Regeling vervallen per 01-01-2010

Verordening op de Woonruimte-onttrekking en samenvoeging Oost/Watergraafsmeer 2005

Geldend van 07-12-2005 t/m 31-12-2009

Verordening op de Woonruimte-onttrekking en samenvoeging Oost/Watergraafsmeer 2005

Artikel 1 Begripsbepalingen

  • In deze Verordening wordt verstaan onder:

  • a. wet: de Huisvestingswet;

  • b. Huisvestingsverordening: de door de gemeenteraad van de gemeente Amsterdam vastgestelde Huisvestingsverordening houdende de regels omtrent de verdeling van woonruimte en de wijziging van de samenstelling van de woonruimtevoorraad;

  • c. de Toelichting: de "Toelichting Woonruimteonttrekking en samenvoeging stadsdeel Oost Watergraafsmeer 2005 ", die onderdeel is van deze Verordening en die de verklaring en verantwoording van de criteria bevat waaraan een aanvraag om vergunning tot woningonttrekking wordt getoetst;

  • d. wibo’s: zijn zelfstandige woningen gelegen in een cluster waar men, mits men (zonodig met hulp) zelfstandig kan blijven functioneren, zijn/haar hele leven kan blijven wonen, al dan niet met de daar aangeboden diensten en voorzieningen;

  • e. miva’s: minder valide woningen: Dit zijn woningen die geschikt zijn gemaakt voor mensen met een lichamelijke handicap. Het gaat bijvoorbeeld om het plaatsen van een traplift, slipvaste gangen, voldoende verlichting. En woningen die geschikt zijn voor mensen die zich alleen kunnen voortbewegen in een rolstoel.

  • f. woonwagen: het daaromtrent in artikel 1, eerste lid, onder f. van de wet bepaalde;

  • g. vergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 30 eerste lid van de wet;

  • h. aanvrager: de verhuurder/beheerder, de huurder of een eigenaar van de te onttrekken of samen te voegen woonruimte;

  • i. woningonttrekking: de onttrekking, de samenvoeging en de omzetting van woonruimte als bedoeld in artikel 30 eerste lid van de Huisvestingswet;

  • ii. samenvoeging: woningonttrekking met behoud van de woonbestemming door middel van het horizontaal of verticaal samenvoegen van:

    • •

      twee of drie woningen tot een grote woning

    • •

      drie woningen tot twee grote woningen

    • •

      twee of drie woningen tot een woon/werkwoning.

  • iii: woningonttrekking bij functiewijziging: hiervan is sprake als woonruimte wordt onttrokken aan de woningvoorraad en een economische (winkel- of bedrijfsruimte) of maatschappelijke bestemming krijgt.

  • iiii. omzetting: hiervan is sprake als een zelfstandige woonruimte omgezet wordt in een onzelfstandige woonruimte.

  • j. woonoppervlak: het gezamenlijk oppervlak van kamers, alkoven, keukens, uitgezonderd zolderkamers, zoals dat wordt berekend conform het Besluit huurprijzen woonruimte;

  • k. gebruiksoppervlak (gbo): beschrijving als onder j. maar omvat ook toilet, badkamer, hal en berging;

  • l. grote woning: een woning met een gebruiksoppervlak van 80 m2 of meer;

  • m. woonruimte: besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden;

  • n. onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft en/of welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en toilet;

  • o. zolderkamers: vertrekken die tot de woonruimte behoren, op de zolderverdieping zijn gelegen en uitsluitend bereikbaar zijn via een gemeenschappelijk trapportaal;

  • p. huurprijs: het daaromtrent in artikel 1, eerste lid, onder j, en de leden 4 en 5 van de wet bepaalde, berekend volgens het woningwaarderingsstelsel behorende bij het Besluit huurprijzen woonruimte;

  • q. koopprijs: het daaromtrent in artikel 1, eerste lid, onder k, van de wet bepaalde;

  • r. betaalbare grote woning: een grote woning met een huur onder de huursubsidiegrens.

