Gebiedsgericht programma Boxtel Noordwest

Aanleiding, opgave en proces 

1.1 Aanleiding

De gemeente Boxtel staat aan de vooravond van een belangrijke ruimtelijke ontwikkeling: de transformatie van Boxtel Noordwest tot een toekomstbestendig woon- en leefgebied. In het beleidsakkoord 2021–2026 ‘Samen aan de slag’ is vastgelegd dat voor dit gebied een visie wordt opgesteld. Boxtel Noordwest biedt kansen voor woningbouw, agrarische bedrijven, recreatie, energieopwekking, nieuwe ontsluitingsstructuren en natuurontwikkeling. Deze dynamiek moet in goede banen worden geleid om de leefbaarheid te waarborgen. Het traject voor het opstellen van een gebiedsvisie voor Boxtel Noordwest wordt onder de Omgevingswet uitgewerkt als een gebiedsgericht programma. In dit programma behandelen we meerdere thema’s en opgaven in samenhang, om zo bij te dragen aan de ambities van de Omgevingsvisie Boxtel 2040, welke op 4 februari 2025 is vastgesteld (hierna: de omgevingsvisie). Binnen het programma Vitaal Landelijk Gebied wordt, als uitwerking van de vastgestelde omgevingsvisie, verdere invulling gegeven aan de ambities en opgaven voor de transitie van het landelijk gebied. Bij de verdere uitwerking van deze gebiedsontwikkeling vormen de Omgevingsvisie Boxtel 2040 en de Visie Sociaal Domein een belangrijk inhoudelijk vertrekpunt. Daarmee staat voorop dat de ontwikkeling stevig aansluit bij de Omgevingsvisie, terwijl de Visie Sociaal Domein richting geeft aan afwegingen rond leefbaarheid, sociale samenhang en gezondheid. Zo worden ruimtelijke en sociale opgaven in samenhang benaderd.

1.2 Opgave en doelstelling

Deze gebiedsontwikkeling is in lijn met de omgevingsvisie, waarin Boxtel Noordwest is aangewezen als zoekgebied voor duurzame en passende woonuitbreiding. In de Regionale Woondeal is afgesproken dat hier op korte tot middellange termijn ongeveer 1.500 woningen worden gerealiseerd.  

De gebiedsontwikkeling van Boxtel Noordwest biedt een unieke kans om een onderscheidend en toekomstgericht gebied te creëren dat fungeert als een nieuw visitekaartje voor Boxtel. Het doel van deze ontwikkeling is om een bijdrage te leveren aan de volgende ambities van de gemeente Boxtel:  

Wonen: Een passend en toekomstbestendig woningaanbod. Boxtel Noordwest draagt bij aan de ambitie van “passend woningaanbod” zoals geformuleerd in de omgevingsvisie. Dit betekent dat de toevoeging van circa 1.500 woningen niet alleen voldoet aan de regionale woondeal, maar ook aansluit bij de behoefte aan diverse en duurzame woonvormen. De ontwikkeling richt zich op een beweegvriendelijke en gezonde leefomgeving, waarin voorzieningen bijdragen aan welzijn en veiligheid. Door slimme stedenbouwkundige keuzes wordt een prettige en veilige woonomgeving gecreëerd, met aandacht voor sociale cohesie en leefbaarheid.  

Natuur: Versterking van groene en blauwe structuren. De gebiedsontwikkeling sluit aan bij de ambitie van “goede kwaliteit van de bodem en het water” en “inspelen op klimaatverandering”. Dit betekent dat ecologische verbindingszones (EVZ) en faunatunnels bijdragen aan een robuust ecosysteem en biodiversiteit. Daarnaast wordt waterbeheer geïntegreerd in de plannen, zodat het gebied klimaatbestendig wordt en een gezonde leefomgeving biedt. Groene ruimtes worden niet alleen versterkt, maar ook ingericht met oog voor recreatie en gezondheid, want natuur speelt een belangrijke rol in het welzijn van bewoners.  

Mobiliteit: Duurzame mobiliteit en goede bereikbaarheid. Boxtel Noordwest ondersteunt de ambitie van “duurzame mobiliteit” en “goede bereikbaarheid”, zoals geformuleerd in de omgevingsvisie. Een nieuwe noordelijke ontsluitingsstructuur tussen de Kapelweg en de aansluiting op de A2-Boxtel Noord draagt bij aan een efficiënte en toekomstbestendige infrastructuur. Hierbij wordt rekening gehouden met de belangen van Esch en vindt een zorgvuldige afweging plaats ten aanzien van natuurgebied Sparrenrijk. Indien in de verdere uitwerking blijkt dat onderdelen van een ontsluitingsstructuur invloed hebben op natuurwaarden, wordt waar nodig zorg gedragen voor passende natuurcompensatie. 

Door de koppeling met het station wordt het openbaar vervoer beter geïntegreerd, waardoor duurzame vervoersopties aantrekkelijker worden. Tegelijkertijd wordt ingezet op het STOMP-ordeningsprincipe (o.a. door het stimuleren van fietsgebruik, lopen en gedeeld vervoer).

1.3 Plangebied

Het gebied ligt aan de noordwestzijde van Boxtel en beslaat ongeveer 415 hectare. Boxtel Noordwest wordt in het zuiden en oosten begrensd door spoorlijnen naar Tilburg en Den Bosch, in het noorden door het dorp Esch en aan de westzijde door de watergang de Kleine Aa. Het studiegebied bevindt zich op een unieke locatie in Het Groene Woud, omringd door bijzondere landschappen zoals de Kampina (Natura 2000). Het gebied ligt in de nabijheid van station Boxtel en de A2. Het gebied als geheel kenmerkt zich door een afwisseling van landbouwgronden, natuurgebieden, historische lintbebouwing en kleinschalige dorpsstructuren. Het wordt gebruikt voor agrarische activiteiten, natuurbeheer, recreatie zoals wandelen en fietsen, en in toenemende mate ook voor (dorps en landelijk) wonen en landschapsontwikkeling.

1.4 Verkenning

Voor de ontwikkeling van Boxtel Noordwest is een verkenning uitgevoerd naar de potenties van het gebied. De verkenning is opgebouwd rond een 

Moeten-Willen-Kunnen-analyse: 

• Moeten: Beleidskaders en randvoorwaarden zoals de Omgevingsvisie Boxtel 2040, het beleidsakkoord 2021–2026, het Mobiliteitsplan 2040 en milieubeperkingen. 

• Willen: Wensen en ontwikkelrichtingen zoals de aanleg van een zonnepark, versterking van ecologische structuren, natuurinclusieve woningbouw en de realisatie van een nieuwe noordelijke ontsluitingsstructuur. 

• Kunnen: Praktische en organisatorische condities, waaronder fasering, samenwerking en het werken binnen het kader van de Omgevingswet. De verkenning maakt gebruik van de lagenbenadering (ondergrond, netwerken, gebruik) om duurzame keuzes te onderbouwen. Het gebied is op basis van deze verkenning opgedeeld in zones met verschillende functies, waarbij wordt gestreefd naar een innovatieve, duurzame en toekomstgerichte woonomgeving.

1.5 Gebiedsvisie

De gebiedsvisie schetst een richting voor de gewenste toekomstige situatie en vormt een doordachte stap in de ontwikkeling van het gebied. Daarbij zijn de bevindingen uit onderzoek, huidige planvorming en beleid integraal meegenomen, evenals de reacties uit het participatietraject op de concept‑gebiedsvisie en de daarop ingediende wensen en bedenkingen van de gemeenteraad. Deze inzichten hebben geleid tot aanscherpingen en verduidelijkingen, waardoor de nu voorliggende definitieve gebiedsvisie beter aansluit bij de wensen, zorgen en aandachtspunten uit de omgeving. 

De drie pijlers - wonen, natuur en mobiliteit - staan centraal en vormen samen een toekomstbestendige oplossing voor het gehele gebied. Bovendien sluiten ze aan op de kernkwaliteiten uit de omgevingsvisie (groen, verbonden en ondernemend Boxtel) en geven ze invulling aan de ambities zoals verwoord in de omgevingsvisie. 

Om een ruimtelijke invulling te geven aan de ontwikkeling van Boxtel Noordwest is een raamwerk opgesteld. Hierin zijn meerdere onderwerpen en opgaven in samenhang opgenomen om zo bij te dragen aan de ambities van de omgevingsvisie. Dit raamwerk biedt een eerste doorkijk naar hoe het gebied zich in de toekomst zou kunnen ontwikkelen. De weergegeven beelden en beschrijvingen in deze gebiedsvisie geven een indicatieve weergave van een mogelijke invulling van het gebied. Er kunnen dan ook geen rechten aan worden ontleend. Zo betekent dit bijvoorbeeld niet dat op locaties zoals Sportcomplex De Braken of Recreatiepark Dennenoord andere ontwikkelingen plaats zullen vinden. Over dergelijke locaties worden te zijner tijd afzonderlijke afwegingen gemaakt. De ontwikkeling gebeurt gefaseerd, waarbij elke stap zorgvuldig wordt geëvalueerd en afgestemd op wat wenselijk, waardevol en haalbaar is. Samen met inwoners, ondernemers, (maatschappelijke) organisaties, verenigingen, deskundigen en belanghebbenden wordt gewerkt aan een flexibele en toekomstbestendige leefomgeving die zich aanpast aan veranderende behoeften en inzichten. 

In deze gebiedsvisie wordt Boxtel Noordwest bevestigd als onderdeel van de totale woningbouwopgave van Boxtel. De gebiedsvisie richt zich op Boxtel Noordwest, met een nadrukkelijke focus op fase 1. Verdere fasering en samenhang met de totale woningbouwopgave worden in vervolgtrajecten bezien, mede in het licht van doorlooptijden, randvoorwaarden en externe ontwikkelingen.

