ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN ONROERENDE ZAKEN GEMEENTE RAALTE 2026

1. De onroerende zaak wordt aan koper afgeleverd in bouwrijpe staat

2. Voor zover in de koopovereenkomst niet anders is bepaald, wordt door partijen onder “bouwrijp of bouwrijpe staat” verstaan, grond:

• a.

  ontdaan van opstallen en funderingen daarvan (met uitzondering van eventuele lichte puinresten), verhardingen, begroeiingen waaronder (stobben van) bomen en struiken, alsmede andere bouw belemmerende obstakels;

• b.

  vrij van kabels en leidingen, behoudens die kabels en leidingen, waarvan de ligging bij het aangaan van de koopovereenkomst aan partijen bekend is;

• c.

  ontwaterd, geëgaliseerd en waar nodig opgehoogd;

• d.

  voorzien van (hoofd)stelsels van openbare nuts- en communicatievoorzieningen. Deze (hoofd)stelsels van openbare voorzieningen worden door (diverse) nutsbedrijven aangelegd tot aan de erfgrens. De verdere aansluiting dient door (en voor rekening van) koper te worden verzorgd. De situatie kan zich voordoen dat de (hoofd)stelsels van openbare nuts- en communicatievoorzieningen in de openbare ruimte in de grond liggen, maar nog niet voorzien zijn van stroom en/of water. Ook dan is er sprake van bouwrijpe grond.

3. Voorts zal de onroerende zaak bereikbaar zijn vanaf het openbare gebied en vrij van feitelijke belemmeringen die de bouw en/of de ingebruikneming van de onroerende zaak verhinderen of beperken op een wijze die niet in redelijkheid voor rekening van de koper behoort te komen.

4. Koper wordt geacht ermee bekend te zijn dat in het kader van het bouwrijp maken van de onroerende zaak door of namens de gemeente werkzaamheden zijn of zullen worden uitgevoerd van verschillende aard, waaronder werkzaamheden in de sfeer van ontgraving, aanvulling en ophoging van de grond. Als gevolg van deze werkzaamheden kan er plaatselijk sprake zijn van een geroerde ondergrond die bij de toekomstige bebouwing van invloed kan zijn op de funderingsdiepte c.q. de wijze van fundering. Ook kan sprake zijn van lichte funderingsresten, gedempte putten en/of waterlopen en dergelijke, alsmede van eigenschappen van de bodem, die verband houden met de natuurlijke gesteldheid daarvan en die voor de bebouwing van het terrein van betekenis kunnen zijn.

5. De gemeente is niet aansprakelijk voor mogelijk door koper of diens rechtsopvolger(s) te maken (meer)kosten, die verband houden met de draagkracht en de natuurlijke gesteldheid van de bodem, ofwel met de mogelijke, in het vorige artikellid genoemde gevolgen van de werkzaamheden die in het kader van het bouwrijp maken zijn uitgevoerd.

1. Koper is verplicht de onroerende zaak te bebouwen met de in de koopovereenkomst aangegeven bebouwing, conform het van toepassing zijnde Omgevingsplan.

2. Binnen een jaar na de datum van het verlijden van de notariële akte moet met de bebouwing van de onroerende zaak een aanvang zijn gemaakt en vervolgens dient koper de bouw in een voor betreffende bouw normaal tempo voort te zetten. Binnen twee jaar na de datum van het verlijden van de notariële akte moet - de op de onroerende zaak te stichten bebouwing - voltooid en gebruiksklaar zijn. Indien daartoe aanleiding bestaat, kunnen deze termijnen door het college op verzoek van koper worden verlengd. Het college kan hier aan voorwaarden verbinden.

3. Zolang niet is voldaan aan de in lid 2 van dit artikel, vermelde verplichting mag koper de grond niet zonder schriftelijke toestemming van het college verkopen, in juridische of economische eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met andere beperkte rechten bezwaren, verhuren of verpachten. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Voor vestiging van het recht van hypotheek is geen toestemming nodig.

4. Het bepaalde in lid 3 van dit artikel is niet van toepassing in geval van executoriale verkoop op grond van artikel 3:268 BW en van verkoop op grond van artikel 3:174 BW.

