Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2026-2030

1.1 Waarom deze nota

Door het vaststellen van de Nota Grond- en vastgoedbeleid 2022-2025 op 8 maart 2022 heeft de gemeenteraad zich uitgesproken voor een actievere inzet van de gemeentelijke grondbeleidsinstrumenten wanneer dat voor de realisering van gemeentelijke doelen nodig is.

Na de invoering van de Omgevingswet en het vaststellen van nieuw beleid en programma's is het tijd om de nota te actualiseren. Deze actualisatie beschrijft de grondbeleidsinstrumenten en kaders waaronder die worden ingezet en de besturing en beheersing van de grondbeleidsprocessen.

De gemeente is ook eigenaar van gebouwen voor de eigen bedrijfsvoering, maatschappelijke doelstellingen of die commercieel worden verhuurd. Deze nota beschrijft ook waarom en onder welke condities de gemeente vastgoed wil inzetten ten behoeve van het bijdragen aan de realisering van gemeentelijke doelstellingen. Daardoor kan de gemeenteraad via deze Nota voor zowel het grond- als het vastgoedbeleid de kaders waarbinnen het college deze instrumenten kan inzetten definiëren. De kaders voor maatschappelijk vastgoed zullen verder worden uitgewerkt in het gemeentelijk accommodatiebeleid (planning 2026/2027).

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 bespreekt de motieven van het gemeentelijk grond- vastgoedbeleid en ook de relatie tussen beide beleidsvelden. De verschillende sturingsniveaus van dit beleid vormen van grondbeleid en het afwegingskader komt in hoofdstuk 3 aan de orde. In de hoofdstukken 4, 5 en 6 worden de vormen van grondbeleid kort uitgewerkt naar instrumenten. De bijbehorende achtergrond en toelichting is verplaatst naar de bijlagen 2, 3 en 4. De uitgangspunten voor het gemeentelijk vastgoedbeleid worden uitgewerkt in hoofdstuk 7. In hoofdstuk 8 worden de kaders waarbinnen de gemeenteraad het college machtigt deze instrumenten in te zetten uit- gewerkt en vertaald naar financieel-economische sturingsinstrumenten. Ook wordt in dit hoofdstuk beschreven op welke wijze de sturing en beheersing van het grond- en vastgoedbeleid wordt ingebed in de gemeentelijk planning- en control cyclus.

1.2 Juridisch kader

Op onder andere het verwerven, in exploitatie nemen, bewerken en uitgeven van gronden zijn zowel privaatrechtelijke als publiekrechtelijk wettelijke kaders van toepassing, waarbij afspraken in reeds afgesloten overeenkomsten gerespecteerd moeten worden. Voor de gemeentelijke grondexploitaties is het ‘Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten’ (BBV) van toepassing. Op alle overeenkomsten en gronduitgiftes in eigendom of erfpacht is het Burgerlijk Wetboek van toepassing, waaronder de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (3:14 Burgerlijk Wetboek);

De Omgevingswet is per 1 januari 2024 inwerking getreden. De vorige nota sorteerde daar al op voor. In de nota 2026-2030 beschreven grond- beleidsinstrumenten zijn gebaseerd op de Omgevingswet, inclusief aanvullingswetten hierop (bodem, geluid, grond- eigendom en natuur).

De aanvullingswet Grondeigendom, het besluit en daaruit voortvloeiende regelgeving vormt een belangrijk kader voor deze nota Grondbeleid. De aanvullingswet Grondeigendom integreert de wettelijke kaders voor de toepassing van bestaande wettelijke regelingen voor het voorkeursrecht, onteigening en kostenverhaal. Met deze aanvullingswet worden ook nieuwe instrumenten geïntroduceerd, te weten (stedelijke) kavelruil en een afdwingbare financiële bijdrage omgevingsplan.

In het kader van de nieuwe Omgevingswet moet elke gemeente uiterlijk 2025 een omgevingsvisie hebben vastgesteld. In die omgevingsvisie behoort een beschrijving van de hoofdlijnen van het gemeentelijk grondbeleid te zijn opgenomen. Tegelijkertijd levert de omgevingsvisie de onderbouwing voor het vragen van een financiële bijdrage ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving van particuliere activiteiten. Daarnaast levert de omgevingsvisie een grondslag voor vestiging van het voorkeursrecht.

De Omgevingsvisie voor Smallingerland en deze Nota vormen daardoor een geheel. De in de Omgevingsvisie (En Ruimtelijk Ontwikkel Perspectief) te verwerken uitgangspunten worden in deze Nota geoperationaliseerd. Verder beschrijft deze Nota ook alle andere noodzakelijke uitgangspunten en kaders voor het grond- en vastgoedbeleid voor een periode van vier jaar. Jaarlijks wordt in de paragraaf Grondbeleid van de gemeentebegroting aandacht besteed aan relevante ontwikkelingen.

1.3 Relatie met de andere beleidsvoornemens

Het gemeentelijke grondbeleid heeft een relatie met ander voorgenomen (Rijks) beleid of beleid in studie Vanuit de Vereniging van Grondbedrijven wordt gepleit voor een proactieve houding bij de inzet van het grondbeleid, instrumentele- en structurele verbeteringen gericht op gebiedsontwikkeling versnellen en beter economisch haalbaar maken.

De Rijksoverheid is bezig met het versnellen van gebiedsontwikkeling en onderzoekt aanpassingen of uitbreiding van grondbeleidsinstrumenten3 zoals de planbatenheffing (of vergelijkbaar systeem) en een grotere nadruk op kostenverhaal. In de kern komt het neer op een groter gedeelte van de waardestijging in een gebiedsontwikkeling afromen of verhalen zodat een kleiner gedeelte van de kosten bij de gemeenschap blijven. Dit komt voort vanuit het principe "de veroorzaker betaalt". Deze twee onderdelen zijn nog lang onderwerp van studie, waarbij de voorkeur lijkt te gaan naar intensivering van kosten verhaal. Zodra dit Rijksbeleid wordt en door de Tweede Kamer als wet wordt vastgesteld, dan worden nieuwe instrumenten toegepast in het grondbeleid van de gemeente Smallingerland.

Nieuw rijksbeleid kan via een aanvulling op deze Nota Grond- en vastgoed beleid 2026-2030 door de raad worden vastgelegd. Dat betekent dat deze Nota grond- en vastgoed in zulke gevallen niet geheel opnieuw hoeft te worden vastgesteld.

Wetgeving verduurzaming vastgoed en de Europese Richtlijnen EBD 4 eisen dat vastgoed in 2050 emissievrij wordt. De richtlijn geeft aan dat de nationale wetgeving in 2026 hiervoor gereed moet zijn. Voor het gemeentelijke vastgoed beleid wordt deze Europese Richtlijn gehanteerd.

De gemeente Smallingerland ziet zich de komende jaren voor grote uitdagingen geplaatst. Ambities op het gebied van wonen, werken, recreatie, verkeer, klimaatadaptatie en energietransitie zorgen samen voor en steeds grotere vraag naar grond en zorgen voor een grote nieuwe dynamiek. Het grond- en vastgoed beleid zorgt voor een integrale afweging van de ruimteclaims. Zo kan de gemeente er voor zorgen dat de verschillende beleidsdoelen in samenhang worden bekeken en gerealiseerd kunnen worden.

• •

  De trend van een sterke toename van het online winkelen en de effecten daarvan voor de detailhandelsfuncties zet door.

• •

  Het thuiswerken en de impact die daarvan op de structurele vraag naar kantoren is een andere ontwikkeling.

