Programma Kostenverhaal 2026

1.1 Aanleiding

De gemeente Krimpenerwaard staat voor grote uitdagingen als het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen. In het bijzonder op het gebied van woningbouw. De raad heeft de opgave om in 15 jaar tijd 4.000 woningen te realiseren. Momenteel staan hiervoor 3.500 woningen al geprogrammeerd (en een gedeelte ervan gebouwd) en worden de overige 500 nader ingevuld in de komende periode. Dit is belangrijk om de vitaliteit van de dorpskernen in de gemeente op lange termijn te waarborgen. Daarnaast is er ook uitbreiding van het areaal bedrijventerreinen nodig om de economische en duurzame ontwikkeling van lokale bedrijven mogelijk te maken.

In de Update Woonvisie Krimpenerwaard is vastgesteld om, bij de nieuwe woningen, in te zetten op 30% sociale huurwoningen bij inbreidingslocaties en 34% sociale huurwoningen bij uitbreidingslocaties. Ook moet 2/3 van de woningen betaalbaar zijn. Als het niet lukt om op een woningbouwlocatie te voldoen aan de eis van 30% of 34% sociale huurwoningen, dan moeten op een andere locatie meer sociale huurwoningen gebouwd worden. Hiervoor wil de gemeente werken met een bestemmingsreserve sociale woningbouw. Dit betekent dat de extra kosten voor realisatie van sociale huurwoningen elders, betaald worden vanuit plannen waarin te weinig sociale huurwoningen worden gebouwd.

Het Grondbeleid Krimpenerwaard dat in 2024 is vastgesteld, heeft de volgende beleidsuitgangspunten bij faciliterende projecten. Hier heeft de gemeente dus geen grond in eigendom:

In het grondbeleid heeft de raad ook ingestemd met het principe om te gaan werken met een fonds (hierna te noemen reserve) en de verdere uitwerking mee te nemen in het voorliggende Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen.

1.2 Doel

Via het Programma Kostenverhaal geeft de gemeente Krimpenerwaard vooraf duidelijkheid aan initiatiefnemers over het kostenverhaal. Voor initiatiefnemers is duidelijk waaraan zij moeten bijdragen, wat de hoogte van de kosten is en wanneer de kosten in rekening gebracht worden. Op die manier weten initiatiefnemers waar zij aan toe zijn. De gemeente Krimpenerwaard kan enerzijds ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maken en anderzijds financiële risico’s voor de gemeente beperken.

1.3 Nadere uitwerking van de Bestemmingsreserve

De woningbouwopgave en de opgave voor bedrijven heeft een effect op buitenruimtes en de maatschappelijke voorzieningen van de gemeente. Er zijn extra investeringen nodig die betaald moeten worden. In het Programma Grondbeleid 2024 (beleidsuitgangspunt 13) is de bestemmingsreserve geïntroduceerd. De bestemmingsreserve bestaat uit twee onderdelen:

Nota Grondbeleid: “Beleidsuitgangspunt 13: Kostenverhaal via het investeringsfonds met de onderdelen Ruimtelijke investeringen en Sociaal bouwen”.

De Bestemmingsreserve wordt (gedeeltelijk) gevoed vanuit de (woningbouw en bedrijven) ontwikkelingen die de komende jaren plaatsvinden. In Nota Kostenverhaal 2026 is de wijze waarop dit gebeurd uitgewerkt.

Het onderdeel “Bestemmingsreserve voor de verevening van sociale woningbouw” wordt volledig uitgewerkt. Het onderdeel ruimtelijke investeringen wordt nader uitgewerkt op het moment dat duidelijk is welke ruimtelijke investeringen nodig zijn en wat de kosten daarvan zijn voor de gemeente.

