Procesbeschrijving ontwikkelaarskeuze

Hoofdstuk 1 Inleiding

De keuze voor een ontwikkelaar is net als ieder ander inkoopproces uniek en éénmalig. De procedure dient vooraf bepaald te worden binnen de wettelijke randvoorwaarden zoals Europese Richtlijn, BOA, inkoopbeleid 1998.

Hoofdstuk 2 Gemeentelijke planvorming

Ruimtelijke planvorming op gemeentelijk niveau kan op twee manieren geïnitieerd worden: door de gemeente zelf of door een private partij, die een grondpositie heeft en die tot ontwikkeling wil brengen. In dit hoofdstuk gaan we uit van een gemeentelijk initiatief om een bepaald gebiedsdeel tot ontwikkeling te brengen. Zowel voor de uiteindelijke realisatie van het plan als voor de benodigde input vanuit de ‘markt’ is de gemeente daarbij afhankelijk van private partijen (ontwikkelaars).

Voor de ontwikkelaarskeuze kan het volgende tijdpad worden aangehouden:

Weken Met de letters zijn de diverse fasen in dat traject aangegeven. Hieronder schetsen wij per fase wat daarin gebeurt en wie daarbij een rol speelt.

De afkortingen staan respectievelijk voor de afdelingen Ruimtelijke Ordening en Milieu (ROM), Grondzaken (GRZ) en Openbare Werken (0W) en Welzijn (WLZ).     De hierboven weergegeven opzet vergt 19 weken om te komen van het screenen van de aangemelde ontwikkelaars tot het ondertekenen van de samenwerkingsovereenkomst. De voorbereidingsperiode (a) is moeilijker in tijd weer te geven en is voorts afhankelijk van de aard en complexiteit van het plangebied.

Wij gaan hierbij uit van een selectie in twee ronden: in de 1e ronde worden (bijvoorbeeld) vijf ontwikkelaars geselecteerd, waarna er in de 2e ronde (bijvoorbeeld) drie ontwikkelaars overblijven. Indien gekozen wordt voor een selectie in één ronde, kan het tijdpad worden teruggebracht tot 16 weken.

Duidelijk wordt dat er een aantal centrale rollen zijn in dit proces: de directeur, het hoofd ROM, het hoofd GRZ of het hoofd WLZ en de eventueel aangewezen projectleider. De selectie van de ontwikkelaar voor een bepaald plangebied/project is derhalve een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de eventueel aangewezen projectleider, ROM, GRZ en WLZ onder eindverantwoordelijkheid van de directeur. Bij deze ‘loketten’ dienen de ontwikkelaars zich immers in fase a. aan en allen hebben belang bij een weloverwogen, zakelijke keuze voor een ontwikkelaar. Met deze ontwikkelaar moet immers de realisatie van een deel van de stad op verantwoorde wijze worden voorbereid en uitgevoerd.

Hoofdstuk 3 Welke ontwikkelaar voor welk plan (selectie/gunningscriteria)

Er zijn diverse soorten ontwikkelaars te onderscheiden: - de kleine ontwikkelaar sec: een relatief kleine organisatie die projecten acquireert en ontwikkelt, doch de uitvoering en verkoop uitbesteedt; de stedenbouwkundige uitwerking wordt bij deze soort ontwikkelaar doorgaans door de gemeente geïnitieerd;

- de grote ontwikkelaar sec: een gespecialiseerde organisatie die projecten acquireert, ontwikkelt en verkoopt, doch de uitvoering uitbesteedt; de stedenbouwkundige uitwerking wordt eveneens door deze soort ontwikkelaar geïnitieerd en door de gemeente getoetst;

- de kleine ontwikkelaar/bouwer een organisatie met een ontwikkelingstak, die projecten acquireert en ontwikkelt, en een uitvoerende tak (bouwbedrijf), waarbij de ontwikkelingstak vaak gedwongen winkelnering heeft voor de uitvoering; de verkoop wordt uitbesteed; de stedenbouwkundige uitwerking wordt bij deze soort ontwikkelaar doorgaans door de gemeente geïnitieerd;

- de grote ontwikkelaar/bouwer een organisatie met een ontwikkelingstak, die projecten acquireert, ontwikkelt en verkoopt, en een interdisciplinaire uitvoerende tak (bouwbedrijf, civieltechniek, milieu), waarbij de ontwikkelingstak vaak gedwongen winkelnering heeft voor de uitvoering; de stedenbouwkundige uitwerking wordt eveneens door deze soort ontwikkelaar geïnitieerd en door de gemeente getoetst.