• •

  Op de woningmarkt leidt de economische ontwikkeling tot een onverwachte toename van de druk op ook de woningmarkt in de noordelijke provincies en dus ook Smallingerland. Eerst vormde de krapte op de woningmarkt in de Randstad de aanleiding. Maar nu manifesteert zich in de Randstad ook een nieuwe tendens van suburbanisatie. Vooral (jonge) gezinnen zijn buiten de stad op zoek naar meer ruimte voor hun kinderen en om thuis te kunnen werken. Dit effect verspreidt zich als een olievlek buiten de Randstad. Tegelijk heeft ook de gemeente Smallingerland met Woondeals zich vastgelegd om meer woningen te bouwen. De Wet versterking regie volkshuisvesting, die nog niet in werking is getreden4, legt gemeenten daarbij ook verplichtingen op bij het aantal sociale en betaalbare woningen. Het grondbeleid sluit daarin aan op het Volkshuisvestingsprogramma van de gemeente.

• •

  De mogelijke komst van de Lelylijn kan deze ontwikkeling nog verder versterken. Met name spoorverbindingen vormen een belangrijke schakel in het overbruggen van grotere afstanden tussen wonen en werken. In combinatie met meer thuiswerken kan dit niet alleen resulteren in een blijvende druk op de woningmarkt in Smallingerland maar ook tot een voor kort niet mogelijk geachte sterke groei van de noordelijke provincies. De aankondiging van de noordelijke provincies om in ruil voor betere infrastructuur de komende jaren 220.000 extra huizen te bouwen is daar een belangrijke voorbode van. Deze ontwikkeling zal ook van invloed zijn op de economische ontwikkeling. Tot voor kort vormde de verwachting van een stagnerende bevolkingsgroei de leidraad voor de economische scenario’s. Een weer groeiende bevolking zal ook kunnen leiden tot de claim om meer ruimte te bieden aan bedrijvigheid.

Hoe de gemeente op bestaande en nieuwe uitdagingen wil reageren bij de verdere ontwikkeling van de fysieke leefomgeving is primair het domein van de gemeentelijke Omgevingsvisie. Hoe de gemeente haar ambities en doelstellingen uit deze visie wil realiseren vraagt om uitspraken over welke rol(len) de gemeente wanneer en met welke instrumenten wil vervullen. Investeren in grond- en vastgoed zijn kapitaalintensieve activiteiten, met bijbehorende risico’s. Daarom is het noodzakelijk dat niet alleen over het wat en wanneer kaders worden geformuleerd, maar ook de (financiële) condities waaronder de inzet van die instrumenten plaatsvindt vooraf duidelijk zijn. Grond- en vastgoedprocessen kennen veelal een lange looptijd. Beheersing van die langdurige processen en transparantie over het resultaat van die processen is essentieel voor het vertrouwen tussen gemeenteraad als kaderstellend orgaan en het college van burgemeester en wethouder als uitvoerend orgaan. Daarmee zijn de belangrijkste argumenten waarom vaststelling van een grond- en vastgoedbeleid noodzakelijk is benoemd.

2.1 Doelstelling van het grondbeleid

Grondbeleid is een van de instrumenten om ambities en beleid van de gemeente met betrekking tot ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving te bevorderen.

Bij de toepassing van het gemeentelijk grondbeleid zijn de principes leidend:

• 1.

  De wijze van inzet van het grondbeleidsinstrumentarium wordt per situatie bepaald. Vastgestelde afwegingscriteria bepalen welke rol(len) en welk(e) instrument(en) de gemeente inzet.

• 2.

  De gemeente verwerft gronden onder marktconforme condities. De prijsstelling volgt uit een onafhankelijk uitgevoerde taxatie.

• 3.

  Gronduitgifte vindt marktconform plaats op basis van vastgestelde kaders uit het gemeentelijk grondprijsbeleid. Alleen voor maatschappelijk vastgoed zoals buurthuizen, jongerencentra zonder horecavoorziening, schoolgebouwen, bibliotheken, zorgsteunpunten en wijksportvoorzieningen en sociale huurwoningen is staatssteun toegestaan en bestaan er niet marktconforme grondprijzen.

• 4.

  De inzet van de grondbeleidsinstrumenten vraagt op basis van de in het Besluit Begroting en Verslaglegging (BBV) geformuleerde regels actief sturing op risico’s en cash flow.

• 5.

  Basis is: voor een actief grondbeleid en uit te voeren taken is een aankoopkrediet noodzakelijk en de raad geeft het college hiermee opdracht tot uitvoering.

2.2 Doelstelling gemeentelijk vastgoedbeleid

Vastgoedbeleid is net als grondbeleid een instrument om bij te dragen aan de realisering van gemeentelijke ambities en doelen. Het vastgoedbeleid is gericht op het bieden van huisvesting aan maatschappelijk relevante functies of de eigen gemeentelijke organisatie. De eerste categorie is het maatschappelijk vastgoed. De tweede categorie vastgoed is bedrijfshuisvesting. Het gemeentehuis en de gemeentewerf zijn de meest sprekende voorbeelden.

Het gemeentelijke vastgoed beleid is ook bedoeld om het gemeentelijke vastgoed in stand te kunnen houden en blijvend aan de wettelijke eisen te kunnen voldoen. Daarmee zorgt het gemeentelijk vastgoed beleid voor passende gebouwen en met het oog op een lange termijn exploitatie van die gebouwen. Het vastgestelde gemeentelijke beleid (en het toekomstige Rijksbeleid) op het gebied van Duurzaamheid, Energiebesparing en het bereiken van een CO2 neutraal vastgoed in 2050 zorgen voor een aanvullende – niet vrijblijvende - verantwoordelijkheid van de gemeente bij het vastgoedbeleid. Projectmatig werken is een voorwaarde voor een goed gestructureerde kostenbeheersing en risicomanagement5. Dat geldt ook voor nieuwbouw vastgoedprojecten.

In de Omgevingsvisie is onder opgave 1: Versterken van de positie van Drachten als regionaal verzorgingsgebied de opstelling van het programma Omgeving en het gebiedsprogramma Centrum aangekondigd. De raad heeft dit gebiedsprogramma Centrum Drachten inmiddels vastgesteld. Dat maakt het toepassen van grondbeleidsinstrumenten eenvoudiger.

2.3 Relatie tussen grond en vastgoedbeleid

De relaties tussen het gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid ontstaan op het moment dat:

• a.

  Gemeentelijk vastgoed zijn functie verliest en herontwikkeling van die locatie nodig is (sloop en realisatie nieuwe functie, zoals o.a. via de Ontwikkelstrategie gebeurt);

• b.

  Bouwrijpe grond t.b.v. maatschappelijk vastgoed of gemeentelijke huisvesting wordt ontwikkeld.

• c.

  Bij afwegingen voor de aankoop van grond of vastgoed om (mogelijk op termijn) gemeentelijke doelen te realiseren.

• d.

  Bij het tijdelijk beheer van aangekochte grond of vastgoed voordat een definitieve bestemming is gerealiseerd.

Op het moment dat gemeentelijk vastgoed zijn functie verliest, neemt het college van burgemeester en wethouders een ontwikkelbesluit. Dat ontwikkelbesluit markeert het einde van de vastgoedexploitatie. Het vastgoed wordt tegen boekwaarde overgeheveld naar de categorie ‘strategische gronden’ (balanspost Materiële Vaste Activa). Afhankelijk van de wijze van herontwikkeling kan dan sprake zijn van herontwikkeling door de gemeente of afstoten van het pand.

Het gemeentelijk grondprijsbeleid bepaalt de hoogte van de prijs voor bouwrijpe grond voor maatschappelijk vastgoed6. De condities waaronder deze bouwrijpe grond wordt geleverd zijn gelijk als voor woningbouw en andere commerciële functies. Voor- of nadelen die daarbij vallen in de gemeentelijke grondexploitatie.