1.4 Reikwijdte Programma Kostenverhaal en relatie met leges

Het Programma Kostenverhaal is van toepassing op alle ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente waarvoor een wijziging van het Omgevingsplan of een Buitenplanse Omgevingsactiviteit (BOPA) nodig is en kostenverhaalsplichtige zijn (zie paragraaf 2.1), zoals nieuwbouw van een woning met functieverandering. Ruimtelijke ontwikkelingen die passen binnen het Omgevingsplan waar alleen een omgevingsvergunning voor aangevraagd dient te worden, vallen alleen onder de legesverordening.

1.5 Overgangssituatie in relatie tot de Omgevingswet

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is nieuwe wetgeving van kracht voor ruimtelijke ontwikkelingen en het kostenverhaal. Voor lopende projecten van vóór 1 januari 2024 geldt dat reeds gemaakte (pre)contractuele afspraken worden gerespecteerd. Voor nieuwe projecten geldt dat zij vallen onder het kostenverhaal volgens de Omgevingswet.

1.6 Samenhang met ander ruimtelijk beleid

Het Programma Kostenverhaal 2026 is onderdeel van het gemeentelijk omgevingsbeleid. Het maakt deel uit van het geheel van visies, kaders en beleid over de fysieke leefomgeving, zoals bedoeld in de Omgevingswet. De belangrijkste bouwstenen voor het Programma Kostenverhaal zijn de Omgevingsvisie, het grondbeleid en de woonvisie. Het Programma Kostenverhaal is, net als ander gemeentelijk beleid, aan verandering onderhevig en wordt periodiek geactualiseerd.

1.7 Leeswijzer

Het Programma Kostenverhaal 2026 beschrijft het kostenverhaal door de gemeente Krimpenerwaard bij ruimtelijke ontwikkelingen. In hoofdstuk 2 is het wettelijk kader voor kostenverhaal beschreven waar de gemeente Krimpenerwaard aan moet voldoen. In hoofdstuk 3 staat het proces omschreven, welke stappen de initiatiefnemer moet nemen binnen het ruimtelijk proces en welke kosten worden verhaald. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar twee soorten: kleine initiatieven en complexe initiatieven. In hoofdstuk 4 is beschreven welke kosten initiatiefnemers kunnen verwachten voor de twee kostensoorten: de projectspecifieke kosten en de gebiedsoverstijgende kosten. Het hoofdstuk sluit af met concrete voorbeeldberekeningen ter illustratie.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven wat in hoofdlijnen het wettelijk kader is om het kostenverhaal-instrumentarium in te zetten voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Krimpenerwaard.

2.1 Wettelijke grondslag voor kostenverhaal

De gemeente is bij wet verplicht om voor aangewezen bouwactiviteiten kosten te verhalen op de initiatiefnemer. De Omgevingswet, in het bijzonder artikel 13.11 van de wet, vormt hiervoor de wettelijke grondslag. De regels omtrent het kostenverhaal zijn uitgewerkt in de Omgevingswet en het Omgevingsbesluit. Er zijn twee routes voor het verplichte kostenverhaal door de gemeente: het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.

In artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit staat voor welke activiteiten de kostenverhaalplicht geldt. Het kostenverhaal heeft betrekking op bouwactiviteiten die gelijk of groter zijn dan:

• a.

  De bouw van één of meer woningen (of recreatiewoningen);

• b.

  De bouw van één of meer hoofdgebouwen, anders dan een woonfunctie;

• c.

  De uitbreiding van een gebouwen met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte (BVO) of met één of meer gebouwen met een woonfunctie;

• d.

  De bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte (BVO);

• e.

  De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft;

• f.

  De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte (BVO) van de nieuwe gebruiksfunctie ten minste 1.500 m2 bedraagt.

