Beleidskader Vrijkomende agrarische bebouwing gemeente Purmerend

2.2.1 Besluit kwaliteit leefomgeving 2025

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL) beschrijft de kernkwaliteiten van werelderfgoederen in hoofdlijnen: de essentiële kenmerken van het aanwezige landschap en cultureel erfgoed. Droogmakerij de Beemster is in 1999 toegevoegd aan de UNESCO werelderfgoedlijst. Ieder werelderfgoed dient een Statement of Outstanding Universal Value (OUV) te hebben. In dit UNESCO document staan een beschrijving van het werelderfgoed en de unieke universele waarde ervan opgenomen. Voor de Droogmakerij de Beemster wordt onder andere gesproken over het ‘functionele agrarische gebruik van de polder’.

De kernkwaliteiten van de Droogmakerij de Beemster zijn:

• a.

  het unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven, vroeg zeventiende-eeuwse (landschaps)architectonische geheel van de Droogmakerij de Beemster, bestaande uit:

  • 1.

    het vierkante gridpatroon van wegen en waterlopen en rechthoekige percelen;

  • 2.

    de ringdijk en ringvaart (continuïteit en eenheid in vormgeving);

  • 3.

    het centraal gelegen dorp (Middenbeemster) op een assenkruis van wegen;

  • 4.

    bebouwing langs de wegen;

  • 5.

    de relatief hooggelegen wegen met laanbeplanting;

  • 6.

    de monumentale en typerende (stolp)boerderijen en restanten van buitens;

  • 7.

    de oude negentiende-eeuwse gemalen en molengangen;

  • 8.

    de structuur en het karakter van het (beschermde) dorpsgezicht van Middenbeemster;

• b.

  grote openheid.

Voor zover het UNESCO Werelderfgoed Droogmakerij de Beemster samenvalt met het UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies, zijn de kernkwaliteiten van het werelderfgoed Hollandse Waterlinies ook van toepassing op het werelderfgoed Droogmakerij de Beemster.

2.3.1 Omgevingsverordening NH2022

De kernkwaliteiten zijn door provincie Noord-Holland in bijlage 8 van de Omgevingsverordening NH2022 nader uitgewerkt. Er worden uitgangspunten genoemd voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Een aantal daarvan zijn van belang voor VAB:

• 1.

  Het unieke samenhangende en goed bewaard gebleven, vroeg zeventiende-eeuwse (landschaps)architectonische geheel van Droogmakerij de Beemster:

  • –

    Bewaar de hoofdstructuur zoals afgebeeld op de kopergravure en herstel waar redelijkerwijs mogelijk een eerder aangetast onderdeel van de hoofdstructuur.

  • –

    Pas de geometrische en mathematische verhoudingen die het gebied gevormd hebben toe om het vierkante gridpatroon, de rechte lijnen en rationele verkaveling in stand te houden.

  • –

    Volg het patroon van het geometrische cultuurlandschap van de Droogmakerij de Beemster.

• 2.

  Het vierkante gridpatroon van wegen en waterlopen en rechthoekige percelen:

  • –

    Zowel het op de kopergravure voorkomende wegen- en slotenpatroon als de perceelindeling zijn leidend. Waar dit gridpatroon verloren is gegaan, wordt het waar redelijkerwijs mogelijk hersteld.

  • –

    De op de kopergravure voorkomende waterlopen mogen in beginsel niet gedempt of verplaatst worden, uit overweging van de cultuurhistorische waarde en de noodzakelijke waterhuishouding van de polder.

• 3.

  Bebouwing langs de wegen:

  • –

    Houdt de kaveloriëntatie zoals op de kopergravure aan en herstel waar redelijkerwijs mogelijk een eerder aangetaste kaveloriëntatie.

  • –

    Hoofdbebouwing op een erf in het buitengebied vindt plaats aan de kop van een perceel en als gevolg daarvan langs de (hoofd)weg. Waar het hoofdgebouw reeds langs de ringdijk staat en is ontsloten door een toegangsweg vanaf de ringdijk, blijft het hoofdgebouw aan ringdijkzijde staan.

• 4.

  De monumentale en typerende (stolp)boerderijen en restanten van buitens:

  • –

    Behoud stolpen waar redelijkerwijs mogelijk als beeldbepalende elementen in het Beemsterlandschap. Waar een typerende stolpboerderij met bijgebouwen heeft gestaan heeft het de voorkeur de bebouwing terug te brengen in dezelfde verhouding en contour.

  • –

    Houdt de oorspronkelijke erfzonering en -inrichting aan en herstel waar redelijkerwijs mogelijk een eerder aangetaste erfzonering of -inrichting.

  • –

    Bewaar restanten van buitens.

  • –

    Waar in de zeventiende eeuw een buitenplaats stond, kan de erfsituering worden hersteld en de bebouwing worden teruggebracht in dezelfde verhouding en contour als de voormalige buitenplaats, inclusief de inrichting van een (sier)tuin.

Voor zover het werelderfgoed Droogmakerij de Beemster samenvalt met het UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies, zijn de uitgewerkte universele waarden van dit werelderfgoed ook van toepassing op het werelderfgoed Droogmakerij de Beemster.

