Didam-beleidsregel 2026 gemeente Bergen

1.1 Aanleiding, afbakening en bevoegdheid college

Aanleiding

De uitspraak van de Hoge Raad in het Didam-arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) heeft ingrijpende gevolgen voor de wijze waarop gemeenten onroerende zaken moeten uitgeven.

In het arrest is bepaald dat gemeenten bij de verkoop van onroerende zaken, indien er meerdere serieuze gegadigden zijn of redelijkerwijs kunnen worden verwacht, mededingingsruimte moeten bieden. Het direct gunnen van gemeentelijk vastgoed aan één partij is alleen toegestaan indien objectief kan worden vastgesteld dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

In de praktijk leidt de uitspraak geregeld tot onduidelijkheid over hoe de gemeente moet handelen bij vastgoedtransacties. Om deze reden heeft het college van burgemeester en wethouders deze Didam-beleidsregel vastgesteld. De beleidsregel biedt richtlijnen over de te volgen werkwijze bij uitgifte van onroerende zaken, inclusief de toepasselijke selectiecriteria, procedures en voorwaarden voor een eventuele één-op-één-uitgifte.

Afbakening

Deze beleidsregel beschrijft op hoofdlijnen hoe de gemeente invulling geeft aan de vereisten uit het Didam-arrest. Vanwege het casuïstische karakter van vastgoedtransacties is maatwerk vaak noodzakelijk. Daarom worden handvatten geboden voor de te hanteren criteria en te volgen procedure, zonder in detail alle mogelijke situaties te reguleren. 1

De beleidsregel is gebaseerd op richtlijnen van de Rijksoverheid, inzichten uit de rechtspraktijk en de actuele jurisprudentie. De tekst is vastgesteld op 17 februari 2026 en houdt geen rekening met ontwikkelingen na die datum. Aangezien de juridische duiding van het arrest zich verder ontwikkelt, zal deze beleidsregel periodiek worden geëvalueerd en indien nodig geactualiseerd.

1.2 Doel en inpassing van de beleidsregel

Het doel van de beleidsregel is het scheppen van duidelijkheid en uniformiteit in de uitvoering van het Didam-arrest. Hiermee wordt beoogd om, zowel bij lopende onderhandelingen als bij toekomstige uitgiften van gemeentelijk onroerend goed, rechtszekerheid te bieden en gelijke kansen voor potentiële gegadigden te waarborgen. Centraal hierbij staat het uitgangspunt dat de gemeente transparant en objectief handelt bij vastgoedtransacties. Door het toepassen van bekendmakingen met voldoende bereik wordt aan het mededingingsbeginsel voldaan. Deze beleidsregel maakt onderdeel uit van het bredere beleidskader van de gemeente ten aanzien van vastgoed en grondzaken, waarin ook het door de gemeenteraad vastgestelde vastgoedbeleid, grond(prijs)beleid en snippergroenbeleid zijn opgenomen. Het Didam-beleid vormt hiermee een aanvullende en integrale schakel in dit kader.

De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest bepaald dat een overheidslichaam bij uitgifte van een onroerende zaak op grond van het gelijkheidsbeginsel ruimte moet bieden aan alle potentiële gegadigden om mee te dingen, indien er meerdere gegadigden zijn óf redelijkerwijs te verwachten valt dat er meerdere gegadigden zullen zijn.

De gemeente is in dat geval gehouden om - binnen haar beleidsruimte - selectiecriteria op te stellen die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Op grond van deze criteria moet vervolgens een gegadigde worden geselecteerd.

Uit het arrest volgt ook dat de gemeente een passende mate van openbaarheid moet verzekeren voorafgaand aan en gedurende de selectie- en uitgifteprocedure. Deze openbaarheid ziet op de volgende aspecten: de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, de selectiecriteria en het selectieproces. De gemeente is gehouden informatie over deze aspecten tijdig bekend te maken zodat potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

In het arrest is ook een uitzondering geformuleerd: De gemeente hoeft de hiervoor genoemde mededingingsruimte niet te bieden, indien vooraf vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke gronden slechts één serieuze gegadigde is. Wel moet de gemeente, óók in dat geval, het voornemen tot uitgifte tijdig voorafgaand aan de uitgifte bekendmaken (publiceren) en daarbij motiveren waarom op basis van die objectieve, toetsbare en redelijke gronden wordt aangenomen dat er slechts één gegadigde in aanmerking is.

3.1 Gebonden partijen

De rechtsregels uit het Didam-arrest zijn van toepassing op alle overheidslichamen (openbare lichamen en bestuursorganen2 ) die gebonden zijn aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Dit geldt ook voor transacties tussen bestuursorganen onderling, zoals bij overeenkomsten tussen gemeenten, provincies, waterschappen en rijksdiensten.

De gemeente is dus niet alleen gebonden aan de Didam-regels bij transacties met private partijen, maar ook bij transacties met openbare lichamen en bestuursorganen.

3.2 Geen werking voor private partijen, tenzij

De Didam-regels zijn gebaseerd op het gelijkheidsbeginsel, een publiekrechtelijk beginsel dat voortvloeit uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Deze beginselen zijn, op grond van artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek (BW), ook van toepassing op privaatrechtelijk handelen door overheden.

