Programma kostenverhaal en financiele bijdragen

Om ontwikkelingen mogelijk te maken en om het fijne woon-, werk en leefklimaat van Heeze-Leende te behouden maakt de gemeente kosten. Dit Programma kostenverhaal en financieel bijdragen (hierna: het Programma) laat zien hoe die kosten worden verdeeld en wat dit voor een initiatiefnemer betekent.

Waarom een Programma kostenverhaal en financiële bijdragen?

Samen met grondeigenaren maakt de gemeente plannen om nieuwe woningen, bedrijfspanden en voorzieningen mogelijk te maken. Het maken van deze plannen en het realiseren van de bouwplannen kost geld. Een deel van deze kosten wordt door de gemeente gemaakt. Deze gemeentelijke kosten moet zij doorberekenen aan de initiatiefnemer zoals bepaald in de Omgevingswet 1 . Dit heet kostenverhaal.

Naast de kosten die de gemeente voor een specifieke ontwikkeling maakt, investeert de gemeente ook in het openbaar gebied. De gemeente Heeze-Leende zorgt dat het een fijne gemeente blijft om te wonen, te werken en te verblijven. Het gaat dan bijvoorbeeld om investeringen voor het herstellen van natuur, het aanleggen van nieuwe wegen of het realiseren van recreatieve routes. Nieuwbouwplannen hebben er ook belang bij dat de gemeente deze investeringen verricht en daarom betalen zij een deel van de kosten. Hierdoor draagt niet alleen de gemeente deze kosten. De kosten worden dus verdeeld over het bestaand gebied en de nieuwe functies die worden toegevoegd. De bijdrage die de initiatiefnemer betaalt heet de financiële bijdrage voor de verbetering van de fysieke leefomgeving.

Om het woonbeleid uit te voeren en te zorgen voor een evenwichtige verdeling van de woningvoorraad stelt de gemeente het instrument van verevening sociale huur- en betaalbare koopwoningen in. Dit instrument kan helpen als het woningbouwprogramma van een initiatief niet voldoet aan het woonbeleid, maar het initiatief wel wenselijk is. Het instrument verevening zorgt dat het initiatief wel ontwikkeld wordt.

De verevening kan op twee manieren, namelijk fysiek of financieel. Bij de fysieke verevening zorgt de initiatiefnemer dat het tekort aan sociale huur- en betaalbare koopwoningen wordt gecompenseerd op een andere locatie. Zodat in totaliteit voldoende sociale huur- en betaalbare koopwoningen wordt gerealiseerd.

Bij financiële verevening betaalt de initiatiefnemer aan de gemeente. De gemeente maakt met deze middelen de bouw van de sociale huur- en betaalbare koopwoningen op een andere locatie mogelijk. Hierdoor worden de volkshuisvestelijke doelstellingen gerealiseerd zonder dat de gemeente hiervoor financieel aan de lat staat.

Waarom is het Programma voor u van belang?

Het Programma geeft weer hoe de gemeente het kostenverhaal regelt. Daarnaast schetst het Programma de werkwijze en de methode waarmee het tarief voor de financiële bijdragen is berekend. Voor de initiatiefnemer is het hierdoor duidelijk welke kosten hij aan de gemeente moet vergoeden en wat de hoogte is van de financiële bijdragen.

Opbouw van het Programma

Dit Programma is compact en beschrijft in hoofdstuk 2 wat de wettelijke verplichtingen en bevoegdheden voor gemeenten zijn. Hoofdstuk 3 geeft weer hoe de gemeente hier invulling aangeeft. In hoofdstuk 4 staan de bevoegdheden van de raad en het college van burgemeester en wethouders (hierna: college). De bijlagen gaan dieper in op de materie.

Wettelijk kader

Het Programma is geschreven op basis van de huidige wetgeving. De wettelijke basis ligt in de Omgevingswet (hierna: Ow). De Ow is verder uitgewerkt in het Omgevingsbesluit (hierna: Ob) en de Omgevingsregeling (hierna: Or).