In de Omgevingsverordening NH2022 heeft de provincie Noord-Holland een kader geschetst voor VAB, waarbij alleen gekeken wordt naar hergebruik van VAB voor woningen. De huidige regeling staat woningbouw toe in ruil voor sloop van bedrijfsbebouwing, maar vereist sloop van minimaal 1.000 m² voor een tweede woning. In de praktijk blijkt dat ook bij kleinere oppervlaktes sanering wenselijk kan zijn. Hergebruik naar wonen is dan moeizaam omdat men niet aan de provinciale regels voldoet.

In maart 2025 heeft Provincie Noord-Holland een beleidsvoorstel ingediend om de verordening aan te passen (te weten artikelen 6.18b en 6.19a Omgevingsverordening NH2022). Doel is om meer percelen te laten profiteren van de regeling. Zo worden leegstand en verrommeling tegengegaan en wordt de omgevingskwaliteit verbeterd. Voor de volledige en juridische regeling wordt verwezen naar de Omgevingsverordening1. Mogelijk vinden er nog aanpassingen plaats op onderstaande voorstellen.

Transformatie van agrarisch naar wonen2

In het landelijk gebied kunnen maximaal twee reguliere woningen worden gerealiseerd op een locatie waar sprake is van rechtmatig aanwezige bebouwing voor een andere stedelijke voorziening, als:

• a.

  op de locatie ten minste één bedrijfswoning rechtmatig aanwezig is;

• b.

  sprake is van volledige beëindiging van het bedrijf;

• c.

  de overige bedrijfsbebouwing op de betreffende locatie wordt gesloopt, met uitzondering van:

  • –

    de bebouwing die past binnen de regels van vergunningsvrij bouwen;

  • –

    karakteristieke of beeldbepalende bebouwing;

• d.

  na herinrichting van het perceel een substantieel deel van het perceel bebouwingsvrij is en blijft;

• e.

  na herinrichting van het perceel een substantieel deel van het perceel vrij is en blijft van verharding;

• f.

  de herinrichting van het perceel leidt tot een substantiële verbetering van de omgevingskwaliteit op de betreffende locatie, en;

• g.

  de woonactiviteit de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven niet beperkt.

Maximaal drie reguliere woningen zijn mogelijk als:

• a.

  de te slopen bedrijfsbebouwing ten minste 1.000 m² bedraagt, en;

• b.

  wordt voldaan aan alle bovenstaande onderdelen (a tot en met g).

Meer dan drie reguliere woningen zijn alleen mogelijk als deze worden gerealiseerd in een bestaande karakteristieke boerderij, en er geen sprake is van afbreuk aan het oorspronkelijke karakter van de bebouwing.

In het Delegatiebesluit Omgevingsverordening NH2022 is daarnaast bepaald dat Gedeputeerde Staten nadere regels kunnen stellen over de voorwaarden voor reguliere woningen.

Ook is het mogelijk af te wijken van het aantal genoemde woningen en voorwaarden als toepassing wordt gegeven aan een gemeentelijk of intergemeentelijk vereveningsfonds.

Transformatie van agrarisch naar bijzondere huisvesting, recreatie, horeca, etc.

In het Landelijk gebied kan de rechtmatig aanwezige bebouwing op een voormalig agrarisch bouwperceel (inclusief de agrarische bedrijfswoning, exclusief kassen) wordt gebruikt voor kleinschalige vormen van bijzondere huisvesting, werken, recreatie, horeca, gebruiksgerichte paardenhouderij of zorgactiviteiten. Dit mag indien:

• a.

  er sprake is van volledige beëindiging van het agrarisch bedrijf;

• b.

  deze activiteiten de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven niet beperken;

• c.

  er geen buitenopslag buiten het bouwperceel plaatsvindt;

• d.

  deze activiteiten aantoonbaar geen onevenredige verkeersaantrekkende werking hebben en er sprake is van een acceptabele verkeerssituatie;

• e.

  De benodigde parkeerplaatsen op het eigen bouwperceel worden gerealiseerd;

• f.

  in geval van bijzondere huisvesting uitsluitend sprake is van afhankelijke woonruimten of woningen als onderdeel van zorgactiviteiten; en

• g.

  in geval van verblijfsrecreatie permanente bewoning wordt verboden.

Sloop en nieuwbouw van de rechtmatig aanwezige bebouwing voor bovengenoemde functies is mogelijk, als:

• a.

  wordt voldaan aan de voorwaarden als genoemd in het eerste lid onder a. tot en met g.;

• b.

  alle bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, met uitzondering van de bedrijfswoning;

• c.

  na herinrichting van het perceel de oppervlakte van de nieuwe bebouwing:

  • –

    niet groter is dan de oppervlakte van de rechtmatig aanwezige bebouwing;

  • –

    en niet groter is dan 500 m², exclusief de oppervlakte van een eventueel aanwezige bedrijfswoning.

• d.

  de herinrichting van het perceel leidt tot een substantiële verbetering van de omgevingskwaliteit op de betreffende locatie.

Met betrekking tot gebruiksgerichte paardenhouderijen wordt tevens opgemerkt dat een paardenbak gerealiseerd mag worden, indien deze wordt gerealiseerd binnen het voormalige agrarisch bouwperceel.