Figuur 1 Relatie tussen vastgoed- en grondbeleid

In de nota Grond- en Vastgoed beleid 2022-2025 heeft de uitwerking naar vormen van sturing en de uitwerking naar een afwegingskader op gebieds- of locatieniveau al in belangrijke mate plaatsgevonden. We gaan op die koers verder. In dit hoofdstuk leggen we uit welke vormen van grondbeleid er zijn.

3.1 Vormen van grondbeleid

De gemeente kan op verschillende manieren haar grondbeleid vormgeven. Dit hangt af van de urgentie van een ontwikkeling, de mate van gewenste gemeentelijke bemoeienis en de potentie van een ontwikkeling. Bij het toepassen van de instrumenten van het grondbeleid kan de gemeente kiezen tussen de volgende beleidsstrategieën:

• 1.

  Actief: planontwikkeling- en realisatie door de gemeente;

• 2.

  Samenwerking: planontwikkeling en -realisatie in een publiek-private of publiek-publieke samenwerking;

• 3.

  Faciliterend: Planontwikkeling- en realisatie door derden.

3.2 Vormen van sturing grondbeleid

De gemeente heeft diverse instrumenten om haar beleid voor de fysieke leefomgeving te verwezenlijken. In de basis heeft de gemeente een publiekrechtelijke rol. Afhankelijk van diverse factoren kan de gemeente besluiten om door middel van grondbeleid in meer of mindere mate sturing te geven aan deze ontwikkelingen. Het grondbeleid is vooral dienend aan de opgaven in de fysieke leefomgeving.

Voor het grondbeleid zijn opgaven uit de Omgevingsvisie belangrijk. Deze visie vormt samen met het programma Omgeving en gebiedsprogramma Centrum en het nog uit te werken Programma Haven en het Ruimtelijk Ontwikkel Perspectief belangrijke richtinggevende documenten. In de geest van de Omgevingswet stimuleert de gemeente initiatieven vanuit de samenleving via gebiedsontwikkeling of organisch ontwikkelen1. Dit vergt vertrouwen vanuit de gemeente, maar ook het zoeken naar synergie door samenwerking met andere partijen. Vooral het grondbeleid biedt daar mogelijkheden voor. Prioriteit van het te verwezenlijken beleidsdoel, het wel of niet beschikken over grond of middelen om posities te verwerven spelen hierbij een rol. In figuur 2 zijn de afwegingen op hoofdlijnen geschetst. De Omgevingsvisie, Programma’s of sectorale beleidsnota’s definiëren waar wel en geen gemeentelijke prioriteiten liggen, daardoor geven deze sturing aan de inzet van het gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid. Daarmee is nog niet bepaald welke rol de gemeente daarbij wil vervullen. Grondbeleid wordt bij uitstek ingezet wanneer de gemeente wil initiëren of verleiden.

Figuur 2 Mate en wijze van sturing

Niveaus van sturing

In de eerste plaats voert de gemeente regie via haar publiekrechtelijke rol. Al naar gelang de positie in het schema in figuur 2 kan zij daarnaast een meer of minder actieve, sturende rol spelen.

• a.

  Sturen door visies (afwachtend)

  Onderdeel van de publiekrechtelijke rol is het sturen door visies. Met de Omgevingsvisie, maar ook via sectorale beleidsnota’s zoals de Woonvisie en het Volkshuisvestingsprogramma en de Economische uitvoerings- agenda kan de gemeente richting geven aan de stedelijke ontwikkeling door duidelijkheid voor private investeerders te creëren.

• b.

  Sturen vanuit publiekrechtelijke rol (passief)

  De gemeente toetst aanvragen voor een omgevingsvergunning aan het omgevingsplan. Sturing vindt plaats door het vaststellen van het publiekrechtelijk kader en toetsen van initiatieven aan die kaders.

• c.

  Sturen door het investeren in randvoorwaarden (verleiden)

  Gerichte publieke investeringen in strategische gebieden kunnen private investeerders uitlokken tot het doen van eigen investeringen en zo kan er een vliegwiel- of multiplier effect ontstaan. Voorbeelden van publieke investeringen zijn:

  • •

    Wijkverbetering (De Bouwen), waarbij zowel grond- als vastgoedbeleid kan worden in- gezet;

  • •

    Aanleg infrastructuur (bijvoorbeeld Drachtstervaart)

  • •

    Openbare ruimte (bijvoorbeeld herinrichting Raadhuisplein)

  • •

    (Maatschappelijke) voorzieningen (bijvoorbeeld bibliotheek en/of museum met toepassing gemeentelijk vastgoedbeleid)

• d.

  Sturen door te faciliteren (verleidend)

  Als een particulier initiatief vanuit het beleidsperspectief van de gemeente van belang is voor de ontwikkeling van Smallingerland, kan de gemeente de initiatiefnemer actief ondersteunen zonder zelf financieel te participeren in de ontwikkeling. Bijvoorbeeld door medewerking te verlenen aan wijziging van de bestemming of het uitvoeren van maatregelen zoals de inrichting openbare ruimte, etc. Dit heet faciliterend grondbeleid. Andere voorbeelden van faciliteren zijn als de gemeente als intermediair marktpartijen bij elkaar brengt om gewenste ontwikkeling van de grond te tillen of goede en minder goede locaties in het kader van de uitgifte aan elkaar koppelt. Het via de Omgevingswet geïntroduceerde nieuwe instrument van stedelijke kavelruil kan daar wellicht in de toekomst voor worden in- gezet. Maar ook het stroomlijnen van de interne gemeentelijke processen kan hieraan bijdragen.

• e.

  Sturen door inzetten grond- of vastgoedposities (initiërend)

  De meest vergaande wijze van sturing is als de gemeente eigen grond of vastgoed inzet en/of verwerft om een project of maatschappelijk doel te realiseren. De gemeente draagt dan het risico van de grondexploitatie. Dit is actief grondbeleid.

3.3 Afwegingskader toepassing grondbeleid

Bij de rolkeuze op gebieds- of locatieniveau zijn verdeling van de grondposities, (financiële) capaciteit en risicoverdeling drie variabelen die richting geven aan de rolverdeling tussen gemeente en de marktpartijen. In figuur 3 is dat schematisch weergegeven.

Figuur 3 Keuzeproces situationeel grondbeleid

De gemeentelijke grondexploitatie is dé exponent van een actief grondbeleid. De publiek-private of publiek-publieke samenwerking in de vorm van een juridische entiteit, de concessie en de bouwclaim behoren tot het domein van samenwerking. De private ontwikkeling behoort tot het faciliterend grondbeleid.

In samenhang met figuur 2, die het keuzeproces van de mate en wijze van sturing afhankelijk maakt, werkt figuur 3 dit uit op basis van de genoemde variabelen en geeft richting aan de rol die de gemeente kan invullen. Randvoorwaarde voor het toepassen is dat de gemeentelijke beleidskaders (Omgevingsvisie, sectorale visies als woonvisie en economische agenda) voldoende houvast bieden om dit keuzeproces te kunnen uitvoeren. Bij het toenemende aantal en concurrerende ruimteclaims is een regierol van de gemeente steeds logischer.

Bij het doorlopen van dit keuzeproces speelt de visie op de positie van de gemeente een belangrijke rol. Bij een grote risico-afkerigheid of wanneer het vertrouwen in de markt groot is, leidt dit keuzeproces eerder tot private ontwikkelingen, toepassen van concessies en soms publiek-private samenwerking. De gemeente wordt dan wel afhankelijker van particuliere initiatieven bij het realiseren van haar doelen. Verleiden is dan de methode om waar nodig de markt te stimuleren. Wanneer het geloof in de markt onvoldoende is en de risico’s beheersbaar lijken, zal de keuze eerder vallen op een actieve opstelling van de gemeente. Maar ook dan heeft de gemeente de keuze om de regie volledig in eigen hand te nemen (gemeentelijke grondexploitatie, bouwclaim) of rollen en risico’s te spreiden via concessies en/of publiek-private samenwerking. Op gebieds- of projectniveau wordt via de ontwikkelstrategie dit keuzeproces onderbouwd. De door de gemeenteraad vast te stellen nota grond- en vastgoedbeleid formuleert de kaders voor dit keuzeproces.

