Subsidieregeling transformatie bestaande gebouwen naar betaalbare woonruimten Fryslân 2026

Ondertekening

TOELICHTING

Algemeen

Er is sprake van een historisch woningtekort in Nederland. Er zijn ruim 400.000 huishoudens op zoek naar een passende woning. Er is jarenlang te weinig gebouwd om de groeiende vraag, die het gevolg is van demografische ontwikkelingen en de veranderende samenstelling van huishoudens, te kunnen bijbenen. Daarnaast zijn er te weinig betaalbare woningen gebouwd waardoor mensen met een laag- en middeninkomen in de knel komen. In de regionale Woondeals zijn afspraken gemaakt om in de periode tussen 2022 en 2030 in Fryslân 22.406 woningen te bouwen, waarvan twee derde betaalbaar moet zijn. Het gaat om zowel koop als huur en om zowel nieuwbouw als het beter benutten van bestaande gebouwen.

Door de vergrijzing is er een toenemende behoefte aan woningen voor ouderen. Volgens het beleidsprogramma ‘Wonen en zorg voor ouderen’ gaat het om een behoefte aan 250.000 woningen. Volgens het Rijk is de opgave voor de provincie Fryslân het realiseren van 2900 nultredenwoningen.

Deze subsidieregeling (hierna: de regeling) heeft tot doel om projecten die leiden tot de realisatie van nieuwe betaalbare zelfstandige woonruimten in bestaande gebouwen te subsidiëren, met speciale aandacht voor nultredenwoningen. Met de regeling wordt beoogd een impuls te geven aan de kwaliteit van het bestaand stedelijk gebied en daarbuiten in de provincie Fryslân en (daarmee) een aantrekkelijk woon- en leefmilieu te behouden.

Artikel 2 Doel

Deze subsidieregeling heeft betrekking op projecten die leiden tot de realisatie van nieuwe zelfstandige woonruimten of flexwoonruimte in bestaande gebouwen in de provincie Fryslân, met speciale aandacht voor nultredenwoningen.

Artikel 3Doelgroep

Aanvrager moet op het moment van ontvangst van de aanvraag en op het moment van subsidieverlening eigenaar zijn van het gebouw waarin de activiteit plaatsvindt waarvoor hij subsidie aanvraagt. Om te kunnen controleren of de aanvrager ook eigenaar is, moet bij de aanvraag een recent uittreksel uit het Kadaster worden overgelegd. Als de aanvraag wordt gedaan door iemand anders dan de eigenaar, moet deze persoon een rechtsgeldige machtiging overleggen waaruit blijkt dat de eigenaar hem of haar gemachtigd heeft de aanvraag in te dienen. Subsidie wordt geweigerd indien de aanvrager niet valt binnen de doelgroep.

Artikel 4 Subsidiabele activiteiten

Dit artikel bestaat uit drie verschillende subsidiabele activiteiten:

• a.

  het transformeren van een bestaand gebouw of een gedeelte daarvan, van niet-woonruimte naar minimaal drie of meer betaalbare zelfstandige woonruimten (artikel 4, aanhef, onder a);

• b.

  het transformeren van een bestaand gebouw of een gedeelte daarvan, van niet-woonruimte naar minimaal drie of meer betaalbare flexwoonruimten (artikel 4, aanhef, onder b);

• c.

  het transformeren van een bestaand gebouw of een gedeelte daarvan, van niet-woonruimte naar minimaal drie of meer betaalbare nultredenwoningen (artikel 4, aanhef, onder c).

Het is aan de aanvrager om te bepalen of subsidie wordt gevraagd op grond van onderdeel a, onderdeel b of onderdeel c. Dat zal in de eerste plaats afhankelijk zijn van het besluit dat de aanvrager bij het daartoe bevoegde bestuursorgaan van de betreffende gemeente heeft aangevraagd, of zal aanvragen. Als de aanvrager heeft verzocht medewerking te verlenen aan tijdelijk gebruik als zelfstandige woonruimte voor 15 jaar of korter, ligt het voor de hand om subsidie aan te vragen op grond van onderdeel b.

Artikel 5Hoogte van de subsidie

De subsidie die op grond van deze regeling wordt verleend is aan te merken als een prestatiesubsidie. Dat wil zeggen een subsidie waarbij geen specifieke kostenposten subsidiabel worden gesteld, maar een vast subsidiebedrag wordt verstrekt voor het realiseren van de subsidiabele activiteit.