  • s. kernvoorraad: de kernvoorraad omvat alle zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden met een prijs tot € 386,- (peildatum 1 juli 2005), deze huurgrens wordt jaarlijks aangepast;

  • t. kernvoorraadplus: deze categorie omvat alle zelfstandige en onzelfstandige woningen met een eigen huurcontract en met een huur per 1-7-2005 tot € 386,- plus alle zelfstandige woningen met een woonoppervlak van ten minste 60 m2 en een huur per 1-7-2005 tussen € 386,- en € 508,92. Deze grenzen worden jaarlijks per 1 juli geïndexeerd;

  • u. woonwerkruimte: een combinatie van een woning met een werkruimte, waarbij ten minste één van de bewoners van de betreffende woning degene dient te zijn die zijn bedrijf of beroep in de bij de woning behorende werkruimte uitoefent. Voorwaarde daarbij is dat de uitgeoefende activiteiten zich verdragen met het karakter van een woonbuurt;

  • w. individuele huursubsidiegrens: maximale huurgrens waarbij volgens de Huursubsidiewet nog subsidie wordt toegekend; voor huurwoningen met een huur per 1-7-2005 van ten hoogste € 604,72 kan huursubsidie worden aangevraagd. Deze grens wordt jaarlijks per 1 juli geïndexeerd;

  • x. prestatieafspraken: afspraken in het kader van woningonttrekking tussen corporatie(s) of grote particuliere verhuurders en het stadsdeel, die er toe dienen om ook in bestaande, voor gezinnen aantrekkelijke, buurten grote goedkope woningen mogelijk te maken. (Zie ook de Toelichting)

  • y. gebiedsgerichte aanpak: Een samenhangende, integrale benadering van de problematiek in een bepaald gebied vanuit verschillende beleidsterreinen en in samenspraak met alle betrokken partijen. (Zie ook de Toelichting)

Artikel 2 Werkingsgebied

1. Het samenvoegen van woningen en het onttrekken van woningen aan de woonbestemming ten behoeve van een niet-woonfunctie in het stadsdeel is verboden zonder vooraf door het dagelijks bestuur verleende vergunning.

2. Als woonruimte als bedoeld in artikel 30 van de Huisvestingswet wordt aangewezen: alle woonruimte in stadsdeel Oost/Watergraafsmeer, ongeacht de huur- of koopprijs, met inachtneming van het bepaalde in de Huisvestingsverordening 2003 Amsterdam en de Verordening op de stadsdelen.

3. Voor het stadsdeelgebied is het vergunningenbeleid voor woningonttrekking of samenvoeging toegelicht in de " Toelichting Verordening woonruimte-onttrekking en – samenvoeging 2005 ".

4. De in deze Verordening neergelegde criteria zijn op alle aanvragen om vergunning voor woonruimte- onttrekking in het stadsdeel van toepassing.

Artikel 3 Aanvraag vergunning

De aanvraag wordt ingediend op een daartoe door het dagelijks bestuur vastgesteld formulier en gaat tenminste vergezeld van de in de artikelen 4 en 5 vermelde gegevens en bescheiden.

Artikel 4 In de aanvraag op te nemen gegevens

De aanvraag moet de volgende gegevens bevatten:

  • a.

    naam en adres van de aanvrager en die van de eigenaar / verhuurder / beheerder;

  • b.

    de straat, het huisnummer en de kadastrale ligging van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft;

  • c.

    de aard en het huidige gebruik alsmede de woonlaag, het woonoppervlak en het aantal kamers van de woonruimte(n) waarop de aanvraag betrekking heeft;

  • d.

    de namen en adressen van de bewoners van de woonruimte(n) waarop de aanvraag betrekking heeft;

  • e.

    de reden van het verzoek;

  • f.

    de koopprijs dan wel de betaalde en de maximaal redelijke huurprijs van de woonruimte(n) waarop de aanvraag betrekking heeft;

  • g.

    in geval van samenvoeging:

    • •

      de naam van de toekomstige bewoner en de omvang van diens huishouden;

    • •

      de te verwachten huurprijs;

    • •

      in geval de aanvrager huurder van de ruimte is, een schriftelijke verklaring van geen bezwaar van de eigenaar van de onttrekken woonruimte(n);

  • h.

    indien een gemachtigde is aangewezen, diens naam, correspondentieadres en een door de aanvrager ondertekende machtiging.