Voor majeure projecten, waar ook een Programma is, wordt in ieder geval actief grondbeleid gevoerd:

• 1.

  Programma Centrum met 16 deelprojecten

• 2.

  Transitie Haven en Innovatieve Maakstad Drachten

• 3.

  ROP projecten

• 4.

  Lelylijn

• 5.

  Wijkverbetering

Aankoopstrategieën kunnen als niet openbare bijlage bij uitvoeringsprogramma's aan de raad worden voorgelegd.

In de hoofdstukken 4, 5 en 6 worden de keuzes aangegeven. De theoretische achtergrond is in de Nota grond- en vastgoedbeleid 2022-2025 uitgebreid aan bod gekomen. Hier is dat naar de bijlagen 2,3 en 4 verplaatst.

In hoofdstuk 3 zijn de afwegingen geschetst bij de keuze voor een meer passief of een meer actief grondbeleid. De keuze voor een actief grondbeleid ontstaat wanneer de gemeente op een locatie of in een gebiedsontwikkeling actief wil sturen op de realisering van gemeentelijke beleidsdoelen. De gemeente heeft al een grondpositie en/of beschikt over de benodigde middelen om grondposities actief te verwerven. De gemeente kan ook vooruitlopen op ontwikkelingen en daarvoor strategisch grond aankopen.

Deze Nota gaat verder met het toepassen van instrumenten als het voorkeursrecht of onteigening. In bijlage 2 is de bijbehorende theoretische achtergrond verder uitgelegd.

Voor gronduitgifte en grondprijzenbeleid hanteert de gemeente de volgende kaders:

Bij het opstellen en doorrekenen van grondexploitaties hanteert de gemeente de regels van het BBV en:

Aan het toepassen van de grondbeleidsstrategie samenwerken kunnen verschillende motieven ten grondslag liggen. De gemeente kan gedwongen worden om samen te werken omdat een of meerdere andere partijen grond- of vastgoedposities bezitten. Samenwerken kan ook als strategie worden ingezet als de gemeente met andere overheden of met de markt kennis of risico wil kunnen delen. Het belang van het tweede motief neemt toe omdat de gemeente Smallingerland de komende jaren voor grote uitdagingen wordt geplaatst en zelf ook onvoldoende middelen en capaciteit heeft om die zelfstandig te kunnen beantwoorden.

De wijze van samenwerking kan op verschillende manieren vorm krijgen:

• •

  privaatrechtelijke overeenkomsten (intentie-, samenwerkings- en realisatie-overeenkomst),

• •

  concessieovereenkomsten die na een prijsvraag tot stand komen

• •

  oprichting van een juridische entiteit (bijvoorbeeld een gemeenschappelijke regeling tussen publieke partijen

• •

  gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij in de vorm van een cv/bv tussen de gemeente en private partijen).

De verdere toelichting op verschillende samenwerkingsmodellen is verplaatst naar Bijlage 3.

Aan het toepassen van faciliterend grondbeleid ligt de aanname ten grondslag dat de gemeente via inzet van publiekrechtelijke instrumenten voldoende sturing kan geven aan de gewenste ontwikkeling van de fysieke omgeving. Het afwegingskader van figuur 3 helpt bij het bepalen wanneer de gemeente zich kan beperken tot het toepassen van een faciliterend grondbeleid. De wettelijke verplichting tot kostenverhaal die aan de gemeente is opgelegd, waarborgt het gelijkheidsbeginsel (alle initiatieven gelijk behandelen). Dit zorgt er ook voor dat de gemeente kosten vergoed krijgt die ze heeft gemaakt. Het principe blijft: de veroorzaker betaalt.

De gemeente hanteert in de praktijk de handreiking kostenverhaal in de omgevingswet.

Via de opgaven uit de Omgevingsvisie worden de acties op gebied van wonen, werken, duurzaamheid, openbare ruimte en verbindingen gedefinieerd die ook van de gemeente substantiële investeringen verlangen. Via een op te leggen en af te spreken financiële bijdrage kan een deel van die investeringen worden verhaald op nieuwe initiatieven.

In Bijlage 4 volgt een toelichting op de achtergronden.

7.1 Missie, Visie en Strategie gemeentelijk Vastgoedbeheer

In dit hoofdstuk geven we aan waarom de gemeente vastgoed heeft en wat we daarmee doen. Daarna gaan we van de hoofdlijnen per onderdeel meer de details in.

Wij zijn eigenaar, (ver)huurder en gebruiker van een diverse vastgoedportefeuille. De kern van dit vastgoed wordt ingezet voor de huisvesting van maatschappelijke functies. Het in eigendom hebben van maatschappelijk vastgoed is een strategisch instrument dat wij als middel inzetten om onze gemeentelijke ambities, bijvoorbeeld op het gebied van sport, cultuur en welzijn, waar te maken. Met het bezit van maatschappelijk vastgoed hebben we tot doel om organisaties en inwoner(s) te voorzien in functionele maatschappelijke voorzieningen om de leefbaarheid in onze gemeente te vergroten. Het gaat hierbij niet om de stenen, maar om de maatschappelijke waarde. Het is tegelijkertijd van groot belang dat wij als gemeente zorg dragen voor het vastgoed dat wij in eigendom hebben.

7.2 Uitgangspunten gemeentelijk vastgoedbeleid

De belangrijkste uitgangspunten voor het gemeentelijk vastgoed zijn:

• 1.

  Sturen op een efficiënte en effectieve vastgoedvoorraad door actief Portefeuillemanagement o.a. door;

  • a.

    Als toekomstig eigenaar en gebruiker in de initiatieffase en de ontwerpfase van bouwprojecten betrokken te zijn;

  • b.

    Te sturen op een zo groot mogelijke toegevoegde waarde voor de gebruikers en het aangaan van duidelijke en consequente relaties met de gebruikers;

  • c.

    Standaardisering van eigendoms-, beheer- en contractmodellen.

• 2.

  Het beheersen van financiële risico’s op gebouw- en portefeuilleniveau (in een lange termijn perspectief) en het, indien mogelijk, zuiver doorrekenen van kosten en risico’s aan de eindgebruiker. De Totale kosten gedurende de levensduur (Total Cost of Ownership -TCO) is hierbij een erkend middel. Na het nieuwe Zwembad De Welle willen we voor alle panden gaan toepassen. Omdat we dat niet allemaal in 1 keer kunnen omzetten zullen meerdere berekeningswijzen nog een deel van tijd naast elkaar bestaan. Uitgangspunt blijft dat ons vastgoed niet alleen nu betaalbaar is, maar ook in de toekomst betaalbaar blijft

• 3.

  Elk gebouw wat de gemeente zelf in eigendom heeft wordt verzekerd en onderhouden.

• 4.

  Elk gebouw van de gemeente dat door mensen wordt gebruikt voldoet volledig aan de wettelijke veiligheids- en gezondheidseisen. Gebouwen die niet voldoen aan deze eisen worden per omgaande aangepakt zodat ze wel aan deze eisen gaan voldoen.

• 5.