1.6 Proces

De ontwikkeling van Boxtel Noordwest wordt vormgegeven op basis van de omgevingsvisie Boxtel 2040, die het kader vormt voor de verdere uitwerking van het gebiedsgericht programma. In dit kader zijn een projectopdracht, een praatprent, projectplan, participatieplan en een concept-gebiedsvisie vastgesteld. De voorliggende gebiedsvisie bouwt voort op deze eerdere producten en is, waar relevant, aangepast op basis van nadere analyses, het participatietraject en de door de gemeenteraad aangenomen wensen en bedenkingen. 

Deze aanscherpingen hebben geleid tot inhoudelijke verbeteringen en verduidelijkingen, waardoor deze gebiedsvisie beter aansluit bij de wensen, aandachtspunten en zorgen vanuit de omgeving. Met het projectplan en het participatieplan worden de vervolgstappen in het proces geborgd. Daarnaast wordt een verkeersplan opgesteld en wordt de voorzieningenstrategie geconcretiseerd. 

Gedurende de komende jaren worden per fase een ontwikkelstrategie en een ontwikkelkader met vlekkenplan opgesteld, waarbij tevens een omgevingsdialoog wordt gevoerd. Deze aanvullende uitwerkingen vormen een belangrijk onderdeel van de voorbereiding op de volgende fasen. Met deze integrale en gefaseerde aanpak wordt de basis gelegd voor een duurzame en toekomstbestendige ontwikkeling van Boxtel Noordwest.

1.7 Participatie en communicatie

De ontwikkeling van Boxtel Noordwest is een langjarig en gefaseerd proces. Participatie en communicatie zijn daarbij essentieel en worden in iedere fase vormgegeven op een wijze die past bij het stadium van de planvorming en bij de keuzes die op dat moment voorliggen. 

Met deze gebiedsvisie wordt een participatiefase afgerond die hoort bij het opstellen van een visie op hoofdlijnen. In vervolgfases wordt participatie opnieuw en gericht ingezet, conform het gemeentelijke participatiebeleid. Per fase wordt bepaald wie wanneer betrokken wordt en op welke onderdelen invloed kan worden uitgeoefend. Daarbij worden bewoners, ondernemers, organisaties en andere belanghebbenden op passende momenten betrokken bij de uitwerking van ontwikkelstrategieën, kaders en onderzoeken. Ook de gemeenteraad wordt regelmatig betrokken tijdens de besluitvorming. 

Voor iedere fase wordt een afzonderlijk participatieplan opgesteld. Relevante onderzoeken en rapporten worden gedeeld zodra zij beschikbaar zijn, en via digitale kanalen wordt periodiek gecommuniceerd over voortgang en vervolgstappen. 

Transparantie en informatievoorziening 

De gemeente streeft naar een toegankelijke en transparante informatievoorziening. Onderzoeken en onderbouwingen worden openbaar gemaakt zodra ze beschikbaar zijn, en via diverse kanalen wordt regelmatig uitleg en voortgangsinformatie gedeeld.

1.8 Leeswijzer

De verschillende hoofdstukken bieden inzicht in de achtergronden, ruimtelijke principes en fasering van de ontwikkeling van Boxtel Noordwest.  

Hieronder volgt een korte toelichting op de inhoud van elk hoofdstuk:  

• a.

  Inleiding: Dit hoofdstuk beschrijft de uitgangspunten van de gebiedsvisie en de opgave waar Boxtel Noordwest voor staat. Hier wordt toegelicht waarom dit gebied ontwikkeld wordt en welke doelstellingen worden nagestreefd. 

• b.

  Ambities: Hier worden de ambities en uitgangspunten uit de omgevingsvisie toegelicht en de speerpunten voor Boxtel Noordwest beschreven. 

• c.

  Raamwerk: Dit hoofdstuk legt de fundamenten voor de ruimtelijke inrichting van het gebied. Het raamwerk bevat leidende principes die richting geven aan de ontwikkeling en samenhang van verschillende functies en structuren. 

• d.

  Gefaseerd ontwikkelen: Hier wordt uitgewerkt hoe de ruimtelijke principes concreet worden toegepast en waarom fasering noodzakelijk is en hoe de verschillende fases elkaar opvolgen. 

• e.

  Woonbeleving: Hierin wordt per landschapstype beschreven welke woonbeleving wordt nagestreefd.

Bijlage:  

• Analyse: Gestart is met een systematische gebiedsanalyse op basis van de lagenbenadering. Deze aanpak heeft geleid tot themakaarten die inzicht geven in de ruimtelijke structuur en de opgaven binnen het gebied. 

Met deze indeling wordt een heldere structuur geboden voor de verdere ontwikkeling van Boxtel Noordwest. Deze gebiedsvisie geeft richting aan toekomstige stappen en vormt de basis voor een duurzame en toekomstbestendige inrichting.

Ambities, uitgangspunten en speerpunten

De ontwikkeling van Boxtel Noordwest biedt een unieke kans om een gebied te creëren dat toekomstbestendig,beschreven die richting geven aan deze ontwikkeling.Ze vormen het kompas voor keuzes op het gebied van ruimtegebruik, wonen, natuur, mobiliteit en duurzaamheid. Dit zijn geen losstaande doelen, maar onderling verbonden opgaven die samen bijdragen aan een gebied waarin mensen prettig kunnen wonen, werken en recreëren, met respect voor het landschap en de ecologische waarden. De ambities en uitgangspunten zijn afkomstig uit de omgevingsvisie Boxtel, die op 4 februari door de gemeenteraad is vastgesteld en zijn daarmee leidend.

2.1 Omgevingsvisie Boxtel 2040

Groen, verbonden en ondernemend – zijn de kernkwaliteiten van Boxtel waarop deze transitie rust. De algemene uitgangspunten uit de omgevingsvisie gelden voor heel de gemeente Boxtel. Ze zijn gebaseerd op de kwaliteiten, de vastgestelde ambities en bevatten onderdelen van beide scenario’s die zijn onderzocht in de omgevingseffectrapportage. Dit met het oog op het zo veel mogelijk behalen van de ambities én het zoveel mogelijk beperken van negatieve effecten. Zie hiervoor de Omgevingsvisie Boxtel 2040, te openen via deze link: Omgevingsvisie Boxtel 2040. 

De hoofdthema’s uit de omgevingsvisie zijn:  

• Aangenaam leven – Richt zich op wonen en een prettige woonomgeving, inclusief landschap natuur, voorzieningen, gezondheid en veiligheid. 

• Krachtige economie – Omvat economische aspecten zoals vestigingsklimaat, innovatie, arbeidsmarkt en de transitie naar duurzame landbouw en toerisme. 

• Inclusieve duurzaamheid – Beslaat klimaatadaptatie en -mitigatie, circulaire economie, hernieuwbare energie, biodiversiteit, bodem en waterbeheer.

2.2 Ambities

De ambities uit de omgevingsvisie Boxtel 2040 vormen de basis voor de integrale afweging, in samenhang met lopende projecten in het gebied. In deze omgevingsvisie is een deel van de uitgangspunten uitgewerkt in ruimtelijke keuzes die voor een groot deel op de kaart zijn ingetekend. 

Bij de kaart voor deelgebied Boxtel Noordwest staat het volgende weergeven op de kaart: 

• Zoekgebied passende en duurzame woonuitbreiding. 

• Te onderzoeken ontsluitingsfunctie. 

• Klimaatadaptieve en groene maatregelen. 

• Transformatie landelijk gebied. 

• Natuur verbinden en landschap versterken (natuurgebieden versterken). 

• Verbeteren fietsverbindingen / aanleg nieuwe fietsverbindingen. 

• Beekdalen beschermen en de ruimte geven. 

• Verbinden van de wijken met landelijk gebied en natuur.

2.3 Uitgangspunten

De uitgangspunten van de omgevingsvisie zijn van toepassing op de ontwikkeling van Boxtel Noordwest en zijn hieronder per thema weergegeven: 

Aangenaam leven  

• De gemeente Boxtel levert haar bijdrage aan de woningmarkt door woningen te realiseren die aansluiten bij de behoefte en duurzame verstedelijking. We richten ons daarbij op woningen waar nu en in de toekomst behoefte aan is: betaalbare huur- en koopwoningen voor met name starters en woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens in alle leeftijdscategorieën Fase 1 is minder geschikt voor senioren door de afstand tot dagelijkse voorzieningen en de huidige bereikbaarheid. Daarom worden levensloopbestendige en seniorenwoningen met name in fase 2 en 3 voorzien, waar het te ontwikkelen voorzieningenaanbod beter aansluit op de woonwensen van deze doelgroep. 

• Nieuwe ontwikkelingen houden rekening met de identiteit van de plek. 

• Bij een aantrekkelijke woonomgeving horen ook passende voorzieningen voor alle kernen. 

• De natuur en groene kwaliteit van Boxtel wordt behouden en versterkt. 

• De gemeente Boxtel zet in op een gezonde leefomgeving. Bij ontwikkelingen houden we altijd rekening met de gezondheidseffecten. Dit doen we door gezondheid te bevorderen en te beschermen. 

• Een gezonde leefomgeving is ook een veilige leefomgeving. Het gaat hierbij dan om het terugbrengen van risico’s tot een acceptabel niveau en om verkeersveiligheid.

Verbindend netwerk  

• Mobiliteit, waaronder de ontsluitingsfunctie, is een integraal onderdeel bij de ontwikkeling van uitbreidingslocaties. Er wordt volop ingezet op deelmobiliteit, het (openbaar) vervoer, de fiets en wandelen, waaronder ook gedragsverandering van de samenleving. Het treinstation van Boxtel wordt verder ontwikkeld naar een mobiliteitshub. De bereikbaarheid van het station per fiets wordt verbeterd en de omgeving en bijbehorende voorzieningen worden aantrekkelijk en veilig ingericht. 