Voor private partijen geldt dit echter niet; aangezien zij niet gebonden zijn aan bestuursrechtelijke normen, zijn zij ook niet gehouden aan het gelijkheidsbeginsel of de daaruit voortvloeiende Didam-regels. Dit betekent dat private samenwerkingspartners van de gemeente (zoals ontwikkelaars, woningcorporaties of maatschappelijke instellingen) niet verplicht zijn tot het bieden van mededingingsruimte volgens het Didam-arrest, tenzij zij namens of in opdracht van de gemeente overheidsvastgoed gebruiken en/of exploiteren.

3.3 Toepassingsbereik: alle vormen van privaatrechtelijke uitgifte

De Didam-regels worden geacht van toepassing te zijn op alle vormen van privaatrechtelijke uitgifte door de overheid en beperken zich niet alleen tot verkoop van onroerende zaken. De Didam-regels zijn in ieder geval van toepassing op: verkoop, (tijdelijke) verhuur, (erf)pacht, ruil, bruikleen, opstalrechten, andere contracten waarbij rechten op onroerende zaken worden verstrekt, en samenwerkingsovereenkomsten en meer specifiek (anterieure) kostenverhaalsovereenkomsten, waarbij uitgifte onderdeel is van een breder project of ontwikkeling.

Aanbestedingsrecht versus Didam

Hoewel de uitgifte van onroerende zaken niet kwalificeert als een overheidsopdracht in de zin van het aanbestedingsrecht, vloeien uit het Didam-arrest wel degelijk verplichtingen voort voor de gemeente die in sterk lijken op de verplichtingen uit de aanbestedingswet. Deze verplichtingen komen erop neer, dat de gemeente in veel gevallen een openbare selectieprocedure moet volgen. Anders dan bij de (Europese) aanbestedingsregels geldt er bij de uitgifte van onroerende zaken conform de Didam-regels geen drempelwaarde. Ook bij een zeer geringe oppervlakte of prijs (van een onroerende zaak) zijn de Didam-regels van toepassing.

Wanneer aanbesteding, wanneer Didam?

In sommige gevallen kan de uitgifte van onroerende zaken onderdeel uitmaken van een bredere overheidsopdracht, bijvoorbeeld bij gebiedsontwikkeling of geïntegreerde contracten waarin naast de grond ook werken, leveringen of diensten zijn begrepen. Dan kan het aanbestedingsrecht wél van toepassing zijn.

• •

  Aanbesteding: wanneer er sprake is van een overheidsopdracht in de zin van de Aanbestedingswet (werken, leveringen of diensten) is een aanbestedingsprocedure verplicht. Deze procedure is in de regel ook Didam-proof, omdat de beginselen van transparantie en gelijke behandeling daarin volledig zijn gewaarborgd.

• •

  Didam: wanneer er uitsluitend sprake is van privaatrechtelijke uitgifte van onroerend goed zonder dat dit een overheidsopdracht vormt - zijn de Didam-regels van toepassing.

  De gemeente moet dan een passende openbare selectieprocedure organiseren, tenzij één partij bij voorbaat als enige serieuze gegadigde kan worden aangemerkt.

Met dit onderscheid wordt ervoor gezorgd dat altijd duidelijk is welk juridisch kader leidend is:

de Aanbestedingswet óf de Didam-regels. In de navolgende hoofdstukken wordt toegelicht hoe de verplichting tot het volgen van een openbare selectieprocedure in de praktijk wordt toegepast.

3.4 Risico niet naleven Didam-regels

Bepaalde constructies kunnen, al dan niet bewust, leiden tot het niet naleven van de uitgangspunten van het Didam-arrest. In dergelijke gevallen is extra aandacht voor transparantie en gelijke behandeling geboden. Voorbeelden hiervan zijn situaties waarin de gemeente niet rechtstreeks levert aan de uiteindelijke koper maar via een tussenpartij (ABC-transacties), wanneer een derde partij op een later moment de positie van de oorspronkelijke contractpartij overneemt (contractovernames) of wanneer na afronding van een tenderprocedure alsnog wijzigingen worden aangebracht in een vastgesteld stedenbouwkundig plan of exploitatieopzet (wijzigingen na gunning).

Afweging: herpublicatie of heropening

Als zich een van bovenstaande situaties voordoet, moet de gemeente beoordelen of dit gevolgen heeft voor transparantie en gelijke behandeling.

Herpublicatie of heropening van een uitgifteprocedure is vereist:

• •

  wanneer de uiteindelijke koper niet vooraf bekend was bij de oorspronkelijke selectie, of

• •

  wanneer afspraken rond de uitgifte zodanig veranderen dat er sprake is van een wezenlijke wijziging, bijvoorbeeld als één partij een voordeel krijgt ten opzichte van anderen.

Herpublicatie of heropening is meestal niet nodig:

• •

  als de koper of eindgebruiker al bekend was tijdens de oorspronkelijke selectie en er verder niets wezenlijks verandert;

• •

  als de overname of wijziging past binnen een vooraf bekend en transparant kader; of

• •

  als het alleen om interne wijzigingen gaat die geen invloed hebben op de marktpositie.

Bij twijfel verdient het aanbeveling de uitgifte opnieuw openbaar aan te kondigen of de selectieprocedure te heropenen.

4.1 De selectiecriteria

Indien er sprake is van meerdere gegadigden, of als redelijkerwijs te verwachten is dat zich meerdere gegadigden zullen aandienen, moet de gemeente een transparante selectieprocedure hanteren. Daarbij worden objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria gehanteerd om te bepalen aan wie een onroerende zaak wordt toegedeeld.