  Bij de uitvoering van het onderhoud voldoen we aan de wettelijke verantwoordelijkheden, richtlijnen uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de juridische verplichtingen (de huurovereenkomsten). Tegelijkertijd geven wij een hoge prioriteit aan veiligheid en gezondheidsaspecten en beoordelen wij de risico’s op gevolgschade bij het niet uitvoeren van het onderhoud. Voor wat betreft het onderhoud hanteren wij voor het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed de NEN 2767 methodiek.

• 6.

  Uitzonderingen daargelaten streeft de gemeente voor haar kernvastgoed naar een conditiescore 3 volgens de NEN 2767 waarbij er geen ernstige en serieuze gebreken in een vergevorderd of eindstadium (NEN 2767) zijn . Bij het bepalen van de benodigde toekomstige onderhoudsmiddelen wordt rekening gehouden met de inflatie om de budgetten en investeringskredieten op peil te houden. Uitgangspunt bij het opstellen van de Meer Jaren Onderhouds Planning (MJOP) is een permanent gebruik en bestrijkt in principe de gehele resterende levensduur. Elke 4 jaar stelt de gemeente opnieuw het gewenste onderhoudsniveau en de bijbehorende middelen vast in de Nota Kapitaalgoederen (2026 is dat aan de orde). Bij aankopen of nieuwbouw van gebouwen wordt voor die panden een MJOP opgesteld. Onderstaand figuur 6 geeft de degradatie aan van een gebouwgebonden element volgens de NEN 2767. De NEN 2767 is een algemeen aanvaard model in Nederland.

  In de tijd zal zo'n element in het begin langzaam degraderen. Naarmate de tijd vordert zal de degradatie steeds sneller gaan.

  Na de helft van de theoretische levensduur (verticale lijn bij: t=1/2xL) zakt het element van conditie 1 naar conditie 2. Na de helft van de resterende tijd (t=3/4xL) zakt de conditie van dit element naar 3. Na de helft van de dan nog resterende tijd… enzovoort.

  Conditie 3 is een conditie waarin het element nog zijn functie kan vervullen zonder dat er onaanvaardbare gebreken optreden. Uitzonderingen daargelaten leert de ervaring ook dat het over het algemeen economisch het voordeligst is om het element te vervangen op het moment dat dit element naar conditie 4 zakt.

  De conditiescores van afzonderlijke elementen kunnen volgens de NEN 2767 ook geaggregeerd worden naar een conditiescore voor het hele gebouw. En die conditiescores kunnen weer geaggregeerd worden naar het gehele gemeentelijk vastgoed bezit.

Figuur 6 Ontwikkelperspectief gemeentelijk vastgoedbeleid

• 7.

  Om de conditiescore betrouwbaar te houden wordt minimaal eens per 5 jaar door een NEN 2767 gecertificeerd bedrijf de conditiescore vastgesteld. (2026 is dit aan de orde).

• 8.

  Uitgangspunt is dat de gebouwen in stand worden gehouden. Dat wil zeggen dat alleen die werkzaamheden worden uitgevoerd die nodig zijn om het gebouw zijn bestaande functie te laten vervullen. Het onderhouden en vervangen van bestaande elementen valt onder het in stand houden. Het toevoegen van nieuwe elementen met verbeterde functies vallen niet onder het in stand houden, maar onder investeringen. Extra wensen van huurders/gebruikers voor aanpassingen vallen dus onder investeringen. Hiervoor dient apart budget te worden aangevraagd bij het College. Het kan ook zijn dat deze investeringen aan de huurder zullen worden doorberekend door de toepassing van een huurverhoging.

• 9.

  Bij niet-kernvastgoed wordt, gezien het tijdelijke karakter, andere afspraken gemaakt. In elk geval moeten deze gebouwen, indien ze worden gebruikt, wel aan de minimale wettelijke eisen voldoen v.w.b. veiligheid en gezondheid.

• 10.

  Bij afwijkingen naar boven (beter onderhoud bijvoorbeeld bij gemeentehuis, verbouw museum, nieuwbouw Zwembad De Welle) of naar beneden (slechter onderhoud) is een college besluit nodig. De wettelijke zorgplicht voor onderwijshuisvesting is geregeld in de Wet Primair Onderwijs, de Wet Voortgezet Onderwijs en de Wet op Expertisecentra. De onderwijsgebouwen vallen daarom ook onder aanvullende afspraken en worden vanwege het economische claimrecht ook door de gemeente verzekerd. Onderhoud van schoolgebouwen is een wettelijke verantwoordelijkheid van de schoolbesturen.

Afweging van de noodzaak om te investeren in vastgoed.

De in paragraaf 2.3 geformuleerde doelstelling voor het vastgoedbeleid geeft richting aan de ontwikkeling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Bij toekomstige investeringen in gemeentelijk vastgoed geldt het principe nee, tenzij. Dit ‘nee tenzij’ principe is uitgewerkt in tabel 4 en is richtinggevend voor de beoordeling van de bestaande portefeuille en beoordeling van nieuwe investeringen in gemeentelijk vastgoed. Voor het maatschappelijk vastgoed zal dit “nee tenzij”-principe in de nota accommodatiebeleid verder worden uitgewerkt8.

Tabel 4 Beslisboom investeren in gemeentelijk vastgoed

7.3 Uitgangspunten gemeentelijk vastgoedbeleid

7.4 Rollen m.b.t. gemeentelijk vastgoed

Bij de inrichting van rollen en verantwoordelijkheden met betrekking tot het gemeentelijk vast- goed is sprake van een driehoeksverhouding. De verschillende rollen die de gemeente vervult naar de huurder zijn gesplitst om transparante en zakelijke verhoudingen te creëren. In figuur 7 zijn die relaties weergegeven. De beleidsfuncties formuleren de ruimtelijke vraag vanuit hun werkveld en treden – namens het gemeentebestuur – op als strategisch opdrachtgever. Zij zijn hierbij verantwoordelijk voor het beleidsoverleg met de gebruikers, de prognoses en inhoudelijke programmering en de structurele financiële dekking van de nieuwe voorziening Om te zorgen dat beleids-wensen ook realiseerbaar zijn, wordt de vastgoedfunctie vanaf de initiatieffase betrokken bij de programmering van nieuwe voorzieningen. De beleidsfuncties kunnen eventueel subsidie ver- strekken aan huurders wanneer deze niet in staat zijn uit de opbrengsten van hun activiteiten de (volledige) huisvestingslasten te bekostigen.

Figuur 7 Relaties bij gemeentelijk vastgoed

Een groot deel van het gemeentelijk vastgoed bestaat uit zogenaamd kernvastgoed., waarbij onderscheid moet worden gemaakt tussen de verschillende soorten vastgoed. Met elk zijn eigen dynamiek en regels.

Met kernvastgoed wordt gedoeld op een gebouw of terrein met een publieke functie op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, welzijn, en/of zorg. De onderwijsgebouwen vormen op grond van wet- en regelgeving een aparte categorie maatschappelijk vastgoed. In de Wet Primair Onderwijs (WPO), de Wet Voorgezet Onderwijs (WVO) en de Wet op de expertisecentra (WEC) is de verantwoordelijkheid van de gemeente en schoolbesturen ten aanzien van onderwijs- huisvesting geregeld. De gemeente is verantwoordelijk voor de huisvesting van scholen in het basisonderwijs, voortgezet onderwijs en speciaal onderwijs en ontvangt daarvoor middelen via de algemene uitkering uit het Gemeentefonds.

Uitgangspunt van de onderwijswetgeving (WPO/WEC en WVO) is dat de zeggenschap over het schoolgebouw bij het schoolbestuur ligt. In de praktijk wordt bij de schoolgebouwen een onder- scheid gemaakt tussen het juridisch eigendom (en het economisch eigendom (claimrecht van de gemeente). Het juridisch eigendom van schoolgebouwen kan bij verschillende partijen liggen, te weten:

• 1.

