Beleidsregels Woonruimte op de eerste bouwlaag toevoegen binnenstad

Ondertekening

Algemene toelichting

In het omgevingsplan is een vergunningplicht opgenomen voor het toevoegen van woonruimte op de eerste bouwlaag in de binnenstad. De vergunningsplicht heeft als doel te voorkomen dat er meer woonactiviteit in plinten in de binnenstad plaatsvindt. Met de vergunningsplicht wordt de plint beschermd doordat bestaand winkelvloeroppervlak op de eerste bouwlaag slechts beperkt mag afnemen. De vergunningsplicht heeft betrekking op de straten in het kernwinkelgebied en de ringstraten. Woningen die al gerealiseerd zijn, blijven bestaan, tenzij een pandeigenaar het pand transformeert naar een andere functie die op die locatie is toegestaan.

Uit een analyse van de omvang van de panden met economische of recreatieve functie in de Nijmeegse binnenstad blijkt dat de oppervlaktes van de panden (winkelvloeroppervlakte, wvo) in de pandvoorraad sterk uiteenloopt. De mediaan bedraagt 81 m², terwijl het gemiddelde 163 m² bedraagt. Het grote verschil tussen beide kengetallen laat zien dat sprake is van een scheve verdeling: een beperkt aantal zeer grote panden trekt het gemiddelde omhoog, terwijl de meerderheid van de panden relatief klein is.

De verdeling van de aantallen panden per grootteklasse in wvo is als volgt:

Dit betekent dat 50% van de panden kleiner is dan 81 m² en 75% kleiner is dan 150 m². Slechts 10% van de panden heeft een oppervlak groter dan 300 m². De karakteristieke Nijmeegse binnenstad bestaat daarmee voornamelijk uit relatief kleinschalige units.

Deze constatering is relevant voor de beoordeling van de economische en recreatieve functie van de binnenstad. Eerder onderzoek van Stec Groep laat zien dat juist grotere panden schaars zijn, terwijl hier vanuit landelijke ketens en grotere formulebedrijven juist vraag naar bestaat. Het belang van deze grotere winkels is groot, omdat zij veel bezoekers aantrekken. Vanuit het economisch belang van de binnenstad is het daarom wenselijk ook grotere panden zoveel mogelijk beschikbaar te houden voor economische functies.

Tegelijkertijd blijkt uit de analyse dat kleine panden een belangrijke rol vervullen in het economische ecosysteem van de binnenstad. Branches zoals ambachten, persoonlijke dienstverlening, fastservicehoreca, winkels voor levensmiddelen en mode- en luxezaken (geen ketens) zijn veelal gevestigd in relatief kleine units. Het grote aantal kleine panden laat zien dat ook een beperkt oppervlak economisch courant en vitaal kan zijn. Bovendien zijn unieke, onderscheidende formules vaak in kleinere panden gevestigd. Het behoud van deze kleinschalige bedrijfsruimten draagt daarmee bij aan de diversiteit en aantrekkelijkheid van de binnenstad.

Daarnaast kent Nijmegen veel relatief diepe panden. In de praktijk wordt het achterste deel van deze panden vaak benut voor opslag, personeelsruimten of andere ondersteunende functies. Deze ruimtes vormen, samen met het winkelvloeroppervlak, het bruto vloeroppervlak. Vanuit ruimtelijk oogpunt is vooral het behoud van een actieve plint van belang. Wanneer de economische of recreatieve functie aan de straatzijde behouden blijft en een woning aan de achterzijde kan worden gerealiseerd, hoeft dit niet te leiden tot een onevenredige aantasting van de economische en recreatieve functie van de straat.

Om initiatiefnemers voldoende duidelijkheid te bieden en tegelijkertijd de economische en recreatieve functie van de binnenstad te beschermen is gekozen voor een concrete kwantitatieve norm. Een te laag toegestaan omzettingspercentage zou ertoe leiden dat in een groot deel van de panden geen zelfstandige woonruimte kan worden gerealiseerd. Daarom wordt voorgesteld om toe te staan dat maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak van de eerste bouwlaag uit woonruimte bestaat met een absoluut maximum van 50 m² bvo per pand. Met een percentage van 30% aan woonruimte blijft ten minste 70% van de begane grond beschikbaar voor economische of recreatieve functies. Tegelijkertijd ontstaat in een substantieel deel van de panden voldoende ruimte om aan de achterzijde woonruimte toe te voegen. Het maximum van 50 m² voorkomt dat bij grotere panden een omvangrijk deel van het winkel- of horecaprogramma verdwijnt en draagt daarmee bij aan het behoud van de schaarse grotere bedrijfsruimten in de binnenstad.

