Beleidsnotitie Aanpak Oneigenlijk Grondgebruik en Uitgifte Snippergroen Breda 2025

1.1. Aanleiding

Het huidige grondbeleid is er niet op gericht om het oneigenlijk grondgebruik in grote getale aan te pakken. Om die reden is deze beleidsnotitie opgesteld.

Al jaar en dag wordt er door inwoners van de gemeente gebruik gemaakt van het eigendom van de gemeente. Inwoners breiden hiermee bijvoorbeeld hun tuin uit. In sommige gevallen zijn er afspraken voor het gebruik van gemeentegrond gemaakt, maar in veel gevallen ook niet. In de gevallen waar er geen afspraken zijn gemaakt, loopt de gemeente soms tegen problematische situaties aan. Bij het vervangen van kabels en/of leidingen blijkt dat stroken die oorspronkelijk een openbaar karakter hebben, nu zijn ingericht als particuliere tuin. Daarnaast ontstaan regelmatig onduidelijkheden over aansprakelijkheid bij schade.

Door de buitendienstmedewerkers worden er nog steeds meldingen gedaan van oneigenlijk grondgebruik. Om de eigendomspositie nu eens en voor altijd duidelijk te hebben, is het grondgebruik geïnventariseerd met als doel over al het oneigenlijk grondgebruik afspraken te maken. Gemeentebreed moeten er met alle inwoners die gebruik maken van gemeentegrond, dezelfde afspraken worden gemaakt volgens eenzelfde procedure voor uitvoering van aan- pak. Op dit moment betaalt de ene bewoner wel en de andere bewoner niet voor het gebruik van gemeentegrond. Dat strookt niet met het gelijkheidsbeginsel. Voor deze aanpak zijn de uitgiftecriteria voor reguliere aanvragen voor uitgifte van snippergroen als uitgangspunt genomen. De projectmatige aanpak van oneigenlijk grondgebruik gaat precedentwerking tegen en kan nieuwe situaties van ingebruikname direct aanpakken. Daarnaast is de gemeente ingevolge artikel 160 lid 3 van de Gemeentewet verplicht om er alles aan te doen om het verlies van eigendom (door verjaring) tegen te gaan.

1.2. Doelstelling beleidsnotitie

Het doel van deze notitie:

• A.

  Het vaststellen van de eigendomspositie en bepalen of er sprake is van oneigenlijk grond- gebruik;

• B.

  Het vaststellen van de mogelijkheden van verkoop of verhuur;

• C.

  Het vaststellen van het ‘uitvoeringsprogramma’ voor de aanpak van het oneigenlijk grondgebruik.

• A.

  Bij het inrichten van de openbare ruimte wordt er een evenwichtige afstemming gevormd tussen de particuliere percelen ten behoeve van wonen en werken en de openbare gronden die nodig zijn voor een juiste (infra)structuur voor wegen, groen en water. Klimaat- adaptatie en energietransitie zijn belangrijke pijlers binnen de Gemeente Breda die zich (deels) afspelen in de openbare ruimte.

  De openbare ruimtestructuur voor wegen, groen en water is openbaar terrein en vrij toegankelijk voor eenieder. De gemeente is verantwoordelijk voor deze infrastructuur, dus is het belangrijk goed inzichtelijk te hebben wat de eigendomsverhoudingen zijn. Indien iemand bezit neemt van deze openbare ruimte of infrastructuur, zonder dat hieraan een afspraak of overeenkomst ten grondslag ligt, is er sprake van oneigenlijk grondgebruik. Dit kan de gemeente belemmeren in haar onderhoudstaak of beperken in het eigendomsrecht en de daarbij behorende verantwoordelijkheden.

• B.

  Indien grond in bezit is genomen, kan er besloten worden om het gebruik te legaliseren door middel van eigendomsoverdracht, verhuur of eventueel bruikleen. Wanneer de in bezitneming niet wenselijk is, zal de gemeente haar eigendom terugvorderen.