Kostenverhaalsplicht en verbod 2

Gemeenten zijn verplicht om bij kostenverhaalsplichtigeactiviteiten3 kosten4 te verhalen. Hierbij geldt dat de (toerekenbare) verhaalbare kosten proportioneel moeten zijn wat betreft het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Met andere woorden, de gemeente moet kijken of er een causaal verband is tussen de gemaakte kosten en het initiatief, bijvoorbeeld de bouw van een woning. Vervolgens kan het zijn dat er nog andere initiatieven of het bestaande gebied baat hebben. Zo ja, dan wordt een deel van de kosten toegerekend. Zo niet, dan moet het initiatief alle kosten betalen.

Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van de kostenverhaalsplichtige activiteit in het omgevingsplan of met een omgevingsvergunning voor eenbuitenplanseomgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA). Als hiervan geen sprake is dan is het kostenverhaal niet aan de orde.

Een gemeente is bevoegd en heeft daarmee de keuze om kosten niet te verhalen5 als:

• 1.

  er minder dan € 10.000 aan kosten te verhalen is;

• 2.

  er geen verhaalbare kosten6 zijn. De gemeente maakt dan bijvoorbeeld geen kosten voor sloop, bodemsanering en kosten van aanleg of wijziging van de openbare ruimte;

• 3.

  de verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen betreffen.

Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald geldt een verbod om de activiteit te verrichten; een bouwverbod of verbod om de activiteit te verrichten. In een anterieure overeenkomst kunnen de gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt in de vorm van een bankgarantie.

Financiële bijdragen7

Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en te verhalen bij kostenverhaalsplichtige activiteiten. Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke keuze. Financiële bijdragen kan de gemeente afdwingen bij de wijziging van het omgevingsplan. Als een functiewijziging plaatsvindt met een BOPA ontbreekt de wettelijke basis om deze publiekrechtelijk af te dwingen. Hierbij gelden wel wettelijke kaders. Deze worden hieronder beschreven. Voor andere activiteiten, de zogenaamde verruimde activiteiten8 , kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over een financiële bijdrage.

De financiële bijdragen hebben betrekking op:

• 1.

  Ontwikkelingen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren

  Dit zijn investeringen gericht op:

  • ○

    het verbeteren van het landschap;

  • ○

    de aanleg en bescherming van natuur;

  • ○

    de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang;

  • ○

    de aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur;

  • ○

    stedelijke herstructurering waaronder het slopen van woningen en het aanpassen van wegen.

• Om de financiële bijdragen af te dwingen, is het verplicht om in de omgevingsvisie, een programma of het omgevingsplan de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor de financiële bijdragen worden gevraagd en de activiteit te borgen. Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie. De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen.

• 2.

  Ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad

  Een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad houdt in dat er voldoende sociale huur- en/of betaalbare koopwoningen toegevoegd worden. Een initiatief dat minder sociale huur- en/of betaalbare koopwoningen realiseert dan in het woonbeleid vastligt, betaalt een financiële bijdrage zodat deze woningen op een andere locatie (hierna: compensatielocatie) extra gebouwd kunnen worden.

  Om de financiële bijdragen voor woningbouw publiekrechtelijk af te dwingen, zijn de onderstaande drie uitgangspunten van toepassing.

  • 1.

    De financiële bijdragen dienen om voldoende sociale huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen te realiseren.

  • 2.

    De beoogde compensatielocatie(s) is/zijn opgenomen in het omgevingsplan of een programma.

  • 3.

    Het realiseren van sociale huur- of betaalbare koopwoningen leidt tot een (groter) financieel tekort op de grondexploitatie van de compensatielocatie(s).

Het wettelijke kader van het kostenverhaal en de financiële bijdragen zijn schematisch in figuur 1 weergegeven.

Figuur 1 Kostenverhaal en financiële bijdragen

Hoe verhaalt een gemeente kosten?

Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.

Figuur 2 Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen)

Privaatrechtelijk spoor

Een gemeente kan privaatrechtelijke afspraken maken met een initiatiefnemer over de kostenverhaalsplichtige activiteit. Het maken van privaatrechtelijke afspraken wordt ook wel het anterieure spoor genoemd. De afspraken gaan over onder andere de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Deze afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De anterieure overeenkomst ondertekenen de gemeente en de initiatiefnemer voordat de planologische maatregel (het omgevingsplan of de BOPA) wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is vrijwillig en vormvrij voor beide partijen. Dit geeft de gemeente en de initiatiefnemer ruimte om maatwerk toe te passen. De mogelijkheden voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen zijn bij het privaatrechtelijke spoor ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor (hierna omschreven). Hierbij gelden wel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het kostenverhaal moet redelijk en billijk zijn. In een programma kan een gemeente de kaders voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen vastleggen. Dit is transparant en geeft initiatiefnemers duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen.

