Nota tuinuitbreidingen

Artikel 1a Tuinuitbreidingen op verzoek

De hiervoor gevolgde procedure, die al geruime tijd wordt toegepast, is als volgt.

Een verzoek om tuinuitbreiding komt bij de afdeling Grondzaken binnen en wordt gecheckt

op volledigheid van de gegevens (met name is het van belang dat de aanvrager een schets

bijvoegt van de door hem gewenste uitbreiding, waaruit duidelijk de omvang en de ligging

van het perceel grond blijkt).

Vervolgens wordt het verzoek om advies voorgelegd aan de afdelingen Stadsbeheer en

Stadsontwikkeling.

In zijn algemeenheid kan worden opgemerkt dat door beide afdelingen wordt getoetst vanuit de volgende gezichtspunten:

-           stedenbouwkundig, w.o.          bestemmingsplantechnisch

visueel-ruimtelijk cultureel-historisch

-           beheerstechnisch

-           functioneel (is de grond benodigd voor een bepaald doel, los gezien van het bestemmingsplan)

-           ecologisch

De afdeling Stadsbeheer bekijkt in het bijzonder of het al dan niet wenselijk is gemeentegrond uit te geven. In de meeste gevallen gaat het om openbare ruimte.

Daarbij speelt het door de raad vastgestelde Groenbeleidsplan - als toetsingskader - een belangrijke rol, doch ook andere ovenwegingen kunnen aan de orde zijn. Ook wordt bezien of, indien tegen uitgifte van het betreffende deel van het openbare gebied geen bezwaar bestaat, rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van kabels, leidingen of andere obstakels, in verband waarmee een omlegging of verplaatsing noodzakelijk is danwel een gebruiksbeperking als voorwaarde moet worden gesteld. De kosten van het omleggen, verplaatsen en dergelijke worden in rekening gebracht bij de verzoeker. Voorts kunnen aanvullende eisen worden gesteld, bijvoorbeeld dat de gronden alleen als tuin mogen worden gebruikt of ten aanzien van het onbebouwd houden van bepaalde delen.

De afdeling Stadsontwikkeling bekijkt in het bijzonder of de gevraagde uitbreiding in overeenstemming met het bestemmingsplan is, hetwelk uiteraard bijna nooit het geval is, aangezien het hier in hoofdzaak grond betreft die in gebruik is als en bestemd is voor openbaar groen.

Men bekijkt vervolgens of de gevraagde uitbreiding in overeenstemming is met de stedenbouwkundige visie voor het betreffende gebied, hetwelk een ruimer toetsingscriteria is dan het bestemmingsplan sec. Hierbij wordt uiteraard ook getoetst aan bestaande ontwikkelingsvisies voor het gebied en wordt rekening gehouden met ontwikkelingen elders in de gemeente.

Indien beide adviezen positief zijn, kan tot gronduitgifte overgegaan worden en wordt door de afdeling Grondzaken een overeenkomst tot uitgifte in erfpacht dan wel een overeenkomst tot verkoop (afhankelijk van de gerechtigdheid van de aanvrager tot het zogenaamde hoofdperceel, ter uitbreiding waarvan hij de tuinuitbreiding heeft verzocht) opgemaakt en aan de aanvrager ter beoordeling toegestuurd, vergezeld van een gronduitgifte-tekening, een exemplaar van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden en eventuele andere bijlagen. Na ondertekening van de overeenkomst en terugzending vindt besluitvorming door uw college en vervolgens notariële afwikkeling plaats.

Indien één of beide adviezen negatief is, vindt geen gronduitgifte plaats en wordt aanvrager hiervan in kennis gesteld.

Als de gronduitgifte een feit is, is de tuinuitbreiding privaatrechtelijk afgerond.

Dit neemt echter niet weg, dat het voortaan als privé-tuin gebruiken van grond, die in het bestemmingsplan de bestemming "openbaar groen" heeft gekregen (mits er voor dat gebied een bestemmingsplan geldt), in strijd is met dat bestemmingsplan. Formeel dient er derhalve een procedure ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening te worden doorlopen om die strijdigheid op te heffen. Omdat een tuinuitbreiding doorgaans beperkt van omvang is en ook niet al te vaak voorkomt is tot op heden geen separate artikel 19 WRO-procedure gestart. In het kader van het bestemmingsplan Westwijk, dat in voorbereiding is, is afgesproken dat alle tuinuitbreidingen, die daar tot op heden in afwijking van de thans vigerende bestemmingsplannen zijn gerealiseerd (in huur, in erfpacht of in eigendom, herverkaveling van gemeenschappelijke tuinen) zullen worden "gelegaliseerd" in het nieuwe bestemmingsplan.