5. De in lid 3 bedoelde toestemming wordt geacht te zijn verleend als de overdracht van de onroerende zaak geschiedt ter uitvoering van een tussen koper en haar koper(s) gesloten koop-/aannemingsovereenkomst, waarbij koper zich tegenover die koper(s) verplicht, de in de koopovereenkomst genoemde opstallen te bouwen.

6. Het in lid 5 gestelde geldt uitsluitend voor koper en gaat niet over op haar rechtsopvolgers.

7. Indien koper niet voldoet aan het hiervoor onder lid 2 bepaalde en nalatig is of blijft daaraan te voldoen na hiervoor in gebreke te zijn gesteld door de gemeente, is koper in verzuim. De ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden – door middel van een aangetekend schrijven - met inachtneming van een termijn van acht (8) dagen. Is koper na afloop van voormelde acht (8) dagen nog steeds in gebreke, dan is hij voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van een bedrag gelijk aan een half procent (0,5%) van de koopsom. Het voormelde geldt onverminderd het recht van de gemeente om volledige nakoming en/of schadevergoeding te vorderen.

8. Als de bebouwing uiterlijk 6 maanden na het verloop van de in lid 2-van dit artikel – genoemde termijnen niet voltooid en gebruiksklaar is, is koper verplicht – op eerste verzoek van de gemeente - de onroerende zaak zoveel mogelijk in de oorspronkelijke staat en vrij op naam aan de gemeente te koop aan te bieden tegen de in de koopovereenkomst genoemde prijs, zonder vergoeding voor eventueel reeds uitgevoerde werkzaamheden en/of gerealiseerde opstallen en zonder vergoeding van kosten verbonden aan de eigendomsoverdracht of de tijdelijke financiering.

1. De koper dient - ter voldoening aan zijn bouwplicht - voor zijn rekening tenminste de volgende werkzaamheden uit te voeren:

• a.

  Het ontgraven tot onderkant fundering (bouwput);

• b.

  Het draineren binnen de kavel;

• c.

  Het maken van de huisaansluitingen ten behoeve van riolering en nutsvoorzieningen;

• d.

  Het op hoogte brengen van de tuin;

• e.

  Het aanleggen van toegangspaden, achterpaden en terrassen binnen de kavel;

• f.

  Het aanbrengen van erfafscheidingen ingeval op een kavel meer woningen worden gerealiseerd en die woningen en het daarbij behorende huisperceel grenzen aan openbaar terrein.

2. De koper dient bij de bebouwing van de onroerende zaak de daarbij vrijkomende grond binnen de perceelgrenzen van de onroerende zaak te verwerken. Indien dit niet mogelijk is, dient koper de vrijkomende grond in overleg met en met goedkeuring van de gemeente af te voeren. Alle hiermee gemoeide kosten zijn voor rekening van koper.

1. De gemeente is niet aansprakelijk indien haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid vereist dat zij rechtshandelingen verricht die niet in het voordeel zijn van de aard of strekking van de koopovereenkomst. Dit geldt in het bijzonder voor enige door de koper te lijden schade, indien het college de door koper gevraagde omgevingsvergunning niet verleent, het omgevingsplan niet wijzigt of herziet of bij de te doorlopen procedures vertraging ontstaat door publiekrechtelijke voorschriften of regelingen, ook als daardoor de door de koper beoogde plannen niet gerealiseerd kunnen worden.

2. Koper is gehouden tot vergoeding en/of herstel van schade, welke aan eigendommen van de gemeente en/of derden wordt toegebracht als gevolg van de uitvoering van de (bouw)werkzaamheden en de overige in de koopovereenkomst vermelde werken en werkzaamheden tot het moment dat de (laatste) opstal(len) op de onroerende zaak is/zijn opgeleverd. Koper dient te zorgen voor een verzekering ter zake.

1. Koper verbindt zich tegenover de gemeente om gelijktijdig met het gereedkomen van de te stichten bebouwing - voor zijn rekening - op de onroerende zaak een, in verhouding met de bebouwing en het gebruik daarvan, voldoende aantal van de openbare weg af met auto’s toegankelijke parkeerplaatsen aan te leggen en in stand te houden, conform de verleende omgevingsvergunning. In de koopovereenkomst kan het aantal te realiseren parkeerplaatsen nader worden bepaald. Ingeval van de verkoop van een individuele bouwkavel dient tenminste één parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden.