Gemeenten mogen geen baatafroming plegen, dus de verkregen bijdragen voor het kostenverhaal en financiële bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt of gaat maken. Een programma geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit.

Voorafgaand aan de anterieure overeenkomst kan een gemeente een intentieovereenkomst sluiten. De intentieovereenkomst gaat in op de afspraken voor de haalbaarheidsfase, bijvoorbeeld de verdeling van werkzaamheden (wat doet de initiatiefnemer en wat doet de gemeente?), de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase.

Publiekrechtelijk spoor

Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een kostenverhaalsplichtigeactiviteit in procedure, dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied, het gebied waarbinnen de activiteit plaatsvindt, kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een BOPA. Deze regels of voorschriften schrijven voor welke kosten en bijdragen de initiatiefnemer moet betalen en op welke manier deze worden berekend. Deze zijn dus afdwingbaar.

Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de wet- en regelgeving (Ow, Ob en Or). Zo moet bijvoorbeeld onderbouwd worden dat de toerekenbare en verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Ook moet getoetst worden of de opbrengsten van een initiatief wel hoog genoeg zijn om de kosten en bijdragen te betalen. Dit principe wordt de macro-aftopping of waardevermeerderingstoets genoemd.

Procedure en samenvatting

Contractering

Als een initiatiefnemer wil bouwen of verbouwen, maar het plan past niet binnen het omgevingsplan, dan kan hij een principeverzoek indienen. Ambtelijk wordt het initiatief bekeken en wordt een inschatting gemaakt of het initiatief voorstelbaar is en of er eventuele knelpunten worden voorzien.

Na de principemedewerking doorlopen de initiatiefnemer en de gemeente de haalbaarheidsfase. De gemeente en initiatiefnemer kunnen een intentieovereenkomst sluiten, afhankelijk van de aard en complexiteit van het plan. In de intentieovereenkomst staan afspraken over de haalbaarheidsfase, bijvoorbeeld de verdeling van werkzaamheden (wat doet de initiatiefnemer en wat doet de gemeente?), de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase.

Als de haalbaarheidsfase is doorlopen en het initiatief is haalbaar, dan sluiten de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. In de anterieure overeenkomst staan de afspraken over onder andere de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Nadat de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure overeenkomst hebben ondertekend, kan de juridisch-planologische procedure worden gestart.

Figuur 3 Relatie leges en kostenverhaal

Het uitgangspunt is dat de gemeente met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. Daarmee wordt het kostenverhaal via publiekrechtelijke weg voorkomen en is er vooraf voor alle partijen duidelijkheid.

Als de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en de gemeente de juridisch-planologische procedure toch wil starten om de kostenverhaalsplichtige activiteit mogelijk te maken, dan borgt de gemeente het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk door kostenverhaalsregels op te nemen in het omgevingsplan. Indien nodig kan de gemeente de onderbouwing van de financiële bijdragen in het omgevingsplan nader onderbouwen in aanvulling op dit Programma. Bij een BOPA wordt het kostenverhaal publiekrechtelijk geborgd met kostenverhaalsvoorschriften.

Financiële zekerheid

Om de betaling van de te verhalen kosten en de financiële bijdragen te verzekeren, vraagt de gemeente de initiatiefnemer om een zekerheid van betaling. In basis betreft dit de daadwerkelijke betaling van het kostenverhaal bij het afsluiten van de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst. De gemeente bepaalt in de anterieure overeenkomst of, en zo ja, wanneer de initiatiefnemer de te verhalen kosten en financiële bijdragen in termijnen moet voldoen9 . Als sprake is van een betaling in termijnen dan dient de initiatiefnemer een bankgarantie af te geven voor het restant van het verschuldigde bedrag. De initiatiefnemer overlegt ook een bankgarantie voor de aanleg van het toekomstige openbare gebied wanneer zij dit zelf realiseert en voor de nadeelcompensatie.