• C.

  Zodra het uitvoeringsprogramma is vastgesteld, kan de gemeente beginnen met het oppakken van de situaties met oneigenlijk grondgebruik. Voor de uitvoering kan voor een projectmatige of een situationele aanpak gekozen worden (projectmatig houdt in dat alle geïnventariseerde situaties in een bepaald tijdsbestek worden behandeld, situationeel houdt in dat enkel de zich voordoende situaties op dat moment worden behandeld).

1.3. Belang van het vaststellen van een aanpak

De aanpak geeft handvatten voor de manier van optreden tegen oneigenlijk grondgebruik en bij de verkoop (of verhuur of bruikleen) van deze grond.

Daarnaast zijn de belangen voor de aanpak:

• ❱

  De gemeente heeft een motivatie voor welke aanpak ze kiest en waarom in bepaalde gevallen juist wel of niet wordt opgetreden (en op welke manier);

• ❱

  Er is minder risico op een juridische procedure. Indien wordt gehandeld conform een vast- gestelde werkwijze, zal minder snel een beroep worden gedaan op willekeur of handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel;

• ❱

  Beleid dat is bekend gemaakt, biedt de inwoners duidelijkheid (rechtszekerheidsbeginsel);

• ❱

  Het uitvoeren van een duidelijk omschreven werkwijze draagt bij aan de geloofwaardigheid (vertrouwensbeginsel). Wanneer niet of nauwelijks wordt opgetreden, verliest de gemeente haar geloofwaardigheid en zal er meer onrechtmatig gebruik worden gemaakt van de gemeentegrond;

• ❱

  Consistent en consequent uitgevoerd handhavingsbeleid werkt preventief;

• ❱

  In de aanpak kunnen prioriteiten worden vastgelegd. Hierdoor kan doelgericht worden opgetreden.

1.4. Definities

Bij grondgebruik en gronduitgifte worden de volgende definities gehanteerd:

Oneigenlijk grondgebruik

Wanneer percelen gemeentegrond, ongeacht de oppervlakte, in gebruik zijn genomen door aangrenzende eigenaren of bewoners, zonder dat hiervoor formeel afspraken zijn vastgelegd op persoonlijke titel, zoals een huur- of bruikleenovereenkomst, is er sprake van onrechtmatig grondgebruik. In de meeste gevallen is er sprake van tuinuitbreiding of is de perceelgrens verschoven door een erfafscheiding.

Snippergroen

Gemeentelijke percelen die niet voor de uitoefening van de gemeentelijke taak nodig zijn en slechts in beperkte mate dienend zijn aan het openbaar gebied. Het betreft (groen)stroken, die zowel op zichzelf als in relatie tot het te vergroten perceel meestal van beperkte omvang zijn en die direct grenzen aan het kadastrale perceel van de aanvrager.

De maximum omvang van snippergroen is 150 m².

Grote percelen

Bij verkoop van grond waarbij de oppervlakte of ligging van snippergroen sterk afwijkt van de gemiddelde stroken gemeentegrond, wordt de grond getaxeerd door een makelaar. Voor deze percelen kan een uitzonderlijke uitgifteprocedure worden gevolgd.

Wijkdeals

In sommige gevallen heeft de strook grond een ‘openbare’ inrichting. Deze gevallen komen voor een zogenaamde ‘wijkdeal’ in aanmerking. Bewoners mogen de gemeentegrond inrichten en onderhouden.

De gemeentestrook moet wel een openbaar karakter behouden.

Wanneer een perceel gemeentegrond ‘oneigenlijk grondgebruik’ betreft en het past binnen de definitie ‘snippergroen’ of ‘grote percelen’ (zie paragraaf 1.4), wordt aan de hand van verschillende toetsingscriteria door de gemeente vastgesteld of een perceel grond in aanmerking komt voor gronduitgifte (lees: verkoop of verhuur) of moet worden teruggevorderd. Er wordt een integrale afweging gemaakt of verkoop of verhuur mogelijk is. Deze afweging wordt gemaakt door betrokken gemeentelijke afdelingen en betreft maatwerk.