Artikel 5 Bij de aanvraag te overleggen bijlagen

Bij de aanvraag moeten de volgende bescheiden worden overgelegd:

  • a.

    een of meer tekeningen waaruit blijkt de plattegrond op schaal (1:100) van iedere verdieping van het gebouw, alsmede de verdieping of verdiepingen waarop de aanvraag betrekking heeft, met een aanduiding van de beoogde bestemming;

  • b.

    een situatietekening, schaal 1:1000, gebaseerd op door of namens het dagelijks bestuur aangegeven kaartmateriaal waaruit de situering blijkt van het gebouw ten opzichte van de in de nabijheid gelegen bouwwerken;

  • c.

    een berekening van het aantal vierkante meters van de samen te voegen woonruimten voor en na de samenvoeging;

  • d.

    bescheiden betreffende eventueel aangevraagde subsidies ten behoeve van woningverbetering.

  • e.

    indien na samenvoeging een woning ontstaat met een gebruiksoppervlak dat groter is dan 120 m2: een compensatievoorstel als bedoeld in de Toelichting bij deze verordening.

Artikel 6 Ontvangst vergunningaanvraag

De aanvrager krijgt van of namens het dagelijks bestuur een bewijs van ontvangst waarop de datum van ontvangst van de aanvraag is vermeld.

Artikel 7 Ontvankelijkheid van de vergunningaanvraag

Indien de aanvrager de in de artikelen 4 en 5 vermelde gegevens en bescheiden niet of in onvoldoende mate verstrekt bij het indienen van de aanvraag, stelt het dagelijks bestuur de aanvrager in de gelegenheid deze binnen een termijn van ten minste twee weken en ten hoogste vier weken nadat dit hem is medegedeeld, aan te vullen of te verbeteren. Indien de aanvrager nalaat de gevraagde gegevens tijdig te overleggen kan het dagelijks bestuur besluiten de aanvraag niet te behandelen.

Artikel 8 Termijn van beslissing

Het dagelijks bestuur beslist op een aanvraag om vergunning binnen acht weken na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. Het bestuur kan in die termijn de beslissing eenmaal met ten hoogste acht weken verdagen. Een afschrift van het besluit tot verdaging wordt zo spoedig mogelijk aan de aanvrager verzonden.

Artikel 9 Samenloop van woningonttrekking en bouwen

1. Indien voor het gebouw of de gebouwgedeelten waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, tevens een bouwvergunning is aangevraagd, kan bij de aanvraag voor overeenkomstige bescheiden en gegevens worden verwezen naar de aanvraag om bouwvergunning, voorzover dit niet reeds is aangegeven bij de toepassing van artikel 2.1.4. van de Bouwverordening Amsterdam 2003.

2. Onverminderd het bepaalde in artikel 8 kan het dagelijks bestuur de beslissing over een aanvraag om vergunning aanhouden, indien dit voortvloeit uit de toepassing van artikel 2.1.4, vijfde lid, van de Bouwverordening Amsterdam 2003 (coördinatie). De aanhouding eindigt uiterlijk twee weken na de beslissing op de aanvraag om bouwvergunning.

Artikel 10 Beschikkingsvereisten

  • De gegevens die tenminste in de vergunning moeten worden vermeld zijn:

  • 1. de woonruimte(n) waarop de beschikking betrekking heeft, aangeduid met de straat, het huisnummer en/of de kadastrale ligging, waarbij voor het overige kan worden verwezen naar de bijgevoegde bescheiden als bedoeld in artikel 5;

  • 2. In het geval er voorwaarden of voorschriften worden gesteld:

    • a.

      de verlangde financiële compensatie, het in rekening gebrachte aantal m² of de geboden reële compensatie;

    • b.

      de mededeling dat binnen een jaar van de vergunning gebruik moet worden gemaakt.