2.2 Wettelijke grondslag financiële bijdragen

De gemeente kan bij ruimtelijke ontwikkelingen (met tijdvak) ook financiële bijdragen verhalen voor ruimtelijke investeringen ter verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving (Omgevingswet, artikel 13.23). De categorieën investeringen1 waarvoor financiële bijdragen verhaald kunnen worden zijn omschreven in artikel 8.21 van het Omgevingsbesluit. De financiële bijdragen voor gebiedsoverstijgende kosten bestaan in Krimpenerwaard uit een bijdrage aan ruimtelijke investeringen en een bijdrage realisatie van sociale woningen op andere locaties (bij projecten die hier zelf onvoldoende in voorzien) via de bestemmingsreserve sociale woningbouw. De ruimtelijke investeringen en regels voor financiële bijdragen worden opgenomen in het Omgevingsplan.

2.3 Kostenverhaal via privaatrechtelijk spoor

Voor de wetgever, als ook voor de gemeente, heeft kostenverhaal via het privaatrechtelijke spoor de voorkeur. Bij kostenverhaal via het privaatrechtelijke spoor sluit de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst met de gemeente. De gemeente Krimpenerwaard hanteert deze vorm van kostenverhaal als uitgangspunt.

In de anterieure overeenkomst maken de gemeente en de initiatiefnemer concrete afspraken over het kostenverhaal en financiële bijdragen. Het betreft afspraken over:

• •

  Welke kosten verhaald worden

• •

  de hoogte van de te verhalen kosten

• •

  de betalingswijze

• •

  het betalingsmoment

De afspraken worden gebaseerd op het Programma Kostenverhaal 2026. Zie hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4.

2.4 Kostenverhaal via publiekrechtelijk spoor

Als kostenverhaal via het privaatrechtelijke spoor niet mogelijk is, bijvoorbeeld omdat het de gemeente niet lukt een anterieure overeenkomst te sluiten met een initiatiefnemer en wel deze ontwikkeling voor ogen heeft dan moet het kostenverhaal plaatsvinden via het publiekrechtelijke spoor2. In dat geval neemt de gemeente bepalingen voor het kostenverhaal op in het Omgevingsplan. Het kostenverhaal wordt hiermee eenzijdig opgelegd aan de initiatiefnemer.

Tabel – Woningbouw segmentering per plan (bron: Update Woonvisie Krimpenerwaard 2023-2028)

Het kostenverhaal is gekoppeld aan de ruimtelijke procedure bij een functiewijziging. Gemeente Krimpenerwaard hanteert hiervoor een standaardproces. Elke ruimtelijke ontwikkeling doorloopt dit proces.

3.1 Aanmelden initiatief

Een initiatiefnemer meldt een ruimtelijke ontwikkeling aan bij de gemeente. De gemeente toetst of het initiatief past binnen het omgevingsplan en of er sprake is van een kostenverhaalplichtige activiteit (zie Paragraaf 2.1). Als er geen sprake is van een functiewijziging en/of een kostenverhaalplichtige activiteit dan wordt het initiatief verder afgehandeld door de afdeling vergunningen via de kosten voor leges en heffingen uit de legesverordening. Als er sprake is van een functiewijziging en een kostenverhaal-plichtige activiteit dan wordt dit Programma Kostenverhaal toegepast.

3.2 Ruimtelijke procedure

Een kostenverhaalplichtig initiatief doorloopt de ruimtelijke procedure. Hiervoor zijn verschillende overleggen mogelijk: het vooroverleg, de intaketafel en omgevingstafels. Als plannen kansrijk en haalbaar zijn worden zij verder ontwikkeld. Hierover maken de initiatiefnemer afspraken via een privaatrechtelijke overeenkomst. In deze overeenkomst worden ook de afspraken voor het kostenverhaal opgenomen.

3.3 Twee soorten initiatieven: klein en groot

Kleine ontwikkelingen zijn doorgaans vrij overzichtelijk en recht toe recht aan. Na het beoordelen van kansrijkheid en haalbaarheid is via de intaketafel en de omgevingstafels verdere uitwerking niet of nauwelijks nodig. Om kleine initiatieven te versnellen wordt daarom een verkorte planprocedure toegepast. Bij grote initiatieven wordt altijd een intentieovereenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer gesloten. Het kostenverhaal wordt daarin opgenomen, er vindt vooraf een kostencalculatie plaats op basis van de plankostenscan.

