Nota Ruimte voor het Landschap 2026

2.4.1 Het werkingsgebied landelijk gebied en de Leidraad

Het belangrijkste werkingsgebied voor de uitvoering van de bouwsteen, betreft het werkingsgebied landelijk gebied. Een groot deel van Uithoorn en de Kwakel is gelegen binnen dit werkingsgebied waarin provinciale regels van toepassing zijn die het landelijk gebied leefbaar, vitaal en gezond moeten houden voor mens en natuur. Een van de belangrijkste instructieregels voor dit werkingsgebied die ziet op het hele landelijke gebied, betreft de instructieregel Ruimtelijke inpassing in het landelijk gebied. De instructieregel ziet op het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het werkingsgebied landelijk gebied en is opgenomen in paragraaf 6.2.6 van de omgevingsverordening. Om daadwerkelijk te kunnen sturen op ruimtelijke kwaliteit, heeft de provincie de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (hierna ook de Leidraad) ontwikkeld. Dit instrument beschrijft de provinciale belangen ten aanzien van landschappelijke en cultuurhistorische waarden. De Leidraad bevat geen normen die de gemeente ‘in acht moet nemen’, zoals het geval is bij de instructieregels met betrekking tot Beschermd Landelijk Gebied die hierna behandeld worden. De omgevingsverordening regelt slechts dat de gemeente ‘rekening houdt’ met de Leidraad en daar uitsluitend gemotiveerd van afwijkt.

2.4.1.1 De Leidraad Landschap en Cultuurhistorie

De Leidraad is van toepassing op alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied. De mate van binding bij planvormgeving verschilt echter per onderdeel. Gemeenten moeten rekening houden met de ambities en ontwikkelprincipes van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren. Zij moeten de kansen zoals beschreven bij de ambities en ontwikkelprincipes bij de inpassing van de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied betrekken evenals de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren. De Leidraad beschrijft de betreffende provinciale ambities, structuren en ensembles in 20 ensembles en 10 structuren voor verschillende gebieden waarvoor bepaalde ambities en ontwikkelprincipes eveneens staan beschreven in de Leidraad.

Voor deze bouwsteen binnen de gemeente Uithoorn is ensemble 17 – Aalsmeer – Uithoorn van toepassing en structuur H – stelling van Amsterdam / Hollandse Waterlinies als ook de ambities bij (agrarische) erven en (bebouwings-) linten.

Ensemble Aalsmeer – Uithoorn

Het ensemble bevat een complex samenstel van droogmakerijenlandschap en veenpolderlandschap met plassen, ontginningslinten en restanten van het voormalige veenontginningslandschap (veenbovenlanden). Vanuit de drie provinciale kernwaarden wordt het ensemble beschreven, de landschappelijke karakteristiek, openheid en ruimtebeleving en de ruimtelijke dragers. Voor deze bouwsteen zijn met name de ambities en ontwikkelprincipes van toepassing beschreven voor het Veenbovenland Langs de Amstel aangevuld met deze voor de droogmakerijen.

Afbeelding 2: Overzichtskaart Ensemble Aalsmeer – Uithoorn, uit de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie.

Structuren van erven en linten

In de Leidraad worden de ambities en ontwikkelprincipes beschreven die zorgdragen voor een goede ruimtelijke kwaliteit en herkenbaarheid in het landschap. Essentieel voor de kwaliteit van het Noord-Hollandse landschap is dat de veranderingen in de linten gepaard gaan met behoud, en liefst versterking, van de kwaliteit en identiteit ervan. Hetzelfde geldt voor de structuur van de Stelling van Amsterdam.

2.4.1.2 Advies van de ARO

De instructieregel omtrent de Leidraad beschrijft ook dat gemeenten inzake de toepassing van de Leidraad advies kunnen vragen aan de provinciale Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO). Dit is een onafhankelijke adviescommissie die vroeg in het planproces om advies kan worden gevraagd over de ruimtelijke kwaliteit van plannen. De commissie denkt mee over de manier waarop het plan vanuit een integrale benadering waarde kan toevoegen aan het landschap.

2.4.2 Instructieregels Beschermd Landelijk Gebied

Bovenop de Leidraad heeft de provincie meer specifieke instructieregels opgenomen in het omgevingsverordening die zien op zogeheten werkingsgebieden van Beschermd Landelijk Gebied, geregeld in paragraaf 6.2.5 omgevingsverordening en gelegen over delen van het landelijk gebied. Het gaat dan om gebieden die vanwege hun bijzondere karakter extra waarborgen vereisen op het punt van het benutten en beschermen van deze gebieden. Het rijk heeft in het Bkl op zijn beurt instructieregels opgenomen die aan de provincie opdragen deze gebieden aan te wijzen in de omgevingsverordening en daarover regels te stellen. In de gebieden die vallen binnen het Beschermd Landelijk Gebied staan behoud en versterking van natuur en landschap voorop. Ontwikkelingen zijn in deze gebieden beperkter dan in het grondgebied van de provincie dat valt buiten het Beschermd Landelijk Gebied. Onder de regels voor Beschermd Landelijk Gebied vallen de volgende regels voor:

• •

  Natuur Netwerk Nederland (NNN, subparagraaf 6.2.5.1 omgevingsverordening);

• •

  Beschermd landschap (BL, subparagraaf 6.2.5.2 omgevingsverordening);

• •

  Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde (UNESCO World Heritage, subparagraaf 6.2.5.3.).

Twee van deze werkingsgebieden liggen over het grondgebied van Uithoorn heen. Dat zijn het Natuur Netwerk Nederland in het gebied van het Zijdelmeer en de Uithoornse Polder, en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde (UNESCO World Heritage) dat ligt over een groot deel van het grondgebied van Uithoorn, gecentreerd rond de Stelling van Amsterdam. Beschermd Landschap komt in Uithoorn niet voor. Relevant voor RvhL is alleen Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde (UNESCO World Heritage). In het Zijdelmeer noch de beschermde delen van de Uithoornse Polder zullen naar verwachting RvhL initiatieven voorkomen.

2.4.2.1 UNESCO World Heritage

UNESCO is een gespecialiseerde organisatie van de Verenigde Naties (VN) die zich bezighoudt met onderwijs, wetenschap en cultuur. UNESCO beschermt erfgoed van uitzonderlijke universele waarde voor de mensheid door dit aan te wijzen als Werelderfgoed. Het kan gaan om natuurgebieden, monumenten, gebouwen of landschappen die uniek zijn, en daarom wereldwijd beschermd worden. In Nederland heeft UNESCO 13 Werelderfgoederen benoemd, waarvan drie in de provincie Noord Holland. Het gaat om de grachtengordel van Amsterdam in 2010, de Stelling van Amsterdam in 2021, eveneens in 2021 uitgebreid met de Nieuwe Hollandse Waterlinie en Droogmakerij De Beemster in 1999.

Afbeelding 3: Fort De Kwakel, onderdeel van de Stelling van Amsterdam.

De Stelling van Amsterdam is een historische militaire verdedigingsgordel die voor deel over het grondgebied van de gemeente Uithoorn loopt. Voor de verdediging van het land, gebruikte men de karakteristieken van het omringende landschap en inundatie, het onder water zetten van land zodat de vijand niet kon optrekken. De Waterlinies zorgen voor landschappelijke samenhang en een verrijking van het cultuurlandschap. De waterlinies zijn aangelegd in bestaande landschappen en liggen verscholen in het landschap. Landschappelijke aanwezige structuurelementen bepaalden de linies. In het Droogmakerijlandschap en het Veenpolderlandschap loopt de liniedijk door droogmakerijen. Uithoorn en De Kwakel liggen in dit type landschap waarbij gebruik is gemaakt van de bestaande polderdijk. Vooruitgeschoven vanuit de liniedijk liggen de forten (Fort bij De Kwakel en Fort aan de Drecht) met hun schootscirkels.

