Nota grondbeleid

Ondertekening

Bijlage 1 Grondbeleid Algemeen

Algemeen

Het gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Het ondersteunt andere belangrijke beleidsvelden, zoals woningbouw, economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen. Grondbeleid helpt de gemeente om de gewenste groei en inrichting mogelijk te maken. Daarnaast zorgt een goed doordacht grondbeleid ervoor dat de gemeente de regie houdt over ruimtelijke ontwikkelingen, en waar nodig deze regie kan versterken. In dit kader schreef toenmalig minister Schultz van Hagen in haar brief aan de Tweede Kamer op 25 november 2015 over de visie van het grondbeleid: “Grondbeleid is maatwerk. Het te voeren beleid kan per gebied en per opgave verschillen. Daarom is grondbeleid bij uitstek een gemeentelijke aangelegenheid …”.

Het vaststellen van een Nota Grondbeleid is geen wettelijke verplichting voor de gemeente. Het opnemen van een paragraaf Grondbeleid bij de jaarrekening is wel verplicht. Omdat met (het faciliteren van) ruimtelijke ontwikkelingen grote financiële belangen gemoeid zijn met mogelijke gevolgen voor de gemeentelijke financiën wordt wel geadviseerd een Nota Grondbeleid door de gemeenteraad te laten vaststellen.

Doelstellingen van het grondbeleid

Grondbeleid kent afzonderlijke doelstellingen op basis waarvan de gemeente ingrijpt op de grondmarkt. Deze doelstellingen kunnen de volgende zijn:

• •

  Het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik (realisatie van bestemmingen en beleidsdoelstellingen).

• •

  Het verhogen van kwalitatief optimaal ruimtegebruik, burgerlijke zeggenschap en marktwerking op de grondmarkt.

• •

  Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en ook opbrengsten over gebruikers, eigenaren, ontwikkelaars en overheid.

Het voorgaande betekent dat een zorgvuldig uitgevoerd grondbeleid, afgestemd op woningbehoefte en bedrijfslocatiebehoefte, kan bijdragen aan onder meer:

• •

  voldoende aanbod van kwalitatief goede woning- en bedrijfslocaties;

• •

  bevorderen van verschillende woningaanbodcategorieën zodat er voor iedereen een passende woonplek is in een aantrekkelijke en duurzame woonomgeving;

• •

  integrale planontwikkeling en het bevorderen van architectonische en ruimtelijke kwaliteit;

• •

  zorgen voor een goed vestigingsklimaat, zodat bedrijven zich graag in onze gemeente willen vestigen en we inspelen op kansen en uitdagingen in de regio;

• •

  genereren van financiële middelen (kostenverhaal en/of gronduitgifte) om publieke investeringen te dekken;

• •

  bevorderen van duurzaamheid en aandacht voor natuur en milieu;

• •

  realisatie, goede spreiding en bereikbaarheid van (maatschappelijke) voorzieningen, mobiliteit, recreatie en sport.

Kort gezegd is grondbeleid nodig:

• •

  om helderheid te bieden over hoe de gemeente Diemen haar grondbeleid vormgeeft;

• •

  ter ondersteuning van de gewenste ruimtelijke inrichting en kwaliteit van de gemeente Diemen;

• •

  vanwege het streven naar een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten;

• •

  voor het regelen van de verhouding tussen college en gemeenteraad voor bevoegdheden binnen het grondbeleid;

• •

  voor het vastleggen van regels omtrent bedrijfsvoering en control cyclus, afgestemd op de BBV-verslagleggingsregels, regelgeving, en de stellige uitspraken en aanbevelingen van de Commissie BBV;

• •

  voor de juiste inzet van het publiekrechtelijk instrumentarium dat voortvloeit uit de Omgevingswet, met name Afdeling 13.6 en 13.7 over kostenverhaal en financiële bijdragen bij gebiedsontwikkelingen. Deze wetgeving vervangt de voormalige regeling uit Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening.

Maatwerk

Tot slot kan sprake zijn van incidenteel toepassen van maatwerk. Afspraken worden dan vastgelegd in de te sluiten overeenkomst. Er zijn belangrijke principiële en praktische argumenten om slechts in hele specifieke gevallen maatwerk toe te passen.

De principiële argumenten zien met name op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb): de overheid moet voorspelbaar, betrouwbaar en transparant handelen en daarbij iedereen gelijk behandelen. Maatwerk kan bij veelvuldige toepassing leiden tot willekeur.

Een praktische argument voor grondbeleid is dat jaarlijks veel overeenkomsten worden aangegaan en dat het onmogelijk is alle gevallen afzonderlijk (bestuurlijk) te beoordelen.

Toch zijn de voordelen van maatwerk in specifieke situaties evident. Het grondbeleid maakt daarom incidenteel en beargumenteerd maatwerk mogelijk, mits dit maatwerk past binnen wet- en regelgeving, de kaders van het Didam-arrest en de afgesproken financiële kaders.

Bijlage 2 Wet- en regelgeving

Regelgeving

Op verschillende bestuurlijke niveaus bestaat regelgeving die van invloed kan zijn op het gemeentelijk grondbeleid. Het hoogste niveau is dat van de Europese Unie, daarna volgen respectievelijk die van het Rijk, de provincie en de gemeente.

Hierna volgt een toelichting op de belangrijkste wet- en regelgeving van verschillende bestuursniveaus en de invloed die het kan hebben op het te voeren grondbeleid.

Europese regelgeving

Er is sprake van staatssteun als de staat eenzijdig (‘om niet’) een voordeel verstrekt aan een onderneming, die deze onder normale marktomstandigheden niet zou hebben gehad. Er is alleen sprake van staatssteun als de maatregel voldoet aan een aantal criteria De wet- en regelgeving op het gebied van aanbesteding en staatssteun is continu in beweging Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de Europese plannen om staatssteun voor de bouw van middenhuurwoningen toe te staan. We volgen deze ontwikkelingen op de voet. Daarbij zijn onder meer de volgende twee documenten behulpzaam:

• •

  De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling van de NEPROM uit 2019 met de titel “Een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden” (opgesteld door Bouwend Nederland, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, NEPROM (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) en de VNG.

• •

  Handreiking Staatssteun voor de overheid van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van december 2016, verschenen januari 2017.

Aanbestedingsrecht

De plicht tot aanbesteding is door veranderde wet- en regelgeving onder voorwaarden veel minder vaak aan de orde. In bijlage 2a “Aanbesteding” wordt hierop nader ingegaan. Aanbesteden betekent onder andere van tevoren nadenken over de te stellen eisen aan de toekomstige opdrachtnemer en de contractvorm. Dit zijn eisen die niet geregeld zijn in het Bouwbesluit of via het stelsel van omgevingsvergunningen.

Bij het aanbesteden en het stellen van eisen spelen de volgende zaken een rol: de beste prijs-kwaliteit verhouding, sturen op innovatie en duurzaamheid en het bevorderen van competitie tussen inschrijvers. Hierdoor worden de prijzen scherp en de kwaliteit van het aanbod vergroot, wat betekent dat de besteding van publieke middelen bewust en verantwoord plaatsvindt.

Op basis van bovenstaande maakt het college van burgemeester & wethouders, afhankelijk van de situatie die zich voordoet, de afweging voor het opstarten van het aanbestedingsproces.

In bijlage 2a “Aanbesteding” wordt uitgebreid op dit onderwerp ingegaan.

Aanbestedingsbeleid/ Inkoopvoorwaarden gemeente Diemen

De “Algemene Inkoopvoorwaarden DUO-organisaties 2025” zijn van toepassing op offertes, opdrachten en gunningen van de gemeente Diemen. Deze bevatten de eisen en randvoorwaarden waaraan voldaan moet worden. Uiteraard dient ook de Europese regelgeving omtrent aanbesteding gerespecteerd te worden, zoals eerder in deze nota beschreven en toegelicht.

Staatssteun

Bij Staatssteun moeten we denken aan overheidsmaatregelen in de zin van artikel 107, eerste lid en artikel 108 lid 3, van het “Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU)”.

Sprake van staatssteun

Er is sprake van staatsteun als de staat eenzijdig (‘om niet’) een voordeel verstrekt aan een onderneming, die deze onder normale marktomstandigheden niet zou hebben gehad. Anders gezegd, indien de onderneming geen directe tegenprestatie hoeft te verlenen voor het verkregen voordeel, kan er sprake zijn van staatssteun. Hierbij kan worden gedacht aan het aankopen, verkopen, in erfpacht geven, verhuren of bouwrijp maken van grond zonder dat hiervoor een reële marktprijs wordt gevraagd. Ook zaken als subsidies, garanties of leningen tegen gunstige voorwaarden en het verlichten van lasten die normaliter op het budget van een onderneming drukken, vallen onder staatssteun.

Criteria

Men spreekt van staatssteun als de maatregel voldoet aan de volgende vijf criteria:

• •

  Is de begunstigde een onderneming, d.w.z. een entiteit die (deels) economische activiteiten verricht?

• •

  Is de steunmaatregel afkomstig van of toe te rekenen aan de staat?

• •

  Levert de maatregel een onderneming een economisch voordeel op?

• •

  Is de maatregel selectief?

• •

  Leidt de maatregel tot (potentiële) vervalsing van de mededinging en een ongunstige beïnvloeding van de handel tussen lidstaten?

Indien aan alle hiervoor opgesomde voorwaarden is voldaan en de overheidsmaatregel staatssteun betekent (gesproken wordt van ‘een steunmaatregel’), kan worden overwogen of de voorgestelde overheidsmaatregel zo kan worden aangepast dat er geen sprake is van staatssteun. Is dat niet mogelijk of wenselijk, dan dient te worden nagegaan of de steunmaatregel zo kan worden vormgegeven, dat deze met de interne markt verenigbaar is.

Voorkomen van staatssteun

Om staatssteun te voorkomen (bij verkopen van grond en uitgifte in erfpacht) zijn er drie procedures die kunnen worden gevolgd waarbij marktconformiteit uitgangspunt is:

• 1.

  Op basis van de geldende Grondprijzennota een marktconforme prijs bepalen. Indien dit niet mogelijk is, kan via optie 2 of 3 een marktconforme prijs worden vastgesteld.

• 2.

  Verkoop via een onvoorwaardelijke openbare biedprocedure (een tender c.q. aanbesteding).

  Door deze procedure ontstaat het beste benaderbare marktconforme bod op grond en gebouwen. Gaat de overheid op een dergelijk bod in dan zal van voordeel voor een onderneming geen sprake zijn, en is er geen sprake van staatssteun.

• 3.

  Verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure met taxatie.

  Bij deze procedure wordt een onafhankelijke deskundige ingeschakeld die een (marktconforme) taxatie uitvoert voorafgaand aan onderhandelingen of als toets van het onderhandelingsresultaat.

Bij aankopen van onroerend goed schakelt de gemeente een onafhankelijke deskundige in die het betreffende object taxeert (marktconform). Pas met deze taxatie kan worden onderhandeld; hiermee kan worden aangetoond dat er geen staatssteun wordt verleend. Onder omstandigheden kan ook een andere methode gebruikt worden om tot een marktconforme aankoopprijs te komen, zoals de Nota Grondprijzen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij relatief kleine grondaankopen.

Voor nadere informatie over staatssteun verwijzen wij naar de regelgeving hieromtrent: https://europadecentraal.nl/onderwerp/staatssteun/algemeen-staatssteun/belangrijkste-wet-en-regelgeving/ en voor meer bijzonderheden wordt verwezen naar de brochures over staatssteun van de ministeries van I&M en BZK.

Nederlandse wet- en regelgeving

Bij de toepassing van het gemeentelijk grondbeleid wordt onder andere rekening gehouden met diverse privaat- en publiekrechtelijke wet- en regelgeving. De genoemde wetgeving is vaak niet direct inhoudelijk van toepassing op het grondbeleid, maar is wel een belangrijk uitgangspunt bij het toepassen van het grondbeleid.

Publiekrechtelijke wet- en regelgeving

Met de volgende wet- en regelgeving heeft de gemeente Diemen te maken in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en in het verlengde daarvan bij uitvoering van grondzaken:

• •

  Algemene wet bestuursrecht (Awb) en het Didam-arrest

• •

  Omgevingswet (o.a. voorkeursrecht, kostenverhaal, nadeelcompensatie, onteigening omgevingsvergunningen en overgangsrecht)

• •

  Op de Omgevingswet gebaseerde regelgeving (met name Bkl, Bal, Bbl en Omgevingsbesluit)

• •

  Boek 3 en 5 Burgerlijk Wetboek (vermogens- en goederenrecht, recht van opstal en erfpacht)

• •

  Boek 6 en 7 Burgerlijk wetboek (verbintenissen en (bijzondere) overeenkomstenrecht, koop, verkoop, huurrecht en het pachtrecht)

• •

  Milieuwetgeving

• •

  Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Bibob)

• •

  Privacywetgeving (m.n. bij onderhandelingen en verwervingen)

• •

  Financiële en fiscale wetgeving (het BBV, Belastingwet en compensatiefonds btw, overdrachtsbelasting)

• •

  Staatssteun (Wet markt en overheid en artikel 107 VWEU)

• •

  Aanbestedingswet

• •

  Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Vpb)

• •

  Wet open overheid (Woo)

BBV-regelgeving, Vennootschapsbelasting en de Omgevingswet worden hierna kort toegelicht. Het Didam-arrest wordt toegelicht in Bijlage 3

BBV-regelgeving

Ten aanzien van de verslaglegging rondom grondexploitatiebegrotingen gelden regels van de commissie Besluit, begroting en verantwoording (hierna te noemen “het BBV”). In Bijlage 12 “Verslaggeving grondexploitatie” wordt hierop nader ingegaan.

Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Vpb)

Sinds de invoering van de vennootschapsbelastingplicht (Vpb-plicht) voor overheidsondernemingen per 1 januari 2016 kunnen gemeenten, provincies en waterschappen (lokale overheden) voor een deel van hun activiteiten belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Dit geldt ook voor de aan hen verbonden partijen. De invoering van de Vpb-plicht voor overheidsondernemingen heeft voor lokale overheden en hun verbonden partijen ingrijpende gevolgen voor bijvoorbeeld de administratie, de automatisering en het financieel beleid en beheer. Daarnaast zullen mogelijk afspraken met de Belastingdienst gemaakt moeten worden. Gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig als er meerjarig sprake is van winstrealisatie. Op basis van de gezamenlijke resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties, is voor de gemeente Diemen vooralsnog de conclusie, dat er geen sprake is van een Vpb-last.

Omgevingswet

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is een groot aantal oude regelingen komen te vervallen. Een aantal grondbeleidsinstrumenten dat in deze regelingen was vastgelegd, is in de Omgevingswet ondergebracht. Zo zijn onder meer de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening, de Grondexploitatiewet en de Wet voorkeursrecht gemeenten vervallen. Voor een groot deel gaat het dan om ‘neutrale omzetting’ van bestaande regels, waarbij inhoudelijk geen wijzigingen zijn opgetreden. Uitzonderingen hierop vormen bijvoorbeeld de regeling van het voorkeursrecht en de nieuwe regeling nadeelcompensatie (zie bijlage 5). Ook is de terminologie voor sommige instrumenten gewijzigd. Zo is het bestemmingsplan vervangen door het omgevingsplan en de structuurvisie door de omgevingsvisie. Ook is het exploitatieplan als instrument voor kostenverhaal verdwenen en kunnen kostenverhaalsregels in plaats daarvan in het omgevingsplan worden opgenomen (zie Hoofdstuk 5).

De Omgevingswet is de centrale wet voor een samenhangende benadering van de ruimtelijke besluitvorming van Nederland. Voor gebiedsontwikkelingen is met name Afdeling 13.6 over kostenverhaal van belang.