Daarnaast zijn er diverse soorten plannen, waarvoor de gemeente een ontwikkelaar zoekt: - een klein en eenvoudig plan, waarin een beperkt aantal woningen/winkels/bedrijfspanden op een gemakkelijk toegankelijke, goed in te richten en goed bereikbare bouwplaats moet worden gerealiseerd;

- een klein en moeilijk plan, waarin een beperkt aantal woningen/winkels/bedrijfspanden op een moeilijk toegankelijke, krappe en minder goed bereikbare bouwplaats moet worden gerealiseerd en waarbij veel aandacht moet worden geschonken aan de directe omgeving;

- een groot en eenvoudig plan, waarin een aanzienlijk aantal woningen/winkels/ bedrijfspanden op een gemakkelijk toegankelijke, goed in te richten en goed bereikbare bouwplaats moet worden gerealiseerd;

- een groot en moeilijk plan, waarin een aanzienlijk aantal woningen/winkels/ bedrijfspanden op een moeilijk toegankelijke, krappe en minder goed bereikbare bouwplaats moet worden gerealiseerd en waarbij veel aandacht moet worden geschonken aan de directe omgeving;

- een relatief eenvoudig plan, waarin planologisch alles goed geregeld is, een bouwvergunning zonder problemen kan worden verleend en/of alle tot het plan behorende gronden en gebouwen eigendom zijn van de gemeente; - een relatief moeilijk plan, waarin planologisch het een en ander nog moet worden geregeld, een bouwvergunning niet zonder meer verleend kan worden en/of nog niet alle tot het plan behorende gronden en gebouwen eigendom zijn van de gemeente. De aard, omvang en complexiteit van het plan stellen hun eisen aan de door de gemeente te benaderen ontwikkelaar alsmede aan het aantal voor de selectie te benaderen ontwikkelaars. Tevens is van belang de manier, waarop de gemeente voor het betreffende plan wenst dat de openbare ruimte wordt (her)ingericht: door de ontwikkelaar (‘turn-key’) of door de gemeente zelf.

Bij een (relatief) eenvoudig plan kan worden volstaan met één of twee ontwikkelaars. Voor een dergelijk plan is het niet noodzakelijk dat de ontwikkelaar op meerdere disciplines werkzaam is. De omvang van het plan doet niet zo ter zake.

Bij een (relatief) moeilijk plan met een beperkte omvang kan eveneens worden volstaan met één of twee ontwikkelaars. Voor een dergelijk plan is het — afhankelijk van de wijze waarop de openbare ruimte wordt ingericht — al dan niet noodzakelijk dat de ontwikkelaar op meerdere disciplines werkzaam is.

Bij een (relatief) moeilijk plan met een aanzienlijke omvang kan gedacht worden aan een selectie uit meerdere ontwikkelaars. Voor een dergelijk plan is het — ook los van de wijze waarop de openbare ruimte wordt ingericht — noodzakelijk dat de ontwikkelaar op meerdere disciplines werkzaam is.

In ieder geval is het van belang om het ‘huiswerk’ vooraf goed te maken, zodat het gebied en de randvoorwaarden voor de ontwikkeling (het programma) duidelijk is.

Hoofdstuk 4 Relatie met aanbestedingsregelen

In de Europese richtlijnen, ook van toepassing op de plaatselijke corporaties en in de Nota Inkoopbeleid zijn richtlijnen opgenomen, die bij de vraag of er een enkelvoudige of een meervoudige selectie moet plaats hebben een rol spelen.