Het rijk bepaalt in artikel 5.131 van het Bkl dat de gemeente in een omgevingsplan rekening houdt met het belang van het behoud van de uitzonderlijke universele waarde van aangewezen werelderfgoed. Het rijk beschrijft de kernkwaliteiten van het werelderfgoed waaromtrent het de provincie opdraagt om nadere regels te stellen De provincie heeft hiertoe in subparagraaf 6.2.5.3 instructieregels opgesteld. Anders dan de instructieregel die ziet op de Leidraad, is de instructieregel die ziet op UNESCO World Heritage van dwingend recht. De gemeente moet deze instructieregel dus “in acht nemen”. Het werkingsgebied van de instructieregel valt over een groot deel van het gemeentelijk grondgebied van Uithoorn. De gemeente moet om die reden bij een ontwikkeling in een omgevingsplan regels opnemen die ervoor zorgen dat de kernkwaliteiten van het betreffende werelderfgoed in stand blijven of versterkt worden. De omgevingsverordening beschrijft de kernkwaliteiten uitgebreid in bijlage 8a.

Een omgevingsplan mag alleen ontwikkelingen toelaten die de kernkwaliteiten niet aantasten, maar kan onder omstandigheden van deze regel afwijken als het gaat om grootschalige stads- of dorpsontwikkelingen, glastuinbouwlocaties of een grootschalig bedrijventerrein of infrastructuurproject. Hierbij moet aan de volgende vereisten worden voldaan:

• •

  er is sprake van een groot openbaar belang;

• •

  er zijn geen reële alternatieven; en

• •

  er worden voldoende maatregelen genomen ten aanzien van mitigeren of compenseren.

2.5.1. De LIB Zones en hun werking

Het beperkingengebied is onderverdeeld in vijf verschillende zones die telkens verder van de luchthaven zijn gelegen. De zones worden gebruikelijk aangeduid als de LIB-zones, bij wijze van afkorting van het Luchthavenindelingsbesluit. De drie LIB-zones die het dichtst bij het banenstelsel liggen, zijn hoofdzakelijk sloopzones. Nieuwe woningen zijn in geen van de drie zones toegestaan en bestaande woningen moeten worden gesloopt in LIB 1 en LIB 2. Voor de bouwsteen zijn voornamelijk LIB 4 en LIB 5 relevant. LIB 5 geldt daarbij als een omhullende zone die ook de vier andere zones omvat. Dat maakt dat het LIB – voor wat betreft de bouwsteen – neerkomt op de regel dat buiten bestaand stedelijk gebied - en dus in landelijk gebeid - in geen van de vijf LIB-zones nieuwe woningbouwlocaties zijn toegestaan. Deze regel is erop gericht om enerzijds in dit gebied voldoende ruimte te bieden voor de ontwikkeling van Schiphol door het ontstaan van nieuwe woonwijken buiten de reeds bestaande verstedelijkte gebieden te voorkomen en anderzijds voldoende ruimte te laten om aan de woningbouwopgave te voldoen door binnenstedelijk daaraan geen beperkingen op te leggen. Dit sluit aan bij het gehanteerde principe om zo min mogelijk over dichtbebouwd stedelijk gebied te vliegen. In LIB 4, geeft de regeling aan, is het wel mogelijk om tot drie nieuwe woningen te bouwen in een lint. Omdat LIB 5 een omhullende zone is, geldt dezelfde uitzondering ook in LIB 5.

Het LIB bevat direct werkende regels die aan eenieder verbieden om nieuwe woningen te bouwen in de vijf LIB zones, buiten bestaand stedelijk gebied. In het bijzonder bepaalt de Wet luchtvaart in artikel 8.8, eerste lid, dat de gemeente bij de vaststelling van een omgevingsplan voor een gebied dat is gelegen binnen het luchthavengebied of het beperkingenbied het Luchthavenindelingsbesluit in acht neemt. Artikel 8.9, eerste lid, Wet luchtvaart bepaalt datzelfde in het geval de gemeente een omgevingsvergunning verleent voor een omgevingsplanactiviteit. Als de gemeente wil afwijken van het LIB bij het vaststellen van het omgevingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit, dan heeft zij daarvoor een verklaring van geen bezwaar (vvgb) nodig van de Minister van Infrastructuur en Milieu. Dat bepaalt artikel 8.9, tweede lid, Wet Luchtvaart.

2.5.2 Instructieregels LIB Zones provincie

In aanvulling op de instructieregels uit het Luchthavenindelingsbesluit, bevat ook de omgevingsverordening in artikel 6.34 een instructieregel die ziet op het bouwen van woningen in de LIB 5 zone. Voor zover een omgevingsplan van toepassing is in de LIB 5 zone, mag het plan alleen nieuwe woningen toestaan, als in de motivering van het omgevingsplan rekenschap wordt gegeven van het feit dat op de betreffende locatie sprake is van geluid vanwege het luchtverkeer. Ook moet de gemeente in motivering de redenen vermelden die ertoe hebben geleid om op de betreffende locatie nieuwe woningen toe te staan. Deze regel geldt zowel voor het toelaten van woningen in de LIB zone gelegen binnen stedelijk gebied volgens de regels van het LIB en daarbuiten met een vvgb. Het artikel moet worden gelezen in samenhang met artikel 2.2.1d LIB waarin de regering heeft bepaald dat bij nieuwe ontwikkelingen in LIB5 tevens de externe veiligheidsaspecten met het oog op de luchtvaart moeten te worden betrokken bij de afweging. Gemeenten dienen daarom in de toelichting op het omgevingsplan of in de onderbouwing van de omgevingsvergunning te motiveren op welke wijze rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen.

2.5.3 De toekomst van het LIB

Wanneer het LIB overgaat naar de Omgevingswet is nog niet duidelijk. Het systeem zoals dat nu bestaat verandert materieel niet bij die overgang, maar procedureel wel. De grondslag voor het LIB, die nu gelegen is in artikel 8.4 van de Wet luchtvaart, vervalt samen met de rest van afdeling 8.2 van die wet waarin ook de hiervoor besproken artikelen 8.8 en 8.9 Wet luchtvaart zijn opgenomen. Daarmee verdwijnt dus het Luchthavenindelingsbesluit. Het beperkingengebied wordt in de nieuwe situatie aangewezen op grond van het Luchthavenbesluit op grond van artikel 8.15, tweede lid.

De artikelen 8.8, eerste lid en 8.9, eerste lid, Wet luchtvaart bevatten wat neerkomt op instructieregels voor gemeenten. Deze krijgen straks een plek in hoofdstuk 5 van het Bkl waar alle instructieregels van het rijk zijn opgenomen. In de paragrafen 5.1.2.6 (voor veiligheid rond luchthavens) en 5.1.4.3 (voor geluid rond luchthavens) van hoofdstuk 5 Bkl zullen de instructieregels worden opgenomen, inclusief de ontheffingsmogelijkheid in de vorm van een vvgb of ontheffing door de Minister. Artikel 2.29 Omgevingswet biedt hiervoor de wettelijke grondslag.

Activiteiten die burgers, bedrijven of gemeenten willen ondernemen in het beperkingengebied kwalificeren straks als activiteit in een beperkingengebied in de zin van artikel 5.1, tweede lid, sub f, onder 3, Omgevingswet. Dit betreft een activiteit die niet verricht kan worden zonder omgevingsvergunning. Waar de materiële verboden uit het LIB gaan landen in de nieuwe situatie is niet geheel duidelijk. De aanwijzing van het beperkingengebied gebeurt straks nog steeds bij AMvB, maar nu op grond van artikel 8.15 Wet luchtvaart in plaats van het genoemde artikel 8.4 Wet luchtvaart. Uit artikel 8.15 Wet luchtvaart blijkt echter niet of de verboden en geboden die nu in het LIB zijn opgenomen om in de LIB zones bijvoorbeeld geen woningen te bouwen, ergens terugkeren. Het verbod van artikel 5.1, tweede lid, sub f, onder 3 bevat weliswaar een verbod om een activiteit te verrichten in het beperkingengebied zonder omgevingsvergunning, maar dit artikel bevat geen materieel verbod of gebod omtrent wat verboden is in het beperkingengebied. Afgewacht zal moeten worden hoe de wetgever een en ander gaat regelen.