Afdeling 13.6 Omgevingswet Kostenverhaal bij bouwactiviteiten

Deze afdeling biedt gemeenten instrumenten om kosten van gebiedsontwikkeling bij initiatiefnemers te verhalen. Indien sprake is van een aangewezen bouwactiviteit waarvoor een planologisch besluit (bijvoorbeeld een wijziging van het omgevingsplan, een projectbesluit of een BOPA) nodig is, is de gemeente verplicht om haar kosten op de initiatiefnemer te verhalen. De verhaalbare kostensoorten zijn limitatief opgenomen in de kostensoortenlijst van het Omgevingsbesluit (artikel 8.15 en bijlage IV). Kostenverhaal vindt bij voorkeur plaats via een anterieure (privaatrechtelijke) overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Lukt dat niet, dan worden de kosten publiekrechtelijk verhaald via het omgevingsplan of -besluit.

Bijlage 2a: Aanbesteding

Europa gaat ervan uit dat het aanbestedingsrecht onder voorwaarden van toepassing is op ‘publiekrechtelijke instellingen’. Een publiekrechtelijke instelling kan ook een PPS (publiek private samenwerking) zijn waarin de gemeente een meerderheidsaandeel heeft of een deel financiert c.q. subsidieert, ook wel grondexploitatiemaatschappij (GEM) genoemd.

Nu de schaal van de gebiedsontwikkelingen sterk terugloopt door temporisering en fasering, en er een ontvlechting plaatsvindt van publiek en privaat, is de plicht tot Europese aanbesteding veel minder vaak aan de orde. Tegenwoordig heeft de overeenkomst tussen overheid en marktpartij in veel gevallen de vorm hebben van een grondtransactie overeenkomst. Voor een dergelijke marktselectie gelden, onder voorwaarden zoals vermeld in de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, de Europese aanbestedingsregels naar de huidige inzichten niet. De commerciële functies worden immers los van de grond op de markt gezet. Er is dan geen sprake van een overheidsopdracht en dat betekent dat partijen veel meer vrijheid hebben om afspraken te maken en om de samenwerking via minder dwingende methoden tot stand te brengen. We spreken dan van een (markt)selectie in plaats van een ‘aanbesteding’.

Het verhaal is anders als commerciële functies wél als overheidsopdracht worden aangemerkt. Dit is het geval als:

• •

  de commerciële functies onderdeel uitmaken van een gemengde opdracht waarin ook maatschappelijke functies worden gerealiseerd;

• •

  (delen van) de grondexploitatie gezamenlijk worden uitgevoerd;

• •

  de overheid een belang heeft bij de functies (financieel of door risiconeming), én hieraan vergaande eisen stelt én een bouwplicht oplegt.

Overigens past hierbij de kanttekening dat de mate waarin overheden in privaatrechtelijke contracten eisen kunnen stellen juridisch is begrensd. Volgens jurisprudentie mogen aanbestedende diensten op grond van artikel 122 van de Woningwet privaatrechtelijk geen zaken regelen die al in het Bouwbesluit of via het stelsel van omgevingsvergunningen zijn geregeld (Rechtbank Breda, 23 mei 2007, zaaknr. 159210/HA ZA 06-651, LJN: BA5601 (Gronduitgifte Breda), TBR 2008/217, p. 1142.)

Overheidsopdracht aanbesteding

Een overheidsopdracht is doorgaans onderhevig aan het aanbestedingsrecht (zie hiervoor de Reiswijzer, hoofdstuk 7). Dit kan ertoe leiden dat het publieke (of gemengde) werk moet worden aanbesteed volgens een aantal vaste spelregels. Deze zijn verankerd in de Aanbestedingswet 2012. Wanneer sprake is van een overheidsopdracht boven het drempelbedrag moet deze in elk geval Europees worden aanbesteed. Als deze overheidsopdracht onderdeel uitmaakt van een grotere gebiedsontwikkeling die integraal wordt aangepakt, is de totale opgave in beginsel onderhevig aan de aanbestedingsplicht.

In de huidige praktijk van de gebiedsontwikkeling zullen veel projecten dus niet als overheidsopdracht worden gekwalificeerd. En als dat wel gebeurt, blijven ze door de kleinere schaal doorgaans onder de drempel voor Europese aanbesteding. Op basis van onder andere het “Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU)” en de nieuwe “Aanbestedingswet” is de overheid wel gehouden aan algemene regels van transparantie en mededinging. Daarnaast beschikken veel gemeenten over een eigen aanvullend inkoop- en aanbestedingsbeleid (Diemen ook zoals in bijlage 2 benoemd) en ook dat kan regels bevatten voor dergelijke situaties. Ook bij aanbestedingen moeten overheden zich uiteraard houden aan de nieuwe Aanbestedingswet, en verder het Aanbestedingsbesluit en de Gids Proportionaliteit. Binnen deze regels moeten samenwerkingsafspraken zo worden ingericht dat ze effectief bijdragen aan de gebiedsontwikkeling.

Bijlage 3 Didam-arrest

1. Inleiding en reikwijdte

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het zogenoemde Didam-arrest gewezen.8 In dit arrest is bepaald dat overheden zich bij het uitgeven van gronden moeten houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuurlijk, waaronder het gelijkheidsbeginsel (artikel 3:4 Awb). Dit betekent dat de overheid bij het voornemen tot uitgifte van grond of andere schaarse rechten (zoals verhuur gebouwen) in principe een openbare en transparante selectieprocedure moet hanteren. Hierdoor krijgen alle potentiële geïnteresseerden in de grond of het schaarse recht gelijke kansen.

Onder gronduitgifte wordt in dit kader verstaan:

• •

  verkoop van grond;

• •

  uitgifte in pacht of erfpacht;

• •

  vestiging van zakelijk rechten (zoals opstalrechten);

• •

  verhuur van grond;

• •

  ingebruikgeving van grond (bruikleen).

Het Didam-arrest had betrekking op de verkoop van grond. De rechtsregel uit het arrest geldt echter voor alle vormen van gronduitgifte of toekenning van persoonlijke gebruiksrechten. De juridische vorm waarin grond wordt uitgegeven is hierbij dus niet van belang. De verplichting uit het Didam-arrest is overigens geen nieuwe handelswijze; ook vóór het Didam-arrest moesten overheden zich bij privaatrechtelijk handelen al aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur houden. Dit is ook wettelijk vastgelegd in artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek. Het arrest van de Hoge Raad heeft echter wel concreet gemaakt op welke manier de overheid invulling moet geven aan deze taak.

De Hoge Raad noemt in haar arrest echter ook een uitzonderingsgrond. Als deze uitzondering van toepassing is, hoeft er in beginsel geen selectieprocedure te worden gevolgd. De gemeente kan dan gemotiveerd besluiten om de grond aan slechts één serieuze gegadigde aan te bieden. Een gemeente heeft de beleidsruimte om zelf criteria vast te stellen over wanneer zij in specifieke gevallen geen selectieprocedure toepast.

2. Openbare selectieprocedure

De gemeente Diemen hanteert bij gronduitgifte een openbare selectieprocedure, tenzij sprake is van een situatie waarin slechts één serieuze gegadigde bestaat (zie verderop onder paragraaf 4 en verder). De procedure wordt afgestemd op de aard van de uitgifte en de doelgroep. De selectieprocedure wordt voorafgaand aan de uitgifte gepubliceerd, zodat belangstellenden zich kunnen melden en meedingen. De criteria van deze selectie moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het vaststellen van de specifieke selectiecriteria die de gemeente in een openbare procedure toepast, is een kwestie van maatwerk. Deze criteria kunnen dus van geval tot geval verschillen, afhankelijk van de kenmerken van de betreffende gronduitgifte.

De gemeente stemt de inhoud en wijze van publiceren af op de aard en kenmerken van de onroerende zaak en de voorgenomen gronduitgifte. Dat geldt ook voor de kanalen waarop zij de publicatie verspreid. We kiezen daarbij steeds voor een passende wijze van publiceren via geschikte (online) kanalen. Te denken valt aan het digitale gemeenteblad via officielebekendmakingen.nl, TenderNed, Biedboek, Funda etc. Daarbij worden in ieder geval de selectiecriteria, de termijnen en de wijze van beoordeling van eventuele inschrijvingen vermeld. Hiermee wordt voldaan aan de eisen van transparantie en gelijke behandeling.

3. Verhouding met het aanbestedingsrecht

Het Didam-arrest gaat in de eerste plaats over mededingingsrecht, en niet over aanbestedingsrecht. Het arrest ziet op privaatrechtelijke gronduitgifte en niet op het verstrekken van opdrachten voor werken, leveringen of diensten.

Als sprake is van een aanbestedingsplichtige opdracht, dan wordt via de aanbesteding reeds voldaan aan de eis van een openbare selectieprocedure. In dat geval legt het Didam-arrest geen aanvullende gemeentelijke verplichtingen voor het proces van de gronduitgifte op.9

4. Eén serieuze gegadigde

Het Didam-arrest laat ruimte voor uitzondering op de verplichting tot openbare selectie. Die verplichting bestaat niet als op objectieve, toetsbare en redelijke gronden vooraf vaststaat of redelijkerwijs aangenomen mag worden dat er slechts één serieuze gegadigde is. De gemeente kan in dat geval besluiten tot onderhandse gronduitgifte. In dat geval moet de gemeente dit voornemen voorafgaand aan de uitgifte openbaar maken, met motivering waarom er slechts één gegadigde is. De omstandigheden die bij een bepaalde voorgenomen gronduitgifte aanleiding kunnen geven om te concluderen dat er slechts één gegadigde is, zijn niet-limitatief. Of een omstandigheid in het concrete geval aanleiding geeft tot één op één gronduitgifte, wordt per situatie door de gemeente beoordeeld.

De gemeente Diemen past deze uitzondering toe in specifieke gevallen, waarbij de beslissing en motivering voorafgaand aan de uitgifte openbaar bekendgemaakt worden. Deze openbaarmaking gebeurt via een publicatie in het digitale gemeenteblad. De gemeente legt in de publicatie gemotiveerd uit waarom zij vindt dat er maar één (kring) serieuze gegadigde(n) is. De gemeente biedt daarbij eventuele andere gegadigden de gelegenheid om zich te melden bij de gemeente. Een melding kan schriftelijk worden gericht aan het mailadres info@diemen.nl, ter attentie van het zaaknummer vermeld in de publicatie. Na de publicatiedatum biedt de gemeente gegadigden 20 kalenderdagen om gemotiveerd bekend te maken dat zij het niet eens zijn met het voornemen tot onderhandse uitgifte of dat zij toegelaten willen worden tot de kring van gegadigden.10

Als zich voor het verstrijken van de reactietermijn partijen melden, zal aan de hand van de in de bekendmaking geformuleerde criteria worden beoordeeld of het inderdaad gaat om serieuze gegadigden. De gemeente beoordeelt de schriftelijke motivering binnen 20 kalenderdagen na het einde van de reactietermijn. Als blijkt dat de gegadigde aan de gestelde criteria voldoet, wordt alsnog een selectieprocedure gestart. Als wordt geconcludeerd dat de andere gegadigde niet aan de criteria voldoet, zal de partij van deze gemotiveerde beslissing in kennis worden gesteld. Als de afgewezen gegadigde zich in het oordeel van de gemeente niet kan vinden, biedt de gemeente deze partij de mogelijkheid binnen 20 kalenderdagen een kortgedingprocedure bij de voorzieningenrechter te starten.

5. Categoriale onderhandse uitgifte

De gemeente Diemen hanteert als uitgangspunt dat er bij de volgende categorieën gronduitgifte sprake is van één serieuze gegadigde. De gemeente zal in deze gevallen in de regel overgaan tot het publiceren van een voornemen om gronden één op één uit te geven in het digitale gemeenteblad. Daarbij wordt benadrukt dat onderstaande lijst niet-uitputtend bedoeld is:

• •

  Gronduitgifte bij aangrenzend eigendom

  Het komt voor dat bewoners de wens hebben om hun tuin uit te breiden met aangrenzende grond die in eigendom is van de gemeente. In dit geval vindt gronduitgifte uitsluitend plaats volgens het vastgestelde snippergroenbeleid. Uit het beleid volgt wie in welke situatie groen mag aankopen. Daarmee is vooraf duidelijk wie de enige gegadigde is. Het kan ook zijn dat bedrijven de wens hebben om hun aan gemeentegrond grenzende bedrijfspercelen uit te breiden. Wanneer de gemeente in principe bereid is om de grond uit te geven ten behoeve van dit doel, vormt het aangrenzende eigendom van de particulieren of bedrijven een criterium voor onderhandse uitgifte. Dit kan anders zijn als er meerdere particulieren of bedrijven grenzen aan de betreffende grond.

• •

  Opstalrechten voor transformatorstations of vergelijkbare infrastructuur

  Liander is de aangewezen netbeheerder in de regio. Liander heeft op grond van de Elektriciteitswet 1998 de wettelijke taak en verplichting om elektriciteitsnetwerken in werking te hebben, aan te leggen, te vernieuwen en uit te breiden. Wanneer bepaalde gronden zijn aangewezen als locaties voor het plaatsen van deze specifieke infrastructuur, zijn er dus in principe geen andere gegadigden.

• •

  Sociale woningbouw - ‘kring van gegadigden’

  De gemeente heeft, in overleg met de op haar grondgebied actieve woningcorporaties, de locaties onder deze corporaties verdeeld die zijn aangewezen voor sociale woningbouw. De gemeente ziet deze partijen als de enige kring van gegadigden voor deze categorie grondverkoop, omdat zij met deze woningcorporaties prestatieafspraken heeft gemaakt.

  De aard van de beoogde ontwikkeling op het perceel (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van het woonbeleid van de gemeente en de waarborgen die woningcorporaties in dat kader bieden (voortvloeiend uit de Woningwet) zijn objectieve, toetsbare en redelijke criteria om te kiezen om de gronden te verkopen aan een woningcorporatie. Daarom vindt geen openbare selectie plaats.11

• •

  Dominante grondpositie in een plangebied

  Wanneer in een bepaald te ontwikkelen gebied één partij een aanzienlijk deel van het (aangrenzende) vastgoed in bezit heeft, kan het logisch zijn dat de gemeente haar ondergeschikte grondposities aan deze partij uitgeeft voor de voltooiing van de ruimtelijke ontwikkeling. Reden dat de gemeente in dit geval overgaat tot onderhandse uitgifte van haar eigen gronden kan zijn dat op deze uit te geven gronden geen op zichzelf staande ontwikkeling kan worden gerealiseerd. Met andere woorden, de ontwikkeling kan niet plaatsvinden zonder medewerking van de partij met de dominante grondpositie. Daarnaast kan het zijn dat het uitgeven van de grond aan een niet-dominante grondeigenaar de uitvoering van een ruimtelijke ontwikkeling onnodige complex maakt. De benodigde gronden van de dominante grondeigenaar in het te ontwikkelen gebied kunnen in die gevallen vaak slechts door onteigening worden verkregen.

  In de hierboven beschreven situaties vormt het bestaan van een belemmerende vastgoedpositie van marktpartijen voor de realisatie van een (deel van) een ontwikkeling, een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op grond waarvan de gemeente de grond onderhands kan uitgeven aan deze partijen.

• •

  In wetgeving verankerde rechten of gedoogplichten

  In sommige situaties heeft de gemeente rekening te houden met in wetgeving verankerde rechten of gedoogplichten, bijvoorbeeld op basis van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Deze wettelijke regels kunnen een objectief, toetsbaar en redelijk criterium vormen op basis waarvan de gemeente gronden uitgeeft zonder voorafgaande openbare selectieprocedure.

• •

  Aankoop door de gemeente met voorwaarde ruiling

  Soms wil de gemeente gronden verwerven die nodig zijn voor de realisatie van een toekomstige ruimtelijke ontwikkeling, zoals woningbouw. In sommige situaties werkt een grondeigenaar alleen mee aan verkoop van zijn of haar gronden onder voorwaarde van ruiling met vergelijkbare gronden die in eigendom zijn van de gemeente. In deze situatie is sprake van ongelijke gevallen, aangezien alleen deze marktpartij gewenste gronden wil verkopen aan de gemeente. Andere gegadigden bij de te ruilen gemeentegrond kunnen geen gewenste grond aan de gemeente aanbieden. Het gelijkheidsbeginsel vormt daarom in dit geval geen belemmering om de ruilgronden van de gemeente onderhands aan de betreffende marktpartij aan te bieden. Er is sprake van een objectief, toetsbaar en redelijk criterium.