Een dergelijke handelwijze kan ook opgaan voor de in Holy gerealiseerde tuinuitbreidingen in het kader van het nieuwe bestemmingsplan "Holy-Noord", dat in voorbereiding wordt genomen. Nadeel van de tot nu toe gevolgde procedure is dat de "buurt" pas achteraf (bij de bestemmingsplanprocedure) inspraak krijgt over de als gevolg van de tuinuitbreidingen plaatsgehad hebbende bestemmingswijzigingen.

Artikel 1b Tuinuitbreidingen als gevolg van herinrichtingen

In gevallen van grootschalige herinrichtingen in een bepaald gebied (met name Holy-Noord) komt er doorgaans een ruimer aantal verzoeken om tuinuitbreiding dan gewoonlijk binnen. Die werden tot voor kort alle op ad-hoc basis volgens de onder 1 a geschetste procedure afgedaan. Bij de meer recente ophogingen is echter weer pro-actief door de gemeente opgetreden.

Voordat de herinrichting als gevolg van de ophoging wordt ontworpen, wordt geïnventariseerd of en – zo ja - welke stukken openbaar groen of openbare verharding in gebruik zijn genomen door de omwonenden.

Uiteraard wordt ook gekeken naar de titel van ingebruikname (is het betreffende stukje grond in het verleden verhuurd door de gemeente of in erfpacht uitgegeven, is er sprake van een bewuste ingebmikgeving door de gemeente aan de bewoners (verenigingen), zonder exclusief gebruiksrecht maar met een onderhoudsplicht enz.). Ingebruiknemingen, die een optimale herinrichting belemmeren, komen vervolgens in het handhavingstraject (zie hierna). Ingebruiknemingen, die niet belemmerend zijn, worden getoetst aan de toetsingskaders als bedoeld onder 1 .a. en, als ze die toets doorstaan, gelegaliseerd in de vorm van een gronduitgifte.

Ook kunnen zich bij het ontwerpen van de herinrichting reststukjes voordoen, die nog niet in

gebruik zijn genomen, maar waarvan handhaving als openbaar gebied ook niet noodzakelijk is.

Voor deze stukjes kunnen de aangrenzende bewoners actief benaderd worden met de vraag of zij de stukjes grond als privé-tuin bij hun tuin willen hebben.

De crux van dit traject is dat alle voor legalisatie of uitgifte in aanmerking komende stukjes

openbaar gebied als zodanig op de plankaart voor de herinrichting terecht komen.

Deze kaart gaat - met het verdere ophogingsplan - conform de algemene inspraakverordening de inspraak in en "de buurt" kan zich er dan over uitlaten, voordat tot gronduitgifte en bestemmingswijziging wordt overgegaan.

Daardoor wordt een vorm van transparantie bereikt, die niet bij de ad hoc-verzoeken kan bestaan (tenzij elk verzoek gepubliceerd wordt, wat voor een privaatrechtelijke actie zeer ongebruikelijk is).

Ook het afwijken van het bestemmingsplan wordt zo correct aangepakt. Als de herinrichting

immers wezenlijk afwijkt van de huidige inrichting, zal de herinrichting zelf via een artikel 19

WRO-procedure moeten worden vormgegeven. De onomstreden tuinuitbreidingen "liften" dan mee.

Als tegen een voorgestelde (legalisatie of mogelijkheid voor) tuinuitbreiding uit de buurt veel

weerstand bestaat, kan het plan aangepast worden en blijft/blijven dit stukje/deze stukken

openbaar gebied.

Deze beleidslijn ligt eveneens niet vast. Het vormt een ambtelijk richtsnoer voor het handelen bij grootschalige herinrichtingen. Vandaar dat deze handelwijze in deze nota aan uw college ter bekrachtiging en formalisatie wordt voorgelegd. De praktische uitwerking van een en ander kan in handen van het hoofd Stadsbeheer en het hoofd Grondzaken worden gelegd.

Eén aspect in dit kader verdient nog nadere aandacht.

In de Hoevenbuurt, waar nu enkele grootschalige ophogingen zijn gerealiseerd of in uitvoering zijn, is tot 2002 sprake van alleen maar huurwoningen, eigendom van de beide corporaties: Stichting Waterweg Wonen en Woningstichting Samenwerking Vlaardingen. Zowel de illegale als de te legaliseren ingebruikneming worden echter gedaan door de bewoners, de huurders. Het handhavingstraject (waarover hierna meer) zal zich weliswaar op de "overtreder" (dus de "huurder") richten), doch daar zal de eigenaar ("de verhuurder") ook bij betrokken moeten worden.

Hij biedt immers (door de woning te verhuren) de "gelegenheid" om de aangrenzende openbare grond door de huurder in gebruik te laten nemen. Voor de te legaliseren of te realiseren tuinuitbreidingen in dit gebied is de corporatie zelfs de enige partij met wie de gemeente praat.