In dit geval wordt een vast bedrag van € 10.000,- verstrekt voor het realiseren van een nieuwe zelfstandige woonruimte of flexwoonruimte, met een minimum van € 20.000,- en een maximum van € 40.000,- per gebouw. Of indien het de realisatie van nieuwe nultredenwoningen betreft wordt een vast bedrag van € 15.000 verstrekt met een minimum van € 30.000,- en een maximum van € 60.000,- per gebouw.

Het doet aldus niet ter zake welke kosten de aanvrager maakt om een nieuwe zelfstandige woonruimte of flexwoonruimte te realiseren, zo lang deze maar wordt gerealiseerd. Voor het verkrijgen van de subsidie moet uiteraard wel zijn voldaan aan alle vereisten die de regeling daaraan stelt.

Artikel 8Verdeelsystematiek

Eerste lid

Verdeling van subsidie vindt plaats op basis van het principe “wie het eerst komt, het eerst maalt”; de aanvraag die het eerst binnenkomt, wordt in beginsel het eerste behandeld. Daarbij is de volledigheid van de aanvraag bepalend voor de datum van binnenkomst. Dit betekent dat indien een aanvraag onvolledig is, bijvoorbeeld omdat een verplichte bijlage ontbreekt, de datum van binnenkomst wordt bepaald op de datum van ontvangst van de aanvullende informatie door Gedeputeerde Staten (mits de aanvraag op dat moment ook daadwerkelijk volledig is). Na ontvangst van een volledige aanvraag wordt de aanvraag inhoudelijk beoordeeld aan de hand van de regeling en zal worden beoordeeld of de aanvraag voor subsidie in aanmerking komt.

Indien het subsidieplafond, dat voor deze regeling in het openstellingsbesluit beschikbaar is gesteld, door verstrekking van een subsidie zou worden overschreden, wordt de subsidie op grond van artikel 4:25, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht geweigerd, ook al voldoet de aanvraag aan de vereisten om voor subsidie in aanmerking te komen.

Tweede lid

Denkbaar is dat op dezelfde dag meerdere subsidieaanvragen binnenkomen en honorering van al die aanvragen tot een overschrijding van het beschikbaar gestelde subsidieplafond zou leiden. Daarom is een voorziening opgenomen om voor die situatie een nadere rangorde aan te kunnen brengen in de aanvragen van de desbetreffende dag. Die rangorde wordt bepaald door middel van loting van volledige aanvragen. Alle aanvragen die op dezelfde dag zijn ontvangen en volledig zijn – onvolledige aanvragen gaan niet mee in de loting – maken gelijke kans om voor subsidie in aanmerking te komen. Het maakt niet uit hoe laat de aanvraag op de desbetreffende dag is ontvangen. Het indienen van meerdere aanvragen voor hetzelfde project beïnvloedt de loting niet: per project wordt slechts één subsidieaanvraag in behandeling genomen en kan ook maar één aanvraag deelnemen aan de loting.

Artikel 9 Toetsingscriteria

Om voor subsidie in aanmerking te komen, moet zijn voldaan aan een aantal toetsingscriteria. Indien niet wordt voldaan aan één of meer van deze criteria, komt de aanvraag niet in aanmerking voor subsidie en levert dat een weigeringsgrond op.

Aanhef en onder a

De activiteit waarvoor een subsidie wordt aangevraagd, moet worden gerealiseerd in een bestaand gebouw: een gebouw dat op het moment van de subsidieaanvraag ten minste 5 jaar oud is. Er wordt dus geen subsidie verleend voor het realiseren van zelfstandige woonruimte in een nieuw te bouwen gebouw of een gebouw dat korter dan 5 jaar geleden gebouwd is.

Aanhef en onder b

Het beoordelen van de woonfunctie wordt gedaan aan de hand van de verklaring van de gemeente waarin aangegeven is wat de huidige functie van het (gedeelte van het) gebouw is en aan de hand van het omgevingsplan. De feitelijke (bouwkundige) situatie staat los van dit toetsingscriterium en valt onder aanhef en onder c.

Gebouwen of gedeelten daarvan met een woonfunctie, of een gemengde functie zoals winkels of andere gebruiksfuncties waar wonen van uit het omgevingsplan ook al mogelijk is, zijn uitgesloten van subsidie. Ook het splitsen van bestaande woningen of het geschikt maken van (bij)gebouwen op locaties waar wonen volgens het omgevingsplan al is toegestaan zijn uitgesloten van subsidie.