Ruimtelijke kwaliteitseis (artikel 6.70) bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied

Wanneer er een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied wordt ingepast, moet het omgevingsplan rekening houden met de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. Dat betekent dat:

• –

  gekeken wordt naar de ambities en ontwikkelprincipes die gelden voor het betreffende landschap (het ‘ensemble’) en de provinciale structuren;

• –

  de kansen die in die ambities en principes zijn beschreven, worden meegewogen;

• –

  de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van het landschap en de provinciale structuren worden betrokken bij de keuzes.

• –

  Bij ontwikkelingen die te maken hebben met een stolpboerderij, moet ook de Noord-Hollandse waarderingskaart voor stolpboerderijen (2023) worden gebruikt.

• –

  Tot slot kunnen Gedeputeerde Staten, het waterschap of het gemeentebestuur de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling om advies vragen over de locatiekeuze of de ruimtelijke inpassing, ook al in een vroeg stadium.

2.3.2 Waterschapsverordening HHNK

Het waterbeleid op lange termijn is door het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) en partners gevat in de Deltavisie 2012. De Deltavisie is vervolgens door het HHNK vertaald in het Waterplan 2022-2027. Hierin stelt het hoogheemraadschap de koers en opgaven voor de periode 2022-2027 vast.

Daarnaast beschikt het Hoogheemraadschap over een Waterschapsverordening, die sinds 1 januari 2025 in werking is getreden. De Waterschapsverordening bevat de regels die het hoogheemraadschap hanteert om de watergangen, waterkeringen en wegen binnen het beheergebied te beschermen. Rond deze sloten, dijken en wegen zijn verschillende zones gedefinieerd en voor elke zone gelden weer andere regels. Ook op VAB en een nieuwe invulling daarvan zullen deze regels van toepassing zijn.

• –

  Het waterschap onderzoekt de optie om waterberging en watercompensatie te realiseren. Daarin zijn kansen voor bijvoorbeeld het terugbrengen van de traditionele waterstructuur in Droogmakerij de Beemster. Door het terugbrengen van kopergravuresloten realiseert men ook extra waterberging en – compensatie. Dit kan in sommige gevallen interessant zijn bij hergebruik van VAB, bijvoorbeeld in het kader van watercompensatie (nodig bij een toename van verharding van meer dan 230 m²).

• –

  Veel agrarische bedrijven zijn nog niet aangesloten op de gemeentelijke riolering. Bij deze percelen is vaak sprake van een individuele behandeling van afvalwater (IBA) en wordt er op het oppervlaktewater geloosd. als er sprake is van meer dan 6 inwonersequivalenten, dan mag de locatie niet langer op de sloot lozen. Ook een IBA of verbeterde septic tank voldoet dan niet. Dit is van belang bij het realiseren van meerdere woningen, of een functieverandering naar bijvoorbeeld een camping. Voor de locatie moet dan of gemeentelijke riolering of een bedrijfsmatige zuiveringsvoorziening worden aangelegd.

2.4.1 Omgevingsvisie Purmerend 1.0 (2023)

De Omgevingsvisie 1.0 van de gemeente is een ‘light’ versie waarin de voor de Omgevingsvisie relevante beleidstrajecten van de gefuseerde gemeenten Purmerend en Beemster zijn doorgezet. De afgestemde beleidsproducten worden vanaf 1 januari 2022 gebruikt als bouwstenen voor een op te stellen Omgevingsvisie voor het gehele grondgebied van de nieuwe gemeente. Deze uitgangpunten zijn vertaald in een nieuwe aanpak.

Het betrof dus feitelijk een inventarisatie van beleid, waaronder de eigen gemeentelijke beleidsdocumenten, relevant voor de omgevingsvisie. De bovenlokale beleidsdocumenten, bestuurlijk relevant in het kader van governance. En gemeentelijke, (meer) algemene beleidsdocumenten. Daar waar deze beleidsdocumenten VAB raken worden deze in onderstaande paragrafen verder uitgewerkt.

2.4.2 Opgavenotitie Omgevingsvisie Purmerend (2024)

De opgavennotitie vormt het eerste tussenproduct in het proces voor de nieuwe Omgevingsvisie Purmerend 2.0. De notitie inventariseert de grote ruimtelijke en maatschappelijke opgaven waarmee de gemeente te maken heeft tot 2050, als basis voor latere scenario’s en beleidskeuzes.

De notitie is een inhoudelijke verkenning. Ze beschrijft trends, analyses en vijf hoofdthema’s (per thema worden drie kernopgaven benoemd) die samen het fundament vormen voor de toekomstige Omgevingsvisie.