  Het schoolbestuur (bevoegd gezag) voor zover dit een zelfstandige rechtspersoon is (op enkele uitzonderingen na hét model in Smallingerland);

• 2.

  Een derde partij die een schoolgebouw in bezit heeft, zoals een woningbouwvereniging (Accolade) of een andere privaatrechtelijk partij (Brede school de Drait);

• 3.

  Enkele schoolbesturen die naast de school ook de grond in eigendom hebben(St. Lukas).

Bij de realisatie van onderwijsvoorzieningen is op basis van geldende wet- en regelgeving de beleidsfunctie verantwoordelijk voor de opdrachtformulering t.b.v. de realisering van het onderwijsgebouw. De rol van de gemeentelijke vastgoedfunctie is afhankelijk van de rolverdeling tussen gemeente en onderwijsinstelling tijdens het ontwerp- en realisatieproces. Schoolbesturen zijn op grond van de wetgeving zelf verantwoordelijk voor het opstellen en uitvoeren van een MJOP. Schoolgebouwen die niet meer nodig zijn gaan op grond van de wetgeving over (terug) naar de gemeente. Op dat moment wordt een opname gedaan en indien nodig afspraken over herstel van achterstallig onderhoud naar onderhoudsniveau 3. In die zin heeft de gemeente belang bij een juiste uitvoering van de onderhoudsverantwoordelijkheid van de schoolbesturen. Voor de toekomstige investeringen in onderwijshuisvesting heeft de raad het Integraal Huisvestings Plan (IHP) vastgesteld.

Schoolgebouwen die terug komen naar de gemeente worden door de gemeente herontwikkeld: In eerste instantie onderzoek naar nieuwe functies in die gebouwen, dan de afweging of die gebouwen nog verbouwd kunnen worden en pas als laatste de afweging sloop en nieuwbouw ontwikkeling voor nieuwe functies.

Het ‘nee tenzij’ betekent bij de huisvesting van andere maatschappelijke functies een versterking van de interactie tussen het subsidie- en vastgoedbeleid van de gemeente. In het nog te formuleren gemeentelijk accommodatiebeleid zal de positie t.a.v. maatschappelijk vastgoed verder worden uitgewerkt. Het accommodatiebeleid zal zich uitspreken over de vraag voor welke maatschappelijke functies de gemeente gemeentelijk vastgoed onder welke condities beschikbaar wil stellen. Uitkomst van analyse en afweging wordt in 2026 verwacht. Daarna volgt een keuze naar de toekomst toe.

7.5 De gemeentelijke vastgoedportefeuille

De bestaande vastgoedportefeuille van de gemeente is divers en de samenstelling is vooral historisch bepaald. In de Nota Grond – en Vastgoed beleid 2022 is de samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille weergegeven. Daarbij is een onderscheid gemaakt in vastgoed dat via de ontwikkelstrategie Programma Centrum Drachten, of een ander programma zal worden herontwikkeld en vastgoed dat op basis van de bestaande inzichten permanent wordt geëxploiteerd. Onder overig vastgoed zijn parkeergarages en overdekte fietsenstallingen opgenomen. Als bijzonder vastgoed is een in bezit van de gemeente zijnde kerktoren opgenomen. Gebouwen die hun bestaande functie al hebben verloren zijn onder de categorie tijdelijk c.q. functiewijziging opgenomen. Het gemeentelijk vastgoedbeleid richt zich primair op de categorie ‘Niet ontwikkelstrategie’. gegroepeerde objecten. Voor het maatschappelijk vastgoed wordt dit beleid verder uitgewerkt in het accommodatiebeleid (2026).

Ten opzichte van 2022 is de portefeuille op hoofdlijnen opnieuw geanalyseerd. De gemeente heeft 147 gebouwen (inclusief scholen) in eigendom. Zonder scholen zijn dat 104 gebouwen. De 147 gebouwen hebben een verzekerde herbouwwaarde van € 544,25 miljoen.

De twee parkeergarages en het gemeentehuis samen vormen bijna de helft van de oppervlakte van de gemeentelijke gebouwen (zonder scholen). De 5 grootste gebouwen (exclusief scholen) zijn wel veranderd door de bouw van het nieuwe topzwembad De Welle. Het gaat om afgerond 60% van de totale vastgoedportefeuille (exclusief scholen). Een deel van de panden in gemeentelijk eigendom is (in de vorige nota of het gebiedsprogramma Centrum) al aangewezen voor herontwikkeling. Daarmee zal op den duur het aantal panden in gemeentelijk eigendom weer dalen.

In 2026 wordt een onderzoek afgerond over de maatschappelijke voorzieningen in de gemeente. Daarna kan deze analyse gekoppeld worden aan de nulmeting/conditiemeting, wordt het bijbehorende MJOP opgesteld en bekeken welke maatregelen voor duurzaamheid (verder) nodig zijn voor deze gebouwen. Dat komt terug in de kadernota 2026, Nota Kapitaalgoederen 2027-2030, de meerjarenbegroting 2027-2030 en de bijbehorende investeringsramingen.

Bij het beschikbaar stellen van een planvoorbereidingskrediet worden de kosten van de noodzakelijke inschakeling externe deskundigheid geraamd. Het kan zijn dat gekozen wordt voor een samengesteld gebouw: meerdere partijen maken gebruik van het gebouw. Het programma van eisen voor een multifunctioneel gebouw zal dan vooruit kijken naar de beheer situatie. Daar zou een Vereniging van Eigenaren een oplossing kunnen zijn. Multifunctionaliteit gaat dan vóór de wens om beheer zo eenvoudig mogelijk te houden.

Tabel 5 Opbouw gemeentelijke vastgoedportefeuille

De gebouwen met een onderwijsfunctie hebben zoals al gemeld een bijzondere positie binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Zolang deze gebouwen in gebruik zijn ten behoeve van onderwijs, zijn de onderwijsinstellingen verantwoordelijk voor de exploitatie en het beheer van die gebouwen. Als deze gebouwen aan de onderwijsbestemming worden onttrokken, valt het eigendom weer terug naar de gemeente. Van een deel van deze gebouwen is inmiddels bekend dat deze hun onderwijsfunctie zullen verliezen. Daar is in de Ontwikkelstrategie rekening mee gehouden. Door vervangende nieuwbouw zal deze portefeuille overigens ook weer worden aangevuld. Hiervoor heeft de gemeenteraad het Integraal HuisvestingsPlan vastgesteld (raadsbesluit 15-10-2024). Ook in het Ruimtelijk OntwikkelProgramma (ROP) is duidelijk dat er steeds meer vraag is naar functies die een plek moeten krijgen op de gelimiteerde hoeveelheid beschikbare grond. Monofunctionele gebouwen, of grote éénlaags gebouwen zijn dan niet langer de logische standaard.

Zolang onderwijsgebouwen worden benut voor onderwijsdoelen vindt de sturing over gebruik en het beheer van de daarmee gemoeide geldstromen via het onderwijsbeleid plaats. Nadat de onderwijsfunctie aan het gebouw is onttrokken, wordt de gemeente weer verantwoordelijk voor grond en opstallen. Vanaf dat moment wordt het object toegevoegd aan de gemeentelijke vast- goedportefeuille. Is sloop en herontwikkeling voorzien kan dit vastgoed als ‘warme grond’ worden behandeld en kunnen de kosten van tijdelijk beheer worden geactiveerd en worden ingebracht in de nog vast te stellen grondexploitatie. Als de locatie wordt verkocht of opnieuw verhuurd, zullen de beheer- en onderhoudskosten ten laste van de vastgoedexploitatie worden gebracht.