3.1.1 De omgevingsvisie

De omgevingsvisie is zoals gezegd een van de kerninstrumenten van de Omgevingswet, verplicht op te stellen door alle gemeenten. In de omgevingsvisie leggen gemeente voor de lange termijn strategische keuzes vast voor de kwaliteit en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving bij wijze van stip op de horizon. De omgevingsvisie gaat kort gezegd dus over ‘wat’ de gemeente wil bereiken. De visie heeft betrekking op alle terreinen van de fysieke leefomgeving en biedt een samenhangende basis voor de inzet van juridische, financiële en of andere instrumenten. Daarmee is de omgevingsvisie geen optelsom van beleidsvisies van verschillende beleidsterreinen, maar bij uitstek een instrument voor het voeren van integraal beleid. Op 27 oktober 2022 is de Omgevingsvisie Uithoorn 2040 vastgesteld door de gemeenteraad. De raad evalueert de omgevingsvisie periodiek naar aanleiding van vraagstukken in de samenleving die vragen om bijsturing. In het voorjaar van 2025 is gestart met de voorbereiding van de eerste technische actualisatie. In de loop van 2026 zal een bredere herziening van de omgevingsvisie voorbereid worden.

Het vaststellen van omgevingsbeleid in bijvoorbeeld een omgevingsvisie, is nooit een doel op zich, maar altijd gericht op de uitvoering van dat beleid. Dat laatste gebeurt onder andere in het programma. Tussen de omgevingsvisie en het omgevingsprogramma brengt de Omgevingswet geen hiërarchie of juridische relatie aan; er bestaat evenmin een hard onderscheid tussen de twee. De wetgever heeft daarentegen gekozen voor maximale vrijheid voor bestuursorganen bij de vormgeving van deze beleidsinstrumenten en heeft het aantal verplichte onderdelen beperkt gehouden.

De omgevingsvisie werkt wel juridisch door in andere omgevingsrechtelijke besluiten. Voor de bouwsteen is dat gegeven met name relevant voor de vrijwillige financiële bijdragen die het vereveningsfonds uitmaken. De omgevingsvisie vormt de wettelijke grondslag voor dit fonds en de besluitvorming van de gemeente daaromtrent. In hoofdstuk 6 wordt hier uitgebreid op ingegaan.

3.1.2 Het programma

De omgevingsvisie bevat geen gerichte maatregelen om de ambities van de gemeente waar te maken en ziet niet op details in de uitwerking. Daartoe dient het instrument programma. Het programma geeft uitwerking aan het strategische beleid uit de visie en bevat een pakket aan maatregelen voor ontwikkeling, gebruik, beheer, bescherming en behoud van de fysieke leefomgeving. Het programma gaat dus meer over ‘hoe’ de gemeente de beleidsdoelen die zij zichzelf heeft gesteld in de omgevingsvisie kan bereiken en op welke termijn.

De Omgevingswet onderscheidt verplichte en onverplichte programma's. Mede ter implementatie van richtlijnen van de Europese Unie, stelt de Omgevingswet in een beperkt aantal gevallen het vaststellen van programma’s verplicht en verbindt daaraan bijzondere rechtsgevolgen (geregeld in paragraaf 3.2.2 van de wet). Voor de gemeente is vooral relevant, o.a. het Actieplan Geluid ter uitvoering van de Richtlijn omgevingslawaai. De Omgevingswet verplicht tevens tot het opstellen van een programma als niet wordt voldaan of dreigt niet te worden voldaan aan een omgevingswaarde waarin overheden de kwaliteit vastleggen die zij willen bereiken voor de fysieke leefomgeving voor bijvoorbeeld het aspect lucht, water of zwemwater. De Omgevingswet spreekt dan van een programma met programmatische aanpak, gericht op borging dan wel het herstel van bedoelde omgevingswaarde

3.1.3 De bouwsteen als vrijwillig programma

Het programma dat in deze nota centraal staat, heeft in tegenstelling tot de beschreven verplichte programma’s, een vrijwillig karakter. De gemeente besluit zelf of zij een dergelijk vrijwillig programma wil opstellen en heeft daarvoor geen grondslag in de wet nodig. Het vrijwillige programma waar het hier verder over gaat voldoet aan de beschrijving van artikel 3.5 Omgevingswet. Dat wil zeggen, dat het een uitwerking is van het te voeren beleid voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming of het behoud een of meer onderdelen van de fysieke leefomgeving. Het programma verduidelijkt hoe de gemeente bij voorkeur invulling geeft aan de ambities en opgaven die de omgevingsvisie stelt. Programma’s in de gemeente Uithoorn zijn gebiedsgericht of themagericht. Het programma dat in deze nota centraal staat is gebiedsgericht.

In het programma ligt integraliteit van beleid minder voor de hand dan in de omgevingsvisie, wat niet wil zeggen dat een programma geen strategie kan bepalen voor de uitvoering. Een programma kan meer doelgericht zijn dan de visie en sluit zo beter aan bij de regelgeving op het terrein van het omgevingsrecht die ook onder de Omgevingswet nog steeds sterk is onderworpen aan doelvereisten. De doorwerking van de visie in regels voor de fysieke leefomgeving die voor iedereen juridisch bindend zijn, vindt plaats in het omgevingsplan. In tegenstelling tot het plan, zijn de visie en het programma uitsluitend bindend voor het vaststellende bestuursorgaan en dus niet voor de burger. Wel zal een initiatief van een burger eerder vergund worden als het past binnen het beleid van de gemeente.

3.1.4 Van Omgevingsvisie naar programma

De omgevingsvisie geeft dus in hoofdlijnen en in samenhang aan waar initiatieven van bijvoorbeeld bewoners, maar ook de gemeente zelf, aan moeten voldoen en aan welke ambities, opgaven en kwaliteiten ze bij voorkeur moeten bijdragen. In de omgevingsvisie Uithoorn 2040 is opgenomen dat de uitwerking van de maatregelen om de doelstellingen van de visie te bereiken zal plaatsvinden in programma’s

De gemeenteraad heeft in de Omgevingsvisie opgenomen dat het college gebiedsgerichte programma’s op moet stellen. In oktober 2023 heeft het college hier uitwerking aan gegeven met het besluit om naast het verplichte programma Actieplan Geluid, in ieder geval drie gebiedsgerichte vrijwillige programma’s op te stellen ter uitwerking van de omgevingsvisie. Een van die programma’s is het Omgevingsprogramma Het Hoge Land. Ruimte voor het Landschap is een ‘bouwsteen’ van dit omgevingsprogramma. Met ‘bouwsteen’ wordt bedoeld dat het betreffende beleid – in dit geval Ruimte voor het Landschap – onderdeel uitmaakt van een groter geheel in de vorm van een programma. Voorheen was het gemeentelijk beleid verdeeld over verschillende beleidsnota’s waartussen de samenhang niet altijd duidelijk was. Onder de Omgevingswet streeft de gemeente er daarentegen naar om het beleid zoveel mogelijk te integreren tot een samenhangend geheel dat het college aanduidt met het overkoepelende begrip Beleidshuis. Herkenbare programma’s met een bepaald thema of voor een bepaald gebied krijgen binnen het beleidshuis een plaats ter uitwerking van de omgevingsvisie. Het beleidshuis is een structurerende manier om het beleid inzichtelijk te maken en een onderscheid naar visie-programma en plan te maken. Het doel is de onderlinge samenhang en integrale uitwerking van beleid te versterken en de gewenste maatschappelijke effecten uit de omgevingsvisie te bereiken.

3.1.5 De Omgevingsvisie Uithoorn 2040

De gemeente Uithoorn omvat een gebied waarin door de tijd heen, een grote rijkdom aan landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden zijn ontstaan. De visie beschrijft het ontstaan van dit gebied, de kwaliteiten en de waarden, en legt uit hoe het huidige gemeentebestuur verder vorm wil geven aan de bescherming en benutting van deze waarden. Daarmee schetst de visie een helder en duidelijk eindbeeld op de leefomgeving in Uithoorn en De Kwakel tot het jaar 2040. Onder leefomgeving wordt het geheel verstaan van onder andere ruimte, water, bodem, milieu, natuur, landschap, verkeer en vervoer, infrastructuur, sociale cohesie, sociaal domein, veiligheid, gezondheid, economie en cultureel erfgoed. Al deze aspecten van de fysieke leefomgeving zijn in samenhang vertaald naar ambities en opgaven voor de leefomgeving voor de langere termijn op integrale wijze. De omgevingsvisie is bij uitstek een instrument voor de lokale vertaling van grote maatschappelijk opgaven die gaan over het actief invulling geven aan een duurzame samenleving. Naast ruimtelijke ontwikkelingen hebben sociale ontwikkelingen en karakteristieken, evenals economische ontwikkelingen, invloed op de invulling daarvan. De omgevingsvisie Uithoorn 2040 kent een gebiedsgerichte benadering. Op basis van gebiedskenmerken onderscheiden we drie deelgebieden:

• •

  Dorp aan de Amstel;

• •

  Het Hoge Land;

• •

  De Droogmakerijen.

