Beleidsprogramma Grond

1 Instrumenten van grondbeleid

In deze bijlage zijnde instrumenten van grondbeleid weergegeven met een beknopte toelichting. Meer informatie is te vinden in de Handreiking grondeigendom Omgevingswet, Hoofdstuk 1. De beschikbare instrumenten zijn in de onderstaande afbeelding weergegeven.

De instrumenten komen voort uit de Omgevingswet en het Burgerlijk Wetboek, dit zijn:

• a)

  Voorkeursrecht;

• b)

  Onteigening;

• c)

  Kostenverhaal;

• d)

  Afdwingbare financiële bijdrage;

• e)

  Kavelruil;

• f)

  Inrichtingsprogramma, inrichtingsbesluit, ruilbesluit en besluit geldelijke regelingen;

• g)

  Gedoogplicht;

• h)

  Grondverwerving en gronduitgifte;

• i)

  Grondexploitatie.

Ad a. Voorkeursrecht

Na vestiging van voorkeursrecht op een perceel moet de eigenaar het eerst aan de gemeente te koop aanbieden. Voorbeeld: Spoordok.

Ad b. Onteigening

Gedwongen eigendomsontneming door de overheid, alleen voor het algemeen belang, als noodzakelijk en tegen volledige schadeloosstelling. Veelal ingezet als een functie uitsluitend mogelijk is of optimaal functioneert op een specifieke plek.

Ad c. Kostenverhaal

De gemeente is verplicht de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen te verhalen op de grondeigenaar die daar profijt van hebben. Dit heet kostenverhaal. Bij voorkeur door een anterieure overeenkomst te sluiten en als dat nodig is dwingend, via het omgevingsplan of een vergunning in afwijking van het omgevingsplan.

Ad d. Afdwingbare financiële bijdrage

Aanvullend op c. Kostenverhaal kan de gemeente een afdwingbare financiële bijdrage aan kwaliteitsverbetering van de fysieke leefomgeving opleggen. Voorbeelden zijn investeringen in extra groen, fietspaden en compensatie voor niet gebouwde sociale huurwoningen. Alleen op te leggen aan private initiatiefnemers van bouwplannen.

Ad e. Kavelruil – stedelijk en landelijk

Voor een nieuw plan moeten soms percelen grond van verschillende eigenaren opnieuw worden ingedeeld. In stad of dorp bijvoorbeeld op een verouderd bedrijventerrein waar een nieuw woningbouwplan wordt ontwikkeld. In landelijk gebied bijvoorbeeld bij een efficiëntere indeling van landbouwpercelen. Dit is kavelruil. Landelijke kavelruil bestond al. Het instrument stedelijke kavelruil is nieuw. Stedelijke kavelruil is een zaak tussen grondeigenaren onderling, de gemeente zelf kan ook grondeigenaar zijn. De gemeente kan dit wel aanjagen en faciliteren.

Ad f. Inrichtingsprogramma, inrichtingsbesluit, ruilbesluit, besluit geldelijke regelingen

De Omgevingswet bevat ook een instrument voor herinrichting van het landelijk gebied: het inrichtingsprogramma. Voor de herverkaveling in het landelijk gebied (de herschikking van eigendommen) biedt de Omgevingswet het inrichtingsbesluit, ruilbesluit en besluit geldelijke regelingen. De regeling in de Omgevingswet vervangt de regeling in de Wet inrichting landelijk gebied.

Ad g. Gedoogplicht

Daarnaast is in de Omgevingswet het instrument gedoogplicht voortgezet en gestroomlijnd: een eigenaar moet toestaan dat een ander gebruik mag maken van de grond.

Ad h. Grondverwerving en gronduitgifte

De gemeente kan zelf net als een private partij ‘minnelijk’ zonder onteigening grond aankopen en weer verkopen, nadat de gewenste functie op de grond is vastgelegd in het omgevingsplan.

Ad i. Grondexploitatie

Grondexploitatie is het aankopen van grond of gebouwen, slopen en bouwrijp maken, de bouwkavels verkopen en het openbaar gebied woonrijp maken. Voorbeeld: Zuidlanden! Middelsee.

2 Grondverwerving

In deze bijlage is het beleid voor grondverwerving uitgewerkt.

2.1 Typen verwervingen

We onderscheiden de volgende typen verwervingen:

• •

  Verwervingen in de realisatiefase:

  Dit zijn verwervingen binnen de kaders van het vastgestelde projectgebied. Deze gronden zijn opgenomen in een door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie, er is verwervingsbudget voor begroot. De gronden zijn vereist om het vastgestelde planontwerp te kunnen realiseren. Als er geen overeenstemming wordt bereikt kan onteigening een volgende stap zijn.

• •

  Strategische verwervingen:

  Dit zijn aankopen waarvoor de gemeenteraad geen of slechts beperkte kaders of visies heeft bepaald. Ook gelegenheidsaankopen kunnen hier onder vallen. De gelegenheidsaankoop kan ook de aanleiding zijn voor de ontwikkeling van de visie of het plan. In dit geval kan of wil de gemeentegrondposities verwerven met het oog op de te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden. Zowel gronden als opstallen kunnen worden verworven voor compensatiedoeleinden of voor het wegnemen van belemmerende factoren voor andere ontwikkelingen. Het innemen van strategische grondposities loopt vooruit op de keuze welke rol de gemeente bij de toekomstige ontwikkeling wil innemen. Strategische verwerving vindt over het algemeen plaats als een eigendomspositie te koop komt of te koop staat. Daarnaast kan de gemeente ook zelf het initiatief nemen, als vanuit de kennis van het gebied kansen worden gezien of de gemeente op een andere manier wordt getipt.

• •

  Incidentele verwerving:

  Een aankoop die op zichzelf geen project vormt of deel uitmaakt van een project. Redenen hiervoor zijn bijvoorbeeld:

  • •

    Een extra impuls geven aan een bestaand project;

  • •

    De openbare ruimte verbeteren;

  • •

    Een onwenselijke situatie aanpakken.

2.2 Prijsbepaling bij verwervingen

We gaan uit van verwerving tegen een marktconforme prijs. Dit is een vereiste om te voorkomen dat de gemeente ongeoorloofde staatssteun verstrekt.

2.2.1 Waardering en interne overdracht van gronden

Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) schrijft onder andere voor:

• •

  Hoe aangekochte gronden moeten worden gewaardeerd;

• •

  Onder welke categorie ze op de gemeentelijke balans geplaatst worden;

• •

  Tegen welke waarde ze intern mogen worden overgedragen.

• •

  Hier onder is een samenvatting weergegeven om snel te kunnen handelen.

Waardering en plaatsing op de balans

Het BBV geeft regels hoe gemeenten grond moeten waarderen. Dit heeft direct financieel gevolg bij aankoop van grond. Voor de snelheid van handelen wordt hier een kort overzicht gegeven. Als de gemeente een plus bovenop de marktwaarde heeft betaald, kan het zijn dat deze direct na aankoop als verlies moet worden genomen. Afhankelijk van de doelstelling van het grondbezit zijn er de volgende categorieën gronden:

• •

  Materiële vaste activa

• •

  ‘Koude’ gronden

  Grond niet in een transformatieproces naar wonen of bedrijventerrein en zonder vastgestelde visie. De grond wordt opgenomen tegen de verkrijgingsprijs plus de aankoopkosten, of de marktwaarde van het huidige gebruik als die lager is.

• •

  ‘Warme’ gronden

  Grond waarop de raad al een omgevingsvisie of het college van burgemeester en wethouders een programma heeft vastgesteld maar nog zonder vastgestelde grondexploitatie. Deze hebben soms een hogere marktwaarde dan bij het huidige gebruik. Deze gronden mogen onder voorwaarden tegen een warme grondprijs worden gewaardeerd. Verlies nemen tot aan de waarde van het huidige gebruik, direct na aankoop, is dan niet nodig.

• •

  Onderhanden werk, bouwgrond in exploitatie (BIE)

  Grond in een vastgestelde grondexploitatie. Deze is in een transformatieproces naar wonen of bedrijventerrein. De grond wordt opgenomen tegen de verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Kosten voor bijvoorbeeld planvorming en bouwrijp maken mogen hier worden bijgeschreven (geactiveerd).

• •

  Voorraad grond

  Deze grond staat op de lijst af te stoten of te ruilen tegen gronden waar wel bebouwing op komt. Deze grond wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs. Als de actuele marktwaarde lager is, moet verlies worden genomen.

2.2.2 Interne overdracht van gronden

Als er binnen de gemeente gronden van de Materiële Vaste Activa naar de Bouwgrond In Exploitatie worden overgedragen dan zijn de regels:

• •

  Grond met de functie openbare ruimte of openbaar groen kan alleen worden overgedragen als deze kan worden herontwikkeld. Als bestaande openbare ruimte wordt overgedragen aan een grondexploitatie, gebeurt dit zonder vergoeding.

• •

  Andere terreinen, inclusief voormalige schoollocaties, worden intern overgedragen tegen boekwaarde, waarbij een bovengrens geldt. Er wordt ten hoogste een prijs betaald om budgettair neutraal te kunnen ontwikkelen. De percelen worden overgedragen naar het grondbedrijf en verrekend nadat een planologische procedure is voltooid.

Andersom, als er binnen de gemeente van de Bouwgrond In Exploitatie naar de Materiële Vaste Activa gronden worden overgedragen dan zijn de regels:

• •

  Na oplevering van de openbare ruimte gaat deze zonder vergoeding over, het betrokken team verzorgt het onderhoud;

• •

  De ondergrond van sportterreinen gaat over tegen kostprijs. De betrokken sector of het betrokken team zorgt vervolgens op eigen budget voor aanleg van velden en andere terreinvoorzieningen.

Uitgeefbare grond, behalve sportterreinen, gaan over tegen een uitgifteprijs die het betreffende complex Bouwgrond In Exploitatie voor de grond ook gehanteerd zou hebben richting derden, zijnde marktconform gezien de bestemming.

3 Uitgangspunten, budget en spelregels Strategisch Verwervingsfonds

In deze bijlage staan het budget en de spelregels voor het Strategisch Verwervingsfonds.

3.1 Krediet

Aan de gemeenteraad wordt een krediet gevraagd (verwacht € 6.000.000) voor zelfstandige grondverwerving door het college. De financiële dekking van grond- en vastgoedaankopen bestaat uit het op de balans bijschrijven van deze bezittingen9. Het uitgangspunt is voorlopig dat de kosten van het grond- en vastgoedeigendom worden gedekt door inkomsten van verpachting of verhuur en daarom budgetneutraal zijn. Alleen verwervingen waarvoor dit aannemelijk is, vallen dan binnen het krediet van het college. Op een later moment kan aanvullend een budget gevraagd (verwacht € 1.000.000) voor grondverwervingen die niet budgetneutraal verworven en aangehouden kunnen worden.

3.2 Bevoegdheden

In het beleidsprogramma grond is besloten uit te gaan van een adaptief en maatwerkgericht grondbeleid. Afhankelijk van de situatie en de context wordt voor de meest passende vorm van grondbeleid gekozen. Om te helpen bij deze keuze is het Afwegingskader grondbeleid opgesteld.

Met betrekking tot (strategische) verwervingen zal in een zo vroeg mogelijk stadium met het college worden besproken of actieve grondverwerving aan de orde is.

Als er voldoende inzicht is om een keuze voor het grondbeleid te bepalen kan het college bij de vaststelling van de Omgevingsvisie, de afzonderlijke gebiedsvisies/ontwikkelkaders, uitvoeringsprogramma’s of besluiten met ruimtelijke impact betrekken bij de keuze van het te voeren verwervingsbeleid c.q. aankoopbeleid voor het desbetreffende gebied.

Het college informeert de raad over de strategische aankopen die hierbuiten vallen zo spoedig mogelijk nadat het aankoopbesluit door het college is genomen. De aankopen ten laste van het strategisch verwervingsfonds voldoen aan de uitgangspunten van het geldende grondbeleid.

Op grond van artikel 160 lid e, Gemeentewet is het college bevoegd tot het besluiten en het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen binnen de door de raad gestelde kaders. Omdat openbaarmaking van voornemens tot verwerving schade kan toebrengen aan de economische en financiële belangen van de gemeente Leeuwarden, worden deze voornemens conform artikel 25, lid 2 Gemeentewet onder oplegging van de geheimhoudingsplicht zo mogelijk vooraf overgelegd.

3.3 Uitgangspunten

De uitgangspunten van het fonds zijn:

• •

  Het Strategische Verwervingsfonds betreft een eenmalig krediet. Verwervingen zijn bij aanvang kostenneutraal. Dit betekent dat bij aankoop de verwachte exploitatie een neutraal resultaat laat zien. Het college van burgemeester en wethouders heeft de bevoegdheid om strategische aankopen te doen met behulp van het Strategisch Verwervingsfonds en met de inachtneming van deze uitgangspunten en spelregels.

• •

  Op iedere aankoop van onroerend goed ligt een juridische check ten grondslag. Naast een juridische check wordt ook de financiële haalbaarheid van de aankoop inzichtelijk gemaakt door middel van een tentatieve grondexploitatieopzet, dan wel door middel van een rendementsberekening, waarbij zo nodig ook alternatieve scenario’s worden betrokken. Hierbij houden we de omschreven verwervings- en taxatie-uitgangspunten aan.

• •

  Verwerving vindt plaats tegen marktconforme condities;

• •

  Waardering als materieel vast activum tegen taxatiewaarde op basis van de huidige bestemming;

• •

  We beoordelen of een aanbod passend is bij onze beleidsdoelen;

• •

  Proactief gaan we op zoek naar kansen die passend zijn bij onze beleidsdoelen;

• •

  Strategische verwervingen worden afgewogen met het afwegingskader grondbeleid;

• •

  We monitoren periodiek de verwervingen in de bestaande planning- en control cyclus.

3.4 Spelregels

De spelregels waar het college zich aan houdt zijn als volgt:

• 1.

  Onder het Strategisch Verwervingsfonds wordt verstaan een krediet, waarmee aankopen in onroerende zaken en roerende opstallen worden bekostigd en de bijbehorende beheers- en exploitatielasten;

• 2.

  De middelen geadministreerd in het Strategisch Verwervingsfonds kunnen enkel worden aangewend voor de verkrijging van onroerende zaken en roerende opstallen en de bijbehorende beheers- en exploitatielasten.

• 3.

  Gebruik van het Strategisch Verwervingsfonds zal plaatsvinden, voor zover verwacht mag worden dat de verkrijgingprijs voor de onroerende zaak en roerende opstallen, de marktwaarde, met inachtneming van de huidige bestemming, niet zal overstijgen.

• 4.

  Onder marktwaarde moet in deze spelregels worden verstaan het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

• 5.

  Bij een aankoop wordt de financiële haalbaarheid van het tijdelijk gebruik en het verwachte eindgebruik inzichtelijk gemaakt. Hierbij kunnen alternatieve scenario’s worden betrokken en moet er zicht zijn op dekking van de exploitatiekosten van het tijdelijk gebruik en de verkrijgingsprijs bij verwacht eindgebruik. Als het niet mogelijk is om een dergelijke berekening op te stellen, kan hiervan gemotiveerd worden afgeweken en wordt een risico inschatting opgesteld.

• 6.

  In de situatie als het gaat om een aankoop voor een (toekomstig) investeringsproject, waarbij geen sprake is van een verkrijgingsprijs bij eindgebruik en geen grondexploitatie zal worden opgesteld, dienen de kosten van de aankoop gedekt te kunnen worden door de financiering van het (toekomstige) investeringsproject.

• 7.

  De voor financiering door middel van het Strategisch Verwervingsfonds in aanmerking komende aankoop van onroerende zaken en roerende opstallen zijn passend binnen het vigerende grondbeleid. Het college maakt per verwerving een afweging over de aankoop op basis van het Afwegingskader grondbeleid.

• 8.

  Het college zal de raad zo spoedig mogelijk informeren nadat het college het besluit over de aankoop heeft genomen.

• 9.

  De informatieverstrekking aan de raad uit hoofde van lid 8 zal conform artikel 25, lid 2 Gemeentewet onder oplegging van de geheimhoudingsplicht plaatsvinden.

• 10.

  In de administratie zal per onroerende zaak of roerende opstal zowel de boekwaarde als ook de marktwaarde bij huidige bestemming worden verantwoord.

• 11.

  Dein lid 10 vermelde waarden zullen tenminste jaarlijks worden gerapporteerd aan de raad.

• 12.

  Door middel van het Strategisch Verwervingsfonds gefinancierde onroerende zaken en roerende opstallen komen in aanmerking voor inbreng in een grondexploitatie, (toekomstige) overige investeringsprojecten, dan wel uitgifte aan derden.

• 13.

  Uitgifte aan derden vindt plaats tegen marktconforme voorwaarden.

• 14.

  De boekwaarde mag de marktwaarde, met inachtneming van de huidige bestemming, niet overstijgen.

• 15.

  Als de boekwaarde de marktwaarde onder de huidige bestemming overstijgt, wordt een verliesvoorziening getroffen.

• 16.

  Rentekosten en andere direct toe te rekenen kosten worden jaarlijks onder aftrek van de direct toe te rekenen opbrengsten ten laste gebracht van het door de raad jaarlijks beschikbaar gestelde budget.

• 17.

  Jaarlijks wordt bij de begroting, bij de herziening van de grondexploitaties, gerapporteerd aan de raad over de administratie van het Strategisch Verwervingsfonds.

• 18.

  De in lid 17 genoemde rapportage bevat de weergave van de boekwaarden in Strategisch Verwervingsfonds geadministreerde onroerende zaken en roerende opstallen op de rapportage datum en de omvang van inbreng en uitname van gronden ten opzichte van de laatste rapportage alsmede een toelichting op de inbreng en uitname in het Strategisch Verwervingsfonds.

4 Gronduitgifte en -prijsbeleid

4.1 Inleiding

In het gronduitgifte- en prijsbeleid legt de gemeente Leeuwarden haar beleid vast voor:

• 1.

  Gronduitgiftebeleid, de wijze van gronduitgifte en grondprijsvorming;

• 2.

  Grondprijsbeleid, de methoden voor bepaling van grondprijzen.

Deze twee komen samen bij elke gronduitgifte die de gemeente uitvoert. Daarom is dit beleid samengevoegd in één document.

Ad 1. Gronduitgiftebeleid: Deel 1

Het gronduitgiftebeleid is herzien vanwege het Didam-arrest van 26 november 2021. Gemeenten moeten mededingingsruimte bieden bij vervreemding10 van grond en vastgoed. Uitzonderingen worden benoemd. Er is aangesloten bij de Handreiking (...) arrest Didam (...) (november 2022), BZK, NEPROM, VNG, VvG. Op 15 november 2024 is het Didam-II-arrest gewezen: hieruit blijken de regels van het Didam-II-arrest ook van toepassing op eerder gesloten overeenkomsten. Overeenkomsten zijn niet om die reden ongeldig maar mogelijk ontstaat wel een plicht tot schadevergoeding.

Ad 2. Grondprijsbeleid: Deel 2, 3 en 4

Hier worden methoden vastgelegd voor prijsbepaling van bouwrijpe grond die de gemeente zelf verkoopt, voor verschillende ruimtelijke functies.

Doel

Het doel van deze nota is een eenduidige werkwijze, om te komen tot:

• •

  Toetsbare, objectieve en redelijke gronduitgiften;

• •

  Marktconforme grondprijzen.

Toepassingsbereik en geldigheidsduur

Deze nota is van toepassing op alle te vervreemden11 grond. Het beleid geldt niet voor vastgoed. Deze nota is geldig tot de vaststelling van gewijzigd beleid.

Bevoegdheid en hardheidsclausule

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd tot het vaststellen van het gronduitgifte en -prijsbeleid. Grondprijswijziging met groot financieel gevolg in een gemeentelijke grondexploitatie behoeft instemming van de raad. Bij onredelijke benadeling van een persoon of partij door toepassing van dit beleid, is het college bevoegd om ervan af te wijken.

4.2 DEEL 1 ­ Gronduitgifte

Het gronduitgiftebeleid is herzien vanwege het Didam-arrest van 26 november 2021. Gemeenten moeten sindsdien mededingingsruimte bieden bij vervreemding van grond en vastgoed. Er is een aantal uitzonderingen, deze worden benoemd. Er is aangesloten bij de Handreiking implementatie van het arrest Didam in het gemeentelijke grond(uitgifte) beleid ten behoeve van vastgoed en gebiedsontwikkeling (november 2022), BZK, NEPROM, VNG, VvG.

4.2.1 Eerste afweging

De eerste afweging die de gemeente maakt, is tussen:

• 1.

  een selectieprocedure, de regel, zie hierna, of;

• 2.

  één-op-één grondverkoop, de uitzondering.

4.2.2 TOR-principe

In het geval van een selectieprocedure selecteert de gemeente een koper op basis van TOR-criteria:

• •

  Toetsbaar

  De selectiecriteria moeten kunnen worden getoetst door rechter. Dit vraagt om consistente toepassing.