Uitgangspunten bij selectiecriteria

Om te waarborgen dat deze selectie op eerlijke en navolgbare wijze plaatsvindt, moeten de gehanteerde selectiecriteria voldoen aan de volgende uitgangspunten:

• •

  Objectiviteit: De criteria zijn gebaseerd op feiten, eenduidig geformuleerd en vrij van subjectieve oordelen of belangen. Ze moeten willekeur uitsluiten.

• •

  Toetsbaarheid: Zowel de gemeente, potentiële gegadigden als een rechter moeten kunnen vaststellen of aan de criteria is voldaan.

• •

  Redelijkheid: De criteria staan in verhouding tot het doel van de uitgifte en sluiten aan bij het publieke belang, de bestemming en/of beleidsvisie voor de betreffende locatie. Ze mogen niet zodanig worden geformuleerd dat in de praktijk slechts één partij in aanmerking kan komen, tenzij objectief vaststaat dat er daadwerkelijk maar één serieuze gegadigde is.

Door deze uitgangspunten te volgen, wordt voldaan aan de eisen van transparantie en gelijke behandeling zoals voortvloeit uit het Didam-arrest.

Beleidsruimte bij selectiecriteria

Bij het vaststellen van selectiecriteria gelden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur als uitgangspunt. Binnen die kaders biedt het Didam-arrest de gemeente beleidsruimte. Deze ruimte benut de gemeente door de selectiecriteria steeds af te stemmen op de aard van de uit te geven onroerende zaak en op de gekozen selectieprocedure.

Voorbeelden van selectiecriteria

Bij het opstellen van de selectiecriteria houdt de gemeente rekening met verschillende factoren. Denk hierbij aan de beschikbaarheid van de onroerende zaak, eventuele publiekrechtelijke beperkingen, het beleidsdoel van de uitgifte en de relevante gebieds-, omgevings- of pandvisie. Hieronder volgt een opsomming van selectiecriteria die de gemeente onder meer zou kunnen toepassen. Een selectie op basis van:

• •

  Prijs (mits passend binnen de Wet Markt en Overheid);

• •

  Geschiktheid;

• •

  Duurzaamheid;

• •

  Kwaliteit en prijs-kwaliteit-verhouding;

• •

  Het behalen van bepaalde maatschappelijke en/of sociale doeleinden (op basis van vastgesteld beleid);

• •

  De bijdrage aan uitvoering van het gemeentelijk beleid (onder verwijzing naar beleidsdocumenten);

• •

  Het creëren van werkgelegenheid of woningaanbod;

• •

  Een bepaalde mate van differentiatie in woningbouwcategorieën;

• •

  Een bepaalde mate van (aantoonbare) ervaring met de betreffende activiteit;

• •

  Een minimale financiële draagkracht van de gegadigde;

• •

  Bevordering van het toerisme;

• •

  Een specifiek lokaal belang of juist een algemeen belang;

• •

  Een landschappelijke inpassing ter bevordering van een goede stedenbouwkundige ontwikkeling;

• •

  De vestigingsplaats of feitelijke werklocatie van de gegadigde (de gemeente kan ervoor kiezen voorrang te geven aan lokale partijen).

Niet limitatief, wegingscriterium

Deze opsomming is niet limitatief en kan worden aangevuld met andere selectiecriteria. Er kan daarbij een bepaald ‘gewicht’ worden toegekend aan een selectiecriterium (wegingscriterium), door bijvoorbeeld het criterium duurzaamheid zwaarder te laten wegen of door meer gewicht toe te kennen aan bijvoorbeeld het geschiktheidscriterium.

Uitsluitingsgronden: faillissement, onjuiste informatie, te late indiening, etc.

Naast de selectiecriteria kan de gemeente bepaalde uitsluitingsgronden hanteren op basis waarvan een partij in ieder geval niet als gegadigde kan gelden. Uiteraard moeten deze gronden goed gemotiveerd en redelijk zijn. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld het uitsluiten van partijen die in staat van faillissement verkeren, onjuiste of valse informatie verstrekken, informatie achterhouden of partijen die worden vertegenwoordigd door één of meer personen die daartoe niet bevoegd zijn. Ook een inschrijving die te laat is ingediend, niet voldoet aan de selectiecriteria of waarop één of meerdere uitsluitingsgronden van toepassing zijn, zal worden uitgesloten van verdere deelname aan de selectieprocedure.

4.2 De selectieprocedures: enkelvoudig en meervoudig

Net als bij de selectiecriteria biedt het Didam-arrest de gemeente beleidsruimte bij het kiezen van een passende selectieprocedure. De gemeente kiest per uitgifte de procedure die het beste aansluit bij de aard, omvang, locatie en het beoogde doel van de uit te geven onroerende zaak.

Selectieprocedures die de gemeente kan hanteren zijn onder andere:

• •

  Selectie via een enkelvoudige selectieprocedure, waarbij de gunning plaatsvindt op basis van één criterium, bijvoorbeeld:

  • -

    (alleen) de meest voordelige aanbieding of prijs;

  • -

    de volgorde van aanmelding d.m.v. een wachtlijst (zoals bij volkstuinen en moestuinen);

  • -

    veiling;

  • -

    loting.

• •

  Selectie via een meervoudige selectieprocedure zoals:

  • -

    een kwalitatieve vergelijking (al dan niet aangevuld met een ‘tender’ of ‘pitch’), waarbij er nadere eisen en/of doelen door de gemeente worden gesteld.

