aanzienlijk deel binnen Drechterland wil blijven wonen. De voorkeur van de verhuisgeneigden gaat vooral uit naar ééngezinswoningen, en dan vooral de vrijstaande ééngezinswoningen. Er bestaat een duidelijke voorkeur voor de koopsector. De vraag qua prijs ligt voornamelijk in het middensegment in de huursector, in de koopsector gaat het om het goedkope, het midden en het dure segment. De woningen die de huishoudens als zij verhuizen achterlaten zijn voornamelijk vrijstaande eengezinswoningen. Dit zullen over het algemeen woningen van een hoger prijsniveau zijn. Slechts 18% van de vrijkomende woningen is geschikt voor senioren. Er komen ongeveer evenveel huur- als koopwoningen vrij.

De senioren die willen verhuizen willen naar een seniorenwoning of een seniorenappartement. Gezien de vergrijzing zal ruim een kwart van de woningvoorraad (29%) geschikt moeten zijn voor 65 plussers.

In 2007 wordt een nieuw woningbehoefteonderzoek gehouden. Daarin zal een actueel beeld van de woningbehoefte weergegeven worden.

Hoofdstuk 3 Woningen

3.1. Woningvoorraad

De woningvoorraad van Drechterland vertoont alle kenmerken van een landelijke gemeente: een grote koopsector, veel laagbouw en veel grote woningen. Een ander kenmerk van de Drechterlandse woningvoorraad is dat deze woningvoorraad relatief jong is, dat er veel vrijstaande woningen zijn, en dat door een hoog percentage vrijstaande woningen de woningprijzen in de koopsector vrij hoog liggen. Daarnaast is de verhouding huur- en koopwoningen berekend op  21 : 78 (zie tabel op blz. 26).

Door deze kenmerken is de woningvoorraad in Drechterland wel eenzijdig te noemen. Dit behoeft in principe geen probleem te vormen, omdat het nu eenmaal bij een landelijk karakter hoort en aansluit bij de bestaande woningbehoefte.

De voorraad goedkope woningen, zowel in de huur als in de koopsector is relatief klein. In de koopsector valt een groot deel van de voorraad in het dure segment. Dit valt te verklaren door het relatief grote aandeel vrijstaande koopwoningen in Drechterland (35% in Drechterland-oud en 40% in Venhuizen, bron: Woningbehoeftenonderzoek Drechterland, 2003). De woningvoorraad in Drechterland-oud is relatief jong. Slechts een kwart van de woningvoorraad dateert van voor 1960. In Venhuizen ligt dit percentage op 33. Betreffende de grootte van de woning kan gesteld worden dat een aanzienlijk deel van de woningvoorraad grote woningen betreft.

3.2. Wijze van ontwikkeling van de grotere woningbouwlocaties

De woningbouw voor de grotere woonlocaties heeft vanaf de jaren zestig plaatsgevonden in situaties waarbij de gemeente de locatie of geheel of gedeeltelijk in eigendom heeft verworven in nauwe samenwerking met projectontwikkelaars. Daarbij is de sturing van de gewenste woningbouw duidelijk aanwezig. Door middel van exploitatieovereenkomsten en de planologische instrumenten wordt de gemeentelijke sturing verwezenlijkt.

Hoofdstuk 4 Woonmilieus

4.1 De linten

Een duidelijk stedenbouwkundig kenmerk van Drechterland is de lintbebouwing. Alle kernen hebben een duidelijk herkenbare lintbebouwing. De meeste kernen, met uitzondering van Oosterleek, hebben haaks op de linten woonwijken gerealiseerd.

Deze linten vormen een heel bijzonder aanbod. Uitgesproken dorpswonen in een buitengewoon waardevolle open en groene omgeving afgewisseld met woningen en (agrarische) bedrijven. De lintbebouwing is veelzijdig in haar stedenbouwkundige verschijning. Naast historische panden zoals kleine arbeiderswoningen, tuindersstolpen prijken er ook statige stolpboerderijen. De lintbebouwingen kennen stukken met meer en minder openheid.