• •

  Objectief

  Ondubbelzinnige en duidelijke formulering verzekert onpartijdige behandeling en voorkomt willekeur. Het is niet toegestaan toe te schrijven naar één bepaalde gegadigde.

• •

  Redelijk

  Niet meer of zwaardere eisen opleggen dan nodig voor het doeleinde van het te verkopen vastgoed en/of de grond.

4.2.3 Passende mate van openbaarheid

De gemeente zal een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot:

• 1.

  De beschikbaarheid van de onroerende zaak;

• 2.

  De selectieprocedure;

• 3.

  Het tijdschema;

• 4.

  De selectiecriteria.

Een belangrijke voorwaarde is dat met het stellen van privaatrechtelijke selectiecriteria de publiekrechtelijke kaders vastgelegd in wet- en regelgeving niet worden doorkruist.

4.2.4 Publicaties

De gemeente zal een openbare publicatie doen bij grondverkoop.

Bij bieden van mededingingsruimte:

• •

  publicatie met uitnodiging tot bieding (voorbeeld: tender woningbouw) of inschrijving (voorbeeld: eerste uitgifte bedrijfskavels);

• •

  Bij één serieuze gegadigde: Publicatie met voornemen tot verkoop en motivering daarvoor.

Publicatie op de gemeentelijke website volstaat in ieder geval, publicatie in andere media is mogelijk.

4.2.5 Selectiecriteria en gunningscriteria

Er kan onderscheid gemaakt worden tussen selectiecriteria, deze gaan over de partij zelf, en gunningscriteria, deze gaan over het aanbod van de partij. Vaak wordt eerst het aantal gegadigden tot een beperkt aantal teruggebracht met de selectiecriteria. Dan hoeft daarna slechts een beperkt aantal biedingen te worden opgesteld door partijen en te worden beoordeeld door de gemeente. Het beoordelen gebeurt met de gunningscriteria.

Selectiecriteria zijn bijvoorbeeld:

• •

  Financiële en economische draagkracht en aantoonbare kennis van en ervaring met bepaalde ontwikkelactiviteiten. Dit betekent echter niet dat het is toegestaan om toe te schrijven naar één bepaalde gegadigde;

• •

  Uitsluitingscriteria zoals het verkeren in staat van faillissement of liquidatie;

• •

  Bibob12-toets.

Gunningscriteria zijn bijvoorbeeld:

• •

  De kwaliteit van het stedenbouwkundig plan;

• •

  De kwaliteit van de bebouwing;

• •

  Kwaliteit van de openbare ruimte;

• •

  De mate van duurzaamheid;

• •

  Inpassing in de omgeving;

• •

  Toevoeging van extra werkgelegenheid;

• •

  Passend binnen beoogde beleidsdoelstellingen.

Hierna worden voor de leesbaarheid ‘selectiecriteria’ en ‘selectieprocedure’ gebruikt voor de selectie- en gunningscriteria en het toepassen daarvan.

De eerste vraag bij het formuleren van selectiecriteria is: kiest de gemeente voor kwaliteit met een hoog grondbod, voor een hoge kwaliteit/duurzaamheid met een lager bod of voor een hoge kwaliteit met een onafhankelijk getaxeerde vaste grondprijs? Bij een gunning op prijs en kwaliteit is het belangrijk om vooraf te bepalen hoe deze twee zich tot elkaar verhouden.

Het kan nuttig zijn om de markt vooraf te verkennen om de haalbaarheid van de voornoemde criteria en de toetsbaarheid achteraf te onderzoeken. Dit kan bijvoorbeeld ook met een kennisgeving vooraf, in de vorm van een vooraankondiging. Let op: dit is een andere kennisgeving dan de ‘Didam-publicatie’ die een gemeente moet plaatsen als zij denkt dat een-op-een vervreemd kan worden.

4.2.6 Categorieën gronduitgifte

In het gronduitgiftebeleid worden de volgende categorieën van gronduitgifte onderscheiden:

• 1.

  Particuliere woningbouw (vrije kavels);

• 2.

  Projectmatige woningbouw;

• 3.

  Bedrijventerrein;

• 4.

  ‘Losse’ initiatieven;

• 5.

  Groen- en reststroken (snippergroen);

• 6.

  Situaties waarin er slechts één serieuze gegadigde is.

Deze categorieën worden hieronder toegelicht.

Particuliere woningbouw (vrije kavels)

De procedure wordt voorafgaand aan elke kaveluitgifte gepubliceerd. Bij kaveluitgiftes aan particulieren wordt met een loting gewerkt of een inschrijving bij hoogste bod. De manier waarop invulling wordt gegeven aan de loting en/ of inschrijving kan naderhand door de gemeente worden bepaald. Voor vrije kavels geldt dat nadat de uitgifteprocedure is doorlopen eventuele daarna nog beschikbare kavels kunnen worden uitgegeven volgens het criterium ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’.

Projectmatige woningbouw

De procedure wordt voorafgaand aan elke uitgifte gepubliceerd. Bij uitgifte voor projectmatige woningbouw kan met verschillende selectiemethoden worden gewerkt. Er wordt geselecteerd op prijs en als het plan en!of de kwaliteit nog niet vastliggen, op kwaliteit, ook omvattend duurzaamheid. De manier waarop de selectie plaatsvindt kan vooraf door de gemeente worden bepaald.

Bedrijventerrein

Voorafgaand aan de eerste kaveluitgifte op een nieuw bedrijventerrein wordt de verkoopprocedure gepubliceerd en gevolgd. Bij uitgifte van bedrijfskavels kan met verschillende selectiemethoden worden gewerkt. Bijvoorbeeld loting of de toepassing van selectiecriteria zoals duurzaamheid of aantal arbeidsplaatsen. Kavels die na de uitgifteprocedure nog niet zijn verkocht, worden verkocht aan ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’.

‘Losse’ initiatieven

Bij deze procedure gaat het vaak om partijen die zelf met een bepaald idee bij de gemeente komen en in dit kader gemeentegrond willen gebruiken of kopen. Ook in deze gevallen is het niet toegestaan om direct onderhands gemeentegrond uit te geven aan een initiatiefnemer. De gemeente dient de grond openbaar aan te bieden met daarbij vermeld het doel waarvoor de grond kan worden gebruikt. Als andere initiatiefnemers kenbaar maken mee te willen dingen voor het aangeboden perceel grond, dan zal de gemeente een selectieprocedure houden om te bepalen aan wie de grond wordt uitgegeven. De selectiemethode en criteria worden gepubliceerd op het moment dat de grond wordt aangeboden.

Groen- en reststroken (snippergroen)

Bij de verkoop van groen- en!of reststroken zal er bijna altijd sprake zijn van slechts één serieuze gegadigde. Een procedure met selectiemethode is hierom niet nodig. Wel wordt de verkoop vooraf gepubliceerd en wordt er na publicatie kort gewacht met de verkoop. Als er twee of meer serieuze gegadigden zijn om een groen- en/of reststrook te kopen of te gebruiken, dan zal de gemeente grond in overleg met de bewoners op een eerlijke manier verdelen. De uitgangspunten voor de toetsing van uitgifte van snippergroen zijn te vinden in bijlage 11.

4.2.7 Situaties met slechts één serieuze gegadigde

Hieronder staan gevallen waarin er sprake is van slechts één serieuze gegadigde. De onderstaande lijst is niet limitatief.

Aan de hand van toetsbare, objectieve en redelijke criteria zal de gemeente beoordelen of een partij volgens haar redelijkerwijs de enige serieuze gegadigde is voor de uit te geven grond.

Integrale planvorming

Hierbij is er binnen een plangebied sprake van grondeigendom van zowel een ontwikkelende partij als de gemeente.

“Kortom: het bestaan van een belemmerende grond-of vastgoedpositie van marktpartijen voor de realisatie van (een of meer zelfstandig te realiseren delen van) het stedenbouwkundige plan, die slechts door middel van onteigening kan worden verkregen, kan worden aangemerkt als een objectiel, toetsbaar en redelijk criterium op grond waarvan de gemeente met deze marktpartijen een samenwerking kan aangaan. (Handreiking ... Arrest Didam ... (2022)”

Ook bij andere gevallen van wederzijdse afhankelijkheid op de verschillende grondeigendommen kan er daardoor praktisch sprake zijn van slechts één serieuze gegadigde.

Bouwclaims

De gemeente en een ontwikkelende partij hebben een bouwclaimovereenkomst: de gemeente heeft grond gekocht van de ontwikkelende partij, daarvoor in ruil heeft de partij het exclusieve recht om bouwkavels terug te kunnen kopen, dit kan zijn in hetzelfde of in een ander plangebied.

Compensatie met vervangende grond en kavelruil

Voorbeeld: bedrijfsverplaatsing. Voor het verplaatsen van een bedrijf naar een beschikbare bedrijfskavel, kan deze kavel een-op-een worden verkocht. Voorbeeld: kavelruil binnen een plangebied, om tot ontwikkelbare percelen te komen, die samenvallen met de nieuwe bebouwing en openbare ruimte.

Specifiek vastgoed op een specifieke locatie

Voorbeeld: als gemeentelijke grond opnieuw moet worden uitgegeven die al jarenlang door een natuurlijke- of rechtspersoon wordt gebruikt op basis een overeenkomst voor een maatschappelijke doeleinde of sportvereniging. Voorbeeld: sociale huurwoningen door woningcorporaties op basis van prestatieafspraken. Voorbeeld: een groep zorgverleners die gezamenlijk een gebouw of bouwperceel kopen. Voorbeeld: grond voor nutsvoorzieningen.

Grond grenzend aan één bestaand perceel, uitbreiding

Voorbeeld: een strook gemeentegrond achter iemands tuin waaraan geen andere bewoner grenst. Voorbeeld: een strook gemeentegrond die grenst aan een bedrijfskavel.

Vervreemding aan overheidsinstanties of voor uitvoering van een eigen gemeentelijke wettelijke taak

Andere overheidsinstanties, semi-overheden of organisatie die een overheidstaak uitvoert, zoals het verwerken van afval of netbeheerders. Voorbeeld: huisvesting van bepaalde doelgroepen door de gemeente.

Privaat ontwikkelinitiatief (POI), passend binnen beleid en werkelijk uniek

Een POI of unsolicited proposal, is een initiatief van een marktpartij op grondeigendom of in een gebouw van de gemeente. Om te zien of een-op-een verkoop van de grond zonder openbare selectieprocedure toetsbaar, objectief en redelijk is, toetst zij op twee criteria:

• 1.

  Past het initiatief bij gemeentelijk beleid?

• 2.

  Is het werkelijk een uniek idee dat geen enkele andere marktpartij heeft?

4.2.8 Uitgifteprocedure per categorie

Hieronder wordt de procedure weergegeven per categorie gronduitgifte.

Particuliere woningbouw (vrije kavels)

• a.

  Publicatie van kaveluitgifte. Alle kavels die worden uitgegeven komen met verkoopprijs en oppervlaktes in een passend publicatiemedium te staan;

• b.

  Per uitgifte wordt een inschrijvings- en lotingsreglement vastgesteld.

• c.

  Reglement van inschrijving en lotingsprocedure worden vooraf bekendgemaakt via dezelfde media. Ook wordt er bekend gemaakt gedurende welke termijn gegadigden zich kunnen inschrijven voor de kaveluitgifte;

• d.

  Voor elk type kavel (vrijstaand, twee-onder-één-kap of tussenwoning) geldt een andere lotingpoule;

• e.

  Na afloop van de inschrijftermijn worden alle inschrijvingen gecontroleerd met het vooraf opgestelde reglement;

• f.

  Van goedgekeurde inschrijvingen worden loten gemaakt die worden getrokken door een notaris of een vergelijkbare onafhankelijke derde;

• g.

  De afgekeurde inschrijvingen krijgen bericht met motivering;

• h.

  De notaris of vergelijkbare onafhankelijke derde trekt per lotingpoule alle loten, zodat er een volgorde ontstaat;

• i.

  De volgorde van trekking bepaalt de volgorde van kavelkeuze en de volgorde op de reservelijst; als er geen reservelijst (meer) is, wordt verkocht aan ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’ zonder publicatie.

Projectmatige woningbouw

• a.

  Publicatie van voorgenomen verkoop. De gemeente zet grond met een woonbestemming (meerdere woningen) in de markt met aanvullende informatie over de minimale koopsom, oppervlakte, beeldkwaliteitsplan, omgevingsplan en/of afwijking daarop, bodemkwaliteit en dergelijke. De handelwijze in geval van slechts één gegadigde, zoals vermeld onder d., wordt ook kenbaar gemaakt. Daarnaast geeft de gemeente criteria mee waaraan de partij en het plan moet voldoen.

• b.

  De voorgenomen verkoop staat een periode openbaar in de verkoop, passend bij de complexiteit en vereiste inspanning om een redelijk onderbouwd bod en/of plan aan te bieden. Degene die in staat is het plan uit te voeren kan zich binnen deze termijn melden bij de gemeente op dein de publicatie gemelde wijze.

• c.

  Als er meer dan één gegadigde is voor het perceel grond, dan dient de gemeente een keuze te maken aan wie zijde grond verkoopt. De gemeente maakt de keuze om aan één van de gegadigden te verkopen op basis van vooraf bepaalde selectiecriteria en gunningscriteria.

• d.

  Als slechts één gegadigde zich meldt en aan de selectiecriteria voldoet, kan daaraan verkocht worden tegen diens bieding, als het dat hoger is dan de vooraf bepaalde minimumprijs. De prijs is dan tot stand gekomen in de markt en daarmee marktconform.

• e.

  Nadat de gemeente de koper heeft gekozen, stelt de gemeente alle gegadigden in kennis van de uitkomst van de selectieprocedure.

• f.

  Na dit bericht wacht de gemeente nog 20 kalenderdagen op een eventuele reactie van de niet-gekozen partijen alvorens de gemeente de koopovereenkomst aangaat met de geselecteerde partij.

Bedrijventerrein

• a.

  Publicatie van kaveluitgifte. Alle kavels die worden uitgegeven komen met verkoopprijs, oppervlaktes, bodemkwaliteit en staat van de toegelaten bedrijven volgens het omgevingsplan in een passend publicatiemedium te staan. Daarnaast publiceert de gemeente de selectiecriteria op basis waarvan de kavel aan een bedrijf wordt toegewezen.

• b.

  Bedrijven kunnen zich gedurende een vooraf bepaalde termijn inschrijven voor een bepaalde bedrijfskavel.

• c.

  Als er meer bedrijven zijn die zich hebben ingeschreven voor dezelfde kavel, dan bepaalt de gemeente aan de hand van selectiecriteria of loting wie in aanmerking komt voor een bepaalde bedrijfskavel.

• d.

  Als niet alle bedrijfskavels verkocht zijn na de eerste uitgifteperiode, dan blijven de kavels te koop staan via een passend publicatiemedium en verkocht aan ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’, zonder publicatie.

‘Losse’ initiatieven

• a.

  Een initiatiefnemer meldt zich bij de gemeente om specifiek een bepaald perceel te kopen met een specifieke bedoeling. Het gaat om een daar nog niet bestaande, ruimtelijk nog niet toegestane functie. Denk aan de realisatie van een camping, een bedrijfsloods of een sportaccommodatie. De initiatiefnemer geeft aan dat hij de grond wil kopen of dat hij een ander recht op de grond wil verkrijgen.

• b.

  Publicatie van voorgenomen uitgifte. De gemeente zet een kavel met een bepaald doel in de markt met aanvullende informatie over oppervlakte, omgevingsplan, bodemkwaliteit en dergelijke. Daarnaast publiceert de gemeente de selectiecriteria op basis waarvan wordt bepaald aan wie de grond wordt uitgegeven.

• c.

  De voorgenomen uitgifte staat gedurende de gekozen termijn in een passend publicatiemedium. Andere belangstellenden die de grond willen gaan gebruiken overeenkomstig het door de gemeente gewenste doel, kunnen zich binnen deze periode melden bij de gemeente. Een belangstellende dient aan te geven waarom hij óók de grond overeenkomstig het doel dat de gemeente voor ogen heeft wil gaan gebruiken. Als andere belangstellenden de grond met een ander doel willen gaan gebruiken dan waarvoor de gemeente het in de markt zet, dan worden zij niet als een gegadigde gezien.

• d.

  Als er meer dan één gegadigde is voor het perceel grond, dan dient de gemeente een keuze te maken aan wie zijde grond verkoopt. De gemeente maakt de keuze om aan één van de gegadigden te verkopen op basis van vooraf bepaalde selectiecriteria, waarbij de oorspronkelijke initiatiefnemer bij een gelijke score de voorrang geniet.

• e.

  Nadat de gemeente de keuze heeft gemaakt om de grond aan een bepaalde partij te verkopen, zal de gemeente alle gegadigden in kennis stellen van de gemaakte keuze.

• f.

  Na dit bericht wacht de gemeente nog 20 kalenderdagen op een eventuele reactie van de niet-gekozen partijen alvorens de gemeente de koopovereenkomst aangaat met de geselecteerde partij.

Groen- of reststroken (snippergroen), zie ook de bijlage 11 ‘snippergroen’

• a.

  Alleen als de groenstrook grenst aan meerdere percelen, of wordt ingeschat dat er meerdere geïnteresseerden zijn, vindt publicatie van voorgenomen uitgifte plaats. De prijs, oppervlakte en bestemming worden gepubliceerd. Als de groenstrook aan een enkel perceel grenst, of anderszins is te onderbouwen dat er één gegadigde is, wordt niet gepubliceerd.

• b.

  Als een groenstrook tussen het perceel van aanvrager en een perceel van een ander ligt, dan zal de gemeente de aanvrager vragen om van zijn buren een akkoord op de verkoop te vragen.

• c.

  Na publicatie zal de gemeente 20 kalenderdagen wachten op een eventuele reactie van een andere geïnteresseerde alvorens de gemeente de koopovereenkomst aangaat met de aanvrager.

• d.

  De gemeente beoordeelt of een gegadigde ook een belang heeft bij de groenstrook. Hiervoor is in ieder geval vereist dat het perceel van de aanvrager de aanvrager rechtstreeks grenst aan de aangevraagde groen- of reststrook.

• e.

  Mochten er meerdere belangstellenden zijn voor een perceel groen- en/of reststroken, dan kan de gemeente de grond in gedeelten verkopen aan de meerdere belangstellenden; of via een loting, als opdelen niet logisch of wenselijk is.

Slechts één serieuze gegadigde: algemeen

• a.

  Publicatie van mededeling van gronduitgifte. In de publicatie staat informatie over oppervlakte, omgevingsplan, bodemkwaliteit en dergelijke. In de publicatie is daarnaast onderbouwd waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

• b.

  In de publicatie wordt een termijn van 20 kalenderdagen opgenomen waarbinnen eventuele andere gegadigden zich kenbaar kunnen maken.

• c.

  Melden zich geen andere serieuze gegadigden naar aanleiding van de publicatie, dan wordt de koopovereenkomst gesloten.

• d.

  Melden zich wel andere gegadigden dan zal eerst worden beoordeeld of deze gegadigde(n) een serieuze gegadigde(n) is. De criteria die aanvankelijk hebben geleid tot de conclusie dat er slechts één serieuze gegadigde was, worden op de andere gegadigde(n) toegepast. Wanneer dan blijkt dat er toch meerdere serieuze gegadigden zijn, wordt de selectie- en gunningsprocedure toegepast zoals eerder globaal beschreven. Als de nieuwe gegadigden niet aan die criteria voldoen, dan is een selectieprocedure niet nodig en kan de overeenkomst worden gesloten met de enige serieuze gegadigde.

Slechts één serieuze gegadigde: Privaat ontwikkelinitiatief (POI)

De situatie kan zich voordoen dat er sprake is van een uniek initiatief vanuit de markt. Om zeker te zijn dat het initiatief daadwerkelijk uniek is en past binnen het beleid van de gemeente wordt een Privaat ontwikkelinitiatief (kortweg POI) getoetst opa. passendheid binnen het gemeentelijk beleid en b. op het uniek karakter van het initiatief. Deze twee onderwerpen worden onder andere conform de volgende criteria getoetst:

• a.

  Passendheid bij gemeentelijk beleid op thema’s zoals wonen en duurzaamheid en eventuele ambities voor de locatie, bijvoorbeeld een vastgesteld ontwikkelkader.

  • •

    Ruimtelijke inpassing:

    • i.

      Stedenbouwkundige kwaliteit;

    • ii.

      Verschijningsvorm, welstand;

      • •

        Planologische strijdigheid;

      • •

        Beschikbaarheid van grondposities door de gemeente en vaststellen van een gewenste grondopbrengst;

      • •

        Beperkingen zoals historische afspraken of afspraken met bouwclaimhouders.

• b.

  Toets op uniek karakter van het initiatief, bundeling schriftelijk advies van onder andere:

  • •

    Stedenbouwkundige;

  • •

    Jurist;

  • •

    Planeconoom;

  • •

    De initiatieventafel (in een adviesrol).

• c.