Zoals eerder aangegeven heeft deze beleidsnota geen betrekking op gemeentelijke gronduitgiftes vanuit andere beleidsterreinen dan grondzaken. Eventuele categorieën voor onderhandse gronduitgifte die gehanteerd worden binnen deze beleidsterreinen, worden hier niet besproken.

6. Bestaande rechten

Een ander criterium dat aanleiding kán geven om gronden (opnieuw) onderhands uit te geven, is de aanwezigheid van bestaande rechten of contracten. Bij overeenkomsten die van rechtswege zullen eindigen, ligt het soms in de rede om met dezelfde partij opnieuw een overeenkomst aan te gaan. Hier kan worden gedacht aan heruitgifte in erfpacht aan de zittende erfpachter, verlenging van een bestaand opstalrecht of van een bestaande huurovereenkomst.

Het is van belang om hierbij wel altijd een redelijke belangenafweging te maken en te kijken naar de bepalingen in de bestaande overeenkomst of notariële akte. Het kan bijvoorbeeld van belang zijn of er in de lopende overeenkomst een mogelijkheid tot verlenging van het bestaande recht is opgenomen. Relevante omstandigheden kunnen onder andere zijn: de door een partij gedane investeringen in de onroerende zaak, de aan een zittende huurder toekomende huurbescherming of de aan een opstalhouder, erfpachter of huurder gestelde contractuele eisen. Als de gemeente na een belangenafweging meent dat één op één uitgifte mogelijk is, zal ze dit uiteraard eerst publiceren.

Bijlage 4 Samenwerkingsvormen en grondbeleid

Algemeen grondbeleid

In de omgevingsvisie, beleidsnota’s, en het omgevingsplan legt de gemeente haar ruimtelijk beleid vast. Hoe(veel) invloed de gemeente kan uitoefenen in het ruimtelijk domein heeft in belangrijke mate te maken met het hebben van grondeigendommen. Grofweg kan de gemeentelijke interventie op de grondmarkt worden onderscheiden in actief en faciliterend (ook wel passief) grondbeleid. Er bestaan in de praktijk verschillende vormen van grondbeleid.

Actief grondbeleid

Bij toepassing van actief grondbeleid voert de gemeente zelf diverse acties uit. De gemeente:

• •

  Koopt alle gronden aan, of heeft die reeds in bezit, om zelf te ontwikkelen.

• •

  Zorgt voor transformatie van deze gronden voor eigen rekening en risico naar bouwrijpe kavels en verkoopt deze kavels grond aan derden.

• •

  Richt het openbare gebied in: voert grondwerkzaamheden uit, legt werken en voorzieningen aan en ontsluit de gronden met nieuwe infrastructuur. De inrichting van het openbaar gebied (woonrijp maken) kan ook door de ontwikkelaar worden gedaan, afhankelijk van de gemaakte afspraken. De nieuw ontstane openbare ruimte in het gebied wordt dan ‘overgedragen’ aan de gemeente voor structureel beheer en onderhoud.

• •

  Wijzigt (eventueel) het omgevingsplan.

• •

  Gebruikt de opbrengsten uit kavelverkoop ter dekking van de gemaakte kosten (verwerving, sloop, sanering, bouw- en woonrijpmaken, plankosten, rentekosten).

• •

  Vertaalt genoemde acties financieel in een gemeentelijke grondexploitatie.

Nadrukkelijk wordt niet onder een gemeentelijke grondexploitatiebegroting verstaan het “stapelen van stenen” oftewel de opstalexploitatie. Dit wordt vrijwel altijd verzorgd door marktpartijen/afnemers van de grond. Gemeentelijke grondexploitaties vallen in beginsel onder de voorschriften van de Vennootschapsbelasting.

Faciliterend of passief grondbeleid

Bij deze vorm van grondbeleid voert de gemeente zelf diverse acties niet uit. De gemeente:

• •

  laat het verwerven van gronden en uitgifte van bouwrijpe grond over aan derden;

• •

  stelt vanuit haar publieke taak slechts het omgevingsplan vast (kaderstellend);

• •

  toetst planproducten vanuit haar publiekrechtelijke bevoegdheid;

• •

  kan toezicht houden op het uitvoeren van activiteiten door derden (particulieren, bouwers, ontwikkelaars, beleggers), met name als er door derden openbaar gebied wordt aangelegd;

• •

  kan op verzoek van derden bouw- en woonrijpmaakwerkzaamheden uitvoeren, waarbij de kosten worden verhaald op initiatiefnemer(s)/ opdrachtgever(s);

• •

  mag, behalve de publiekrechtelijke taak, het project geen geld kosten, want de gemeente heeft bij faciliterende projecten geen rol en dus betaalt de derde partij voor de door hem van de gemeente gevraagde extra werkzaamheden.

Het initiatief voor een ontwikkeling komt in dit geval vanuit private ontwikkelaars. De invloed van de gemeente op toekomstige bestemming en inrichting van deze grond loopt niet via het grondeigendom van derden (gemeente is geen eigenaar), maar via het Omgevingsplan, een exploitatieovereenkomst en/of publiekrechtelijk kostenverhaal (zie Hoofdstuk 5 en bijlage 9). De gemeente beperkt zich dan enkel tot haar publiekrechtelijke taken.

Bij faciliterend grondbeleid gaat het met name om het verhalen van de door de gemeente gemaakte kosten voor de ontwikkeling van een locatie, zoals de kosten van verwerving en de aanleg van de infrastructuur en voorzieningen in het openbaar gebied.

In deze Nota Grondbeleid wordt niet ingegaan op de verslaglegging van faciliterend grondbeleid. Hiervoor wordt verwezen naar de actuele Notitie Grondbeleid van de Commissie BBV.

Faciliterende projecten vallen niet onder de voorschriften van de Vennootschapsbelasting.

Samenvattend voor- en nadelen actief en passief grondbeleid

In onderstaande tabel staan kort samengevat op hoofdlijnen de meest belangrijkste voor- en nadelen van actief en faciliterend grondbeleid opgenomen:

Tabel 3 Voor- en nadelen actief en passief grondbeleid

Gemengde projecten grondbeleid:

Naast de puur actieve grondexploitaties en puur faciliterende exploitaties met hun eigen grondbeleidsstrategie kan ook sprake zijn van gemengde projecten (BBV-term) wat een combinatie is van publiek (gemeentelijk) en privaat (ontwikkelende partij).

Publieke en private grondeigendommen zitten in één project, welke gezamenlijk worden ontwikkeld door de gemeente met private partijen.

Tabel 4 Voor- en nadelen gemengde projecten

Conform het BBV worden eigen ontwikkelingen van de gemeente als ondernemersactiviteit aangemerkt die in beginsel onder de Vennootschapsbelasting (Vpb) wordt gebracht. Het faciliterende gedeelte van ontwikkelingen wordt als uitvoering van een publieke taak aangemerkt die niet in de beschouwingen voor de Vpb wordt betrokken.

De splitsing bij gemengde projecten naar gemeentelijk en faciliterend deel is met name van belang vanuit het BBV en vanuit fiscaal oogpunt:

• •

  Vanuit BBV-oogpunt:

  Indien winst wordt behaald op het gemeentelijk deel dan is de gemeente verplicht conform de BBV-richtlijnen “Tussentijdse winstneming” af te dragen over de behaalde winst op het gemeentelijk deel van het gemengde project.

• •

  Vanuit fiscaal oogpunt:

  De gemeente is verplicht 25% Vennootschapsbelasting af te dragen over het gemeentelijk deel indien dit winstgevend is.

De behandeling van een gemengd project ligt dus gecompliceerder dan de behandeling van een reguliere grondexploitatie of afhandeling van een privaat initiatief/ faciliterend project.

Samenwerkingsvormen

Te hanteren ontwikkelstrategie

Hiervoor is het hoofdonderscheid tussen actief en faciliterend grondbeleid uiteengezet. Wanneer de gemeente besluit om voorstellen uit de diverse beleidsnota’s (zoals wonen, maatschappelijke wensen, economische ontwikkeling, natuurontwikkeling, et cetera) daadwerkelijk te gaan uitvoeren is de vraag waar en hoe dit gerealiseerd moet worden.

In deze nota gaat het met name om de vraag hoe een ontwikkeling het beste vormgegeven kan worden en welke ontwikkelstrategie het beste gekozen kan worden bij een bepaalde ontwikkeling.

In het volgende stroomschema staan vragen opgenomen die voor de gemeente van belang zijn bij het bepalen van de ontwikkelstrategie voor een project.

Figuur 3. Stroomschema ontwikkelstrategie

Elke ruimtelijke opgave vraagt om maatwerk. Politieke keuzes, specifieke locatie afhankelijke situaties, de kenmerken van de gewenste ontwikkeling, marktomstandigheden et cetera kunnen ervoor zorgen dat bepaalde strategieën wel of niet toepasbaar zijn. Zo ligt het voor de hand dat, wanneer alle vragen in het schema met ‘Ja’ worden beantwoord, over kan worden gegaan tot actief grondbeleid. Als voorgaande situatie niet van toepassing is, dan is een samenwerkingsvorm met een derde partij een logische manier om het project tot ontwikkeling te brengen.

De te hanteren ontwikkelingsstrategie bepaalt de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium.

Om hier verder op in te kunnen gaan zijn de volgende punten van belang:

• •

  de vermogenspositie van de gemeente;

• •

  de mate van regie die de gemeente wenst te voeren;

• •

  de publieke en private grondposities;

• •

  de huidige plannen en afspraken en het gewenste ontwikkeltempo;

• •

  het risico van de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen.

N.B. deze lijst is niet uitputtend, in de praktijk kunnen meerdere factoren een rol spelen

De vermogenspositie

Een bestuursvoorstel/raadsvoordracht tot verwerving van gronden (met toebehoren) gaat altijd vergezeld van een paragraaf met de risico’s en de gevolgen voor de vermogenspositie.

De mate van regie die de gemeente wenst te voeren.

De gemeente voert de regie over alle ruimtelijke ontwikkelingen binnen haar eigen grenzen. Deze regie kan op diverse manieren worden ingevuld. Met de invoering van de Grondexploitatiewet (Wro Afdeling 6.4. Grondexploitatie), waarin voorschriften en eisen zijn opgenomen ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen en berekening/opzet van de exploitatie, is de noodzaak voor het voeren van actief grondbeleid afgenomen. Inmiddels zijn de Grondexploitatiewet en de Wro als geheel vervallen en is kostenverhaal geregeld in Afdeling 13.6 Omgevingswet. Afdeling 13.7 bevat daarnaast regels over financiële bijdragen voor gebiedsontwikkelingen.

Faciliterend/passief grondbeleid, waarbij geen sprake is van gemeentelijk grondeigendom en de gemeente in principe geen zeggenschap heeft over deze gronden van derden, is onder de juiste omstandigheden afdoende om kosten te verhalen en het publiek belang te borgen.

In het geval dat het voeren van ‘zuiver’ actief (gemeentelijke grondexploitatie) of zuiver faciliterend/passief grondbeleid niet mogelijk of wenselijk is, kunnen betrokken partijen ook kiezen voor enkele andere (tussen)vormen van samenwerking binnen het spectrum van het grondbeleid. Deze vormen worden over het algemeen aangeduid met Publiek Private Samenwerking (PPS). In de literatuur onderscheidt men over het algemeen een drietal PPS-modellen, te weten het: concessiemodel, bouwclaim-model en Joint-Venture model. Zie hierna onder “Samenwerkingsvormen nader toegelicht”.

Publieke en private grondposities

Niet zelden worden grondposities ingenomen door marktpartijen om positie te verkrijgen bij

ruimtelijke ontwikkelingen binnen en buiten de directe plangrenzen van (toekomstige) ontwikkelingslocaties in de gemeente. De mogelijk in te zetten gemeentelijke grondbeleidsstrategieën zijn hierdoor sterk beperkt. Ook de gemeente heeft in het verleden verschillende (strategische) grondposities ingenomen om op deze wijze haar regie op ruimtelijke ontwikkelingen te versterken. Het toekomstige grondbeleid van de gemeente wordt dan ook in belangrijke mate bepaald door de huidige grondbezitsverhoudingen. Deze grondposities liggen in zekere mate vast en zijn moeilijk beïnvloedbaar.

Op basis van het voorgaande kan het volgende beleidsuitgangspunt geformuleerd worden:

• •

  De reeds ingenomen gemeentelijke grondposities worden, daar waar mogelijk, ingezet om de regie van de gemeente te versterken. Bij deze ruimtelijke ontwikkelingen blijft het voeren van actief grondbeleid door de gemeente mogelijk.

Huidige plannen en afspraken

Naast de verhoudingen van het grondbezit kunnen de huidige plannen en gemaakte afspraken grote invloed hebben op het toekomstige grondbeleid. Door (lange) doorlooptijd van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten ligt de grondbeleidsstrategie van verschillende projecten al voor vele jaren vast. De gemeente zal relatief weinig mogelijkheden hebben om deze strategieën, indien gewenst, te wijzigen. Daarom is het formuleren van een toekomstbestendige grondbeleidsstrategie essentieel. De volgende beleidsuitgangspunten kunnen daarom geformuleerd worden:

• •

  De verplichtingen en risico’s die voortvloeien uit bestaande plannen en afspraken zullen continu gemonitord worden. Zo zorgen we dat de toekomstige grondbeleidsstrategieën aansluiten bij de reeds bestaande verplichtingen en risico’s van de gemeente.

• •

  Bij het aangaan van verplichtingen wordt getoetst of de hieruit voortvloeiende (lange termijn/tempo) verplichtingen aansluiten bij de geraamde organisatorische en financiële capaciteit.

• •

  De gevolgen van eventuele nieuwe verplichtingen zullen afgezet worden tegen (de risico’s van) bestaande afspraken.

Het risico van ruimtelijke ontwikkelingsopgaven

Er bestaat een sterke relatie tussen het risico van ruimtelijke ontwikkelingsopgaven enerzijds en de gewenste grondbeleidsstrategie anderzijds. Aspecten die hierbij een rol kunnen spelen zijn onder meer de verwachte haalbaarheid, complexiteit en toekomstige bestemming van de ruimtelijke ontwikkelingsopgave.

De gemeente kan geconfronteerd worden met situaties waarbij zij toch voor de keuze staat om een bepaald risico te aanvaarden. Het aanvaarden van een bepaalde mate van risico kan nodig zijn om een gewenste ruimtelijke ontwikkeling toch op te starten. Het kan bijvoorbeeld gaan om de herstructurering van woonwijken en bedrijventerreinen, duurzaamheidsdoelstellingen of een plan met overwegend sociale woningbouw. In deze gevallen kan het noodzakelijk zijn dat de gemeente haar grondbeleidsstrategie aanpast. De ‘markt’ zal immers in de regel enkel winstgevende ruimtelijke ontwikkelingen willen realiseren. De economische situatie en marktomstandigheden spelen hierbij ook een belangrijke rol.

Samenwerkingsvormen nader toegelicht

In de praktijk zijn veel samenwerkingsvormen mogelijk. Hierna worden de meest bekende en gangbare vormen van samenwerking in gebiedsontwikkeling kort toegelicht.

De te beschrijven samenwerkingsvormen worden in het volgende schema aangegeven.

Figuur 4. Samenwerkingsverbanden en regie

Korte toelichting

De Rijksoverheid geeft in de “De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 - een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden” een aantal omschrijvingen van mogelijke samenwerkingsvormen. Voor uitvoerige informatie over dit onderwerp verwijzen wij naar dit document.