• Een veilig en ordenend fietsnetwerk in en tussen de kernen is van belang. Ook goede wandelpaden, ommetjes en ontmoetingsplekken met aandacht voor koelte en schaduw worden gestimuleerd. 

• De omgeving is zo ingericht dat iedereen deel kan nemen aan de maatschappij.

Krachtige economie  

• Het ondernemende Boxtel koestert het goede vestigingsklimaat, zowel voor de bedrijven als de horeca en de detailhandel. 

• De optimale ligging van de gemeente Boxtel met een goede bereikbaarheid per spoor, snelweg en de energie-infrastructuur wordt beter benut. 

• De gemeente Boxtel blijft naast een aantrekkelijke woongemeente ook een aantrekkelijke gemeente om te werken en te ondernemen met voldoende aanbod aan werklocaties. 

• Indien er agrariërs zijn die willen stoppen krijgen zij de mogelijkheid om binnen randvoorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. 

• Voor bestaande bedrijventerreinen ligt de nadruk op verduurzaming, zoals efficiënt ruimtegebruik, maatregelen voor klimaatadaptatie en de energietransitie.

Inclusieve duurzaamheid  

• Het water- en bodemsysteem is sturend voor opgaven, gebruik en inrichting van het gebied. De beken krijgen de ruimte, en de kwaliteit van het water verbetert. De beekdalen en de meest natte gebieden komen niet in aanmerking voor ontwikkeling, zoals woningbouw. De meest vruchtbare gronden blijven zoveel mogelijk beschikbaar voor duurzame landbouw zoals kringlooplandbouw en natuurinclusieve landbouw. Verstoring van de bodem wordt zoveel mogelijk voorkomen. 

• Klimaatadaptieve maatregelen, zoals het beter vasthouden van water en vergroening, zijn randvoorwaarden voor ontwikkeling in de kernen en het landelijk gebied. 

• Voor de energietransitie wordt ingezet op meervoudig ruimtegebruik, in verband met de schaarse beschikbare ruimte. De woningbouwontwikkeling vindt plaats in samenhang met beschikbare en toekomstige energie-infrastructuur. Per fase wordt de benodigde capaciteit onderbouwd en afgestemd met netbeheerders, in lijn met gemeentelijk, regionaal, provinciaal en rijksbeleid. 

• Er is ruimte voor verschillende vormen van duurzame landbouw, zoals natuurinclusieve landbouw en kringlooplandbouw, maar niet voor teelten die veel water en/of chemische gewasbeschermingsmiddelen nodig hebben. 

• In 2040 is er minder restafval per inwoner en gebruiken we hernieuwbare grondstoffen bij de inkoop en uitvoering van bouwprojecten.

Veerkrachtige woonwijken: 

Hiernaast zijn in de omgevingsvisie uitgangspunten per deelgebied vastgesteld. Gelet op de ambities voor een passend woningaanbod is het wenselijk om naast de herontwikkeling van bestaande wijken nieuwe woonwijken te realiseren. Nabijheid ten opzichte van het station, voorzieningen en fiets- en autobereikbaarheid zijn hierbij van groot belang. Boxtel Noordwest is aangewezen als zoekgebied voor woningontwikkeling op de korte tot middellange termijn. Een grootschalige aanpak biedt kansen om woningbouw te combineren met het verbeteren van de leefomgeving. Bij het ontwerp van de bereikbaarheid wordt uitgegaan van alternatieve vervoersvormen, waarbij het autogebruik niet langer leidend is. Dit creëert fysieke ruimte voor veerkrachtige woonwijken waarin duurzaamheid en gezondheid centraal staan. Voor deze uitgangspunten zie: Uitgangspunten veerkrachtige woonwijken.

2.4 Speerpunten Boxtel Noordwest

Voor Boxtel Noordwest zijn, op basis van de omgevingsvisie, acht inhoudelijke speerpunten vastgesteld die binnen dit gebied de hoogste prioriteit krijgen. Deze gebiedsgerichte keuzes vormen de kern van de gebiedsontwikkeling en zijn geselecteerd vanwege hun directe bijdrage aan de kernkwaliteiten zoals benoemd in de omgevingsvisie: Aangenaam leven, Inclusieve duurzaamheid, Verbindend netwerk en Krachtige economie. Dit betekent uiteraard niet dat andere onderdelen uit de omgevingsvisie buiten beschouwing blijven. Ook deze blijven van belang en worden, waar mogelijk, meegenomen in de verdere ontwikkeling van Boxtel Noordwest. De nadruk ligt echter op onderstaande speerpunten: 

Aangenaam leven 

Het mozaïeklandschap biedt kansen voor een woonomgeving die aansluit bij de diverse woonbehoeften van de verschillende doelgroepen. De ontwikkeling van flexibele woonvormen en voorzieningenstructuren houdt rekening met de schaal en het karakter van het landschap. Daarmee wordt bedoeld dat nieuwe ontwikkelingen passen bij de grootte, openheid en uitstraling van het bestaande landschap. Tegelijkertijd nodigt de buitenruimte – met robuuste groenstructuren, open velden en waterrijke zones – uit tot bewegen, ontmoeten en recreëren. 

De inrichting van het gebied draagt bij aan een gezonde en veilige leefomgeving. Natuur en water worden niet alleen ingezet als ecologische systemen, maar ook als beleefbare en verbindende elementen die bijdragen aan de kwaliteit van leven. Cultuurhistorische structuren vormen een expliciet uitgangspunt bij ontwerp en fasering. De historische Renbaan en de bestaande structuren van wegen, erven, boerderijen en landschapselementen worden meegenomen als belangrijke dragers van de gebiedsontwikkeling, zodat de geschiedenis zichtbaar blijft in de toekomstige leefomgeving. 

Inclusieve duurzaamheid 

Duurzaamheid wordt integraal benaderd. Een afzonderlijke energievisie ontbreekt bewust, omdat keuzes voor energie en netcapaciteit afhangen van rijks‑ en provinciale regelgeving, technologische innovaties en de beschikbaarheid van energie‑infrastructuur.  

De planvorming voor dit gebied zet sterk in op het herstel en behoud van bodem en waterkwaliteit. Door te sturen op hoogtes, laagtes, waterstromen en beplanting wordt wateroverlast, hittestress en verdroging tegengegaan. Circulaire principes worden toegepast in het ontwerp en gebruik van materialen en grondstoffen. De ambitie om Boxtel energieneutraal te maken, krijgt hier concreet vorm door het integreren van duurzame energieoplossingen die passen binnen het landschap. Boxtel Noordwest is meer dan een verzameling functies: het is een levend mozaïek van natuur, cultuur, mens en systeem. 

Verbindend netwerk 

Het fijnmazige netwerk van linten, paden en infrastructuur tussen Boxtel en Esch wordt versterkt en duurzaam ingericht volgens het STOMP-principe. De bereikbaarheid binnen het gebied en naar omliggende steden als Eindhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg wordt verbeterd door het optimaliseren van lokale en regionale verbindingen voor fiets, voetganger en openbaar vervoer. Daarnaast wordt gebouwd aan sociale netwerken: door ruimte te geven aan lokale initiatieven, vrijwilligerswerk en ontmoetingsplekken ontstaat een inclusieve samenleving waarin iedereen mee kan doen. 

Krachtige economie 

Het mozaïeklandschap vormt de basis voor een vitaal buitengebied, waarin landbouw, natuur en recreatie in balans zijn met de onderliggende natuurlijke systemen zoals bodem, water en lucht. Boxtel profileert zich steeds sterker als een recreatieve bestemming binnen Het Groene Woud en Van Gogh Nationaal Park. Ondernemers – met oog voor inclusieve duurzaamheid – vinden hier een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Deze economische dynamiek versterkt de kwaliteit en diversiteit van het gebied, en draagt bij aan de leefbaarheid. Door integraal te werken aan deze vier thema’s binnen het bestaande raamwerk van het landschap, ontstaat een veerkrachtige en toekomstbestendige leefomgeving voor iedereen.

Ruimtelijke principes

Bij de verkenning van dit gebied is de lagenbenadering toegepast (zie hiervoor de bijlage). Deze benadering verdeelt het landschap in drie lagen: ondergrond, netwerken en gebruik/occupatie. De lagenbenadering helpt de gemeente Boxtel om duurzame plannen te maken voor een gebied. Hierbij wordt gekeken naar de lange termijneffecten op zowel de bodem als de infrastructuur. Zo kan gemeente Boxtel beslissingen nemen door rekening te houden met zowel de mensen als de natuur in het gebied. Hierbij zijn de kansen en obstakels in kaart gebracht en het gebied opgedeeld in verschillende zones voor diverse functies. De gemeente Boxtel streeft ernaar een woongebied te ontwikkelen waarin innovatieve elementen, gedurfde keuzes, duidelijke statements en biobased bouwen worden geïntegreerd. De gekozen invulling moet recht doen aan de profilering van de gemeente Boxtel als een van de meest duurzame gemeenten in Nederland.

3.1 Landschapsontwikkeling

Het ruimtelijk raamwerk van Boxtel Noordwest vindt zijn fundament in de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten die het gebied kenmerken. Deze bestaande structuren vormen niet alleen de basis voor de indeling van de verschillende deelgebieden, maar geven elk gebied ook een eigen, herkenbaar karakter. Door aan te sluiten bij deze kwaliteiten ontstaat ruimte voor een eigentijdse benadering van urgente opgaven. Zo kunnen waterbeheer, duurzame landbouw en natuurontwikkeling op een vanzelfsprekende manier worden geïntegreerd in de inrichting van het gebied. Dit draagt bij aan een toekomstbestendig landschap waarin ook aangenaam wonen en recreëren centraal staan. De samenhang tussen dorp en landschap wordt versterkt door heldere overgangen, goede verbindingen en zichtlijnen. Zo ontstaat een omgeving waarin bewoners, natuur en economie met elkaar in balans zijn – met ruimte voor innovatie, ontmoeting en verbondenheid met de plek.