De gemeente brengt zonder deze financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Bij de facturatie gelden de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod 10 .

Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen

Het kostenverhaal en financiële bijdragen in gemeente Heeze-Leende ziet er schematisch als volgt uit:

Hoofdregel en afwijking

De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuwe kostenverhaalsplichtige activiteit haar kosten en de financiële bijdragen verhaalt.

Het college kan in uitzonderlijke situaties afwijken van de hoofdregel. Dit kan als een gebiedsontwikkeling voor de gemeente een maatschappelijke meerwaarde heeft én de initiatiefnemer objectief met een onderbouwing van een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur 15 kan aantonen dat een activiteit financieel niet haalbaar is als het kostenverhaal en de financiële en bovenwijkse bijdragen betaald dienen te worden (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie). Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties haar kosten niet of slechts deels verhaalt en een lagere of geen financiële en bovenwijkse bijdragen verhaalt. Daarmee neemt de gemeente de kosten die niet verhaald worden voor haar rekening. Dit vormt een uitzondering en verlangt een gemotiveerd besluit van het college en eventueel een raadsbesluit in verband met het budgetrecht.

Kostenverhaal

Per kostenverhaalsplichtige activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer. De bijhorende kostensoorten staan in bijlage II. Veel voorkomende situaties worden hieronder beschreven.

Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente met de plankostenscan 16 . De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met de kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, vergoedt de initiatiefnemer aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, brengt de gemeente uiteraard niet in rekening aan de initiatiefnemer. Voor deze kosten worden de kortingspercentages 17 toegepast.

Voor kleine bouwactiviteiten 18 en woningbouwinitiatieven van 2, 3 of 4 woningen hanteert Heeze-Leende vaste bedragen.

Deze vaste bedragen zijn als volgt opgebouwd:

Hierbij geldt in algemeenheid dat voor deze initiatieven de inrichting van de openbare ruimte niet hoeft te worden aangepast. Mochten er wel aanpassingen noodzakelijk zijn, of een complexe stedenbouwkundige inpassing aan de orde zijn, dan berekent de gemeente de plan- en apparaatskosten met de plankostenscan.

De kosten die de gemeente maakt voor het behandelen van eventuele zienswijzen en beroepsprocedure worden afzonderlijk aan de initiatiefnemer in rekening gebracht.

Inbrengwaarde gemeentelijke gronden

Als gemeentelijke gronden nodig zijn om een initiatief ruimtelijk mogelijk te maken, dan hoort dit bij de gebiedseigen kosten. Als de gemeente bereid is om haar gronden te verkopen dan worden de gronden gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien de gemeente kostenverhaalsregels opstelt dienen alle gronden gewaardeerd te worden op basis van een raming van de huidige waarde 19 of de WOZ-waarde.

De gemeente brengt dan de inbrengwaarde20 van de grond in rekening, waarbij de huidige marktwaarde in eerste instantie het uitgangspunt is. Indien de gemeente kostenverhaalsregels opstelt dienen alle gronden gewaardeerd te worden op basis van een raming van de huidige waarde21 of de WOZ-waarde.

Na aanleg van de openbare ruimte kan de gemeente ervoor kiezen om het openbaar gebied over te nemen. Deze overname vindt dan plaats voor € 1,- en de kosten van de overdracht zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Als voorwaarde aan deze overname kan een garantieperiode met de initiatiefnemer voor de inrichting en onderhoud van het openbaar gebied worden overeengekomen.

Bouw- en woonrijp maken22 en bovenwijkse voorzieningen

Per kostenverhaalsgebied wordt bepaald of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken23 in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag voor de investering op basis van kengetallen of een besteksraming. Deze werken kunnen zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Ook de voorbereidingskosten en het toezicht en directievoering op de werkzaamheden worden bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Als de initiatiefnemer de openbare ruimte zelf aanlegt dan vraagt de gemeente een zekerheidstelling in de vorm van een bankgarantie.

Het kan voorkomen dat meerdere kostenverhaalsgebieden profijt hebben van de werken, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. De gemeente zal op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit de kosten van de werken toerekenen aan de kostenverhaalsgebieden en verhalen op de initiatiefnemer.