De bedrijvigheid binnen de lintbebouwing is sterk afgenomen. Er zijn nog enkele agrarische bedrijven te vinden, enkele middenstanders en ambachtelijke bedrijven. Veel bedrijven zijn noodgedwongen gestopt of hebben zich vanwege betere groeimogelijkheden gevestigd op het bedrijventerrein of in de polder.

4.2  De kernen     

- Hoogkarspel

Hoogkarspel is de hoofdkern van Drechterland met ruim opgezette woonwijken waarvan de nieuwbouw gerealiseerd is vanaf de jaren 60 en tot op heden wordt voortgezet. Daarbij is het dorp in kwadrantvorm opgebouwd vanuit het oude centrum. Een mix van alle woningtypen met verschillende openbare voorzieningen zoals scholen, een sporthal, een dorpshuis, verzorgingstehuis, een bibliotheek etc.

De uitbreidingswijk Reigersborg is de meest recente woningbouwlocatie. Voor de eerste levensbehoeften kan men in het winkelcentrum Reigerspassage terecht.

- Hem-Venhuizen

Hem-Venhuizen zijn lintdorpen met enkele klein opgezette woonwijken zoals de Hertog Wilemweg, Noorder-Sluisstraat, Marktweg, Zeger-Davidzonweg en Pastoor Suidgeeststraat. De woonwijken ’t Wierker en Padland vormen gezamenlijk een voor Venhuizen grote woonwijk. Recente nieuwbouw wordt uitgevoerd in het plan Kadijk.

Deze gezamenlijke kern kent relatief vrij veel voorzieningen zoals basisscholen, een sporthal, dorpshuizen, accommodaties van sportverenigingen en een dorpshuis, verzorgingstehuis, een bibliotheek etc. Voor de eerste levensbehoeften kan men terecht in de kleine winkelconcentratie aan het Twijver en enkele winkels in de lintbebouwing. Voor het verenigingsleven zijn daarnaast nog enkele horecagelegenheden aanwezig.

– Wijdenes en Oosterleek

Deze dorpskernen bieden een landelijke woonomgeving. Er vindt in Wijdenes beperkte woningbouw plaats aan ’t Wuiver en de Molenweg.  Oosterleek kent geen woningbouwlocatie. In Wijdenes is nog een levensmiddelenzaak aanwezig. Door de aanwezigheid van een brede school, basisschool, dorpshuis de Wiekslag, Oosterleker kerk met culturele activiteiten kunnen nog enkele voorzieningen worden geboden die de levensvatbaarheid van Wijdenes en Oosterleek vergroten. Daarnaast zijn nog drie horecagelegenheden aanwezig die in verschillende mate door het verenigingsleven worden benut.  De inwoners van Wijdenes en Oosterleek zijn voor de overige winkelvoorzieningen aangewezen op de kern Hem-Venhuizen of naburige gemeenten.

De aantrekkingskracht van Oosterleek-Wijdenes is met name gelegen in het landelijk wonen in een vrij hechte woongemeenschap.

- Schellinkhout

Schellinkhout heeft qua lintbebouwing een eigen bochtige structuur. Met name het noordelijk gedeelte is daarbij nog relatief open. Winkelvoorzieningen zijn niet meer aanwezig. De bewoners zijn aangewezen op de nabuurgemeenten. Wel zijn een basisschool, dorpshuis, sportvereniging, bibliotheek en kerk met culturele activiteiten aanwezig.

De ligging van Schellinkhout bij het Markermeer geeft het dorp een eigen karakter. Buitendijks is een recreatieterrein aanwezig wat de aantrekkingskracht van dit gebied vergroot.

- Oosterblokker en Westwoud

Deze dorpskernen bieden een landelijke woonomgeving. Er vindt een op de lokale behoefte afgestemde woningbouwproductie plaats. Voor Westwoud is dat De Witte Dam en in Oosterblokker vindt dat tussen de Eland en de Essinglaan plaats in het plan Pancratius.

In Oosterblokker is een basisschool, een cultureel centrum, een sporthal en een snackbar aanwezig. In Westwoud zijn twee basisscholen, een dorpshuis met dorpswinkel en een sportcomplex met gymzaal.