De volgende samenwerkingsvormen worden hieronder nader toegelicht:

• •

  Publieke ontwikkeling (traditioneel model)

• •

  PPS

  • -

    Concessie model

  • -

    Bouwclaim-model

  • -

    Joint-Venture model

Publieke ontwikkeling (traditioneel model) grondexploitatie

Hier is sprake van een actieve grondexploitatie en actief grondbeleid. In feite kiest de gemeente er in dit model voor de plannen eerst zelf verder uit te werken alvorens deze op de markt te brengen. De gemeente handelt dus voor eigen rekening en heeft een 100% regierol bij de ontwikkeling. Hier staat tegenover dat de gemeente ook alle daarmee samenhangende risico’s draagt.

In dit model moet de gemeente er tijdig zorg voor dragen dat de plannen voldoende aansluiten op de visie van marktpartijen die later het afzetrisico voor de vastgoedproducten (het programma) zullen dragen. Hierin schuilt ook het risico voor de gemeente: als marktpartijen hun concepten van het vastgoed onvoldoende een plaats kunnen geven in het ruimtelijk concept van de gemeente, dan vertaalt zich dat in een kwalitatief slechter plan, een afnemende interesse en een lagere grondprijs. Om dit risico te beperken is vroegtijdige afstemming (marktconsultatie) met marktpartijen cruciaal. Ook het faseren van contracten kan helpen om de risico’s te beperken. Dit voorkomt dat alle risico’s in één keer worden gecontracteerd en maakt het mogelijk om risico’s tussentijds te herzien. In de “Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019” is dit verder uitgewerkt.

PPS-modellen

In de literatuur worden over het algemeen een drietal PPS-modellen onderscheiden, te weten het: concessiemodel, bouwclaim-model en Joint-Venture model. Deze modellen worden hierna toegelicht.

• •

  Concessie model

  Bij de ontwikkeling van een plangebied kan de gemeente ervoor kiezen zich te beperken tot het vooraf stellen van een aantal globale publiekrechtelijke randvoorwaarden. Binnen de gestelde randvoorwaarden wordt vervolgens de gehele planontwikkeling (grond- én opstalexploitatie) overgelaten aan een private partij. Dit model is vooral interessant als de publieke partij geen/weinig risico wil nemen of onvoldoende kennis en capaciteit heeft om (delen van) het project zelf uit te voeren. Om dit model te kunnen toepassen, moet het gehele project op contractmoment volledig beschreven zijn. Dus inclusief toetsbare uitgangspunten en publiekrechtelijke randvoorwaarden ten aanzien van het vastgoed en de kwaliteit van de openbare ruimte. Een concessiemodel heeft als nadeel dat het na het tekenen van het contract lastig is wijzigingen door te voeren of randvoorwaarden aan te passen.

• •

  Bouwclaim-model

  Wanneer private partijen in het plangebied grond bezitten, is het traditionele model in haar zuiverste vorm, actief grondbeleid, niet mogelijk. De gemeente heeft geen zeggenschap over deze grond, omdat ze geen grondeigenaar is. Het bouwclaimmodel kan hiervoor een uitweg bieden. De private eigenaren dragen hun gronden dan over aan de gemeente, die deze vervolgens bouw- en woonrijp maakt en de uitgifte van de bouwrijpe kavels verzorgt. Door deze aanpak wordt het weer een traditioneel 100% gemeentelijk regie model.

  Uiteraard verbinden private partijen voorwaarden aan overdracht van hun gronden. Zij krijgen bij gemeentelijke gronduitgifte het recht op koop van een aantal kavels waarop zij binnen het publiekrechtelijke kader mogen bouwen. Als private grondeigenaren niet op deze manier in het project willen participeren en zich wel met succes op zelfrealisatie kunnen beroepen, komt toepassing van Afdeling 13.6 Omgevingswet en Afdeling 8.4 Omgevingsbesluit in beeld. Daarmee wordt gedoeld op anterieure overeenkomst, posterieure overeenkomst dan wel kostenverhaalsregels via het omgevingsplan etc.).

  Bij verplaatste zelfrealisatie, zoals men de Bouwclaim noemt, komt de waardestijging ten goede aan de gemeenten.

• •

  Joint-Venture model

  In dit model vormt de herverdeling van gronden via een gezamenlijke publiek-private onderneming (Grondexploitatie Maatschappij - GEM) de kern van de samenwerking. Aan de GEM kunnen ook taken in het kader van de grondexploitatie worden overgelaten, mits dit geen aanbestedingsplichtige overheidsopdrachten zijn.

  Door te kiezen voor het joint-venturemodel kunnen de partijen hun inbreng, zeggenschap en daarmee ook hun risico’s, delen. Bij deze vorm van verplaatste zelfrealisatie, komt de waardestijging ten goede aan de GEM.

Private grondexploitatie

De regeling van private grondexploitatie kent twee vormen:

• •

  Private grondexploitatie: exploitatieovereenkomst

• •

  Private grondexploitatie: zuivere zelfrealisatie

Private grondexploitatie: exploitatieovereenkomst

Uitgangspunt van de regeling over de grondexploitatie in de Omgevingswet is dat, als in een vroeg stadium voor alle gronden binnen een te ontwikkelen locatie overeenkomsten worden gesloten tussen overheid en markt, geen kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg hoeft plaats te vinden omdat alle gronden zijn belegd in overeenkomsten. Het kostenverhaal is dan “anderszins verzekerd”. In Bijlage 9 “kostenverhaal en financiële bijdragen” wordt “anderszins verzekerd” toegelicht.

Wanneer het Omgevingsplan wordt vastgesteld en nog niet voor alle gronden contracten zijn gesloten, stelt de gemeenteraad in het Omgevingsplan regels over verhaal voor het kostenverhaalsgebied vast. Die regels kunnen ook worden vastgesteld in een BOPA.

Als er geen overeenkomst is aangegaan, wordt de verschuldigde geldsom voor kosten die de gemeente voor het plangebied heeft gemaakt door het college bij beschikking vastgesteld volgens de vastgestelde regels in het omgevingsplan, de omgevingsvergunning of het projectbesluit. Wanneer een ontwikkelaar ná het vaststellen van een kostenverhaalsregels voor de betaling alsnog een contract sluit met de gemeente (posterieure overeenkomst), is de betaling alsnog “anderszins verzekerd”.

Kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg is vooral bedoeld voor exploitanten die weigeren met de gemeente afspraken te maken vóór het moment dat een omgevingsvergunning wordt aangevraagd.

Private grondexploitatie: zuivere zelfrealisatie

De regeling inzake grondexploitatie in de Omgevingswet heeft betrekking op wat zou kunnen worden genoemd “zuivere zelfrealisatie”. De grondeigenaar ontwikkelt de gronden die hij voorafgaand aan de ontwikkeling heeft verworven en draagt gronden die in het nieuwe plan deel gaan uitmaken van het openbaar gebied over aan de gemeente. Bij zuivere zelfrealisatie komt de waardestijging van de grond ten goede aan de marktpartij die eigenaar is van de grond (uiteraard exclusief het kostenverhaal).

Bij een private ontwikkeling, waarbij sprake is van “zuivere zelfrealisatie”, kan de gemeente geen beroep doen op het recht om te onteigenen wanneer de private partij aan drie belangrijke voorwaarden voldoet: hij is bereid én (vooral financieel) is in staat én voert het plan uit zoals de gemeente het wenst.

Dus een private partij met eigen gronden en een eigen grondexploitatie die voldoet aan de drie gestelde vereisten beroept zich op het recht om zelf te realiseren. De marktpartij ontwikkelt daarbij volledig voor eigen rekening en risico en wordt volledig belast met het aanleggen van publieke voorzieningen/inrichting, openbare ruimte et cetera12. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat er voorafgaand aan de besluitvorming omtrent het omgevingsplan of de BOPA met de gemeente een overeenkomst voor de gemeentelijke plankosten en eventueel bovenwijkse voorzieningen (anterieure overeenkomst) is gesloten.

Bijlage 5 Instrumentarium

Minnelijke verwerving

Om gronden te verwerven zijn verschillende vormen van verwerving van onroerend goed (grond en/of opstallen) mogelijk. Voordat de randvoorwaarden voor de verwerving van onroerende zaken worden toegelicht, wordt kort benoemd welke vormen van verwerving gehanteerd kunnen worden.

De volgende verwervingstypen worden onderscheiden:

• •

  Reguliere verwerving

• •

  Anticiperende verwerving

• •

  Strategische verwerving

• •

  Gelegenheidsverwerving

Deze verwervingsvormen vallen in de categorie ‘minnelijke verwerving’, omdat de gemeente en de grondeigenaar zonder de inzet van publiekrechtelijke instrumenten overeenstemming over een eigendomsoverdracht bereiken. Hierna volgt een korte toelichting van deze verwervingsvormen.

Reguliere verwerving

Onder reguliere verwerving verstaan we verwerving van onroerende zaken (grond en opstal), die plaatsvindt binnen een grondexploitatieopzet met Bouwgrond in exploitatie (BIE). Een grondexploitatieopzet wordt door de gemeenteraad vastgesteld. De gemeente past bij deze verwerving actief grondbeleid toe, met een actieve grondexploitatiebegroting. De ontwikkeling vindt dus plaats onder 100% regie van de gemeente. De aankoopprijs bij dit type verwerving ligt vaak hoger dan bij de overige vormen van verwerving. Dit komt door de relatief grote kans op realisatie van de ontwikkeling, met een over het algemeen lager risicoprofiel.

Anticiperende verwerving

Hieronder wordt de verwerving van onroerende zaken verstaan, die plaatsvinden in de 1e fase van een ontwikkelingstraject. In dit stadium is nog geen grondexploitatieopzet door de gemeenteraad vastgesteld. Globale kaders of visies heeft de gemeenteraad wel al vastgesteld (bijvoorbeeld in de omgevingsvisie). Er is een kredietaanvraag en accordering van de gemeenteraad nodig voor de verwerving. De grondexploitatiebegroting is immers nog niet is vastgesteld door de gemeenteraad, maar de benodigde gronden moeten toch aangekocht worden om de ontwikkeling mogelijk te maken. De gronden worden ondergebracht bij materiële vaste activa (MVA). Planvorming is al wel opgestart, maar bevindt zich nog in een zeer vroeg stadium. Kosten die in het voorproces worden gemaakt en samenhangen met de planvorming, worden geboekt op de Immateriële vaste activa (IMVA). Dit is conform BBV richtlijnen.

Wanneer de gemeenteraad het besluit heeft genomen een gebied tot ontwikkeling te brengen, wordt een grondexpoitatiebegroting (BIE) geopend en worden de gemaakte voorbereidende kosten (boekwaarde), die op de MVA en IMVA waren geboekt, als inbrengwaarde opgenomen in de BIE-grondexploitatie (met terugwerkende kracht van maximaal 5 jaar). Dat kan omdat deze kosten direct zijn gekoppeld aan de ontwikkeling van het plan.

Ondanks het feit dat de planvorming al wel is opgestart, ligt het risicoprofiel van dit type verwerving meestal hoger dan bij de reguliere aankopen. De haalbaarheid van het te ontwikkelen project ligt immers in dit processtadium nog niet vast. Het risico bestaat dat het project uiteindelijk niet wordt ontwikkeld om financiële of andere redenen. Dit betekent wel een afboeking van de gerealiseerde kosten en mogelijke afwaardering van de gronden volgens de BBV-richtlijnen.

Strategische verwerving

Hieronder wordt vroegtijdige verwerving van onroerende zaken begrepen, die plaatsvindt vóórdat een initiatief tot een ruimtelijke ontwikkeling is genomen. Planologisch kader of visie ontbreekt nog op het aankoopmoment van de grond(en). Strategische verwerving vindt lang vóór de daadwerkelijke planvorming plaats zonder dat ruimtelijke plannen concreet zijn of openbaar bekend worden. Zo kan de gemeente op strategische locaties gronden verwerven (boekwaarde) waarmee geanticipeerd wordt op mogelijke toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Uitgangspunt is verwachte ontwikkeling op (middel-) lange termijn (verder dan 10 jaar in de toekomst).

Het risicoprofiel van dit verwervingstype is hoger dan bij reguliere en anticiperende verwerving, vanwege de (verre) toekomstverwachting van de ontwikkeling. De prijs voor de verwerving zal hierdoor echter veelal lager zijn dan bij reguliere en anticiperende verwerving. Gronden worden geadministreerd binnen de algemene dienst onder de MVA conform BBV-richtlijnen.

Gelegenheidsverwerving

Onder gelegenheidsverwerving wordt verwerving van onroerende zaken (grond en opstal) verstaan, die plaatsvindt zonder dat de gemeente hier uitdrukkelijk zelf het initiatief voor neemt. Aanbieders bieden uit eigen beweging gronden aan bij de gemeente. Ook dit type verwerving wordt getoetst aan gemeentelijke randvoorwaarden voor verwerving van onroerende zaken. Volgens BBV-richtlijnen worden deze gronden geadministreerd onder de MVA.

Publiekrechtelijke verwervingsinstrumenten

Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Dit betekent dat zeer zorgvuldig omgegaan moet worden met dit recht. Als minnelijke verwerving echter niet tot het bedoelde resultaat leidt, heeft de gemeente beschikking over publiekrechtelijke instrumenten om het eigendomsrecht van de oorspronkelijke eigenaar in te perken of te beëindigen. Hierbij kan de verwerving plaatsvinden op basis van:

• •

  Het voorkeursrecht (Hoofdstuk 9 Omgevingswet)

• •

  Onteigening (Hoofdstuk 11 Omgevingswet)

Minnelijk waar mogelijk

De toepassing van publiekrechtelijke instrumenten zorgt voor een belangrijke inbreuk op het eigendomsrecht en daarom moeten publiekrechtelijke instrumenten zorgvuldig worden toegepast. Om deze reden zal de gemeente Diemen doorgaans eerst proberen om op minnelijke wijze tot vrijwillige overeenstemming te komen met de bestaande eigenaren tegen marktconforme condities. Onder de noemer ‘minnelijke verwerving’ vallen alle hierboven reeds besproken methoden (reguliere-, anticiperende-, strategische- en gelegenheidsverwerving).

Is minnelijke verwerving niet mogelijk, dan kan gekozen worden voor de inzet van publiekrechtelijke instrumenten (onteigening of gemeentelijk voorkeursrecht).

Voorkeursrecht

Algemeen

Het doel van het voorkeursrecht is om lokale overheden, zoals gemeenten, een betere uitgangspositie op de grondmarkt te geven. Hiermee wordt de regierol van de gemeente bij uitvoering van ruimtelijk beleid versterkt. Grondprijzen blijven beheersbaar door speculatie te voorkomen. Het vestigen van een voorkeursrecht is voornamelijk effectief als het in samenhang met andere grondbeleidsinstrumenten wordt ingezet. Het is daarom van belang dat de gemeente een goede afweging maakt, alvorens dit instrument in te zetten. De gemeente Diemen heeft in Holland Park Zuid het voorkeursrecht toegepast om haar invloed op de planontwikkeling te vergroten.

Voorkeursrecht onder de Omgevingswet

Het voorkeursrecht werd voorheen gevestigd op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg). Tegenwoordig is dit instrument ondergebracht in Hoofdstuk 9 van de Omgevingswet. Hierdoor zijn de grondslagen om een voorkeursrechtbeschikking te geven gewijzigd: een voorkeursrecht kan gevestigd worden op basis van de omgevingsvisie, een programma, de voorkeursrechtbeschikking zelf of het omgevingsplan. Ook zijn de regels voor bekendmaking en inwerkingtreding gewijzigd. Publicatie in de Staatscourant is niet langer vereist. Inwerkingtreding van het voorkeursrecht is nu gekoppeld aan inschrijving in de openbare registers. Onder de Wvg verviel een voorkeursrecht na 10 jaar. Een op grond van het omgevingsplan gevestigd voorkeursrecht vervalt na 5 jaar, tenzij de gemeenteraad het voorkeursrecht eenmalig verlengt voor maximaal nog 5 jaar. Wanneer het voorkeursrecht op een andere grondslag berust dan het omgevingsplan, vervalt het na 3 jaar.