Deze opsomming is niet limitatief. De gemeente behoudt beleidsruimte om andere passende selectieprocedures toe te passen, mits de procedure vooraf wordt gepubliceerd en aan de Didam-vereisten voldoet. Zo kunnen ook combinaties van procedures of andere maatwerkvormen worden toegepast, zolang ze voldoen aan de uitgangspunten van objectiviteit, toetsbaarheid, redelijkheid en transparantie.

Transparantie en aanpassing van de procedure

Bij het publiceren van de selectieprocedure zal de gemeente alle geldende criteria, voorwaarden en processtappen vooraf kenbaar maken. Daarmee wordt gewaarborgd dat alle gegadigden beschikken over gelijke informatie bij het opstellen van hun inschrijving.

Bij nieuwe criteria, nieuwe publicatie

Na publicatie van de selectieprocedure worden geen nieuwe criteria of voorwaarden toegevoegd. Wel is het mogelijk dat een selectieprocedure wordt gevolgd door een vervolgfase of tweede ronde - bijvoorbeeld bij een voorselectie (‘shortlist’) van geschikte kandidaten. In dat geval blijven de eerder gepubliceerde selectiecriteria ongewijzigd. Indien nieuwe of gewijzigde criteria nodig zijn, is een nieuwe uitgifteprocedure met een hernieuwde publicatie vereist.

4.3 Het stappenplan bij openbare selectieprocedure

De procedure en de inrichting van het selectieproces zijn afhankelijk van de aard van de onroerende zaak en de gehanteerde criteria. De gemeente zal per geval een passend proces opstellen en de termijnen tijdig en transparant publiceren. In ieder geval wordt altijd een termijn vastgesteld waarbinnen gegadigden zich kunnen melden of inschrijven.

Indien sprake is van meerdere (potentiële) serieuze gegadigden, hanteert de gemeente het volgende stappenplan voor een openbare selectieprocedure:

• 1.

  Collegebesluit (of gemandateerd besluit)

  Besluitvorming door het college van burgemeester en wethouders (of een gemandateerd orgaan) over het voornemen tot uitgifte en de te hanteren selectieprocedure. Het besluit bevat een motivering op grond van het Didam-beleid.

• 2.

  Publicatie van de selectieprocedure

  De gemeente maakt het voornemen en de procedure openbaar via de daarvoor aangewezen publicatiekanalen, zoals het gemeenteblad, de gemeentelijke website, TenderNed, het Pachtportaal, Funda en/of sociale mediakanalen van de gemeente of een ander vastgoedplatform, afhankelijk van de aard van de uitgifte.

• 3.

  Uitvoering van de openbare selectieprocedure

  Afhankelijk van de aard, omvang, locatie van de transactie en het beoogde doel van de onroerende zaak, kiest de gemeente voor een enkel- of meervoudige selectieprocedure.

  • A.

    Enkelvoudige selectieprocedure

    Toepasbaar bij eenvoudige vastgoedtransacties zonder beleidsdoelstellingen of maatschappelijke doelen. Gunning vindt plaats op basis van één (objectief) criterium, zoals de (hoogste) prijs of beste aanbieding.

    Stappen:

    • 1.

      Publicatie van de selectieprocedure

      De gemeente publiceert de selectieprocedure in het gemeenteblad en op de gemeentelijke website.

      De gemeente publiceert een aankondiging met:

      • •

        het voornemen tot uitgifte van de onroerende zaak (beschikbaarheid);

      • •

        de omschrijving van het object (adres, kadastrale gegevens);

      • •

        de toegestane activiteiten en gebruiksfunctie;

      • •

        de opzet van de procedure (bijvoorbeeld veiling of loting);

      • •

        de voorwaarden van de te sluiten overeenkomst;

      • •

        de minimumeis(en), selectiecriterium (bijvoorbeeld de hoogste prijs) en/of uitsluitingsgronden.

    • 2.

      Inschrijving

      Gegadigden dienen binnen de gestelde termijn een inschrijving in, bestaande uit:

      • •

        een onvoorwaardelijk bod (bedrag);

      • •

        instemming met de conceptovereenkomst of voorwaarden;

      • •

        bewijsstukken inzake identiteit en betrouwbaarheid.

    • 3.

      Beoordeling

      Gunning aan de gegadigde met de hoogste bieding of beste aanbieding.

      Bij gelijke biedingen geldt een vooraf gepubliceerde procedure, zoals loting.

    • 4.

      Vervolg met de stappen onder 4. tot en met 8. onder B. Meervoudige selectieprocedure.

  • B.

    Meervoudige selectieprocedure

    Toepasbaar bij vastgoedtransacties waarbij naast prijs ook beleidsdoelen, maatschappelijke belangen of kwalitatieve eisen een rol spelen. Gunning vindt plaats op basis van meerdere (gewogen) criteria.

    Stappen:

    • 1.

      Publicatie van de selectieprocedure

      De gemeente publiceert de selectieprocedure in het gemeenteblad en op de gemeentelijke website, en daarnaast eventueel aanvullend op TenderNed, het Pachtportaal, Funda en/of sociale mediakanalen van de gemeente of via een ander vastgoedplatform.

      De gemeente publiceert een aankondiging met:

      • •

        het voornemen tot uitgifte van de onroerende zaak (beschikbaarheid);

      • •

        de omschrijving van het object (adres, kadastrale gegevens);

      • •

        de beleidsdoelen en beoogd gebruik (toegestane activiteiten en gebruiksfunctie);

      • •

        de opzet van de procedure (bijvoorbeeld twee fasen);

      • •

        de voorwaarden van de te sluiten overeenkomst;

      • •

        de minimumeisen, selectiecriteria en gunningscriteria (al dan niet met wegingsfactoren) en/of uitsluitingsgronden.