3.2 Eigentijdse herinterpretatie

Het raamwerk voor Boxtel Noordwest is gebaseerd op een eigentijdse benadering van de aanwezige landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten. Deze vormen geen beperking, maar juist een inspiratiebron voor de inrichting van het gebied. Door de bestaande structuren, verkavelingen, waterlopen en historische lijnen opnieuw te duiden, krijgen de deelgebieden elk hun eigen karakter, geworteld in de plek en gericht op de toekomst. Deze benadering maakt het mogelijk om op een natuurlijke manier invulling te geven aan actuele opgaven. De wateropgave krijgt een zichtbare en betekenisvolle plek in het landschap. Er ontstaat ruimte voor een duurzaam en innovatief landbouwsysteem, voor robuuste natuurontwikkeling, en voor recreatie die aansluit bij het karakter van het landschap. Ook het wonen wordt benaderd vanuit deze landschappelijke en culturele context: aangenaam, gezond en verbonden met de omgeving. De overgang tussen dorp en landschap wordt versterkt met zorgvuldig vormgegeven structuren die uitnodigen tot gebruik, ontmoeting, beweging en beleving. De samenhang tussen dorp en landschap wordt versterkt door heldere overgangen, goede verbindingen en zichtlijnen. Zo ontstaat een omgeving waarin bewoners, natuur en economie met elkaar in balans zijn – met ruimte voor innovatie, ontmoeting en verbondenheid met de plek. 

Cultuurhistorische structuren en landschappelijke waarden vormen een belangrijk uitgangspunt voor de verdere uitwerking van Boxtel Noordwest. De historische Renbaan en karakteristieke elementen zoals oude wegenpatronen, ervenstructuren, boerderijen en overige landschapselementen worden betrokken als inspiratie voor de inrichting en fasering. Milieu-, natuur-, cultuurhistorische en archeologische onderzoeken zijn randvoorwaardelijk voor vervolgstappen in de planvorming.  

In de verdere planvorming wordt uitgegaan van de meest actuele gegevens en beleidsstukken van rijk, provincie en gemeente. Daarbij worden onder andere nieuwe monumentenaanwijzingen en geactualiseerde cultuurhistorische- en archeologische informatie betrokken. 

In de Erfgoednota Boxtel 2026–2030 (vaststelling verwacht in maart 2026) worden verschillende projecten opgenomen voor de actualisatie van het monumentenbestand en de archeologische en cultuurhistorische waardenkaarten. Deze actualisaties zijn naar verwachting gefaseerd gereed in de periode tot 2028. De uitkomsten hiervan worden, zodra beschikbaar, meegenomen in de verdere uitwerking, programmering en besluitvorming die volgt op deze gebiedsvisie.

3.3 Een contramal van (on)zichtbare structuren

Bij de planvorming voor Boxtel Noordwest staat het ontwikkelen van een flexibel raamwerk centraal. Dit raamwerk is geen starre blauwdruk, maar groeit organisch mee met het gebied, waarbij rekening wordt gehouden met bestaande structuren en zowel zichtbare als onzichtbare beperkingen. 

Hierdoor ontstaat ruimte voor maatwerk en aanpassingen die passen bij de unieke kenmerken en dynamiek van het landschap. Het raamwerk omvat diverse elementen: de geschiedenis van het gebied, de tijd die het landschap heeft gevormd, de landschappelijke kenmerken, het programma, de flexibiliteit in gebruik, een variëteit aan woonvormen en sociale verbanden. Deze aspecten vormen samen een complex samenspel van structuren en systemen die elkaar kunnen versterken, aanvullen of juist gescheiden kunnen zijn. Het is essentieel dat er een dynamische wisselwerking ontstaat tussen de woonwensen en leefstijlen van mensen en de unieke eigenschappen van het landschap. Dit levert waardevolle aanknopingspunten op voor de verdere uitwerking van plannen. In de bijlage staat een gedetailleerde analyse van het gebied weergegeven. Uit deze analyse blijkt dat er op meerdere schaalniveaus redenen zijn om het gebied op verschillende manieren aan te pakken. Hierbij spelen onderwerpen als waterbeheer en landschapsherstel een belangrijke rol, waarbij de aanpak aansluit bij de specifieke kenmerken van de verschillende landschappen in dit deel van Boxtel. Het ‘onzichtbare landschap’ heeft een grote invloed op de planvorming en bestaat uit diverse beperkingen, zoals:  

• Gasleidingen van het nationale net 

• Hinderzones

De gebiedsontwikkeling wordt gestuurd door een gelaagd raamwerk, opgebouwd uit kenmerkende elementen van het landschap. Deze elementen vormen samen de ruimtelijke basis en bestaan uit:  

• De verkavelingsstructuur 

• Wegstructuur en spoorlijnen 

• Groenstructuren 

• Bebouwing

Binnen dit raamwerk ontstaat op kleinere schaal variatie en identiteit door toevoeging van landschappelijke details, zoals:  

• Verschillen in maaiveldhoogtes 

• Waterrijke milieus 

• Boskamers 

• Velden en groene structuren

Deze variatie versterkt de natuurlijke en landschappelijke kwaliteit van het gebied en biedt kansen voor een levendig en veelzijdig buitengebied dat aansluit bij zowel de ecologische als sociale ambities.

3.4 Raamwerkkaart

Geleidelijke ontwikkeling van wonen, natuur en mobiliteit

4.1 Fasering: samenhang tussen wonen, natuur en mobiliteit

Integrale en gefaseerde gebiedsontwikkeling 

De ontwikkeling van het gebiedsgericht programma Boxtel Noordwest wordt gefaseerd aangepakt, waarbij woningbouw, natuurontwikkeling en mobiliteit gelijktijdig en in onderlinge samenhang worden gerealiseerd. Deze integrale benadering zorgt ervoor dat elke fase niet alleen bijdraagt aan het woningaanbod, maar ook aan een robuust ecologisch netwerk en een toekomstbestendige mobiliteitsstructuur. Zo ontstaat een veerkrachtige, duurzame en goed bereikbare leefomgeving. 

De uitvoering van de fasen vindt integraal plaats, met samenhang tussen woningbouw, mobiliteit, natuurontwikkeling, energie, water en overige randvoorwaarden.  

Flexibiliteit per deelgebied 

Elke fase wordt afgestemd op de ontwikkelpotentie van de deelgebieden en de voortgang van beleidsmatige en maatschappelijke processen. De deelgebieden ontwikkelen zich in verschillende tempi, afhankelijk van de mogelijkheden die zich in elk deelgebied voordoen. Hoewel het ontwikkeltempo per deelgebied kan variëren, is het doel om in elke fase, in samenhang, een deel van het woningbouwprogramma te realiseren, de groene en blauwe kwaliteiten te versterken en de infrastructuur te ontwikkelen. De gebiedsvisie biedt flexibiliteit in fasering, programmering en functies om in te kunnen spelen op toekomstige ontwikkelingen en veranderende omstandigheden. 

Autonome ontwikkelingen binnen het VAB-beleid 

Naast de gefaseerde gebiedsontwikkeling zijn er, conform het VAB-beleid, ook mogelijkheden voor kleinschalige woningbouwinitiatieven. Deze ontwikkelingen zijn autonoom ten opzichte van het gebiedsgericht programma. Ze sluiten aan bij de ‘visiekaart bebouwingsconcentraties’ en dragen op hun eigen schaal bij aan de woningbouwopgave in het buitengebied 

Omgaan met maatschappelijke opgaven 

De gebiedsontwikkeling vindt plaats in een tijd waarin maatschappelijke opgaven zoals netcongestie en stikstofreductie een grote invloed hebben op de uitvoerbaarheid van plannen. Deze opgaven zijn sterk afhankelijk van beleidsontwikkelingen, technologische vooruitgang en regionale omstandigheden, en kunnen in de loop der tijd veranderen. Per fase wordt dit nader onderzocht, zodat de gebiedsontwikkeling steeds aansluit bij de dan geldende wet- en regelgeving, beleidskaders en technische mogelijkheden. De gefaseerde woningbouwontwikkeling kan alleen plaatsvinden in samenhang met beschikbare en toekomstige energie-infrastructuur; per fase wordt dit onderbouwd en afgestemd met netbeheerders, in lijn met gemeentelijk, regionaal, provinciaal én rijksbeleid.  

Focus op urgente woonvraag in eerste fase 

De eerste fase van Boxtel Noordwest richt zich op mensen met een urgente woonvraag: starters, huishoudens met een bescheiden of middeninkomen, en aandachtsgroepen die behoefte hebben aan betaalbare en passende woonruimte. Binnen deze fase wordt ingezet op een gevarieerd woningaanbod, met ruimte voor vernieuwende woonvormen. Denk aan compacte koopwoningen, betaalbare huurwoningen en woonconcepten met begeleiding of ondersteuning.  

Deze eerste fase is minder geschikt voor senioren, vanwege de afstand tot dagelijkse voorzieningen en de bereikbaarheid. Levensloopbestendige woonvormen worden daarom vooral in fase 2 en 3 voorzien, waar de ligging en het te ontwikkelen voorzieningenaanbod beter aansluiten op de woonwensen van deze doelgroep. Met Boxtel Noordwest bouwen we niet alleen aan woningen, maar aan perspectief – voor jonge mensen, werkende gezinnen en iedereen die een nieuw begin zoekt in een toegankelijke, levendige omgeving. 