Onteigening

Wanneer de gemeente per se uitvoering wil geven aan een ruimtelijke ontwikkeling, maar via minnelijke verwerving niet tot overeenstemming kan worden gekomen, kan zij een onteigeningsprocedure starten. Deze procedure zal de gemeente dan in een vroegtijdig stadium moeten starten, al tijdens het voeren van de minnelijke gesprekken, om tijdig over dit instrument te kunnen beschikken. De gemeente Diemen heeft de laatste jaren nauwelijks gebruik gemaakt van dit instrument. Bij de verplaatsing van een tankstation uit Holland Park is de procedure opgestart, maar is er toch minnelijk tot een overeenkomst gekomen, waarmee de onteigeningsprocedure is gestaakt. Onteigening was vroeger geregeld in de Onteigeningswet, maar is tegenwoordig grotendeels verplaatst naar Hoofdstuk 11 Omgevingswet.

Interne levering

Verwerving zonder externe partij

Naast de privaatrechtelijke minnelijke verwerving en de publiekrechtelijke verwervingsinstrumenten, is er nog een derde categorie van verwerving van onroerend goed: de interne levering. Bij een interne levering ‘verplaatst’ de gemeente gronden uit de strategische voorraad naar een specifieke grondexploitatie. Dit doet zij wanneer deze gronden op enig moment nodig zijn voor een ruimtelijke ontwikkeling. Het betreft een puur administratieve transactie. Interne leveringen worden bij de verwervingsinstrumenten besproken omdat zij, net als externe verwerving (met wederpartij), tot doel hebben gronden beschikbaar te maken voor een ruimtelijke ontwikkeling. Hieronder beschrijven wij kort hoe dit proces eruitziet.

Interne leveringen

Binnen de algemene dienst zijn gronden en/of opstallen ondergebracht onder Materiële vaste activa (MVA) als strategische voorraad die in het verleden zijn aangekocht door de gemeente. Wanneer deze gronden en/of opstallen op enig moment nodig zijn om een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken, worden ze administratief overgeboekt tegen de op dat moment geldende boekwaarde van de algemene dienst naar de grondexploitatiebegroting van het project. Door gemeentelijke onroerende zaken vroegtijdig in de planvorming te betrekken, kunnen mogelijke kansen worden benut en risico’s worden beperkt of vermeden.

Tijdelijk beheer van verworven gronden

Tijdelijk beheer en grondexploitatie

Indien de gemeente besluit om onroerende zaken te verwerven, zal zij deze zaken ook tijdelijk moeten beheren. Het tijdelijke beheer (gas, elektra, water, belastingen en onderhoud) wordt op een verantwoorde en commerciële wijze uitgevoerd. Hier staat ontvangen huur tegenover bij gebruik indien dit is afgesproken. Het kan ook gaan om tijdelijk beheer van aangekochte of in het project ingebrachte onbebouwde gronden die worden onderhouden (maaien en belastingen).

Het tijdelijke beheer is dienend aan de ruimtelijke ontwikkeling. Verplichtingen en afspraken die voortvloeien uit het tijdelijke beheer moeten aansluiten bij de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. Als er een grondexploitatiebegroting actief is, komen de kosten van tijdelijk beheer ten laste van de grondexploitatie waarin dit vastgoed is opgenomen. Anders zijn deze kosten voor de algemene dienst.

Hieronder wordt voor enkele categorieën onroerend goed besproken hoe (de keuze voor wel of geen) tijdelijk beheer eruit kan zien.

Ruilgronden

Indien onroerende zaken niet (langer) nodig zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen, kunnen zij ingezet worden als ruil, compensatie object of worden verkocht. Deze gronden maken onderdeel uit van de Materiële vaste activa (MVA), volgens de richtlijnen van het BBV. Het resultaat bij verkoop wordt indirect toegevoegd aan de Reserve Grondzaken. Dit resultaat betekent een incidentele opbrengst (verlies of winst) voor de algemene dienst in de jaarrekening. Vervolgens wordt het resultaat ten gunste gebracht aan de Reserve Grondzaken. De wijze waarop invulling gegeven wordt aan het tijdelijke beheer is afhankelijk van de aard en beschikbaarheid van de onroerende zaak en het doel waarvoor de verwerving heeft plaatsgevonden.

Agrarische gronden

Aangekocht agrarisch onroerend goed dat naar verwachting voor een periode van twee jaar of langer niet ingezet wordt in een grondexploitatie, wordt in principe verpacht of blijft in gebruik bij de huidige eigenaar. De verpachting geschiedt uitsluitend aan agrariërs, op basis van geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor 6 jaar of korter (volgens Boek 7 artikel 397 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). Gronden (incl. opstallen) die naar verwachting binnen twee jaar worden ingezet in een grondexploitatie kunnen in voortgezet gebruik worden gegeven aan de huidige eigenaar. De periode van het voortgezette gebruik kan worden verlengd als de ruimtelijke ontwikkeling hier toe aanleiding geeft. De kosten die samenhangen met het voortgezette gebruik zijn voor rekening van de gebruiker. Bij voortgezet gebruik worden gemaakte afspraken opnieuw juridisch worden vastgelegd.

Opstallen

Het kan zijn dat opstallen in het verleden zijn aangekocht met de bedoeling deze in te zetten bij ontwikkeling van gebieden. Voor opstallen die niet voor herontwikkeling noodzakelijk zijn of niet behouden kunnen of hoeven worden voor toekomstige plannen, moet een keus worden gemaakt: tijdelijk beheer en latere verkoop of sloop.

Sloop kan ook een oplossing zijn indien betreffend vastgoed niet inpasbaar is en de planontwikkeling in de weg staat. Het is immers wel de bedoeling dat de gewenste ontwikkeling verder wordt vormgegeven. Vanwege de kaalslag en de negatieve uitstraling op het straatbeeld, is het slopen van opstallen in stedelijk gebied vaak ongewenst. Daarnaast betekent sloop een onomkeerbare kapitaalvernietiging die bij voorkeur zo laat mogelijk in het proces plaatsvindt. Criteria voor wel of niet slopen zijn de ligging, de staat waarin het vastgoed verkeert en of de gemeente in staat is om het vastgoed commercieel te exploiteren.

In het geval dat commerciële exploitatie niet mogelijk is maar (tijdelijk) behoud van het pand wel gewenst, kan de gemeente het vastgoed ter voorkoming van verloedering, vandalisme en criminaliteit ”om niet” in gebruik geven.

Nadeelcompensatie

Algemeen

Nadeelcompensatie is het recht op een financiële tegemoetkoming voor burgers of bedrijven die onevenredig worden benadeeld door rechtmatig overheidshandelen. Dit heet nadeelcompensatie. Voorheen onder de Wro bekend als planschade. Onder de Omgevingswet geldt dit bijvoorbeeld bij besluiten zoals een omgevingsplan of een omgevingsvergunning. Denk aan waardedaling van een woning door nieuwe bouwplannen of omzetverlies door langdurige wegwerkzaamheden. Bewoners kunnen nadeelcompensatie krijgen voor een (ruimtelijk) besluit, als dit besluit bijvoorbeeld leidt tot onevenredige waardevermindering van een onroerende zaak, die niet anderszins wordt vergoed. De eis dat de waardevermindering onevenredig moet zijn, heet het ‘normaal maatschappelijk risico’. Dat overheidsingrijpen voor sommige burgers en ondernemingen nadelige gevolgen kan hebben, is namelijk onvermijdelijk.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt meestal een risicoanalyse voor nadeelcompensatie opgesteld. Dit geeft in een vroegtijdig stadium de eventuele risico’s weer die voortvloeien uit een planologisch besluit. Dit vooronderzoek is voor de planologische aanvaardbaarheid en zorgvuldige ruimtelijke ordening van groot belang.

Risico is voor de ontwikkelaar

Bij elke private ontwikkeling wordt in de (anterieure) exploitatieovereenkomst het risico van nadeelcompensatie en de verrekening hiervan bij de initiatiefnemer neergelegd (op grond van art. 13.3c en afd. 13.6 Omgevingswet en Bijlage IV van het Omgevingsbesluit). De private eigenaar is bij de locatieontwikkeling immers ook de partij die de baten opstrijkt en met zijn project (indirect) de ‘planschade’ veroorzaakt.

De initiatiefnemer dient een nadeelcompensatie risicoanalyserapport te overleggen, opgesteld door een onafhankelijk adviesbureau. Wanneer op grond van deze analyse nadeelcompensatie te verwachten is, wordt dit door de gemeente meegenomen bij de beoordeling van de economische uitvoerbaarheid van een plan. Maar ook bij de afweging om al dan niet medewerking aan de ontwikkeling te verlenen.

Indien de gemeente mede belanghebbende/ontwikkelaar is of ingeval van een traditionele gemeentelijke grondexploitatie, wordt (onderling) vastgelegd wie de risicoanalyse opstelt en wie financieel verantwoordelijk is voor het betalen van nadeelcompensatie. Het uitgangspunt is dat de gemeente Diemen dit neerlegt bij de ontwikkelaar.

Nadeelcompensatie onder de Omgevingswet

De procedure voor nadeelcompensatie is geregeld in afdeling 15.1 van de Omgevingswet en sluit aan bij de Algemene wet bestuursrecht. Gemeenten moeten hiervoor een verordening vaststellen en hanteren vaak een adviescommissie voor beoordeling van claims. De gemeente Diemen heeft de Verordening in 2022 vastgesteld, reeds rekening houdend met de komst van de Omgevingswet. Voor nadere details over de procedure omtrent nadeelcompensatie in Diemen, verwijzen wij dan ook naar deze Verordening nadeelcompensatie Diemen 2022.

Verschil met de oude planschaderegeling (Wro)

Het grote verschil voor nieuwbouwontwikkelingen tussen nadeelcompensatie onder de Omgevingswet en planschade onder de Wro zit vooral in het moment en de grondslag van de schadebeoordeling:

• •

  Onder de Wro (oude planschaderegeling) werd gekeken naar het planologische besluit, zoals een bestemmingsplanwijziging. De schade werd beoordeeld op basis van een planvergelijking: wat mocht er maximaal onder het oude plan en wat onder het nieuwe? De feitelijke uitvoering (of er daadwerkelijk gebouwd werd) speelde geen rol. Schadeclaims konden dus al ontstaan bij een theoretische mogelijkheid tot bebouwing, ook als er nog niets was gerealiseerd.

• •

  Onder de Omgevingswet (nadeelcompensatie) is het schadeveroorzakende besluit vaak niet het omgevingsplan, maar de omgevingsvergunning dat de bouw daadwerkelijk mogelijk maakt. Er wordt nadrukkelijk gekeken naar de feitelijke situatie: wanneer start de activiteit of wordt de vergunning verleend? Hierdoor verschuift het schademoment naar het moment dat de ontwikkeling concreet wordt uitgevoerd. Dit maakt het systeem praktischer en voorkomt claims op basis van louter theoretische bouwmogelijkheden. Echter heeft het ook een keerzijde als er al vooruitlopend op vergunningverlening gesloopt is. Het vergelijk tussen de nieuwe vergunde situatie en de feitelijke situatie is er dan een van een bouwplan met een kaal braakliggend terrein. Dit is voor de gemeente en ontwikkelaar een belangrijk aspect om mee te nemen in de planning van de gebiedsontwikkeling.

Daarnaast geldt onder de Omgevingswet een forfait van 4% normaal maatschappelijk risico, waardoor kleinere waardedalingen door nieuwbouw vaak niet meer worden vergoed. Ook is de lijst van schadeoorzaken uitgebreid, maar de toetsing strenger: alleen wie aantoonbaar onevenredig wordt getroffen, krijgt compensatie.

Richtlijnen voor verwerving en taxatie

Gemeenten zijn, volgens de BBV-richtlijnen en het Europese staatssteunrecht verplicht om bepaalde procedures in acht te nemen bij de verwerving en vervreemding van grond. Het “vermoeden van staatssteun, waarbij een individuele onderneming wordt bevoordeeld, moet worden vermeden. Twee veelgebruikte manieren om dit te doen, is het bepalen van de waarde van de grond door middel van ofwel een onvoorwaardelijke biedprocedure ofwel een taxatie door een onafhankelijke deskundige. Zie bijlage 2 “Wet- en regelgeving”, waarin staatssteun wordt toegelicht.

Gemeentelijke verwerving (aankoop) van onroerende zaken dient aan een aantal voorwaarden te voldoen:

• •

  De verwerving past binnen de kaders van de Nota Grondbeleid. Iedere verwerving past binnen kaders van een vastgestelde omgevingsvisie of een door de gemeenteraad vastgesteld project.

• •

  Een bestuursvoorstel/raadsvoordracht tot verwerving van gronden gaat altijd vergezeld van een paragraaf met de risico’s en de gevolgen voor de vermogenspositie.

• •

  De verwerving wordt bekostigd uit door de gemeenteraad hiervoor beschikbaar gestelde middelen en voldoet aan het gemeenteraadsbesluit voor goedkeuring vanuit budgetverantwoordelijkheid.

• •

  Medewerking van derden (Rijk, Provincie, particulieren) is niet noodzakelijk of wordt naar verwachting verkregen indien noodzakelijk.

• •

  Aan iedere verwerving ligt een taxatierapport ten grondslag van een onpartijdig taxateur, of er is een andere passende methode gebruikt om een marktconforme aankoopprijs te bepalen.

• •

  Voorafgaand aan iedere verwerving dient de gemeente te beschikken over een actueel bodem-/asbestonderzoek, om de geschiktheid van de ondergrond te bepalen voor het doel waarvoor de grond en opstal wordt bedoeld. Wanneer ook sprake is van een opstal is een asbestonderzoek van de opstal vereist. Mede op basis van de conclusies uit het bodem-/asbestonderzoek vinden onderhandelingen over de aankoop(prijs) plaats. Conclusies uit het bodemonderzoek dienen opgenomen te worden in een aparte bepaling in de (koop-/ruil-) overeenkomst.

De gemeenteraad kan om gewichtige redenen besluiten om af te wijken van bovenstaande randvoorwaarden.

Bijlage 6 Gronduitgifte en grondprijsbeleid

Algemeen.

Bij het transformatieproces van ruwe bouwgrond naar bouwrijpe kavels, zijn er twee belangrijke factoren die de grondexploitant (gemeente of particulier), kan beïnvloeden om het resultaat te verbeteren: ten eerste de te verwachten investeringen en opbrengsten en ten tweede de fasering in de tijd daarvan. Door gronduitgifte ontvangt de grondexploitant inkomsten om de verwachte (publieke) investeringen in de grondexploitatie te kunnen dekken. Als de gemeente geen actief grondbeleid voert kan zij deze kosten verhalen door gebruik te maken van de regeling voor kostenverhaal in Afdeling 13.6 van de Omgevingswet. Zie daarvoor Hoofdstuk 5 Kostenverhaal.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de voorwaarden waaronder de gemeente Diemen gronden uitgeeft, de verschillende methoden hiervoor en de manier waarop prijsvorming plaatsvindt. Het is noodzakelijk om aan te geven hoe met voornoemde onderwerpen wordt omgegaan, bijvoorbeeld voor het opstellen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan, een omgevingsvergunning of een projectbesluit op grond van paragraaf 13.6.3 Omgevingswet, getiteld ‘Kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg’.

Gronduitgifte gemeente Diemen

Bij de uitgifte van grond kan de gemeente kiezen voor verkoop of voor uitgifte in erfpacht van de grond. De voorkeur gaat uit naar verkoop. Alleen bij zwaarwegende argumenten geven we nieuwe gronden uit in erfpacht. Een voordeel van erfpacht kan zijn dat de erfpachter minder hoeft te financieren. Naast verkoop of erfpacht, kan de gemeente ook gronden beschikbaar stellen door vestiging van een opstalrecht. Ook de toekenning van persoonlijke gebruiksrechten zoals huur of ingebruikgeving wordt voor deze nota aangemerkt als een vorm van ‘gronduitgifte’.