Hoofdstuk 5 Selectiecriteria

Alvorens te komen tot de selectie van de ontwikkelaars, die in de eerste ronde hun reactie op het plan kunnen geven, zullen de zich in fase a. aangemeld hebbende ontwikkelaars moeten worden getoetst op hun geschiktheid voor het betreffende plan. Daartoe kunnen de volgende criteria worden gebruikt: - de ontwikkelaar dient financieel gezond te zijn (jaarcijfers);

- de ontwikkelaar dient ervaring te hebben met soortgelijke projecten qua omvang en complexiteit (referentieprojecten); - de ontwikkelaar dient gecertificeerd te zijn (certificaten);

- de ontwikkelaar dient — afhankelijk van de gekozen gemeentelijke aanpak — een interdisciplinaire organisatiestructuur te hebben (bedrijfsgegevens). - wegingsfactoren (zie bijlage)

Hoofdstuk 6 Procedure

Op grond hiervan doen de eventueel aangewezen projectleider, ROM, GRZ of WLZ een voordracht voor de voor de in de eerste ronde te selecteren ontwikkelaars aan de directeur. Deze legt de selectie voor de eerste ronde ter bekrachtiging voor aan het college.

De geselecteerden krijgen vervolgens van de directeur schriftelijk bericht dat zij voor de eerste ronde in aanmerking komen. Bij deze brief levert de gemeente in ieder geval de navolgende gegevens: - het stedenbouwkundige plan voor of de structuurvisie op het plangebied/project;

- kaartmateriaal (ligging en oppervlakte van het plangebied/project);

- de kwaliteitseisen, waaraan in het plangebied/project in ieder geval voldaan moet worden (duurzaam en aanpasbaar bouwen, parkeren, gewaarborgde bereikbaarheid omgeving, eventuele civieltechnische eisen);

- het woningbouwprogramma (aantal woningen, soort woningen (gestapelde of eengezinswoningen), categorie woningen (huur of koop), minimale gemiddelde verkoopprijzen vrij op naam (v.o.n.) per woningtype, maximale huurprijzen, minimale vloeroppervlakte gestapelde woningen, minimaal aantal lagen eengezinswoningen);

- de grondkosten (gemiddelde grondprijs per woning (een bedrag of een percentage van de verkoopprijs v.o.n.), omslagheffing SRR per woning(equivalent), eventuele 30%- regeling, keuze tussen erfpacht en eigendom met bijbehorende prijzen, geen ABC-levering);

- de bekende gegevens inzake bodemverontreiniging en een visie op het milieu; een tijdschema.

In de bedoelde brief van de directeur wordt van de geselecteerden het volgende gevraagd: - een marktvisie op het te ontwikkelen plangebied/project, waarin de ontwikkelaar zich uitlaat over (onder meer) de verschillende woningtypen en hun afzetbaarheid, het parkeren, de situering van de verschillende woningtypen, de doorstroming, de doelgroepen, een eventuele combinatie van wonen en werken;

- een financieel-technische visie, waarin door de ontwikkelaar het woningbouwprogramma (het aantal woningen per type) mede in relatie met de marktvisie wordt getoetst, waarin de verkoopprijzen v.o.n. worden belicht en waarin de verhouding van de grond- en bouwkosten ten - een plantechnische visie, waarin de ontwikkelaar een oordeel over en de mogelijke uitwerking(en) van het stedenbouwkundige plan/de structuurvisie geeft en onderbouwt. De geselecteerde ontwikkelaars krijgen vier weken de tijd hun reactie op het te ontwikkelen plangebied/project voor te bereiden en dienen die reactie in bij de projectleider.

Vervolgens toetsen de eventueel aangewezen projectleider, ROM, GRZ of WLZ de ingediende reacties van de geselecteerde ontwikkelaars en doen een voordracht voor de (bijvoorbeeld) drie ontwikkelaars van wie een concreet aanbod wordt gevraagd in de tweede ronde aan de directeur. Ook kan in deze toetsing worden besloten dat de definitieve selectie plaats heeft (mits dit vooraf aan de geselecteerden is medegedeeld).

De directeur legt de selectie voor de tweede ronde (of de definitieve keuze) ter bekrachtiging voor aan het college.

De geselecteerden krijgen vervolgens van de directeur schriftelijk bericht dat zij voor de tweede ronde in aanmerking komen, dan wel de ontwikkelaar, waarop de definitieve keus is gevallen, krijgt van de directeur schriftelijk bericht dat met deze ontwikkelaar de contractfase wordt ingezet en tot het ontwikkelen van het plangebied/project zal worden overgegaan.

