Huisvestingsverordening gemeente Venlo 2026

Ondertekening

BIJLAGE 1 URGENTIECATEGORIEËN ZOALS BEDOELD IN ARTIKEL 11, EERSTE LID VAN DE VERORDENING

• 1.

  Wettelijk verplichte urgentiecategorieën in de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting

• Met de invoering van de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (vermoedelijk 1 juli 2026) krijgen de volgende categorieën wettelijk recht op urgentie:

• • A.

    Mantelzorgverleners- en ontvangers

• Woningzoekenden die mantelzorg (als in artikel 1.1.1, eerste lid, Wet maatschappelijke ondersteuning 2015) verlenen of ontvangen. Een woningzoekende komt in aanmerking voor urgentie indien:

  • a.

    de mantelzorg in de drie maanden voorafgaande aan het moment van de aanvraag ten minste acht uur per week is verleend of ontvangen;

  • b.

    de in onderdeel a bedoelde acht uur mantelzorg per week is verleend gedurende ten minste vier dagen per week, tenzij de medische problematiek zoals Alzheimer, schizofrenie of andere chronische psychische aandoeningen 24 uur per dag nabijheid vereisen en de hulp op onverwachte momenten wordt geboden;

  • c.

    de mantelzorgsituatie naar verwachting nog minstens één jaar zal voortduren;

  • d.

    de relatie tussen mantelzorgverlener en mantelzorgontvanger gebaseerd is op familiebanden of langdurige sociale omgang;

  • e.

    de mantelzorgontvanger of mantelzorgverlener niet in een intramurale instelling wonen;

  • f.

    de mantelzorgverlener medisch, fysiek en psychisch in staat is mantelzorg te verlenen;

  • g.

    het betrekken van een woonruimte in de woningmarktregio de meest passende manier is om ervoor te zorgen dat de mantelzorgontvanger zelfstandig kan blijven wonen; en

  • h.

    de mantelzorgverlener en mantelzorgontvanger op ten minste vijf kilometer afstand van elkaar wonen of een gemiddelde reistijd heeft van een half uur.

• • B.

    Mensen met ernstige en chronische medische klachten

• Woningzoekenden die op grond van ernstige en chronische medische redenen dringend woonruimte behoeven. Woningzoekende komt in aanmerking voor urgentie indien:

  • a.

    de woningzoekende kampt met ernstige en chronische medische problematiek, waarbij de huidige woonsituatie levensontwrichtend is omdat de woningzoekende niet meer in staat is zelfstandig te functioneren in de huidige woonruimte, dan wel de behandeling van het probleem aantoonbaar in hoge mate ongunstig door de woonsituatie wordt beïnvloed;

  • b.

    een zelfstandige woonruimte een substantieel deel van de oplossing voor het probleem van de woningzoekende vormt; en

  • c.

    de woningzoekende met ernstige en chronische problematiek van psychische aard op het moment van aanvraag ten minste twaalf maanden onder behandeling is of is geweest voor het betreffende medische probleem bij een specialistische, tweedelijns instelling als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet langdurige zorg voor geneeskundige geestelijke zorg of instelling voor geneeskundige zorg als bedoeld in artikel 10, onderdeel g, van de Zorgverzekeringswet in verband met zorg zoals psychiaters en klinisch-psychologen plegen te bieden, of vrijgevestigd psychiater in Nederland.

• • C.

    (Ex-)dak en thuislozen

• Woningzoekenden aan wie in ieder geval wegens dakloosheid een voorziening voor opvang (als in artikel 1.1.1, eerste lid, Wet maatschappelijke ondersteuning 2015) is verleend.

• • D.

    Slachtoffers huiselijk geweld of mensenhandel

• Woningzoekenden aan wie wegens huiselijk geweld of mensenhandel een voorziening voor opvang (als in artikel 1.1.1, eerste lid, Wet maatschappelijke ondersteuning 2015) is verleend en deze opvang verlaten. Definitie opvang in Wmo 2015: onderdak en begeleiding voor personen die de thuissituatie hebben verlaten in verband met risico’s voor hun veiligheid als gevolg van huiselijk geweld, en niet in staat zijn zich op eigen kracht te handhaven in de samenleving.

• • E.