Gronden die in erfpacht zijn uitgegeven zijn activa met economisch nut (Nota activa- en rentebeleid 2016 van de gemeente Diemen). Over conversie naar eeuwigdurende erfpacht voor woondoeleinden in Bijlage 7 bij deze nota meer.

Uitgangspunten gronduitgifte

De gemeente Diemen geeft gronden uit conform geldende wet- en regelgeving zoals genoemd in hoofdstuk 2 “Kaders Grondbeleid”. De gemeente geeft haar gronden uit tegen marktconforme voorwaarden om onder meer te voldoen aan de regels inzake staatssteun (zie ook Bijlage 2 “Wet- en regelgeving”). Uitgangspunt is dat grondopbrengsten voldoende zijn om de te maken ambtelijke en overige publieke investeringen te kunnen afdekken.

De gemeente Diemen hanteert een gedifferentieerd gronduitgiftebeleid. Dit houdt in dat voor de uitgifte van grond diverse methoden gehanteerd kunnen worden. Om duidelijkheid te geven in welke gevallen welke methode voor gronduitgifte kan worden toegepast, volgen hierna richtlijnen voor uitgifte van grond. De volgende onderverdeling wordt hierbij gehanteerd:

• •

  Particulier (collectief) opdrachtgeverschap (speerpunt wetgever)

• •

  Marktpartijen

• •

  Woningcorporaties of vergelijkbare instellingen

• •

  Bedrijventerreinen

• •

  Kantoorlocaties en detailhandel

• •

  Maatschappelijke en publieke functies

• •

  Rechten (voorheen retributie)

• •

  Snippergroen

• •

  Huur en opstal

Particulier (collectief) opdrachtgeverschap

Onder particulier opdrachtgeverschap wordt een burger of een groep van burgers georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk verstaan, die volledige zeggenschap en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond en het ontwerp en de bouw van de eigen woning (artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving). De gemeente verkoopt de grond dus direct aan de particulier, zonder tussenkomst van een ontwikkelaar. Indien gewenst of als de vraag het aanbod overstijgt, verloopt de uitgifte van particuliere bouwkavels via een inschrijfsysteem. Ook vindt verkoop van particuliere kavels plaats via makelaars.

Marktpartijen

De methode van gronduitgifte aan marktpartijen is sterk afhankelijk van de te hanteren grondbeleidsstrategie en de samenwerkingsvorm die is overeengekomen tussen de gemeente en de marktpartij(en). Zie ook hoofdstuk 3 “Samenwerkingsvormen en keuzes voor vormen van grondbeleid” in deze nota. Belangrijke aspecten die hierbij een rol spelen zijn de (Europese) regelgeving omtrent aanbesteding en Staatssteun zoals in Bijlage 2 “Wet- en regelgeving” is beschreven. Gronden worden aan marktpartijen uitgegeven tegen marktconforme voorwaarden.

Actief grondbeleid

Als de gemeente van plan is om actief grondbeleid te voeren bij specifieke ruimtelijke ontwikkelingen, wordt in de grondbeleidsstrategie opgenomen op welke wijze de gemeente de gronduitgifte zal vormgeven. Bij het voeren van een ‘zuiver’ actief grondbeleid is de gemeente voor de uitgifte van grond niet gebonden aan afspraken met derden wat een hoge mate van vrijheid bij het bepalen van haar uitgiftebeleid geeft. In deze gevallen kan de gronduitgifte ook beschouwd worden als het moment waarop de selectie van marktpartijen plaatsvindt. De gronduitgifte/selectie van marktpartijen kan dan op diverse wijzen plaatsvinden. De gemeente hanteert daarbij als uitgangspunt dat, vanwege de transparantie, een vorm van (prijs)concurrentie bij gronduitgifte gewenst is. Ook kan concurrentie leiden tot een betere prijs/kwaliteitverhouding.

Globaal zijn twee uitgiftemethoden te onderscheiden, te weten:

• •

  Enkelvoudige gronduitgifte (één op één) (dit gebeurt alleen wanneer de gemeente op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria vaststelt dat sprake is van één serieuze gegadigde conform het Didam-arrest, zie bijlage 3 ‘Didam-arrest’).

• •

  Gronduitgifte met een vorm van concurrentie (bijvoorbeeld een ontwikkelcompetitie of inschrijving aanbesteding).

Bij een ontwikkelingscompetitie of aanbesteding kan geprofiteerd worden van de ideeën en visies van verschillende marktpartijen. Afhankelijk van het project en de omvang van de grond zal enkelvoudig of in concurrentie worden aanbesteed. De gemeente Diemen gaat hierbij uit van een minimaal te behalen grondopbrengstwaarde die aansluit bij het grondprijsbeleid of een recent uitgevoerde taxatie van de te verkopen gronden

Particuliere woningbouw en commercieel vastgoed:

Het beleid voor particuliere woningbouw en commercieel vastgoed van de gemeente Diemen is dat voor deze functies de grond in principe wordt verkocht. Alleen in nader te definiëren bijzondere gevallen, kan van dit principe worden afgeweken. Naast voornoemde twee uitgiftemethoden merken wij op dat ook de volgende situatie zich kan voordoen. Het kan zijn dat gronden en/of opstallen, die niet zijn ondergebracht in een gemeentelijke grondexploitatie maar wel onderdeel uitmaken van de Materiële vaste activa (MVA), worden verkocht. Hier is geen sprake van interne levering. Als deze gronden en/of opstallen worden verkocht, valt het gerealiseerde transactieresultaat in het jaarrekeningresultaat en wordt het toegevoegd aan de “Reserve Grondzaken”.

Woningcorporaties of vergelijkbare instellingen

Woningcorporaties (als toegelaten instelling op grond van de Woningwet) moeten zich vanaf 2016 houden aan de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV). Corporaties en gemeente zijn verplicht prestatieafspraken te maken over de toekomstige taakstelling van de corporaties in relatie tot het gewenste beleid voor volkshuisvesting van de gemeente waarbij huurders- en bewonersorganisaties een prominente rol innemen. Voor nadere onderbouwing en specifieke informatie ten aanzien van taken van een corporatie verwijzen wij naar “Handboek woningcorporaties 2016 – Een handreiking voor de praktijk” van Deloitte uit december 2016.

Corporaties zijn de voornaamste partij voor vervanging van en toevoeging aan de woningcategorie sociale huurwoningen op de woningmarkt, waarbij rekening wordt gehouden met hiervoor door de gemeente en corporaties te maken prestatieafspraken. De gemeente Diemen heeft met de betrokken corporaties prestatieafspraken gemaakt over haar toekomstige woningbouwbeleid.

Sociale woningbouw:

Bij sociale woningbouw wordt in Diemen de grond in principe verkocht. Alleen bij zwaarwegende motieven wordt er in erfpacht uitgegeven.

Bij sociale woningbouw die reeds in erfpacht is uitgegeven, geven we bij afloop van een tijdvak opnieuw in eeuwigdurende erfpacht uit, eventueel gecombineerd met de verkoop van het bloot grondeigendom. Daarover meer in bijlage 7. Indien woningen door de eigenaren worden uitgepond (verkocht), bestaat de verplichting dat de gemeente Diemen het verschil tussen de commerciële grondprijs en de sociale en/of maatschappelijke grondprijs ontvangt.

Bedrijventerreinen

In Diemen wordt grond voor commercieel vastgoed op bedrijventerreinen in principe verkocht. Alleen als er bijzondere redenen zijn, kan van dit principe worden afgeweken. Het vigerende grondprijsbeleid is hierin leidend. De gemeente kan zelf de regie over verkoop van bedrijfsgronden nemen of de verkoop kan plaatsvinden via (bedrijfs-)makelaars. Voornamelijk in situaties waarbij het aanbod van bedrijfsgronden de vraag overstijgt, biedt het inschakelen van makelaars voordelen.

Bij toewijzing van een kavel is het streven om een bedrijf op de meest geschikte locatie te vestigen. Daarbij wordt rekening gehouden met alle relevante factoren, zoals de voorkeur van de ondernemer, bedrijfsactiviteiten, schaalgrootte, efficiënt ruimtegebruik en representativiteit, omgevingsplanvoorschriften, milieucategorie, verkeersintensiteit, duurzaamheid, veiligheid en de situering ten opzichte van andere bedrijven.

Kantoorlocaties en detailhandel

De gemeente Diemen staat een passief grondbeleid voor bij het realiseren van kantoorlocaties en/of detailhandel (commercieel vastgoed). Incidenteel vindt een grondverkoop plaats, meestal waar kantoor of detailhandel onderdeel uitmaken van een grootschalige gebiedsontwikkeling of als ondersteunende voorziening geldt. Voor marktconforme prijsvorming wordt aansluiting gezocht bij het vigerende grondprijsbeleid. Grond voor commercieel vastgoed wordt in principe verkocht tenzij er bijzondere redenen zijn om hiervan af te wijken.

Maatschappelijke en publieke functies

Onder maatschappelijke functies wordt in dit verband verstaan bestemmingen die een maatschappelijke functie dienen waarbij bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het gaat hierbij onder meer om de uitgifte van grond ten behoeve van scholen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes en welzijnsvoorzieningen. Ook de niet-commercieel geëxploiteerde buitensportaccommodaties vallen onder deze definitie.

Bij maatschappelijke functies wordt in principe de grond verkocht. Ook kan er gekozen worden om gronden te verhuren of een (huurafhankelijk) opstalrecht te vestigen. Alleen bij zwaarwegende motieven wordt er in erfpacht uitgegeven. Als voor maatschappelijke functies uitgegeven grond wordt verkocht of als het erfpachtrecht op die grond wordt overgedragen, bestaat de verplichting dat de gemeente Diemen het verschil tussen de commerciële grondprijs en de sociale of maatschappelijke grondprijs ontvangt.

Het kan zijn dat maatschappelijke functies commercieel worden gebruikt. Te denken valt aan een tandarts, huisartsenpost et cetera. Ook hiervoor kan een marktconforme prijs worden bepaald.

De hoofdregel voor de uitgifte van deze grond is dat de grond verkocht wordt aan de gebruiker.

Rechten (voorheen retributie)

In de Gemeentewet (artikel 229) is opgenomen dat “rechten kunnen worden geheven ter zake van: het gebruik overeenkomstig de bestemming van voor de openbare dienst bestemde gemeentebezittingen of van voor de openbare dienst bestemde werken of inrichtingen die bij de gemeente in beheer of in onderhoud zijn.”

Rechten worden gezien als een belasting en kunnen worden geheven voor bijvoorbeeld havengelden/ kadegelden, grafrechten, begraafrechten, tol- en veergelden, marktgelden en recht van opstal (art. 5:101 BW). Rechten worden geheven wanneer de gemeente een dienst verleent aan een individu of wanneer de gemeente een van haar bezittingen ter beschikking stelt voor gebruik. Voor rechten schrijft de wet geen criteria voor waaraan deze moeten voldoen. Door het heffen van rechten kan een jaarlijkse gebruiksvergoeding in rekening worden gebracht.

Snippergroen

In de gemeente Diemen is per wijk vastgesteld welke stukken openbaar groen verkocht mogen worden. Dit is vastgelegd op verkooptekeningen. Indien een stuk groen niet op deze tekeningen is terug te vinden, komt het niet in aanmerking voor verkoop. Er zijn voorwaarden opgesteld waaronder gronden verkocht mogen worden. Deze zijn vastgesteld door het gemeentebestuur (zie hiervoor bijlage 8 “Snippergroen”). De te hanteren grondprijs is terug te vinden in de Grondprijzennota.

Wanneer gemeentegrond niet voor verkoop in aanmerking komt volgens het snippergroenbeleid, kan de gemeente in sommige gevallen kiezen om de grond ‘om niet’ in gebruik of te geven (bijvoorbeeld weidegronden of buurtmoestuinen). De gemeente hoeft in dat geval minder onderhoudskosten te maken en/of ziet de potentiële toegevoegde waarde van deze functies op het vlak van sociale cohesie en belevingswaarde.

Het verschil tussen een overeenkomst van huur en een overeenkomst van ingebruikgeving is dat in het laatste geval sprake is van geen of slechts een symbolische vergoeding voor het gebruik.

Huur en opstal

De gevallen waarin de gemeente Diemen gronden uitgeeft door middel van verhuur of de vestiging van een opstalrecht, zijn divers. Vaak gaat het om gevallen waarin de gemeente de grond niet wil verkopen, maar een beoogde functie op de betreffende locatie niet onmogelijk wil maken.

Het verschil is dat bij een huurovereenkomst in beginsel slechts het recht bestaat op het gebruik van de grond, terwijl met een opstalrecht bewerkstelligd kan worden dat de opstaller ook het eigendom verkrijgt van de bouwwerken of beplantingen op de in opstal uitgegeven gemeentegrond. Opstalrechten vereisen vaak hogere transactiekosten, vanwege de noodzaak tot het passeren van een notariële akte. Verder bieden ze over het algemeen meer zekerheid vanwege de inschrijving in het kadaster en de vaak langere looptijd en opzegtermijn. Tenslotte zijn zelfstandige opstalrechten in beginsel vrij overdraagbaar. Dit vergroot de financieringsmogelijkheden van een gebruiker.

Een opstalrecht kan daarnaast ook afhankelijk van een ander recht, zoals een huurrecht, worden gevestigd. De looptijd van het recht van opstal is in dat geval in principe gelijk aan de looptijd van de huurrelatie.

Om voornoemde redenen zal in algemene zin een opstalrecht eerder voor de hand liggen wanneer zekerheid, investeringen en langer gebruik van de grond beoogd wordt. Het uitgeven van grond in huur ligt dan weer meer voor de hand waar flexibiliteit wenselijk is en/of sprake is van een meer tijdelijke grondbehoefte. Een afhankelijk opstalrecht tenslotte, kan uitkomst bieden als de gemeente graag de eigendom van bepaalde opstallen in dezelfde hand wil houden als de partij die bepaalde gronden huurt.

Bijlage 7 Eeuwigdurende erfpacht voor woondoeleinden

Herziening erfpachtbeleid

In de vorige Nota Grondbeleid merkten we het volgende op: “Voor de komende jaren dienen de overeenkomsten van reeds in erfpacht uitgegeven gronden (zowel sociale als reguliere woningbouw) te worden geactualiseerd, omdat de overeengekomen erfpachttermijnen binnen de komende 30 jaar gaan aflopen.” De voornaamste redenen hiervoor waren:

• •

  De algemene voorwaarden voor tijdelijke erfpacht dateren uit 1958.

• •

  Veel erfpachtcontracten hebben een resterende looptijd van minder dan 30 jaar, wat korter is dan de looptijd van de meeste hypotheken. Dit kan problemen opleveren bij de verkoop van woningen op erfpacht.

Deze actualisatie is afgelopen jaren in gang gezet. Het resultaat is de nieuwe Nota Herziening erfpachtbeleid uit 2020. Naast deze nota zijn nog twee documenten vastgesteld:

• •

  De algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht van de gemeente Diemen 2020

• •

  De aanvullende algemene regels voor de heruitgifte of omzetting in eeuwigdurende erfpacht van de gemeente Diemen 2020

Van belang is hierbij dat zowel de Nota Herziening erfpachtbeleid als de algemene bepalingen en aanvullende regels uitsluitend zien op erfpachtgronden ten behoeve van woondoeleinden. Daarnaast geldt dat de Nota voornamelijk ziet op conversie of heruitgifte van bestaande erfpachtrechten en dus niet op de vraag in welke situaties of onder welke voorwaarden de gemeente nieuwe gronden in erfpacht uitgeeft.