  De toetsing op het unieke karakter onder a. inclusief het bedoelde advies onder b. wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders.

• d.

  Bij een positief besluit wordt overeenkomstig de termijnen onder ´Slechts één serieuze gegadigde: algemeen’ gepubliceerd.

• e.

  Indien zich een andere serieuze gegadigden melden, wordt de beoogde locatie alsnog via een tender opengesteld met in ieder geval dezelfde criteria die in eerdere instantie als uniek beoordeeld zijn.

Het bepalen van de verkoopprijs gebeurt via een onafhankelijke taxatie en een intern planeconomisch/ grondzakenadvies. Er wordt naar gestreefd om minimaal eens per jaar mede op basis van grondprijs een geschikte partij te selecteren in een openbare selectieprocedure, om gevoel bij de markt te houden.

4.2.9 Termijnen

Bij het stellen van termijnen, waarbinnen mededingers vragen kunnen stellen of kunnen reageren, wordt rekening gehouden met het doel en de complexiteit van de gronduitgifte. Voorbeeld: een tender voor projectmatige woningbouw vereist een langere termijn dan de uitgifte van een stuk snippergroen, vanwege de tijd en inspanning voor het rekenen en tekenen door ontwikkelende partijen. Er worden twee standaardtermijnen gehanteerd:

• •

  Korte termijn: 20 kalenderdagen;

• •

  Lange termijn: zes weken.

4.3 DEEL 2 ­ Methoden van grondprijsbepaling

4.3.1 Inleiding

Grondprijzen kunnen op verschillende manieren worden bepaald. De best passende methode verschilt per situatie. In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de mogelijke methoden binnen de gemeente Leeuwarden. De beleidskeuze welke methoden voor welke functie worden gebruikt, is weergegeven in de tabel op het einde van hoofdstuk 3.

4.3.2 Marktconformiteit

De primaire doelstelling van het grondprijsbeleid is komen tot marktconforme grondprijzen.

4.3.3 Eerste afweging

De eerste afweging die de gemeente maakt, is tussen:

• 1.

  een selectieprocedure, de regel, of;

• 2.

  één-op-een grondverkoop, de uitzondering.

Ad. 1

Sinds het Didam-arrest uit 2021 is voor veel grondverkopen een openbare en transparante selectieprocedure noodzakelijk. Dit is de prijsvormingsmethode Tender, hieronder beschreven. Een tender kan met bieding op de onderdelen prijs, kwaliteit en duurzaamheid in de gewenste verhouding. Een tender kan ook met een vaste prijs en gunning op criteria zoals kwaliteit en duurzaamheid. Voor het bepalen van de vaste prijs worden dan de andere grondprijsmethoden in dit hoofdstuk gebruikt.

Ad. 2

Bij een-op-een grondverkopen worden de andere grondprijsmethoden dan Tender gebruikt.

4.3.4 Methoden voor het bepalen van de grondprijs

Vergelijkingsmethode of benchmarking

Bij deze methode worden grondprijzen vastgesteld aan de hand van qua stand en ligging vergelijkbare locaties. De prijs wordt vastgesteld aan de hand van actueel gerealiseerde transacties. Deze methode is alleen geschikt voor eenvoudige functies die per vierkante meter grond kunnen worden gewaardeerd, zoals bijvoorbeeld agrarische grond of bedrijventerrein. Voor complexe(re) waardebepalingen leidt benchmarking niet tot een marktconforme grondprijs. Voorbeeld: grond onder appartementen is een complexe(re) taxatie; verschillende bouwprogramma’s en de parkeeroplossing leiden tot grote verschillen in grondwaarde.

Bij de residuele grondwaardebepaling wordt benchmarking wel gebruikt, om de marktwaarde van het vastgoed (VON-prijzen of beleggerswaarde) te bepalen.

Grondquotemethode

Bij deze methode wordt de grondprijs bepaald aan de hand van het nemen van een bepaald percentage van de commerciële waarde (VON-prijs) van het te realiseren onroerend goed. In het percentage dat genomen wordt zit een bepaalde bandbreedte. De grondquote wordt vooraf bepaald met behulp van meerdere residuele grondwaardebepalingen, en kan daarna snel en eenvoudig worden toegepast.

Residuele grondwaardemethode

De residuele grondwaarde is de marktconforme waarde van het te realiseren vastgoed, de grond en opstallen, minus de bouwkosten en de bijkomende en ontwikkelkosten inclusief winst en risico. Het verschil, het residu, is de waarde van de grond. Bij deze berekeningsmethode wordt voor het bepalen van de vastgoedwaarde van koopobjecten de vergelijkingsmethode gebruikt. Voor het bepalen van de vastgoedwaarde van huurobjecten wordt een beleggerswaarde gebruikt, op basis van de huurprijs en het rendement.

Complexwaardemethode

Een ‘complex’ is een plangebied met daarbinnen verschillende functies zoals bijvoorbeeld te bebouwen grond en parkeren. Bij de complexwaardemethode worden alle te maken kosten en opbrengsten om te komen tot de nieuwe situatie, verrekend. Het saldo wordt gedeeld door het oppervlak van het complex. Elke vierkante meter van het complex heeft dan dezelfde complexwaarde. Voorbeeld: een vierkante meter parkeerplaats, benodigd voor een supermarkt, heeft dezelfde complexwaarde als een vierkante meter onder het supermarktgebouw waarde parkeerplaats bijhoort.

Vast bedrag

Voor functies voornamelijk in de maatschappelijke sfeer kan er voor de uit te geven grond een vast bedrag per m2 worden gerekend. Ook kan bij verkoop van snippergroen een vaste prijs per m2 worden gehanteerd.

Kostprijsmethode

Hierbij wordt de uitgifteprijs bepaald op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouw- en woonrijp maken en overige kosten. Al deze kosten moeten minimaal terugverdiend worden uit de verkoop van gronden.

Onafhankelijke taxatie

Onafhankelijke taxatie op zichzelf is niet een prijsbepalingsmethode, maar wordt gevraagd om objectiviteit in de prijsbepaling te bereiken. Een onafhankelijke taxatie wordt uitgevoerd door een taxateur die niet in dienst van de gemeente is. De taxateur krijgt de van toepassing zijnde prijsmethode(n) voor de betreffende functies mee. Daarnaast kan hij ook andere, niet genoemde methoden gebruiken, mits dit tot een marktconforme prijs leidt. Verkopen boven taxatiewaarde mag, verkopen eronder niet.

Tender

Dit is naast een methode om tot prijsvorming te komen, ook een manier van markt(partij)selectie. Bij een tender of openbare biedprocedure worden meerdere partijen uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op bouwgrond.

Bij een tender komt de prijs tot stand door meerdere biedingen op de onderdelen grondprijs, de kwaliteit en de duurzaamheid van het stedenbouwkundig plan en/of bouwplan, in de gewenste verhouding. Bij de gunningscriteria kan worden gevarieerd met de percentages prijs, kwaliteit en duurzaamheid van het plan.

De gemeente Leeuwarden bepaalt een minimale grondprijs en publiceert deze in de tenderdocumenten. Dit om (het moeten beoordelen van) onzinnige biedingen te voorkomen.

Om tot een marktconforme grondprijs te komen wordt een van twee sporen gehanteerd:

• 1.

  Er wordt (onder andere) op prijs gegund:

  In dat geval wordt de prijs voor minimaal 25% opgenomen in de gunningscriteria. Dit om tot een marktconforme prijs te komen.

• 2.

  Er wordt niet op prijs gegund:

  Als de prijs helemaal niet wordt meegewogen vindt geen prijsvorming plaats in de markt. In dat geval laat de gemeente altijd een onafhankelijke taxatie uitvoeren, in combinatie met intern advies door een adviseur planeconomie en/of vastgoed. Dit om de marktconformiteit te onderbouwen en aan te kunnen tonen, en staatssteun uit te sluiten. Verkopen boven taxatiewaarde mag, verkopen eronder niet.

4.3.5 Staatssteun

Verboden staatssteun kan een risico zijn bij verkoop aan een onderneming. Projectontwikkelaars en bouwbedrijven zijn ondernemingen. Staatssteun kan worden voorkomen door:

• •

  een openbare biedprocedure, zie boven, onder Tender, of;

• •

  taxatie en benchmarking13.

Taxatie-/benchmarking

Een onafhankelijke taxatie of benchmarking is nodig in de volgende gevallen:

• •

  een-op-een grondverkoop (uitzondering op het Didam-arrest);

• •

  tender zonder prijs in de gunningscriteria.

Dit om tot een marktconforme grondprijs te komen. Er vindt bij een-op-een verkoop immers geen prijsvorming plaats via een openbare biedprocedure in de vrije markt. Dat geldt ook voor een tender waarbij de prijs geen onderdeel uitmaakt van de gunningscriteria.

Naast een onafhankelijke taxatie is Benchmarking ook toegestaan om de marktwaarde te onderbouwen. Deze methode is alleen geschikt voor eenvoudige functies die per vierkante meter grond kunnen worden gewaardeerd, zoals bijvoorbeeld agrarische grond of bedrijventerrein. Voor complexe(re) waardebepalingen leidt benchmarking niet tot een marktconforme grondprijs. Bijvoorbeeld: grond onder appartementen is een complexe(re) taxatie; verschillende bouwprogramma’s en de parkeeroplossing leiden tot grote verschillen in grondwaarde.

Taxatie wordt ook gebruikt voor bijvoorbeeld:

• •

  Periodiek onafhankelijk inzicht in marktconforme grondprijzen;

• •

  Specialistische grondwaardebepalingen, bijvoorbeeld grondverkoop voor een tankstation of elektrisch laadstation.

4.3.6 Aanbesteding

Grondverkopen door de gemeente, waarbij de koper/ ontwikkelaar onder andere openbare ruimte moet aanleggen en terugleveren aan de gemeente, bevatten een opdracht die de overheid moet aanbesteden. In dat geval moet de grondverkoop ook worden getenderd zoals hierboven beschreven. De kosten voor het aanleggen van openbaar gebied worden veelal expliciet als te beprijzen onderdeel opgenomen in de tender. Middels een openbare en transparante selectieprocedure wordt de grond in de markt gezet, volgens de aanbesteding weten/of het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid.

4.4 DEEL 3 ­ Methoden per functie

4.4.1 Toepassingsbereik van dit hoofdstuk

Sinds het Didam-arrest uit 2021 is voor grondverkopen in beginsel een openbare en transparante selectieprocedure noodzakelijk. In dat geval komt de prijs tot stand door meerdere biedingen op de onderdelen prijs, kwaliteit en duurzaamheid in de gewenste verhouding. Dit is de methode Tender met bieding op onder andere de grondprijs, hiervoor beschreven.

De grondprijsmethoden in dit hoofdstuk worden alleen gebruikt voor een-op-een verkopen in één van de uitzonderingssituaties, of voor het bepalen van een minimumbod bij een tender.

4.4.2 Methoden

Als meerdere methoden worden genoemd, betekent dit toepassing van meerdere methoden tegelijkertijd, om tot een betere benadering van de marktwaarde te komen.

4.4.2.1 Woningbouw

Bouwkavels voor woningbouw worden aangeboden als ‘vrije kavels’ voor particulieren of als ‘projectmatige bouw’ aan ontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties.

Woningbouw vrije kavels

Individuele vrije kavels kunnen via de vergelijkingswaarde (per m2 grond) en de residuele methode worden bepaald. Bij de residuele methode wordt voor het bepalen van de vastgoedwaarde, de VON-prijs, de vergelijkingsmethode gebruikt. Dit op basis van een redelijkerwijs te verwachten woning binnen de planologische ruimte. Hierbij wordt de prijs gedifferentieerd naar de kwaliteit: ligging, oriëntatie, bezonning en grootte van de kavel.

Woningbouw projectmatige bouw

De grondprijzen voor projectmatige bouw zijn afhankelijk van het te realiseren programma. Hierin kunnen segmenten worden onderscheiden zoals sociale huur, goedkope koop, midden-, hoog- en topsegment.

Woningbouw grondgebonden woningen projectmatig koop Voor grondgebonden woningen wordt de grondprijs bepaald met de vergelijkingswaardemethode en de residuele methode.

Voor gepubliceerde en gecontracteerde verkopen is nog gebruik gemaakt van de grondquotemethode. Nieuwe uitgiften worden getenderd, tenzij één van de uitzonderingen op het Didam-arrest van toepassing is.

De grondquote wordt in koopovereenkomsten gebruikt voor financiële verrekening van meeroppervlakten, of als de gerealiseerde VON- of huurprijzen hoger blijken te zijn dan in de koopovereenkomst is vastgelegd als basis. Zie verder in 4.5 Condities bij gronduitgifte.

Woningbouw appartementen projectmatig koop

Voor koopappartementen wordt de grondprijs bepaald met de vergelijkingswaardemethode en de residuele methode.

Woningbouw projectmatig huur, grondgebonden en appartementen

Bij de uitgifte van grond voor grondgebonden woningen en appartementen in de geliberaliseerde huur wordt de grondwaarde residueel berekend, waarbij de commerciële waarde wordt bepaald door de jaarhuur gedeeld door het voor dit segment actuele marktconforme bruto aanvangsrendement6 (BAR). Daadwerkelijke uitponding na 15 jaar kan in een hogere grondwaarde op huidig prijspeil resulteren. Een methode die hier bijvoorbeeld recht aan doet is de discounted cashflow benadering (DCF), deze kan toegepast worden.

Voor het geval deze woningen of appartementen binnen een periode van 15 jaar worden uitgepond, wordt in de koopovereenkomst de afspraak vastgelegd dat er aan de gemeente een nabetaling wordt gedaan over de grondwaarde. Het bedrag van de nabetaling wordt bepaald als het verschil tussen de grondwaarde als koopobject en de grondwaarde onder hetzelfde object in verhuurde staat. Dit is altijd een positief bedrag, een betaling van de koper aan de gemeente. Alleen als de gemeente een beleidsdoelstelling wil vastleggen - het moeten huurwoningen of huurappartementen blijven - wordt naast de nabetaling ook een boetebeding opgenomen, om zo de prikkel tot uitponding weg te nemen.

Woningbouw betaalbare koopwoningen projectmatig

Vereniging Eigen Huis ziet een koopwoning die is te financieren met 1,5 keer het modale inkomen als ‘betaalbaar’. De grondprijs wordt bij betaalbare koopwoningen residueel berekend. Met de projectontwikkelaar, bouwbedrijf of woningcorporatie wordt contractueel vastgelegd tegen welke prijs de woning met de grond wordt verkocht.

Woningbouw sociale huurwoningen en -appartementen

Het uitgangspunt is dat de huurwaarde omgezet wordt in een investeringswaarde voor de te bouwen woning (inclusief grondkosten) middels een op dat moment marktconform bruto aanvangsrendement14 (BAR). De grondkosten zijn een vast percentage van 15% van de aldus berekende investeringswaarde inclusief btw. Voor het geval de sociale huurwoningen binnen een periode van 25 jaar15 worden uitgepond, wordt in de koopovereenkomst de afspraak vastgelegd dat er aan de gemeente een nabetaling wordt gedaan over de grondwaarde. Het bedrag van de nabetaling wordt bepaald als het verschil tussen de grondwaarde als koopobject en de grondwaarde onder hetzelfde object in verhuurde staat. Dit is altijd een positief bedrag, een betaling van de koper aan de gemeente.

Alleen als de gemeente een beleidsdoelstelling wil vastleggen - het moeten in deze periode beslist sociale huurwoningen blijven, wordt naast de nabetaling ook een boetebeding opgenomen, om zo de prikkel tot uitponding weg te nemen.

Voorbeeldberekening grondprijs sociale huurappartement:

Uitgangspunten:

• •

  BAR16 %8

• •

  Maandhuur € 647

Berekening:

Maandhuur € 647 x 12 x grondquote 15% = € 23.292 incl. btw

BAR 5%

Grond voor sociale huurwoningen wordt bij voorkeur verkocht aan woningcorporaties, toegelaten instellingen. De reden hiervoor is dat zij door wet- en regelgeving zijn gereguleerd en er toezicht is op hun toewijzingsbeleid, er geen selectie is toepassing isvan alleen de beste huurders, er uitsluitend wordt toegewezen tot een maximaal inkomen, en de maximale huurprijzen voor hen vastliggen. Bij uitzondering kan worden verkocht aan andere organisaties die aantoonbaar sociale huur zonder winstoogmerk als primair doel hebben.

4.4.2.2 Bedrijventerreinen

De grondprijs wordt voor bedrijventerreinen bepaald met de vergelijkingswaardemethode. Bij de prijsstelling wordt onderscheid gemaakt in verschillende segmenten: representatief, modern gemengd of watergebonden. De doelgroep ‘representatief’ zijn hoogwaardige en dienstverlenende bedrijven. ‘Modern gemengd’ zijn bedrijven tot en met milieucategorie 4.2, dienstverlenende bedrijven en detailhandel. ‘Watergebonden’ zijn bedrijven die een ligging aan het water nodig hebben.

Een differentiatie binnen de bandbreedte wordt veroorzaakt door de ligging van de kavel, bijvoorbeeld een zichtlocatie, en specifieke omstandigheden die het gebruik beperken.

4.4.2.3 Kantoren

De grondprijs voor kantoren wordt met de residuele en de vergelijkingswaardemethode bepaald. Hierbij vindt differentiatie plaats op basis van locatie, stand en ligging van de kavel.

4.4.2.4 Winkels, horeca en commerciële ruimte

De grondprijzen voor deze categorieën worden bepaald met de vergelijkingsmethode en de residuele methode. Supermarktgrond wordt in geval van een-op-een verkoop altijd getaxeerd, vanwege de hoge waarde.

4.4.2.5 Parkeren

Parkeren bij woningen

Het uitgangspunt is dat alle benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Als de gemeente dit vanwege omstandigheden op een locatie (ook) niet wenselijk vindt, kunnen parkeerplaatsen worden afgekocht, voor de aanleg en beheer van die parkeerplaats. Als de te realiseren parkeeroplossing ten koste gaat van uitgeefbaar terrein, zullen aan de koper de geldende grondprijs en eventueel door de gemeente betaalde realisatiekosten in rekening worden gebracht in plaats van een afkoopsom voor parkeren in het openbaar gebied. In bestaande stedelijke gebieden en bij stedelijke vernieuwing zijnde kosten van het realiseren van extra parkeerplaatsen doorgaans hoger. Per geval zal de kostprijs worden bepaald en doorgerekend aan de afnemer.

Parkeren overig

Bij bestaand vastgoed kan extra bouwvolume of intensiever gebruik worden gefaciliteerd door de gemeente. Er zijn dan soms extra parkeerplaatsen nodig, en dat past niet altijd op het eigen terrein van de initiatiefnemer. De gemeente kan dan omliggende grond uitgeven. De grondprijs daarvan wordt bepaald met de complexwaardemethode en/of de residuele methode. Daarin worden ook kosten betrokken voor bijvoorbeeld het verleggen van kabels en leidingen, of compensatie van groen of bomen. Voorbeeld: een supermarkt wordt uitgebreid. Daarvoor is ook een stuk grond van de gemeente nodig, voor extra parkeerplaatsen. Deze vierkante meters worden dan gewaardeerd als de complexwaarde van de uitbreiding van het supermarktgebouw.

4.4.2.6 Bijzondere doeleinden

Onder bijzondere doeleinden wordt verstaan gronden voor sport en recreatie en maatschappelijke doeleinden. Het gaat hierbij om zowel commerciële als niet-commerciële voorzieningen. Onder de noemer sport en recreatie vallen sportvelden en recreatiegebieden en -gebouwen. Onder maatschappelijke doeleinden vallen de gronden voor schoolgebouwen, gebouwen voor cultuur en religie, gebouwen voor huisvesting van maatschappelijke functies en bouwwerken voor nutsvoorzieningen.

Sport en recreatie, gemeente

De grond is in eigendom van de gemeente, evenals de sportvelden. De clubhuizen zijn eigendom van de sportclub via een opstalrecht. De kleedkamers zijn veelal van de gemeente, dit verschilt per club. Het groot onderhoud wordt uitgevoerd door de gemeente, klein onderhoud door de B.V. Sport of de club zelf.

Sport en recreatie, particulier

Gemeentegrond die nodig is voor een particulier initiatief voor één van de bovengenoemde functies, wordt bij voorkeur verkocht. De grondprijzen variëren afhankelijk van bedrijfsuitoefening, stand en ligging. Als koop niet haalbaar is, is erfpacht een mogelijkheid.

Cultuur, godsdienst en maatschappelijke doeleinden

Grondprijsbepaling voor één van de bovenstaande functies vindt op verschillende manieren plaats. Elke keer wordt nagegaan voor welk doelde gronden beoogd zijn, wie de initiatiefnemer is wat het belang is voor de gemeente dat een dergelijke functie wordt gerealiseerd. Uitgiftemethoden variëren van tegen kostprijs, voor een symbolisch bedrag, residueel en tegen marktprijs.