    Uitstroom Beschermd Wonen

• Woningzoekenden die een voorziening voor beschermd wonen (als in artikel 1.1.1, eerste lid, Wet maatschappelijke ondersteuning 2015) verlaten. Definitie Beschermd wonen in Wmo 2015: beschermd wonen: wonen in een accommodatie van een instelling met daarbij behorende toezicht en begeleiding, gericht op het bevorderen van zelfredzaamheid en participatie, het psychisch en psychosociaal functioneren, stabilisatie van een psychiatrisch ziektebeeld, het voorkomen van verwaarlozing of maatschappelijke overlast of het afwenden van gevaar voor de cliënt of anderen, bestemd voor personen met psychische of psychosociale problemen, die niet in staat zijn zich op eigen kracht te handhaven in de samenleving.

• • F.

    Uitstroom klinisch geestelijke gezondheidszorg

• Woningzoekenden die een verblijf in een instelling (als in artikel 1.1.1 Wet langdurige zorg) verlaten waar zij geneeskundige geestelijke zorg ontvingen of woningzoekenden die in verband met geneeskundige zorg (als in artikel 10, onderdeel g, Zorgverzekeringswet) in een instelling verbleven in verband met zorg zoals psychiaters en klinisch-psychologen plegen te bieden en deze verlaten.

• • G.

    Uitstroom accommodaties jeugdhulp

• Woningzoekenden tussen 18 en 23 jaar die een accommodatie of gesloten accommodatie (als in artikel 1.1 Jeugdwet) verlaten. Definitie artikel 1.1 Jeugdwet: (Gesloten) accommodatie: (gesloten) bouwkundige voorziening of deel van een bouwkundige voorziening met het daarbij behorende terrein, waar jeugdhulp wordt verleend door of namens een jeugdhulpaanbieder.

• • H.

    Uitstroom (jeugd)detentie en forensische zorg (> 3 maanden)

• Woningzoekenden die een inrichting of voorziening (als in artikel 3a Beginselenwet justitiële jeugdinrichtingen), een penitentiaire inrichting (als in artikel 3, eerste lid, Penitentiaire beginselenwet) of een instelling voor forensische zorg (als in artikel 1.1, eerste lid, Wet forensische zorg) verlaten.

• • I.

    Uitstappende sekswerkers

• Woningzoekenden die deelnemen aan een overheidsprogramma gericht op duurzaam uitstappen (DUUP) waarbinnen begeleiding van sekswerkers plaatsvindt bij het vinden van werk of dagbesteding buiten de seksbranche. Woningzoekenden komen in ieder geval in aanmerking voor indeling in een urgentiecategorie indien huisvesting een voorwaarde is om het uitstappen uit de seksbranche duurzaam mogelijk te maken.

• • J.

    Dak- en thuislozen met minderjarige kinderen

• Woningzoekenden zonder vaste verblijfplaats die deel uitmaken van een gezin met een of meer minderjarige kinderen. Het Ministerie werkt momenteel aan het uitwerken van een nadere definitie in een Ministeriele regeling.

• 2.

  Urgentiecategorie ‘woonbegeleiding’

• Woningzoekenden die verblijven en ondersteund worden in een tussenvorm of (voorliggende) voorziening waarin wonen, ontwikkelen, leren en/of werken worden samengebracht, of jongvolwassenen vanaf 18 jaar die verblijven in een complexe thuissituatie en een woonbegeleidingsvraag hebben, en waarvan de begeleidende partij van oordeel is dat de woningzoekende toe is aan zelfstandig wonen met woonbegeleiding.

• 3.

  Urgentiecategorie ‘echtscheiding of beëindiging samenwonen’

• Woningzoekenden die als gevolg van echtscheiding of beëindiging samenwonen hun huidige woonruimte moeten verlaten kunnen in aanmerking komen voor urgentie wanneer de aanvrager de zorg over minderjarige kinderen heeft en wanneer beide ouders niet de beschikking hebben over onderdak. Indien sprake is van co-ouderschap, dan komt maximaal één van de ouders in aanmerking voor sociale urgentie.

• 4.

  Urgentiecategorie ‘renovatie of onbewoonbaarheid van de huidige woonruimte’

• Bewoners van woonruimte waarvan de woningcorporatie heeft besloten dat ze hun sociale huurwoning moeten verlaten omdat ze vanwege sloop of grondige renovatie van die woonruimte niet meer in die woonruimte kunnen blijven wonen, komen in aanmerking voor urgentie.

• 5.

  Bemiddelingscategorie ‘statushouders’

• Vergunninghouders die onder de gemeentelijke taakstelling vallen, als bedoeld in artikel 28 van de Huisvestingswet.

• 6.