Uitgangspunten van het nieuwe stelsel

Eeuwigdurende erfpacht als standaard

Nieuwe uitgifte en heruitgifte van gronden voor wonen en woningbouw vindt plaats op basis van eeuwigdurende erfpacht. Er is dan geen sprake meer van erfpachttijdvakken waarna opnieuw de waardegrondslag bepaald wordt.

De grondwaarde wordt éénmalig vastgesteld bij uitgifte of conversie van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht.

Transparante waardebepaling

In het geval dat bouwrijpe grond in erfpacht wordt uitgegeven, wordt de waardegrondslag voor de canon volledig bepaald door het geldende grondprijsbeleid.

Bij heruitgifte van bestaande erfpachtrechten wordt de grondwaarde afgeleid van de WOZ-waarde van het object, waarbij aansluiting is gezocht bij de systematiek van het gemeentelijk grondprijsbeleid. Op deze grondwaarde wordt vervolgens nog een correctie toegepast (het ‘depreciatiepercentage’), omdat erfpacht enige beperkingen kent ten opzichte van volle eigendom van de grond.

Op basis van de op deze wijze gevonden waardegrondslag wordt vervolgens het canonpercentage voor het jaarlijkse canonbedrag of de afkoopsom voor de canonverplichting bepaald. De hoogte van het canonpercentage wordt door het college telkens voor een periode van vijf jaar vastgesteld.

Flexibiliteit voor erfpachters

Op basis van de Nota Herziening erfpachtbeleid en de algemene en aanvullende bepalingen uit 2020 heeft iedere erfpachter de mogelijkheid om alvast over te gaan tot omzetting van bestaande tijdelijke erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpacht. Dit kan op een door de erfpachter gekozen moment (tot afloop van het huidige contract). Vijf jaar voor het aflopen van de erfpacht, zal de gemeente tijdelijke erfpachters wijzen op de einddatum en de mogelijkheid tot omzetting. Drie jaar voor de einddatum zal de gemeente een aanbieding doen voor de voorwaarden van heruitgifte. Als van die mogelijkheid geen gebruik wordt gemaakt, krijgen erfpachters drie maanden voor de einddatum een eindaanbieding. Als erfpachters van deze mogelijkheid geen gebruik maken, zal de grond in de regel worden heruitgegeven in eeuwigdurende erfpacht.

Bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht, wordt aan erfpachters ook de optie tot eeuwigdurende afkoop van de canonverplichting geboden. Als hiervan gebruik wordt gemaakt, vertegenwoordigt het resterende bloot eigendomsrecht voor de gemeente geen reële waarde meer. De waarde van het erfpachtrecht voor de erfpachter is dan vergelijkbaar met volledig eigendom. Om die reden zal de gemeente bij grondgebonden woningen, als de canon eeuwigdurend wordt afgekocht, ook het bloot eigendom overdragen.

In geval van appartementsrechten, waarbij voor de conversie van het erfpachtrecht naar eeuwigdurende erfpacht besluitvorming door de VvE nodig is, zijn aanvullende modellen uitgewerkt. De individuele erfpachter kan in dit geval een zogeheten obligatoire overeenkomst met de gemeente sluiten, los van de andere appartementseigenaren, om toch alvast over te stappen, met of zonder afkoop van de canonverplichting. Wanneer alle eigenaren in de VvE dit gedaan hebben, kan door middel van de kwalitatieve verplichting en het kettingbeding in de obligatoire overeenkomst in één keer het appartementsrecht voor de hele VvE worden omgezet. Voor de details van deze regeling wordt verwezen naar de Nota Herziening erfpachtbeleid.

Beheerkosten en eenmalige kosten

Ter dekking van de kosten die de gemeente maakt bij het omzetten van bestaande erfpachtrechten enerzijds en het resterende beheer van eeuwigdurende erfpachtrechten met jaarlijkse canonbetaling anderzijds, worden aan erfpachters eenmalige kosten respectievelijk jaarlijkse beheerkosten in rekening gebracht. Deze kosten worden alleen gerekend voor zover daadwerkelijk sprake is van gemeentelijke inzet. Dit betekent dat bij afkoop van de canon de verplichting tot betaling van jaarlijkse beheerkosten vervalt. Het college zal, telkens voor een periode van vijf jaar, de hoogte van de jaarlijkse beheerkosten en de incidentele kosten vaststellen.

Werkwijze conversie tijdelijke erfpachtrechten

Wanneer een erfpachter zijn huidige tijdelijke erfpachtrecht wil omzetten naar eeuwigdurend, kan hij met behulp van DigiD via de website van de gemeente een verzoek indienen om een aanbieding van de gemeente te ontvangen. Daarbij geeft de erfpachter aan of hij bij de conversie de canonverplichting eeuwigdurend wil afkopen of niet.

De gemeente stelt vervolgens een aanbieding op, bestaande uit de berekeningsbijlage van de grondwaarde en het canon- of afkoopbedrag, de algemene en aanvullende bepalingen en de overeenkomst met daarin de (financiële) voorwaarden en, ingeval van appartementseigenaren, de kwalitatieve verplichting en het kettingbeding.

Als de erfpachter het aanbod accepteert en een notariskeuze aan de gemeente doorgeeft, geven de gemeente en de erfpachter aan deze notaris opdracht om een notariële akte op te stellen voor de conversie. Eventueel vooruitbetaalde canon voor het tijdelijke erfpachtrecht wordt bij het passeren van de akte verrekend met de kosten van de erfpachter bij de conversie.

Bijlage 8 Snippergroen

Verkoopbeleid snippergroen

Het beleid voor de verkoop van snippergroen voor tuinuitbreiding is per wijk vormgegeven:

• 1.

  Diemen Noord collegebesluit d.d. 4 december 2007

• 2.

  Diemen Zuid m.u.v. Akkerland collegebesluit d.d. 27 mei 2008

• 3.

  Akkerland d.d. collegebesluit d.d. 10 juni 2008

• 4.

  Diemen Centrum conform collegebesluit d.d. 9 september 2010

• 5.

  Biesbosch collegebesluit d.d. 25 mei 2011

Bijlage 9 Kostenverhaal en financiële bijdragen

Algemeen

Bij het transformeren van een gebied worden kosten gemaakt voor de aanleg van openbare voorzieningen, plankosten et cetera. Het verhalen van de kosten van transformatie geschiedt in hoofdlijnen als volgt:

• •

  Dekking gemeentelijke kosten uit grondverkoop (actief grondbeleid)

• •

  Gemeentelijke kostenverhaal op initiatiefnemer (passief grondbeleid)

Actief grondbeleid - Dekking gemeentelijke kosten uit grondverkoop

Uit de verkoopopbrengst van gemeentelijke kavels worden de kosten die door de gemeente worden gemaakt om de ruwe bouwgrond te transformeren naar bouwrijpe kavels en verdere inrichting van het betreffende exploitatiegebied (aankoop gronden/ inbrengwaarde, tijdelijk beheer, sloop, sanering, bouw- en woonrijpmaken, plankosten, kapitaalslasten) in principe gedekt. Deze methode wordt toegepast bij een ruimtelijke ontwikkeling op basis van actief grondbeleid. De grondverkoopovereenkomst kan dan ook tevens gezien worden als kostenverhaalsovereenkomst

Passief grondbeleid - Gemeentelijke kostenverhaal op initiatiefnemer

Indien geen sprake is van actief grondbeleid en de gemeente ook geen grondeigendom heeft, verhaalt de gemeente de door haar te maken kosten op een andere manier. Het kostenverhaal loopt via een:

• •

  Privaatrechtelijke of anterieure overeenkomt

  Dit is een vrije wilsovereenkomst tussen de gemeente en een of meer private partijen waarin afspraken worden vastgelegd over de te betalen vergoeding van kosten en eventueel nader te benoemen overige bijdragen. Deze overeenkomst sluit de gemeente op het moment dat (nog) geen kostenverhaalsregels langs publiekrechtelijke weg zijn vastgesteld. Deze overeenkomst kan zowel een intentie- als een exploitatieovereenkomst zijn.

• •

  Publiekrechtelijk kostenverhaal of posterieure overeenkomst

  Bij deze variant wordt het kostenverhaal op basis van Afdeling 13.6 Omgevingswet geregeld. Partijen moeten hierbij rekening houden met de maximaal te verhalen kosten zoals bepaald in artikel 13.21 Omgevingswet en de limitatieve kostensoortenlijst zoals opgenomen in artikel 8.15 en Bijlage IV Omgevingsbesluit.

Beide laatste mogelijkheden worden hierna uitgewerkt.

Kostenverhaal onder de Omgevingswet

Afdeling 13.6 Omgevingswet biedt gemeenten, net als voorheen, de mogelijkheid om kosten te verhalen en locatie-eisen te stellen bij particuliere ontwikkelingen. Ook kunnen regels worden opgenomen over bijvoorbeeld woningbouwcategorieën. Nieuw is dat er twee systemen voor publiekrechtelijk kostenverhaal bestaan: met tijdvak (vergelijkbaar met het oude exploitatieplan, geschikt voor integrale gebiedsontwikkeling) en zonder tijdvak (voor organische gebiedsontwikkeling, met meer flexibiliteit). Daarnaast introduceert de wet een publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdrage voor kwaliteitsverbeteringen van de fysieke leefomgeving buiten het kostenverhaalsgebied (afdeling 13.7).

Afdeling 13.6 heeft betrekking op een exploitatieplan en niet op een reguliere door de gemeente opgestelde grondexploitatiebegroting. Het verschil tussen een reguliere gemeentelijke grondexploitatiebegroting en publiekrechtelijk kostenverhaal onder de Omgevingswet is dat een gemeentelijke grondexploitatiebegroting vormvrij is. Publiekrechtelijk kostenverhaal daarentegen is gebonden aan wettelijke vereisten zoals vastgelegd in Afdeling 13.6 van de Omgevingswet en het Omgevingsbesluit. Deze bepalingen schrijven onder meer limitatief voor welke kostensoorten verhaalbaar zijn (artikel 8.15 Omgevingsbesluit en Bijlage IV). Hiervan mag niet worden afgeweken.

Publiekrechtelijk kostenverhaal vereist een bewerkelijke berekening, veel kaartmateriaal en veel capaciteit. Bovendien is tegen publiekrechtelijke kostenverhaalsregels en dus tegen de ruimtelijke ontwikkeling het indienen van zienswijzen en het instellen van beroep mogelijk. Daarom wordt kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg meer gezien als een “stok achter de deur”. Over het algemeen is de wens van partijen om gezamenlijk tot overeenstemming te komen en dit vast te leggen in een voor alle partijen aanvaardbare anterieure overeenkomst.

Hierna worden achtereenvolgens de volgende manieren van kostenverhaal besproken:

• •

  Privaatrechtelijk spoor: de anterieure overeenkomst

• •

  Kostenverhaal met tijdvak via omgevingsplan of BOPA

• •

  Kostenverhaal zonder tijdvak via omgevingsplan

• •

  Posterieure overeenkomst

Privaatrechtelijk spoor: de anterieure overeenkomst

Op basis van onderhandeling wordt een privaatrechtelijke of anterieure overeenkomst gesloten vóórdat het ruimtelijk besluit (omgevingsplan of BOPA) is vastgesteld. De economische uitvoerbaarheid van het plan is daarmee verzekerd en er is geen noodzaak meer voor het vaststellen van kostenverhaalsregels in het omgevingsbesluit. Voor het afsluiten van dit type overeenkomst is binnen het kader van artikel 13.13 veel onderhandelingsruimte en contractvrijheid aanwezig, met name ten aanzien van extra financiële afspraken. Indien niet tot overeenstemming wordt gekomen, rest de gemeente niets anders dan in het omgevingsplan of de BOPA kostenverhaalsregels vast te stellen. Tot het moment van vaststelling van deze regels is een privaatrechtelijke of anterieure overeenkomst mogelijk. Na vaststelling staat enkel nog de weg van een posterieure overeenkomst open. Als de gemeente met een ontwikkelaar wel een anterieure overeenkomst sluit, hoeft voor het starten van de werkzaamheden geen kostenverhaalbeschikking te worden afgegeven.

Kostenverhaal met tijdvak

Deze variant van publiekrechtelijk kostenverhaal lijkt het meest op de oude figuur van kostenverhaalsregels in een vastgesteld exploitatieplan. Bij kostenverhaal met tijdvak tellen alle kosten in het kostenverhaalsgebied mee. Dat wil zeggen dat zowel de kosten die gemaakt worden voor het toekomstige openbaar gebied als de kosten voor de bouwkavels zelf vatbaar zijn voor verhaal. Deze vorm van kostenverhaal wordt ook wel ‘integrale ontwikkeling’ genoemd.

Besluitvorming

Als eerste stap in het publiekrechtelijke spoor, moet de gemeenteraad (of bij delegatie het college van burgemeester & wethouders op grond van artikel 2.8 Omgevingswet) een kostenverhaalsgebied aanwijzen in het omgevingsplan en voor dat gebied kostenverhaalsregels vaststellen.

Deze methode heeft als voordeel dat huidige en toekomstige eigenaren in het plangebied rechtszekerheid hebben omtrent het verhaal van kosten in het plangebied. Het nadeel is dat tegen deze besluitvorming zienswijzen kunnen worden ingediend en beroep kan worden ingesteld. Hierdoor wordt de proceduretijd aanzienlijk verlengd en in het ergste geval kan de ontwikkeling geen of veel latere doorgang vinden.

Rechtsgevolg

Uit de vaststelling van kostenverhaalsregels in het kostenverhaalsgebied, volgt een kostenverhaalsbijdrage die een eigenaar moet betalen voor het ontwikkelen van zijn deel van het project. De kostenverhaalsbijdrage bestaat dan uit de kosten die de gemeente moet maken om de locatieontwikkeling mogelijk te maken. In geval van meerdere grondeigenaren, bestaat de bijdrage uit een deel van de gemeentelijke kosten. De kosten die de gemeente mag opnemen, komen overeen met de ‘kostensoortenlijst’ (artikel 8.15 en Bijlage IV Omgevingsbesluit). Er mogen niet meer kosten verhaald worden dan dat een ontwikkelende partij aan opbrengst kan genereren (dit heet ‘macro-aftopping’). Macro-aftopping is verplicht bij publiekrechtelijk kostenverhaal, maar dat geldt niet wanneer kosten verhaald worden via een anterieure overeenkomst.

Wanneer de ontwikkelaar wil gaan bouwen, vraagt deze bij de gemeente om een kostenverhaalbeschikking. De gemeente berekent dan op basis van de kostenverhaalsregels en het principe van macro-aftopping wat de ontwikkelaar moet betalen. De ontwikkelaar kan pas starten wanneer er betaald is.

Begrip “anderszins verzekerd”

Er hoeven geen kostenverhaalsregels te worden vastgesteld wanneer het kostenverhaal “anderszins verzekerd” is. De gemeente moet de inschatting maken wanneer dit het geval is en als zij oordeelt van wel, moet dit gemotiveerd kunnen worden. Artikel 13.13 Omgevingswet noemt een gesloten anterieure overeenkomst als grondslag voor het afzien van kostenverhaalsregels, maar andere situaties zijn ook denkbaar, zoals een bankgarantie.13 Ook kan het zijn dat de gemeente eigenaar is van de grond. De investeringen worden dan gedekt door opbrengsten uit gemeentelijke grondverkopen

Als een gemeente vindt dat de nakoming van de contractafspraken niet is veiliggesteld, is niet voldaan aan het criterium en moeten (wettelijk voorgeschreven) toch kostenverhaalsregels worden vastgesteld. Het al of niet anderszins verzekerd zijn, is een technische beoordeling van de gemeente, maar tegelijk een zeer strategische. Als een gemeente afziet van publiekrechtelijk kostenverhaal en het contract wordt niet nagekomen, staat ze immers met lege handen.