Gelijk als nu via de Ontwikkelstrategie gebeurt, wordt vroegtijdig gestart met de planvoorbereiding voor vrijkomende locaties. Daarmee wordt onnodige langdurige leegstand van gebouwen voorkomen. Een andere mogelijkheid hiervoor is de inzet van leegstandsbeheerders of verhuur via makelaars onder de leegstandswet.

7.6 Uitwerking gemeentelijke vastgoedrollen

In 2025 is gestart met het project Grip op Grond en Grip op Vastgoed. In dat project worden organisatorische stappen gezet in de verdere professionalisering van het gemeentelijk vastgoed. Daarin onderscheiden we een aantal kerntaken.

• –

  Portefeuillemanagement. Hier wordt de vraag beantwoord waarom we welke gebouwen moeten hebben om aan alle beleidsdoelstellingen en wettelijke taken te kunnen voldoen.

• –

  Projectmanagement. Hoe maken we de gebouwen?

• –

  Vastgoedtransacties. Wat kopen/verkopen we?

• –

  Vastgoedbeheer. Hoe houden we het gebouw aantrekkelijk?

• –

  Vastgoedondersteuning. Hoe en wat registreren we?

Binnen deze kerntaken onderscheiden we meerdere specialistische rollen, zoals bijvoorbeeld een beleidsadviseur of een data-analist of een technisch beheerder, of een facilitair beheerder of een makelaar, of contractmanager etc.

De capaciteit van de gemeentelijke organisatie is te klein om alle rollen die behoren tot het vast- goedmanagement structureel op voldoende professionele wijze in te kunnen vullen.

Alle rollen zijn sterk van elkaar afhankelijk. Het resultaat van de één is vaak het startpunt van de ander. Op dit moment zijn bovengenoemde rollen nog heel erg verspreid door de hele organisatie, waardoor er geen sprake is van efficiënt werken. Ook worden er daardoor fouten gemaakt en daarom is een verbeter- en professionaliseringstraject gestart9.

Nu het aantal gebouwen toeneemt zien we ook dat sommige rollen niet worden ingevuld, waardoor ad hoc werken eerder toeneemt dan afneemt.

Er wordt onderzocht hoe we de organisatie rondom vastgoed beter kunnen organiseren.

In bijlage is een voorbeeld weergegeven van de verschillende rollen en taken.

Samenvattend kunnen we bovenstaande taken en rollen in onderstaand schema neerzetten.

Figuur 8 Relaties bij gemeentelijk vastgoed

7.7 Uitgangspunten huurbeleid en kostentoerekening

Algemene uitgangspunten voor het huurprijsbeleid zijn:

• •

  Een kostprijsdekkende huur;

• •

  Marktconforme huur voor commerciële huurders.

Hét uitgangspunt voor het gemeentelijk tarieven- en huurbeleid is transparantie. Inzicht in de kostenopbouw en daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten vormen de hoekstenen voor zowel de bestuurlijke besluitvormingsproces als het overleg met huurders en gebruikers. Inzicht in de directe kosten (kapitaalslasten, onderhoudskosten, beheerkosten, belastingen en verzekeringspremie maar ook de tot het primaire proces toe te rekenen kosten van het gemeente- lijk apparaat) vormen de basis. Er worden geen opslagen voor risico’s (leegstand en debiteuren) gehanteerd. In het BBV is bepaald welke uitgaven onder de overhead vallen. Door de uitgangs- punten voor de toerekening van deze overhead aan de accommodaties vast te leggen ontstaat duidelijkheid over de wijze van bepaling van de gestandaardiseerde integrale kostprijs. Deze methode zal voor alle in de gemeentelijke vastgoedportefeuille opgenomen objecten, die permanent worden verhuurd, worden gehanteerd. Dit resulteert in een gestandaardiseerde integrale kostprijs per m² verhuurd oppervlak voor ieder vastgoedobject. Het rekenmodel wat gebruikt is bij de huur berekening van Museum Dr8888 (na verbouw) wordt verder toegepast.

Voor de verhuur van ruimten definieert de Wet Markt en Overheid de kaders waarbinnen dit plaats moet vinden. De integrale kostprijs is daarbij het vertrekpunt. Als de integrale kostprijs hoger is dan de marktconforme huur kunnen de volgende situaties ontstaan:

• •

  Bij nieuwbouw verlaging van de stichtingskosten door het afdekken van de onrendabele top via het initiërende beleidsveld;

• •

  Bij bestaande objecten nader bepalen of het object geschikt is voor de functie waarvoor het wordt gebruikt. In het geval de integrale kostprijs lager is dan de marktconforme prijs geldt de marktconforme huur voor commerciële huurders.

  Bij twijfel wordt een martkverkenning (funda, makelaar) gedaan of een taxatie uitgevoerd om een marktconforme huur te garanderen.

Voor het maatschappelijk vastgoed zal bij de uitwerking van het vastgoedbeleid in het accommodatiebeleid, ook in relatie tot het subsidiebeleid, worden beoordeeld of toepassing van de integrale kostprijs ook voor dit type vastgoed toepasbaar is. Investeringen in duurzaamheid kunnen overigens zorgen voor een heroverweging van de te hanteren huur (als de gemeente investeert en de huurder profiteert door een lagere energie rekening is het redelijk om een deel van de investering te verrekenen met de huurder).

7.8 De portefeuillestrategie

In paragraaf 2.2 is als uitgangspunt voor het in bezit hebben van gemeentelijk vastgoed ‘nee tenzij’ geformuleerd. Op basis van dat beleidsuitgangspunt is de bestaande portefeuille ingedeeld in drie categorieën objecten, te weten:

• 1.

  Permanent bezit;

• 2.

  Af te stoten bezit;

• 3.

  Te herontwikkelen bezit.

7.9 Verduurzamen gemeentelijk vastgoed

In de Routekaart Duurzaam Smallingerland 2040 is aangegeven dat de gemeente een voorbeeld- functie wil vervullen en het initiatief wil pakken. In dit uitvoeringsprogramma zijn vier belangrijke opgaven gedefinieerd:

• 1.

  De gemeente Smallingerland energieneutraal maken

• 2.

  De gemeente Smallingerland klimaatbestendig maken

• 3.

  De economie van de gemeente Smallingerland circulair maken.

• 4.

  Controleren op recent vastgestelde beleidsdoelen Klimaatadaptatie

7.10 Financiële kaders gemeentelijk vastgoedbeleid

In paragraaf 7.7 is als uitgangspunt voor de huurprijsbepaling van maatschappelijk vastgoed de integrale kostprijs geformuleerd. In paragraaf 7.9 is indicatief inzicht geboden in de financiële effecten die verduurzaming van het gemeentelijk vastgoedbezit heeft. In deze paragraaf worden de uitgangspunten voor een financieel kader voor het gemeentelijk vastgoedbeleid gedefinieerd. Het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording lagere overheden) maakt het door voorgeschreven indeling van de gemeentebegroting lastig om integraal inzicht in de financiële ontwikkeling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille te bieden. In de periode 2026-2028 wordt dit onderdeel verbeterd als uitwerking van het project Grip op Vastgoed.

Volgens de BBV-voorschriften behoort in de paragraaf kapitaalgoederen inzicht te worden geboden in de stand van zaken van de onderhoudstoestand van gemeentelijk vastgoed in relatie tot de beschikbare onderhoudsmiddelen. Wij stellen voor om dat inzicht te betrekken bij de in de paragraaf grondbeleid op te nemen informatie.

Zoals in paragraaf 7.9 inzichtelijk is gemaakt, zijn met de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed aanzienlijke investeringen gemoeid. Om die investeringen mogelijk te maken continueren wij de volgende maatregelen uit de Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2022-2025:

• 1.

  Maximaal gebruik te gaan maken van subsidiemogelijkheden voor verduurzaming van gebouwen;

• 2.