2. Koper verbindt zich de op zijn onroerende zaak aangelegde parkeerplaats(en) niet te verwijderen noch de parkeerplaats(en) zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het college anders dan als parkeerplaats te zullen gebruiken.

3. Bij niet-nakoming van de verplichtingen zoals omschreven in de leden 1 en 2 van dit artikel is koper - na ingebrekestelling door het college en na het verstrijken van de in die ingebrekestelling genoemde termijn - aan de gemeente een direct opeisbare boete verschuldigd van € 100,00 voor elke dag dat koper in gebreke is.

1. De kosten van het aanleggen van een eventueel benodigde inrit bij een woning zijn in de koopsom begrepen.

2. De aanlegkosten van een tweede, vergunde inrit komen voor rekening van koper.

3. De te maken inrit(ten) word)t)(en) - door of in opdracht van - de gemeente aangelegd.

1. De gemeente heeft – binnen één (1) jaar na het passeren van de akte/ aankoop van het de onroerende zaak - een eerste recht van koop. Dit recht van eerste koop houdt in dat de koper, als deze de nog onbebouwde onroerende zaak of een onbebouwd gedeelte daarvan wil overdragen of bezwaren met een beperkt recht (o.a. opstalrecht of erfpachtrecht), verplicht is om de onroerende zaak eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Hierbij geldt:

• 1.

  De koper moet de onroerende zaak – door middel van een aangetekende brief aan het college – aan bieden, en

• 2.

  Het aanbod tot eerste koop dient te worden gedaan tegen de in de koopovereenkomst genoemde prijs, eventueel vermeerderd met een percentage, waarmee de gemeente de prijzen van vergelijkbare onroerende zaken heeft verhoogd, en

• 3.

  De koper heeft geen recht op een vergoeding van eerder gemaakte kosten, verbonden aan de eigendomsoverdracht of de tijdelijke financiering.

2. Het college zal – binnen twee (2) maanden na ontvangst van de aangetekende brief van koper – schriftelijk aan koper laten weten of zij van het recht van eerste koop gebruik wil maken. Als het college afziet van het eerste recht tot koop mag koper tot verkoop aan een derde overgaan. Het college kan – als zij afziet van het eerste recht tot koop – voorwaarden verbinden aan de toestemming tot verkoop.

3. Bij overtreding van hetgeen is bepaald onder lid 1 van dit artikel zal de koper ten behoeve van de gemeente een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

1. 1.Ten behoeve en ten laste van de onroerende zaak en ten laste en ten behoeve van de daarnaast te stichten/gelegen onroerende zaken, worden -voor zover nodig- gevestigd en aangenomen, al zodanige erfdienstbaarheden, waardoor de toestand waarin die percelen (na voltooiing van de opstallen) zich ten opzichte van elkaar bevinden, gehandhaafd blijft. Onder andere geldt dit voor wat betreft de aanwezigheid van ondergrondse en bovengrondse kabels en leidingen, rioleringen, waterafvoeren, ventilatiesystemen, lichtinval, inankeringen, inbalkingen, overbouwingen en het toepassen en in stand houden van kleuren. Hieronder kan echter nimmer een verbod tot bouwen of verbouwen worden verstaan. De kosten van het vestigen van een erfdienstbaarheid zijn voor rekening ten wiens behoeve het recht wordt vastgelegd.

1. Uit het oogpunt van “duurzaam omgaan met hemelwater” moet voor het afstromend hemelwater van de bebouwing en terreinverharding een infiltratievoorziening op eigen terrein worden gerealiseerd met een waterberging van 20 mm. Indien infiltratie niet mogelijk is, moet er worden geloosd op een in- of langs de openbare weg aanwezige (infiltratie)voorziening door middel van een bovengrondse afvoer (gootje of straatkolk) of door te lozen op open water. Aansluiting op de riolering kan alleen indien eerder genoemde opties niet mogelijk zijn.