  Urgentiecategorie ‘sociale of financiële redenen’

• Woningzoekenden komen in aanmerking voor urgentie als de aanvrager of minderjarige

• medebewoner(s) aantoonbaar slachtoffer zij van ernstig, structureel fysiek of geestelijk geweld, als de aanvrager in een aantoonbare schrijnende noodsituatie zit waarin een andere woning de oplossing is, of wanneer de aanvrager aantoonbaar zijn eigen woning gedwongen, onverwacht en buiten zijn schuld om moet verlaten.

• Er wordt in principe geen sociale urgentie verleend als er sprake is van:

  • I.

    Slechte staat van de bewoonde woning, of als er problemen zijn met de woonomgeving, of de woning voldoet niet aan de woonwensen;

  • II.

    Inwoning bij familie, vrienden of kennissen;

  • III.

    Het eindigen van de huurovereenkomst;

  • IV.

    Verkoop van de woning door de verhuurder;

  • V.

    Permanente of tijdelijke bewoning op een vakantiepark;

  • VI.

    Gedwongen sluiting van de woning door een bestuurlijke of juridische maatregel;

  • VII.

    Het niet benutten van juridische mogelijkheden om het verlies van de huidige woonruimte te voorkomen;

  • VIII.

    Er is sprake van een andere voorziening die passend is voor de situatie van de woningzoekende en waar direct aanspraak op kan worden gemaakt;

  • IX.

    Terugkeer vanuit detentie korter dan 3 maanden;

  • X.

    Er is sprake van zwangerschap, huwelijk of samenwonen waarvoor een woning nodig is;

  • XI.

    Er is sprake van terugkeer uit het buitenland, voorgenomen hereniging met partner en/of kinderen uit het buitenland of het dichter bij familie willen gaan wonen.

• In geval van een schrijnende situatie kan er een uitzondering gemaakt worden op deze uitsluitingsgronden, indien dit in het belang is van de woningzoekende.

TOELICHTING

Algemeen

Vanuit de voorgenomen Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) zijn alle gemeenten verplicht een huisvestingsverordening voor in elk geval urgent-woningzoekenden te hebben: de ‘urgentieverordening’. Deze verordening borgt dat bij woningtoewijzing wettelijk bepaalde aandachtsgroepen voorrang krijgen bij de toewijzing van sociale huurwoningen. De gemeenteraad stelt de verordening vast. Daarmee is de verordening een juridisch verplichtend kader voor de uitvoering van de urgentieregelingen in Noord-Limburg.

Deze verandering moet ervoor zorgen dat juist de kwetsbare groepen nergens tussen wal en schip vallen.

Werken met een verordening en introductie huisvestingsvergunning

Algemeen

In de verordening voor Noord-Limburg is de huisvestingsvergunning als instrument opgenomen. Dit instrument is vanuit de Huisvestingswet verplicht om in te zetten bij het hanteren van urgentiecategorieën. De wetgever beoogt hiermee af te bakenen welke woningen of woonruimten onder de regulering van de verordening vallen en uitsluitend met een vergunning in gebruik mogen worden genomen.

Alle zelfstandige woningen met een sociale huurprijs van woningcorporaties zijn vergunningplichtig. Onzelfstandige woonruimte, zoals studentenkamers of verblijflogies voor arbeidsmigranten, en woningen die verhuurd worden met een campuscontract, vallen niet onder deze verordening.

De toekomstige huurder is verantwoordelijk voor het aanvragen van de huisvestingsvergunning. Zij geven de woningcorporatie hiervoor een volmacht om de vergunning namens hen aan te vragen. Het College zal de woningcorporaties mandateren om de vergunning namens hen af te geven. Hiervoor is een apart mandaatbesluit nodig.

Urgentie

Zoals hiervoor is aangegeven, is deze verordening opgesteld in verband met het vastleggen van urgentiecategorieën. Personen met een urgentieverklaring krijgen voorrang bij het huren van een sociale huurwoning. In de bijlage bij deze verordening is een categorie-indeling bijgevoegd waarin staat vermeld welke categorieën van urgentie er bestaan.

Het is niet op voorhand bekend welk deel van de vrijkomende sociale huurwoningen passend is voor urgente woningzoekenden. Het vooraf afbakenen van welke woningen gereserveerd dienen te worden voor personen met een urgentieverklaring is niet mogelijk. Daarom is ervoor gekozen om de vergunningplicht te laten gelden voor (nagenoeg) alle sociale huurwoningen. Vervolgens wordt op basis van de uitgegeven urgentieverklaringen gekeken hoeveel woningen toegewezen moeten worden aan de urgente woningzoekenden. Via de signaalwaarde van maximaal 30 procent wordt bewaakt dat er voldoende woningen beschikbaar komen voor reguliere woningzoekenden.