  Met huurders, die profiteren van de uit verduurzaming van gebouwen voortvloeiende lagere energielasten, afspraken te maken over verhoging van de huur en dit voordeel in te zetten als dekkingsmiddel voor de investeringen.

Bij zowel grond- als vastgoedbeleid gaat het om grote investeringsbedragen en daarmee ook de nodige risico's. Hieronder gaan we kort in op deze risico's en hoe we deze managen. We hanteren de regels en beheersmaatregelen van het BBV. Daarnaast passen we steeds de meest recente versie van de gemeentelijke Nota Reserves, Voorzieningen en Risicobeleid toe.

In 2025 is de leidraad risicomanagement in projecten vastgesteld door de directie. Dat biedt ook voor het grond en vastgoed beleid aanknopingspunten.

Samengevat worden de volgende stappen periodiek doorlopen.

Er bestaat een standaard format voor een risicomatrix.

8.1 Risico's grondbeleid

Bij actief grondbeleid gaat het om forse investeringsbedragen. Er moet grond worden verworven die vervolgens wordt getransformeerd in bouwrijpe kavels. Daarvoor worden wegen, groen, nutsvoorziening etc. aangelegd. Deze kosten worden eerst gemaakt voordat er inkomsten gegenereerd worden door de verkoop van de bouwrijpe grond. Anders gezegd: de kost gaat uit voor de baat. Over het geïnvesteerde bedrag wordt rente toegerekend aan de grondexploitaties. Rentestijgingen hebben, net als kostenstijgingen, daarom een nadelig effect op grondexploitaties als dat niet met opbrengstijgingen kan worden gecompenseerd. Daarnaast zijn er nog andere risico's zoals de marktomstandigheden die de verkoop in geld en of tijd nadelig kunnen beïnvloeden of procedures die tot vertraging leiden en daardoor veelal tot meerkosten.

Voor gronden die nog niet in exploitatie zijn vormt de verandering van de (markt)waarde een risico. Als de marktwaarde daalt onder de aanschafprijs zal de grond verplicht afgewaardeerd moeten worden. Ook kan de status van de grond veranderen waardoor afwaardering van een toekomstige waarde (bij zogenaamde warme grond) kan veranderen in de huidige marktwaarde voor bijvoorbeeld ruilgrond. Voor deze gronden vormt een rentestijging uiteraard ook een risico.

Als er onverhoopt toch geen ontwikkeling gaat plaats vinden, is de afweging of de gronden verkocht moeten worden. Dit levert dan een incidenteel voordeel op. De waarde van de grond wordt omgezet naar geld.

8.2 Risico's vastgoedbeleid

Bij de gemeentelijke vastgoedportefeuille speelt het renterisico net als bij het grondbeleid. Andere risico's betreffen o.a. de mate van onderhoud, veiligheidsvoorschriften en verduurzaming. Dit kan de bruikbaarheid van het vastgoed beïnvloeden en/of tot forse kosten leiden.

Tabel 6 Aspecten risicomanagement gemeentelijk vastgoed

8.3 Monitoring risico's

Binnen het gemeentelijke grondbeleid is Risico bewustzijn onderdeel van de dagelijkse praktijk. Door deelname aan de Vereniging van Grondbedrijven zorgt de gemeente voor een actueel inzicht in ontwikkelingen en passen we kennis van anderen toe.

Vanuit eerder onderzoek van de Rekenkamer Friesland10 is een hanteerbare aanbeveling gedaan om voor elk project:

• •

  vooraf een aankoop strategieplan vast te stellen

• •

  in het aankoop strategieplan wordt ingegaan op aanpak (vrijwillig onderhandelen), bandbreedte van gehanteerde prijzen en termijnen.

Via de P&C-cyclus wordt meerdere keren per jaar aan college en raad gerapporteerd over het grond- en vastgoedbeleid. Dat gebeurt in ieder geval bij de Begroting en de Jaarrekening.

Hier zijn de Meerjarenprognose grondbeleid (MPG) en de Meerjarenprognose Vastgoedbeleid (MPV) enkele jaren geleden bijgekomen. Via deze prognoses wordt jaarlijks een risico-inventarisatie gemaakt en verwerkt in een actueel overzicht van alle grondexploitaties en vastgoedobjecten.

De MPG geeft inzicht in:

• •

  De ontwikkeling van het totale resultaat van alle door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties;

• •

  De verwachte prognose van uitgifte van bouwgrond t.b.v. de woningbouw, bedrijvigheid en overige functies

• •

  Ontwikkeling van de gemeentelijke grondvoorraad

De MPV geeft inzicht in:

• •

  de ontwikkeling van de exploitatie en samenstelling van de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar de verschillende deel- portefeuilles. De MPV geeft inzicht in:

• •

  Omvang en ontwikkeling van de samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille;

• •

  Verwachte ontwikkeling van het exploitatieresultaat van die vastgoedportefeuille

• •

  Ontwikkeling van de reserve vastgoedbeleid

• •

  Onderhoud

• •

  Voortgang van het investeringsprogramma duurzaamheid van de vastgoedportefeuille.

Door het inzicht dat het MPG en MPV verschaffen worden raad en college in de gelegenheid gesteld bij te sturen. Het MPG is daarbij ook de basis voor de paragraaf grondbeleid in begroting en jaarrekening en een sturingsinstrument voor de omgevingsvisie en daaruit voortvloeiende programma’s en economisch- en woonbeleid van de gemeente.

We gaan hier verder op de huidige weg, zoals ook bij het vaststellen van de jaarrekening door de accountant wordt gecontroleerd. In de P&C cyclus wordt de MPV als instrument ingevoerd.

8.4 Reserve grondbeleid, Onderhoudsreserve vastgoed en reserve vastgoedbeleid

Voor zowel het grondbeleid als het vastgoedbeleid is een reserve ingesteld. De voor- en nadelen worden op deze manier verevend zonder dat dit direct van invloed is op het begrotings- of rekeningresultaat van de gemeente. Voor meer gedetailleerde informatie en bestaande kaders wordt verwezen naar Nota Reserves, Voorzieningen en Risicobeleid zijn nu de volgende reserves t.a.v. het grond- en vastgoedbeleid aanwezig:

• –

  Onderhoudsreserve vastgoed

• –

  Reserve Grondbeleid

• –

  Reserve Vastgoedbeleid

De Nota Grond – en Vastgoedbeleid volgt ook toekomstige wijzigingen in de Nota Reserves, Voorzieningen en Risicobeleid, In dat geval hoeft de Nota Grond- en vastgoed beleid niet aangepast te worden.

8.5 Administratief beheer

Het administratieve beheer is geregeld conform de BBV-regelgeving. In de bestaande situatie wordt een onderscheid in drie categorieën gemaakt. In het kader van Grip op Grond en Grip op Vastgoed en de gewenste invoering van de TCO benadering kan het zijn dat de financiële administratie moet worden aangepast. Daarbij houden we ook rekening met de fiscale eisen11.

Belangrijkste doel van de financiële administratie is college en gemeenteraad inzicht te bieden in de effecten van genomen besluiten en een referentiekader aan te bieden voor toekomstige besluiten. Grondexploitaties hebben betrekking op een planontwikkelingsperiode van maximaal tien jaar. Voor permanent vastgoed heeft deze prognose betrekking op de verwachte exploitatieperiode van het vastgoed.

Het doel van beide prognoses is om op basis van een periodieke risico-inventarisatie een actueel overzicht te verschaffen van alle grond- en vastgoedexploitaties. Het gehanteerde risicomanagement maakt onderdeel uit van de verdere professionalisering van de project- en programmasturing. Beide instrumenten zijn tactische sturingsinstrumenten.