    • c.

      indien sprake is van een aanschrijving op een der samen te voegen woonruimten wordt de vergunning verleend onder de voorwaarde dat de in de aanschrijving genoemde werkzaamheden zijn uitgevoerd, of gelijktijdig met de werkzaamheden ten behoeve van de samenvoeging worden uitgevoerd.

Artikel 11 Vergunning tot samenvoeging

  • Het dagelijks bestuur beslist op de aanvraag om vergunning tot samenvoeging met inachtneming van de navolgende criteria.

  • A. Geen vergunning wordt verleend wanneer het om samenvoeging met een betaalbare grote woning gaat, tenzij de woning na de samenvoeging een huur heeft onder de huursubsidiegrens.

  • B. In de volgende situaties wordt voor samenvoegen van woonruimte vergunning verleend

    • 1.

      de woningen worden samengevoegd tot een huurwoning met een huur onder de huursubsidiegrens;

    • 2.

      de woningen hebben vóór samenvoeging elk een huur boven de huursubsidiegrens;

    • 3.

      de samenvoeging past binnen de tussen stadsdeel en corporatie of particuliere verhuurders gemaakte prestatieafspraken;

    • 4.

      het gebouw waar de woning deel van uitmaakt komt in aanmerking voor splitsing in appartementsrechten op grond van art 3.2.1 van de Huisvestingsverordening 2003, of op grond van het Convenant Verkoop Sociale Huurwoningen 2002-2007;

    • 5.

      één van de samen te voegen woningen wordt bewoond door de eigenaar/bewoner;

    • 6.

      de samen te voegen woningen zijn al gesplitst in appartementsrechten;

    • 7.

      de samenvoeging past binnen een door het dagelijks bestuur of stadsdeelraad vastgestelde gebiedsgerichte aanpak.

  • C. Voor alle onder B. genoemde gevallen gelden de volgende condities

    • -

      het vigerende bestemmingsplan moet de wijziging toestaan,

    • -

      het gebruiksoppervlak van de samengevoegde woning is niet gebonden aan een maximum; het kan echter voorkomen – en dat zal voornamelijk het geval zijn bij eigenaar/bewoners (punt 5) die een woonwerkruimte willen realiseren – dat de samengevoegde woning groter is dan het stadsdeel uit het oogpunt van behoud en samenstelling van de woonruimtevoorraad wenselijk acht. Die grens is op 120 m2 gesteld. Voor elke m2 die het gebruiksoppervlak na de samenvoeging groter is dan 120 m2, maar waarbij dat gebruiksoppervlak kleiner blijft dan 130 m2, moet eenmalig € 250,- compensatie worden betaald. Wordt het gebruiksoppervlak groter dan 130 m2, dan loopt het compensatiebedrag op tot € 500,- per m2 (tot 140 m2). Voor iedere m2 boven de 140 m2 moet € 750,- worden betaald.

      schema

      schema

      Grootte (gbo) samengevoegde woning

      Compensatie per m2

      120-129 m2

      € 250

      130-139 m2

      € 500

      > 140 m2

      € 750

      D. Als er op één of meer van de samen te voegen woningen een aanschrijving rust moeten de werkzaamheden die nodig zijn om de aanschrijving op te heffen uitgevoerd worden vóór of gelijk met de samenvoeging. Dit geldt eveneens in alle gevallen.

Artikel 12 Vergunning voor woningonttrekking bij functiewijziging

  • Het dagelijks bestuur beslist op de aanvraag om vergunning tot woningonttrekking bij functiewijziging met inachtneming van de navolgende criteria:

  • A. Geen vergunning wordt verleend wanneer het om onttrekking gaat van betaalbare grote woning.

  • B. In de volgende situaties wordt voor het onttrekken van woonruimte ten behoeve van een niet- woonfunctie vergunning verleend waarbij voorwaarden kunnen worden gesteld:

    • 1.

      als woonruimte van een winkelwoning of andere onzelfstandige woningen wordt onttrokken;

    • 2.

      als de onttrekking plaatsvindt in een aangewezen winkelconcentratiegebied ten behoeve van detailhandel;

    • 3.

      als de onttrekking past binnen de door het stadsdeel en corporatie of particuliere verhuurders gemaakte prestatieafspraken;

    • 4.

      als de onttrekking past binnen een door het dagelijks bestuur of stadsdeelraad vastgestelde gebiedsgerichte aanpak.