De geselecteerden voor de tweede ronde zullen hun reactie nu binnen twee weken verder moeten concretiseren tot een aanbod. Daarbij kan gedacht worden aan verkavelingen, impressies van woningtypologiën, voorstellen voor architecten, meer gespecificeerde financieel- technische beschouwingen van kosten en (grond)opbrengsten, eventueel meer gespecificeerde opzetten voor de inrichting van de openbare ruimte enzovoorts.

Vervolgens toetsen de eventueel aangewezen projectleider, ROM, GRZ of WLZ de ingediende aanbiedingen van de voor de tweede ronde geselecteerde ontwikkelaars en doen een voordracht voor de definitief te kiezen ontwikkelaar aan de directeur. De directeur legt de definitieve keuze ter bekrachtiging voor aan het college.

De ontwikkelaar, waarop de definitieve keus is gevallen, krijgt van de directeur schriftelijk bericht dat met deze ontwikkelaar de contractfase wordt ingezet en tot het ontwikkelen van het plangebied/project zal worden overgegaan.

Hoofdstuk 7 Contractvorming

Met de gekozen ontwikkelaar wordt door GRZ of WLZ een intentieovereenkomst gesloten. Vervolgens zal GRZ of WLZ de onderhandelingen voeren om binnen vier weken te komen tot een samenwerkingsovereenkomst waarin de samenwerking tussen de gemeente en de ontwikkelaar wordt geregeld en het aanbod van de ontwikkelaar wordt verwerkt. In voorkomende gevallen kan ook besloten worden de intentieovereenkomst achterwege te laten en direct tot het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst over te gaan, dan wel de intentieovereenkomst te sluiten met de drie ontwikkelaars, die in de tweede ronde zijn overgebleven. Dan kan ook de afscheidsregeling en de procedure voor de selectie in die intentieovereenkomst worden geregeld.

De samenwerkingsovereenkomst wordt door de directeur en door de ontwikkelaar ondertekend en vervolgens ter bekrachtiging voorgelegd aan het college. De gemeenteraad wordt hiervan in kennis gesteld.

De samenwerkingsovereenkomst bevat in ieder geval: - kaartmateriaal (ligging en oppervlakte van het plangebied/project, indien mogelijk de verkaveling met kaveloppervlakten);

- de kwaliteitseisen, waaraan in het plangebied/project in ieder geval voldaan moet worden (duurzaam en aanpasbaar bouwen, parkeren, gewaarborgde bereikbaarheid omgeving, eventuele civieltechnische eisen);

- het woningbouwprogramma (aantal woningen, soort woningen (gestapelde of eengezinswoningen), categorie woningen (huur of koop), minimale gemiddelde verkoopprijzen vrij op naam (v.o.n.) per woningtype, maximale huurprijzen, minimale vloeroppervlakte gestapelde woningen, minimaal aantal lagen eengezinswoningen);

- de grondkosten (gemiddelde grondprijs per woning (een bedrag of een percentage van de verkoopprijs v.o.n.), omslagheffing SRR per woning(equivalent), eventuele 30%- regeling, keuze tussen erfpacht en eigendom met bijbehorende prijzen, geen ABC-levering);

- de bekende gegevens inzake bodemverontreiniging;

- een tijdschema;

- een omschrijving van het bouwterrein (bouwstraten, routing, bouwplaatsveiligheidsplan,

- regeling voor eventueel nog aanwezige funderingsresten);

- de regeling van het inrichten van de openbare ruimte (‘turn-key’ of traditioneel);

- een arbitrageregeling;

- een risicoparagraaf (wie draagt welke kosten wanneer de samenwerking om een of andere reden wordt beëindigd?, wie doet wat?, wie draagt waarin bij?);

- de ontbindende voorwaarden en de afscheidsregeling. Na bekrachtiging van de samenwerkingsovereenkomst door het college zal het plangebied/project in uitvoering worden gebracht, waarbij de samenwerkingsovereenkomst het kader zal vormen. Tevens zullen de voor de te bouwen woningen benodigde kavels door de gemeente worden uitgegeven aan de ontwikkelaar.

Ter afsluiting van het dossier wordt een proces-verbaal/eindrapportage van het gevolgde proces opgesteld.

Vastgesteld door de directieraad op 8 maart 2006