Wanneer in gebruik genomen grond voor uitgifte in aanmerking komt, dan heeft verkoop de voorkeur boven verhuur. Het is in beginsel niet wenselijk om de grond te verhuren of op andere wijze in gebruik te geven, omdat dit meer administratieve lasten met zich mee brengt. In bepaalde gevallen kan de uitkomst van de afweging er ook toe leiden dat de strook niet wordt uitgegeven.

Vanwege het integrale karakter van de afweging en het maatwerk mogen de toetsingscriteria in de onderstaande paragrafen dan ook niet beschouwd worden als een volledige of complete lijst.

2.1. Toetsingscriteria gronduitgifte

Als er sprake is van ‘oneigenlijk grondgebruik’ van ‘snippergroen’ of van een ‘groot perceel’, wordt op basis van onderstaande toetsingscriteria gekeken of verkoop of verhuur mogelijk is.

• A.

  Eerst wordt gekeken of de groenstrook volgens een van de definities voldoet aan de voorwaarden voor uitgifte;

• B.

  Vervolgens vindt de nadere afweging plaats aan de hand van het afwegingskader voor gronduitgifte.

Op basis hiervan wordt een integraal advies uitgebracht over grond-uitgifte.

Schets positie ‘oneigenlijk grondgebruik’, ‘snippergroen’ en ‘grote percelen’ binnen de openbare ruimte

2.2. Overige toetsingscriteria voor verkoop

Zodra de voorwaarden en de nadere afwegingen uit 2.1 A en 2.1 B zijn doorlopen, kunnen gronden onder de volgende voorwaarden worden uitgegeven:

• 1

  Geen verkoop aan huurders

  Percelen worden niet aan huurders verkocht, omdat dan een scheve eigendomsverhouding zou ontstaan. In deze gevallen kan de grond mogelijk verhuurd worden. De overige voor- waarden voor huur worden in 2.3. beschreven. De eigenaar (verhuurder) kan wel een verzoek tot aankoop indienen.

• 2

  Ligging en maximale grootte

  Om voor verkoop in aanmerking te komen moet een strook grond grenzen aan particulier eigendom en voldoen aan een van de definities van grond (zie paragraaf 1.4). In het geval dat een groenstrook aan verschillende percelen grenst, wordt alleen tot verkoop overgegaan, als ten minste het merendeel van de aanliggende eigenaren hiertoe bereid is. Dit ter voorkoming van kanteelvorming.

• 3

  Omgevingsplan

  Er wordt een omgevingsplantoets uitgevoerd. Om voor verkoop in aanmerking te komen, dient het gebruik van de gronden als (sier) tuin in overeenstemming te zijn met het omgevingsplan. Als het grondgebruik in strijd is met het omgevingsplan, kan op basis van gemotiveerde afwegingen, tot verkoop worden overgegaan De koper dient in dit geval een omgevingsvergunning aan te vragen voor het wijzigen van het gebruik van de gronden naar tuin. De verkoopakte zal worden verleden als de omgevingsvergunning is verleend.

• 4

  Kabels en leidingen

  Als er kabels en/of leidingen of riolering in de grond liggen, dan wordt alleen tot verkoop van de gemeentegrond overgegaan, indien de nutsbedrijven en/of de gemeente geen bezwaren hebben tegen:

  • ❱

    het omleggen van de kabels en/of leidingen of riolering; of

  • ❱

    het vestigen van een zakelijk recht ten behoeve van de kabels en/ of leidingen of riolering. Het verzoek om mee te werken aan het omleggen c.q. het vestigen van een zakelijk recht t.b.v. kabels en leidingen of riolering wordt namens koper bij de nutsbedrijven ingediend. Kosten zoals het omleggen van de kabels en/of leidingen en kosten voor de notaris en het Kadaster zijn voor rekening van de koper.