Parkeren

De gemeente hanteert parkeernormen bij nieuwe activiteiten. Het uitgangspunt is dat ieder bouwplan op eigen terrein de benodigde parkeerplaatsen aanlegt. Als dit om beargumenteerde redenen niet mogelijk is of bij een integrale gebiedsontwikkeling op gebiedsniveau wordt opgelost met bijvoorbeeld parkeergebouwen, dan is het college bevoegd om hiervan af te wijken. Het is aan de initiatiefnemer om schriftelijk aan te tonen dat het parkeren niet (geheel) op eigen terrein kan worden gerealiseerd. De initiatiefnemer dient een verzoek tot afwijking in bij de gemeente. Als de gemeente het verzoek tot afwijking honoreert, dan moeten de niet gerealiseerde parkeerplaatsen op eigen terrein worden gecompenseerd of afgewikkeld op het bestaande openbare gebied. Voor het verhalen van de kosten voor deze compensatie past de gemeente maatwerk toe op basis van redelijkheid en billijkheid. De kosten omvatten de aanlegkosten van de parkeerplaatsen, de voorbereiding, toezicht en uitvoering van de aanleg en inbrengwaarde of verwervingskosten van de grond.

Onderzoeken 24

Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming. Ook de kosten voor het beoordelen van de onderzoeken, al dan niet door de gemeente uit te voeren, worden aan de initiatiefnemer doorbelast. De beoordeling van een eventueel grondmechanisch onderzoek is opgenomen in de plankostenscan.

Nadeelcompensatie 25

De tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer. De initiatiefnemer geeft een bankgarantie af voor de nadeelcompensatie. De hoogte van het bedrag van de bankgarantie wordt bepaald op basis van een risicoanalyse nadeelcompensatie en een inschatting van de procedurekosten voor de afhandeling van verzoeken voor nadeelcompensatie.

Landschapsinvesteringsregeling en Maatwerkregeling Omgevingskwaliteit (buitengebied)

Onder voorwaarden staat de gemeente nieuwe initiatieven in het buitengebied toe. Het uitgangspunt hierbij is het behoud en het versterken van de omgevingskwaliteit. De gemeente gaat nog beleid opstellen op welke manier hier invulling aan moet worden gegeven. De gemeente volgt hiermee het provinciale beleid, zoals verankerd in de omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant en de Regeling kwaliteitsverbetering van het landschap.

Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing

Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt, dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer op basis van werkelijk gemaakte kosten of indien van toepassing de legesverordening. Voorbeelden zijn het slopen van opstallen en bodemsanering.

Financiële bijdragen

• 1.

  Financiële bijdragen fysieke leefomgeving

  Bij kostenverhaalsplichtige activiteiten verhaalt en bij verruimde activiteiten vraagt de gemeente financiële bijdragen fysieke leefomgeving. Dit betreft investeringen waar het bestaande en nieuwe gebied profijt van hebben. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente. De manier waarop deze functionele samenhang aanwezig is verschilt per type investering:

  • –

    Het verbeteren van het landschap en de aanleg en bescherming van natuur

    De investeringen die de gemeente verricht voor het verbeteren van de landschap en de natuur hebben een positief uitstralingseffect op de nieuwe bouwplannen. De kwaliteit van het woon- en leefklimaat wordt namelijk verbeterd.

  • –

    Infrastructuur voor verkeer en openbaar vervoer

    De gemeente investeert in het opwaarderen en uitbreiden van bestaande wegen, paden en openbaar vervoer voorzieningen. Deze investeringen maken onderdeel uit van het totale verkeersnetwerk. De verkeersafwikkeling van nieuwe initiatieven zal via dit netwerk plaatsvinden.

  • –

    De aanleg van recreatievoorzieningen

    Nieuwe bewoners en bedrijven kunnen gebruik maken van de nieuwe recreatieve voorzieningen. Door de investering heeft de gemeente iets extra’s te bieden ten opzichte van de huidige recreatieve voorzieningen.

  • –

    Stedelijke herstructurering

    Doordat de gemeente investeert in de herstructurering van bestaande woonwijken en bedrijventerreinen wordt de leefbaarheid in de hele gemeente verbeterd. Deze verbetering heeft een positief uitstralingseffect op de nieuwe bouwplannen.