Deze drie gebieden hebben ieder hun eigen ontstaansgeschiedenis en ruimtelijke kenmerken en vertonen elk intern functionele samenhang. Binnen deze gebieden, waarop de drie “omgevingsprogramma’s zien, vindt een uitwerking plaats van de vijf centrale pijlers of ambities van de omgevingsvisie aan de hand van de uitgangspunten die in de omgevingsvisie zijn benoemd voor de betreffende gebieden. De uitwerking van het aantal en de diepgang van verschillende pijlers kan per gebied verschillen. De omgevingsvisie geeft hier richting aan.

We bereiken de ambities door vijf centrale pijlers in de omgevingsvisie met elkaar in samenhang te brengen:

• •

  Groen-blauw en duurzaam omarmen;

• •

  Gezond en veilig leven;

• •

  Toekomstbestendig wonen en verplaatsen;

• •

  Veerkrachtig ondernemen;

• •

  Sociaal en cultureel verbinden.

Deze vijf pijlers hangen sterk met elkaar samen en versterken elkaar waar mogelijk. Samen vormen zij het ontwikkelbeeld voor gemeente Uithoorn in 2040.

3.1.6. Programma Het Hoge Land en ‘Ruimte voor het Landschap’

Het Hoge land omvat de gebieden binnen de gemeente die op de hoger gelegen gronden langs de Amstel en de Drecht liggen. Het Hoge Land bestaat uit veengebieden die worden gekenmerkt door een dik veenpakket en veel water, waaronder het Zijdelmeer. Denk hierbij aan het Veenweidegebied, het dorp De Kwakel, Meerwijk en het gebied de Ruilverkaveling ten zuiden van De Kwakel.

Afbeelding 5: Visiekaart Het Hoge Land, afkomstig uit de Omgevingsvisie Uithoorn 2040.

3.1.6.1. Gebiedsgerichte ambities Het Hoge Land

Voor het Omgevingsprogramma ‘Het Hoge Land’ zijn ambities op hoofdlijnen benoemd zoals het behouden en toekomstbestendig maken van het Open veenweidegebied in het unieke slagenlandschap, het behouden en versterken van de karakteristieke lintbebouwing en het behouden en versterken van het Zijdelmeer en het gebied tussen Boterdijk en Vuurlijn dat een belangrijke schakel is van de groenblauwe hoofdstructuur.

Daarmee zijn de gebiedsgerichte ambities voor de landelijke open gebieden en stedelijke groengebieden gericht op het behoud en waar dat kan versterken van de in het gebied aanwezige cultuurhistorische- en natuurwaarden. De ambitie is tevens gericht op het versterken van de diversiteit en identiteit van het gebied. Voor het open veenweidegebied betreft dat concreet het herkenbaar houden van het historische slagenlandschap door zo veel mogelijk storende ruimtelijke elementen in het gebied te weren en te verwijderen. Met betrekking tot de natuurwaarden ziet deze ambitie op het beschermen van het gebied als een plek waar weidevogels verblijven om te broeden en hun jongen groot brengen. Voor het gebied tussen Boterdijk-Vuurlijn dat in het verlengde ligt van het groene NatuurNetwerkNederland of NNN-gebied rond het Zijdelmeer, gaat het om het behouden en versterken van de groenblauwe hoofdstructuur, versterken van de zichtbaarheid van de Stelling van Amsterdam en waar mogelijk ruimte bieden voor verbetering van recreatieve routes. Voor De Kwakel ligt de nadruk op het versterken van de dorpse karakteristiek en samenhang. In het ruilverkavelingsgebied is het uitgangspunt het behoud en versterking van de (glas)tuinbouw aan de westelijke zijde en juist ruimte voor herontwikkeling aan de oostzijde. Als laatste is het toekomstbestendig maken van Meerwijk opgenomen in de ambities.

Omdat binnen dit gebied, het Hoge Land en het bijbehorende omgevingsprogramma veel verschillende ambities zijn vastgelegd, stelt het college verschillende bouwstenen van beleid op voor het bereiken van deze ambities. Zoals gezegd, is ‘Ruimte voor het Landschap zo’n bouwsteen. In paragraaf 3.1.5 is specifiek ingegaan op hoe deze bouwsteen bijdraagt aan de uitwerking van de ambities uit de Omgevingsvisie.

3.2.1 De AMvB’s

3.2.1.1 De algemeen verbindende voorschriften

De inhoudelijke regels over de fysieke leefomgeving en de activiteiten die daar (mogelijk) gevolg voor hebben, staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Het Bbl bevat inhoudelijke regels over activiteiten met betrekking tot het bouwen, in stand houden, gebruiken en slopen van bouwwerken. Het Bal bevat voornamelijk regels over milieubelastende- en wateractiviteiten, maar ook regels over infrastructuur en cultureel erfgoed, over activiteiten die gevolg hebben voor de natuur en over landinrichting.

De regels in het Bbl en het Bal binden burgers en bedrijven veelal direct zonder tussenkomst van het bestuur. Dat wil zeggen dat burgers en bedrijven zelf verantwoordelijk zijn voor het naleven van de regels in deze besluiten, ook wanneer zij voor een deel van hun activiteiten een omgevingsvergunning nodig hebben. Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning bijvoorbeeld, zullen de regels waaraan de aanvrager moet voldoen bij de uitvoering van het project dus voor een deel direct werkende regels zijn die voortvloeien uit de Omgevingswet in samenhang met het Bbl of het Bal, maar bijvoorbeeld ook uit het gemeentelijke omgevingsplan. Voor een ander deel zal het college voorschriften opnemen in een eventueel benodigde omgevingsvergunning voor het project. De gemeente houdt samen met andere overheden toezicht op de naleving van regels die burgers en bedrijven direct binden.

Verder betreft de vierde AMvB een regeling die voornamelijk procedureel is en waar zowel burgers en bedrijven als overheden zich aan moeten houden bij de uitvoering van de Omgevingswet. Deze AMvB is het Omgevingsbesluit dat regels bevat over procedurele onderwerpen, zoals welke procedure doorlopen moet worden bij de aanvraag van een omgevingsvergunning en wie het bevoegd gezag is. Ook regels over algemene onderwerpen zoals de Milieueffectrapportage, kostenverhaal, financiële zekerheidsstelling en het Digitaal Stelsel zijn in dit besluit uitgewerkt.

3.2.1.2 De instructieregels

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat inhoudelijke regels over de uitoefening van taken en bevoegdheden door bestuursorganen van gemeenten, waterschappen, provincies in het rijk. Bij het vaststellen van een omgevingsplan en het verlenen van een omgevingsvergunning, heeft de gemeente te maken met deze zogeheten instructieregels. De Omgevingswet hanteert een driedeling voor wat betreft de doorwerking van instructieregels bij juridisch-planologische besluitvorming door gemeenten. Aan de hand van de redactie van de instructieregels is die mate van doorwerking te achterhalen:

• •

  Is sprake in de tekst van de zinsnede “in acht nemen” of vergelijkbaar, dan betreft het een harde, absolute doorwerking. Afwijken is niet mogelijk;

• •

  Wordt gesproken van “rekening houden met” of vergelijkbaar, dan is sprake van een verzwaarde status van het betreffende aspect. Afwijken is mogelijk, maar moet goed worden gemotiveerd; en

• •

  Wanneer er staat “betrekken bij” of vergelijkbaar, dan betekent dit, dat aan het aspect aandacht moet worden besteed, maar dat het aspect geen bijzondere of verzwaarde status heeft in de belangenafweging.