    • 2.

      Inschrijving

      Gegadigden dienen binnen de gestelde termijn een inschrijving in, bestaande uit:

      • •

        een onvoorwaardelijk bod (bedrag);

      • •

        instemming met de conceptovereenkomst of voorwaarden;

      • •

        bewijsstukken inzake identiteit en betrouwbaarheid.

    • 3.

      Selectiefase (toelating)

      Gegadigden tonen aan te voldoen aan de minimumeisen (zoals ervaring of financiële draagkracht). De gemeente selecteert een beperkt aantal partijen die worden toegelaten tot de volgende fase.

    • 4.

      Gunningsfase (plan en bod)

      De geselecteerde partijen dienen:

      • •

        een bindend financieel bod in;

      • •

        een inhoudelijk plan (bijvoorbeeld visie op gebruik, duurzaamheid, ruimtelijke of maatschappelijke inpassing).

    • 5.

      Beoordeling

      De gemeente beoordeelt de inschrijvingen op basis van een vooraf vastgelegde beoordelingssystematiek (bijvoorbeeld: prijs: 40%, maatschappelijke waarde: 30%, ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid: 30%).

• 4.

  Bekendmaking voorgenomen gunning

  De gemeente maakt aan de niet geselecteerde deelnemers - én aan de geselecteerde deelnemer - kenbaar met welke gegadigde zij voornemens is de overeenkomst aan te gaan.

• 5.

  Bezwaar- en reactietermijn (20 kalenderdagen)

  De niet geselecteerde deelnemers krijgen een termijn van 20 kalenderdagen om:

  • (a)

    een zienswijze tegen het voorgenomen besluit in te dienen;

  • (b)

    een klacht in te dienen bij het college;

  • (c)

    een kort geding in te stellen bij de voorzieningenrechter.

• 6.

  Geen reactie binnen termijn

  Als na afloop van deze termijn geen zienswijze of klacht is ingediend en geen kort geding is ingesteld, wordt de overeenkomst ondertekend met de geselecteerde partij.

• 7.

  Zienswijze of klacht, geen kort geding

  Als binnen de gestelde termijn een zienswijze of klacht is ingediend en er geen kort geding is ingesteld, beoordeelt het college eerst die zienswijze of klacht. Daarna wordt besloten of de transactie doorgang vindt, wordt aangepast of wordt afgezien van uitvoering.

• 8.

  Kort geding

  Indien een kort geding is ingesteld, wacht de gemeente de uitspraak van de rechter af.

  Vervolgens wordt gehandeld conform het oordeel van de rechter, of, als het college niet eens is met het oordeel, wordt er een bodemprocedure gevoerd.

De gemeente hoeft de mededingingsruimte zoals het Didam-arrest voorschrijft niet te bieden indien vooraf vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke gronden slechts één serieuze gegadigde is. In dat geval beschikt de gemeente over beleidsruimte om één-op-één uit te geven, mits daarbij het gelijkheids- en het transparantie-beginsel in acht worden genomen.

De gronden waarop deze uitzonderingsregel kan worden gebaseerd, zijn sterk afhankelijk van de specifieke situatie. Een uitzonderingssituatie kan zich onder meer voordoen wanneer de transactie onlosmakelijk samenhangt met eerdere afspraken of reeds uitgevoerde prestaties, wanneer aannemelijk is dat eventuele alternatieve gegadigden slechts beperkte of niet-realistische ontwikkelmogelijkheden hebben, of wanneer er sprake is van exclusieve rechten, juridische verplichtingen of planologische beperkingen die slechts op één partij van toepassing zijn.

Hiernaast kan de uitzondering van toepassing zijn wanneer de uitgifte geschiedt in het kader van een specifieke wettelijke taak of op basis van reeds bestaande prestatieafspraken, zoals met woningcorporaties. Ook wanneer de uit te geven onroerende zaak slechts toegankelijk is voor óf grenst aan het perceel van één eigenaar, zoals bij snippergroen, of indien sprake is van een reeds bestaande leveringsverplichting of bouwclaim, kan er sprake zijn van één serieuze gegadigde. In geval van ruiltransacties waarbij slechts één partij een onroerende zaak van gelijke waarde in te brengen heeft en de gemeente deze zaak nodig heeft voor de uitvoering van een publieke taak, kan eveneens worden afgezien van mededinging. Verder kan het voorkomen dat slechts één gegadigde een plan heeft ingediend dat voldoet aan de gestelde eisen, of dat deze partij beschikt over een noodzakelijke grond- of vastgoedpositie die enkel door middel van onteigening zou kunnen worden verkregen.

Ook in situaties waarin de transactie nauw samenhangt met eerder gemaakte afspraken die geheel of gedeeltelijk zijn uitgevoerd, of waarbij aannemelijk is dat de door andere partijen geclaimde ontwikkelingsmogelijkheden niet realistisch zijn, kan toepassing van de uitzonderingsregel gerechtvaardigd zijn.

In de volgende paragrafen worden de te volgen procedure en de toepassingscriteria van deze uitzonderingssituaties benoemd en nader toegelicht. De opsomming van de uitzonderingssituaties is overigens niet limitatief; de gemeente behoudt beleidsruimte om ook andere uitgiften als (één-op-één) uitzondering toe te passen.