Figuur 4 Bovenwijkse voorzieningen en verbetering van de fysieke leefomgeving

Om het tarief voor de financiële bijdragen fysieke leefomgeving te bepalen, doorloopt de gemeente periodiek een aantal stappen. Bijlage IV geeft dit stappenplan weer.

De onderstaande tarieven gelden totdat de tarieven voor het eerst geactualiseerd worden.

Vrijstelling

Bepaalde functies hebben in hun exploitatie een onrendabele top (de kosten van de exploitatie zijn hoger dan de opbrengsten die worden verkregen) of dragen vanuit het initiatief bij aan kwaliteitsverbetering binnen de gemeente. Ook sociale huurwoningen kennen veelal een onrendabele top op de exploitatie. Een toegelaten instelling heeft niet de mogelijkheid om deze onrendabele top te compenseren door de realisatie van woningen in de vrije sector. Het college ziet af van de financiële bijdragen bij:

• –

  initiatieven die maatschappelijk vastgoed zonder winstoogmerk betreffen. Bijvoorbeeld gemeenschapshuizen, sportverenigingen en wijkgebouwen26 .

• –

  sociale huurwoningen die voor eigen rekening en risico gerealiseerd en geëxploiteerd worden door een toegelaten instelling waarmee de gemeente prestatieafspraken heeft. Het college kan deze vrijstelling intrekken als deze niet meer noodzakelijk is.

Actualisatie

Het tarief voor de financiële bijdragen fysieke leefomgeving is een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee het tarief van de financiële bijdragen fysieke leefomgeving. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere vier jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de stappen in bijlage IV (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen.

Stap 1 in bijlage IV omvat het bijstellen van de investeringsbedragen en de status, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 2 wordt het ontwikkelprogramma bijgesteld, worden nieuwe ontwikkelingen toegevoegd en worden ontwikkelingen die niet doorgaan verwijderd. Daarnaast moet de vastgoedwaarde van het bestaande gebied en van de nieuwe ontwikkeling bepaald worden.

Bepalen van de financiële bijdragen fysieke leefomgeving perkostenverhaalsplichtigeactiviteit

Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra toevoeging van het programma. Het betreft dus nieuwbouw verminderd met sloop of bij transformatie de gebruikswijziging (tot maximaal het bedrag dat verschuldigd is voor de nieuwbouw). Afhankelijk van dit specifieke programma zal de gemeente het bedrag in mindering brengen dat al is toe te rekenen aan de bestaande functie(s). Bijlage V geeft twee fictieve berekeningen van financiële bijdragen. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in de beoogde planologische maatregel.

Voorziening verbeteringen fysieke leefomgeving

De financiële bijdragen fysieke leefomgeving van initiatiefnemers en van de gemeentelijke grondexploitaties worden gestort in de voorziening verbeteringen fysieke leefomgeving. Uit de voorziening betaalt de gemeente naar rato een deel van de investeringen (cofinanciering). Het overige deel betaalt de gemeente uit de eigen (algemene) middelen.

De voorziening verbeteringen fysieke leefomgeving kan enkel ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van de gemeente Heeze-Leende.

De bijdrage van initiatiefnemers wordt bij ontvangst van de betaling gestort in de voorziening. De gemeentelijke grondexploitaties dragen ook bij aan de voorziening. Als er in een jaar grond wordt uitgegeven en de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden dan vindt er een storting plaats vanuit de reserve grondbedrijf naar de voorziening verbeteringen fysieke leefomgeving.

De bepaling van de stand van de voorziening en de verantwoording van de bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de jaarrekening.

Per investering kan op basis van de procentuele verdeling tussen het bestaande gebied (94%) en het nieuwe gebied (6%) een deel van de netto-investering worden bekostigd uit de voorziening. De voorziening wordt daarbij maximaal ingezet tot het saldo € 0,=. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit dit programma.

Figuur 5 Financiering investeringsopgave

• 2.

  Financiële bijdragen verevening sociale huur- en betaalbare koopwoningen

De gemeente Heeze-Leende heeft in haar woonbeleid27 het woningbouwprogramma opgenomen dat zij nastreeft. Het woningbouwprogramma is zo opgesteld dat de gemeente in iedere kern een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad wordt bereikt. Een belangrijke opgave is het toevoegen van voldoende sociale huur- en betaalbare koopwoningen.