Anders dan het Bal en het Bbl, binden de regels van het Bkl burgers en bedrijven niet direct. De instructieregels zijn gericht tot het college en de raad; bij de uitvoering van de Omgevingswet nemen zij de instructieregels in acht bij het nemen van besluiten omtrent het omgevingsplan en omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. Zo krijgen burgers en bedrijven indirect wel te maken met de instructieregels. Door middel van de instructies en instructieregels kunnen rijk en provincie vergaand bepalen wat de gemeente wel en niet mag regelen in het omgevingsplan of mag vergunnen via een omgevingsvergunning. In hoofdstuk 2 zijn de instructieregels die relevant zijn voor de bouwsteen behandeld.

3.2.2 Het omgevingsplan

Het omgevingsplan is net als de omgevingsvisie, de programma’s een kerninstrument van de Omgevingswet. Het omgevingsplan is het meest centrale instrument voor de decentrale regelgeving op gemeentelijk niveau en bevat de meest relevante regels voor de fysieke leefomgeving. De Omgevingswet bepaalt in artikel 2.3 bij wijze van uitwerking van het subsidiariteitsbeginsel dat de uitoefening van taken en bevoegdheden op grond van de Omgevingswet wordt overgelaten aan de bestuursorganen van de gemeente. De gemeente is daardoor de belangrijkste regelgever op het terrein van de fysieke leefomgeving waarbij het omgevingsplan de meeste regels bevat.

Anders dan de omgevingsvisie en de programma’s die zelf bindend zijn voor de gemeente, zijn de regels uit het omgevingsplan algemeen verbindende voorschriften. Dat wil zeggen dat deze regels eenieder binden, niet alleen burgers, bedrijven en organisaties, maar ook de overheid zelf. De gemeente neemt het initiatief tot het opstellen van een omgevingsplan. Dit in tegenstelling tot een omgevingsvergunning waartoe het college alleen op aanvraag kan besluiten. Het besluit dat het college op een dergelijke aanvraag neemt, heet een beschikking; deze bindt slechts de geadresseerde, doorgaans de aanvrager van de betreffende omgevingsvergunning. Anders dan de regels van een gewone verordening, zijn de regels van het omgevingsplan appellabel. Degene die in zijn belang geraakt wordt door een regel van een omgevingsplan kan daartegen opkomen bij de rechter. Daardoor is een omgevingsplan niet altijd meteen onherroepelijk nadat de gemeenteraad – of onder de Omgevingswet in sommige gevallen het college – het omgevingsplan heeft vastgesteld.

3.2.2.1 Doel omgevingsplan en ETFAL

Het omgevingsplan dient dezelfde maatschappelijke doelen als waarvoor de Omgevingswet gegeven is en waartoe ook de andere kerninstrumenten van de wet strekken. Aan het begin van dit hoofdstuk zijn deze doelen opgenomen. Belangrijk bij het omgevingsplan is verder dat de wet bepaalt dat het omgevingsplan voor het gehele grondgebied van de gemeente in ieder geval de regels bevat die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit is het centrale beginsel van het omgevingsplan dat ook wel wordt afgekort tot ETFAL. Niet alleen bij een omgevingsplan, maar ook bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een activiteit die buitenplans is, een zogeheten buitenplanse omgevingsplanactiviteit, afgekort Bopa, toetst de gemeente of sprake is van ETFAL. Concreet toetst de gemeente dan bijvoorbeeld of de functies die zij toelaat op één locatie elkaar wel verdragen en niet onevenredig hinderen. Zowel bij het omgevingsplan als bij de omgevingsvergunning kan de gemeente dan zo nodig maatwerk qua normering leveren in de vorm van maatwerkvoorschriften bij de omgevingsvergunning en maatwerkregels bij het omgevingsplan. Dergelijke regels die heel simpel en praktisch kunnen zijn, strekken er dan bijvoorbeeld toe de ervaren hinder tot aanvaardbare proporties terug te dringen. De gemeente is daarmee ook de meest flexibele regelgever op het terrein van de fysieke leefomgeving.

3.2.2.2 Één omgevingsplan voor het hele grondgebied

Elke gemeente heeft één omgevingsplan voor het hele grondgebied. Hierin wijkt het omgevingsplan af van het bestemmingsplan dat vaak voor een bepaald gebied of project werd opgesteld, met als gevolg, veel postzegelplannen met onderlinge verschillen in normstelling. De regels van het omgevingsplan gelden in principe overal maar kunnen ook per locatie verschillen als dat nodig of wenselijk is. Het omgevingsplan wijzigt wel geregeld op onderdelen, maar de nieuwe regels worden dan geconsolideerd in het reeds bestaande plan opgenomen. Het plan kan regels bevatten voor een bepaald gebied met een duidelijk samenhangend karakter, bijvoorbeeld bouwregels voor bestaand bebouwd gebied, of regels over een bepaald thema dat geldt in de hele gemeente, bijvoorbeeld parkeren. De regels van het omgevingsplan gaan altijd over de fysieke leefomgeving, wat een ruimer begrip is dan de regels over ruimtelijke ordening in bestemmingsplannen. Delen van andere gemeentelijke verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving, zullen daarom te zijner tijd overgaan naar het omgevingsplan. De Omgevingswet geeft in artikel 1.2 een omschrijving van wat de fysieke leefomgeving in ieder geval omvat. Concreet zien de regels die een ieder direct binden op activiteiten die gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving. Tegelijkertijd, deelt de gemeente in het plan ook bepaalde functies toe aan locaties en verbindt zij daar vervolgens in de regels consequenties aan. Wijst zij bijvoorbeeld de functie natuur toe aan een locatie, dan kan zij bepaalde activiteiten die schade kunnen toebrengen aan die natuur beperken op die locatie.

3.2.2.3 Aangewezen procedure voor RvhL projecten

Een Ruimte voor het Landschap project vindt zijn neerslag in een wijziging van het omgevingsplan. Op de locatie waar de transformatie plaatsvindt wordt de functie veranderd van agrarisch bedrijf naar wonen op het agrarisch erf en naar weide op het omringende land. De gemeente kan dit doel niet bereiken middels het verlenen van een omgevingsvergunning omdat zij daarmee wel activiteiten kan toestaan, maar niet als geheel verbieden als het plan die activiteiten nog toestaat door wat voorheen de bestemming was en onder de Omgevingswet de functie.

4.4.1 Voormalige bedrijfswoningen

Voormalige bedrijfswoningen die op het moment van de start aanwezig zijn, verdienen een iets andere behandeling dan compensatiewoningen. Deze woningen zijn er immers op dat moment al en behoeven dus geen ruimtelijke inpassing meer. Deze bedrijfswoningen kunnen binnen een RvhL project wel omgezet worden naar een burgerwoning.

Het leermoment uit het verleden is dat het ruimtelijk landschappelijk inpassen van compensatiewoningen en bebouwing op RvhL percelen maatwerk is en blijft. De gemeente stelt dus geen beleidsregel op voor de uitvoering op dit punt omdat elke locatie op zich ten opzichte van het achterliggende landschap uniek is. Daarbij hanteert zij als belangrijkste instrument bij de inpassing van compensatiewoningen, de Leidraad. Aan de hand daarvan maakt zij een eerste beoordeling over de mogelijke inpasbaarheid van een compensatiewoning met het oog op de ruimtelijke kwaliteit op de locatie. Tevens, doorloopt elk RvhL traject – net zoals alle initiatieven die niet in het Omgevingsplan passen – de gebruikelijke route langs adviseurs en deskundigen op het gebied van ruimte en landschap van de gemeente en haar ketenpartners. De gemeente is van plan om optimaal gebruik te maken van deze kennis en deskundigheid, in het bijzonder van de Bouwmeester en de Adviescommissie ruimtelijke ontwikkeling (ARO) en Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) van de provincie.

Leermoment 1:

• •

  Het ruimtelijke landschappelijk inpassen van compensatiewoningen en bebouwing op Ruimte voor het Landschap percelen is en blijft maatwerk.