Om voor subsidie in aanmerking te kunnen komen mag (het gedeelte van) het gebouw, waarin de subsidiabele activiteit wordt gerealiseerd, nog geen woonfunctie hebben. Dat betekent dat het planologisch-juridisch niet is toegestaan om ter plaatse te wonen, omdat het daarvoor vereiste besluit (bijvoorbeeld een wijziging van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning van het daartoe bevoegde bestuursorgaan) ontbreekt. Als in het betreffende gedeelte van het gebouw bewoning reeds is toegestaan, wordt er dus niet voldaan aan dit criterium en wordt de subsidie geweigerd.

Wanneer gemengde functies zijn toegestaan, kan de activiteit slechts in aanmerking komen voor subsidie, indien de aanvraag betrekking heeft op het gedeelte van het gebouw waarin bewoning niet is toegestaan. Als bewoning binnen het hele gebouw is toegestaan is in het geheel geen subsidie mogelijk. Uitgangspunt van de regeling is namelijk dat er een functiewijziging in het omgevingsplan of een omgevingsvergunning nodig is om te kunnen wonen. Dat is bijvoorbeeld het geval als er expliciet op de begane grond geen bewoning is toegestaan en hier een zelfstandige woonruimte zal worden gerealiseerd. Ook kan het zijn dat er in het omgevingsplan eenduidig is aangegeven dat de bestaande woonfunctie gelimiteerd is tot een maximaal aantal woningen. Voor de extra woningen die met de daarvoor benodigde omgevingsplanwijziging of omgevingsvergunning kunnen worden gerealiseerd is dan subsidie mogelijk.

Aanhef en onder c

Op het moment van ontvangst van de subsidieaanvraag mag het gebouw, of gedeelte daarvan, bouwkundig niet reeds geschikt zijn voor bewoning. Er moeten dus wel bepaalde werkzaamheden worden verricht om het gebouw, of gedeelte daarvan, geschikt te maken voor bewoning. Als bijvoorbeeld enkel nog voorzieningen (zoals een keuken en een badkamer) geplaatst moeten worden, zonder dat daarvoor aanvullende bouwkundige werkzaamheden verricht hoeven worden, is het gebouw wel bouwkundig geschikt voor bewoning. Er is dan geen sprake van niet-woonruimte.

Aanhef en onder d

Het daartoe bevoegde bestuursorgaan van de betreffende gemeente waarbinnen het gebouw is gelegen, moet schriftelijk verklaren bereid te zijn medewerking te verlenen aan de transformatie naar woonruimte. Een dergelijke verklaring moet bij de aanvraag worden overgelegd. Om aan dit toetsingscriterium te voldoen is niet noodzakelijk dat het bestuursorgaan een toezegging heeft gedaan, de enkele bereidheid tot het verlenen van medewerking is voldoende, mits deze schriftelijk is gedaan. Schriftelijk kan zowel fysiek als elektronisch worden verstrekt.

Artikel 10 Weigeringsgronden

Aanhef en onder a

Uitgangspunt is dat de subsidie wordt geweigerd indien vóór ontvangst van de aanvraag reeds is gestart met de feitelijke bouwwerkzaamheden om de niet-woonruimte te transformeren naar een of meer zelfstandige woonruimten, flexwoonruimten of nultredenwoningen.

Aanhef en onder f

Dit artikel geeft een weigeringsgrond in het geval er aan dezelfde aanvrager reeds op grond van deze subsidieregeling en gedurende dezelfde aanvraagperiode, zoals genoemd in artikel 7, eerste lid, subsidie is verstrekt. Per aanvraagperiode kan er ten hoogste één aanvraag in het kader van deze subsidieregeling per aanvrager gehonoreerd worden. Zo wordt zoveel mogelijk subsidieverstrekking over verschillende aanvragers gestimuleerd.

Aanhef en onder h

In dit artikel is een weigeringsgrond opgenomen voor het slopen en nieuwbouwen van het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarin de subsidiabele activiteit wordt gerealiseerd. Bij sloop ten behoeve van nieuwbouw is geen sprake meer van behoud van het bestaande gebouw. Onder nieuwbouw wordt ook verstaan het uitbreiden van het bestaande gebouw.

Artikel 11 Opschortende voorwaarde

Dit artikel bepaalt dat subsidie wordt verleend onder de opschortende voorwaarde dat binnen een jaar na de verzenddatum van het subsidieverleningsbesluit door het daartoe bevoegde bestuursorgaan de voor het project vereiste besluiten zijn genomen en een afschrift daarvan door Gedeputeerde Staten is ontvangen. De subsidieontvanger moet er aldus voor zorgen dat hij tijdig over de vereiste besluiten beschikt. Daartoe zal hij zich (tijdig) moeten wenden tot het daartoe bevoegde bestuursorgaan – veelal het college van burgemeester en wethouders of de gemeenteraad van de betreffende gemeente waarin het gebouw waarvoor subsidie wordt aangevraagd is gelegen.