-Het buitengebied

Het buitengebied van Drechterland kent een groot areaal agrarische gronden. Deze gronden zijn in gebruik voor alle soorten van agrarische productie, dus van bollenteelt tot kleinschalige fruitboomkwekerijen.

Rond Venhuizen kan het buitengebied ruwweg verdeeld worden in de wegen die van oudsher aanwezig waren zoals De Hout, Blokdijk, de Wijmers, Hemweg, Torenweg en de Zuiderdijk. Langs deze wegen is er al lange tijd sprake van een mengeling van agrarische bebouwing en burgerbebouwing. Deze gebieden zijn open van aard met wisselend agrarisch gebruik. Met name de Zuiderdijk als grens tussen land en Markermeer met aanwezige landschappelijke en natuurwaarden heeft een uniek karakter.

Het overige gebied is bij realisering van de ruilverkavelingen van De Drieban en Westwoud omgevormd van een vaarpolder naar een rijpolder. Gericht op een goede benutting van de agrarische gronden is er sprake van een rechte wegstructuur waaraan veel agrarische bedrijven zich hebben gevestigd. Ook bij de benutting van de vestigingsmogelijkheid is er nog steeds sprake van een open landschap. Helaas verdwijnen er steeds meer agrarische bedrijven waardoor ook in het agrarische productiegebied burgerbewoning toeneemt. Het gebied heeft qua grondgebruik nog steeds het aanzien van een zuiver agrarisch gebied, maar het feitelijk gebruik van de agrarische bedrijfsgebouwen neemt sterk af. Hierdoor is het gebruik van agrarische bedrijfspercelen ook omgezet in burgergebruik.

Het buitengebied vormt samen met de kernen een aantrekkelijk gebied om te wandelen of te fietsen, waarbij de Zuiderdijk een grote aantrekkingskracht heeft. Het golfterrein Westwoud in neemt een speciale plaats in Drechterland in vanwege de ligging en het ontstaan. Dit terrein was vroeger een regionale stortplaats, maar is bij het sluiten daarvan omgevormd in een opvallend, recreatief hoogwaardig terrein.

Extensieve recreatie moet door de aanleg en verbetering van wandelroutes en fiets- en kanoroutes nog aantrekkelijker worden gemaakt. Daarvoor is een regionaal Landschapsplan opgesteld, met een nadere uitwerking  voor het HESgebied. In dit plan zijn scheggen voorzien die een recreatieve noord-zuid-verbinding moeten vormen met de natuurgebieden van de Kromme Leek en het Markermeer.

Hoofdstuk 5 Woonbeleid

Uit de analyse van de voorafgaande hoofdstukken en het bestaande beleid kunnen de volgende algemene conclusies worden getrokken.

Voor de gemeente Drechterland is het landelijke karakter kenmerkend met de ontwikkeling van Hoogkarspel tot de meer verstedelijkte kern.

Voor de leefbaarheid is ook een gemêleerde bevolkingsopbouw van belang. Zij zorgt niet alleen voor levendigheid, maar ook voor het draagvlak van verschillende voorzieningen. Het bieden van keuzemogelijkheden aan de woonconsumenten, en daarmee het voorzien in een gedifferentieerde woningvoorraad en -aanbod is van belang, om een gemêleerde bevolkingsopbouw te bewerkstelligen. Het aanbod wordt mede bepaald door woningen die vrijkomen door doorstroming.

Voor het behouden van een vitaal Drechterland als aantrekkelijke woongemeente moet gewerkt worden aan de kwaliteit en variëteit van de woningmarkt. Hierbij is een actieve rol van de gemeente van groot belang. De gemeente moet initiatieven ontplooien bij een open woningmarkt met kansen voor iedereen met speciale aandacht voor de senioren en jongerenhuisvesting.

Onder andere wordt dit verkregen met het vaststellen van een woningbouwprogramma dat tegemoet komt aan de wensen van de inwoners.

Hoewel op dit moment veel aandacht bestaat voor de huisvesting van (buitenlandse) tijdelijke werknemers is deze problematiek in deze nota geen onderwerp, omdat hierover een aparte nota zal verschijnen.