• •

  Optimaal gebruik maken van de deskundigheid op het gebied van landschap, ruimtelijke ontwikkeling en erfgoed, die aanwezig is binnen haar eigen organisatie en die van haar ketenpartners, in het bijzonder de provincie.

5.2.1 Planprocedure noodzakelijk

Belangrijk bij RvhL projecten is dat de bedrijfsvoering definitief ten einde komt. Om die reden is het nodig om een omgevingsplanprocedure te voeren en volstaat een omgevingsvergunningprocedure voor een Bopa (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) niet. Het college is het bevoegd bestuursorgaan bij het nemen van een omgevingsvergunning, maar het college is als zodanig niet bevoegd om rechten op het betreffende perceel te verwijderen. Uitsluitend de raad is bevoegd middels een omgevingsplan om de functie en de activiteiten op het perceel er definitief af te halen zodat de bedrijfsvoering onmogelijk wordt. Zou dit niet gebeuren, dan zou immers de eigenaar het bedrijf op grond van het omgevingsplan alsnog voort kunnen zetten en zou niet langer voldaan zijn aan de eisen die de provincie stelt aan de transformatie van het perceel door de toevoeging van de functie en de activiteit wonen.

5.2.2 Nevenfuncties

Bij een enkel bedrijf komen nevenfuncties voor die op grond van het geldende omgevingsplan ook zijn toegestaan, zoals verkoop van eigen producten. In specifieke gevallen kunnen er redenen zijn om bij sanering de nevenfunctie op zich geheel of gedeeltelijk wel te laten voortbestaan. Afgewogen moet worden of dit niet storend is voor het veenweidegebied, passend is in de resterende (lint)bebouwing, niet concurrerend is met andere voorzieningen e.d.

5.2.3 Milieubelemmeringen

Voordat een woning wordt gebouwd in het lint of een bedrijfswoning wordt omgezet naar burgerwoning zal in kaart gebracht moeten worden wat de eventuele milieubelemmeringen zijn en of dit opgelost kan worden door bepaalde maatregelen. Een van de belangrijkste belemmeringen voor woningbouw kan zijn, de functie en activiteiten die voor de transformatie op het perceel waren toegestaan. Veehouderij verhoudt zich bijvoorbeeld niet meen gevoelige functie als wonen. Dit is een tweede reden om de oorspronkelijke functie en activiteiten met een omgevingsplan te verwijderen. Met een Bopa zou het college alleen de functie en activiteit wonen toe kunnen voegen, waardoor de bedrijfsvoering nog steeds mogelijk zou zijn.

5.2.4 Uitsluitend legale bouwwerken en functies

Tot slot van deze paragraaf is het belangrijk om op te merken dat bestaande afwijkingen van geldende planologische regeling alleen onderdeel worden van het project als deze legaal zijn.

5.3.1 Startfase

Geïnteresseerde agrariërs kunnen bij de afdeling Wonen & Werken informatie opvragen over deelname aan Ruimte voor het Landschap. Zij ontvangen dan de informatiebrochure en informatie over een nieuw te starten project Ruimte voor het Landschap. Ook krijgen zij op dat moment te horen of er eventueel een wachtlijst geldt. In de omgevingsvisie is bepaald dat uitsluitend agrarische bedrijfslocaties in de aangewezen gebieden in de visie in aanmerking komen.

De mogelijkheid bestaat om in een startoverleg vragen te stellen over deelname, de uitgangspunten uit deze bouwsteen en de beoogde projectlocatie kan worden toegelicht.

Als zij op basis van de informatie geïnteresseerd zijn kan de agrariër of andere eigenaar een verzoek indienen via het DSO (nu conceptverzoek en op den duur de mogelijkheid ‘Verken uw idee’) voor deelname aan een project in het kader van Ruimte voor het Landschap. Hierna start de verkenningsfase.

5.3.2 Verkenningsfase

In de verkenningsfase wordt gewerkt naar een principebesluit door het college in het kader van een Ruimte voor het landschap project met inbegrip van een intentieovereenkomst. In deze fase wordt samen met de agrariër een globale stedenbouwkundige opzet en landschappelijk plan voor de transformatie opgesteld op hoofdlijnen. Op dit moment is er ruimte voor de agrariër om ook zijn of haar wensen voor de toekomst kenbaar te maken. Op basis van de ruimtelijk-landschappelijke mogelijkheden wordt gekeken welke toekomstige situatie mogelijk en passend is binnen de gestelde ambities van de gemeente en passend binnen de provinciale kaders. Dit proces vindt plaats aan de zogeheten intaketafel die de wenselijkheid van voorgestelde projecten beoordeelt. Deze toets maakt onderdeel uit van het te nemen principebesluit door het college.

De verkenningsfase is nadrukkelijk bedoeld om te verkennen of een project een wenselijke ontwikkeling is en op hoofdlijnen kansrijk. Daarnaast moet een globale indicatie worden gemaakt of er een bijdrage uit het vereveningsfonds moet komen. In deze fase wordt op stedenbouw/landschap en agrarisch gebied advies gegeven. Het is niet de bedoeling op dat moment om op detailniveau te kijken naar de ontwikkeling. Met voldoende inbreng van de agrariër en een maximum van twee overleggen moet bovenstaande duidelijk worden en moet het college tot een principebesluit kunnen komen. Het college sluit met de initiatiefnemer tegelijkertijd met het nemen van een principebesluit een intentieovereenkomst, met als doel het verhalen van de vanaf dat moment te maken ambtelijke kosten.

5.3.3 Planontwikkelingsfase

Nadat het college een principebesluit heeft genomen start de planontwikkelingsfase. Het principeplan wordt verder geconcretiseerd en uitgewerkt in een concreet (stedenbouwkundig)plan en (landschappelijk)ontwerp. Belangrijke aspecten in deze fase zijn de communicatie en participatie met de omgeving door de initiatiefnemer, het plan ontwikkelen en uitwerken door initiatiefnemer maar ook het voorleggen van het planinitiatief bij de provincie en/of rijk, en eventueel andere ketenpartners en vakdisciplines via de gemeentelijke omgevingstafel. Deze laatste aspecten zijn de verantwoordelijkheid van de gemeente. In deze fase vindt tevens onderzoek plaats voor de opzet van de exploitatie via een inventarisatie op verzoek van de gemeente. Deze fase wordt afgesloten met het opstellen van de Ruimte voor het Landschap overeenkomst waarin de uitgangspunten en afspraken van het plan vastgelegd worden, voorafgegaan door een collegebesluit.

5.3.4 Procedurefase

Op het moment dat de Ruimte voor het Landschap overeenkomst gesloten is, start de procedure fase. De initiatiefnemer stelt binnen de kaders van het gemeentelijk en provinciaal beleid een concept wijziging van het omgevingsplan op, ondersteund door de nodige onderzoeken. De initiatiefnemer is hiervoor verantwoordelijk. De gemeente publiceert ondertussen een kennisgeving van het voornemen tot wijziging van het omgevingsplan. Op het moment dat de concept wijziging van het omgevingsplan gereed is voor besluitvorming, start het formele besluitvormingsproces met de terinzagelegging van het ontwerp-besluit tot wijziging van het omgevingsplan door het college. Na een zienswijze periode van zes weken, stelt de gemeenteraad vervolgens het omgevingsplan vast, waarna eventueel een procedure bij de Raad van State volgt. Het plan is onherroepelijk na afloop van die procedure of zes weken na vaststelling door de raad wanneer geen beroep tegen het plan wordt ingesteld.

5.3.5 Uitvoeringsfase

Als laatste volgt de uitvoeringsfase van het plan. De vastgelegde momenten verbonden aan de uitvoeringsaspecten van het plan worden afgestemd. De initaitiefnemer is zelf verantwoordelijk voor informeren van de gemeente over de uitvoering en het tijdig aanvragen van benodigde omgevingsvergunningen benodigd bij de planuitvoering. Het project wordt afgesloten met een schriftelijke bevestiging bij gereedkomen van het project.