De hoofdthema’s, de zogeheten Schijf van Vijf:

• –

  Wonen & zorg: een thuis voor iedereen

• –

  Economie & leren: ruimte om te werken, leren en ontwikkelen

• –

  Mobiliteit & bewegen: inzet op duurzaam en toegankelijk vervoer

• –

  Welzijn & ontmoeten: aanzetten tot een gezonde leefstijl

• –

  Groen & recreëren: groen en water als identiteitsdragers

De opgavennotitie behandelt het agrarisch landschap als onderdeel van de gemeentelijke identiteit. Het bevat meerdere passages die relevant kunnen zijn voor het onderwerp VAB, omdat ze betrekking

hebben op het agrarisch landschap van de Beemster en de gewenste omgang met functies in het buitengebied. Zo wordt binnen het thema ‘groen & recreëren’ gesproken over de Beemster als toeristische troefkaart binnen de gemeente en de noodzaak om het agrarisch landschap te behouden en tegelijk toekomstbestendig te maken. Als kernopgave wordt benoemd de combinatie van agrarisch gebruik, klimaatadaptatie en recreatie. Droogmakerij de Beemster wordt genoemd als unieke plek voor duurzaam toerisme, met aandacht voor balans tussen landbouw en recreatie.

In het hoofdstuk ‘economie & leren’ wordt verwezen naar de Beemster als voedselkamer naast Amsterdam, met 90% agrarische grond. Het belang van agrarische bedrijvigheid als economisch fundament en exportproduct.

2.4.3 Managementplan UNESCO Werelderfgoed Droogmakerij de Beemster 2022-2027

Ieder UNESCO werelderfgoed is verplicht een managementplan te hebben. Het Managementplan UNESCO Werelderfgoed Droogmakerij de Beemster 2022-2027 beschrijft De Beemster als een levend, agrarisch landschap waarin ontwikkelingen mogelijk blijven, mits ze passen binnen de kernkwaliteiten. Het managementplan gaat ook in op de ontwikkelingen rondom VAB in relatie tot de Beemster.

• –

  Er is sprake van opschaling, veranderd agrarisch gebruik en vrijkomende agrarische bebouwing.

• –

  Het vrijkomen van agrarische gebouwen kan gevolgen hebben voor de kernkwaliteiten, zoals de openheid en het gridpatroon.

• –

  Gemeente en provincie begeleiden functieveranderingen van agrarische erven binnen de kaders van het werelderfgoed. Functiewijziging van agrarische erven naar wonen of andere niet-agrarische functies is gebonden aan de dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie in het omgevingsplan.

• –

  In het buitengebied kunnen agrarische bedrijven worden beëindigd, maar hergebruik moet altijd worden getoetst aan het omgevingsplan en de Beemster Omgevingsnota.

• –

  Nieuwe functies of vergroting van erven zijn alleen toegestaan binnen de bestaande cultuurhistorische en landschappelijke structuren.

• –

  Gemeente hanteert bij aanvragen een “keukentafeloverleg”: een vooroverleg tussen initiatiefnemer en gemeente om vroegtijdig te toetsen of een plan past binnen de erfgoedwaarden.

Grote ruimtelijke ontwikkelingen die invloed kunnen hebben op de ‘Outstanding Universal Value’ (OUV) moeten worden gemeld aan UNESCO.

2.4.4 Beemstermaat - Structuurvisie Beemster (2013)

In de structuurvisie voor de Beemster is op de volgende wijze ingegaan op de agrarische erven in de Beemster. Dit is relevant voor toekomstig VAB-beleid:

De Structuurvisie voor de Beemster gaat uit van een tweesporenbeleid: enerzijds ruimte bieden aan agrarische schaalvergroting en innovatie, anderzijds kansen creëren voor verbreding en nieuwe, kleinschalige activiteiten op erven. Er wordt ingegaan op het meervoudig gebruik van grond en gebouwen voor verduurzaming, de positionering van de agro-food sector en recreatief medegebruik.

Bedrijfsbeëindiging

Bij bedrijfsbeëindiging wordt benoemd dat er mogelijkheden zijn voor saneringscompensatie. Wanneer de bestaande bedrijfsbebouwing volledig wordt gesloopt, kan op het eigen bouwvlak aan het lint één of meerdere woningen worden teruggebouwd. De gemeente staat verdere groei van de woonfunctie in het buitengebied echter niet toe; nieuwe woningen zijn alleen mogelijk via deze saneringsroute of in de specifieke situatie bij Nekkerzoom.

Naast woningbouw biedt de structuurvisie ruimte om vrijkomende erven een nieuwe functie te geven, zolang deze functies passen binnen de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van de Beemster. Kleinschalige activiteiten zijn hierbij het uitgangspunt. Het gaat bijvoorbeeld om recreatie, zorgfuncties, wellness, ambachtelijke bedrijvigheid of de verkoop van streekproducten. Ook is het mogelijk voedselgerelateerde activiteiten en initiatieven die de relatie tussen boer en burger versterken te ontwikkelen. Voorwaarde is dat deze activiteiten binnen de bestaande bebouwing plaatsvinden en niet leiden tot schaalvergroting of een toename van bebouwing. De eerste en tweede bouwvlakzone uit de Beemster Bouwdoos vormen hiervoor de aangewezen locaties.

De structuurvisie benadrukt dat bij elke herbestemming ruimtelijke kwaliteit het uitgangspunt blijft. De initiatiefnemer moet een inrichtingsplan opstellen dat laat zien hoe het erf wordt ingepast volgens de Beemster Bouwdoos en het geldende bestemmingsplan. De gemeente verlangt bovendien dat elke ingreep leidt tot een aantoonbare verbetering van de groen- of blauwstructuur op het bouwvlak, zodat het bijzondere polderlandschap wordt versterkt.