Laatste fase na beëindiging zonnepark 

De laatste fase van de ontwikkeling start nadat het zonnepark aan de Renbaan–Esschebaan is verwijderd. De gemeenteraad van Boxtel heeft op 27 mei 2025 besloten dat dit zonnepark ten minste 20 jaar in gebruik blijft. De opbrengsten worden ingezet voor de energietransitie, specifiek ten behoeve van inwoners die hier zelf financieel geen mogelijkheden voor hebben. Aangezien de huidige verwachting is dat het zonnepark in 2030 operationeel wordt, is de planning dat de ontwikkeling van deze fase vanaf 2050 zal plaatsvinden.

4.2 Wonen

4.3 Natuur

4.4 Mobiliteit

4.5 Fasering in de tijd

Fase 1 – 2030 - Start in het essenlandschap: wonen, versterking natuur en verkeersontsluiting als randvoorwaarde 

De eerste fase richt zich op de voormalige esgronden, waar circa 300 tot 400 woningen worden gerealiseerd. Deze ontwikkeling sluit aan bij het programma Volkshuisvesting en Wonen-Welzijn-Zorg 2023–2027 en is gericht op natuurinclusief wonen. Binnen deze zone is ook ruimte voor recreatieve invulling, aansluitend op de hoofdstructuur en recreatiepark De Langspier. Daarnaast kunnen in elke fase bestaande agrarische erven eventueel worden getransformeerd naar woonfuncties, conform het VAB-beleid. Deze transformaties zijn autonome ontwikkelingen die op initiatief van de agrariër plaatsvinden. Tevens wordt verkend of een ruimtelijke eyecatcher in de vorm van hoogbouw kan worden toegevoegd, gericht op een specifieke doelgroep. Parallel hieraan wordt de bestaande ecologische verbindingszone tussen watergang de Kleine Aa en Sparrenrijk opgewaardeerd tot een robuuste groenblauwe dooradering van circa 50 meter breed, inclusief de aanleg van een faunatunnel nabij Tongeren. Voor de ontsluiting geldt dat, op basis van het verkeersplan, wordt bepaald hoe de veilige en doelmatige afwikkeling van verkeer wordt geborgd, waarbij waar mogelijk gebruik wordt gemaakt van bestaande wegen inclusief noodzakelijke aanpassingen. Tegelijkertijd wordt ingezet op de aanleg van veilige en directe fiets- en looproutes richting het centrum en station van Boxtel. De fietsstructuur wordt verder versterkt met een extra aansluiting op de geplande fietsonderdoorgang onder het spoor (de ‘derde poot’), waarmee Boxtel Noordwest wordt verbonden met het station en het regionale snelfietsnetwerk. 

Zoekgebied Fase 2 - indicatief vanaf 2035 - Uitbreiding woningbouw in de heideontginning, versterking van natuur en netwerken 

De tijdslijn is indicatief. Deze mogelijke vervolgfase is afhankelijk van onder meer de realisatie van een robuuste verkeersontsluiting, de beschikbare milieuruimte en de doorlooptijden van procedures. Het betreft daarom een indicatie van wat vanaf 2035 zou kúnnen plaatsvinden, en geen vastliggende planning.  

In deze fase kunnen de natte en droge heideontginningen mogelijk worden ontwikkeld tot een woongebied met in totaal circa 600 tot 800 woningen. Deze fase richt zich op een duurzaam woongebied met voorzieningen, afgestemd op het dan geldende huisvestingsprogramma. De exacte invulling is afhankelijk van onder meer ontsluitingsstructuren, spoorontwikkelingen en de voortgang van de landbouwtransitie. 

Tegelijkertijd wordt aan de oostzijde van Esch een nieuwe ecologische verbindingszone aangelegd, eveneens circa 50 meter breed, met meerdere faunatunnels. Ook wordt in deze fase de fietsstructuur verder versterkt en start in deze fase de planvorming voor een nieuwe ontsluitingsroute. 

Fase 3 – indicatief vanaf 2050 - Transformatie zonnepark: grootschalige woningbouw en robuuste ontsluiting 

De derde fase betreft de transformatie van het zonnepark Renbaan–Esschebaan tot een woongebied met circa 300 tot 500 woningen. In de omgevingsvergunning is reeds rekening gehouden met deze toekomstige herontwikkeling. De wijk wordt ontwikkeld als een onderscheidend, toekomstbestendig en duurzaam woonmilieu, met een compleet voorzieningenaanbod en een sterke verweving van natuur, zorg, mobiliteit en energie. In deze fase worden ook twee grote faunapassages gerealiseerd nabij de spoorwegovergangen ten noorden en zuiden van het plangebied, waarmee natuurgebieden aan weerszijden van het spoor worden verbonden. De gebiedsontsluiting wordt voltooid met de aanleg van een route voor autoverkeer, inclusief gescheiden rijbanen en onderdoorgangen onder het spoor. 

Deze fasering sluit aan op het raadsbesluit van 27 mei 2025 dat het zonnepark minimaal 20 jaar in gebruik blijft; daarom is realisatie van fase 3 indicatief vanaf 2050.

Woonbeleving per landschapstype 

Van een grootschalig landschap naar… meerdere fijnmazige en afleesbare landschappen. 

5.1 Vijf landschapstypen

Op basis van een landschapsanalyse (vanuit bodem, water en historie) zijn vijf landschappen te onderscheiden:  

Type I: Essenlandschap 

Type II: Kampenlandschap 

Type III: Droge heideontginning 

Type IV: Natte heideontginning 

Type V: Beekdallandschap

5.2 Diverse karakters binnen het raamwerk

Landschappelijke uitgangspunten vormen de basis voor het ontwikkelen van verschillende milieus.

5.3 Type I: Essenlandschap, wonen op de velden

Essen: open en bolle akkers 

Het Essenlandschap is onder invloed van menselijk gebruik ontstaan. Het is een oud cultuurlandschap. Door het eeuwenlang ophogen met mest en potstallen zijn de bolle akkers (essen) een hoger gelegen deel in het landschap. 

Kenmerken:  

• Variatie aan schaalgroottes. 

• Onregelmatige verkaveling. 

• Kromme wegen en zandpaden. 

• Bolle ligging en open karakter. 

• Diversiteit aan verkaveling en bebouwing langs de historische wegen, in diverse richtingen. 

• Akkerbouw op de es. 

• Landschapselementen als singels, houtwallen, wegbeplanting, kleine bosjes. 

• Solitaire boom op een es.

Kansen voor ontwikkeling:  

• Terugbrengen reliëf en glooiingen. 

• Houtwallen als raamwerk waarbinnen veel mogelijk is. 

• Landschapselementen: singels, lanen, kruidenrijke stroken en heggen. 

• Bebouwing kan een erf zijn direct aan de weg op op afstand liggen als een entiteit / gehucht in het landschap. 

• Erfbeplanting rondom bebouwingsclusters. 

• Ruimte voor water en groen, innovatieve oplossingen voorkomen wateroverlast. 

• Vasthouden en infiltratie van hemelwater. 

• Elke druppel telt: hergebruik water (scheiden afvalwater- en regenwaterstromen, zuiveren en hergebruiken).  

• Bouwstenen uit watervisie Wat Water Wil - Waterschap De Dommel.

Wonen op de Velden – Leven met het landschap 

Stel je voor: wonen op voormalige landbouwgronden, waar de tijd het landschap heeft gevormd tot een unieke woonplek. Wonen op de Velden betekent leven met ruimte, licht en vrijheid. De buurt is open en uitnodigend, met weidse uitzichten die zorgen voor een gevoel van rust en verbondenheid met de natuur. Hoewel deze nieuwe wijk zich in de punt van Boxtel Noordwest bevindt, voelt ze als een vanzelfsprekend onderdeel van het landschap. De doordachte landschappelijke opzet en de bijzondere toegang tot de wijk maken dit geen standaard dorpsuitbreiding, maar een eigentijdse, natuurlijke manier van wonen. Het woningaanbod is divers: zowel koopwoningen als huurwoningen van de woningbouwcorporatie maken deel uit van deze nieuwe buurt, waardoor er plek is voor een brede groep bewoners.

5.4 Type II: Kampenlandschap, wonen op de erven

Kampen: agrarisch coulissen 

Het kampenlandschap is een oud cultuurlandschap. Kleinschalig landschap doordat individuele boeren de hogere gronden ontgonnen voor akkerbouw. Een omheind perceel werd ‘kamp’ genoemd. 

Kenmerken:  

• Kleinschaligheid. 

• Onregelmatige verkaveling. 

• Oude bebouwingslinten / kronkelige wegen. 

• Percelen werden in het verleden omgeven door houtwallen om het vee buiten de akkers op de graslanden te houden. 

• Karakteristieken zijn niet altijd meer prominent aanwezig, het landschap heeft een schaalvergroting gekregen. 

• Structuurrijk en gradiëntrijk; afwisseling van akkers, graslanden, houtwallen en opgaande begroeiing en poelen. 

• Verspreide bebouwing met erfbeplanting.

Kansen voor ontwikkeling:  

• Schaalverschil en kleine schaal terugbrengen. 

• De erfconstructie leent zich qua schaal ook goed voor bijvoorbeeld CPO. 

• Houtwallen als raamwerk waarbinnen veel mogelijk is. 

• Landschapselementen: singels, lanen, kruidenrijke stroken en heggen. 

• Bebouwing toevoegen langs de weg / het lint en bijgebouwen op het achtererf. 

• Erfbeplanting / singel rondom bebouwingsclusters. 

• Ruimte voor water en groen, innovatieve oplossingen voorkomen wateroverlast. 