Vergunningplicht

Deze verordening bevat een vergunningplicht voor het in gebruik nemen/geven van een sociale huurwoning. Deze vergunningplicht betreft het sluitstuk van het toewijzingsproces van dergelijke woningen. Hierna zal verder in worden gegaan op het toewijzingsproces en de rol van de diverse partijen hierbinnen.

Proces huisvestingsvergunning

Inschrijving woningzoekenden en bekendmaking woonruimte

Voorafgaand aan het vergunningenproces dient aan een aantal voorwaarden te zijn voldaan. Ten eerste moet de woningzoekende zich inschrijven in een door verhuurders gehanteerd inschrijfsysteem. De beschikbare sociale huurwoningen worden deels direct bemiddeld en deels openbaar bekend gemaakt. Op deze laatste woningen kunnen woningzoekenden zelf reageren.

Aanbieding woning en passendheid

De corporatie kan een woning openbaar bekendmaken of deze aanbieden aan een woningzoekende via directe bemiddeling. De verhuurder verhuurt alleen aan woningzoekenden bij wie de woning voldoet aan de vereisten voor passendheid volgens de regels van de verordening.

Een woningzoekende mag een woning die wordt aangeboden via directe bemiddeling alleen weigeren als deze niet passend is of vanwege andere dringende redenen van persoonlijke aard. In dat geval blijft de inschrijftijd die voor een woningzoekende relevant is in verband met de rangordebepaling behouden. Bij weigering om andere redenen vervalt de urgentie.

Urgentieverklaring

In aanvulling op de ‘reguliere’ regels met betrekking tot toewijzing van woningen, gelden er bijzondere regels voor urgente categorieën woningzoekenden. De categorieën van woningzoekenden die hiervoor in aanmerking komen staan vermeld in de bijlage bij de verordening. Woningzoekenden komen hier overigens uitsluitend voor in aanmerking voor zover zij beschikken over een urgentieverklaring. Op grond van deze verordening kan het college besluiten om een dergelijke verklaring af te geven. Deze verklaring is vervolgens relevant als het gaat om de rangorde op grond waarvan woningen worden toegewezen.

Rangorde

Toewijzing van sociale huurwoningen in het openbare aanbod verloopt via een bepaalde rangorde. Deze rangorde is verankerd in de regels van de verordening. Op grond van deze rangorde komen eerst urgenten voor toewijzing in aanmerking. In bijzondere gevallen kan het college de rangorde doorbreken als een woningzoekende door bijzondere omstandigheden ogenblikkelijk woonruimte nodig heeft.

Vergunning

Het sluitstuk van het proces van toewijzing van sociale huurwoningen vindt plaats door middel van verlening van de huisvestingsvergunning. Deze vergunning is nodig voor een woningzoekende om een sociale huurwoning te betrekken en voor de verhuurder om de woning in gebruik te geven. De vergunning wordt uitsluitend verleend voor zover de woning passend is voor de woningzoekende en deze laatste ook op grond van de rangordebepalingen hiervoor in aanmerking komt. De verordening bevat verder diverse inhoudelijke eisen ten aanzien van de vergunning.

Opkoopbescherming

Op 1 januari 2022 is hoofdstuk 7 (Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming), van de wet in werking getreden. Dit hoofdstuk maakt het mogelijk om in de Huisvestingsverordening een regeling op te nemen om in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment te beschermen tegen het opkopen door ondernemingen of particulieren die dergelijke woningen willen omzetten in huurwoningen of gebruiken voor de (illegale) kamerverhuur. Door deze omzetting gaan de woningen verloren voor de meeste starters en andere niet zeer bemiddelden die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning. Voor het verhuren van aangewezen koopwoningen wordt dan een vergunningstelsel ingevoerd, waarmee kan worden verzekerd dat de omzetting van een koopwoning in een verhuurwoning alleen wordt toegestaan in gevallen waarin dat alleszins redelijk is. Zo’n vergunningenstelsel wordt aangeduid als een stelsel van opkoopbescherming.

Burgemeester en wethouders hebben geconstateerd dat in de in artikel 2, eerste lid, onder a, van de verordening genoemde wijken en buurten sprake is van een omzettingspraktijk waarbij te veel woningen worden onttrokken aan de schaarse markt van betaalbare koopwoningen. Ook is geconstateerd dat in bepaalde gebieden het al schaarse aanbod aan betaalbare koopwoningen verder terugloopt waardoor de (geografische) woonperspectieven onevenwichtig ingeperkt worden (residualisering van het aanbod). Daarom is voor deze gebieden een stelsel van opkoopbescherming ingevoerd in een specifiek voor dit doel uitgewerkte Huisvestingsverordening. Voor het onderzoek naar de lokale trends rond schaarste en opkopen op wijk- en buurtniveau heeft adviesbureau Companen begin 2022 onderzoek gedaan.