5.2 Het stappenplan bij één serieuze gegadigde

Indien de gemeente van oordeel is dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt, wordt het volgende stappenplan gevolgd:

• 1.

  Collegebesluit (of gemandateerd besluit)

  Het college besluit (of mandateert het besluit) over het voornemen tot één-op-één uitgifte. In dit besluit wordt onderbouwd:

  • •

    waarom sprake is van één serieuze gegadigde;

  • •

    waarom een openbare selectieprocedure achterwege blijft;

  • •

    op welke beleidsgronden (bijvoorbeeld grondbeleid of eerder vastgestelde kaders) dit voornemen is gebaseerd.

• 2.

  Publicatie van het voornemen tot uitgifte

  De gemeente publiceert het voornemen om een overeenkomst aan te gaan met één partij, met daarin:

  • •

    de naam van de betreffende partij, en de motivering van de keuze voor de één-op-één uitgifte;

  • •

    de relevante gegevens over de onroerende zaak en de beoogde transactie;

  • •

    een uitnodiging aan andere partijen om bezwaar te maken als zij menen ook in aanmerking te komen.

• 3.

  Bezwaar- en reactietermijn (20 kalenderdagen)

  Binnen deze termijn kunnen derden:

  • (a)

    een zienswijze tegen het voornemen indienen;

  • (b)

    een klacht indienen bij het college van burgemeester en wethouders;

  • (c)

    een kort geding in te stellen bij de voorzieningenrechter.

• 4.

  Geen reactie binnen de termijn

  Als na afloop van deze termijn geen zienswijze of klacht is ingediend en geen kort geding is ingesteld, wordt de overeenkomst ondertekend met de geselecteerde partij.

• 5.

  Zienswijze of klacht, geen kort geding

  Als binnen de gestelde termijn een zienswijze of klacht is ingediend en er geen kort geding is ingesteld, beoordeelt het college eerst die zienswijze of klacht. Daarna wordt besloten of de transactie doorgang vindt, wordt aangepast of wordt afgezien van uitvoering.

• 6.

  Kort geding

  Indien een kort geding is ingesteld, wacht de gemeente de uitspraak van de rechter af.

  Vervolgens wordt gehandeld conform het oordeel van de rechter of, als het college niet eens is met het oordeel, wordt er een bodemprocedure gevoerd.

5.2 Toepassingsbereik uitzonderingsregel

De gemeente erkent dat één-op-één uitgifte slechts in uitzonderingsgevallen passend is. Daarom zal de uitzonderingsregel alleen in een beperkt aantal zorgvuldig afgewogen gevallen worden toegepast. Tegelijkertijd wil de gemeente recht doen aan situaties waarin sprake is van vergevorderde onderhandelingen, reeds bestaande rechten van betrokken partijen en/of maatschappelijke doelen die hoge prioriteit genieten.

In dit kader worden hieronder enkele specifieke partijen, samenwerkingen en vormen van uitgifte genoemd waarbij de gemeente meent dat voldoende gronden aanwezig zijn om de uitzonderingsregel toe te passen, of waarbij de Didam-regels in een aangepaste vorm kunnen worden gehanteerd. De opsomming is overigens niet limitatief. De gemeente behoudt beleidsruimte om hiernaast andere partijen aan te wijzen, mits hierover een afzonderlijk besluit wordt genomen.

5.3 Marktconsultatie

Indien het vooraf onduidelijk is of er slechts één serieuze gegadigde of een bepaalde groep van gegadigden in aanmerking komt voor een (recht op een) onroerende zaak, kan de gemeente een marktconsultatie toepassen om te onderzoeken óf, en zo ja, wélke gegadigden er zijn. (Bijvoorbeeld om te onderzoeken of er potentiële kopers of huurders er zijn.) Deze marktconsultatie of verkenning kan ook worden toegepast als het initiatief afkomstig is van een andere partij dan de gemeente. Een dergelijke consultatie met het voornemen tot uitgifte wordt gepubliceerd.

Het Didam-arrest verplicht de gemeente tot het waarborgen van een passende mate van openbaarheid voorafgaand aan en gedurende de selectie- en uitgifteprocedure. In ieder geval moet het voornemen tot uitgifte (de beschikbaarheid) van de onroerende zaak voldoende openbaar worden gemaakt (een voorbeeldpublicatie is opgenomen in bijlage 1*).

Ook bij toepassing van de uitzonderingsregel, waarbij op basis van objectieve, toetsbare en redelijke gronden slechts één serieuze gegadigde is, moet de gemeente het voornemen tot uitgifte tijdig voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst bekendmaken en motiveren waarom er slechts één gegadigde in aanmerking komt (een voorbeeldpublicatie is opgenomen in bijlage 2*).

* De tekst van de voorbeeldpublicaties in de bijlagen dienen uitsluitend ter illustratie en hebben geen bindende betekenis voor de publicatie in een specifiek dossier.

6.1 Publicatie bij openbare selectieprocedure

De gemeente voldoet aan de openbaarheidseisen door publicatie in het gemeenteblad en op de gemeentelijke website. Bij een openbare selectieprocedure (zoals beschreven in Hoofdstuk 4), worden (één of meerdere van) de volgende onderdelen gepubliceerd:

• •

  het voornemen tot uitgifte van de onroerende zaak (beschikbaarheid);

• •

  de omschrijving van het object (adres, kadastrale gegevens);

• •

  de voorwaarden van de te sluiten overeenkomst;

• •

  de beleidsdoelen en de toegestane activiteiten met betrekking tot de uit te geven onroerende zaak;

• •

  de opzet van de procedure (bijvoorbeeld twee fasen) en de van toepassing zijnde termijn(en);

• •

  de minimumeisen, selectiecriteria en gunningscriteria (al dan niet met wegingsfactoren) en/of uitsluitingsgronden.