• Gronden of groenstroken waaronder stadsverwarming ligt, komen in beginsel niet voor uitgifte in aanmerking en worden niet verhuurd of verkocht.

• 5

  Bodemverontreiniging

  Bij de uitgifte van grond vindt een historisch bodemonderzoek plaats. Dat is een beperkt (dossier)- onderzoek naar mogelijke aanwezigheid van vervuiling. Indien uit dit onderzoek blijkt dat er sprake is van ernstige verontreiniging, dan ziet de gemeente af van verkoop. Als de strook grond oneigenlijk is ingericht, wordt er onderzocht wie de verontreiniging heeft veroorzaakt.

• 6

  Sportterreinen en speelplekken

  Gronden die onderdeel zijn van sportterreinen of speelplekken of gronden die nodig zijn voor de (toekomstige) bereikbaarheid en inpassing van deze functies worden niet verkocht.

2.3. Aanvullende toetsingscriteria voor verhuur

Grond kan worden verhuurd onder de volgende voorwaarden:

• 1

  Huurders van huurwoningen

  Huurders van huurwoningen kunnen een strook grond naast hun huurwoning alleen huren en niet aankopen.

• 2

  Kabels en leidingen

  Er bevinden zich kabels, leidingen of een riolering in het uit te geven perceel met een dusdanig karakter dat vanuit de nutsbedrijven verkoop niet mogelijk is. Als de invloed van deze kabels, leidingen en riolering dusdanig gering is kan tot verhuur worden overgegaan, mits met toe- stemming van de nutsbedrijven (zie paragraaf 2.2 onder 4).

• 3

  Onwenselijkheid van beheer door gemeente

  Als verkoop niet haalbaar blijkt en de teruggave van de grond onevenredige kosten voor de gemeente met zich mee brengt omdat het niet te beheren is, dan is het wenselijk om de gemeentegrond te verhuren.

• 4

  Steigers

  Stroken grond waarin steigers liggen worden niet verkocht, maar kunnen enkel te huur worden aangeboden. In de huurovereenkomst worden voorwaarden opgenomen om het onderhoud aan de watergang te waarborgen. De beschoeiing mag niet worden aangetast door het aanleggen van de steiger. Daarnaast zijn in sommige gevallen ook de publiekrechtelijke regels (de keur van waterschap Brabantse Delta) van toepassing.

2.4. Bruikleenovereenkomst

In zeer uitzonderlijke gevallen kan het wenselijk zijn om een bruikleenovereenkomst aan te gaan. Dit zijn de situaties waar bijvoorbeeld werkzaamheden of ontwikkelingen gepland zijn en gemeentegrond tot aanvang of start daarvan gebruikt mag blijven worden.

Deze afspraken worden schriftelijk vastgelegd.

Bij verkoop van de woning dient de huidige gebruiker de grond terug te leveren aan de gemeente. Overdracht van de bestaande bruikleenovereenkomst is niet mogelijk.

2.5. Woningcorporaties

De gemeente kent meerdere woningcorporaties. De huurders van deze woningcorporaties kunnen ook gemeentegrond in gebruik hebben. Zoals in de vorige paragraaf beschreven kunnen huurders geen gemeentegrond kopen. Woningcorporaties kunnen de gemeentegrond als eigenaar van de woningen wel aankopen. Als uitgifte mogelijk is, worden de stroken in eerste instantie aan de woningcorporaties aangeboden.

2.6. Werkgroep Grondgebruik

Of er sprake is van één van bovenstaande omstandigheden wordt beoordeeld door de ’Werkgroep Grondgebruik’. Deze werkgroep is een vertegenwoordiging van de betrokken afdelingen en komt meerdere keren per jaar bijeen om de situaties te toetsen.