    In geen van deze vier genoemde gevallen wordt compensatie gevraagd.

  • C. Aanvullende criteria die voor al de in artikel 12 genoemde situaties gelden zijn:

    • a.

      het vigerende bestemmingsplan moet de wijziging toestaan,

    • b.

      de ruimte moet rechtstreeks toegankelijk zijn vanaf de openbare ruimte,

    • c.

      de te creëren bedrijfsruimte mag niet groter zijn dan 150 m2, tenzij het gaat om een voormalige bedrijfs- of winkelruimte die zijn oorspronkelijke, door het stadsdeel wenselijk geachte functie terugkrijgt.

  • D. Als er op één of meer van de samen te voegen woningen een aanschrijving rust moeten de werkzaamheden die nodig zijn om de aanschrijving op te heffen uitgevoerd worden vóór of gelijk met de samenvoeging. Dit geldt eveneens in alle gevallen.

Artikel 13 Handelen zonder of in strijd met de verleende vergunning

1. Hij die handelt in strijd met de vergunning of met enig aan de vergunning verbonden voorschrift, wordt geacht zonder vergunning te hebben gehandeld en is strafbaar op grond van het bepaalde in artikel 84 Huisvestingswet.

2. Voor de toepassing van het eerste lid wordt onder "handelen" verstaan: doen, hebben laten doen, of het nalaten om de verboden situatie te beëindigen.

3. Indien zonder vergunning woonruimte is onttrokken en de belanghebbende niet bereid is alsnog een aanvraag om vergunning te doen, kan het dagelijks bestuur op grond van de beschikbare gegevens niettemin besluiten als ware een aanvraag gedaan.

Artikel 14 Hardheidsclausule

Het dagelijks bestuur is bevoegd, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar haar oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.

Artikel 15 Overgangs- en slotbepalingen

  • 1. Deze Verordening met Toelichting treedt in werking met ingang van de dag volgend op de publicatie van de verordening. De Verordening op de Woningonttrekking stadsdeel Oost/Watergraafsmeer 2001 en de Beleidsnota Woningonttrekking, beiden vastgesteld bij raadsbesluit van 29-1-2001, worden per gelijke datum ingetrokken.

  • 2. Aanvragen om vergunning welke zijn ingediend voor de datum van inwerkingtreding van deze verordening, worden behandeld overeenkomstig het voordien geldende recht, indien dit voor de betrokkene gunstiger is.

  • 3. Deze verordening kan worden aangehaald als: Verordening op de Woonruimte-onttrekking en samenvoeging Oost/Watergraafsmeer 2005.

Toelichting

Bijlage 1. Begrippenkader

Samenvoeging:

Woningonttrekking met behoud van de woonbestemming door middel van:

  • •

    het samenvoegen van twee of drie woningen tot een grote woning

  • •

    het samenvoegen van drie woningen tot twee grote woningen

  • •

    het samenvoegen van twee of drie woningen tot een woon/werkwoning. Hiermee wordt bedoeld een woning met een bedrijfsruimte voor één of meer van de bewoners van die woning zelf.

Samenvoegen kan zowel horizontaal als verticaal plaatsvinden.

Woningonttrekking bij functiewijziging:

Hiervan is sprake als woonruimte wordt onttrokken aan de woningvoorraad en een economische (winkel- of bedrijfsruimte) of maatschappelijke bestemming krijgt.

Omzetting:

Hiervan is sprake als een zelfstandige woonruimte omgezet wordt in een onzelfstandige woonruimte.

kernvoorraad:

de kernvoorraad omvat alle zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden

met een prijs tot € 386,- (peildatum 1 juli 2005), deze huurgrens wordt jaarlijks aangepast;

Kernvoorraadplus:

De kernvoorraadplus omvat alle zelfstandige woningen en onzelfstandige woningen met een eigen huurcontract met een huur per 1-7-2005 tot € 386,- plus alle zelfstandige woningen met een woonoppervlak van ten minste 60 m2 en een huur per 1-7-2005 tussen € 386 en € 508,92.