Agrarische gronden en restpercelen met ontwikkelpotentie

Voor agrarische gronden wordt de grondprijs individueel, project specifiek bepaald. Om de minimale verkoopprijs te bepalen wordt een taxatie van de marktwaarde uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur.

Snippergroen met en zonder bouwmogelijkheid

Zowel snippergroen voor tuinuitbreiding door particulieren als snippergroen met bouwmogelijkheid wordt verkocht voor een vaste prijs per m2. In het grondbeleid zijn richtlijnen opgenomen over snippergroen.

4.4.3 Samenvatting methoden per functie

In de onderstaande tabel staan de gebruikte methoden voor gronduitgifte en grondprijs.

4.5 DEEL 4 ­ Condities bij gronduitgifte

4.5.1 Optievergoeding

Gronden kunnen in optie gegeven worden ten einde exclusiviteit in de onderhandeling te bieden, mits dit is toegestaan vanuit het Didam-arrest. De optie wordt contractueel vastgelegd in een optieovereenkomst. Er wordt een optievergoeding overeengekomen. Bij definitieve contractvorming wordt de optievergoeding verrekend met de uiteindelijke grondprijs.

4.5.2 Indexatie

Alle grondprijzen worden in principe vanaf het vastgelegde prijspeil in de contracten maandelijks geïndexeerd conform de consumentenprijsindex van het CBS of een andere onafhankelijke en objectieve index, tot het moment van de vastgelegde afname- en betaaldatum van de (bouwrijpe) grond. Voor grote tenders kan maatwerk worden toegepast. Indexatie kan nooit tot een lagere prijs leiden dan de initiële grondprijs. Wordt de grond later afgenomen en betaald dan is afgesproken, dan is de afgesproken rente van toepassing. Indexatie tussen twee prijspeildata en vergoeding van gederfde rente zijn twee verschillende dingen.

4.5.3 Grondquote voor meeropbrengsten in de koopovereenkomst

De grondquote wordt in koopovereenkomsten gebruikt voor financiële verrekening van meeroppervlakten, of als de gerealiseerde VON- of huurprijzen hoger blijken te zijn dan in de koopovereenkomst is vastgelegd als basis. Het komt vaak voor dat een ruimtelijk plan meer bouwvolume mogelijk maakt dan waar in de koopovereenkomst is uitgegaan. Het risico is dan dat de gemeente een beneden marktconforme grondwaarde ontvangt als het bouwplan groter is of duurder wordt verkocht, dan waarvan is uitgegaan bij de grondprijs.

Voorbeeld: in de koopovereenkomst staat een grondwaarde van € 800.000 exclusief btw voor 1.600 m2 BVO appartementen voor gemiddeld € 4.000 VON per m2 GO. Daarbij wordt in de overeenkomst ook opgenomen dat de koper aan de gemeente 20% grondquote nabetaalt, als de appartementen voor gemiddeld meer dan € 4.000 worden verkocht, of als het oppervlak meer dan 1.600 m2 BVO is (het ruimtelijk plan biedt meestal meer ruimte). Er wordt zowel op meerprijs als op meeroppervlak verrekend.

5 Notitie erfpacht betaalbare nieuwbouw

Deze notitie is bedoeld om op informatieve wijze in te gaan op de werking van het instrument erfpacht en of het helpend kan zijn om betaalbare nieuwbouw een stap dichterbij te zetten voor woningkopers. Achtereenvolgens gaan we in deze notitie in op de volgende vragen:

• •

  Wat zijn de kenmerken van erfpacht ten opzichte van eigendom voor een woningkoper?

• •

  Wat is het financiële voordeel voor een koper bij erfpacht?

• •

  Welke kanttekeningen dienen hierbij geplaatst te worden?

5.1 De verschillen tussen erfpacht en eigendom

Bij het volle eigendom is men niet alleen eigenaar van de woning, maar ook van de grond waarop de woning staat. Een eigenaar heeft de volledige zeggenschap over het perceel binnen de geldende wet- en regelgeving.

Bij erfpacht is men wel de eigenaar van woning, maar de grond blijft eigendom van een derde partij, de zogenaamde ‘erfverpachter’. Men heeft dan het recht om de woning op deze grond te houden voor een bepaalde periode. Voor dit recht is men de canon verschuldigd welke gebaseerd is op de waarde van de grond, rendement en/of risico en de kosten voor uitgifte en beheer van het erfpachtrecht. Over het algemeen is dit voor wonen voor de lange termijn (onbepaalde tijd of eeuwigdurend) als er geen wens is tot herstructurering.

In onderstaande tabel zijn per onderwerp welke relevant zijn voor woningkopers weergegeven:

5.2 Financiële verschillen

Naast de feitelijk verschillen is onderzocht wat de financiële verschillen zijn tussen erfpacht en eigendom als het gaat om financieringsmogelijkheden en concreet het verschil in de maandlasten. Hiervoor hebben we enkele rekenvoorbeelden gemaakt waarbij de volgende uitgangspunten zijngehanteerd:

Koopsom € 310.000

Grondwaarde € 68.000

Rentevoet 2%

Canon per jaar € 1.360

Herzieningsperiode canon 10 jaar

Hypotheekrente 3,67%

Rentevast periode 10 jaar

In dit voorbeeld is een nieuwbouwwoning van € 310.000 vermoedelijk een seriematig grondgebonden product met een gebruiksoppervlakte van 74 m2 en beschikt over 2 slaapkamers.

5.2.1 Invloed op de hoogte van de financiering

Vuistregel: Banken hanteren vaak een vuistregel waarbij de maximale hypotheek wordt verlaagd met een factor van ongeveer 20 tot 25 keer de jaarlijkse erfpachtcanon.

In ons voorbeeld met een jaarlijkse erfpachtcanon van € 1.360 (12 maanden x €113,33):

Maximale hypotheekverlaging: € 1.360 x 20 = € 27.200

Maximale hypotheekverlaging: € 1.360 x 25 = € 34.000 Dit betekent dat je, om de erfpachtcanon te kunnen betalen, al snel € 27.200 tot € 34.000 minder kunt lenen voor de aankoop van een woning.

5.2.2 Invloed op opbouw vermogen

In de huidige woningmarkt komt dikwijls doorstroming tot stand doordat een woningkoper in staat is om een stap te zetten in haar woon carrière. Het kunnen zetten van deze stap is in ieder geval afhankelijk van de mogelijkheid tot financieren van deze stap. De mogelijkheid tot financieren kan enerzijds bestaan uit het vergroten van de inkomsten (maandelijks), verkleinen van schulden en/of het opbouwen van eigen vermogen (beleggingen, sparen en overwaarde). Overwaarde / vrij te maken eigen vermogen voor de aankoop van een volgende woning kan de mogelijkheid om een stap te maken naar een andere betere of grotere woning vergroten. Om die reden is ook gerekend aan de theoretische overwaarde.

Overwaarde bij volle eigendom

Bij volle eigendom stijgt de totale waarde van het huis én de grond.

Startwaarde woning: € 310.000 Jaarlijkse waardestijging: 3% Waarde na 5 jaar: € 310.000 × (1,03)"5 = € 359.324 Resterende hypotheekschuld na 5 jaar: Bij een annuïteitenhypotheek van € 310.000 met een rente van 4,25% is de schuld na 5 jaar ongeveer € 273.000.

Overwaarde na 5 jaar: € 359.324 - € 273.000 = € 86.324

Overwaarde bij erfpacht

Bij erfpacht stijgt de waarde van het huis, maar de waarde van de grond stijgt los daarvan. De marktwaarde van een woning met erfpacht is doorgaans 10 tot 20% lager dan die van een vergelijkbare woning in volle eigendom, omdat de grond niet in jouw bezit is. Voor deze benadering gebruiken we een waardevermindering van 15%.

Startwaarde woning (zonder grond): € 242.000

Jaarlijkse waardestijging (huis): 3%

Waarde huis na 5 jaar: € 242.000 × (1,03)"5 = € 280.457 Waarde grond: De waarde van de grond stijgt ook, maar omdat je de grond niet bezit, draagt deze stijging niet bij aan jouw vermogen. De waarde van de grond is na 5 jaar € 68.000 × (1,03)"5 = € 78.867. De totale marktwaarde van de woning (huis + grond) is dus € 280.457 + € 78.867 = € 359.324. De verkoopwaarde van jouw woning met erfpacht ligt echter lager. De verkoopwaarde is de marktwaarde, verminderd met de kosten van erfpacht.

Verkoopwaarde van woning met erfpacht:

€ 359.324 x (1 - 15%) = € 305.425.

Resterende hypotheekschuld na 5 jaar:

Bij een annuïteitenhypotheek van € 242.000 meteen rente van 3,67% is de schuld na 5 jaar ongeveer € 215.100. Overwaarde na 5 jaar: € 305.425 - € 215.100 = € 90.325

In dit specifieke voorbeeld is de overwaarde van de woning met erfpacht na 5 jaar iets hoger. Dit komt doordat de lagere hypotheek (geen lening voor de grond) sneller wordt afgelost, waardoor de schuld sneller daalt. Tegelijkertijd stijgt de waarde van het huis. Echter, dit is een benadering. De werkelijke waardevermindering van een woning met erfpacht ten opzichte van een vergelijkbare woning in volle eigendom kan sterk variëren. Dit hangt onder andere af van de voorwaarden van het erfpachtcontract en de regio.

5.3 Conclusie

Uit de analyse blijkt dat erfpacht per maand op basis van het rekenwerk voordeliger is dan in geval van eigendom. De onzekerheid met betrekking tot de ontwikkeling van de canon en daarmee verbandhoudend de grondwaarde en gehanteerde rentevoet zijn echter van grote invloed op dit voordeel.

Erfpacht kan onder specifieke omstandigheden financieel ongunstiger worden dan volle eigendom. Dit gebeurt wanneer de maandelijkse lasten van erfpacht (hypotheek + canon) de lasten van volle eigendom overstijgen. Er zijn twee belangrijke kengetallen die hierbij de doorslag geven: een hoge grondwaarde en een hoog canonpercentage. Hoede hypotheekrente, rentevoet en grondwaarde zich ontwikkelen is niet goed te voorspellen. Dit maakt dat niet met zekerheid te zeggen is dat het ene voordeliger is dan het andere voor de lange termijn.

5.4 Kanttekeningen

5.4.1 Rol van de gemeente

Bij erfpacht wordt het component grond niet overgedragen aan een ontwikkelende partij. Het rendement dat bij ontwikkeling van grond wordt behaald is grotendeels de dragende factor voor de business case voor de projectontwikkelaar. De traditionele benadering van grondproductie en marktpartijen uitvragen lijkt dan ook minder passend om erfpacht te kunnen benutten. Dit vergt mogelijk een verschuiving van de rol van de gemeente waarbij niet louter de grond wordt geproduceerd, maar ook de opstal.

Wanneer er echter geen sprake is van een gewenst rendement op de grond bij bijvoorbeeld een samenwerking en/of medeopdrachtgeverschap, een collectief particulier ontwikkelinitiatief of de uitgifte van individuele kavels is erfpacht direct inzetbaar.

5.4.2 Erfpacht is een onbekend product voor woningkopers

De woningkoper is met name gericht op eigendom en niet op erfpacht. Dit heeft als effect dat erfpacht onbekend is bij de gemiddelde woningkoper. Daarnaast is dan ook het sentiment groter voor een woning met eigen grond dan een woning met erfpachtgrond.

6 Financiële spelregels

In deze bijlage worden voor actief grondbeleid de interne financiële spelregels en een beknopte vertaling van regelgeving naar de praktijk weergegeven. Ook wordt de wijze van risicobeheersing beschreven.

6.1 Grondexploitaties (Bouwgrond In Exploitatie)

Grondbeleid draagt bij aan de uitvoering van het ruimtelijk beleid. Actief grondbeleid is een strategie waarbij de gemeente gronden aankoopt. Deze grond wordt ontwikkeld tot een bouwrijpe staat, ze worden bebouwd en ten slotte woonrijp gemaakt. Bij gebiedsontwikkeling onderscheiden we de volgende fasen, vanuit het oogpunt van projectmatig werken:

• •

  Initiatie

  Probleemomschrijving en projectafbakening, passendheid binnen de Omgevingsvisie en thematisch beleid, bestuurlijk gedragen.

• •

  Haalbaarheid

  Verhouding tot Omgevingsplan, mogelijke kosten en opbrengsten, wensen belanghebbenden, verwachte bezwaren, programma van eisen.

• •

  Ontwerp

  Ontwikkelen stedenbouwkundig plan en doorlopen van planologische procedures

• •

  Voorbereiding en Realisatie

  Het voeren van een actieve grondexploitatie.

• •

  Beheer

  Het beheren en onderhouden van het openbaar gebied.

6.2 Per fase

Voor nieuwe projecten worden de aanloopkosten in de initiatiefase gedekt uit een doorlopend budget dat door de raad beschikbaar is gesteld. Als deze middelen niet meer toereikend zijn en nieuwe planontwikkeling toch noodzakelijk wordt gevonden, wordt de raad bij de begrotingsbehandeling of met een afzonderlijke aanvraag om aanvullende middelen gevraagd.

Voor kleine ontwikkelingen wordt jaarlijks een krediet opgenomen in de paragraaf grondbeleid en bij de vaststelling van de begroting door de raad beschikbaar gesteld.

Aan het einde van de haalbaarheidsfase wordt een voorlopige grondexploitatie opgesteld. Deze heeft als belangrijkste functie het aantonen van de financiële haalbaarheid van het project. Bij een verliesgevende grondexploitatie wordt ook de financiële dekking van het tekort aangegeven. Hierbij wordt een krediet bij de raad aangevraagd worden voor het opstellen van een stedenbouwkundig plan.

Tijdens de ontwerpfase wordt een stedenbouwkundig plan opgesteld en eventueel vastgesteld door de raad. De ontwerpfase eindigt met een raadsbesluit tot wijziging van het en de vaststelling van een grondexploitatie. In de grondexploitatie wordt een afgewogen keuze gemaakt in de toe te passen materialen in relatie tot de onderhouds- en beheerkosten. Na de vaststelling wordt voor de grondexploitatie administratief een Bouwgrond In Exploitatie (BIE) geopend.

6.3 Grondexploitatie

Een grondexploitatie (afgekort als grex) is van belang voor het beoordelen van de haalbaarheid, voor risicobeheersing, voor scenarioanalyse en voor budgetbeheersing. De financiële uitkomsten van een grondexploitatie zijn van belang, omdat bij een negatief plansaldo dekking moet worden gevonden voor het treffen van een financiële voorziening. Bij een positief plansaldo kan winst worden genomen. Dit kan tussentijds of bij afsluiting van het plan. De winst wordt aan de Reserve grondexploitaties toegevoegd.

Een grondexploitatie is een raming van de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling gedurende het verwachte tijdsverloop van de exploitatie. Onderstaand volgt een opsomming van kosten en opbrengsten die tot een grondexploitatie worden gerekend:

• •

  Grond- en vastgoedverwerving;

• •

  Plankosten

  Planontwikkeling, participatie, voorbereiding en toezicht;

• •

  Milieukosten

  Bodem- en geluidsonderzoek, bodemsaneringskosten;

• •

  Bouwrijp maken

  Kosten voor sloop, grondwerk, waterpartijen, bouwwegen, riolering, kunstwerken;

• •

  Werken buiten het plangebied

  De kosten van werken buiten plangebied die voldoen aan de criteria van profijt, proportionaliteit en causaliteit;

• •

  Gronduitgifte (netto uitgeefbare vierkante meters voor verschillende functies zoals wonen, bedrijven, kantoren etc.);

• •

  Woonrijp maken

  Wegen, voet- en fietspaden, groen, speel- en straatmeubilair, bruggen en tunnels;

• •

  Bijdragen en subsidies

  Subsidiebeschikking, voorwaarden.

6.4 Herziening grondexploitaties

Elke grondexploitatie wordt één keer per jaar herzien. Bij de herziening wordt de boekwaarde geactualiseerd, de ramingen worden vergeleken met de werkelijk gemaakte kosten en opbrengsten uit het voorgaande jaar en het lopende jaar. Het prijspeil van de grondexploitatie wordt aangepast en eventuele inhoudelijke planwijzigingen worden doorgevoerd. Na de vaststelling van de jaarrekening is de herziene grondexploitatie het financiële kader voor het project. Belangrijke wijzigingen zullen tussentijds gerapporteerd worden. Substantiële planwijzigingen kunnen apart aan de raad worden voorgelegd. De herziene exploitaties worden ter vaststelling aan de raad voorgelegd.

6.5 Afsluiten grondexploitaties

Als 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden is uitgevoerd en nagenoeg alle van de uit te geven gronden zijn verkocht kan de grondexploitatie door de gemeenteraad worden afgesloten. Afsluiting van een grondexploitatie gaat altijd via de gemeenteraad en gebeurt met de vaststelling van de jaarrekening. De nog te realiseren kosten worden overgeboekt naar een afzonderlijke voorziening.

De grondexploitatie De Zuidlanden/Middelsee bestaat uit deelprojecten die samen een geheel vormen. Een deel van de plannen heeft een historie van meer dan 25 jaar. De komende tijd onderzoekt de gemeente of bepaalde deelprojecten binnen De Zuidlanden/Middelsee kunnen worden afgesloten.

6.6 Rente

In november 2023 is de nieuwe Notitie rente 2023 van de commissie BBV gepubliceerd. In deze notitie is opgenomen dat vanaf 2025 gemeenten de rente-omslag ook moeten gebruiken voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties.

6.7 Verliesvoorziening

Jaarlijks worden de calculaties van de grondexploitaties bijgesteld. Als bij de hercalculaties blijkt dat voor een exploitatie een bijstelling van de negatieve uitkomst wordt verwacht, wordt voor deze exploitatie de financiële voorziening voor het verlies aangepast naar de grootte van het verwachte tekort. Dit gebeurt op basis van de contante waarde. De aanpassing van de voorziening wordt verrekend met de reserve grondexploitatie, zowel bij voordeel als bij nadeel. Als de reserve grondexploitatie niet toereikend is om deze aanpassingen op te vangen zal een beroep worden gedaan op de algemene reserve. Op deze wijze wordt recht gedaan aan het voorzichtigheidsprincipe, dat verwachte verliezen direct tot uitdrukking komen in een voorziening. De voorziening wordt als een waardecorrectie op de balans in mindering gebracht op de boekwaarde van de betreffende exploitatie.

6.8 Tussentijdse winstneming

Op een grondexploitatie moet tussentijds winst worden genomen naarmate wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• 1.

  Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat en;

• 2.

  De grond of het deelperceel moet zijn verkocht en;

• 3.

  De kosten zijn gerealiseerd.

Winstneming vindt plaats op basis van de percentage-of-completion (POC) methode. Door toepassing van deze methode wordt naar rato van de voortgang van een project tussentijds winst genomen. Als bij een grondexploitatie de mogelijkheid tot winstneming wordt voorzien wordt dit bij de begroting in de paragraaf grondbeleid aangegeven. Bij de jaarrekening wordt de winstneming bepaald en ook in de paragraaf grondbeleid verantwoord. Winstnemingen worden toegevoegd aan de reserve grondexploitatie.

6.9 Risicomanagement en weerstandsvermogen

Bij grondexploitaties lopen we als gemeente risico’s. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van projecten. Grondexploitaties zijn langdurige processen, die onderhevig zijn aan financiële en andere risico’s. Bij het opstellen van een plan moeten allerlei aannames worden gedaan en het is de vraag of de uitgangspunten werkelijkheid worden. Grondexploitaties kunnen grote nadelige effecten hebben op de begroting of het weerstandsvermogen van de gemeente. Het vooraf bepalen van de financiële risico’s is daarom een belangrijk onderdeel in alle fasen van het project. Om risico’s te onderkennen en inzichtelijk te krijgen is risicomanagement noodzakelijk.

Risicomanagement is het proces van identificeren en beheersen van risico’s. Risicomanagement is geen eenmalige exercitie. Het in beeld krijgen, monitoren, beheersen en verantwoorden van en over risico’s is een steeds terugkerend proces. Bij alle activiteiten in een grondexploitatie zijn telkens andere risico’s mogelijk, die op verschillende momenten optreden en ieder hun eigen mate van invloed hebben. Risico’s in grondexploitaties hangen samen met:

• •

  Een lange looptijd van projecten;

• •

  Afhankelijkheid van marktomstandigheden, derde partijen en veranderlijke wetgeving;

• •

  Detaillering van de plannen

  De opzet van plannen gaat zowel inhoudelijk als financieel van grof naar fijn.

De inschatting van de risico’s per project vormen de input voor de risicoanalyse. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van software. Het gebruikte risicoanalysemodel is een instrument dat zowel voor momentopnames als voor het proces van risicomanagement gebruikt kan worden.

• •

  Continue monitoring van de financiële kansen en risico’s in alle fasen van het planproces (van initiatief tot realisatie);

• •

  Informatie voor beleidsbeslissingen en goedkeuren van budgetten;

• •

  Onderbouwing voor het opstellen van het weerstandsvermogen van het ‘grondbedrijf’;

• •

  Bepalen van onderhandelingsposities ten opzichte van andere actoren in een project.