2. Koper verbindt zich tegenover de gemeente:

• a.

  voor zijn rekening leidingen voor de afvoer van fecaliën en huishoudelijk afvalwater aan te leggen, te onderhouden en zo nodig te vernieuwen en deze onder de gebruikelijke voorwaarden op de aansluitput van de vuilwaterstelsel aan te sluiten en aangesloten te houden;

• b.

  de hierboven bedoelde voorziening ten behoeve van hemelwaterafvoer op eigen terrein en voor eigen rekening aan te brengen, in stand te houden, te onderhouden en zo nodig te vernieuwen;

• c.

  zich te onthouden van het afvoeren van hemelwater naar het vuilwaterstelsel;

• d.

  voor de aansluiting van het vuilwater en het infiltreren van hemelwater van het verkochte dient - ten tijde van de aanvraag van een omgevingsvergunning - een afgerond afwateringsplan ter goedkeuring aan de gemeente voorgelegd te worden;

• e.

  te voldoen aan de aanvullende eisen voor de aanleg van infiltratie die de gemeente stelt;

• f.

  materialen te gebruiken die – als zij in contact komen met regenwater, zoals goten, regenpijpen, gevelbekleding, etc. - niet uitloogbaar zijn. Hiervoor dienen alternatieve materialen te worden gekozen, zoals kunststof en gecoat staal.

1. De eventueel aan het verkochte grenzende watergang(en) zal (zullen) door en voor rekening van de gemeente op een door het college te bepalen wijze van een beschoeiing worden voorzien.

2. De koper is gehouden op zijn kosten zijn gedeelte van de beschoeiing langs een aangrenzende watergang in redelijke staat van onderhoud te houden, respectievelijk te vernieuwen overeenkomstig vigerend onderhoudsniveau van de gemeente.

3. De op de onroerende zaak aangebrachte bouwwerken, begroeiing en infrastructuur dienen zo ver van de aangrenzende watergang verwijderd te blijven, dat beschadiging aan de beschoeiing met eventuele verankering wordt voorkomen.

4. De eventueel door de koper of zijn rechtsopvolgers veroorzaakte verontreiniging en /of verontdieping van de waterbodem in het aangrenzende water zal door de gemeente voor rekening van de koper of zijn rechtsopvolgers worden weggebaggerd.

5. De leden 1 tot en met 4 zijn niet van toepassing als de watergang in eigendom, beheer en onderhoud is bij het waterschap. In dat geval is de keur (gebods- en verbodsbepalingen voor het water en de taluds casu quo oevers) op deze waterstaatswerken van het waterschap van toepassing.

1. Ter voorkoming van wateroverlast kan het zijn dat in de onroerende zaak drainageleidingen of drainagesleuven zijn aangebracht overeenkomstig een bij de gemeente opvraagbaar drainageplan. Voor zover desondanks nog sprake is van wateroverlast, zijn de kosten van opheffing daarvan voor de koper, evenals de eventueel daardoor ontstane schade.

2. Koper is gehouden de aangelegde drainage te dulden en ervoor zorg te dragen dat deze niet beschadigd wordt door graafwerkzaamheden, het slaan van palen, ingroeien van wortels van bomen of anderszins.

1. De gemeente draagt zorg voor de aanleg van een vuilwaterrioleringsstelsel in het openbaar gebied met een aansluitmogelijkheid voor afvalwater ten behoeve van het op het bouwterrein te realiseren bouwplan.

2. De plaats van de aansluiting wordt door de gemeente bepaald.

3. Bij woningbouw wordt door de gemeente de aansluiting op de riolering aangelegd vanaf het hoofdriool tot aan de grens van de verkochte inclusief erfscheidingsput.

4. Het in de leden 1 en 2, van dit artikel, gestelde, geldt alleen in nieuwe uitleggebieden. In alle andere situaties zijn de kosten voor de rioolaansluiting voor de koper.

1. Door de gemeente wordt de aansluiting op de riolering aangelegd vanaf het hoofdriool tot aan de grens van de onroerende zaak. De plaats van de aansluiting wordt bepaald door de gemeente. De kosten van deze aanleg, zoals vermeld in de koopovereenkomst, gelden bij een standaardaansluiting met een diameter van 125 mm.