Het kostenverhaal binnen de gemeente Krimpenerwaard spitst zich toe op een tweetal elementen, namelijk de projectspecifieke kosten en de financiële bijdragen voor gebiedsoverstijgende kosten. De projectspecifieke kosten bestaan uit de plankosten, de planfysieke kosten en de kosten voor bovenwijkse voorzieningen. De financiële bijdragen voor gebiedsoverstijgende kosten zijn bedoeld om de bestemmingsreserve te vullen. De financiële bijdragen bestaan uit een bijdrage aan ruimtelijke investeringen en een bijdrage aan de bestemmingsreserve sociale woningbouw. Het onderdeel sociaal bouwen betreft de realisatie van sociale woningen op andere locaties (bij projecten die hier zelf onvoldoende in voorzien) via de bestemmingsreserve. Per ruimtelijke ontwikkeling wordt bepaald wat de ontwikkeling moet bijdragen. In dit hoofdstuk zijn de richtlijnen die hiervoor gebruikt worden beschreven.

Figuur 2: Overzicht soorten kosten binnen het kostenverhaal

4.1 Projectspecifieke kosten

De projectspecifieke kosten zijn de kosten van de gemeente die direct gerelateerd zijn aan de ruimtelijke ontwikkelingen. Er zijn drie soorten project specifieke kosten: de plan fysieke kosten, de plankosten en de kosten voor bovenwijkse voorzieningen.

4.2 Financiële bijdrage ruimtelijke investeringen infrastructuur

Om tot 2040, 4.000 woningen te bouwen in gemeente Krimpenerwaard zijn ruimtelijke investeringen noodzakelijk en wenselijk. Ruimtelijke investeringen zijn gebiedsoverstijgende investeringen die bijdragen aan het verbeteren en/of in stand houden van de kwaliteit van de leefomgeving. Het betreft investeringen in infrastructuur om bestaande en nieuwe woningen beter en veiliger te ontsluiten en filevorming in Krimpenerwaard te voorkomen.

De toevoeging van 4.000 woningen en bedrijven zorgt voor extra verkeersdrukte. In 2025 is door Goudappel een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd naar het extra verkeer wat hierdoor ontstaat. Uit het onderzoek blijkt dat, zonder investeringen in infrastructuur, er diverse knelpunten ontstaan in het wegennet van de Krimpenerwaard. Met name op de kruisingen op de provinciale wegen en op de lokale wegen naar deze kruisingen toe.

Dit kan opgelost worden met concrete infrastructurele maatregelen. In dit programma zijn negen concrete investeringen opgenomen. De investeringen zijn gericht op het verbteren van de doorstroming van het autoverkeer en het verbeteren van de veiligheid voor fietsers en voetgangers. De totale kosten van deze investeringen zijn geraamd op € 31,2 miljoen.

Alle ruimtelijke initiatieven moeten een bijdrage leveren aan de investeringen in infrastructuur, met uitzondering van sociale huur. Het realiseren van uitsluitend sociale huurwoningen is namelijk niet winstgevend; daardoor mag er geen bijdrage in rekening worden gebracht. De hoogte van de bijdrage hangt af van het aantal vierkante meter bruto vloeroppervlakte (BVO) dat wordt gebouwd. Bij het bepalen van de bijdrage is rekening gehouden met de criteria uit de Omgevingswet: proportionaliteit en profijt. Omdat de ruimtelijke investeringen ook voor een groot deel ten goede komen van bestaande woningen en bedrijven bekostigd de gemeente samen met andere overheden (provincie, waterschap, ministeries) een groot deel van de ruimtelijke investeringen. Het gedeelte dat ten goede komt voor de nieuwe woningen en bedrijven wordt bekostigd vanuit een bijdrage voor ruimtelijke ontwikkeling. De berekening van de bijdrage per vierkante meter BVO is weergeven op de volgende pagina. In de onderstaande tabel is het bedrag per type woning weergegeven.