Als de in gebruik genomen grond of een groenstrook voor verkoop in aanmerking komt, zijn er bepaalde uitgangspunten die worden gehanteerd.

Prijsvorming

De verkoopprijzen voor gronduitgifte worden periodiek vastgesteld in een grondprijzenbrief. Daarnaast heeft er een prijsvergelijking plaatsgevonden met vergelijkbare gemeenten.

De prijzen zijn enerzijds gerelateerd aan de feitelijke ligging en anderzijds aan de bebouwings- mogelijkheden van de grond. Deze grondprijzen zijn ook van toepassing op de reguliere verkoop van groenstroken.

3.1. Grondprijzen

De verkoopprijzen voor grond mét bebouwingsmogelijkheden liggen hoger dan de verkoop- prijzen voor grond zónder bebouwingsmogelijkheden.

De grondprijzen voor groenstroken worden vastgesteld in de grond-prijzenbrief. Voor iedere koopovereenkomst wordt een minimumprijs gesteld, eveneens volgens de grondprijzenbrief.

Kosten koper

Bij de verkoop wordt als uitgangspunt ‘kosten koper’ gehanteerd. Dit houdt in dat de overdrachtskosten (notariskosten, kadasterkosten en overdrachtsbelasting) voor rekening komen van de koper.

Type erfafscheiding

De erfafscheiding van de grond of groenstrook dient in overeenstemming te zijn met de stedenbouwkundige context, ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte en het omgevingsplan. Hierin is de ruimtelijke kwaliteit leidend.

Als uitgangspunt bij verkoop wordt een groene erfafscheiding gehanteerd.

Bebouwing

Indien nodig wordt in de overeenkomst opgenomen dat ‘bijbehorende bouwwerken’ zoals bijgebouwen en overkappingen op de minimaal benodigde afstand volgens het omgevingsplan uit de achter/ zijdelingse perceelsgrens dienen komen te staan.

Groeninrichting

In de koopovereenkomst kan de voorwaarde worden verbonden dat de uit te geven groen- strook ‘groen’ moet blijven.

Actieve verkoop

Als er sprake is van een lopende huur- of gebruiksovereenkomst wordt het perceel, indien gewenst en mogelijk, te koop aangeboden.

3.2. Verkoop grote percelen

Bij de verkoop waarbij de oppervlakte of ligging van oneigenlijk in gebruik genomen grond of groenstrook sterk afwijkt van de gemiddelde stroken gemeentegrond, wordt de grond getaxeerd door een makelaar. Als maatstaf voor de taxatie geldt een oppervlakte groter dan 150 m². Bij taxatie door een makelaar wordt gekeken naar de waarde van de grond en de waardevermeerdering van het gehele perceel (inclusief het bebouwde gedeelte) door de aankoop van de grond.

3.3. Huurprijs

De huurprijzen voor groenstroken worden vastgesteld in de grond-prijzenbrief en het zijn jaarlijkse bedragen per m². Voor iedere huurovereenkomst wordt een minimumprijs gesteld, eveneens volgens de grondprijzenbrief.

Oude overeenkomsten

Op dit moment zijn er veel verschillende situaties bij de huurovereenkomsten van het snipper- groen. In het verleden zijn stroken groen te huur aangeboden en hier is de prijs nooit van geïndexeerd. Van deze bestaande huurovereenkomsten wordt de prijs verhoogd, zodat zij binnen 5 jaar op de in de grondprijzenbrief genoemde huurprijzen zitten. Er wordt wel gekeken naar de huidige bepalingen in de overeenkomst.

Huuropvolging

Een huurovereenkomst is persoonsgebonden en gaat niet automatisch over op de nieuwe huurder of bewoner. De nieuwe huurovereenkomst wordt dan aangegaan onder de dan geldende huurvoorwaarden (en prijzen).