In het gemeenteblad wordt het voornemen tot uitgifte vermeld, inclusief een link naar de gemeentelijke website. Zo gewenst kan de gemeente ook de verkoopvoorwaarden en eventueel een conceptovereenkomst publiceren. Daarnaast kan aanvullend of als alternatief worden gekozen voor publicatie via platformen als TenderNed, het Pachtportaal, Funda en/of sociale mediakanalen van de gemeente. Dit draagt bij aan een uniforme publicatie en het waarborgen van mededingings-ruimte. Vervolgens vindt de selectiefase, de gunningsfase, de beoordeling en de bekendmaking van de gunning plaats.

6.2 Publicatie bij toepassing uitzonderingsregel (één-op-één uitgifte)

Wanneer de uitzonderingsregel wordt toegepast en er één-op-één wordt uitgegeven (zoals beschreven in Hoofdstuk 5), publiceert de gemeente een bericht van het voornemen tot uitgifte in het gemeenteblad en op de gemeentelijke website.

Bij een dergelijke publicatie worden (één of meerdere van) de volgende onderdelen gepubliceerd:

• •

  het voornemen tot uitgifte van de onroerende zaak (beschikbaarheid) en de naam van de betreffende partij;

• •

  de omschrijving van het object (adres, kadastrale gegevens);

• •

  de voorwaarden van de te sluiten overeenkomst (de kernvoorwaarden);

• •

  een motivering waarom er sprake is van één serieuze gegadigde met betrekking tot de uit te geven onroerende zaak;

• •

  een rechtsbeschermingstermijn.

6.3 Reactietermijn van 20 kalenderdagen na publicatie

Eventuele andere gegadigden bij een één-op-één-uitgifte of deelnemers aan een openbare selectieprocedure krijgen de gelegenheid om binnen 20 kalenderdagen na de publicatie:

• •

  een zienswijze bij het college in te dienen;

• •

  een klacht bij het college in te dienen;

• •

  een kort geding bij de rechtbank in te stellen.

Gedurende de termijn van twintig dagen wordt het sluiten van de overeenkomst opgeschort (‘standstill’). Alleen in uitzonderingsgevallen kan het college besluiten om de overeenkomst eerder te sluiten, mits er sprake is van zwaarwegende omstandigheden. In die gevallen, en bij een één-op-één uitgifte, wordt in de conceptovereenkomst een totstandkomingsvoorbehoud* opgenomen, zodat de overeenkomst pas juridisch tot stand komt zodra aan deze voorwaarde is voldaan (een voorbeeldbepaling is opgenomen in bijlage 3).

Daarnaast wordt in de overeenkomst een vrijwaringsclausule** opgenomen om de gemeente te beschermen tegen risico’s (een voorbeeldbepaling is opgenomen in bijlage 4).

*/** De tekst van de voorbeeldpublicaties in de bijlagen dienen uitsluitend ter illustratie en hebben geen bindende betekenis voor een overeenkomst in een specifiek dossier.

6.4 Geen reactie binnen termijn

Als er binnen de termijn van 20 kalenderdagen na publicatie geen zienswijze of klacht is ingediend, en er geen kort geding is ingesteld, dan hervat de gemeente de procedure door ondertekening van de overeenkomst zonder verdere publicatie.

6.5 Zienswijze of klacht, geen kort geding

Indien binnen de termijn van 20 dagen een zienswijze of klacht wordt ingediend, en er is geen kort geding ingesteld, dan wordt de zienswijze of klacht eerst beoordeeld door het college. Daarna wordt besloten of de transactie doorgang vindt, wordt aangepast of wordt afgezien van uitvoering.

6.6 Kort geding

Indien er een kort geding is ingesteld, dan wacht de gemeente de uitspraak af. Vervolgens wordt gehandeld conform het oordeel van de rechter, of, als het college niet eens is met het oordeel, dan wordt er een bodemprocedure gevoerd.

In het zogeheten Didam-II-arrest9 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de uitgangspunten uit het oorspronkelijke Didam-arrest met terugwerkende kracht van toepassing zijn. Hiermee verduidelijkt de Hoge Raad dat het arrest geen nieuw recht creëert, maar een nadere invulling geeft aan bestaande rechtsbeginselen. Gemeenten waren dus ook vóór het Didam-arrest reeds gebonden aan het gelijkheidsbeginsel, de Didam-regels vormen slechts een concretisering daarvan.

Nietigheid en vernietigbaarheid

Een overeenkomst die tot stand is gekomen in strijd met het gelijkheidsbeginsel is op zichzelf niet nietig of vernietigbaar. Wel geldt dat een overheidslichaam dat handelt in strijd met de Didam-regels in beginsel onrechtmatig handelt tegenover een (potentiële) gegadigde die geen eerlijke kans heeft gekregen. Dit kan ertoe leiden dat de gemeente aansprakelijk is voor schade, of dat een rechter haar verbiedt om de overeenkomst uit te voeren.