Het uitgangspunt is dat ieder nieuw initiatief voldoende sociale huur- en betaalbare koopwoningen toevoegt, zoals omschreven in het woonbeleid.

Er kunnen redenen voor een initiatiefnemer zijn om bij een specifiek initiatief minder sociale huur- en/of betaalbare koopwoningen te realiseren waarmee wordt afgeweken van het woningbouwprogramma uit het woonbeleid. Een initiatiefnemer kan het college verzoeken om af te wijken. Het college neemt hierover een beargumenteerde beslissing. Bij deze beargumenteerde beslissing neemt het college de overweging mee of er mogelijkheden zijn om het woningbouwprogramma uit het woonbeleid op een andere locatie toch waar te maken.

Voor initiatieven waarbij woningen worden toegevoegd op basis van de Maatwerkregeling Omgevingskwaliteit van de Provincie Noord-Brabant neemt het college in haar beslissing om af te wijken mee dat:

• •

  de Maatwerkregeling alleen wordt toegepast als hiermee een knelpunt wordt opgelost of sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang; en

• •

  een specifieke (fysieke of financiële) tegenprestatie verschuldigd is.

Om te voorkomen dat overheidsregelingen bij dergelijke initiatieven zich opstapelen, stelt het college bij een positief besluit tot afwijking, voorlopig niet als voorwaarde dat sociale huur- en betaalbare koopwoningen fysiek of financieel moeten worden verevend. Het college kan er in de toekomst alsnog voor kiezen om deze verevening als voorwaarde op te nemen.

Afwijking door fysieke verevening

De initiatiefnemer zorgt of initiatiefnemers zorgen ervoor dat het totale woningbouwprogramma op meerdere locaties voorziet in voldoende sociale huur- en betaalbare koopwoningen, zodat het voldoet aan het woonbeleid. Hierbij borgt het college contractueel in de anterieure overeenkomst(en) dat de locatie waar de compensatie (hierna: de compensatielocatie) plaatsvindt ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. De gemeente neemt in de anterieure overeenkomst hiervoor bepalingen op, zoals de termijn waarbinnen de compensatielocatie gerealiseerd wordt, het stellen van een financiële zekerheid in de vorm van een bankgarantie en boetebepalingen bij het niet nakomen (niet realiseren van de sociale huur- en/of betaalbare koopwoningen) van de afspraken.

Afwijken met het vereveningsfonds sociale huur- en betaalbare koopwoningen

Het vereveningsfonds zorgt ook voor verevening tussen locaties. De initiatieven die te weinig sociale huur- en/of betaalbare koopwoningen realiseren storten in het vereveningsfonds en initiatieven of grondexploitaties die extra sociale huur- en/of betaalbare koopwoningen realiseren kunnen een uitkering krijgen uit het vereveningsfonds. Het college kan hierdoor sturen dat er voldoende sociale huur- en/of betaalbare koopwoningen (per kern) gebouwd worden.

Het vereveningsfonds is een voorziening. De ontvangen stortingen zet de gemeente alleen in om extra sociale huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen te realiseren.

Verzoek van een initiatiefnemer

Als een initiatiefnemer minder sociale huur- en of betaalbare koopwoningen wil realiseren en niet zelf op een andere locatie dit tekort aan woningen kan compenseren, dan kan de initiatiefnemer het college verzoeken om af te mogen wijken van het woonbeleid. De initiatiefnemer onderbouwt in zijn verzoek wat de reden is of redenen zijn om af te wijken. Denk hierbij aan argumenten op het gebied van ruimtelijke inpassing of exploiteerbaarheid van de sociale huurwoningen. De initiatiefnemer verzoekt het college dan om een storting in het vereveningsfonds te mogen doen, zodat de gemeente kan zorgen voor de compensatie. Het college bepaalt of het wil meewerken aan het verzoek en onderbouwt dit besluit.