3.4. Wijkdeals

In sommige gevallen heeft de strook grond een ‘openbare’ inrichting. Deze gevallen komen voor een zogenaamde ‘wijkdeal’ in aanmerking. Bewoners mogen de gemeentegrond inrichten en onderhouden en krijgen, na ondertekening van een overeenkomst en bij deelname door meerdere bewoners, een kleine vergoeding hiervoor. De ge-meentestrook moet wel een openbaar karakter behouden. Deze wijk-deals dragen bij aan een prettige leefomgeving in de wijk. Ook wordt de saamhorigheid onder de bewoners bevorderd door het samen bepalen van het straatbeeld met de zelfgekozen plantensoorten en het samen onderhouden ervan.

3.5. Bevoegdheden

In artikel 160, eerste lid, sub e van de Gemeentewet is bepaald dat het college bevoegd is tot besluitvorming over privaatrechtelijke rechtshandelingen, zoals aan- en verkopen.

De benodigde mandaten zijn in het ‘Algemeen Mandaatbesluit’ van Breda geregeld.

3.6. Hardheidsclausule

Het college kan gemotiveerd afwijken van het beleid indien de toepassing van het beleid in een concreet geval naar haar oordeel leidt tot een onbillijke of onwenselijke situatie.

3.7. Didam-arrest

De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 het Didam-arrest gewezen. In dit arrest is bepaald dat gemeenten bij de verkoop van onroerende zaken, alle potentiële gegadigden een kans moeten bieden om mee te dingen naar de onroerende zaak, indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de onroerende zaak of als redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Gronden mogen niet zonder meer worden uitgegeven aan één partij.

In het arrest heeft de Hoge Raad tevens een uitzondering geformuleerd. De gemeente hoeft de hiervoor genoemde mededingingsruim-te niet te bieden, als vooraf vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke gronden slechts één serieuze gegadigde is. Wel moet de gemeente in dat geval het voornemen tot uitgifte tijdig bekendmaken en daarbij motiveren waarom op basis van die gronden wordt aangenomen dat er slechts één gegadigde in aanmerking komt.

Bij uitgifte van snippergroen hanteert de gemeente in dit beleid het uitgangspunt dat uitgifte alleen mogelijk is aan de eigenaar van het aangrenzende perceel of de bewoner van de aangrenzende woning. Als de strook snippergroen slechts grenst aan één perceel, staat daarmee vooraf vast dat er slechts één serieuze gegadigde is. In dat geval zal de gemeente de grond één-op-één uitgeven en wordt volstaan met publicatie van de één-op-één uitgifte. Als de strook snip-pergroen grenst aan meerdere particuliere percelen zal per geval en in samenspraak met de aangrenzende bewoners een juiste oplossing worden gezocht.

Na de inwerkingtreding van deze notitie kan de aanpak van oneigenlijk grondgebruik worden gestart. De uitvoering van de aanpak zal volgens de in deze notitie vastgestelde procedures worden uitgevoerd. Hiermee bereikt de gemeente dat elk dossier gelijk wordt behandeld en de werkwijze transparant is. Daarnaast streeft de gemeente hiermee een zo efficiënt mogelijke werkwijze na. In onderstaand stroomdiagram is schematisch weergegeven hoe de procedure voor uitvoering kan verlopen.

4.1. Stappenplan aanpak oneigenlijk gebruik van gemeentegrond

De stroken grond die oneigenlijk in gebruik zijn gekomen, worden eerst beoordeeld of deze voor uitgifte in aanmerking komen. Er zijn grofweg vier mogelijkheden denkbaar. Deze zijn hieronder schematisch weergeven. In bijlage 1 is het stappenplan nader uitgewerkt.