2.4.5 Beemster Omgevingsnota (Nota Omgevingskwaliteit Purmerend, 2021)

De Beemster Omgevingsnota gaat in op de kwaliteiten van het buitengebied en agrarische erven, die direct relevant zijn voor VAB-beleid:

• –

  De Droogmakerij de Beemster is aangewezen als cultuurhistorisch waardevol landschap.

• –

  Stolpboerderijen worden benoemd als bepalende elementen in het landschap.

• –

  Behoud of herbouw (als sloop onvermijdelijk is) van de stolpboerderij is het uitgangspunt bij ruimtelijke ingrepen.

• –

  Richtlijnen voor massa, opbouw en detaillering zijn opgenomen, waaronder:

  • –

    Hoofdvorm blijft één bouwlaag met piramidevormig dak;

  • –

    Dakkapellen en loggia’s alleen op het achterdakvlak;

  • –

    Geen glimmende zonnepanelen of spiegelende materialen;

  • –

    Aan-, uit- en bijgebouwen ondergeschikt aan het hoofdvolume.

• –

  Voor karakteristieke bebouwing geldt dat behoud het uitgangspunt is, tenzij er zwaarwegende redenen zijn voor sloop.

Daarnaast is in het deel over erfinrichting en landschap opgenomen dat:

• –

  De openheid van de Droogmakerij de Beemster behouden moet blijven;

• –

  Nieuwe bebouwing wordt beperkt tot bestaande linten en erven;

• –

  Uitbreidingen of functiewijzigingen zorgvuldig moeten worden ingepast, passend bij de verkaveling en erfstructuur.

2.4.6 Geldende omgevingsplannen

Er zijn verschillende bestemmingsplannen, als onderdeel van het gemeentelijke omgevingsplan, van kracht in De Beemster. Allereerst het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012’ van de voormalige gemeente Beemster (vastgesteld op 10 juli 2012). In aanvulling hierop geldt ook bestemmingsplan Buitengebied Beemster 2012 – Partiele herziening 2021 (vastgesteld op 26 oktober 2021). En voorts ook het bestemmingsplan Buitengebied Beemster 2012 – Reparatie partiële herziening 2021 (vastgesteld op 29 juni 2023). Dit laatste plan is nog niet onherroepelijk vanwege een lopende Raad van State procedure.

Omdat de Omgevingswet de wijzigingsbevoegdheid niet kent, is in de partiële herziening van 2021 de wijzigingsbevoegdheid voor VAB die in het moederplan was opgenomen verwijdert. Toch wilde de gemeente graag het beleid dat daarmee werd gevoerd, voortzetten. Een deel daarvan is gerepareerd in de partiële herziening zoals het bouwen buiten het bouwvlak en het bouwen van meer bedrijfsgebouwen dan het bebouwingspercentage binnen het bouwvlak aangeeft. Hiervoor is een afwijkingsprocedure in het plan opgenomen. Maar niet alles kon worden gerepareerd. Daarom zal in de toekomst een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd voor het volgende:

• –

  het omzetten van een agrarisch bedrijf of hulpbedrijf naar de bestemming wonen of recreatie;

• –

  het omzetten van andere bestemmingen (onder meer 'bedrijf' en 'tuin') naar wonen.

2.4.7 Ruimtelijk kwaliteitskader voor het Beemster erf

Het ruimtelijk kwaliteitskader vertaalt de erfkwaliteiten van de Beemster erven naar concrete randvoorwaarden en richtlijnen voor inrichting en bebouwing. Dit kader moet zowel bescherming bieden als ruimte laten voor ontwikkeling. Dat kan variëren van het behouden van het open voorerf tot het zorgvuldig situeren van bedrijfsgebouwen en het borgen van historische zichtlijnen. Het kwaliteitskader wordt ingebed in de Omgevingsnota en het bestemmingsplan en wordt gebruikt om nieuwe initiatieven samen met de gemeente te toetsen en te begeleiden. Het doel van het kader is om de unieke Beemsterwaarden toekomstbestendig te houden.

De Beemster vraagt om een streng maar ontwikkelingsgericht ruimtelijk beleid dat zowel de UNESCO-status als de agrarische dynamiek borgt. De kernkwaliteiten op structuurniveau — het rationele grid, openheid, zichtlijnen en agrarische hoofdstructuur — vormen de basis voor toetsing van ieder initiatief. Daarbij geldt dat ruimtelijke ingrepen op erf- en perceelsniveau direct invloed hebben op de kwaliteit van het landschap; beleid moet die relatie expliciet bewaken. Ontwikkelingen zijn niet uitgesloten, maar moeten aantoonbaar passen binnen het historisch-ruimtelijke systeem.

Bij ruimtelijke initiatieven is het essentieel om de negen erfkwaliteiten richtinggevend te laten zijn:

• 1.

  Mathematische organisatie (de relatie mens/gebruik en ruimte)

• 2.