6.3.1 De vrijwillige financiële bijdrage als basis van het vereveningsfonds

Het vereveningsfonds blijft gefundeerd in de regeling van de vrijwillige financiële bijdrage. De gemeente zal dus niet een verplichte financiële bijdrage vragen op grond van de wet, hoewel het Omgevingsbesluit wel uitdrukkelijk het tegengaan van verrommeling van het landschap door het opruimen van agrarische bedrijven noemt als een ontwikkeling waarvoor een verplichte financiële bijdrage gevraagd kan worden. Zoals uitgelegd in hoofdstuk 1, is de bijdrage aan het vereveningsfonds vrijwillig in die zin dat betrokkene zich pas meldt voor RvhL wanneer blijkt dat de VAB regeling tekortschiet voor de bekostiging van het opruimen van zijn bedrijf. Daardoor blijft voor hem alleen RvhL over als alternatief gelet op de beperkingen die de provincie oplegt aan de herontwikkeling van voormalige agrarische bouwpercelen. De agrariër kan er op dat moment voor kiezen om zijn bedrijf niet op te ruimen. Neemt hij daarentegen deel aan RvhL , dan kan hij dat in ieder geval wel doen. Afhankelijk van de mogelijkheid tot ruimtelijke inpassing op zijn erf van compensatiewoningen ontvangt hij voor dat opruimen een bijdrage uit het fonds of levert hij daaraan juist een bijdrage vanuit de opbrengst van die compensatiewoningen. In beide gevallen heeft de agrariër voordeel bij RvhL.

6.4.1 Verkenningsfase

De startfase is nog kosteloos. Na het indienen van een verzoek start de verkenningsfase. In deze fase worden de gemaakte kosten op basis van de legesverordening Uithoorn gefactureerd. Deze kosten bestaan uit: behandeling van een conceptverzoek (verken uw idee) aangevuld met beoordelingen door interne en externe adviseurs op gebied van stedenbouw en met agrarische kennis. Globaal komt dit neer op een bedrag tussen de €750,- tot €1.500,-. Op het moment dat het project tot een Ruimte voor het Landschap overeenkomst komt worden deze gefactureerde leges in mindering gebracht op het eindbedrag dat betaald moet worden aan de gemeente.

6.4.2 Planontwikkelingsfase – De intentieovereenkomst

Na het principebesluit wordt een standaard intentieovereenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer als voorloper van de RvhL overeenkomst. In deze IOK worden voornamelijk afspraken vastgelegd over de ambtelijke kosten die gemaakt gaan worden en de inzet die de gemeente en initiatiefnemer gaan plegen. De IOK is een standaard overeenkomst waarvoor een standaardbedrag geldt van €10.000. Aan het eind van de planontwikkelingsfase betaalt initiatiefnemer de kosten uit de intentieovereenkomst, dan wel als eerder blijkt dat het project voortijdig stopt. Partijen leggen afspraken hierover vast in de IOK.

6.4.3 Procedurefase – Start met Ruimte voor het Landschap overeenkomst

De Ruimte voor het Landschap overeenkomst wordt gesloten aan het eind van de planontwikkelingsfase. Partijen stellen de overeenkomst op in gezamenlijkheid; het college stelt de overeenkomst vast nadat het daartoe een besluit heeft genomen. In de overeenkomst worden verplichtingen voor de initiatiefnemer opgenomen als ook voor de gemeente. De afspraken betreffen het uitvoeren van de ontwikkeling (in fasen) en binnen welke termijnen. Er is een financiële paragraaf over de exploitatieopzet, risico’s en kostenverrekening.

In de overeenkomst komen in het bijzonder de volgende zaken aan de orde:

• •

  Begrenzing van het plangebied

• •

  Te slopen en op te schonen opstallen en percelen. Wijziging bestemming en of functie van betrokken percelen

• •

  Ontwikkelplan voor transformatie en ruimtelijke afspraken

• •

  Uitgangspunten voor het omgevingsplan

• •

  Overeengekomen rekenblad – exploitatieopzet

• •

  De uitleg van de overeenkomst wordt gedaan doormiddel van bijlagen en tekeningen.

Na het sluiten van de overeenkomst start de procedurefase. In deze fase geeft de initiatiefnemer opdracht aan een planologisch adviesbureau voor het opstellen van de formele documenten voor de wijziging van het omgevingsplan. Dit betreft een digitale tekening, regelsets en motivering van de planwijziging. Onderdeel hiervan zijn het uitvoeren van verschillende onderzoeken. Onderstaande zijn een aantal onderwerpen waar (soms) onderzoek naar gedaan moet worden. Bodem, archeologie, stikstofuitstoot, flora en fauna, water. De initiatiefnemer is de opdrachtgever van bovengenoemde zaken. De gemeente toetst met behulp van haar ketenpartners of de verrichte onderzoeken en opgestelde documenten voldoen aan de toepasselijke normen.

Op het moment dat alle benodigde stukken gereed zijn start de formele procedure ter vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan. Na onherroepelijkheid van dit omgevingsplan wordt het laatste deel van de kosten betaald aan de gemeente.

Onderstaande overzicht geeft weer hoe de proceskosten zijn opgebouwd en op welke momenten deze betaald moeten worden. Onderstaande bedragen zijn richtbedragen waar geen rechten aan ontleend kunnen worden.

6.5.1 Exploitatieopzet op hoofdlijnen

In de exploitatieopzet voor te saneren bedrijven spelen de volgende kosten en opbrengsten een rol. In de volgende paragraaf worden de belangrijkste posten nader toegelicht.

Voor de waarde van zaken wordt gerekend met de actuele waarden in het jaar van het aangaan van de overeenkomst. Dit geldt voor de waardering van de DPM op basis van leeftijd en onderhoud. Voor de planologische waardevermindering geldt de actuele meterprijzen voor gronden met een dergelijke functie voor de betrokken locatie. Bijv. de ligging en situering van de locatie is van invloed.

Simpel gezegd komt het erop neer dat wanneer het saldo van bovenstaande opstelling negatief is er op een andere locatie opbrengsten uit compensatiewoningen nodig zullen zijn om de sanering te financieren. Afhankelijk van de mate waarin het vereveningsfonds op dat moment gevuld is, kan een bijdrage uit het fonds een dergelijk initiatief met een negatief saldo toch doorgang vinden dankzij een bijdrage uit het fonds. Is het fonds onvoldoende gevuld, dan zullen eerst initiatieven gevoerd moeten worden met een positief saldo zodat gelden naar het fonds toevloeien.

6.5.1.1 Toelichting Posten

De kosten van een exploitatie zijn zoveel mogelijk gerelateerd aan het verwijderen van het agrarisch opstallen en de planologische bestemmings- en of functiewijziging. Kosten van ontwikkeling zoals architect en adviseur, bouwkosten van compensatiewoningen worden in beginsel buiten de exploitatie gehouden. In de exploitatie wordt gerekend met woonkavelwaarden.

Hieronder worden de verschillende posten uit bovenstaande tabel toegelicht.

Post met kosten

1.1 Waardering duurzame productiemiddelen (DPM)

De waardering van de te compenseren vermogensschade voor duurzame productiemiddelen (DPM) waaronder kas en onroerende inventaris vindt plaats op basis van aanschafwaarde en restwaarde van 20% indien de afschrijftermijn verstreken is en mits nog functioneel en actief in gebruik bij de initiatiefnemer. Als dat niet het geval is, dan zal gekeken worden naar de marktwaarde bij voortgezet agrarisch gebruik.

De DPM wordt door een taxateur gewaardeerd. Door de taxateur is volgens zijn methodiek van historische aanschafprijzen een waardering opgesteld voor duurzame productiemiddelen (DPM). Gelet op de leeftijd van vele verouderde agrarische locaties worden mogelijk veel onderdelen op de restwaarde van 20% gewaardeerd. Onderdelen van recentere datum worden conform gebruikelijke systematiek afgeschreven en gewaardeerd. Het resultaat hiervan is een inventarisatie en waardering van de DPM voor de locatie in de exploitatie wordt opgenomen. Alleen legaal aanwezig onroerende goederen worden meegenomen in de opzet. Opstallen die zonder vergunning zijn geplaatst vallen hierbuiten.