Oneigenlijk grondgebruik wat niet verkocht, verhuurd of in bruikleen kan worden uitgegeven, wordt teruggevorderd. Dit is voor de gemeente een uiterst middel om het onrechtmatige gebruik te beëindigen. De gemeente hanteert bij terugvorderingen de volgende procedure:

5.1. Privaatrechtelijk handhaven

De privaatrechtelijke weg is, veel meer dan de publiekrechtelijke, dé te bewandelen route als het eigendomsrecht is geschonden door onrechtmatig gebruik, waarbij het eigendom van gemeentegrond door verjaring kan overgaan. De gemeente handelt hierbij als eigenaar en rechthebbende van de grond. Vooruitlopend op de ontruiming wordt onderzocht of legalisatie mogelijk is. Uiteraard moeten bij handhaving in privaatrechtelijke zin ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht worden genomen.

Het handhaven heeft als doel het terugvorderen van eigendom en het voorkomen van het verlies van eigendom door verjaring.

De gemeente is als eigenaar van de grond bevoegd de grond van een ieder die haar zonder recht houdt op te eisen (artikel 5:2 Burgerlijk Wetboek, BW). Dit is mogelijk zolang er geen sprake is van verjaring.

5.2. Publiekrechtelijk handhaven

In sommige situaties kan publiekrechtelijk handhaven de voorkeur hebben. Dit zal in de projectmatige aanpak niet of weinig voorkomen. Als dit wel het geval is dan wordt in samenwerking met de betrokken afdeling bekeken welke route er gevolgd wordt.

5.3. Terugbrengen in oorspronkelijke staat

In geval van ontruiming verzoekt de gemeente de gebruiker schriftelijk de betreffende grond binnen redelijke termijn in oorspronkelijke staat terug te leveren. Wanneer de oorspronkelijke staat door verloop van tijd niet meer te herleiden is, bepaalt de gemeente op welke wijze de gebruiker de grond moet opleveren. In de meeste gevallen betekent dit; vrij van opstallen, bouwwerken, beplanting en verharding.

Op grond van art 3:99 tot en met 3:105 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan iemand een onroerende zaak in eigendom verkrijgen door verjaring. Hiervoor is vereist dat iemand de zaak (grond) bezit ‘als ware hij zelf eigenaar’. Er zijn twee vormen van verjaring: verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring. Verkrijgende (acquisitieve) verjaring treedt op als de grond gedurende 10 jaar onafgebroken en ‘te goeder trouw’ in bezit is (artikel 3:99 BW). In de praktijk is er bij onrechtmatig grondgebruik vrijwel nooit sprake van goede trouw.

In geval van bezit ‘niet te goeder trouw’ kan na een onafgebroken bezit van 20 jaar bevrijdende (extinctieve) verjaring aan de orde zijn. Na die termijn kan de oorspronkelijke rechthebbende de eigendom niet meer terugvorderen, zodat de bezitter als het ware bevrijd wordt van die vordering. Tevens is in het BW bepaald dat de bezitter na afloop van die termijn ook eigenaar wordt van de zaak.

6.1. Inbezitneming

Bezit wordt verkregen door inbezitneming (artikel 3:112 BW). Inbezitneming is zich de feitelijke macht verschaffen over een goed (artikel 3:113 lid 1 BW). Om te kunnen spreken van inbezitneming is volgens jurisprudentie niet voldoende dat ‘enkele op zichzelf staande machts- uitoefeningen’ hebben plaatsgehad. De feiten en omstandigheden moeten ondubbelzinnig wijzen op de pretentie van eigendom. Volgens de huidige jurisprudentie zijn de vereisten voor een voltooide verjaring zeer streng. Het college van B&W volgt bij haar oordeel de lijn van de rechtspraak en zal alleen instemmen met verjaring indien dit overtuigend wordt bewezen.