Voor De Zuidlanden/Middelsee geldt een looptijd van meer dan tien jaar. In de grondexploitatie is de beheersmaatregel genomen om geen indexering van de grondopbrengsten na tien jaar toe te passen.

6.10 Reserve grondexploitaties

De reserve grondexploitaties wordt gebruikt voor:

• •

  Opvangen verliezen grondexploitaties;

• •

  Afdracht winsten grondexploitaties;

• •

  Afdekking van risico’s in grondexploitaties.

Bij het opstellen van de jaarrekening wordt het risicoprofiel van het grondbedrijf berekend. De hoogte van de reserve grondexploitaties moet voldoende zijn om dit te kunnen opvangen. Bij een surplus in de reserve wordt dit afgedragen aan de algemene middelen en bij een tekort wordt dit weer aangevuld uit de algemene middelen.

6.11 Vennootschapsbelasting

In 2016 is de Wet modernisering Vennootschapsbelasting overheidsondernemingen in werking getreden. Gemeenten worden belastingplichtig als zij een onderneming in fiscale zin drijven. Leeuwarden heeft volgens de voorgeschreven systematiek geen winstoogmerk, zodat geen vennootschapsbelastingplicht ontstaat. Over deze systematiek is inmiddels overeenstemming bereikt met de Belastingdienst. Jaarlijks wordt opnieuw beoordeeld of sprake is van vennootschapsbelastingplicht door het uitvoeren van een quickscan.

Met behulp van dit rekenmodel kunnen de ingeschatte kansen en risico’s worden uitgedrukt in geld. Dit levert het meest waarschijnlijke eindresultaat op en geeft aan op welke onderdelen van de grondexploitatie de meeste risico’s liggen. Daarnaast geeft het model inzicht in de kans dat van het meest waarschijnlijke eindresultaat wordt afgeweken en hoe groot het financiële gevolg daarvan is. Op basis van deze gegevens kan vervolgens een uitspraak worden gedaan over de benodigde weerstandscapaciteit.

Om risico’s te beperken die samenhangen met zeer lang lopende grondexploitaties, mag de looptijd van een grondexploitatie maximaal tien jaar bedragen. Deze 10 jaar is een richtlijn die voortschrijdend moet worden bezien en waarvan alleen gemotiveerd kan worden afgeweken.

Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivering moet zijn voorzien van risicobeperkende beheersmaatregelen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te verminderen.

7 Soorten overeenkomsten bij kostenverhaal via overeenkomsten

Deze bijlage geeft een overzicht van de soorten In het overzicht hier onder staat wanneer welk soort overeenkomsten, wanneer deze van toepassing zijn en overeenkomst passend is.

17 (9)

Meerdere overeenkomsten voor één initiatief achter elkaar zijn mogelijk. Bij grotere projecten met veel werkuren tot aan het ruimtelijk besluit wordt eerst een intentieovereenkomst gesloten. Daarmee is het risico ondervangen dat het initiatief later wordt ingetrokken en de gemeente de uren niet vergoed krijgt. De initiatiefnemer heeft hier vaak ook baat bij, vanwege de zekerheid van serieuze inspanning en onderzoeksplicht door de gemeente. Vervolgens wordt de anterieure overeenkomst gesloten, voorafgaand aan het opstarten van de ruimtelijke procedure.

De afweging welke overeenkomst(en) te sluiten, ligt bij de projectleider in afstemming met de opdrachtgevers, met advies van de jurist en/of de planeconoom.

7.1.1 Financiële dekking voorbereidingskosten

De gemeente maakt kosten voor het begeleiden van private bouwplannen. Hiervoor moet de raad budget of krediet beschikbaar hebben gesteld, zelfs als de kosten verhaald worden op de initiatiefnemer. De wijze van financiële dekking is vermeld in de bovenstaande tabel.

7.1.2 Inhoud overeenkomsten

Geen overeenkomst

De gemeente mag formeel wettelijk afzien van kostenverhaal:

• 1.

  Bij minder dan € 10.000 verhaalbare kosten;

• 2.

  Er zijn geen kosten voor openbare voorzieningen;

• 3.

  Als er alleen kosten zijn voor de aansluiting op de openbare ruimte of nutsvoorzieningen.

Echter, omdat er jaarlijks veel kleine plannen worden behandeld, vraagt dit in totaal een serieuze inspanning. Daarom zien we nooit af van kostenverhaal, tenzij de werkzaamheden zijn voorzien in de legesverordening.

Overeenkomst ambtelijke kosten

Eenvoudige overeenkomst voor het verhalen van de kosten van ambtelijke uren. Op basis van de legesverordening.

Intentieovereenkomst

Eenvoudige overeenkomst voor het verhalen van de kosten van ambtelijke uren. Met afgebakende beëindigingsdatum of -gebeurtenis. Wederzijdse plicht tot onderzoek van de ruimtelijke en financiële haalbaarheid. Werkzaamheden door de partijen ieder voor zich en gezamenlijk worden benoemd.

Anterieure overeenkomst

Overeenkomst voor het verhalen van de kosten van ambtelijke uren en veel andere mogelijke afspraken over het plan en de uitvoering. Onder andere over het bouwprogramma, doelgroepen en betaalbaarheid van woningen, de openbare ruimte, grondtransacties, planning, fasering, vergoeding van nadeelcompensatie en financiën.

7.1.3 Soorten kosten

Bijna alle denkbare kosten die de gemeente voor een initiatief maakt, kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer via een overeenkomst. Deze zijn in twee wettelijke categorieën verdeeld.

1. Kostenverhaal

De toegestane soorten kosten staan op de

kostensoortenlijst, Omgevingsbesluit Bijlage IV18, dit komt neer op praktisch alle mogelijke kosten die een overheid voor de grondexploitatie van een private partij kan maken. Veelal zijn dit voor de hand liggende kosten zoals voor wegen en riolering. Op Kostenverhaal moeten de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid en worden toegepast om tot een bedrag te komen, de zogenaamde PPT-criteria.

2. Financiële bijdragen

De toegestane soorten bijdragen staan in Omgevingsbesluit artikel 8.21, onder andere een vereveningsbijdrage voor niet gebouwde sociale huurwoningen. Ook bijvoorbeeld natuurcompensatie door de exploitant van een zonnepark. De PPT-criteria zijn niet van toepassing.

In overeenkomsten worden bedragen voor kostenverhaal en voor financiële bijdragen apart opgenomen.

Veelal geeft de initiatiefnemer zelf opdracht voor de openbare voorzieningen en betaalt deze, met overdracht aan de gemeente ‘om niet’. Deze kosten heeft de initiatiefnemer zelf betaald en hoeven dan niet meer te worden verhaald.

7.1.4 Ambtelijke en externe advieskosten

De kosten van kaderstelling, planbegeleiding en toetsing door de gemeente worden uniform begroot met een Leeuwarder variant op de Plankostenscan. Dit is een bij ontwikkelaars bekend en geaccepteerd format. De enige wijziging ten opzichte van de Plankostenscan is dat de feitelijke uurtarieven van de gemeente Leeuwarden zijn opgenomen, in plaats van de landelijk uniforme uurtarieven.

In overeenkomsten wordt voor ambtelijke kosten een forfaitair bedrag afgesproken: zonder verrekening op werkelijke kosten achteraf. Het voordeel of nadeel achteraf is voor de gemeente. Dit betekent minder administratieve lasten. Er wordt wel een verrekenafspraak gemaakt. Als activiteiten meer dan één keer uitgevoerd moeten worden (bijvoorbeeld telkens nieuwe varianten op hetzelfde plan moeten toetsen door alle adviseurs), kan de gemeente medewerking opschorten totdat er afspraken over aanvullend kostenverhaal zijn vastgelegd. Dit stimuleert goed doordachte plannen en betere afstemming.

8 Betalingen en zekerheidsstelling bij kostenverhaal via overeenkomsten

De gemeente Leeuwarden sluit regelmatig anterieure overeenkomsten af met projectontwikkelaars. Zij hebben veelal 100% grondeigendom. Daarbij bouwt de projectontwikkelaar het vastgoed. De gemeente loopt in deze overeenkomsten met name risico op:

• •

  Aanleg van openbare ruimte door de ontwikkelaar;

• •

  Overige kosten die de gemeente maakt:

• •

  Onder andere planbegeleiding, participatie, communicatie, toetsing onderzoeken, nadeelcompensatie (voorheen planschade).

Openbare ruimte

De gemeente is in principe verantwoordelijk voor de aanleg van de openbare ruimte en zou het grondeigendom van de wegen, groen en water en aanlegbudget van de projectontwikkelaar moeten krijgen. Dit is juridisch het uitgangspunt. Hierbij maakt het niet uit wie de grond bezit: de gemeente is er verantwoordelijk voor dat er tijdig en kwalitatief voldoende openbare ruimte komt.

Dat is vaak niet praktisch in de uitvoering. Gemeenten leggen om die reden de verantwoordelijkheid voor de openbare ruimte meestal door aan de projectontwikkelaar, middels een anterieure overeenkomst. De openbare ruimte wordt door de gemeente in eigendom en onderhoud overgenomen als die door de projectontwikkelaar is aangelegd volgens de specificaties van de gemeente. Nadat de overeenkomst is ondertekend, wijzigt de gemeenteraad het. Het kan dan nog meer dan een jaar duren voordat de projectontwikkelaar kan bouwen, als iemand beroep tegen het instelt.

Financieel risico gemeente

Het kan gebeuren dat de projectontwikkelaar of (veelal) een dochter-B.V. failliet gaat, of dat hij wel het vastgoed realiseert maar niet de openbare ruimte afmaakt, of dit kwalitatief ondermaats uitvoert. Dan kan het zijn dat de gemeente uiteindelijk de openbare ruimte moet afmaken. Of dat de gemeente moet procederen om de huidige of een opvolgende grondeigenaar dat te laten doen. De gemeente kan via de rechter afdwingen dat de overeenkomst wordt nagekomen. De proceskosten krijgt de gemeente dan echter lang niet altijd allemaal terug. Bewoners kunnen dan jarenlang in een ‘bouwput’ zitten, omdat de gemeente niet voldoende waarborgen in de overeenkomst heeft opgenomen.

Bij de aanleg van openbare voorzieningen zoals wegen gaat het vaak om substantiële kosten. Om dat risico bij de ontwikkelaar te laten, eisen gemeenten een zekerheidsstelling, meestal een bankgarantie19. De gemeente ontvangt een bankgarantie van de bank van de ontwikkelaar. Als de gemeente dat nodig vindt, kan zijde bankgarantie inroepen. Zij ontvangt van de bank zonder opgave van reden het geldbedrag en kan hiermee de openbare ruimte aanleggen. Naderhand wordt nagegaan of de garantie terecht is ingeroepen.

Belang van bewoners

Wellicht nog belangrijker dan het financiële risico is dat de gemeente de nieuwe bewoners of andere vastgoedgebruikers van het plan zo snel mogelijk kan voorzien van openbare ruimte. Een eventueel opvolgende grondeigenaar/projectontwikkelaar zal de openbare ruimte waarschijnlijk ook graag aan de gemeente overlaten. Een goede zekerheidsstelling is uiteindelijk in het belang van de bewoners.

Overige kosten die de gemeente maakt

Voor de vergoeding van de overige kosten aan de gemeente wordt ook een zekerheidsstelling geëist, als die niet net vóór de vaststelling van het plan wordt betaald.

Beleid

Zekerheidsstellingen kosten een ontwikkelaar geld. Indicatief 1,25-1,50% van het bedrag van de zekerheidsstelling en bevriezing van het bedrag op de rekening van de ontwikkelaar. Om die reden is de zekerheidsstelling regelmatig onderwerp van gesprek. Om dit risico bij de initiatiefnemer te laten en de nieuwe vastgoedgebruikers een tijdig aangelegde en kwalitatief voldoende openbare ruimte te garanderen, hanteren we als beleid:

• •

  Voor de begrote kosten van:

  • o

    de aanleg van openbare voorzieningen door een ontwikkelaar, voor 100% van het begrote bedrag voor het woonrijp maken;

  • o

    de aanleg van openbare voorzieningen door de gemeente uitsluitend of deels voor dit ene plan;

  • o

    bovenwijks kostenverhaal casco stad of dorp;

  • o

    nadeelcompensatie.

• wordt een bankgarantie geëist met indexatie tot datum verwachte realisatie. Deze moet in het bezit van de gemeente zijn voordat het ruimtelijk plan op route naar het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad gaat voor vaststelling.

• •

  Plankosten door de gemeente:

  Betaling binnen zes weken na het besluit tot wijziging of afwijking van het omgevingsplan. In dat geval is geen bankgarantie nodig. Als latere betaling overeen wordt gekomen, wordt een bankgarantie voor het volledige bedrag geëist.

• •

  Bankgarantie, geen concerngarantie:

  Het concern kan ook niet-nakomen of failliet gaan. Naast een bankgarantie zijn gelijkwaardige zekerheidsstellingen ook goed. Bijvoorbeeld een (rentegevend) depot bij een notaris of tijdelijke storting op een rekening van de gemeente zelf. Hierna wordt de zekerheidsstelling bankgarantie genoemd.

• •

  Afbouw:

  De bankgarantie wordt afgebouwd naarmate het woonrijp maken vordert of naarmate de exploitatiebijdrage is betaald. Na elke oplevering woonrijp maken of betaling exploitatiebijdrage stuurt de ontwikkelaar een verzoek met bewijs aan de gemeente. De gemeente geeft aan de bank akkoord tot verlaging.

Alternatief: bankgarantie net voor start bouw

Regelmatig verzoekt een ontwikkelende partij om niet net voor vaststelling van het ruimtelijk besluit de bankgarantie te stellen, maar net voor de start van de bouw. Veelal is er dan al vastgoed (voor)verkocht en zijn er middelen en zekerheden aanwezig.

Met een bankgarantie net voor start bouw gaat de gemeente alleen akkoord als er in het omgevingsplan - of de vergunning in afwijking van het omgevingsplan - kostenverhaalsregels zijn of worden opgenomen. Deze kostenverhaalsregels waarborgen de betaling van het geraamde bedrag voor het woonrijp maken. In de kostenverhaalsregels zelf wordt opgenomen dat de kosten van openbare voorzieningen, die de ontwikkelaar op eigen rekening aan laat leggen, door de gemeente worden vergoed. De ontwikkelaar betaalt in natura: met openbare ruimte.

In de anterieure overeenkomst wordt opgenomen dat de ontwikkelaar zich er van bewust is dat voorafgaand aan het bouwen een kostenverhaalsbeschikking gevraagd en gekregen moet worden om te kunnen bouwen.

Vanuit de Omgevingswet artikel 13.12 geldt in dat geval een bouwverbod tot dit bedrag is betaald. Dit is de zekerheid voor de gemeente20. Op grond van artikel 13.19 lid 1 Omgevingswet mag de gemeente in een kostenverhaalsbeschikking bepalen dat er in termijnen wordt betaald, mits er aanvullende zekerheden worden verschaft voor betaling van het begrote bedrag. In zulke gevallen geldt het genoemde bouwverbod niet.

Zodra de ontwikkelaar kan en wil starten met bouwen, vraagt hij de omgevingsvergunning aan. Naast deomgevingsvergunning vraagt de ontwikkelaar ook om een kostenverhaalsbeschikking. Vooraf wordt overlegd over de kostenverhaalsbeschikking, de ontwikkelaar kan kiezen:

• •

  het bedrag voor het woonrijp maken wordt eenvoudig geheel als zekerheidsstelling vooruit betaald aan de gemeente (of bijvoorbeeld een rentegevend depot bij een notaris) en hij krijgt het terug na overdracht van het woonrijpe openbaar gebied, of;

• •

  hij geeft een bankgarantie af voor het in het omgevingsplan begrote bedrag woonrijp maken en er worden één of meer betalingstermijnen opgenomen.

Eerst moet dan de laatste termijn van de hele verschuldigde geldsom betaald zijn. De ontwikkelaar legt de openbare ruimte aan en levert die samen met de ondergrond aan de gemeente. De gemeente vergoedt de aanlegkosten van de openbare ruimte en de koopsom van de ondergrond. Dit tot het geraamde bedrag in de kostenverhaalsregels. Na afronding van het openbaar gebied, oplevering aan de gemeente, de verwerking van de bedoelde vergoeding en betaling van het overige kostenverhaal, wordt de bankgarantie teruggegeven, dit alles eventueel in fasen.

Maatwerk

Maatwerk en win-win is soms mogelijk. Voorbeeld: de gemeente is eigenaar van een stuk grond dat nog aan de ontwikkelaar verkocht moet worden en waar de enige wegontsluiting voor het bouwplan op komt. Dan kan de gemeente door haar grondeigendom de bouw tegenhouden tot ontvangst van de bankgarantie. Een later in de tijd afgegeven bankgarantie, bij start bouw, leidt dan niet tot meer risico. Dit wordt dan in de anterieure overeenkomst vastgelegd.

9 Uitwerking bovenwijks kostenverhaal

9.1 Leeswijzer

In Deel 1 staat een toelichting op de belangrijkste juridische kaders. Deel 2 presenteert de tarieven die de gemeente via kostenverhaal in rekening brengt voor bovenwijkse voorzieningen, de daarvoor gehanteerde uitgangspunten en de berekeningswijze. Deel 3 bevat overige uitgangspunten en kaders.

9.2 Deel 1: Wettelijke kaders

Gemeenten zijn verplicht om kosten die zij maken om nieuwe bouwactiviteiten mogelijk te maken, te verhalen op de partij die daar het profijt van ondervindt. Het kostenverhaal vindt plaats binnen een bestaand wettelijk kader. Dat kader is afdeling 13.6 van de Omgevingswet.

In deze onderbouwing gaat het om kostenverhaal voor openbaar toegankelijke voorzieningen die onderdeel uitmaken van het zogeheten casco van een kern, zoals de mobiliteits- en groenstructuur. Het verhalen van kosten voor zulke openbaar toegankelijke voorzieningen is alleen mogelijk bij bouwactiviteiten die deze mede noodzakelijk maken en er profijt van ondervinden. Wat er als openbare voorziening geldt, is vastgelegd in bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Aan het eind van deze bijlage staat de lijst met investeringen die de gemeente doet. Grofweg zijn opgenomen alle investeringen in het openbaar gebied die nodig zijn om een gebied te kunnen laten functioneren. Bijvoorbeeld de aanleg van groen, water, verharding, openbare verlichting en riolering.

Behalve kosten voor openbaar toegankelijke voorzieningen die onderdeel uitmaken van het casco, verhaalt de gemeente ook andere kosten op gebiedsontwikkelingen. Hieronder worden de verschillende typen kostenverhaal die de gemeente toepast toegelicht:

• •

  Binnenplanse kosten

  Dit betreft kosten die voor 100% toerekenbaar zijn aan één specifieke gebiedsontwikkeling13; alleen die ene gebiedsontwikkeling veroorzaakt de kosten en profiteert ervan. Een goed voorbeeld betreft een buurtontsluitingsweg die nodig is om alleen de in een plangebied gelegen nieuwbouwwoningen te ontsluiten of bijvoorbeeld gemeentelijke plankosten om een specifieke wijziging van het in procedure te brengen.

  Deze binnenplanse kosten worden per gebiedsontwikkeling begroot en daar worden ze altijd volledig in rekening gebracht.

• •

  Bovenwijkse kosten schaalniveau niet-casco

  Sommige voorzieningen zijn niet voor alle gebiedsontwikkelingen in een kern gezamenlijk benodigd, maar wel bijvoorbeeld voor twee specifieke gebiedsontwikkelingen. Een goed voorbeeld is een rotonde die twee specifieke woonwijken ontsluit. De rotonde is dan een bovenwijkse voorziening ten opzichte van die twee woonwijken, maar het is geen bovenwijkse voorziening op het schaalniveau van het casco van de gehele kern. De kosten van investeringen waarvan meerdere gebiedsontwikkelingen profiteren worden 'bovenwijkse kosten” genoemd. De kosten van dit type bovenwijkse voorzieningen worden afzonderlijk begroot en ze worden bij de betreffende gebiedsontwikkelingen in rekening gebracht.

• •

  Bovenwijkse kosten schaalniveau casco

  Dit zijn investeringen in het openbaar gebied waarvan alle gebiedsontwikkelingen in een kern mede de oorzaak zijn en profiteren. Juist omdat dit kosten betreft die noodzakelijk zijn vanwege alle gebiedsontwikkelingen in een kern tezamen, willen we borgen dat ook alle gebiedsontwikkelingen dan op eenduidige en transparante wijze bijdragen aan de kosten. De kosten van de bovenwijkse voorzieningen op het schaalniveau van een dergelijke kern worden nooit volledig in rekening gebracht bij gebiedsontwikkelingen. De wet bepaalt dat het profijt ook toegerekend moet worden aan de bestaande woningen en voorzieningen in een kern. In dit beleidsprogramma zijn bijdragen berekend voor gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd in de kernen Leeuwarden, Stiens en Grou omdat daar investeringen zijn voorzien waar die gehele kern van profiteert.