Stortingen in het vereveningsfonds sociale huur- en betaalbare koopwoningen

De hoogte van de storting is afhankelijk van de woningen die gerealiseerd worden in plaats van de sociale huur- en of betaalbare koopwoningen. De tarieven zijn bepaald door het verschil in grondwaarde. De grondwaarde van een sociale huurwoning en betaalbare koopwoning zijn namelijk lager dan die van de andere prijssegmenten. De initiatiefnemer kan dus met een initiatief met minder sociale huur- en/of betaalbare woningen en meer woningen in de andere prijssegmenten een hogere grondwaarde realiseren. Bij het bepalen van de hoogte van de storting wordt het aantal sociale huur- en/of betaalbare koopwoningen gecompenseerd met het hoogste prijssegment.

De gemeente hanteert de onderstaande tarieven. Deze tarieven gelden totdat het college ze actualiseert. Het college doet dit periodiek. In bijlage VI staan een aantal voorbeelden. De prijssegmenten vloeien voort uit de Regionale begrippenlijst wonen van de Metropoolregio Eindhoven. De huurprijzen en VON-prijzen die behoren bij de verschillende prijssegmenten worden periodiek geactualiseerd.

In het besluit kwaliteit leefomgeving29 wordt de categorie betaalbare koop aangeduid als sociale koop. De woningen binnen de categorie betaalbare koop zijn in de begrippenlijst onderverdeeld in vier categorieën. Eén hiervan is de categorie “sociale koop” met een maximale VON-prijs van € 240.00030 . Om verwarring tussen de naamstelling uit het besluit kwaliteit leefomgeving en de begrippenlijst te voorkomen wordt in dit programma gesproken over betaalbare koop voor woningen die voldoen aan het besluit kwaliteit leefomgeving. Binnen deze categorie valt de sociale koop volgens de begrippenlijst.

De initiatiefnemer doet de storting in het vereveningsfonds voordat de planologische procedure start of overlegt een bankgarantie wanneer de gemeente bij wijze van uitzondering instemt met een betaling in termijnen.

Uitwisseling sociale huurwoningen met lagemiddeldurekoopwoningen en betaalbare koop met midden huur

Het uitgangspunt is dat een initiatiefnemer de toegelaten instelling een realistisch aanbod doet voor de sociale huurwoningen. Als de toegelaten instelling de woningen niet wil of kan afnemen, dan mag een initiatiefnemer een verzoek indienen om sociale huurwoningen en lage middeldure koopwoningen uit te wisselen. De lage middeldure koopwoningen hebben een maximale verkoopprijs van € 285.00031 . Daarnaast kan het college eisen stellen aan de minimale gebruiksoppervlakte voor de lage middeldure koopwoning32 . Naast de uitwisseling tussen sociale huur en lage middeldure koopwoningen kan de initiatiefnemer een verzoek indienen om betaalbare koop en midden huur uit te wisselen.

Het college besluit of ze het verzoek wil goedkeuren. Uitwisseling is niet aan de orde bij koopgarant- en soortgelijke regelingen.

Uitkeringen uit het vereveningsfonds sociale huur- en betaalbare koopwoningen

Het college kan besluiten om middelen in te zetten bij initiatieven waar één of meerdere extra sociale huur- en/of betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd. De uitkering is net als de storting afhankelijk van de woningen die niet gerealiseerd worden in plaats van de sociale huur- en/of betaalbare koopwoningen. Daarbij vindt een toets plaats naar welk woningbouwprogramma conform het woonbeleid mogelijk zou zijn op de ontwikkellocatie. Met andere woorden, een locatie moet ook van voldoende omvang zijn om het programma vanuit het woonbeleid te faciliteren. Het is een compensatie voor de lagere grondwaarde. De hoogte van de uitkering is gemaximeerd tot het verlies op de grondexploitatie. Er mag geen sprake zijn van staatsteun. Het toekennen van een uitkering is een bevoegdheid van het college en hiervoor is een collegebesluit nodig.

Een uitkering uit het vereveningsfonds is alleen aan de orde als er voldoende middelen in het fonds zitten en de sociale huurwoningen verhuurd worden door een toegelaten instelling waarmee de gemeente prestatieafspraken heeft. De betaling vindt plaats na oplevering van de sociale huur- en/of betaalbare koopwoningen, dus als de woningen gereed gemeld zijn.

Figuur 6 Evenwichtige woningvoorraad: uitgangspunt en afwijkingsmogelijkheden

Dit hoofdstuk schetst de bevoegdheden van de raad en het college ten aanzien van het Programma.