• Vasthouden en Infiltratie van hemelwater 

• Elke druppel telt: hergebruik water (scheiden afvalwater- en regenwaterstromen, zuiveren en hergebruiken). 

• Bouwstenen watervisie Wat Water Wil ( Flanken) - Waterschap De Dommel.

Wonen op de erven – leven op het erf, met oog voor elkaar 

Langs het lint ontstaan kleinschalige woongroepen die het beste van twee werelden combineren: de rust en ruimte van het platteland met de verbondenheid van een hechte gemeenschap. Deze woonvorm grijpt terug op het traditionele boeren erf, maar geeft er een eigentijdse invulling aan. Bewoners delen niet alleen de ruimte, maar ook het leven. Je kijkt naar elkaar om, helpt waar nodig en deelt soms zelfs een tuin, een schuur, een boomgaard of deelauto. Parkeren gebeurd zoveel mogelijk geclusterd op het erf, in het groen of in een schuur. Wonen op het erf betekent zelfstandig leven met de zekerheid van nabijheid. Een vorm van samenleven waarin contact vanzelfsprekend is – zonder verplichtingen, maar met een warm gebaar als het nodig is.

5.5 Type III: Droge heideontginning wonen in de (bos) kamers

Heideontginning droog 

De systematische indeling van het landschap is ontstaan doordat het ontginnen van droog en nat heidelandschap om een gestructureerde aanpak vroeg. Een rationele en rechtlijnige verdeling van kavels, verdeeld door paden en sloten. 

Kenmerken:  

• Grootschaligheid en de openheid. 

• Rationele blokverkaveling, begrensd door singels, houtwallen en struwelen. 

• Rechte wegen. 

• Landbouwpercelen, zowel akkers als weide. 

• Bebouwing langs wegen.

Kansen voor ontwikkeling:  

• Verschijningsvorm: randen van de ontginningen beplanten als robuuste dragers van het landschap: brede laan / houtwal. 

• Kamerstructuur herintroduceren; tussenmaat tussen de historisch - moderne landbouw. 

• Landschap met een lager (natter) en hoger (droger) gelegen deel. 

• Voorkomen van direct afwateren vanaf de kop van een B-waterloop: robuuste waterbuffer ontwikkelen op laagst gelegen delen. 

• Bebouwing voegt naar het hoogteverschil in het landschap, lage extensieve zones voor natuurwaarden en de hogere delen voor natuurerven. 

• Ruimte voor water en groen, innovatieve oplossingen voorkomen wateroverlast. 

• Vasthouden en Infiltratie van hemelwater. 

• Elke druppel telt: hergebruik water (scheiden afvalwater- en regenwaterstromen, zuiveren en hergebruiken). 

• Bouwstenen watervisie Wat Water Wil - Waterschap De Dommel.

Wonen in de (bos)kamers – Leven tussen de bomen 

Droom je van wonen midden in de natuur? Hier groeit het bos letterlijk tot aan je voordeur. Geen strak gemaaide gazons of keurig gesnoeide hagen, maar een levendig, wild groen dat de woningen omarmt. De huizen liggen speels verspreid tussen de bomen, alsof ze er altijd al stonden. Dit is een plek voor avontuurlijke geesten, natuurliefhebbers en rustzoekers – voor wie het buitenleven geen luxe, maar een levensstijl is. Wonen in een bos betekent thuiskomen in de natuur. Elke dag opnieuw. Eigentijdse, natuurlijke manier van wonen.

5.6 Type IV: Natte heideontginning, wonen in de natte natuurkamer

Heideontginning nat 

De systematische indeling van het landschap is ontstaan doordat het ontginnen van droog en nat heidelandschap om een gestructureerde aanpak vroeg. Een rationele en rechtlijnige verdeling van kavels, verdeeld door paden en sloten. In het plangebied ligt een droog en nat deel. Het nattere deel ligt richting het beekdal Het natter deel is lager gelegen en heeft kans op natuurlijke overstromingen. 

Kenmerken:  

• Grootschaligheid en de openheid. 

• Rationele blokverkaveling, begrensd door singels, houtwallen en struwelen. 

• Rechte wegen. 

• Landbouwpercelen, zowel akkers als weide. 

• Bebouwing langs wegen.

Kansen voor ontwikkeling:  

• Verschijningsvorm: randen van de ontginningen beplanten als robuuste dragers van het landschap: brede laan / houtwal. 

• Kamerstructuur herintroduceren; tussenmaat tussen de historisch - moderne landbouw. 

• Landschap met een lager (natter) en hoger (droger) gelegen deel. 

• Voorkomen van direct afwateren vanaf de kop van een B-waterloop: robuuste waterbuffer ontwikkelen op laagst gelegen delen. 

• Bebouwing voegt naar het hoogteverschil in het landschap, lage extensieve zones voor natuurwaarden en de hogere delen voor natuurerven. 

• Bij ontwikkeling van bebouwing deze zodanig aanpassen dat ruimte voor water wordt geborgd. 

• Vasthouden en vertraagd afvoeren van hemelwater. 

• Elke druppel telt: hergebruik water (scheiden afvalwater- en regenwaterstromen, zuiveren en hergebruiken). 

• Bouwstenen watervisie Wat Water Wil - Waterschap De Dommel.

Wonen in de natte natuurkamer - Wonen met vrijheid en karakter 

In deze buurt vormen groene kamers het decor van het dagelijks leven. Elk buurtje is uniek – intiem of juist ruim opgezet – omringd door een natuurlijk landschap dat verbindt én inspireert. 

Dit is geen standaard woonwijk, maar een levendige woonvorm waarin vrijheid centraal staat. Parkeren gebeurd op afstand in daarvoor bestemde groene parkeerkoffers. Hier krijg je de ruimte om te dromen én te doen. Begin je eigen bloemenpluktuin, verbouw verse producten op je stukje land, onderhoud een boomgaard of verzorg dieren... alles in je eigen tempo. Landschappelijk wonen betekent wonen met de seizoenen, met vrijheid, en vooral: met mogelijkheden.

5.7 Type V: Beekdallandschap, Beek

Beekdal: 

Beekdalen vormen het natuurlijk fundament van het landschap en zijn cruciaal voor het watersysteem. Ze fungeren als overstromingsgebieden en maken vaak deel uit van beschermde zones zoals de NNB (Natuurnetwerk Brabant) en EVZ’s (ecologische verbindingszones). Het beekdal blijft vrij van woningen. 

Kenmerken:  

• Meanderende beek met oeverzone. 

• Afwisselend en kleinschalig landschap: half open en kleinschalig, hooilanden, weilanden, bosjes. 

• Lijnvormige beplanting loodrecht op beken. 

• Ecologisch waardevol door de vochtige omstandigheden en eeuwenlang zijn natuurlijke processen in de hoofdrol geweest. 

• Door menselijk toedoen is de bedding, met uitzondering van het beekdalherstel van de Kleine Aa, en de daarbij horende gradiënten vernauwd, oevers rechtgetrokken, sloten aangelegd. 

• Parallel loop vaak een historisch lint. 

• Bebouwingsarme zone (weinig tot geen bebouwing) door de natte structuur. bebouwing enkel op de droge koppen, met een laag overstromingsrisico. 

• Wegenpatroon: lint loopt parallel aan het water.

Kansen voor ontwikkeling: 

• Natuurlijke processen terug in de hoofdrol. 

• De beek krijgt de ruimte om afvoerpieken als gevolg van klimaatextremen op te vangen. 

• Landgebruik past zich aan op de natuurlijke processen als overstroming. 

• Nieuwe extensieve ‘natte’ teelten; zuiveringsgewassen, broekbossen voor schoon water. 

• Vergroenen van het beekdal door landschapselementen loodrecht op de beek; houtwallen, singels, knotbomenrijen, heggen. 

• Vernatten van het beekdal.

Analyse

Gebiedsanalyse en themakaarten 

Om een gebied goed te begrijpen en duurzame keuzes te maken, analyseren en inventariseren we het gebied systematisch vanuit drie samenhangende lagen: de onderste laag (historie en fysieke ondergrond), de middelste laag (netwerk) en de bovenste laag (gebruik en functies). 

1. Onderste laag: Historie en fysieke ondergrond 

Deze laag vormt de basis van ons gebiedsbeeld en bestaat uit twee belangrijke onderdelen:  

• Historie (cultuurhistorie): Hierin brengen we de rijke geschiedenis van de plek in kaart. Dit gaat verder dan alleen harde data over bodem en landschap; het geeft context, vertelt het verhaal van het gebied en maakt de cultuurhistorische waarden zichtbaar. Deze historie biedt een waardevolle tegenhanger en verdieping bij het fysieke aspect. 

• Fysieke ondergrond: Deze laag heeft de langste ontstaansgeschiedenis en is het fundament van het gebied. We onderzoeken bodem- en watersystemen en het biotisch systeem (flora, fauna, ecosystemen). Omdat deze natuurlijke waarden kwetsbaar zijn, vragen grote veranderingen of herstel vaak langdurige aandacht, soms meer dan een eeuw. Sommige waarden zijn onvervangbaar en verdienen speciale bescherming.

2. Middelste laag: Netwerklaag 

Deze laag gaat over de verbindingen en de dynamiek van het gebied. Het netwerk staat nooit stil en is gevoelig voor knelpunten die de leefbaarheid of bereikbaarheid kunnen beïnvloeden. Belangrijke elementen die we in kaart brengen zijn:  

• Infrastructuur en verkeer: wandel- en fietsnetwerken, openbaar vervoer en wegen. 

• Energievoorziening: hoe energie wordt opgewekt, verdeeld en gebruikt binnen het gebied.