1.2 Waardering van planologische wijziging gronden

Voor de waardering van de waardedaling van de grond bij het wijzigen van de planologische mogelijkheid van glastuinbouwfunctie naar weidegrond geldt de volgende werkwijze. Het betreft dan de gronden waarop daadwerkelijk kassen aanwezig zijn. Bij de berekening van de waardevermindering van het perceel wordt met die overige gronden in enige mate rekening gehouden. Het is niet reëel om voor de volledige gronden dezelfde waardevermindering aan te houden als voor bestaande glasopstanden. Bij de financiële waardering van bedrijven wordt daarom uitgegaan van de feitelijke oppervlakte glasopstanden met een standaardtoeslag voor gronden met onbenutte glasoppervlaktes.

Er wordt gekeken naar twee hoofdaspecten, te weten de oppervlakte die in gebruik is als effectief glas en de waardering van de gronden. De waardering van de gronden heeft naast oppervlakte ook te maken met de kavelbreedtes, ontsluiting en grondsoort.

De te compenseren oppervlakte wordt bepaald aan de hand van de formule:

• Effectief glas = werkelijk glas (kasoppervlak inclusief sorteerloods) +

  oppervlakte van een fictieve strook van 5 meter rondom de kas.

De aanvullende planologische mogelijkheden voor glas worden meegenomen in de berekening als standaardtoeslag. Als bijv. bij een open teelt bedrijf er wel een bouwperceel aanwezig is voor de bouw van kassen wordt deze meegenomen.

Voorts wordt op basis van een aantal waarde bepalende elementen zoals aanwezigheid gasaansluiting, ontsluiting van het bedrijf, en indruk een correctie toegepast. Deze systematiek levert een waardering op van de huidige waarde van de ondergrond van het glastuinbouwbedrijf. De tuinder blijft zelf eigenaar van de gronden. Daarom vindt ook een waardering plaats van de na sanering resterende weidegrond. Hiervoor is prijspeil 2024 opgenomen van ca. € 7,00 per m2 opgenomen, afhankelijk van het deelgebied waar de locatie zich bevindt.

De aan de initiatiefnemer te compenseren waardevermindering van de ondergrond is dan de berekende waarde van de glastuinbouwondergrond minus de waarde van de resterende weidegrond.

1.3 en 1.4 Sloopkosten en herinrichtingskosten

In de financiële opzet worden ook de sloopkosten van de opstallen (inclusief eventuele asbestverwijdering e.d.) en de kosten van herinrichting (grasland) van het resterende perceel meegenomen. Wanneer van onderdelen restwaarde te verwachten valt, zoals kassen, kweektafels e.d., dan is daar rekening mee gehouden. De te maken sloopkosten worden berekend op basis van algemene cijfers voor sloop en verwijdering.

1.5 Proceskosten

Lopende het project worden proceskosten gemaakt; een groot deel van de proceskosten bestaan uit inzet van ambtelijke uren en andere expertise binnen de looptijd van het project. Deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer en worden op verschillende momenten gefactureerd. Deze kosten vallen onder de overkoepelende post kosten en worden verrekend in de exploitatie. Ze staan daarmee op de exploitatie onder de post ‘Kosten’. Om projecten te kunnen evalueren en te vergelijken is hiervoor een standaardbedrag onderdeel van het project. Het standaardbedrag hiervoor is €35.000, wat een goede inschatting is aan benodigde proceskosten.

De post voor proceskosten bestaat uit het uitvoeren van benodigde onderzoeken voor het opstellen van een wijziging van het omgevingsplan. De te maken kosten voor het opstellen van bijv. stedenbouwkundige uitgangspunten, het landschappelijk inpassingsplan en eventueel een beeldkwaliteitsplan zijn onderdeel van de proceskosten. De kosten voor inventarisatie van de opstallen en de waardering van deze onderdelen en de berekening van de planologische wijziging maken ook deel uit van de exploitatieopzet, evenals de kosten voor ambtelijke inzet vanuit de gemeente en de formele procedure van vaststelling van het omgevingsplan.

Op de verkenningsfase is de legesverordening van toepassing. De gemeente vergoedt deze kosten door verrekening op het moment van sluiten van de Ruimte voor het Landschap overeenkomst. De gemeente brengt op dat moment de legeskosten in mindering op het uiteindelijk terug te betalen bedrag aan de gemeente aan proceskosten.

In de planontwikkelingsfase sluiten de gemeente en initiatiefnemer een intentieovereenkomst voor de fase tot en met het sluiten van de Ruimte voor het Landschap overeenkomst. De kosten hiervoor zijn standaard €10.000 euro en worden betaald aan de gemeente na het sluiten van de Ruimte voor het Landschap overeenkomst. Als aan het eind van deze fase het project niet haalbaar blijkt, geldt dat 50% van de intentieovereenkomst alsnog betaald moet worden. In sommige situaties is het noodzakelijk om reeds één of enkele onderzoeken al uit te voeren uit de volgende fase om de haalbaarheid goed te kunnen beoordelen. Deze zijn geen onderdeel van de eerdergenoemde kosten in deze fase.

In de procedurefase komen er kosten voor opstellen van de benodigde onderbouwingen en omgevingsonderzoeken. Denk daarbij aan een bodemonderzoek of het schrijven van de toelichtende motivering voor het omgevingsplan. Standaard zijn in deze fase voorgenoemde kosten voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Zij zijn daarmee opdrachtgever van het planologisch bureau die deze stukken opstelt. Naar schatting bedragen deze kosten €17.500.

Daarnaast zijn er in deze fase kosten voor het doorlopen van het wijzigen van het omgevingsplan en voor het behandelen en in procedure brengen. Deze kosten bedragen €7.500. Na onherroepelijkheid van het omgevingsplan worden deze kosten betaald aan de gemeente.

1.6 Marges

In de verordening van de provincie mocht een marge zitten ten gunste van de initiatiefnemer van 5% in de exploitatie. Daarbij werd ook rekening gehouden een doorlooptijd (kostenstijgingen) van het project. Ook het risico voor initiatiefnemer dat na onherroepelijk worden van het omgevingsplan ontstond tot het moment van verlening van de nodige omgevingsvergunningen. In de slotfase van het formuleren en het maken van de afspraak kan nog een marge opgenomen worden voor deze onzekerheden. Dat is het maatwerk van de overeenkomst

Post met Opbrengsten

Bij de transitie van een agrarisch erf zal het meestal gaan om een woonbestemming. Transformatie naar andere functies is zeer beperkt voorgekomen. Maar kan onderwerp van gesprek zijn (binnen de kaders van het beleid voor landschapsverbetering). De nieuwe planologisch bestemming betekent dat er een waarde sprong ontstaat voor de ondergrond en opstallen die een nieuwe functie krijgen op basis van het plan

2.1 Opbrengsten bedrijfswoning

In de financiële opzet per bedrijf wordt als een bij het bedrijf behorende bedrijfswoning aanwezig is ook gekeken naar de meerwaarde die de woning kan hebben als burgerwoning. Daarbij zal de situatie van bestaande woningen in de omgeving worden meegewogen. Ook aspecten als verbetering van de ligging door het verdwijnen van kassen kunnen bij de waardering een rol spelen. Naast het omzetten van de woning krijgt ook het terrein (stedenbouwkundig afgestemd) een woonbestemming dat het erf van de woning aangeeft. Eventuele opstallen die in het project worden hergebruikt als bijgebouw bij de woning vertegenwoordigen een waarde en die wordt meegenomen in de exploitatie.

2.2 Opbrengsten compenserende woonkavels

De opbrengsten van compenserende woningbouw waarvoor bouwkavels planologisch worden opgenomen worden op basis van marktconforme waarderingen benaderd. Daarmee zal in de uiteindelijke financiële opzet rekening worden gehouden. In de eerste berekeningen wordt bij het bouwen van een compensatiewoning(en) op eigen kavel gekeken naar de waardevermeerdering van de agrarische ondergrond naar woonperceel.

2.3 Correcties, risico en marges

Van de opbrengsten worden nog enkele zaken in mindering gebracht. Het betreft hier bijv. correcties in verband met de toegankelijkheid van het achterliggende grasland, een marge betreffende het risico dat de agrariër loopt en marge voor goodwill.