Hieronder is het onderscheid in schaalniveaus geïllustreerd.

Het kostenverhaal door de gemeente omvat de drie bovengenoemde typen kosten gezamenlijk.

Dit beleidsprogramma onderbouwt alleen de bijdrage aan de bovenwijkse kosten op het schaalniveau van het casco van de kernen Leeuwarden, Stiens en Grou. Onderstaande tabel vat een en ander samen.

9.2.1 Toepassing in anterieure overeenkomsten en kostenverhaalsregels

Dit beleid kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen is toepasbaar op beide manieren waarop kostenverhaal in de praktijk wordt geregeld met ontwikkelende partijen: via de privaatrechteljke route en via de publiekrechteljke route. Ook is het toepasbaar in gemeentelijke grondexploitaties. Kostenverhaal via de privaatrechteljke route vindt plaats middels een overeenkomst tussen de gemeente en een marktpartij (anterieure overeenkomst, voorafgaand aan een wijziging van het). In de publiekrechtelijke route wordt kostenverhaal geregeld middels door de gemeenteraad vast te stellen kostenverhaalsregels in het Omgevingsplan21.

De privaatrechtelijke (vrijwillige) route voor kostenverhaal heeft de voorkeur. Dit is een route die uitgaat van het maken van afspraken over het kostenverhaal op vrijwillige basis. Die afspraken tussen de gemeente en de ontwikkelende partij worden dan vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Dit is een overeenkomst gesloten vóór het nemen van het planologisch besluit dat de bouwactiviteit mogelijk maakt.

Als partijen niet op vrijwillige basis tot een overeenkomst komen, kan kostenverhaal publiekrechtelijk worden afgedwongen. De wettelijke basis hiervoor is vastgelegd in de Omgevingswet. De publiekrechtelijke variant van kostenverhaal is de spreekwoordelijke stok achter de deur. Deze is vastgelegd in afdeling 13.6 Ow. De publiekrechtelijke variant gaat uit van de verplichting voor gemeenten om kostenverhaalsregels vast te stellen. Pas als partijen er niet vrijwillig uitkomen en de gebiedsontwikkeling is wel wenselijk, bestaat er een noodzaak om dergelijke regels vast te stellen. Hiermee wordt op afdwingbare, publiekrechtelijke wijze het kostenverhaal geregeld.

9.2.2 Criteria kostenverhaal

PPT-criteria

De kosten van bovenwijkse voorzieningen mogen, net als de overige kostensoorten, alleen worden verhaald voor zover wordt voldaan aan de PPT-criteria. Dit zijn:

• •

  Profijt:

  De locatie waar de bouwactiviteiten gerealiseerd worden, moet nut ondervinden van de te realiseren bovenwijkse voorziening;

• •

  Proportionaliteit:

  Als meerdere locaties profijt ondervinden van een voorziening worden de kosten naar rato verdeeld;

• •

  Toerekenbaarheid:

  Er bestaat een causaal verband tussen de gebiedsontwikkeling en de realisatie van de bovenwijkse voorziening.

Voor deze nota betekent dit het volgende:

• •

  Profijt:

  De investeringen in openbaar toegankelijke voorzieningen dragen bij aan een prettige en groene leefomgeving en aan gezond en sociaal stedelijk leven. Een investering in de kwaliteit van die leefomgeving heeft een waardeverhogend effect op het vastgoed, in dit geval op het niveau van een hele kern;

• •

  Proportionaliteit:

  Het gaat in deze nota om investeringen op het schaalniveau waarvan een hele kern profiteert. De investeringen worden dan ook aan die hele kern toegerekend, ook aan de bestaande woningen en voorzieningen in die kern. Ook bestaande inwoners hebben immers profijt van investeringen in het casco van de kern. Om die reden wordt dan ook een deel van de totale investeringen toegerekend aan de bestaande kern. Dit gedeelte van de kosten draagt de gemeente zelf. Ook wordt een proportioneel deel toegerekend aan nieuwe gebiedsontwikkelingen.

• •

  Toerekenbaarheid:

  Bij een uitbreiding van het aantal woningen en ander vastgoed zijn investeringen nodig in groen- en mobiliteitsstructuren in de openbare ruimte, ook op het niveau van het casco van een kern;

9.2.3 Subsidies en bijdragen: alleen de gemeentelijke kosten kunnen worden verhaald

Na toepassing van de PPT-criteria mogen kosten alleen in rekening worden gebracht voor zover daar geen andere bijdragen of subsidies door de gemeente voor worden ontvangen. Alleen het gemeentelijke aandeel in de investeringskosten kan in het kostenverhaal worden betrokken. De kosten van de bovenwijkse voorzieningen zijn daarom, voor het bepalen van de kostenbijdrage, verminderd met eventueel te ontvangen subsidies en bijdragen van andere overheden. In de gepresenteerde gemeentelijke investeringskosten zijn deze subsidies en bijdragen al verrekend.

9.2.4 Draagkracht

Nadat via bovenstaande route kosten zijn toegerekend aan een gebiedsontwikkeling vindt er een verdeling plaats naar de verwachte nieuwbouw van woningen, bedrijfspanden en ander vastgoed. Hiervoor geldt het draagkrachtbeginsel: programmaonderdelen met een hogere opbrengstpotentie dragen meer bij dan programmaonderdelen met een lagere opbrengstpotentie. De sterkste schouders dragen de zwaarste lasten. Hierna wordt ook de toepassing van dit criterium toegelicht.

9.3 DEEL 2: Tarieven en berekeningswijze

In het voorgaande deel is ingegaan op de noodzaak tot het realiseren van diverse bovenwijkse voorzieningen en op het belang van de PPT-criteria bij het kostenverhaal. In dit hoofdstuk wordt toegelicht hoe de algemene wettelijke criteria voor het kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen zijn vertaald naar een berekening van de te verhalen kosten.

9.3.1 Samenstellen lijst bovenwijkse voorzieningen

Er is geïnventariseerd welke bovenwijkse voorzieningen binnen de gemeente Leeuwarden voor welke kern de komende jaren gerealiseerd zullen worden of gerealiseerd zijn. In de lijst zijn alleen investeringen opgenomen die voldoen aan de volgende voorwaarden:

• •

  De openbare voorziening voldoet aan de wet, bijlage IV Omgevingsbesluit;

• •

  De voorziening is toerekenbaar aan de gebiedsontwikkelingen in een kern;

• •

  Er is voldoende zekerheid over de uitvoering ervan.

Bovenstaande inventarisatie heeft geresulteerd in een lijst met actuele bovenwijkse voorzieningen.

9.3.3 Toedeling investeringskosten naar kernen

Er is geanalyseerd welke kern profijt heeft van de voorziene bovenwijkse investering. Daaruit volgt dat de lijst met investeringen profijt opleveren voor de kernen Leeuwarden, Stiens of Grou.

9.3.4 Inventarisatie programma

Per kern is het programma aan woningen, kantoren, commerciële functies en bedrijventerreinen geïnventariseerd. Daarbij is het verwachte nieuwbouwprogramma tot en met 2035 meegenomen.

Tevens is voor de betreffende kernen het bestaande aantal woningen, kantoren, commerciële functies en bedrijventerreinen in beeld gebracht. Het programma van de verschillende functies anders dan wonen is vertaald in woonequivalenten (1 woonequivalent = 100 m2 BVO22), onderverdeeld in nieuw en bestaand programma. Het programma is opgenomen aan het eind van deze bijlage.

9.3.5 Gewichten per functie en per woonkern

Met de voorgaande stappen is per kern een deel van de investeringen toegerekend aan de nieuwbouw. Per kern verschilt de verhouding tussen bestaande bouw en nieuwbouw. Dit geeft de onderstaande verhoudingen:

• •

  Leeuwarden: 10% toerekening aan nieuwbouw;

• •

  Stiens: 14% toerekening aan nieuwbouw;

• •

  Grou: 10% toerekening aan nieuwbouw.

In de onderstaande tabel staat de verdeling bestaand-nieuw. Hierin is m2 BVO het gebouwoppervlak en weq is een woningequivalent.

De laatste stap is de vertaling van de bijdrage per woningequivalent per kern naar de programmaonderdelen. Om aan het draagkrachtbeginsel te voldoen is per functie een wegingsfactor vastgesteld (zie tabel op de volgende bladzijde). De wegingsfactoren zijn gebaseerd op de grondwaarde per programmaonderdeel en de verhouding van dit programmaonderdeel in het totaal beoogde nieuwbouwprogramma per kern.

9.3.6 Kostenverhaal per functie en per kern

Aan de hand van voorgaande stappen zijn de concrete bijdragen per kern per functie bepaald. Onderstaande tabel presenteert de resultaten.

* Een m2 terrein is gelijk gesteld aan een m2 BVO, uitgangspunt is een floor space index (totaaloppervlak gebouw over alle bouwlagen, gedeeld door oppervlak kavel) van 1

Bovenstaande bedragen kennen prijspeil 1 januari 2025 en worden, totdat een integrale actualisatie van deze nota plaatsvindt, geïndexeerd met de GWW-index conform het CBS.

9.4 DEEL 3: Algemene uitgangspunten

In het voorgaande deel is de rekenmethodiek toegelicht en het bijbehorende resultaat gepresenteerd. In dit hoofdstuk volgen enkele algemene uitgangspunten die bij de toepassing van deze nota van belang zijn.

9.4.1 Alleen netto toevoeging van woningen en ander vastgoed

Met deze nota brengen we alleen kosten in rekening voor de toevoeging van vastgoed. Dus als er tien woningen worden gesloopt en er worden in het nieuwe twaalf woningen mogelijk gemaakt, dan wordt de bijdrage alleen berekend over de toevoeging van twee woningen. Dit geldt ook voor andere typen vastgoed.

Als er meer vastgoed wordt gesloopt dan er nieuw mogelijk wordt gemaakt, wordt geen bijdrage verhaald. Er wordt ook geen negatieve bijdrage berekend. Er kan dus geen sprake zijn van een bouwactiviteit die een bijdrage terugkrijgt omdat er eventueel sprake is van een negatief bouwprogramma. Bij het bepalen van de compensatie wordt rekening gehouden met het segment vastgoed dat gesloopt en nieuw gerealiseerd wordt conform de berekende kostenbijdragen per segment. Voorbeeld: bij sloop van goedkope woningen en het terugbouwen van dure woningen kan een bijdrage verschuldigd zijn.

9.4.2 Verrekening met investeringen in het casco van een kern

Er zijn gevallen denkbaar waarin een ontwikkelende partij investeringen doet waarvan het profijt niet voornamelijk aan de eigen gebiedsontwikkeling kan worden toegerekend, maar waarbij het profijt moet worden toegerekend aan de gehele kern, en waarbij de investering het casco van de kern betreft. Dit kan gaan om investeringen die genoemd worden op de investeringenlijst. In dergelijke gevallen is het mogelijk het kostenverhaal voor bovenwijkse voorzieningen te verrekenen met de investering die de ontwikkelende partij doet in het casco van de kern.

9.4.3 Toerekening aan gemeentelijke grondexploitaties

Niet alle nieuwbouwontwikkelingen worden gerealiseerd door particuliere partijen. De gemeente kent ook gebiedsontwikkelingen waar de gemeente zelf een actieve risicodragende rol heeft, gemeentelijke grondexploitaties. Ook voor die ontwikkelingen geldt via dezelfde rekenmethodiek een kostenbijdrage aan de bovenwijkse voorzieningen.

9.4.4 Termijn tien jaar

De bovenwijkse investeringen en de nieuwbouwontwikkelingen zijn beschouwd over een termijn van tien jaar, 2025-2035.

9.4.5 Actualisatie

De gemeente is vrij om beleid over kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen op te stellen. Ook herziening of actualisatie van het beleid is in eerste instantie een vrije keuze. Actualisatie is echter noodzakelijk als sprake is van een wijziging in aantal of omvang van de bovenwijkse voorzieningen en/of de nieuwe gebiedsontwikkelingen waarover een deel van de kosten wordt verhaald. Beide aspecten hebben enerzijds een effect op de maximaal in rekening te brengen bijdragen en anderzijds opdat deel van de kosten van bovenwijkse voorzieningen dat op een andere wijze gedekt moet worden. Er is daarmee sprake van een dynamisch beleid dat wordt geactualiseerd als daarvoor op basis van bovenstaande criteria noodzaak is.

9.4.6 Spelregels voor bestedingen en overige toelichting

Bestemmingsreserve

Ontvangen bedragen worden toegevoegd aan een specifieke bestemmingsreserve. Dit betreft zowel de bijdragen vanuit de private initiatiefnemers als vanuit gemeentelijke grondexploitaties. Ontvangen bedragen aan kostenverhaal worden in de reserve gestort en vallen niet vrij in het exploitatieresultaat of de algemene middelen van de gemeente.

De ontvangen bedragen aan kostenverhaal zijn uitsluitend bedoeld voor de specifieke investeringen zoals opgenomen in de lijst met bovenwijkse investeringen onderaan deze bijlage, logischerwijs alleen voor nog te plegen investeringen. De reserve mag niet worden gebruikt voor andere investeringen. Het college doet voorstellen aan de raad over aanwending van de middelen.

Verantwoording

Het college van burgemeester en wethouders verantwoordt de inkomsten, de stand en de uitgaven jaarlijks in de begroting en de jaarrekening, in de paragraaf grondbeleid.

Deze nota is geen investerings- of nieuwbouwagenda Dit beleid is niet bedoeld om een investerings- of nieuwbouwagenda te presenteren of vast te stellen. Daadwerkelijke uitvoering van de opgenomen investeringen en nieuwbouwontwikkelingen vraagt veelal nog aanvullende besluitvorming door de gemeenteraad. Het vaststellen van deze nota door de raad staat dus niet gelijk aan het instemmen van de raad met alle in deze nota opgenomen investeringen.

Het beleid kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen is een beleidsdocument waarin de onderbouwing is opgenomen van de gevraagde bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen op het schaalniveau van een gehele kern. Er is daarbij gerekend met een onderbouwde investeringslijst en een onderbouwd aangenomen nieuwbouwprogramma. Over sommige investeringen in de investeringslijst heeft al besluitvorming plaatsgevonden in de gemeenteraad, over andere (nog) niet.

9.5 BIJLAGE 1 - Lijst met bovenwijkse investeringen ‘casco stad’

In de onderstaande tabel zijn de bovenwijkse investeringen weergegeven voor het casco van de stad of het dorp, die toerekenbaar zijn aan nieuwe bouwplannen.

10 Vereveningsfonds sociale woningbouw, tarieven en spelregels

In deze bijlage staan de tarieven, de spelregels, een toelichting per onderdeel en een juridische onderbouwing van het vereveningsfonds sociale woningbouw. Het fonds is financieel-technisch als een reserve ingesteld. Het is uitsluitend bedoeld voor sociale huurwoningen, niet voor sociale koopwoningen.

10.1 Tarieven

De tarieven worden als volgt vastgesteld. De onderbouwing van de tarieven en een rekenvoorbeeld staan in de toelichting verderop.

• •

  Voor iedere sociale huurwoning die volgens het streefpercentage voor dat gebied gebouwd had moeten worden, maar niet wordt gebouwd, worden de volgende bedragen aan het fonds afgedragen:

  • o

    € 22.500 voor grondgebonden woningen;

  • o

    € 15.500 voor appartementen;

• •

  Voor iedere sociale huurwoning die boven het streefpercentage voor dat gebied wordt gebouwd, worden deze zelfde bedragen per woningtype uit het fonds uitgekeerd, als ook wordt voldaan aan de spelregels zoals verderop genoemd;

Het tarief kan periodiek worden herzien door het college.

Kenmerken van het tarief:

• •

  Er is geen btw van toepassing. De afdracht of uitkering is een overheidsdienst, geen belaste prestatie voor de omzetbelasting;

• •

  Het tarief wordt niet geïndexeerd.

10.2 Spelregels

Voor bijdragen aan het fonds en uitkeringen vanuit het fonds zijn er de volgende spelregels. De onderbouwing en een uitleg van de spelregels staat in de toelichting verderop.

10.2.1 Volgorde

De gemeente hanteert een bepaalde volgorde ten aanzien van het bereiken van de beleidspercentages voor sociale huur:

• •

  Zelf realiseren

  Uitgangspunt is dat het beleidspercentage sociale huur in ieder nieuwbouwplan wordt gerealiseerd;

• •

  Zelf elders compenseren

  Als de gemeente een uitzondering toestaat op dit uitgangspunt, mag de ontwikkelende partij zelfde sociale huurwoningen elders binnen de gemeente compenseren. Voorwaarde is dat dit contractueel wordt vastgelegd. Het tarief per niet gebouwde sociale huurwoning wordt dan in het fonds gestort. Zodra de zelf elders gecompenseerde sociale huurwoningen zijn gerealiseerd, wordt het bedrag terugbetaald;

• •

  Afdragen

  Als niet elders gecompenseerd kan worden, wordt het tarief in het fonds gestort.

10.2.2 In gebieden waar beleidsmatig geen toevoeging van sociale huur wenselijk is, wordt wel een financiële bijdrage aan het vereveningsfonds sociale woningbouw gedaan

10.2.3 Geen ondergrens voor het aantal woningen

Ieder plan van één of meer woningen draagt bij aan de opgave van voldoende sociale huurwoningen. Voor een plan met één woning of een aantal dat niet op hele aantallen sociale huurwoningen uitkomt, wordt naar rato afgedragen.

10.2.4 Uitkering alleen voor echte sociale huurwoningen

Uitkering uit het fonds vindt alleen plaats voor woningen die voldoen aan de definitie van sociale huur uit de (op het moment van schrijven nog niet van kracht zijnde) Wet versterking regie volkshuisvesting23.

10.2.5 Uitkering uit het fonds is mogelijk voor niet-woningcorporaties

Ook dan geldt dat uitkering uit het fonds alleen plaatsvindt voor woningen die voldoen aan de definitie van sociale huur uit de (komende) Wet versterking regie volkshuisvesting.

10.2.6 De regeling geldt alleen voor netto nieuw toegevoegde bouwtitels die nog niet bij recht bestonden in het Omgevingsplan

10.2.7 De regeling geldt niet voor al gesloten overeenkomsten of vergevorderde onderhandelingen

10.2.8 Het fonds mag uitsluitend voor het doel worden gebruikt waarvoor het is ingesteld.

10.2.9 Mogelijk wordt te zijner tijd voorgesteld om een startkapitaal in het fonds te storten (verwacht € 525.000), circa 30 woningen maal het tarief.

10.2.10 Als het fonds leeg is, is de gemeente niet verplicht om uit te keren,‘op is op’. Als de reserve een overschot begint te vertonen, kan de gemeente het voorgefinancierde bedrag weer terugnemen.

10.2.11 Terugbetaling

Als na tien jaar bijdragen nog niet zijn aangewend voor de doelstelling van het fonds – dus nog in het fonds zitten, worden ze aan de bijdragende partij terugbetaald. Hiertoe wordt per bijdrage bijgehouden welke partij ze op welk tijdstip heeft betaald. Hierbij houdt de gemeente rekening met het door haar bij de start van het fonds voorgefinancierde bedrag.

10.2.12 Opheffing van het fonds

Als het fonds wordt opgeheven geldt hetzelfde. Het door de gemeente bij de start voorgefinancierde bedrag valt weer terug aan de gemeente voor zover dat bedrag nog in de reserve aanwezig is.

10.3 Toelichting en juridische onderbouwing

10.3.1 Toelichting op de tarieven

De keuze is een vast tarief per woning, ongeacht de prijssegmenten in het woningbouwplan. Een plan met dure koopwoningen en een plan met betaalbare rijwoningen betalen evenveel per niet gebouwde sociale huurwoning.

Het tarief is onderbouwd als het verschil in grondwaarde tussen een woningbouwplan zonder sociale huurwoningen en de grondwaarde wanneer er het vereiste aandeel sociale huurwoningen in zou zitten. Hierbij zijn meerdere varianten doorgerekend om tot een redelijk gemiddelde te komen. Voor de grondwaarde voor sociale huurwoningen is daarbij uitgegaan van het gemeentelijke gronduitgifte- en prijsbeleid. Er is rekening gehouden met een redelijk percentage winst en risico voor de ontwikkelaar.

Hierbij maken we echter wel onderscheid in grondgebonden woningen en appartementen. Hierin zit duidelijk verschil in grondwaarde.

10.3.2 Toelichting op de spelregels

De bovengenoemde spelregels worden hierna toegelicht.