3. Bovenste laag: Occupatielaag (gebruik en functies) 

De bovenste laag richt zich op de actuele invulling en beleving van het gebied, oftewel wat er gebeurt op de plek zelf. We inventariseren en analyseren:  

• Wonen: woongebieden, typen woningen en dichtheid. 

• Recreatie en voorzieningen: plekken voor ontspanning, sport, horeca en andere voorzieningen. 

• Beleving: hoe mensen het gebied ervaren en gebruiken, inclusief cultuur en sociale activiteiten. 

• Agrarische functies: de aanwezige landbouwactiviteiten en hun invloed op het gebied. 

• Milieuaspecten: zoals geluid, luchtkwaliteit, spuitzones en andere milieubelastingen die het gebruik en de leefomgeving beïnvloeden.

Door deze drie lagen integraal te onderzoeken, krijgen we een compleet beeld van het gebied: van haar oorsprong en natuurlijke fundament, via haar verbindende infrastructuur, tot aan het dagelijkse gebruik en de beleving. Dit vormt een solide basis voor toekomstgerichte plannen die passen bij de karakteristieken en waarden van het gebied. 

Themakaarten 

De themakaarten geven een richtinggevend beeld op basis van de beschikbare kaartlagen. In de verdere planuitwerking wordt gebruik gemaakt van de meest actuele wet-/regelgeving en de bijbehorende kaartgegevens. Daar waar noodzakelijk dienen de gegevens nader verfijnd te worden op basis van onderzoeken 

Thema Historische schets 

Tongeren en Esch, en het buitengebied van Boxtel Noordwest, zijn geworteld in een rijke historische context waarbij het landschap altijd een bepalende rol speelde. Oorspronkelijk gevormd door kleinschalige agrarische structuren, waren deze dorpen nauw verbonden met het omringende kampen- en beekdallandschap. Dit landschap bood niet alleen voedsel en leefruimte, maar bepaalde ook de sociale en economische patronen van de gemeenschap. Na de Tweede Wereldoorlog vond er een ingrijpende schaalsprong plaats. De groeiende bevolking en veranderende economie leidden tot nieuwe woonwijken en infrastructuur die het traditionele landschap aanzienlijk veranderden. Waar voorheen kleinschaligheid en natuurlijke patronen domineerden, ontstonden nu grotere, planmatige structuren. Deze schaalvergroting bood kansen voor ontwikkeling, maar hield minder rekening met het landschap en behoud van de kernkwaliteiten die Tongeren en Esch kenmerken. 

Kwaliteit/waarde  

• Boxtel en Esch zijn oude kernen, met een historische stedenbouwkundige structuur. 

• Omgeving van landgoederen, beekdalen, en natuur (Kampina). 

• Rijkdom in erfgoed: verschillende verdwenen vennen, oude Redoutes, rijksmonumentale boerderij en rijksmonumenten. 

• Historische assen en routes, historische zandpaden. 

• Esch: cultuurhistorische zichtrelatie (oude molen). Geen functie meer voor de windvang. Tevens heeft Esch een cluster aan historische bebouwing. 

• Aangrenzend aan focusgebied: landgoed Sparrenrijk.

Knelpunten  

• Historische structuren zoals een van de redoutes niet meer zichtbaar in het landschap. 

• Historische zandpaden zijn (deels)verdwenen. 

• Overige historische geografie verdient bescherming.

Kansen  

• Randen van de Esch: waarborgen landschappelijke overgang. 

• Terugbrengen cultuurhistorische beemden/hagenstructuur aan de 

• Essche stroom/ Kleine Aa. 

• Historische geografie in het focusgebied leidend laten zijn: oude (zand)wegenstructuur als basis.

Uitdagingen  

• Behoud van de landelijke uitstraling van het focusgebied. 

• Huidige landelijke oude wegenstructuur staat geen grote extra verkeersbelasting toe. 

• Historische hoofdstructuren en structuurdragers herkenbaar maken en opnemen en behouden i.r.t. woningbouwopgave.

Thema Landschap en bodem (abiotisch) 

Het buitengebied van Boxtel, met daarin het buurtschap Tongeren en het dorp Esch, is in de loop van duizenden jaren gevormd door natuurlijke processen en menselijk gebruik. Het landschap wordt gekenmerkt door dekzandruggen, beekdalen en historisch ontgonnen landbouwgronden. De bodem bestaat voornamelijk uit zandige en lemige zandgronden, die zijn ontstaan uit dekzandafzettingen uit de laatste ijstijd, aangevuld met lokale beek- en rivierafzettingen in de lagere delen. Deze gronden waren van oudsher geschikt voor akkerbouw en veeteelt, mits aangevuld met bemesting en zorgvuldig waterbeheer. Het beekdallandschap, onder meer rond de Essche Stroom, wordt gekenmerkt door een hogere grondwaterstand en nattere bodems. Deze gebieden speelden een belangrijke rol in de agrarische ontwikkeling, onder andere als grasland en hooilanden. Kenmerkend voor het gebied zijn de historische kampen en essen: kleinschalige landbouwpercelen met herkenbare perceelsstructuren, soms begeleid door houtwallen en singels. Deze structuren zijn het resultaat van eeuwenlange ontginning en vormen een belangrijk onderdeel van het traditionele cultuurlandschap. Het landschap bezit cultuurhistorische waarde door de aanwezigheid van oude verkavelingspatronen, historische nederzettingsstructuren en archeologische resten. Daarnaast dragen landschapselementen zoals beekdalen, perceelsranden en houtwallen lokaal bij aan ecologische variatie, al wordt het gebied grotendeels agrarisch gebruikt. Hoewel het gebruik van het landschap in de loop der tijd is veranderd, vormen bodem en landschap nog steeds een belangrijke basis voor de ruimtelijke identiteit en leefkwaliteit van Tongeren, Esch en het omliggende buitengebied. 

Thema Water 

Het plangebied bevindt zich op de flank van het beekdal van de Essche Stroom en de Kleine Aa, een zijtak van de Beerze die bij Esch in de Essche Stroom uitmondt. De gronden langs de beek waren van oudsher natte broekgronden, terwijl de hoger gelegen delen woeste gronden vormden. In de 19de en 20ste eeuw zijn veel van deze gronden ontgonnen en omgezet in bos en landbouwgebied. Door de ontginning nam de waterafvoer sterk toe, wat in de 19de eeuw regelmatig tot wateroverlast leidde. Om dit te beperken werden beken rechtgetrokken en verdiept, waardoor overstromingen afnamen en moerassige gronden als grasland konden worden gebruikt. Na 1960 volgden nieuwe ingrepen in het kader van ruilverkavelingen, waarbij opnieuw meanders verdwenen. In recente jaren worden juist oude meanders hersteld, onder meer in de Essche Stroom en de Kleine Aa. Boxtel Noordwest kent weinig hoogteverschil. Met uitzondering van buurtschap Tongeren en het gebied ten oosten van de Mezenlaan liggen de gronden relatief laag. Het gebied heeft een hoge gemiddelde grondwaterstand van circa 40–60 cm. onder maaiveld. De gronden direct langs de Kleine Aa en het Essche Loopje inunderen gemiddeld eens per tien jaar; een groot deel van het overige gebied overstroomt minder frequent, maar ten minste eens per honderd jaar. Het watersyteem is opnieuw in transitie, en dient opgewassen te zijn voor hele natte en hele droge perioden. In de ‘Nota handelingsperspectieven watertransitie’ van Waterschap De Dommel is vastgelegd dat de focus verlegd wordt van het water afvoeren naar het water vasthouden met meer aandacht voor het aanvullen van grondwater. In het beleid van het waterschap wordt onderscheid gemaakt tussen hoge koppen, flanken en beekdalen. De flanken worden het meest geschikt voor landbouw. Op de hoge koppen kan gebouwd worden als dit gepaard gaat met hemelwaterberging, infiltratie en waterconservering. De beekdalen hebben als belangrijkste functie water opvangen. 

Focuspunten  

• Vasthouden en infiltreren van regenwater op hoge gronden;

• Vertraagd afvoeren van regenwater op de lage gronden;

• Voldoende ruimte voor water;

• Waterkwaliteit op orde.

Kwaliteit/waarde  

• Beekdalen van de Essche stroom en Kleine Aa vormen een belangrijk onderdeel van de ondergrond. 

• Waterbergingszones binnen focusgebied (ruimte voor behoud van het beekdallandschap). 

• Natuurlijke overstromingszone binnen focusgebied.

Knelpunten  

• Laagst gelegen deel van Boxtel. 

• Een groot deel van het focusgebied beslaat (attentiezone) waterhuishouding: rekening mee houden. 

• Waterschap stelt voor een groot deel van het gebied: onvoldoende drooglegging voor woningbouw. (zie kaart)

Beleid  

• Ruimte maken voor wateropvang piekmomenten, geen functies die dit doel belemmeren. 

• Water en bodem sturend ontwikkelen 

• Waterberging en attentiezones waarborgen. 

• Water zoveel mogelijk lokaal en bovengronds afvoeren en infiltreren. (Bron: watervisie Waterschap De Dommel)

Kansen  

• Beekdalvegetatie toepassen. 

• Bouwen met ruimte voor water, bv. bovengrondse waterberging en wonen op palen. 

• Klimaatrobuuste inrichting (bv. opvangen van piekbuien en lange periodes van droogte).

Uitdagingen  

• Attentiezones en beschermde gebieden. 

• Hoofdwaterlopen en hun bescherming. 

• Mogelijk sprake van grondwaterpeil verhoging en toename van wateroverlast (keuze Waterschap). 

• Bodem en water als sturend element, is bepalend voor laadvermogen van de plek, te realiseren aantallen volgens woningbouwambitie. 

• Vernatting mag niet leiden tot vermindering draagkracht van het spoor.