Met deze generieke regels kunnen we meewerken aan transformaties waarvan we geen economische hinder verwachten, en die leiden tot een (gewenste) intensivering van de woonfunctie in de binnenstad. In de praktijk kunnen zich situaties voordoen die vragen om maatwerk nu het college niet elke situatie kan ondervangen in beoordelingsregels. Echter, nog steeds blijft de hoofdregel dat de generieke regels en de daarbij behorende onderbouwing als uitgangspunt gelden en dat deze toelichting en de achtergrond van de beoordelingsregels betrokken worden bij de beoordeling van de aanvraag. Met andere woorden zal telkens de vraag gesteld moeten worden of de verzochte transformatie afbreuk doet aan de economische en recreatieve functie van de binnenstad. Voor omvangrijkere transformaties moet de specifieke context bezien worden. Hiervoor kan een BOPA procedure doorlopen worden. Bij transformatie van panden zijn ook andere voorwaarden voor het realiseren van (on)zelfstandige woonruimte van toepassing.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1 Begripsbepalingen

In dit artikel worden de begripsbepalingen uit het Omgevingsplan gemeente Nijmegen van overeenkomstige toepassing verklaard op de beleidsregels. Dit betekent dat voor de uitleg van begrippen het Omgevingsplan gemeente Nijmegen geraadpleegd kan worden.

Artikel 2 Toepassingsbereik

In dit artikel wordt aangegeven waar de beleidsregels Woonruimte toevoegen eerste bouwlaag binnenstad op van toepassing zijn. De beleidsregels worden toegepast bij de beoordeling van een aanvraag omgevingsvergunning voor het toevoegen van woonruimte op de eerste bouwlaag in de binnenstad. De beleidsregels geven aan wanneer sprake is van onevenredige schade aan de economische en recreatieve functie van ringstraten en straten in het kernwinkelgebied.

Artikel 3 Oogmerken

Dit artikel geeft weer met welk oogmerk de beleidsregels zijn gesteld. Het oogmerk van de beleidsregels is gelijk aan het oogmerk in de regels van het omgevingsplan wanneer het gaat om het toevoegen van woonruimte op de eerste bouwlaag in de binnenstad.

Artikel 4 Onevenredige schade aan economische en recreatieve functie

De beleidsregels zijn van toepassing op alle panden binnen het werkingsgebied in het omgevingsplan dat is gekoppeld aan de vergunningplicht voor het toevoegen van woonruimte op de eerste bouwlaag in de binnenstad. Er bestaan situaties waarin een pand zowel aan een straat grenst die niet in de oogmerken is genoemd als een straat die wél in de oogmerken is genoemd. Een voorbeeld hiervan is te zien in onderstaande afbeelding. In onderstaande situatie (rood kader) is onduidelijk waar de kadastrale grens tussen het pand aan de Hertogstraat (genoemd in het oogmerk) en aan de Scholenhof (niet genoemd in het oogmerk) ligt. Hertogstraat 31-35 kent ook een ruimte aan de Scholenhof 3 (rood kader). Deze situatie wordt getoetst aan artikel 4 sub b, omdat het niet de bedoeling is dat met het toevoegen van woonruimte aan de zijde van de Scholenhof de economische of recreatieve functie van de Hertogstraat onevenredig wordt geschaad. Artikel 4 sub a geldt alleen voor het toevoegen van woonruimte op de eerste bouwlaag van een pand dat enkel grenst aan een straat die niet wordt genoemd in de oogmerken in artikel 3.

Een eventuele aanvraag voor de Hertogstraat 27 (blauw kader) wordt beoordeeld op basis van artikel 4 aanhef en onder b.