In het onderstaand overzicht wordt weergegeven wat er betaalt moet worden voor diverse typelogiën woningen.

4.3 Financiële bijdrage sociale woningbouw

De gemeente Krimpenerwaard wil dat iedereen betaalbaar kan wonen, ook mensen die minder te besteden hebbenDaarom werkt Krimpenerwaard, in samenwerking met woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars, stapsgewijs toe naar een woningvoorraad met 30% sociale huurwoningen.

Om meer sociale huurwoningen te realiseren hanteert de gemeente per plan de verdeling uit de Woonvisie. Op inbreidingslocaties moet minimaal 30% van de woningen een sociale huurwoning zijn. Op uitbreidingslocaties moet minimaal 34% van de woningen een sociale huurwoning zijn. De gemeente hanteert als definitie voor sociale huur: een zelfstandige huurwoning onder de liberalisatiegrens. In principe moet ieder plan voldoen aan deze minimum afspraken.

In uitzonderlijke gevallen is de bouw van sociale huurwoningen niet goed mogelijk of niet wenselijk op een locatie. Bijvoorbeeld als op een locatie de bouwkosten uitzonderlijk hoog zijn. Het college van B en W kan dan onderbouwd afwijken van de segmentatie uit de Woonvisie en een lager percentage sociale huurwoningen toestaan. Dit geldt ook voor woningbouwprojecten van 1 tot 60 woningen.

Als in een plan te weinig (minder dan 30% of 34%) sociale huurwoningen gebouwd worden, moet de gemeente ervoor zorgen dat op een andere locatie extra sociale huurwoningen worden gebouwd. Met als uiteindelijk doel om te komen tot een gebalanceerde woningvoorraad op gemeenteniveau met 30% sociale huur. De gemeente doet dit door ‘vereveningslocaties’ aan te wijzen voor de periode tot en met 2040. Dit zijn locaties waar, indien nodig, een hoger percentage sociale huurwoningen gebouwd kan worden, bijvoorbeeld 50% of 100%. Op deze locaties ontstaan grotere tekorten in de grondexploitatie omdat sociale huurwoningen nou eenmaal minder geld opleveren dan vrije sector woningen. Project-ontwikkelaars die zelf niet voldoende sociale huurwoningen in hun plan toevoegen dragen bij aan de extra kosten van de bouw van meer sociale huurwoningen op de vereveningslocaties.

Dit werkt als volgt: woningbouw projecten met een tekort aan sociale huurwoningen leveren via de Financiële bijdrage sociale woningbouw een bijdrage aan de vereveningslocaties. Op die manier kan de gemeente op gemeenteniveau zorgen voor voldoende sociale huurwoningen. Deze bijdrage wordt opgenomen in de Bestemmingsreserve Sociale Woningbouw van de gemeente. Met deze bijdrage kan de gemeente op andere locaties tóch de benodigde sociale huurwoningen realiseren. De werkwijze is opgenomen in Bijlage 1.

Op dit moment zijn er nog er nog geen vereveningslocaties aangewezen door de gemeenteraad. De raad heeft via een motie6 al wel de wens uitgesproken de bestaande gemeentekantoren te verkopen voor de bouw van sociale huurwoningen in deze kantoren. In de berekening wordt nu rekening gehouden met de locaties Stolwijk en Schoonhoven. In een later stadium kunnen de locaties Bergambacht en Lekkerkerk hieraan worden toegevoegd. Deze locaties kunnen tot en met 2040 dienen als vereveningslocaties. Als de gemeentekantoren geheel of gedeeltelijk getransformeerd worden naar sociale huur, kan de Bestemmingsreserve Sociale Woningbouw hiervoor ingezet worden.