Hoofdstuk 6 Bouwscenario 2005-2015-2020

6.1  Aantallen

Op basis van het Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord ( 2004) wordt de regio voor de periode 2005-2015 een minimale taakstelling toegekend van 11.900 woningen, zijnde de woningen die nodig zijn om te voorzien in de eigen regionale woningbehoefte.

Uit analyse van woningmarkt blijkt dat in deze gemeente de komende vijf jaar 450 – 650 woningen door wisseling van eigenaar/huurder vrijkomen. Daarbij is, vooral de laatste jaren, sprake van een klein binnenlands vestigingsoverschot, oftewel de vrijgekomen woningen worden bezet door nieuwe eigenaren/huurders van buiten de gemeente. Als gekeken wordt naar de vraag blijkt dat er vanuit de gemeente een vraag is van 100 nieuw te bouwen woningen per jaar (Bron: woningbehoeftenonderzoek SWB 2004).

Drechterland ziet zelf de mogelijkheid vanuit ruimtelijk perspectief de komende tien jaar ca. 1070 woningen te bouwen, oftewel ca. 100 woningen per jaar. Dat betekent een totaal aanbod van tussen de 1400 en 1650 woningen (inclusief vrijkomende woningen). Gelet op deze ontwikkelingen en de resultaten van onderzoek is de vraag uit de regio in het meest ongunstige geval even hoog als het aanbod.

Er is voldoende ruimte binnen het stedelijk gebied (de vroegere rode contouren) om de lokale vraag op te vangen als het gaat om aantallen woningen, en om in geringe mate vraag van buiten de gemeente op te vangen. Het bepalen van de vraag uit de regio is overigens erg lastig, deze zal afhankelijk zijn van ontwikkelingen op de regionale woningmarkt, en van de ontwikkeling van andere kernen.

De woningen in Drechterland hebben een prijsindeling zoals weergegeven in tabel 1.

6.2  Doelgroepen

 - Senioren

De voorraad seniorenwoningen loopt in termen van toegankelijkheid achter bij de woonvraag van senioren. Daar komt bij dat het aantal senioren nog verder sterk zal groeien. De nieuwbouwplannen en bestemmingsplannen zullen in het bijzonder betekenis moeten krijgen voor deze doelgroep. Hierbij wordt binnen de bereikbare gebieden rond en in het centrum van Hoogkarspel en Venhuizen het concept ‘woonzorgzone’ aangehouden.

Het gaat dan zowel om het inpassen van een nieuwe, wijkgerichte zorgvoorziening ter vervanging van de verouderde sociale woningbouw, als om de bouw en verbetering van huur- en koopwoningen voor senioren. De bedoeling is dat door nieuwbouw en verbetering binnen de bestaande bebouwing woningen geschikt worden gemaakt voor senioren. Er zal daarbij rekening worden gehouden met de sterk verschillende woonwensen van senioren. Een percentage van de woningen voor senioren zal gestapeld zijn, zowel in de huursector (sociaal én duur) als in de koop (verschillende prijsklassen). Deze prijsklasse zijn opgenomen in tabel 1. Over de concrete aantallen zal met de eigenaren van de sociale woningbouw i.e. de woningcorporaties afspraken gemaakt worden.

Concreet vertaald betekend dat op basis van de Welzijnsnota gesteld kan worden dat bij een gematigde extramuralisatie deze behoefte bestaat uit: 103 woningen wozoco (woonzorgcomplex) en 136 zelfstandige woningen en bij een vergaande extramuralisatie 118 woningen wozoco en 141 zelfstandige woningen. Ook in Venhuizen zal nog een aantal woningen voor senioren gepland moeten worden.

Een deel van  deze woningen zijn in de periode 2005-2008 reeds gerealiseerd, waaronder 24 appartementen bij de nieuwe bibliotheek in Hoogkarspel en de 29 appartementen van de Bosmanstichting in Venhuizen.

-Jongeren en starters

De huidige woningmarkt geeft onvoldoende ruimte aan jongeren en starters. Daar zal op drie punten iets aan moeten worden gedaan.

Een deel van de bestaande sociale huurvoorraad (in het bijzonder de kleinere flatwoningen zonder lift) zou beschikbaar moeten komen voor jongeren en starters. Aandachtspunt is dat in de nieuwbouwplannen voldoende rekening gehouden wordt met deze doelgroep.