Uitgifte aan de huurder is immers niet logisch, omdat huur per definitie tijdelijk is en de

legalisatie/realisatie van de tuinuitbreiding een (meer) definitief karakter heeft. Die stukjes grond zullen dan aan de corporaties moeten worden uitgegeven, die ze volgens verhuurt aan de bewoners, die het profijt van de tuinuitbreiding hebben.

Als de huurder dan de huur te zijner tijd opzegt, kan de corporatie de woning en extra tuin

opnieuw verhuren.

Bij uitgifte aan de huurder zou deze bijvoorbeeld in Schiedam kunnen wonen en in Vlaardingen een tuin op naam hebben, die fysiek bij de tuin van een ander hoort.

Voorgesteld wordt om de bevoegdheid om de grond voor de tuinuitbreidingen, die binnen het

kader van deze nota gelegaliseerd of gerealiseerd kunnen worden, te mandateren aan het hoofd van de afdeling Grondzaken.

Artikel 2 Het handhavingsbeleid ten aanzien van illegale ingebruiknemingen

Overal in de gemeente worden zo nu en dan strookjes gemeentegrond, met name openbaar

groen, illegaal in gebruik genomen.

Een onderscheid kan worden gemaakt tussen de volgende situaties:

1.         de situatie waarin legalisering uitgesloten moet worden geacht en waarin direct na constatering het handhavingstraject wordt ingegaan;

2.         situaties waarin, omdat nog geen beleid is vastgesteld, het wenselijk is de illegale situatie tijdelijk te gedogen, totdat meer duidelijkheid aanwezig is;

3.         situaties waarin direct tot legalisering kan worden overgegaan, omdat na toetsing blijkt dat alle voorwaarden hiervoor aanwezig zijn.

Constatering van het illegaal in gebruik nemen vindt in de meeste gevallen plaats tijdens de voorbereiding van reconstructiewerkzaamheden, toetsing en handhaving van bijvoorbeeld bouwvergunningen of na signalering door de afdeling Wijkbeheer. Een controle-apparaat, gericht op illegale ingebruikneming van openbaar gebied, ontbreekt.

Bij constatering wordt de ingebruiknemer aangesproken en/of aangeschreven op zijn daad. Echter juridische vervolgacties blijven in de meeste gevallen uit.

Steeds meer wordt de behoefte gevoeld op te treden tegen illegale ingebruiknemingen en wel om de volgende redenen:

- er zal van optreden tegen illegale ingebruiknemingen een grote preventieve werking uitgaan; indien niet opgetreden wordt zullen steeds meer illegale acties plaatsvinden; het beheersmatige en ruimtelijke beleid wordt steeds ongeloofwaardiger, indien nooit opgetreden wordt tegen overtredingen; - het voorkomen van verjaring.

Voor de uitvoering van een handhavingsbeleid is het van belang dat de bestuurlijke wil aanwezig is om op te treden. Tevens zal niet te snel tot stopzetting van de ingeslagen procedure moeten worden overgegaan, met name om een gelijke behandeling van burgers te waarborgen en uiteindelijk bij de rechter niet ongeloofwaardig over te komen.

Het is van essentieel belang dat het beleid terzake goed vastligt en tevens een goede procedure in dit kader te hebben.

Afgewogen is of een publiekrechtelijke handhaving door middel van het toepassen van

bestuursdwang (het op kosten van de overtreder verwijderen en ontruimen als deze dat niet zelf doet) dan wel een privaatrechtelijk handhavingsstelsel (het revindiceren(terugvorderen) van grond, die eigendom is van de gemeente maar door een ander zonder titel in gebruik is genomen) moet worden gekozen teneinde het gestelde doel, te weten ontruiming van de grond te bewerkstelligen.

De gemeente kan namelijk in verschillende hoedanigheden optreden, namelijk als handhavend bestuursorgaan of als eigenaresse van de grond.

In het eerste geval dient de publiekrechtelijke weg te worden gevolgd dat wil zeggen door

toepassing bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom wegens strijd met de

voorschriften van het geldende bestemmingsplan.

In de tweede plaats dient de privaatrechtelijke weg te worden gevolgd, namelijk via een

procedure bij de burgerlijke rechter.

Gekozen is voor de privaatrechtelijke weg, met name gelet op de onzekerheid van het volgen van de publiekrechtelijke weg, voortvloeiende uit de verscheidenheid in bestemmingsplanbepalingen dan wel het ontbreken van een bestemmingsplan.

Strijd met het Groenbeleidsplan is niet voldoende voor het toepassen van bestuursdwang; er moet voor bestuursdwang sprake zijn van strijd met de bepalingen van het bestemmingsplan Privaatrechtelijk optreden is derhalve naar verwachting de meest veilige en consistente optie.