6.2. Stuiting

Gedurende een verjaringstermijn kan de rechthebbende, de gemeente, een rechtsvordering instellen om het bezit van de ander te beëindigen. De verjaring wordt gestuit door een daad van rechtsvervolging, door een schriftelijke aanmaning of door erkenning (artikel 316-318 boek 3 BW). Stuiting is het afbreken van de lopende verjaring. Na de dag waarop de verjaring is gestuit, begint direct een nieuwe verjaringstermijn te lopen. Deze nieuwe termijn bedraagt maximaal 5 jaar en eindigt niet eerder dan op het moment dat de oorspronkelijke termijn zou zijn verstreken (artikel 3:319 BW). Ook na erkenning begint er dus opnieuw een verjarings- termijn te lopen. Om dit te voorkomen kan er bijvoorbeeld een huur- of koopovereenkomst worden afgesloten.

6.3. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

Bij het handelen door de gemeente moeten, zoals eerder aangegeven, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht worden genomen. In sommige situaties kunnen inwoners zich beroepen op deze beginselen.

Als de gebruiker zich op verjaring beroept, is het aan hem om zijn bezit gedurende de daarvoor benodigde termijn te bewijzen. De gemeente stelt een gebruiker daartoe in de gelegenheid. Toont de gebruiker zijn recht voldoende aan, dan kan worden meegewerkt aan het opmaken van een notariële akte van verjaring alsmede aan inschrijving daarvan in het Kadaster. Vooraf wordt vastgelegd dat de kosten hiervoor voor rekening zijn van de nieuwe eigenaar.

Als de gemeente de verjaring betwist zal veelal eerst een juridische procedure moeten worden gevoerd over de vraag wie eigenaar is van de grond, alvorens een rechter zal beslissen dat de akte van verjaring definitief moet worden ingeschreven.

6.4. Akte van verjaring

Bij een erkend beroep op verjaring wordt er een ‘verklaring van niet betwisting verjaring’ opgesteld. Deze dient te worden ingeschreven door de notaris. De kosten hiervoor zijn voor rekening van de verkrijger van het perceel.

6.5. Schadevergoeding bij verjaring

Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan waarbij het voor gemeenten mogelijk is om bij verlies van eigendom, onder bepaalde omstandigheden, een schadevergoeding te eisen.

Deze schadevergoeding kan zowel gevorderd worden in natura als in geld.

Indien de gemeente geconfronteerd wordt met een beroep op verjaring waarvan de aanvrager met succes kan bewijzen dat er sprake is van bezitsverschaffing over een periode van langer dan 20 jaar (niet te goeder trouw), en derhalve sprake is van bevrijdende verjaring, bestaat er de mogelijkheid om een vergoeding voor het verlies van eigendom te vorderen. Niet in alle gevallen is het mogelijk en wenselijk om een vordering tot schadevergoeding in te stellen.

Per situatie zal bekeken worden of het mogelijk is om schadevergoeding te vorderen en of dit wenselijk is.

6.6. Hardheidsclausule

Het college kan gemotiveerd afwijken van het beleid indien de toepassing van het beleid in een concreet geval naar haar oordeel leidt tot een onbillijke of onwenselijke situatie.

Het succes van aanpak van oneigenlijk grondgebruik wordt in belangrijke mate bepaald door een goede communicatie met bewoners en/of bedrijven. Ook in nieuwe situaties van oneigenlijk grondgebruik zullen deze volgens de werkwijze in deze notitie behandeld worden.

Communicatie

De gemeente communiceert zodat er impact gemaakt kan worden. Begrijpelijk, eerlijk en persoonlijk. Communicatie over een situatie vereist maatwerk. Het oneigenlijk grondgebruik wordt per wijk, buurt of straat in kaart gebracht. Voor de enen inwoner heeft de aanpak meer gevolgen dan voor de ander. Daarom wordt er ingezet op persoonlijke en eerlijke communicatie. Dit kan per brief zijn, middels een informatieavond of een gesprek. Per situatie wordt er een aanpak bepaald. Hierbij is er aandacht voor de zorgen en vragen van de doelgroep.

Op de gemeentelijke website wordt relevante informatie geplaatst. Bewoners kunnen deze informatie raadplegen (veel gestelde vragen, beleidsnotitie etc).