Starters zijn gebaat bij doorstroming. Vooral de nieuwbouw in de uitleglocatie zal de gemeente daar ruimte voor moeten bieden. Indirect door het geven van doorstroomkansen, waardoor woningen vrijkomen voor starters, direct door een deel van het programma te positioneren in de goedkope (beschermde) koopsector. Ook met de corporatie kan over dit laatste overleg gevoerd. Met name de betaalbaarheid van de woningen is een knelpunt van beleid. Met bijvoorbeeld het koopzeker-project van de woningstichting en het grondbeleid door middel van het opnemen van kettingbedingen in de koopovereenkomsten worden pogingen gedaan woningen betaalbaar te houden. Ook wordt de mogelijkheid geboden een starterlening aan te gaan.

-Aandachtsgroep

Voor speciale woonvormen en voorzieningen voor aandachtsgroepen wordt specifiek aandacht besteed in het gemeentelijke woonprogramma van Drechterland. Vanuit onderzoek is gebleken dat Drechterland voldoende huisvesting biedt aan deze aandachtsgroep, maar de kwaliteit van de woningvoorraad dient op peil gehouden te worden.

6.3  Differentiatie

- Sociale Huurwoningen Vrijwelalle huurwoningen zijn in bezit van woningstichtingen het Grootslag en De Woonschakel. Naast het onderhouden van het bestaande huurwoningenbestand hanteert De Woonschakel ook het middel van verkoop van huurwoningen. Er zijn geen gemeentelijke huurwoningen. De huurwoningen voor speciale groepen, senioren en jongeren worden ook door het Grootslag aangeboden en onderhouden.

- Koop- en huurappartementen

Vooral in de centra van Hoogkarspel en Venhuizen is hier ruimte voor, gezien het karakter van het woonmilieu (direct grenzend aan het centrum) én de vraag van senioren om nabij de voorzieningen te wonen.

In Hoogkarspel is aan de Narcissenlaan een wooncomplex van 23 appartementen voor senioren gebouwd. Aan de Julianastraat is, in combinatie met de bouw van een nieuwe bibliotheek een appartementencomplex van 26 nieuwe (senioren) koopappartementen verrezen. Daarnaast is aan de Streekweg een appartementencomplex voor jongeren gebouwd en is aan de Noordervoert (Skitteljacht) door de Woningstichting het Grootslag in samenwerking met zorgorganisaties en de gemeente een complex van appartementen met zorgvoorzieningen in aanbouw. Deze appartementen moeten aan de toegankelijkheidseisen voor zorgvragers voldoen. Ten slotte zal op de voormalige Deenlocatie aan de Streekweg een woongebouw met koopappartementen gerealiseerd worden. In Venhuizen worden binnen de bestaande bebouwing aan de St. Lucasstraat 29 appartementen voor senioren gebouwd. Daarnaast worden aan de Westerkerkweg 65 14 appartementen en aan de Westerkerkweg 89 nog eens 16 appartementen gebouwd.

- Koop- en huurwoningen

In zowel de prijs als architectuur wordt gestreefd naar een breed palet van kwalitatief goede koopwoningen. Een aantal te bouwen koopwoningen zal gerealiseerd worden op vrije kavels, met ruimte voor eigen bouw. De overige koopwoningen zullen variëren van goedkoop (starters), middelduur tot duur.

6.4  Woonmilieus

- De linten

Voor de bebouwing in de linten is het woningbeleid in het jaar 2000 vastgesteld in de Nota Verruiming bouwmogelijkheden in de lint en in de Structuurvisie Venhuizen. Uitgangspunten zijn:

- Behoud van de leefbaarheid in termen van voorzieningen, huisvesting eigen bevolking, bereikbaarheid en werkgelegenheid;

- Behoud van kwaliteiten van de landelijke omgeving;

- Herkenbaar houden van de karakteristieke dorpsstructuur;

- Versterking van de woonfunctie.