Nadere toelichting aanleiding

Een stelsel van opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daarvoor een dringende reden is. Voor de gemeente Venlo is het sterk aanwezige fenomeen van opkopen voor verhuur (buy-to-let) in combinatie met het almaar kleiner wordende aanbod van betaalbare koopwoningen voor starters een belangrijke (wettige) grond. Daarnaast speelt voor de afweging voor de invoering in belangrijke mate mee dat het fenomeen van opkopen zich vooral in wijken voordoet waar de leefbaarheid aantoonbaar kwetsbaar is en dat veel woningen worden gebruikt voor de (illegale) verhuur aan internationale werknemers. Door het tegengaan van het opkopen wordt voorkomen dat de leefbaarheid verder onder druk komt te staan en bevorderd dat de gewenste bewonersmix van huurders en woningeigenaren beter in balans kan komen.

Artikelsgewijze toelichting

Hierna volgt een toelichting op enkele artikelen van de verordening.

Artikel 3

In dit artikel zijn de criteria opgenomen voor beoordeling van de vergunning. Op grond hiervan moet sprake zijn van een meerderjarige woningzoekende met een passend inkomen. Daarnaast wordt de vergunning inhoudelijk beoordeeld aan de hand van passendheid van de woning voor de woningzoekende en ook aan de hand van de regels met betrekking tot rangorde zoals opgenomen in de verordening.

Artikel 10

In dit artikel zijn regels over passendheid opgenomen. Passendheid kan zowel betrekking hebben op de woonruimte als op de aanvrager en is op grond van artikel 3 lid 2 een van de beoordelingscriteria voor de verlening van de huisvestingsvergunning.

Artikel 11

In artikel 11 zijn regels opgenomen over de urgentieverklaring. Het college kan op grond van deze verordening een urgentieverklaring afgeven. Deze urgentieverklaring is medebepalend voor de rangorde vaststelling in het kader van de vergunningverlening. De urgentieverklaring is alleen aan de orde voor woningzoekenden die tot een bepaalde urgentiecategorie behoren. Deze categorieën zijn opgenomen als bijlage bij deze verordening. De urgentieverklaring is een afzonderlijk besluit en is zodoende vatbaar voor bezwaar en beroep.

Een aantal categorieën woningzoekenden is door de wetgever aangemerkt als verplichte urgentiecategorie. In deze huisvestingsverordening worden die verplichte categorieën niet opgesomd, maar wordt alleen verwezen naar de wet, omdat op die manier de verordening niet gewijzigd te worden als de wet op dit punt wijzigt.

Anno september 2025 benoemt de Huisvestingswet (artikel 12, derde lid) de volgende verplichte urgentiecategorieën:

• a.

  Mantelzorgers en mantelzorgontvangers — mensen die mantelzorg geven of ontvangen, zoals omschreven in de Wmo 2015

• b.

  Ernstige en chronische medische problematiek — woningzoekenden die dringend woonruimte nodig hebben vanwege ernstige, chronische gezondheidsklachten

• c.

  Dakloosheidsopvang — woningzoekenden die in een voorziening voor opvang verblijven vanwege dakloosheid en dringend woonruimte nodig hebben

• d.

  Opvang wegens huiselijk geweld of mensenhandel — personen die opvang verlaten vanwege huiselijk geweld of mensenhandel

• e.

  Beschermd wonen — opvangsituaties waar men beschermd woont, waarvoor men uit deze voorziening vertrekt

• f.

  Beëindiging verblijf in langdurige zorg — personen die een instelling voor geestelijke of geneeskundige zorg verlaten (zoals een instelling constaterend in de Wmo of Zorgverzekeringswet)

• g.

  Jongvolwassenen (18–23 jaar) die jeugdvoorzieningen verlaten — waaronder accommodaties of gesloten jeugdinrichtingen, inclusief Nidos

• h.

  Verlaten justitiële inrichting / forensische zorg — personen die een justitiële jeugdinrichting, penitentiaire inrichting of instelling voor forensische zorg verlaten

• i.