2. Bij een aansluiting, afwijkend van de standaardaansluiting, zullen de extra kosten in rekening worden gebracht bij de koper. Het verschuldigde bedrag dient door de koper te worden voldaan bij het passeren van de notariële akte. Indien de koper, om welke reden dan ook, gebruik wenst te maken van een andere aansluiting dan de hiervoor bedoelde en indien de gemeente hiertegen geen bezwaren heeft, zijn de eventueel daaruit voortvloeiende (extra) kosten voor rekening van de koper.

1. De koper is verplicht om de op de onroerende zaak aanwezige of te bouwen woning uitsluitend te gebruiken om die zelf (met de eventuele gezinsleden) daadwerkelijk te bewonen.

2. Het is koper verboden de grond en/de woning geheel of gedeeltelijk aan derden in eigendom of economische eigendom over te dragen, in erfpacht of opstal uit te geven, noch anderszins met beperkte genotsrechten te bezwaren. Het vestigen van het recht van hypotheek is toegestaan.

3. Het bepaalde in lid 1 en 2 van dit artikel vervalt nadat de koper de woning gedurende twee jaar heeft bewoond. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke de koper als bewoner van het betreffende adres in het bevolkingsregister (zijnde de Basisregistratie Personen) staat ingeschreven.

4. Het bepaalde in lid 1 en 2 van dit artikel is niet van toepassing bij:

• a.

  verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 BW;

• b.

  executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers (artikel 3:268 BW);

• c.

  overlijden van de koper of (één van) zijn gezinsleden;

• d.

  schriftelijke toestemming van het college als bedoeld in lid 5 van dit artikel.

5. De koper kan het college schriftelijk en gemotiveerd verzoeken om toestemming te verlenen te handelen in afwijking van het bepaalde in lid 1 en 2 van dit artikel. Het college kan besluiten om toestemming te verlenen en kan hieraan voorwaarden verbinden. Deze toestemming kan in ieder geval worden verleend in geval van:

• 1.

  Verandering van werkkring van de koper of diens partner op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden;

• 2.

  Ontbinding van het huwelijk van de koper door echtscheiding of ontbinding van het samenlevingscontract of van een geregistreerd partnerschap;

• 3.

  Beëindiging van de samenwoning, blijkend uit het bevolkingsregister; of

• 4.

  Verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van de koper of één van zijn gezinsleden.

1. De koopovereenkomst kan door de koper worden ontbonden indien koper uiterlijk een maand na de verkrijging van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de financiering van het verkochte en de daarop te realiseren bebouwing, niet één of meer geldleningen al dan niet met Nationale Hypotheek Garantie of het aanbod daartoe heeft verkregen. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering te verkrijgen.

2. Indien deze voorwaarde wordt vervuld heeft de koper het recht om op grond daarvan de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen onder overlegging van tenminste twee schriftelijke afwijzingen.

3. De mededeling dat hij deze ontbinding inroept, dient uiterlijk op de tweede werkdag na de betreffende datum door de gemeente te zijn ontvangen. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.

4. Alle kosten voor ontbinding van de overeenkomst, komen voor rekening van koper. De door de koper betaalde optiegelden vervallen aan de gemeente.

1. Het is de koper verboden de onroerende zaak en/of de daarop staande of te stichten bebouwing te gebruiken of te doen gebruiken voor handelsdoeleinden, waarbij levering van goederen, waren of diensten direct aan de consument plaatsvindt, met uitzondering van de detailhandel in zogenaamde ABC goederen (auto, boot en/of caravan).

2. Bij overtreding van het onder lid 1 van dit artikel bedoelde verbod zal de koper een direct opeisbare boete verschuldigd zijn van € 10.000,00 voor elke week waarin bedoelde levering aan de consument plaatsvindt of op enigerlei wijze geconstateerd wordt, dit nadat de koper ter zake van de overtreding door het college bij aangetekende brief of deurwaardersexploot in gebreke is gesteld en hem een redelijke termijn is geboden om publiekelijk bekend te maken, dat géén verkoop meer aan de consument zal plaatsvinden.

1. De onroerende zaak wordt geleverd in de staat waarin deze zich bevindt ten tijde van het moment van eigendomsoverdracht.

2. Behoudens andersluidende bepalingen in de koopovereenkomst, wordt de milieu-hygiënische staat van de bodem vastgesteld door middel van een historisch onderzoek.