  Open en representatief voorerf

• 3.

  duidelijke zonering in gebruik

• 4.

  erfpad met entree-ensemble (brug/bomenlaan/entreemarkering)

• 5.

  duidelijke afbakening erf

• 6.

  stolp met pronkgevel

• 7.

  kleine bijgebouwen direct achter de achtergevel

• 8.

  grote bijgebouwen achter op het erf

• 9.

  boomgaard en solitaire bomen

Is er sprake van schaalvergroting of schaalverkleining, dan moeten eerst bestaande kwaliteiten worden geïnventariseerd. Deze zijn leidend voor het ontwerp. Een inrichtings- en beeldkwaliteitsplan is noodzakelijk bij grote veranderingen. Maatwerk blijft mogelijk, maar binnen de kaders van het geometrisch stelsel en de visuele samenhang die het landschap kenmerken.

Randvoorwaarden (hard) en richtlijnen (zacht) moeten helder onderscheid maken tussen minimale vereisten en gewenste beeldkwaliteit. Bij nieuwe of veranderende functies moet de gemeente actief sturen op landschappelijke inpassing, groene compensatie, behoud van zichtlijnen en de verhouding tussen bebouwing en open ruimte. Samenwerking tussen initiatiefnemers en gemeente is cruciaal: het kwaliteitskader werkt alleen als co-creatief instrument.

2.4.8 Concept-Stolpenbeleid Purmerend (november 2025)

De gemeente Purmerend ontwikkelt nieuw stolpenbeleid met als doel het behoud en de versterking van historische stolpboerderijen en hun erven. Aanleiding is een motie van de voormalige gemeente Beemster (2021) om beleid op te stellen voor behoud en ontwikkeling van stolpboerderijen, mede in relatie tot Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB). De gemeente verwacht dat veel stolpen hun oorspronkelijke agrarische functie hebben verloren of zullen verliezen. Instandhouding van deze karakteristieke gebouwen — essentieel voor het landschap van de Droogmakerij de Beemster en de Purmer — vraagt daarom om duidelijke kaders.

DOELSTELLING

• –

  Behoud en versterking van historische stolpboerderijen en hun erven.

• –

  Bescherming van cultuurhistorische waarden binnen o.a. UNESCO Werelderfgoed De Beemster.

• –

  Duidelijke en eenduidige richtlijnen voor sloop, herbouw, functiewijziging, splitsing en erfinrichting.

Het beleid maakt onderscheid tussen stolpen op agrarische bouwpercelen en stolpen op woonbestemmingen. Op agrarische percelen zijn extra woningen meestal niet mogelijk vanwege milieuhygiënische belemmeringen. Op woonbestemmingen kan onder voorwaarden wél worden gesplitst en kan bewoning van karakteristieke bijgebouwen worden toegestaan.

Splitsing van stolpen:

• –

  Splitsing is mogelijk bij (historische) stolpen, mits de hoofdvorm en het erfkarakter behouden blijven.

• –

  De grootte van de wooneenheden wordt bepaald door het laadvermogen en de ruimtelijke draagkracht van de stolp, niet door vaste minimale oppervlaktes.

• –

  Een erfinrichtingsplan is verplicht. Het erf blijft als één geheel herkenbaar; afzonderlijke erfafscheidingen zijn niet toegestaan.

Bewoning van bijgebouwen3:

• –

  Karakteristieke bijgebouwen kunnen, met maatwerk en een omgevingsvergunning, worden gebruikt voor bewoning.

• –

  De agrarische verschijningsvorm en traditionele erfstructuur blijven leidend; het gebouw mag niet worden vergroot.

• –

  De gemeente is terughoudend met nieuwe bijgebouwen als gevolg van extra woonfuncties, om de erfkwaliteit te beschermen.

Sloop en herbouw:

• –

  Voor historische stolpboerderijen geldt een sloopverbod, tenzij onafhankelijk onderzoek aantoont dat behoud niet meer redelijk mogelijk is.

• –

  Bij (noodzakelijke) sloop geldt een herbouwplicht: een nieuwe stolp moet aansluiten op de hoofdkarakteristieken van het stolptype in Purmerend en passen binnen de beeldkwaliteits- en erfregels.

• –

  De herbouw hoeft niet exact dezelfde maatvoering te hebben, maar moet ruimtelijk en landschappelijk aansluiten op de oorspronkelijke stolp.

Erfinrichting en kwaliteit:

• –

  Het erf blijft een herkenbare eenheid, met behoud van de historische hoofdstructuur: een open voorerf en een functioneel achtererf.

• –

  Bijgebouwen blijven ondergeschikt in maat en positionering, bij voorkeur geclusterd op het achtererf.

• –

  Parkeren wordt gezamenlijk en groen ingepast, zonder aantasting van het agrarische karakter.

De gemeente kan, binnen de provinciale kaders, functieveranderingen toestaan als deze bijdragen aan behoud van stolpen en erfkwaliteit. Het beleid wordt stap voor stap juridisch geborgd in het nieuwe omgevingsplan, waarin alle historische stolpen de aanduiding "stolp" én "karakteristiek" krijgen.