  Uitstroom uit seksbranche via begeleidingstraject — woningzoekenden die deelnemen aan een overheidsprogramma dat gericht is op uitstappen uit de seksbranche

Bij mantelzorg staat benoemd dat de urgentieverklaring vervalt bij het beëindigen van de mantelzorgsituatie. Hier wordt bedoeld dat de urgentie vervalt in situaties dat de mantelzorgsituatie eerder eindigt dan het vinden van een woning, niet dat een huurcontract zou vervallen in een situatie dat er wel al een woning is gevonden en de mantelzorgrelatie daarna eindigt.

Artikel 13

Een stelsel van opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daarvoor een dringende reden is. In het eerste lid is bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet mogen worden verhuurd zonder vergunning (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaren nadat het huis is verkocht.

De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte. Verhuren is daarvan de meest voorkomende vorm, en de enige die in dit verband echt van belang is. Daarom geldt de vergunningplicht volgens het eerste lid alleen voor het verhuren van beschermde woonruimte. In het tweede lid zijn de gebieden aangewezen waar het stelsel van opkoopbescherming geldt (tweede lid, onder a) en de WOZ-waarde die als grens geldt voor wat nog (goedkope of middeldure) woonruimte is (tweede lid, onder b, en derde lid). De onderdelen a en b uit het tweede lid bepalen de eigenlijke keus voor de beschermde woonruimten. De onderdelen c en d zijn wettelijk verplicht. Omdat de gemeente en woningcorporaties beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen, is het niet nodig de vergunningplicht ook te laten gelden voor de woonruimten uit hun bezit (onderdeel e). Omdat de ‘opkooppraktijk’ zich vrijwel alleen voordoet bij bestaande woningen, is door onderdeel f verzekerd dat het stelsel niet geldt voor nieuwbouwwoningen.

Nadere toelichting tweede lid, onder a Het tweede lid, onder a, regelt de aan te wijzen gebieden.

Dit zijn gebieden van de gemeente waar de opkoopbeweging zich het sterkst voordoet, waar betaalbare koopwoningen schaarser worden en waar het verdere opkopen voor (illegale) verhuur een negatieve uitwerking heeft op een al kwetsbare leefbaarheid. Hierbij is voor de overzichtelijkheid een alfabetische volgorde aangehouden.

Verder noemt het tweede lid, onder b, de WOZ-waarde en niet de reële verkoopprijs. Allereerst moet de vraag of een te verkopen of aan te kopen woning binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt, duidelijk kunnen worden beantwoord als de woning te koop wordt aangeboden. Dat is noodzakelijk uit een oogpunt van rechtszekerheid. In de tweede plaats moet de vraag of de woning binnen het stelsel valt, objectief vaststaan en niet kunnen worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ-waarde wordt aan beide vereisten voldaan.

Nadere toelichting WOZ-waarde als criterium voor duur en middelduur

Volgens artikel 40, eerste lid, van de wet moet het gaan om schaarste aan ‘goedkope en middeldure koopwoningen’. De wet geeft geen vaststaande grenzen aan voor wat goedkoop dan wel middelduur is ten opzichte van een categorie dure woningen die niet door de opkoopregeling beschermd kan worden. Vaak wordt door gemeenten ook de NHG-grens in ogenschouw genomen als mogelijke grens voor middeldure koopwoningen voor koopstarters. Dit is echter sterk afhankelijk van de prijsniveaus op de lokale woningmarkt. Een goed en praktisch alternatief is te kijken naar de prijsniveaus waarbij de koopvoorraad wordt ingedeeld in drie gelijke delen voor goedkope, middeldure en dure koopwoningen. De (afgeronde) grensbedragen in de WOZ-waarde die in de gemeente Venlo zorgen voor die gelijke groepen (‘tertielen’) zijn: € 222.000 en € 306.000 (prijspeil 2022).

Uit het onderzoek blijkt dat het fenomeen van opkopen zich bovenmatig voordoet in het goedkope prijssegment tot €222.000, maar ook in het segment daarboven. In het goedkope segment gaat het in meerderheid om appartementen, in het middeldure koopsegment gaat het vooral om grondgebonden woningen. Om beide segmenten voor koopstarters te behouden en te beschermen tegen opkopen wordt voorgesteld om de opkoopbescherming van toepassing te doen zijn op het prijsniveau tot €306.000.

Nadere toelichting bij te maken keuze tweede lid, onder f

Met dit onderdeel regelt de gemeente dat het stelsel niet geldt voor nieuwbouwwoningen. De ‘opkooppraktijk’ doet zich vrijwel alleen voor bij bestaande woningen.