• •

  Volgorde

  De gemeente hanteert een bepaalde volgorde ten aanzien van het bereiken van de beleidspercentages voor sociale huur:

  Zelf realiseren: uitgangspunt is dat het beleidspercentage sociale huur in ieder nieuwbouwplan wordt gerealiseerd. De intentie is niet dat het fonds een afkoopmiddel wordt;

• •

  Zelf elders compenseren

  De gemeente kan in bepaalde gevallen een uitzondering op dit uitgangspunt toestaan. Wanneer zij planologisch instemt met een plan met een klein aantal woningen, van bijvoorbeeld tien eenheden, is het in de regel niet realistisch te verwachten dat het beleidspercentage voor sociale huur dan feitelijk gerealiseerd kan worden. Daarvoor is dan meestal geen exploitant te vinden. Als de gemeente dan een uitzondering toestaat, mag de ontwikkelende partij zelf de sociale huurwoningen elders binnen de gemeente compenseren. Voorwaarde is dat dit contractueel wordt vastgelegd. Het tarief per niet gebouwde sociale huurwoning wordt dan in het fonds gestort. Zodra de zelf elders gecompenseerde sociale huurwoningen zijn gerealiseerd, wordt het bedrag terugbetaald. Dit is bedoeld om te voorkomen dat er een vrijblijvendheid zou ontstaan met het voldoen aan het uitgangspunt. Ook is het bedoeld om te voorkomen dat realisatie van sociale huurwoningen elders (te ver) naar de toekomst wordt verschoven;

• •

  Afdragen

  Als ook niet elders gecompenseerd kan worden, wordt het tarief in het fonds gestort. Het fonds is dus bedoeld als restcategorie, de fysieke compensatie gaat voor.

In gebieden waar geen toevoeging van sociale huur wenselijk is, wordt weleens financiële bijdrage aan het vereveningsfonds sociale woningbouw gedaan

In het Beleidsprogramma wonen in de stad zijn gebieden benoemd waar de woningvoorraad al uit meer dan 30% sociale huur bestaat, daar is toevoeging van sociale huurwoningen niet wenselijk. Voor nieuwe woningbouwplannen in die gebieden wordt wel een bijdrage aan het vereveningsfonds sociale woningbouw gedaan.

Geen ondergrens voor het aantal woningen

Ieder plan van één of meer woningen draagt bij aan de opgave van voldoende sociale huurwoningen. Hiermee wordt opportunistische planontwikkeling24 voorkomen. Voor een plan met één woning of een aantal dat niet op hele aantallen sociale huurwoningen uitkomt, wordt naar rato afgedragen.

Bij voorbaat is al bekend dat woningcorporaties:

• a.

  Soms niet een gedeelte van een appartementenblok willen exploiteren, vanwege gedeelde zeggenschap met ander eigenaren in een VvE over beheer en onderhoud;

• b.

  Soms niet al te kleine complexen woningen willen exploiteren, vanwege de (nog) lagere efficiëntie.

Ook in deze situaties wordt afgedragen aan het fonds.

Uitkering alleen voor echte sociale huurwoningen

Kleine woningen kunnen in de gemeente Leeuwarden tegen marktconforme huurprijzen worden verhuurd voor huurprijzen onder de liberalisatiegrens. Dit zijn alleen om die reden nog geen sociale huurwoningen. Vaak wordt niet getoetst op het inkomen, wordt een hoge inkomenseis gesteld of worden hoge servicekosten in rekening gebracht naast de kale huur. Uitkering uit het fonds vindt alleen plaats voor woningen die voldoen aan de definitie van sociale huur uit de (op het moment van schrijven nog niet van kracht zijnde) Wet versterking regie volkshuisvesting. De gemeente handelt wat die definitie betreft dus alsof die wet al in werking was getreden.

Uitkering uit het fonds is mogelijk voor niet-woningcorporaties Ook dan geldt dat uitkering uit het fonds alleen plaatsvindt voor woningen die voldoen aan de definitie van sociale huur uit de (komende) Wet versterking regie volkshuisvesting.

De regeling geldt alleen voor netto nieuw toegevoegde bouwtitels die nog niet bij recht bestonden in het Omgevingsplan

Wettelijk is een financiële bijdrage alleen te koppelen aan nieuwe bouwmogelijkheden. In het geval van sloopnieuwbouw met netto toevoeging van woningen wordt alleen afgedragen aan het fonds of uitgekeerd uit het fonds voor de netto toegevoegde woningen.

De regeling geldt niet voor al gesloten overeenkomsten of vergevorderde onderhandelingen

Gesloten overeenkomsten kunnen niet met terugwerkende kracht een andere inhoud krijgen. Voor onderhandelingen die net voor het moment van ondertekening van een overeenkomst zitten, wordt niet op het laatste moment een nieuwe afspraak voorgesteld met substantieel financieel gevolg.

De reserve mag uitsluitend voor het doel worden gebruikt waarvoor het is ingesteld

Als de gemeente compensatiebijdragen verhaalt, mogen exploitanten die zulke bijdragen betalen ook verwachten dat de gemeente die bijdragen gebruikt voor de bedoelde feitelijke compensatie. Vandaar ook dat in de spelregels uitgegaan wordt van terugbetaling als de betaalde bijdragen niet (meer) benut worden.

Mogelijk wordt te zijner tijd voorgesteld om een startkapitaal in het fonds te storten (verwacht € 525.000), circa 30 woningen maal het tarief

De reden hiervan is dat de gemeente niet gelijk al bij de eerste verzoeken om bijdragen uit de reserve zou moeten weigeren omdat er nog geen kapitaal in de reserve is. Wanneer zulke weigeringsbesluiten genomen zouden moeten worden zou dit contraproductief zijn voor het doel van de reserve, namelijk om elders feitelijk te kunnen compenseren. In feite is het storten van een startkapitaal een manier van voorfinancieren. Bij eventuele opheffing van de reserve moet hier dan ook rekening mee worden gehouden.

Als het fonds leeg is, is de gemeente niet verplicht om uit te keren, ‘op is op’

Daarbij moet dan bedacht worden dat de gemeente op termijn al een startkapitaal heeft voorgefinancierd om te voorkomen dat de gemeente in de beginfase van de werking van de reserve weigeringsbesluiten moet nemen. Als de reserve een overschot begint te vertonen, kan de gemeente het voorgefinancierde bedrag weer terugnemen. De reserve werkt dan als gevolg van de gedane stortingen. De voorfinanciering is niet bedoeld om in plaats te treden van bijdragen vanuit de ontwikkellocaties; het is niet bedoeld als subsidie.

Terugbetaling

Als na tien jaar bijdragen nog niet zijn aangewend voor de doelstelling van de reserve – dus nog in de reserve zitten, worden ze aan de bijdragende partij terugbetaald. Hiertoe wordt per bijdrage bijgehouden welke partij ze op welk tijdstip heeft betaald. Zie de toelichting op de spelregel ‘De reserve mag uitsluitend voor het doel worden gebruikt waarvoor het is ingesteld’.

Opheffing van het fonds

Als het fonds wordt opgeheven geldt hetzelfde. Zie de toelichting op de spelregel ‘De reserve mag uitsluitend voor het doel worden gebruikt waarvoor het is ingesteld’.

10.3.3 Juridische onderbouwing

De juridische basis van het fonds is artikel 13.22 Omgevingswet (Ow). Dit artikel heeft betrekking op afspraken over financiële bijdragen in anterieure overeenkomsten. Het fonds wordt ingesteld voor bijdragen die de gemeente verkrijgt en voor bijdragen die de gemeente verstrekt op basis van zulke overeenkomsten. Dit wordt ook wel de minnelijke route van financiële bijdragen genoemd.

De Ow kent ook een afdwingbare route, in artikel 13.23 Ow. De afdwingbare route wordt geactiveerd door in het omgevingsplan een bepaling op te nemen dat een partij die bouwactiviteiten verricht, verplicht is om een financiële bijdrage te betalen. Een bouwactiviteit is bijvoorbeeld de realisatie van één of meer woningen, bedrijfspanden of kantoren.

Er zijn veel soorten investeringen waaraan gemeenten dergelijke bijdragen kunnen besteden. Voor de vereveningsreserve sociale huurwoningen is alleen de categorie relevant waarbij aan de ene kant bijdragen in rekening worden gebracht bij woningbouw met minder dan het door de gemeente gehanteerde beleidspercentage aan sociale huurwoningen wordt gerealiseerd en aan de andere kant financiële bijdragen aan ontwikkelende partijen worden verstrekt die meer dan het beleidspercentage realiseren.

Doelen vanuit de wet

Het doel van het instrument is alleen het verkrijgen van een eerlijke verdeling van financieel ‘zoet en zuur’ tussen de betreffende ontwikkelingen. Plannen met meer sociale woningbouw zijn financieel onaantrekkelijker dan plannen met minder sociale woningbouw. De gemeente fungeert bij die verevening als doorgeefluik tussen de plannen en de partijen die de plannen realiseren.

Het instrument is niet bedoeld om te bepalen wáár meer of minder dan de gemeentelijke norm aan sociale huurwoningen gerealiseerd kan of moet worden. Ook leidt het instrument er in de basis niet toe dat meer of minder dan de norm aan sociale huurwoningen in een plan wordt gerealiseerd. Die voorwaarden en bijbehorende percentages worden immers vastgelegd in een wijziging van het Omgevingsplan voor een bepaalde locatie dan wel in een vergunning voor een BOPA. Het instrument leidt er wel toe dat áls de norm niet in ieder plan wordt gerealiseerd er financiële verevening tussen plannen kan ontstaan.

Het instrument is daarbij afhankelijk van het voorafgaand vastleggen van die percentages in beleid en, na het aangaan van de anterieure overeenkomst in het Omgevingsplan of in de vergunning voor de BOPA.

Varianten en wettelijke vereisten

In het voorgaande kwam al aan de orde dat er van het instrument twee varianten beschikbaar zijn.

• •

  Artikel 13.22 Ow: minnelijke variant;

• •

  Artikel 13.23 Ow: afdwingbare variant25.

Per variant gelden verschillende voorwaarden waar als gemeente aan voldaan moet worden om het instrument te kunnen benutten.

Voorwaarden minnelijke variant

In de minnelijke variant gelden niet veel voorwaarden om bijdragen in rekening te kunnen brengen. Artikel 13.22 Ow geeft aan dat bijdragen in rekening kunnen worden gebracht op grond van een Omgevingsvisie of Programma. Uit de toelichting op artikel 13.22 Ow blijkt dat daarin de samenhang benoemd moet zijn tussen enerzijds de gebiedsontwikkeling waarde gemeente een bijdrage in rekening wil brengen en anderzijds waar ze die aan wil besteden. Er is niet vastgelegd hoe die samenhang moet worden gemotiveerd en ook niet hoe gedetailleerd dit zou moeten. Maar de bedoeling is wel duidelijk: de samenhang, ook in de gemeente Leeuwarden, is dat de gemeente voor de hele gemeente een percentage sociale huurwoningen wil bereiken. Dat is wat hiervoor ‘het beleidspercentage’ of ‘de gemeentelijke norm voor sociale huurwoningen’ is genoemd. Om over de hele linie van de gemeente dit daadwerkelijk te kunnen bereiken is voor elke sociale huurwoning die op enige ontwikkellocatie te weinig wordt gerealiseerd elders een compenserende sociale huurwoning nodig. Aangezien de realisatie van sociale huurwoningen gepaard gaat met een onrendabele top is voor elke compensatie dus de financiële compensatie van die onrendabele top nodig.

De beleidspercentages sociale huur zijn vastgelegd in het Beleidsprogramma wonen in de stad. Het is niet nodig concreet op locatieniveau te duiden waar minder dan wel meer dan de norm aan sociale huurwoningen wordt gerealiseerd. Wel is het nodig te constateren dát er gebiedsontwikkelingen gaan ontstaan met meer dan wel minder dan de gehanteerde norm.

Een tweede voorwaarde volgt uit de wettelijke toelichting op het instrument van de financiële bijdrage. Daarin is opgenomen dat aangetoond moet worden dat de plannen waarbij een bijdrage in rekening wordt gebracht nog wel financieel uitvoerbaar zijn. In de toelichting is echter niet opgenomen wat er nu concreet verwacht wordt van gemeenten op dit punt. We hanteren de stelling dát plannen in de regel financieel uitvoerbaar zijn. Als een initiatiefnemer stelt dat dit, als gevolg van het in rekening brengen van de financiële bijdrage, niet zo is, zal een berekening overlegd moeten worden waarin deze stelling financieel wordt onderbouwd, die de gemeente zal (laten) toetsen. Aan de opzet en achtergrond van die berekening kunnen voorwaarden verbonden worden.

Voorwaarden afdwingbare variant

In de afdwingbare variant gelden meer voorwaarden:

• •

  Er moet sprake zijn van een functionele samenhang tussen de ontwikkelingen. In dit geval is dat niet echt een andere voorwaarde dan het aantonen van samenhang bij de minnelijke variant. De samenhang heeft immers betrekking op de functie sociale woningbouw;

• •

  Anders is wel dat de gemeente in het Omgevingsplan of-programma de locaties aanwijst waar compensatie gaat plaatsvinden. Dit lijkt een lastige voorwaarde omdat dit vaak in een vroeg stadium nog niet goed mogelijk is. Potentieel kan bijvoorbeeld gebruik worden gemaakt van één bekende locatie waar ruim voldoende sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Die locatie wordt dan aangewezen als compensatielocatie voor verschillende plannen. Bij actualisaties kunnen dan de laatste inzichten worden verwerkt;

• •

  Naar aanleiding van het voorgaande dient rekening te worden gehouden met regelmatige actualisaties. Het vastleggen in een programma is dan het meest praktisch, omdat het college bevoegd is wijzigingen vast te stellen

• •

  In de afdwingbare variant kunnen bijdragen in principe alleen in rekening worden gebracht als hierdoor op de compenserende locatie een tekort op de grondexploitatie of de kostenverhaalsuitkomst of een groter tekort ontstaat. Op het moment dat dit concreet aan de orde is, moet dit dus in het Omgevingsplan onderbouwd worden. Dit vereist enig rekenwerk van de gemeente;

• •

  In de afdwingbare variant wordt ook een regel voor eindafrekening opgenomen met een termijn wanneer die plaatsvindt. Als er op dat moment bijdragen zijn ontvangen, die nog niet besteed zijn, wordt er terugbetaald. In de minnelijke variant is een dergelijke afspraak niet nodig. In de afdwingbare variant is ook opgenomen dat periodiek publieke verantwoording moet worden afgelegd over de bestedingen uit de reserve. Ons inziens kan hiertoe worden aangesloten bij de reguliere planning- en controlcyclus;

• •

  In de afdwingbare variant geldt ook het principe van de macro-aftopping: een plan hoeft niet meer af te dragen dan het financieel kan dragen.

De regels voor de afdwingbare variant kunnen alleen in een Omgevingsplan worden opgenomen en niet als voorschrift in een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Het lijkt wel mogelijk de vergunning voor een BOPA te weigeren als de financiële bijdrage dan niet minnelijk overeengekomen wordt zonder dat sprake is van zogeheten ‘betaalplanologie’.

Gelet op de extra vereisten van de afdwingbare route ten opzichte van de minnelijke route wordt nu gekozen voor de minnelijke route.

Geldstromen en risico’s

Het voorspellen en bewaken van de geldstromen is van belang. Het risico dat de gemeente meer moet betalen dan er in het fonds zit, is ondervangen door de spelregel ‘op is op’. Aan de andere kant zal het risico dat de gemeente ‘nee’ moet verkopen vanwege een leeg fonds, op termijn zijn ondervangen door een startkapitaal in het fonds te storten. Aan de hand van de actuele woningbouwplanning wordt periodiek gekeken hoe het fonds functioneert en of bijsturing nodig is. Verantwoording wordt afgelegd in de planning- en controlcyclus.

11 Snippergroen

In deze bijlage wordt het beleid voor uitgifte van snippergroen beschreven.

11.1 Toetsing

11.1.1 Omschrijving snippergroen

Snippergroen ontstaat door verschillende redenen. Dit kan zijn als gevolg van in het verleden uitgevoerde projecten of van veranderde inzichten en/of herinrichtingen van openbaar gebied.

Als een perceel openbaar groen aan particuliere percelen grenst, blijft er steeds druk bestaan vanuit particulieren om delen van dit openbaar groen te kopen of in gebruik te nemen.

Definitie uitgeefbaar snippergroen:

Uitgeefbaar snippergroen is een perceel groen dat geen directe openbare functie heeft. Dat wil zeggen dat het perceel grond geen verkeersgroen, gebruiksgroen of beeldbepalend groen is en/of dat er in het perceel groen geen belangrijke kabels/ leidingen en/of rioleringen zitten.

Hieronder volgt een nadere uitwerking van de in de definitie van snippergroen geformuleerde termen.

Verkeersgroen:

Groen gelegen aan wegen met een ontsluitingsfunctie (gebiedsontsluitingsweg), groen gelegen aan wegen met een buurtverzamelingsfunctie (belangrijke erftoegangsweg), groen gelegen aan alle andere erftoegangswegen en groen gelegen aan langzaam verkeersroutes.

Gebruiksgroen:

Groen op en rondom sportvelden, speelterreintjes en trapveldjes en groen met overig recreatief gebruik (vijver, dorpsrand, park, etc.).

Beeldbepalend groen:

Sfeerversterkend c.q. structuurversterkend groen en groen met een afschermende functie.

Snippergroen is reststroken zonder een directe functie. Het verkopen van dergelijke groenstroken aan de direct aangrenzende eigenaar tast de groenstructuur en de belevings- en gebruikswaarde van de omgeving niet aan.

Ook van de percelen die momenteel zijn verhuurd, in gebruik zijn gegeven of ongewenst in gebruik zijn genomen, moet bij beëindiging van de verhuurovereenkomst, dan wel bij het einde van het gebruik worden bepaald of er al dan niet sprake is van snippergroen.

11.1.2 Criteria uitgifte snippergroen

Om een duidelijk en eenduidig beleid inzake de uitgifte van snippergroen te waarborgen, wordt elk verzoek getoetst aan vooraf vastgestelde criteria. Er kan bij de beoordeling van de

mogelijkheid en wenselijkheid om tot uitgifte over te gaan gebruik worden gemaakt van vooraf vastgestelde ‘verkoop-en handhavingstekeningen’. Dit is geen vereiste.

Uitgifte van snippergroen is alleen mogelijk als:

• a.

  een strook snippergroen direct grenst aan het eigendom van de aanvrager;

• b.

  de strook snippergroen geen directe openbare functie heeft;

• c.

  er geen verkeerskundige bezwaren zijn;

• d.

  er geen belangrijke nutsvoorzieningen/riolering in het betreffende perceel aanwezig zijn;

• e.

  er geen omgevingsbezwaren zijn;

• f.

  er geen onderhoudsbezwaren zijn;

• g.

  er geen stedenbouwkundige bezwaren zijn;

• h.

  er geen omgevingsplantechnische bezwaren zijn;

• i.

  er geen milieutechnische bezwaren zijn.

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd tot het stellen van nadere regels en kan in voorkomende gevallen, mits voldoende beargumenteerd, afwijken van bovenstaande criteria of kan nieuwe criteria toevoegen.

Ieder verzoek wordt op gelijke wijze getoetst aan het nieuw vastgestelde beleid.

In het verleden verkochte dan wel verhuurde of anderszins uitgegeven percelen die volgens het nieuwe beleid niet (meer) voor uitgifte in aanmerking komen, vormen geen aanleiding om in een vergelijkbare situatie (waarin dus niet wordt voldaan aan de nu gestelde criteria) tot verkoop over te gaan.

11.1.3 Nadere omschrijving snippergroencriteria

Als een perceel op basis van de definitie snippergroen wordt aangemerkt als snippergroen, komt het in principe in aanmerking voor verkoop. Er kunnen echter bepaalde feitelijke omstandigheden zijn die verkoop onwenselijk maken. De bovengenoemde criteria geven hier de kaders voor aan. Hieronder wordt op onderdelen een nadere toelichting op de criteria gegeven.

Verzoeker moet eigenaar zijn van het aangrenzende perceel (criterium sub a)

Snippergroen wordt alleen verkocht aan de eigenaren van een aangrenzend perceel. Er wordt niet verkocht aan huurders.

Snippergroen mag geen directe openbare functie hebben (criterium b)

Denk aan hondenuitlaatplaatsen of speelveldjes.

Verkeerskundige bezwaren (criterium sub c)

Snippergroen wordt niet uitgegeven als:

• •

  uitgifte leidt tot belemmering van het zicht op de weg of andere verkeerstechnische problemen;

• •

  er parkeervoorzieningen verdwijnen;

• •

  er in de omgeving een hoge parkeerdruk is en er mogelijk nieuwe parkeervoorzieningen aangelegd worden;

• •

  er in de directe omgeving een aanpassing van wegen, voeten of fietspaden noodzakelijk is.

Aanwezigheid van belangrijke kabels/leidingen en/of riolering (criterium sub d)

Als zich in, op of onder de groenstrook belangrijke kabels, leidingen of riolering bevindt moet de gemeente beoordelen of een groenstrook voor verkoop in aanmerking komt. Bij verkoop van een groenstrook waarin zich nutsvoorzieningen bevinden wordt deze alleen verkocht onder vestiging van een recht van opstal voor de desbetreffende belanghebbende. De eventueel verbonden kosten (zoals kosten voor vastlegging van de afspraken met de nutsbedrijven, de notariële, fiscale en kadastrale lasten) zijn voor rekening van de koper.