Beleidsregel Stolp en Erf

In de bijlage van het beleidsstuk staan de kernwaarden en inrichting van stolpboerderijen en hun erven beschreven. De stolp en het erf zijn historisch en functioneel onlosmakelijk verbonden; de stolp fungeert als centraal bedrijfsgebouw, terwijl het erf volgens traditionele, landschapsgebonden structuren wordt ingericht. Het erf bestaat uit een open voorerf, bestemd voor representatie en sierperken, en een praktisch achtererf, waar bijgebouwen zijn geplaatst en waar gewerkt wordt. Kenmerkend is dat bijgebouwen ondergeschikt zijn aan de stolp in volume en vormgeving en veelal haaks op de weg staan.

Het erf heeft doorgaans één toegangspad, vaak gemarkeerd door een bomenrij of poortwachter, en wordt afgebakend door sloten, greppels of streekeigen erfbeplanting (zoals laanbomen, hakhout, fruitboomgaarden, leibomen, knotbomen en hagen). Bij splitsing van een stolpboerderij blijft het erf als één geheel behouden, waarbij het voorerf vrij blijft van bouwwerken en erfafscheidingen. Splitsing gebeurt verticaal, niet per verdieping. Historische bijgebouwen worden zoveel mogelijk behouden en parkeren wordt gezamenlijk en groen ingepast op het achtererf. Ook geldt dat het aantal en de omvang van bijgebouwen beperkt blijft en deze bij voorkeur geclusterd worden geplaatst.

Zijn er plannen om een stolp te splitsen in meerdere wooneenheden, dan is het van belang dat het erf als één geheel intact blijft. Het voorerf blijft vrij van bouwwerken. Ook erfafscheidingen zijn niet toegestaan. Het erf behoudt één inrit en historische bijgebouwen blijven gehandhaafd en waar mogelijk opnieuw gebruikt. Bij een splitsing in meer dan twee wooneenheden, dan dient er sprake te zijn van een mandelig erf.

3.2.1 Behoud of verbreding van agrarische activiteiten. Is stoppen de enige optie?

We vinden het belangrijk dat ons buitengebied een agrarisch karakter behoud en dat begint bij het behouden van agrarische bedrijven.

Voordat we overgaan tot de herontwikkeling van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen, willen we daarom eerst onderzoeken of behoud van het agrarisch bedrijf mogelijk is. Is stoppen echt de enige optie? Of is verbreding mogelijk? Kan er gezocht worden naar agrarische nevenactiviteiten die het agrarische bedrijf behouden? Als dat mogelijk is, dan is er geen sprake van VAB.

Is er sprake van een verbreding van agrarische activiteiten? Dat werkt de gemeente mee aan verschillende niet-agrarische nevenfuncties bij een bestaand agrarisch bedrijf, mits:

• –

  Er is sprake van een duurzaam en integraal bedrijfsconcept;

• –

  De niet-agrarische nevenfuncties passend zijn bij de waarden (zie 3.1) in het buitengebied, er gebruik van maken of ze versterken.

Een aandachtspunt daarbij is ook welk recht op voortbestaan een aanwezige nevenactiviteit heeft, als later alsnog besloten wordt met de agrarische hoofdactiviteit te stoppen. In dat geval geldt dat deze nevenactiviteit moet voldoen aan de kaders die opgesteld zijn voor vrijkomende agrarische bedrijven.

3.2.2 Bedrijfsfuncties bij hergebruik van VAB

Is er sprake van VAB, dan wordt er bij voorkeur gezocht naar activiteiten die gelieerd zijn aan, of in het verlengde liggen van agrarische activiteiten. De herontwikkeling van VAB moet bijdragen aan behoud/versterking van het agrarische karakter van het gebied:

• –

  Bedrijfsfuncties die gericht zijn op het verlenen van diensten aan agrarische bedrijven, zoals loon-werkbedrijven, transportbedrijven, verpakkingsbedrijven e.d. kunnen passend zijn. De ligging en ontsluiting zijn hierbij sterk bepalend, vanwege het bijbehorende zware verkeer.

• –

  Agrarische bedrijven, zijnde paardenbedrijven (alleen gebruiks- en productiegericht, geen maneges), passen goed binnen het agrarische karakter van het gebied.

• –

  Eveneens passend kunnen zijn bedrijfsfuncties die indirecter verwantschap hebben met de agrarische functie, zoals dierenklinieken, en hoveniersbedrijven.

• –

  Handels-, bouw-, transport- en reparatiebedrijven passen niet in het buitengebied tenzij ze kleinschalig zijn (en blijven) qua volume en aantal medewerkers. De functie moet passen binnen het bestaande bouwvlak, en passen bij provinciaal beleid (OV NH2022, artikel 6.19a).

• –

  Een zelfstandig bedrijf voor de productie of verwerking van levensmiddelen (bijvoorbeeld als vervolg op het agrarisch bedrijf) past alleen als het kleinschalig is en verbonden aan agrarische bedrijven in de omgeving (korte ketens). Ook hier wordt kleinschaligheid bepaald door:

  • –

    bouwvolume

  • –

    aantal medewerkers

  • –

    aantal voertuigen/machines

• –

  Is er sprake van hergebruik waarbij de nieuwe functie niet aan agrarische activiteiten gebonden is, dan geldt daarvoor het volgende:

  • –

    Dit is alleen toegestaan als ze qua aard en schaal passen in het buitengebied.