Op grond van dit artikel moet in ieder geval het besluit waaruit volgt dat (het gedeelte van) het gebouw waarvoor subsidie is verleend mag worden gebruikt als zelfstandige woonruimte, flexwoonruimte of nultredenwoning worden overgelegd. Daarbij kan gedacht worden aan een wijziging van het omgevingsplan of omgevingsvergunning. Naast besluiten die dat gebruik toestaan, is denkbaar dat ook andere besluiten zijn vereist, bijvoorbeeld een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor het wijzigen van een monument. In voorkomend geval moeten ook die besluiten tijdig zijn verkregen en aan Gedeputeerde Staten worden overgelegd.

Artikel 12 Verplichtingen

Aanhef en onder a

De subsidieaanvrager dient medewerking te verlenen aan een onderzoek zoals bedoeld in artikel 7a van de Wet Bibob, welk onderzoek standaard wordt uitgevoerd bij alle verleende subsidieaanvragen. Dit geldt niet wanneer de aanvrager een gemeente of een woningbouwcorporatie is.

Na ontvangst van de subsidieverleningsbeschikking neemt de provincie Fryslân contact op met aanvrager voor het opstarten van het Bibob-onderzoek en wordt aanvrager verzocht om het Bibob-vragenformulier in te vullen en met bijlagen in te dienen. Deze informatie wordt, evenals de resultaten van het bronnenonderzoek, meegenomen in het onderzoek. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om in aanvulling op het eigen onderzoek een advies aan te vragen bij het Landelijk Bureau Bibob. Dit alles dient om de mate van gevaar te bepalen dat de toegekende subsidie (mede) gebruikt zal worden om criminele voordelen te benutten of strafbare feiten te plegen. Wanneer de subsidieontvanger weigert mee te werken aan het Bibob-onderzoek zal de subsidieverleningsbeschikking worden ingetrokken.

In de Beleidsregel Wet Bibob provincie Fryslân 2024 staat het beleid van de provincie Fryslân met betrekking tot de Wet Bibob

Aanhef en onder c

De betaalbaarheidsgrenzen voor woningen worden jaarlijks geïndexeerd. Voor 2026 gelden de volgende betaalbaarheidsgrenzen:

• •

  betaalbare koopwoning: maximaal € 420.000,-;

• •

  betaalbare huurwoning voor middenhuur: huurprijs vanaf € 932,94 tot maximaal € 1.228,07;

• •

  betaalbare sociale huurwoning: huurprijs maximaal € 932,93.

In het aanvraagformulier moet de subsidieontvanger verklaren de woonruimten in het jaar van de oplevering te gaan verhuren of verkopen voor betaalbare prijzen. De te realiseren woonruimten moeten betaalbaar zijn in de zin van artikel 1, aanhef en onder d. Bij de aanvraag tot vaststelling voegt de subsidieontvanger een verklaring volgens het daarvoor beschikbaar gestelde format toe. Uit deze verklaring moet blijken dat de aanvangshuurprijzen of de koopprijzen in het jaar van oplevering betaalbaar zijn in de zin van artikel 1, eerste lid, onder d van de regeling. Indien dit niet het geval is, wordt de subsidie op nihil vastgesteld, omdat dan geen sprake is van betaalbare woonruimten en dus niet voldaan wordt aan de subsidiabele activiteiten uit de regeling.

Artikel 13Staatssteun

Het steunkader waarbinnen subsidie wordt verstrekt in het kader van deze regeling is de de-minimissteun, geregeld in VERORDENING (EU) 2023/2831 VAN DE COMMISSIE van 13 december 2023 betreffende de toepassing van de artikelen 107 en 108 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie op de-minimissteun (PbEU L van 15.12.2023, bzl 1 ev.). Op grond van deze verordening kunnen Gedeputeerde Staten aan MKB-ondernemingen over een periode van drie belastingjaren tot € 300.000,- aan voordeel verstrekken zonder dat dit staatssteun oplevert. Om te kunnen beoordelen of dat bedrag niet wordt overschreden met de subsidieverstrekking op grond van deze regeling, dient bij de aanvraag een ingevulde de-minimisverklaring te worden overgelegd.

Artikel 15Verantwoording en vaststelling

Om de betaalbaarheid in het jaar van oplevering te kunnen toetsen is het wenselijk dat alle subsidieontvangers een vaststellingsaanvraag indienen. Er wordt binnen deze regeling dus niet direct of ambtshalve vastgesteld bij subsidiebedragen tot € 25.000.