Omgevingsbezwaren (criterium sub e)

Uitgifte van snippergroen mag niet leiden tot een sociaal onveilige situatie. Voor de leefbaarheid van de woonomgeving is een veilig gevoel voor de bewoners van groot belang. Vooral in de donkere periodes van avond en nacht kunnen onoverzichtelijke situaties leiden tot een onveilig gevoel. Als te verwachten is dat verkoop leidt tot het ontstaan van sociaal onveilige locaties, wordt niet tot verkoop overgegaan.

Uitgifte mag geen overlast voor buren of andere derden met zich meebrengen.

Een ander belangrijk aspect is een eventuele toekomstige ontwikkeling. Bijvoorbeeld nieuwe bouwlocaties (zowel inbreiding als uitbreiding), een (langzaam) verkeersontsluiting tussen een nieuw te ontwikkelen woonwijken de bestaande wijk, een toekomstig voetpad of toekomstige parkeerplaatsen. Het spreekt voor zich dat gemeentelijke percelen die nodig zijn voor een toekomstige ontwikkeling niet voor verkoop in aanmerking komen.

Onderhoudsbezwaren (criterium sub f)

Er mag geen snippergroen ontstaan doordat slechts een deel van een bredere groenstrook naast een perceel wordt verkocht. Uitgangspunt is dat uitsluitend tot uitgifte van aaneengesloten groen wordt overgegaan als het groen is gelegen tussen de particuliere erfgrens en de openbare verharding.

Door uitgifte van snippergroen mag geen nieuw snippergroen of versnippering van openbaar groen ontstaan. Als een groenstrook wordt gekwalificeerd als snippergroen, dient ook gekeken te worden of er eventueel delen openbaar groen resteren. De maatvoering van het resterende openbaar groen is hierbij van belang, omdat te kleine restpercelen kunnen leiden tot een arbeidsintensieve onderhoudssituatie. Deze arbeidsintensivering is te voorkomen door het bepalen van een minimale maatvoering voor de grootte van een vak. Uitgangspunt voor deze maatvoering is dat de beplanting zijn natuurlijke vorm kan ontwikkelen en dat het beheer niet arbeidsintensief wordt. Dit heeft tot gevolg dat een potentiële koper de gehele strook dient aan te kopen of dat de strook in zijn geheel niet wordt verkocht, als slechts een kleine reststrook overblijft.

Uitgangspunt is dat groenstroken die langs meerdere percelen lopen in één keer worden uitgegeven. Als één of meerdere bewoners geen belangstelling heeft/hebben, wordt aan de hand van de feitelijke situatie bezien of al dan niet verkocht wordt.

Ook van belang is dat niet onderbroken stroken worden verkocht. Bevat een aan te kopen groenstrook een in- of uitrit dan dient de gehele strook dus inclusief de in-/uitrit te worden verkocht. Per geval dient dit te worden bekeken.

Aanliggende sloten of groenvoorzieningen moeten bereikbaar voor onderhoud en beheer blijven. Er mag door uitgifte geen situatie ontstaan waardoor niet of onder zeer moeilijke omstandigheden onderhoud gepleegd kan worden.

Als er monumentale of beschermwaardige bomen op de groenstrook staan of binnen een bepaalde afstand van de groenstrook (afhankelijk van de kroonprojectie van de boom) kan het verzoek om aankoop worden afgewezen. De kroonprojectie is de zone waarbinnen zich de meeste wortels bevinden van de desbetreffende boom.

Stedenbouwkundige bezwaren (criterium sub g)

Snippergroen wordt niet uitgegeven wanneer er sprake is van beeldbepalend groen of wanneer de beplanting een wezenlijk onderdeel vormt van een gezichtsbepalend totaalgroenplan.

Groen rondom sportvelden, speelterreintjes en trapveldjes of ander recreatief gebruik, bijvoorbeeld een vijver, dorpsrand of park, wordt niet uitgegeven.

Als er sprake is van groen gelegen aan wegen met een ontsluitingsfunctie of aan belangrijke toegangswegen tot de wijken wordt niet tot uitgifte van de groenstrook overgegaan.

Omgevingsplantechnische bezwaren (criterium sub h)

Snippergroen krijgt in een omgevingsplan meestal de benaming ‘verkeer’ of ‘verkeer – verblijf’. Dit maakt aanpassingen van het openbaar gebied mogelijk. Als de openbare ruimte aangepast wordt, bijvoorbeeld voor optimalisatie van het aantal parkeerplaatsen of het verplaatsen van een klein plantsoen, kan dit juridisch-planologisch gezien. Het omgevingsplan vormt hierin geen beperking.

Alleen structuurbepalend groen krijgt de bestemming ‘groen’.

Uitgifte moet in principe passen binnen het geldende bestemmingsplan. Per verzoek wordt bekeken of een herziening van het omgevingsplan na verkoop wenselijk is.

Milieutechnische bezwaren (criterium sub i)

Uitgifte is alleen mogelijk als er geen vermoeden van vervuiling is en/of er geen hoge saneringskosten aan de uitgifte of het toekomstige gebruik van het perceel verbonden zijn.

11.2 Vormen van uitgifte

11.2.1 Algemene uitgangspunten

Bij de uitgifte van gemeentelijke groenstroken gelden de volgende algemene uitgangspunten. Voor nieuwe situaties geldt:

• •

  Niks voor niks;

• •

  Alle gebruik wordt vastgelegd;

• •

  Er wordt gehandhaafd; legaliseren heeft de voorkeur;

• •

  Er gelden heldere uitgiftecriteria.

Zie ook het gronduitgifte- en prijsbeleid.

11.2.2 Huurovereenkomst

De bestaande huurovereenkomsten van reststroken worden omgezet in verkoop, voor zover de nieuwe snippergroencriteria de verkoop niet in de weg staan. Wanneer de huidige gebruiker niet wil kopen, wordt de bestaande ingebruikgeving omgezet in een huurovereenkomst (met uitsterfconstructie). Een nieuwe bewoner/eigenaar kan geen huurovereenkomst meer afsluiten.

Wanneer het betreffende perceel op basis van de toetsing aan de genoemde criteria niet wordt aangemerkt als uit te geven snippergroen of wanneer de nieuwe bewoner/ eigenaar het betreffende perceel niet wenst te kopen als het wel voldoet aan de criteria dan wordt het gebruik van het perceel beëindigd en door de gemeente terug in onderhoud genomen.

Bij beëindiging van de huursituatie of gebruikssituatie moet de grond weer worden teruggebracht in de originele staat, dat wil zeggen dat de grond openbaar moet worden ingericht, meer specifiek dat het perceel vrij van hekwerken, palen, tegels en/of andere bebouwing en vrij van door huurder/gebruiker aangebrachte beplantingen (voor zover de verwijdering van bomen niet onderhevig is aan een kapvergunning) moet worden opgeleverd.

11.2.3 Legalisering (ongewenst) gebruik

Uitgangspunt is dat ongewenst in gebruik genomen gronden worden teruggevorderd. Mocht de grond volgens de uitgifte criteria te koop zijn dan ontvangt de eigenaar een koopaanbieding. Als de grond niet voldoet aan de uitgiftecriteria of de eigenaar reageert niet op de koopaanbieding, dan wordt er een handhavingsprocedure gestart.

Addendum 3 op de Omgevingsvisie gemeente Leeuwarden – Grondbeleid

Achtergrond

Op 22 december 2021 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie Gemeente Leeuwarden vastgesteld. Deze bevat de strategische hoofdlijnen van beleid voor de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie is het integrale kader en beschrijft de ambities die de gemeente Leeuwarden heeft voor de stad, de dorpen en het buitengebied. Door middel van ontwikkelprincipes vergroenen, verbinden en verwaarden wordt sturing gegeven aan de ruimtelijke ontwikkeling binnen de gemeente. De huidige omgevingsvisie is een visie op hoofdlijnen.

Bij de vaststelling daarvan heeft de gemeenteraad bepaald dat deze visie voor specifieke thema’s en gebieden verder uitgewerkt en uitgevoerd moet worden. Door te werken met de beleidsinstrumenten van de Omgevingswet geeft het college door middel van het vaststellen van programma’s verdere uitwerking en uitvoering aan de omgevingsvisie. Voor thema’s stelt het college beleidsprogramma’s vast; voor gebieden ontwikkelprogramma’s.

De huidige Leeuwarder omgevingsvisie is beknopt en moet aangevuld worden om de strategische hoofdlijnen van beleid en daarmee de geldende kaders voor de fysieke leefomgeving de juiste plek te geven. Vooruitlopend op een aanstaande herziening van de omgevingsvisie stelt de gemeenteraad daarom addenda vast als de visie aanvulling of wijziging behoeft. Dit doet de raad voorafgaand aan de vaststelling van de daaronder hangende programma’s door het college. De addenda worden bij een herziening van de omgevingsvisie integraal in de visie verwerkt.

Aanleiding

De huidige Nota grondbeleid stamt uit 2020 en wordt vervangen door het Beleidsprogramma Grond en een bijbehorend Addendum op de Omgevingsvisie Grondbeleid op de Leeuwarder Omgevingsvisie. Naast dat de Nota grondbeleid niet meer actueel is, schrijft de Financiële Verordening voor dat het grondbeleid eens in de vier jaar herzien moet worden. Sinds het opstellen van de Nota Grondbeleid 2020 is de Omgevingsvisie vastgesteld, is er in 2022 een Coalitieakkoord gesloten en is per 1 januari 2024 de Omgevingswet ingevoerd. Zowel inhoudelijk als (juridisch) technisch hebben deze veranderingen invloed op het grondbeleid. Denk hierbij aan de gewijzigde inzichten ten aanzien van wonen in de stad en woning in de dorpen. Maar ook de ruimtevraag voor economie, biodiversiteit, klimaatadaptatie, energie en mobiliteit.

Grondbeleid is een middel om de ruimtelijke beleidsdoelstellingen die de gemeente Leeuwarden zich stelt te realiseren. De gemeente maakt plannen, bijvoorbeeld voor woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen en de energietransitie. Het belangrijkste doel van het grondbeleid is dat grond in voldoende mate en tijdig ter beschikking komt om deze plannen uit te voeren.

Grondbeleid is een middel om doelen te bereiken. Het Addendum op de Omgevingsvisie en het bijhorende Beleidsprogramma vormen een kader voor het handelen van de gemeente met betrekking tot de grond(-markt) en het verhalen van kosten van openbare voorzieningen op initiatiefnemers van bouwplannen. De gemeente spreekt zich hierin uit hoe en onder welke voorwaarden de instrumenten van grondbeleid worden ingezet om zo de ruimtelijke doelen te realiseren. Hierdoor wordt duidelijk welke rol de gemeente in welke situatie inneemt bij het realiseren van de ruimtelijke opgaven.

Bij het opstellen van de Omgevingsvisie Gemeente Leeuwarden uit 2021 zijn geen strategische hoofdlijnen bepaald voor het grondbeleid. Wel kan grondbeleid bijdragen aan de gestelde thematische doelen en ontwikkelprincipes vergroenen, verbinden en verwaarden.

Status

Dit addendum op de Omgevingsvisie Gemeente Leeuwarden is een aanvulling op het oorspronkelijk document en is daarmee een volwaardig onderdeel van die omgevingsvisie. Het Beleidsprogramma Grond geeft hier verder uitwerking en uitvoering aan en geldt als een programma in de zin van de Omgevingswet.

Grondbeleid

Inleiding

Er zijn veel uitdagingen op diverse beleidsterreinen zoals wonen, bedrijventerreinen, energieopwekking, mobiliteit, landbouw, recreatie, klimaat en natuur. Al deze ontwikkelingen hebben ruimte nodig. Daarnaast spelen belangen van diverse spelers ten aanzien van de grond en de gebouwen. In dit hoofdstuk beschouwen we in het kort enkele ruimtelijke opgaven die spelen voor de gemeente Leeuwarden, zonder deze uitputtend op te sommen.

• Wonen

  De behoefte aan woningen is ten opzichte van 2020 onverminderd groot. Op basis van diverse prognoses en scenario’s wordt rekening gehouden met een toevoeging van 10.000 tot 15.000 woningen tot en met 2040 voor de stad Leeuwarden26. Middelsee/Zuidlanden is goed voor nog zo’n 5.000 woningen. Voor het overige is de volgorde inbreiding, herstructurering en indien echt nodig uitbreiden. Voor wonen geldt dat we van een focus op uitbreiding verschuiven naar een focus op de compacte stad.

  Daarnaast wordt ook in de dorpen een groei van 5 á 10% verwacht. Voorheen werden hier ontwikkelingen gefaciliteerd, een actiever grondbeleid kan helpend zijn bij deze opgave.

  Economie

  Voor Leeuwarden wordt een onverminderde vraag verwacht naar ruimte voor bedrijventerreinen. De gemeente heeft momenteel voor de stad Zwette IV en V in exploitatie. Zwette VI is in voorbereiding. De trend wordt waargenomen dat deze bedrijventerreinen ook gebruikt worden voor ontwikkelingen die verdrukt worden uit andere gebieden, zoals een busremise, maar ook voor investeringen voor het ‘casco’ van de stad zoals mogelijk een 'hub'. Mede door de maatregelen die genomen moeten worden met betrekking tot de energietransitie, klimaatadaptatie en biodiversiteit vraagt dit eveneens een andere manier van uitgifte. Door al deze ontwikkelingen is er netto minder grond beschikbaar om daadwerkelijk in te zetten voor bedrijvigheid.

  Voor de grotere kernen Stiens en Grou geldt dat de bedrijventerreinen nagenoeg zijn uitgegeven. Zij laten eveneens een vraag naar meer ruimte voor bedrijventerreinen zien. Ook hier spelen dezelfde ontwikkelingen met betrekking tot de energietransitie, klimaatadaptatie en biodiversiteit. De verplaatsingsvraag speelt ook hier.

  Energie en klimaat

  De vorige Nota grondbeleid hield geen rekening met de inzet van de grondbeleidsinstrumenten voor de thema’s energie en klimaat. De ontwikkelingen met betrekking tot deze thema’s sluit niet uit dat dit noodzakelijk wordt. Dit zou ook kunnen gelden voor beleidsthema's zoals water en biodiversiteit.

Adaptief en maatwerkgericht grondbeleid

Traditioneel gezien worden door gemeenten een keuze gemaakt in het type grondbeleid dat men voert en focust zich op de risicobeheersing van de productie van grond ten behoeve van diverse beleidsdoelstellingen. Het doel van grondbeleid is het tijdig beschikbaar hebben van grond tegen redelijke condities om onze ruimtelijke doelen te behalen.

De ontwikkelingen die voor ons staan houden zich niet aan de klassieke indeling en variëren per geval. Denk bijvoorbeeld aan de wens om actief grondbeleid te willen voeren, maar dit is gewoonweg niet mogelijk vanwege het recht op zelfrealisatie van de betreffende grondeigenaar. In dat geval is er slechts sturing mogelijk via het ruimtelijk beleid.

Anderzijds heeft een gemeente een indrukwekkende instrumentenkoffer tot haar beschikking om te (bij) te sturen waar dat wenselijk of nodig is. Daarnaast is de overheid als geen andere partij, binnen bepaalde grenzen, in staat om voor een louter maatschappelijk rendement te kiezen. Terwijl marktpartijen dit gewoonweg (op termijn) niet zullen overleven. Anderzijds kan het wenselijk zijn om financieel rendement in te zetten voor maatschappelijke doelen.

Om de door onze gewenste doelen te behalen is het noodzakelijk om op strategisch niveau af te wegen welke mogelijkheden we hebben (publiekrechtelijk versus privaatrechtelijk). Dat vergt maatwerk en het aanpassen aan de specifieke situatie.

Op strategisch niveau kiest de gemeente kiest voor grondbeleid dat adaptief en maatwerkgericht is. Instrumenten van de traditionele grondbeleidstyperingen worden allemaal, indien noodzakelijk of gewenst, ingezet om ruimtelijke doelen te behalen.

We koppelen hiermee grond en grondinstrumenten aan de ruimtelijke visie. Er wordt bij visie- en planvorming een bewuste keuze gemaakt welke rol (type grondbeleid) wij kiezen. De belangrijkste onderwerpen bij de vraag welke grondbeleid we voeren zijn:

• •

  Bijdrage aan de gestelde doelen en noodzaak;

• •

  Sturing;

• •

  Potentie;

• •

  Risico.

Om deze keuze weloverwogen te maken is het Afwegingskader grondbeleid opgesteld (bijlage) om ons te helpen bij de keuze voor het type grondbeleid dat gevoerd kan worden en welke instrumenten hierbij passen.

In gevallen kan het zo zijn dat een ontwikkeling een financieel tekort heeft. Het kan echter dan nog steeds wenselijk zijn om een actieve rol te nemen. Om die reden is in het Afwegingskader grondbeleid opgesteld om helpend te zijn bij de vraag of de ontwikkeling het alles overwegende waard is. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar het financieel rendement, maar juist ook de maatschappelijke baat ofwel het maatschappelijk rendement.

Om de kosten van ontwikkeling acceptabel te houden is tijdige inzet van de voor ons beschikbare instrumenten eveneens nodig. We willen speculatie en patstelling door te duur gekochte gronden door een marktpartij voorkomen, we willen de kosten en kostenvragers eerlijk delen en verevenen en plannen mogelijk maken door middel van maatwerk met betrekking tot samenwerking.

Zoals valt op te maken uit onderstaande tabel vallen de instrumenten behorende bij grondbeleid uiteen in actief grondbeleid, actief samenwerkend grondbeleid en faciliterend grondbeleid. De instrumenten kunnen publiekrechtelijk of privaatrechtelijk van aard zijn.

Instrumenten actief grondbeleid

De volgende beleidskeuzes zijn gemaakt met betrekking tot de actieve grondbeleidsinstrumenten:

• •

  We kiezen bewust de door ons in te zetten instrumenten, die voor handen zijn. Bijvoorbeeld of er wel of niet voorkeursrecht wordt gevestigd voordat de start van een ruimtelijke visie openbaar wordt, om speculatie, ongewenste ontwikkelingen en te duur inkopen van grond en/of gebouwen te voorkomen;

• •

  We starten het proces van onteigening parallel op bij minnelijke verwerving. Bijvoorbeeld als een noodzakelijke functie praktisch gezien op één locatie of maar een beperkt aantal locaties kan;

• •

  We onderzoeken waar en onder welke condities we grond en/of gebouwen strategisch kunnen verwerven;

• •

  Hiervoor vormen we een Strategisch Verwervingsfonds.

Instrumenten faciliterend grondbeleid

Ook wanneer wij niet een actieve rol hebben is het beleid gericht op een evenredige verdeling van de kosten. Hierbij streven wij ernaar om de kosten van ontwikkeling eveneens acceptabel te houden voor marktpartijen. De volgende beleidskeuzes zijn gemaakt met betrekking tot het faciliterend grondbeleidsinstrumenten:

• •

  Kosten van ontwikkeling acceptabel houden door duidelijk te maken met welke kosten ontwikkelende partijen rekening moeten houden als ze in de gemeente Leeuwarden gaan bouwen;

• •

  De binnenplanse kosten die de gemeente maakt voor de ontwikkeling van een derde partij te verhalen conform de staande praktijk van het kostenverhaal;

• •

  Om de gemeente aantrekkelijk te houden voor wonen, werken, natuur en recreatie, investeren we in openbare voorzieningen. Van grote openbare investeringen hebben meerdere nieuwe woon-, werk- of recreatielocaties profijt, soms zelfs de hele stad of het hele dorp. Dit zijn bovenwijkse voorzieningen op het niveau van het ‘casco’ van de stad of het dorp. Deze kosten verdelen we eerlijk tussen onszelf maar ook marktpartijen die hier profijt van hebben. Anders gezegd, deze kosten verhalen we naar profijt en proportionaliteit op winstgevende nieuwbouwplannen.

• •

  Om een eerlijke financiële verdeling te verkrijgen tussen plannen met meer sociale woningbouw, die minder renderen dan plannen met minder sociale woningbouw, stelt de gemeente een vereveningsfonds sociale woningbouw in.

Bij de uitwerking van de instrumenten houden we rekening met de haalbaarheid van de ontwikkelingen, zodat plannen doorgang vinden.

Samenwerking

Situationeel grondbeleid houdt ook in dat er sprake kan zijn van mengvormen. Als gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om samenwerkingsvormen te kiezen indien de situatie zich daarvoor leent. Samenwerking wordt gezien als een instrument om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren die niet alleen financieel haalbaar zijn, maar die vooral bijdragen aan brede welvaart, duurzaamheid en de leefkwaliteit van huidige én toekomstige generaties. De samenwerking worden zo eenvoudig mogelijk gehouden en zorgvuldig vastgelegd, met expliciete aandacht voor risicoverdeling, verantwoordelijkheden en mogelijke exit scenario’s.

Bijlage Afwegingkader grondbeleid