Thema Ecologie 

Boxtel ligt in een gebied met grote verstedelijkingsdruk én unieke natuurwaarden. De ontwerpvisie grijpt deze dynamiek aan om Boxtel via een recreatieve zone te verbinden met het landschap. Door een groene recreatieve zone aan te leggen tussen Park Molenwijk, recreatiepark De Langspier en Esch, ontstaat een robuuste verbinding die via de beekdalen verder reikt naar waardevolle natuurgebieden als de Kampina en Sparrenrijk.  

Deze zone vervult een dubbele functie: ze biedt ruimte voor recreatie en versterkt tegelijk de ecologische structuur, in lijn met de doelen van de Gebiedsgerichte Aanpak Kampina & Oisterwijkse Vennen en het Brabants Programma Landelijk Gebied (BPLG). Binnen deze visie zijn herstel van hydrologie, verlaging van stikstofemissies en het verweven van landbouw en natuur in overgangszones ter ondersteuning van de natuurdoelstellingen van de Kampina.  

Door natuurinclusieve maatregelen te combineren met toegankelijkheid voor bewoners, draagt deze groene zone bij aan een klimaatbestendig, biodivers en gezond leefgebied waarin Boxtel een sleutelrol speelt als schakelpunt tussen dorp en landschap.  

Doelen recreatieve en ecologische verbinding Boxtel – Kampina – Sparrenrijk  

• Versterken van de recreatieve verbindingen en beleving “dicht bij huis” - ommetjes om recreatiedruk in de Kampina te verlagen. 

• Ecologisch herstel en versterking van biodiversiteit 

• Hydrologisch herstel van het landschap 

• Terugdringen van stikstof- en nutriëntenbelasting 

• Verweving van natuur en natuurinclusieve landbouw 

• Ruimte voor rust en natuurbeleving 

• Bijdragen aan klimaatadaptatie

Kwaliteit/waarde  

• Boxtel Noordwest kent natuur die valt binnen de NNB en binnen de Groenblauwe mantel. 

• Beekdalzone kleine Aa meandert natuurlijk 

• Aangrenzend gebied Kampina valt binnen de Natura 2000-zone. 

• Ecologische verbindingszones en belangrijke groenstructuren lopen door het plangebied.

Knelpunten  

• Agrarisch gebied is veelal monotoon geraakt; met een relatief lage biodiversiteit. 

• Natuur vraagt om voldoende rust en ruimte en geschikte habitats (natuurtypen) om te kunnen functioneren. 

• Infrastructuur vormt onneembare barrières voor fauna.

Kansen  

• Natuurinclusieve vormen van landbouw met voldoende landschapselementen kunnen als robuuste ecologische verbindingen functioneren. 

• Robuuste landschappelijke inpassingen en recreatieve verbindingen kunnen de biodiversiteit verhogen, het landschap beleefbaar maken en recreatieve druk op N2000 gebieden ontlasten. 

• Ecologische verbindingszones tussen Kampina, Boxtel Noordwest en Sparrenrijk laten aansluiten. 

• Groenblauwe mantel volledig ecologisch inrichten, alleen natte teelten of uitfaseren van grootschalige landbouw in dit gebied. 

• Bosrevitalisering door middel van hydrologisch herstel. Eventueel toevoeging van loofboomsoorten en grondwaterstandsverhoging. 

• Deel van de doelstellingen voor Kampina ook in dit gebied toepassen, zoals venherstel en (natte)heide voor extra waterbuffering en ecologisch herstel.

Uitdagingen  

• Behoud, herstel en bescherming van waardevol groen. 

• Versterken van ecologische verbindingen . 

• Klimaatbestendig bouwen. 

• Biodiversiteit bevorderen . 

• Kampina beter beschermen: stikstofdeposities in aangrenzend gebied aanpakken. 

• Grote opgaves in de toekomst rondom wateroverlast. 

• Risico op hittestress als er teveel verharding wordt toegepast. 

• Afwegen: openheid vs. bebouwing. 

• Toename van grondwaterpeil (ruimteclaim waterschapsbeleid). 

• Overstromingen bij hoogwater. 

• Weersextremen opvangen . 

• Veranderend klimaat t.a.v. keuze in boom- en plantensoorten in de openbare ruimte.

Thema Mobiliteit en recreatie 

De A2 is de grote ontsluiting. Echter vormt het spoor een barrière, met een aantal dwarsverbindingen.

Doelen

• Fietsnetwerk incl. knooppunten langs focusgebied.

• Nog kansen voor uitbreiden wandelnetwerk in focusgebied, mogelijk inclusief natuurontwikkeling langs de kleine Aa.

• Tevens snelfietsroute gepland aan het zuidwestelijk deel van het plangebied (zie vastgesteld mobiliteitsplan 2040)

Kwaliteit/waarde  

• Veel recreatieve wandel/fietsroutes, een sterke verbinding met het ommeland. 

• Recreatiemogelijkheden binnen het onderzoeksgebied.

Knelpunten  

• Barrière werking van het spoor. 

• Slechte ontsluiting van de noordwestzijde van Boxtel. 

• Overbelasting bestaande wegennet 

• Ontbrekende schakels in het fietsnetwerk. 

• Onzekerheden rond project hoogfrequent spoor. 

• Tunnels en nieuwe ontsluiting PHS moeten, maar op welke termijn zijn deze gereed?

Beleid  

• Meer inzetten op deelauto’s en laadpalen. 

• Nieuwe verbindingsweg Ladonk, autoverkeer naar de ‘randen’. 

• Aanpassingen spoorweg kruisingen. 

• Bereikbaarheid en kwaliteit van station verbeteren, ontwikkelen als HUB. 

• Fietser als ordenend principe voor de hoofdontsluiting. 

• Verlagen van de parkeernormen stimuleren, transitie naar andere vormen van vervoer.

Kansen  

• Driepoot en nieuw snelfietspad in het zuidelijk deel van het focusgebied kan als uitgangspunt gekozen worden. 

• Nieuwe ontwikkelingen fietsvriendelijk inrichten, met een mogelijke hoofdrol voor de historische geografie. 

• Deelvervoer stimuleren, individueel autobezit omlaag. 

• Koppelkansen met het landelijk gebied en reeds aanwezige recreatie.

Uitdagingen  

• Geluidsoverlast, trillingen en externe veiligheid i.r.t. het spoor, wordt verder geïntensiveerd. 

• Gedragsverandering nodig: af van de hoofd-focus op de auto. 

• Voorkomen dat er vervoersarmoede ontstaat: eventuele nieuwe bebouwing clusteren en vervoersoplossing mee-ontwerpen.

Thema wonen en omgevingsvisie 

Clusters van boerenerven omringd door het ommeland 

Kwaliteit/waarde  

• Bewoners van Boxtel waarderen het landschap hoog. 

• Goede waardering wat betreft leefbaarheidswaardering volgens de Leefbaarometer. 

• Inwoners van Boxtel voelen zich betrokken bij de buurt. 

• Inwoners van Boxtel zijn begaan met duurzaamheidsthema’s.

Knelpunten  

• Vergrijzing en een toenemende passende woningvraag voor senioren vormen de grootste opgave voor Boxtel. 

• Voorzieningenniveau is een aandachtspunt, zeker in kleinere kernen zoals Esch. 

• Vraagontwikkeling woonproducten voor senioren: onvoldoende aanbod geschikte woningen. 

• Veel ouderen wonen in een niet-aanpasbare woning.

Kansen  

• Doorstroom op gang brengen in de woonketen doorouderenwoningen bij te bouwen; dan kunnen ouderen niet-aanpasbare (ongeschikte) woningen verlaten. 

• Bijbouwen van corporatiewoningen om de balans te herstellen: ongeveer de helft van de bewoners van Boxtel valt immers binnen de corporatie doelgroep. Toch is er te weinig voor deze groep gebouwd. 

• Bouwen voor jongeren en ouderen brengt bovendien kans om de sociale opgave een plek te geven. Bijvoorbeeld door jong en oud samen te laten wonen aan een gemeenschappelijk erf. 

• Goedkope en middeldure koop een plek geven: er is de grootste vraag naar deze segmenten.

Uitdagingen 

• Betaalbaarheid van de woningen, voldoende sociale huur bouwen. 

• Geschikte woningen voor senioren, zorgvraag zal in de toekomst toenemen. 

• Geschikte woningen voor starters. spoedzoekers en arbeidsmigranten. Nieuwbouw en toevoeging van sociale huurwoningen en woningen die bijdragen aan evenwichtige bevolkingsopbouw. 

• Naast de bereikbaarheid van de voorzieningen in het centrum, moet ook goed worden nagedacht over de voorzieningen en de fasering daarvan in Boxtel Noordwest zelf. Welke voorzieningen nodig zijn, hangt af van het aantal te bouwen woningen en van de doelgroepen waarvoor wordt gebouwd. Met name de geschiktheid van het gebied voor ouderen speelt hierbij een belangrijke rol, omdat dit mede bepaalt welke doelgroepen in welke fase gefaciliteerd kunnen worden. 

• Het spoor vormt nu een barrière in de bereikbaarheid: dit zou ook de bereikbaarheid van voorzieningen onder druk kunnen zetten voor bewoners van Boxtel Noordwest. 

• Voldoende doorstroom op gang brengen om ouderen in een zorggeschikte woning onder te kunnen brengen. 

• Sociale opgave goed verankeren binnen de woonopgave. Geen traditionele bouw, maar bouwen voor gemeenschappelijkheid.

Overzicht informatieobjecten

Regelingsgebied gebiedsgericht programma Boxtel Noordwest

/join/id/regdata/gm0757/2026/locatie_fe6bbd7cc8484acca582deb58788bdf0/nld@2026‑05‑12;1