De werkgroep stelt in dit kader de volgende procedure voor:

- na constatering van de illegale ingebruikneming, hetwelk aan de hand van de kadastrale kaart geverifieerd wordt, wordt nagegaan of de situatie kan worden gelegaliseerd, dat wil zeggen of de grond alsnog in erfpacht kan worden uitgegeven of kan worden verkocht. Indien dit het geval is worden er geen verdere handhavingstappen ondernomen. Indien geen legalisering kan plaatsvinden wordt een eerste aanschrijving verzonden, waarin verzocht wordt binnen een bepaalde termijn tot ontruiming over te gaan, bij gebreke waarvan de rechter zal worden ingeschakeld. - Na afloop van de gestelde termijn volgt controle of de grond is ontruimd; indien dit het geval is worden er geen verdere stappen genomen. Indien geen ontruiming heeft plaatsgevonden wordt vervolgens een aangetekende brief gestuurd, waarin een laatste kans wordt geboden alsnog tot ontruiming over te gaan, bij gebreke waarvan tot onmiddellijke inschakeling van een advocaat wordt overgegaan, die een vordering in rechte zal instellen. - Wederom controle of ontruiming heeft plaatsgevonden; zo ja geen verdere stappen; zo nee dan kan een dagvaarding worden uitgebracht. - Voorgesteld wordt om teneinde de handhaving met de nodige slagvaardigheid ter hand te kunnen nemen de besluitvorming hieromtrent te mandateren aan het hoofd van de afdeling Grondzaken, behoudens het nemen van een proces-besluit, hetgeen door uw college dient te worden genomen.

De gerechtelijke procedure kan inhouden:

o een normale rechtbankprocedure, wanneer de spoedeisendheid gering is; o een procedure op verkorte termijn in gevallen waarin er enige haast is; o een kort gedingprocedure, wanneer veel spoed vereist is. De kosten van de procedure zullen indien mogelijk middels een kostenveroordeling ten laste van de gedaagde worden gebracht. Met het handhavingstraject zal in eerste instantie een begin worden gemaakt in de Westwijk (pilot-project). Met betrekking tot de financiële en personele consequentie van het handhavingbeleid kan het volgende worden opgemerkt. Volgens een voorlopige inschatting zijn hiervoor in 2003 100 uren nodig.

Artikel 3 Het omzetten van langdurige verhuringen in erfpacht c.q. eigendomssituaties

Met name in de Westwijk zijn nogal wat verhuursituaties aanwezig (Boerhaavestraat, Roemer Visscherstraat). Dit is historisch gegroeid.

Een verhuring heeft normaliter als doelstelling om grond tijdelijk ter beschikking te stellen.

Het gaat hier echter in een aantal gevallen niet om tijdelijke doch om definitieve situaties.

Voorgesteld wordt om deze verhuringen om te zetten in erfpacht of eigendom (afhankelijk van de gerechtigdheid van de huurder tot het hoofdperceel ter uitbreiding waarvan de betreffende grond destijds verhuurd is) teneinde onnodige administratieve venwikkelingen te voorkomen en een grotere rechtszekerheid te bevorderen. Ook hierbij kunnen voorwaarden worden gesteld om bijvoorbeeld het onbebouwde groene karakter te waarborgen

Ook voor deze situatie zal de toets, zoals omschreven onder 1a, worden gemandateerd aan het hoofd van de afdeling Grondzaken.

Artikel 4 Conclusie

Voorgesteld wordt om:

a. verzoeken om tuinuitbreiding te behandelen zoals aangegeven in deze nota en in

te stemmen met de genoemde criteria;

b. tegen illegale inbezitnemingen op te treden zoals aangegeven in deze nota door

middel van inschakeling van de burgerlijke rechter, indien gebleken is dat

legalisatie of gedogen niet mogelijk is;

c. te bevorderen dat verhuringen van strookjes tuingrond, die een definitieve situatie

inhouden, worden omgezet in erfpacht c.q. eigendom;

d. de volgende bevoegdheden te mandateren aan het hoofd van de afdeling

Grondzaken:

o besluiten op verzoeken om tuinuitbreiding met inachtneming van de in deze beleidsnota neergelegde criteria en het aangaan van overeenkomsten dienaangaande;

o besluiten tot handhavend optreden tegen illegale tuinuitbreidingen conform de in deze nota neergelegde procedure, behoudens het nemen van een procesbesluit;

o besluiten omtrent omzetting van verhuur van strookjes grond in erfpacht c.q. eigendom en het aangaan van overeenkomsten dienaangaande.

e. aan een en ander bekendheid te geven door publicatie van een samenvatting van deze nota op de pagina Gemeentegebeuren van Groot-Vlaardingen. Het hoofd van de afdeling Grondzaken, T.M.Bouwens