De Financiële bijdrage sociale woningbouw is bepaald op basis van de grondexploitatie voor transformatie van het stadhuis in Schoonhoven en het gemeentekantoor in Stolwijk. De hoogte wordt bepaald door het financiële tekort in de grondexploitatie dat gepaard gaat met de bouw van sociale huurwoningen in plaats van vrije sector woningen op deze twee locaties. De tekorten in de grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd.

Als de locaties niet worden ingezet als vereveningslocaties voor sociale woningbouw, dan wordt onderzocht welke locaties wel mogelijk zijn om in te zetten als vereveningslocatie. Dit geldt ook als de locaties onvoldoende sociale huurwoningen opleveren om tekorten elders op te vangen.

Op basis van deze beoogde vereveningslocaties is het tekort per sociale huurwoning is € 25.000 per woning. De Financiële bijdrage sociale woningbouw is vastgesteld op € 240,- per m² bruto vloeroppervlakte (BVO) tekort * het percentage ontbrekende sociale programma.

Spelregels Bestemmingsreserve Sociale Woningbouw: Wie mag gebruik maken van de reserve en wie niet?

Om het aanbod van sociale huurwoningen binnen de gemeente Krimpenerwaard te waarborgen, hanteert de gemeente verschillende regels en verplichtingen voor initiatiefnemers, afhankelijk van de omvang van hun bouwproject. Deze regels zijn erop gericht om ervoor te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn voor mensen met een lager inkomen, terwijl tegelijkertijd flexibiliteit wordt geboden voor kleinere projecten. Afhankelijk van het aantal te realiseren woningen, gelden er specifieke voorwaarden rondom het gebruik van de bestemmingsreserve en de verplichting tot samenwerking met woningcorporaties. Hieronder worden de verschillende voorwaarden voor sociale woningbouw binnen diverse projectomvang nader toegelicht:

• 1.

  Klein project van 1 tot en met 11 woningen

  Initiatiefnemers van een klein woningbouwproject met 1 tot en met 11 woningen zijn niet verplicht om 30%, danwel 34% sociale huurwoningen te realiseren. Zij mogen ervoor kiezen om in plaats daarvan een financiële bijdrage te leveren aan sociale woningbouw op andere locaties.

• 2.

  Grote projecten vanaf 12 woningen

  Woningbouwontwikkelingen tussen de 12 en 60 woningen (of 66 woningen bij uitbreidingslocaties7) moeten in gesprek met de woningcorporatie om de sociale huurwoningen aan hen aan te bieden. Wanneer de corporatie deze woningen niet wil afnemen én er geen mogelijkheden zijn om de sociale huurwoningen via een derde partij of door de ontwikkelaar zelf als sociale huur te verhuren, kan — mits de ontwikkelaar deze inspanningen aantoont bij de gemeente — gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid om de sociale huurwoningen af te kopen via de sociale vereveningsreserve

• 3.

  Grote projecten vanaf 60 (of 66 woningen bij uitbreidingslocaties)

  Initiatiefnemers van een middelgroot woningbouwproject zijn verplicht samen te werken met een woningbouwcorporatie of een andere toegelaten instelling wanneer het project 60 of meer woningen omvat in het buitengebied, of 66 of meer woningen binnen de kernen. Woningbouwcorporaties hebben als doel het realiseren en beheren van sociale huurwoningen. Hun betrokkenheid waarborgt dat deze woningen op een professionele en duurzame manier worden ontwikkeld en beheerd. Bij projecten die aan deze omvang voldoen, geldt bovendien dat minimaal 20 van de te realiseren woningen bestemd moeten zijn voor sociale huur. De verplichting tot samenwerking en het aandeel sociale woningen zijn bedoeld om te garanderen dat grotere woningbouwprojecten daadwerkelijk bijdragen aan de structurele uitbreiding van de sociale woningvoorraad.

4.4 Overige