Deze grenzen worden jaarlijks per 1 juli geïndexeerd.

Gebruiksoppervlak:

Het woonoppervlak is het gezamenlijk oppervlak van kamers, alkoven, keukens uitgezonderd zolderkamers, zoals dat wordt berekend conform het Besluit huurprijzen woonruimte. De term gebruiksoppervlak omvat ook toilet, badkamer, hal en berging. Een woning met 60 m2 gebruiksoppervlak komt ongeveer overeen met een woning met 55 m2 woonoppervlak.

Grote woning:

Een woning met een gebruiksoppervlak van 80 m2 of meer.

Betaalbare grote woning:

Een grote woning met een huur onder de huursubsidiegrens.

Huurprijs:

De maximaal redelijke huur van een woonruimte berekend volgens het geldende woningwaarderingsstelsel.

Individuele huursubsidiegrens:

Voor huurwoningen met een huur per 1-7-2004 van maximaal € 597,45 kan huursubsidie worden aangevraagd. Deze grens wordt jaarlijks per 1 juli geïndexeerd.

Woonwerkruimte:

Een combinatie van een woning met een werkruimte, waarbij ten minste één van de bewoners van de betreffende woning degene dient te zijn die zijn bedrijf of beroep in de bij de woning behorende werkruimte uitoefent. Voorwaarde daarbij is dat de uitgeoefende activiteiten zich verdragen met het karakter van een woonbuurt.

Gebiedsgerichte aanpak:

Een samenhangende, integrale benadering van de problematiek in een bepaald gebied vanuit verschillende beleidsterreinen en in samenspraak met alle betrokken partijen. De problematiek in het betreffende gebied is te ingewikkeld en divers om met de bestaande instrumenten of door afzonderlijke organisaties op te lossen. De gebiedsgerichte aanpak biedt de mogelijkheid met de verschillende betrokken partijen de problemen aan te pakken. De gebiedsgerichte aanpak moet door het dagelijks bestuur of door de stadsdeelraad zijn vastgesteld.

Prestatieafspraken:

Afspraken in het kader van woningonttrekking tussen corporatie(s) of particuliere verhuurders en het stadsdeel die dienen om ook in bestaande, voor gezinnen aantrekkelijke, buurten grote goedkope woningen mogelijk te maken: een eigenaar mag alleen woningen samenvoegen tot een duurdere woning als hij ook een aantal grote goedkope samengevoegde woningen realiseert (reële compensatie). De verhouding tussen het aantal goedkope en duurdere samengevoegde woningen kan verschillen al naar gelang het karakter per buurt. Ook is het mogelijk prestatieafspraken te maken voor andere aandachtsgroepen zoals genoemd in de Woonvisie (MIVA’s, WIBO’s en studentenwoningen) naast of in plaats van grote betaalbare woningen. Deze afspraken worden vastgelegd in een convenant, ondertekend door het dagelijks bestuur van het stadsdeel, waarin in ieder geval worden opgenomen de periode waarbinnen de afspraken gelden, het gebied, het aantal samengevoegde goedkope woningen (onder de huursubsidiegrens), het aantal duurdere samengevoegde woningen, het aantal te creëren woonwerkwoningen en bedrijfsruimten en het aantal MIVA’s, WIBO’s en studentenwoningen.

WIBO’s (Wonen in Beschermde Omgeving):

Wibo's zijn zelfstandige woningen gelegen in een cluster waar men, mits men (zonodig met hulp)

zelfstandig kan blijven functioneren, zijn/haar hele leven kan blijven wonen, al dan niet met de daar aangeboden diensten en voorzieningen.

MIVA’s (MinderValide woningen):

Dit zijn woningen die geschikt zijn gemaakt voor mensen met een lichamelijke handicap. Het gaat bijvoorbeeld om het plaatsen van een traplift, slipvaste gangen, voldoende verlichting. En woningen die geschikt zijn voor mensen die zich alleen kunnen voortbewegen in een rolstoel.