Rol van de notaris (KNB-richtlijn)

Op basis van richtlijnen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) vervult de notaris een poortwachtersfunctie. Bij gemeentelijke verkoop of vestiging van zakelijke rechten moet de notaris nagaan of de Didam-regels zijn toegepast. In dat kader stelt de notaris gerichte vragen aan de gemeente over de motivering en de gevolgde selectieprocedure. De gemeente dient deze vragen -waar nodig - gemotiveerd te beantwoorden. Hiermee draagt de notaris bij aan de rechtmatigheid en transparantie van overheidsoptreden bij vastgoedtransacties.

De Didam-regels die in deze beleidsregel zijn uitgewerkt, worden door de gemeente momenteel (deels) al toegepast. Het kan echter voorkomen dat de gemeente voorafgaand aan de publicatie van het Didam-arrest al in onderhandeling was met een bepaalde partij.

Indien sprake is van gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij, zoals bedoeld in het vertrouwensbeginsel, zal de gemeente dit vertrouwen in beginsel respecteren en nakomen. Dit betekent dat de wederpartij erop mag vertrouwen dat de gemeente eerdere toezeggingen of toezeggingen tijdens onderhandelingen in acht neemt.

Als zich echter eerder geïnteresseerden bij de gemeente hebben gemeld en deze partijen destijds zonder goede motivering zijn afgewezen, en de huidige wederpartij geen gerechtvaardigd vertrouwen kan ontlenen aan de stand van de onderhandelingen dat een overeenkomst tot stand zal komen, dan moet de gemeente de onderhandelingen afbreken en een openbare selectieprocedure organiseren. Welke route wordt gekozen, hangt af van de omstandigheden van het individuele geval.

Om juridische risico’s te beperken, wordt aanbevolen dat bij lopende onderhandelingen over één-op-één-uitgiften in de conceptovereenkomst een opschortende voorwaarde met een totstandkomingsvoorbehoud wordt opgenomen. Hiermee wordt gewaarborgd dat de overeenkomst pas daadwerkelijk tot stand komt zodra aan de voorwaarde is voldaan, terwijl het vertrouwen van de wederpartij zorgvuldig wordt gerespecteerd.

Bevoegdheid van het college

Het college van burgemeester en wethouders is op grond van artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bevoegd om beleidsregels vast te stellen met betrekking tot de uitoefening van aan het college toekomende bevoegdheden.

Déze beleidsregel heeft meer specifiek betrekking op de wijze waarop het college uitvoering geeft aan zijn bevoegdheid om privaatrechtelijke rechtshandelingen aan te gaan, waaronder de verkoop van gemeentelijke eigendommen. Deze bevoegdheid is vastgelegd in artikel 160, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet.

De beleidsregel geeft richting aan de toepassing van de uitgangspunten uit het Didam-arrest, binnen de kaders die eerder al door de gemeenteraad zijn vastgesteld, bijvoorbeeld via verordeningen of het gemeentelijk grondbeleid.

Aanvullings- en afwijkingsbevoegdheid

Indien zich een situatie voordoet die niet binnen de reikwijdte van deze beleidsregel valt, of waarin toepassing van de beleidsregel leidt tot een onredelijk of onbillijk gevolg, kan het college van burgemeester en wethouders besluiten om:

• •

  een aanvullende regeling te treffen, of

• •

  gemotiveerd af te wijken van deze beleidsregel.

Een dergelijk besluit wordt zorgvuldig gemotiveerd en openbaar gemaakt, met inachtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en in lijn met de heersende leer in de Didam-jurisprudentie.

Voorrang specifieke beleidsregels

Wanneer binnen de gemeente andere formeel vastgestelde beleidsdocumenten van toepassing zijn waarin specifieke regels zijn opgenomen die afwijken van deze algemene beleidsregel, dan prevaleren die specifieke beleidsregels.

Dit geldt met name voor situaties waarin de uitgifte plaatsvindt op basis van specifieke beleidsdoelstellingen, zoals benoemd in Hoofdstuk 5 (uitzonderingen bij één-op-één uitgifte). In dergelijke gevallen kunnen beleidsmatige overwegingen van het ándere beleidsdocument rechtvaardigen dat er één-op-één wordt uitgegeven.

Publicatie en inwerkingtreding

De beleidsregel treedt in werking op de datum van publicatie en blijft van kracht totdat het college een besluit tot aanvulling of afwijking neemt. 10

Relatie met gemeenteraad en overige beleidskaders

Deze beleidsregel vult de door de gemeenteraad vastgestelde beleidsdocumenten aan, zoals de Nota Grondbeleid, Nota Grondprijsbeleid, het Vastgoedbeleid en de Beleidsnota Snippergroen. Bij zowel de vaststelling als de actualisatie van deze beleidsregel wordt de gemeenteraad geïnformeerd.

Indien wijzigingen in de bovengenoemde beleidsdocumenten gevolgen hebben voor deze beleidsregel, wordt de regeling daarop afgestemd en aangepast. De gemeenteraad behoudt zijn kaderstellende rol en kan het college verzoeken om de beleidsregel te herzien of te actualiseren, zodat de uitvoering blijvend aansluit bij het gemeentelijk beleid.

Evaluatie en actualisering

Deze beleidsregel hiernaast wordt jaarlijks geëvalueerd, of eerder indien ontwikkelingen in wet- en regelgeving of jurisprudentie daartoe aanleiding geven - bijvoorbeeld nieuwe uitspraken van de Hoge Raad. De uitkomst van de evaluatie wordt aan het college ter kennisname aangeboden. Waar nodig wordt de beleidsregel aangepast en opnieuw vastgesteld door het college, zodat de uitvoering blijvend aansluit bij actuele wetgeving, jurisprudentie en gemeentelijk beleid.