  • –

    Ze mogen niet concurreren met functies op bedrijventerreinen of in het stadscentrum.

  • –

    Op zichzelf functionerende detailhandel en kantoren zijn niet toegestaan, deze horen thuis in de kernen. Als nevenfunctie van een andere (al dan niet agrarische) bedrijfsfunctie is dit alleen kleinschalig mogelijk.

  • –

    Bedrijfsverzamelgebouwen zijn uitgesloten.

  • –

    Statische opslag, zoals caravanstalling, zien we in de meeste gevallen niet als een passende functie.

3.2.3 Wonen

Op locaties in het buitengebied is ruimte voor woningbouw, zolang dit past binnen de nieuwe (nog vast te stellen) regeling van de provincie Noord-Holland:

De nieuwe regeling voor woningbouw bij VAB gaat er (in concept) zo uit zien:

• –

  Op de locatie is ten minste één bedrijfswoning rechtmatig aanwezig;

• –

  Bouw van een tweede woning is toegestaan (ook bij minder dan 1.000 m² sloop van bebouwing);

• –

  Er kan in een derde woning worden gebouwd als de te slopen bebouwing meer dan 1.000 m² bedraagt;

• –

  Er is sprake van volledige beëindiging van het (agrarisch) bedrijf;

• –

  De overige bedrijfsbebouwing worden gesloopt (met uitzondering van de bebouwing die past binnen de regels van vergunningsvrij bouwen) en kunnen niet worden teruggebouwd;

• –

  Geen verplichting van sloop van bedrijfsbebouwing als deze karakteristiek of beeldbepalend is. Bebouwing moet wel een functie krijgen passend bij de bestemming wonen;

• –

  Na herinrichting van het perceel is en blijft een substantieel deel van het perceel bebouwingsvrij en onverhard (meer openheid en betere landschappelijke inpassing);

• –

  De herinrichting van het perceel leidt tot een substantiële verbetering van de omgevingskwaliteit op de betreffende locatie;

• –

  De woonactiviteit beperkt de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven niet.

Daarnaast kan in ieder geval nog het volgende worden toegevoegd:

• –

  Bij grote agrarische erven met veel bedrijfsbebouwing zal het voor de hand liggen dat het erf na beëindiging van de agrarische activiteiten en sloop van bebouwing verkleind wordt. De herinrichting houdt rekening met de erfinrichtingsprincipes van agrarische erven in de Droogmakerij De Beemster.

• –

  De regelingen uit het stolpenbeleid zijn van toepassing, waarbij een stolp bestemd voor wonen onder voorwaarden gesplitst mag worden.

3.2.4 Recreatie, toerisme en horeca

Kleinschalige functies op het gebied van dag- als verblijfsrecreatie, toerisme en horeca passen in het buitengebied. Het bedrijfsmodel moet passend zijn binnen:

• –

  de waarden van het de Droogmakerij De Beemster, UNESCO Werelderfgoed

• –

  de kwaliteiten van het buitengebied en andere recreatieve voorzieningen in de omgeving (aanvulling, versterking, samenwerking)

• –

  voorkomen van beperking van de agrarische bedrijvigheid of afbreuk aan De Beemster als merk.

Het kan bijvoorbeeld gaan om recreatieve wandel- en fietsvoorzieningen, kleine verblijfslocaties, functies die iets doen met de beleving van de Droogmakerij de Beemster of de kennis vergroten over erfgoed. Grootschaliger bedrijven die hoofdzakelijk op binnenactiviteiten gericht zijn (zalencentrum, bowlingbaan, et cetera) of grotere kampeerbedrijven zijn niet wenselijk.

3.2.5 Maatschappelijke voorzieningen en zorg

Kleinschalige zorgvoorzieningen met een maatschappelijke functie zijn mogelijk. Het bedrijfsmodel moet passend zijn bij de waarden van de gemeente (zie paragraaf 3.1). Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een zorgboerderij, een dagbesteding voor een specifieke doelgroep of een kinderopvang. Deze (vaak gevoelige) voorzieningen zijn alleen mogelijk als ze geen belemmering vormen voor de agrarische activiteiten in de Beemster.

3.3.1 Stimuleren van omgevingskwaliteit

Er kan bij het uitwerken van het programma gezocht worden naar een ‘bonusregeling’ of en een vereveningsfonds. In het eerste geval komt een initiatiefnemer voor een bonusregeling in aanmerking als een plan een bijzondere bijdrage levert aan het behoud, de versterking of het herstel van de OUV van het Unesco werelderfgoed. Gemeente kan de initiatiefnemer meer toestaan in de plan-ontwikkeling.

Een vereveningsfonds is een fonds met daarin financiële middelen, beheerd door de gemeente, om onevenwichtigheden tussen kosten en baten van ruimtelijke ontwikkelingen te compenseren. De kern is een project waar op de locatie zelf geen kwaliteitswinst te behalen is, kan bijdragen om deze winst elders wel te realiseren. Het fonds zorgt dus voor herverdeling (verevening) van middelen tussen locaties, en zet de middelen voor omgevingskwaliteit daar in waar ze het grootste effect hebben.