Artikel 14

Artikel 42, tweede lid, van de wet verplicht ertoe het elektronisch aanvragen van een verhuurvergunning opkoopbescherming mogelijk te maken. Dit vloeit voort uit artikel 8, eerste lid, van de Dienstenrichtlijn, dat bepaalt dat alle procedures en formaliteiten betreffende de toegang tot en de uitoefening van een dienstenactiviteit eenvoudig, op afstand en met elektronische middelen via het betrokken één-loket met de relevante bevoegde instanties kunnen worden afgewikkeld. Deze verplichting belet echter niet om, naast de elektronische weg, ook een andere wijze van aanvraag mogelijk te maken (Kamerstukken 35517, nr. 53).

Beslistermijn en ‘silencio positivo’

De beslistermijn voor aanvragen om een verhuurvergunning opkoopbescherming is in de wet geregeld. Volgens artikel 43, derde en vierde lid, van de wet bedraagt de beslistermijn acht weken, met een eenmalige verlengingsmogelijkheid van zes weken. Als de termijn wordt verlengd, zal de noodzaak daartoe moeten worden gemotiveerd, omdat dan wordt afgeweken van de gewone achtwekenregel. Die noodzaak kan er bijvoorbeeld zijn omdat een bibob-advies is gevraagd, maar niet op tijd is ontvangen. Is niet op tijd beslist, dan geldt het silencio-positivostelsel (§ 4.1.3.3 van de Awb), aldus artikel 43, vijfde lid, van de wet. Dit betekent dat de aanvraag is ingewilligd als burgemeester en wethouders niet binnen de termijn anders hebben beslist. De termijn wordt ‘opgeschort’, verlengd dus, als burgemeester en wethouders de aanvrager om nadere informatie verzoeken. De verlenging is gelijk aan de antwoordtermijn die burgemeester en wethouders hebben gesteld voor het geven van de nadere informatie, of, als de informatie binnen de termijn binnenkomt, de tijd tussen het vragen en het ontvangen daarvan (artikel 4:13 van de Awb).

Artikel 15

De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de Huisvestingswet. Het betreft hier drie situaties:

• 1.

  als de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad met de eigenaar;

• 2.

  voor kortdurende verhuur als gevolg van een ander verblijf van de nieuwe eigenaar, mits deze daarvoor al een jaar of langer zelf in de woning woonde.

• 3.

  als de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

Het tweede lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen. De betrokkenen worden eraan herinnerd doordat de naam van de betrokken persoon in de vergunning moet worden vermeld.

De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning dan kan worden geweigerd; daarom wordt daarnaar verwezen.

De vergunning vervalt zodra deze huurder niet meer huurder is die in de woonruimte verblijft (tweede lid).

Artikel 16

Dit artikel noemt de gevallen waarin een gevraagde vergunning in beginsel zal worden verleend (eerste lid), en dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is (tweede lid). In alle andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (derde lid). Er is dus sprake van een aflopende reeks: De verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend, wordt in beginsel verleend, kan misschien worden verleend, moet worden geweigerd.

De artikelen 5 en 6 maken samen dat er drie typen gevallen zijn waarin verlening van een verhuurvergunning opkoopbescherming aan de orde kan zijn:

1. de vergunning moet worden verleend in de gevallen waarin de wet dat voorschrijft: artikel 5;

2. de vergunning wordt hoogstwaarschijnlijk verleend in de een of meer sociale gevallen van artikel 6, eerste lid. Dan is er een sterk vermoeden dat het verhuren van de nieuw gekochte woonruimte alleszins aanvaardbaar is (‘kan in beginsel worden verleend’);

3. de vergunning kan soms worden verleend in bijzondere gevallen, waarin het belang om te kunnen verhuren bijzonder zwaar weegt. Bijvoorbeeld bij verhuur aan een kunstenaarscollectief of als de vergunning niet meer geldt doordat de vergunde situatie is gewijzigd maar van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij de verhuur beëindigt.

Afgezien van de ‘verplichte’ gevallen van artikel 4 en de bibob-weigeringen, gaat het om het afwegen van het verhuurbelang waarvoor de vergunning wordt gevraagd tegen het belang van opkoopbescherming, waarop dit hoofdstuk is gericht. Al met al staat de opkoopbescherming duidelijk voorop, maar is er een genuanceerd afwegingskader voor de in het eerste en het tweede lid van dit artikel bedoelde gevallen. In het geval van het eerste lid, onder a, (aankoop in opdracht van de gemeente) kan worden gedacht aan een opkoop- en renovatie- of stadsvernieuwingsprogramma, uit te voeren door een of meer particulieren, waarbij is voorzien dat een deel van de goedkope en middeldure woningen huurwoningen zullen worden. Voor die woonruimte zal dan een verhuurvergunning opkoopbescherming kunnen worden verleend.