In de lint komen bedrijfsgebouwen voor. Soms behoren zij bij een agrarisch bedrijf, soms zijn het ander type bedrijven. Veel bedrijven kunnen vanwege milieu en ruimtelijke ordening eisen niet meer uitbreiden. Als het bedrijf stopt, biedt de nota een mogelijkheid om de leegte in de lint op een goede ruimtelijke manier op te vullen.

Sommige (agrarische) bedrijven binnen en buiten de bebouwde kom en speciaal aan de linten hebben verschillende redenen om te stoppen met hun bedrijf.

Zowel de provincie als de gemeente heeft beleid om de vrijkomende plekken ten behoeve van de volkshuisvesting in te vullen. De provincie heeft in haar Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord een regeling voor het verlaten en opnieuw invullen van agrarische bedrijfsgebouwen (VAB) opgenomen. Een voorwaarde is dat de minimale oppervlakte van 1000 vierkante meter aan bedrijfsbebouwing dient te worden geamoveerd. Het provinciale beleid is daarbij richtinggevend voor het gemeentelijk beleid dat bij de toetsing van verzoeken bepalend is.

- Kleine kernen

In de kernen Oosterblokker en Westwoud worden maximaal 10 woningen per jaar gerealiseerd, uitgezonderd de inbreilocaties.

Dat betekent dat tot 2011 in Westwoud de Witte Dam 2 de laatste twee fasen zullen worden gebouwd en dat daarna naar nieuwe locaties zal worden omgezien die reeds in de Structuurschets Drechterland zijn opgenomen, tenzij in de Toekomstvisie voor een ander beleid wordt gekozen.

In Oosterblokker zijn meerdere locaties in beeld, te weten Pancratius en locaties die reeds voorkomen in de Structuurschets Drechterland.

De uitbreidinglocatie in de kern Schellinkhout wordt vooralsnog niet vergroot. In Wijdenes zal na uitbreiding van ’t Wuiver daar de grens zijn bereikt. Afhankelijk van de wijze van invulling is aan de Molenweg woningbouw niet uitgesloten. De situatie in Oosterleek is gelijk aan die van Schellinkhout, namelijk geen aanvullende woningbouw.

- Hem-Venhuizen

Hier wordt de woonwijk Kadijk gerealiseerd en zijn nog enkele inbreilocaties in beeld.

- Hoogkarspel

In de hoofdkern wordt, naast een aantal inbreilocaties in en rond het centrum, het ontwikkelingsgebied Reigersborg verder gebouwd met een gemiddeld aantal woningen van ruim 51 woningen per jaar. Daarmee kan in deze kern tot het einde van de periode 2005 – 2015 worden voorzien in de eigen woonbehoefte.

6.5  Conclusies en samenvatting

In de volgende tabel is uitgegaan van een minimumopgave van 100 woningen per jaar. Dit aantal dekt de eigen behoefte, maar houdt geen rekening met een regionale opvang, en een beperkte hoeveelheid woningen binnen inbreilocaties.

De eerste tabel geeft het aantal woningen weer dat gebouwd kan worden binnen de huidige reeds aanwezige bouwlocaties.

De tweede tabel geeft het aantal woningen aan dat gebouwd kan worden in de periode tussen 2005 en 2020. Daarvoor zullen nieuwe bouwlocaties aangewezen moeten worden.

De laatste tabel geeft de bouwlocaties weer. Daaruit blijkt dat voor nieuwe uitleglocaties in verhouding tot de aanwezige bouwlocaties weinig bouwgrond aangekocht behoeft te worden. Uitgaande van 25 woningen per hectare, zal een oppervlakte van ruim 11 hectare benodigd zijn na het jaar 2014.

De gewenste verdeling bij de woningdifferentiatie van 20% huur, 20% goedkopere koop, 25% middeldure en 35% dure koop is de doelstelling. De haalbaarheid is mede afhankelijk van de betreffende situatie waaronder de voorwaarden waarop de locatie kan worden verkregen. Moeten er bijvoorbeeld veel bedrijven worden uitgekocht of is er sprake van maagdelijke landbouwgrond etc. Het aanhouden van een bandbreedte van 5% per categorie lijkt daarbij een realistisch uitgangspunt.

                                                                 -  -  -