Het tweede lid geeft een beperkte, maar open mogelijkheid voor het geven van een verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen. Daardoor is er geen behoefte om gebruik te maken van de ontheffingsfiguur, die artikel 41, vierde lid, van de wet ook biedt. Dat houdt het stelsel overzichtelijk.

De in het tweede lid genoemde, af te wegen belangen (belang van de eigenaar dat zou worden gediend door verhuur mogelijk te maken enerzijds, belang van het behouden van een redelijke voorraad niet te dure koopwoningen anderzijds) spelen in dit hele hoofdstuk een rol.

Als weigering op grond van de Wet bibob aangewezen is, wordt de vergunning ook geweigerd (derde lid).

Artikel 17

Hier is volstaan met de bibob-intrekking en de intrekking op grond van onjuiste inlichtingen. Het niet meer verhuren aan een ‘geprivilegieerde huurder’ als genoemd bij de moet-worden-verleend-gevallen van artikel 4, eerste lid, hoeft niet te leiden tot intrekking van de vergunning: dan vervalt de vergunning automatisch (tweede lid van dat artikel). Daarom kan die situatie hier buiten beschouwing blijven.

De mogelijkheid van een ‘bibob-intrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. De onder a toegevoegde intrekkingsgrond is klassiek en eigenlijk vanzelfsprekend. De vergunning kan worden ingetrokken als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend.

Artikel 18

Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van het verbod bedoeld in artikel 41, eerste lid van de wet, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet.

Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. De hoogte van een bestuurlijke boete moet altijd evenredig zijn aan de ernst van de overtreding. Hoe hoger het maximum, hoe meer behoefte zal bestaan aan weldoordachte beleidsregels die ertoe leiden dat de evenredigheidseis daadwerkelijk in acht zal worden genomen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete.

De wet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. Het gewone strafrecht geldt daarnaast bij overtreding van de bepalingen in het Wetboek van Strafrecht (bijvoorbeeld in geval van valsheid in geschrifte of bedreiging).

De bestuurlijke boetes, genoemd in het eerste en het tweede lid, komen overeen met artikel 35 van de wet respectievelijk artikel 154b, zesde lid, van de Gemeentewet.

Artikel 35 van de wet bepaalt dwingend welke boetes wanneer ‘ten hoogste’ kunnen worden opgelegd.

Nadere toelichting bij eerste lid

De in het eerste lid genoemde overtredingen corresponderen met overtreding van de artikelen van de Huisvestingsverordening. Het bepaalde in artikel 41 uit de Huisvestingswet correspondeert met het bepaalde in artikel 13 van eerste lid deze huisvestingsverordening.

Nadere toelichting bij tweede lid

In het tweede lid, onder a en b, gaat het om overtreding van artikel 13, eerste lid (verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming). De daar opgenomen boetes zijn de maxima die voortvloeien uit artikel 45, tweede lid, van de wet in verbinding met artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht.

De onderdelen a en b worden overgenomen als artikel 13, eerste lid, is opgenomen in de verordening. De hoogte van een bestuurlijke boete moet altijd evenredig moet zijn aan de ernst van de overtreding. Hoe hoger het max¬imum, hoe meer behoefte aan weldoordachte beleidsregels die ertoe leiden dat de evenredigheidseis daadwerkelijk in acht zal worden genomen. Aan de handhaving van het stelsel van opkoopbescherming zitten twee aspecten: het opsporen van overtredingen en het daartegen optreden. De opsporing is voornamelijk een kwestie van ‘kantoorwerk': op gezette tijden de basisregistratie personen raadplegen om na te gaan welke mutaties zijn opgetreden bij de beschermde woonruimten en of die in vereenstemming zijn met de verordening. Het optreden tegen geconstateerde overtredingen kan, afhankelijk van het geval, uit velerlei bestaan: waarschuwen, vergunning intrekken, erop wijzen dan een nieuwe vergunning moet worden aangevraagd, last onder dwangsom opleggen, bestuurlijke boete opleggen.

Kamerstukken 32 271, nr. 3, blz. 51.

Kamerstukken 32 271, nr. 3, blz. 52.

Kamerstukken 32 271, nr. 3, blz. 52.

Kamerstukken 32 271, C, blz. 7.

Kamerstukken 32 271, nr. 3, blz. 52.