Kostenverhaal zonder tijdvak

De nieuwe Omgevingswet heeft een nieuwe mogelijkheid geïntroduceerd om kosten te verhalen zonder tijdvak. Deze mogelijkheid ziet op het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen, zonder dat vooraf duidelijk is hoe de fasering van de werkzaamheden er precies uitziet. Er is in dit geval ook geen concrete einddatum. Dit wordt ook wel aangeduid als ‘organische’ gebiedsontwikkeling. Relevante verschillen ten opzichte van publiekrechtelijk kostenverhaal mét tijdvak, zijn:

• •

  Deze vorm van kostenverhaal kan alleen op basis van het omgevingsplan, niet in een BOPA.

• •

  In deze variant worden alleen de kosten in het openbaar gebied verhaald. De kosten op de bouwkavels blijven buiten het kostenverhaal.

• •

  Wanneer voor deze optie wordt gekozen, neemt de gemeente op basis van aannames over de kosten van de ontwikkeling een plafond op voor het totale kostenverhaal in het omgevingsplan.

• •

  Omdat het moeilijk te voorspellen is wat de exacte kosten en opbrengsten zullen zijn, wordt de macroaftopping bij organische ontwikkeling vervangen door een waardevermeerderingstoets. Dit houdt in dat de kostenverhaalbijdrage die een ontwikkelaar bij de afgifte van de kostenverhaalbeschikking moet betalen niet hoger mag zijn dan de waardevermeerdering van de grond als gevolg van de ontwikkeling.

Publiekrechtelijk spoor: posterieure overeenkomst

Dit is een overeenkomst die een gemeente met één of meerdere particuliere eigenaren sluit nádat de gemeente de publiekrechtelijke kostenverhaalsregels heeft vastgesteld. Afwijkende bepalingen in posterieure overeenkomsten zijn niet toegestaan, voor zover het onderwerpen betreft die in het exploitatieplan geregeld zijn of geregeld zouden kunnen worden. Bijlage IV van het Omgevingsbesluit bevat immers een limitatieve kostensoortenlijst. Hieruit volgt welke kosten wettelijk mogen worden verhaald bij een ontwikkelende partij.

Een posterieure overeenkomst geeft in een eerder stadium zekerheid over de kostenverhaalsbijdrage die uiteindelijk op grond van de publiekrechtelijk vastgestelde kostenverhaalsregels moet worden betaald.

Nadeel is dat bij publiekrechtelijk kostenverhaal er op enig moment een afrekenmoment komt waarbij een vergelijking wordt getrokken tussen de door een ontwikkelaar betaalde kostenverhaalsbijdrage en de werkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten. Zijn de werkelijk gerealiseerde kosten hoger dan de betaalde bijdrage, dan zijn de extra kosten voor rekening van de gemeente. Zijn de kosten lager dan de betaalde bijdrage, dan betaalt de gemeente 95% van het verschil uit aan de ontwikkelaar en behoud de gemeente 5% voor dekking van de administratieve lasten. Dit is vastgelegd in artikel 13.20 Omgevingswet.

Financiële bijdrage (afdeling 13.7 Omgevingswet)

Algemeen

Afdeling 13.7 Omgevingswet introduceert een nieuw instrument: de afdwingbare financiële bijdrage voor ontwikkelingen van een gebied. Technisch gezien betreft het hier geen vorm van kostenverhaal. De financiële bijdrage wordt in rekening gebracht bovenop de langs anterieure of publiekrechtelijke weg verhaalde kosten. De bijdrage kan worden opgelegd bij kostenverhaalsbeschikking (bij publiekrechtelijk kostenverhaal) of via de anterieure overeenkomst. In tegenstelling tot kostenverhaal, bestaat voor de gemeente geen verplichting tot het opleggen van financiële bijdragen.

Voorwaarden oplegging van financiële bijdragen

Het verhalen van een financiële bijdrage op een ontwikkelaar is mogelijk als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• •

  de bijdrage wordt alleen geheven bij aangewezen activiteiten;

• •

  er is een grondslag in het Omgevingsplan, en

• •

  de bijdrage wordt geheven voor en besteed aan aangewezen categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

De aanwijzing van een bouwactiviteit waarbij een financiële bijdrage wordt geheven, mag alleen wanneer er een functionele samenhang is tussen die activiteit en de beoogde ontwikkeling waarvoor de bijdrage wordt opgelegd. Ook is vereist dat de bekostiging van die ontwikkeling niet langs andere weg kan worden verzekerd. Met andere woorden: als de bekostiging ook door middel van bijvoorbeeld subsidies kan worden gerealiseerd, mag dit niet langs de weg van Afdeling 13.7 worden gedaan. Ook mag geen bijdrage worden geheven voor kosten die al via Afdeling 13.6 Omgevingswet verhaald kunnen worden. De typen bouwactiviteiten waarover een financiële bijdrage mag worden geheven, zijn dezelfde als de activiteiten die voor kostenverhaal op grond van Afdeling 13.6 in aanmerking komen. Deze activiteiten worden benoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit.

Besteden van financiële bijdragen

Een financiële bijdrage mag worden besteed aan de doelen die in artikel 8.21 Omgevingsbesluit zijn opgenomen. Daarbij kan gedacht worden aan aanleg van infrastructuur, vermindering van stikstofneerslag, landschapsversterking en recreatievoorzieningen of sociale woningbouw.

Verschil met vrijwillige financiële bijdrage

Naast de hierboven besproken afdwingbare bijdrage biedt artikel 13.22 Omgevingswet overigens ook ruimte voor een vrijwillige financiële bijdrage. Dit instrument bestond ook al onder het oude wettelijke regime van de Wet ruimtelijke ordening. Ook hier gaat het om een bijdrage bovenop het verplichte kostenverhaal. Het verschil is dat een vrijwillige bijdrage uitsluitend op basis van wederzijdse instemming in een overeenkomst tot stand komt en niet juridisch kan worden afgedwongen. Voorwaarden zijn dat de bijdrage een functionele samenhang heeft met de ontwikkeling, dat deze niet strijdig is met het omgevingsplan en dat de afspraken transparant en toetsbaar worden vastgelegd. Ook moet er een grondslag voor de bijdrage in de Omgevingsvisie of een programma zijn opgenomen. De vrijwillige bijdrage kan worden ingezet voor kwaliteitsverbeteringen in de leefomgeving, zoals extra groen, infrastructuur of sociale voorzieningen, en kan niet worden opgelegd door de gemeente zonder instemming van de initiatiefnemer.

Bijlage 10 Bovenwijkse kosten

Bij de voorbereiding van gebiedsontwikkelingen is soms sprake van investeringen met een planoverstijgend karakter, die toerekenbaar zijn aan meerdere kostenverhaalsgebieden. Dit is bijvoorbeeld in Holland Park aan de orde. Denk aan infrastructuur zoals de aanleg van een randweg of rotonde, of aan openbare groenvoorzieningen die niet alleen één projectgebied bedienen, maar meerdere lopende projecten. Deze kosten kunnen – mits zij voldoen aan de wettelijke kaders voor kostenverhaal – worden verhaald op ontwikkelaars via overeenkomsten (anterieur of posterieur) of via publiekrechtelijk kostenverhaal in het omgevingsplan of een BOPA.

De vervallen Grondexploitatiewet (onderdeel van de Wro) maakte voor de planoverstijgende kosten onderscheid tussen:

• •

  Bovenwijkse voorzieningen

• •

  Bovenplanse verevening

• •

  Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkeling

De Omgevingswet kent deze aparte categorieën niet meer. Alle verhaalbare kosten vallen nu onder het uniforme systeem van kostenverhaal (Afdeling 13.6 Omgevingswet).

In Diemen hebben we vooral te maken met wat onder de oude wetgeving aangemerkt werd als bovenwijkse voorzieningen. Dit zijn voorzieningen die van nut zijn voor meerdere locaties en kunnen zowel buiten als binnen een exploitatiegebied liggen.

Voorbeelden van bovenwijkse voorzieningen zijn: de aanleg van een randweg, de aanleg van een rotonde en park. Deze voorzieningen leveren veelal ook aanzienlijk profijt op voor bestaande wijken.

Voor kostenverhaal van deze planoverstijgende investeringen gelden (ook onder de Omgevingswet) drie toetsingscriteria: toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit. Men noemt deze criteria de PTP-criteria. Deze PTP-criteria zijn alleen bij publiekrechtelijk kostenverhaal via omgevingsplan of BOPA en de eventuele posterieure overeenkomst van toepassing. In het anterieure traject heeft de gemeente meer onderhandelingsvrijheid en kan zij inzetten op andere afspraken en andere bijdragen.

Hieronder worden de genoemde drie toetsingscriteria kort toegelicht:

• •

  Profijt:

  de locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen.

  Deze toets geldt voor de locatie als geheel, niet per bouwperceel binnen een locatie.

• •

  Toerekenbaarheid:

  er moet een causaal verband zijn tussen de gebiedsontwikkeling en de werken, maatregelen en voorzieningen. Deze zouden niet aan de orde zijn zonder dat plan, ofwel de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van dat plan.

• •

  Proportionaliteit:

  indien meerdere gebieden baat hebben bij een werk, maatregel of voorziening moeten de kosten naar evenredigheid (neergelegd in expliciet gemaakte verdeelmaatstaven) worden verdeeld. Dit criterium bepaalt de omvang van de toerekening van kosten van planoverstijgende voorzieningen. Hieruit volgt de bijdrage die moet worden betaald door degene die de opbrengsten van een bepaalde ontwikkeling (bijvoorbeeld woningbouw) ontvangt.

Een verschil tussen deze op grond van Afdeling 13.6 verhaalbare planoverstijgende kosten en de financiële bijdrage van Afdeling 13.7, is dat bij die laatste categorie geen toerekenbaarheid is vereist. De afdwingbare financiële bijdrage die aan een ontwikkelaar wordt opgelegd hoeft niet noodzakelijk te zijn voor de exploitatie van de door hem te ontwikkelen grond.

Bijlage 11 Grondexploitaties en financiële aspecten

Financiële aspecten Grondbeleid

Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV)

Het is wettelijk vastgelegd dat gemeenten, provincies en waterschappen jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moeten opstellen. Voor gemeenten en provincies is de regelgeving hieromtrent vastgelegd in het Besluit begroting en verantwoording (BBV). Hierin staan, naast vele andere onderwerpen, ook regels opgenomen over het grondbeleid.

In 2016 heeft een aanscherping plaatsgevonden van de verslagleggingregels voor grondexploitaties in de jaarrekening. Artikel 9 lid 2 sub van het BBV geeft aan dat de begroting een paragraaf grondbeleid moet bevatten en artikel 16 geeft de richtlijnen waaraan deze paragraaf minimaal moet voldoen. In Bijlage 12 “Verslaggeving grondexploitatie” wordt hier nader op ingegaan.

Het BBV geeft ook de kaders voor de raad en het college van burgemeester en wethouders. De gemeenteraad stelt de kaders vast waarbinnen het college de uitvoering verricht. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid het college te controleren bij de uitvoering van het grondbeleid. De verslaglegging over het gevoerde grondbeleid moet zodanig zijn dat de Diemense gemeenteraad in staat is haar controlerende functie naar behoren uit te voeren (artikel 3 BBV).

Figuur 5. Systematiek BBV-regels

Grondexploitaties

Openen van grondexploitaties

Het BBV hanteert de volgende definitie voor bouwgronden in exploitatie (BIE): gronden in eigendom van een gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Deze vaststelling is het startpunt van de BIE. Vanaf dat moment kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans.

In de actuele Notitie Grondexploitaties van het BBV is onder andere het volgende opgenomen over het openen van een nieuwe grondexploitatie: “Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft in alle gevallen betrekking op grondexploitatie in de uitvoeringsfase.”

Feitelijk zijn bouwgronden in exploitatie díe gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij grond en eventuele opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, om opnieuw te worden bebouwd. Overige projecten moeten duidelijk worden onderscheiden van bouwgronden in exploitatie.

Looptijd van grondexploitaties

Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken, doet het BBV de volgende stellige uitspraak: “Voor een grondexploitatie met een looptijd langer dan 10 jaar is de volgende aanvullende informatie verplicht: de motivatie voor de langere looptijd en een overzicht met onderbouwing van de risicobeperkende maatregelen. Deze moeten in de begroting en jaarstukken worden vermeld.” Bijlage 13 “Parameters” gaat hier nader op in.

Afsluiting van grondexploitaties

Wanneer alle werkzaamheden zijn afgerond en alle kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd binnen een grondexploitatie wordt de grondexploitatie afgesloten. Bij een positief resultaat zal het eventuele resterende resultaat ten goede komen aan de “Reserve Grondzaken”. Bij een negatief resultaat zal dit grotendeels al voorzien zijn in de Verlies Voorziening Grondzaken, het meerdere wordt ten laste gebracht van de Reserve Grondzaken.

Tussentijdse winstneming

Tussentijdse winstneming werd tot en met 2015 gerealiseerd op basis van het realisatiebeginsel. Positieve resultaten werden pas in de jaarrekening verwerkt als deze resultaten met voldoende zekerheid vast stonden en waren gerealiseerd.

Sinds boekjaar 2016 wordt echter op basis van BBV-richtlijnen de hoogte van de tussentijdse winstneming op winstgevende projecten bepaald door middel van een andere, door de Commissie BBV opgelegde berekeningsmethodiek (POC-methode14). Belangrijk om te bedenken is dat tussentijdse winstneming in principe niet aan de orde is bij faciliterend grondbeleid, waar slechts sprake is van (anterieur of publiekrechtelijk) kostenverhaal door de gemeente

Tussentijdse winstneming is verplicht gedurende de laatste 10 jaar van de looptijd van een grondexploitatie. De winst wordt per winstgevend project bepaald. Voor de grondexploitatie is de winstneming een kostenpost als gerealiseerde afdracht. De winstonttrekking aan de grondexploitatie is een toevoeging aan de “Reserve Grondzaken” als onderdeel van het Weerstandsvermogen.

Tussentijdse verliesneming

Een andere mogelijkheid, welke niet wordt gebruikt tenzij strikt noodzakelijk, is het tussentijds nemen van verlies. Een daadwerkelijke boeking vindt plaats waarmee het nadelig resultaat van de grondexploitatiebegroting minder negatief wordt. Dit is een administratieve handeling. De daadwerkelijke boeking komt ten laste van de “Reserve Grondzaken”.

De analyse van wel of geen verliesneming dient jaarlijks te worden gemaakt. Jaarlijks vindt bij actualisatie van het Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) een bijstelling van de “Verlies Voorziening Grondzaken” plaats op basis van de te verwachten tekorten.

Bijlage 12 Verslaglegging grondexploitatie

Commissie BBV

De Commissie BBV stelt met regelmaat geactualiseerde regels op voor de verslaglegging over gemeentelijke grondexploitaties.

Actualiteit

De actuele BBV-notities over grondbeleid en rente leggen de nadruk op transparantie, eenduidigheid en aansluiting bij de Omgevingswet. Gemeenten moeten jaarlijks hun grondexploitatiebegrotingen actualiseren en de verwachte resultaten op eindwaarde presenteren, inclusief toelichting op risico’s en reserves. Tussentijdse winstneming is beperkt tot exploitaties met een resterende looptijd van tien jaar of minder en moet (nog steeds) plaatsvinden volgens de Percentage of Completion-methode (POC), waarbij risico’s expliciet worden meegewogen. Voor verliesgevende exploitaties moet een voorziening worden getroffen.

Voorbereidingskosten mogen maximaal vijf jaar als ‘nog te verrekenen kosten’ worden verantwoord. In de verslaglegging moeten vorderingen en vooruit ontvangen bedragen correct worden gepresenteerd en toegelicht.

Alle rentelasten en -baten worden geboekt en toegerekend op basis van ofwel een uniforme omslagrente ofwel specifieke projectfinancieringsrente. Rente over eigen vermogen is toegestaan maar is gemaximeerd tot het gemiddelde rentepercentage van vreemd vermogen. Correcties zijn verplicht bij afwijkingen groter dan 25%, en gemeenten moeten een renteschema opnemen in de paragraaf financiering. Deze wijzigingen beogen een consistente, vergelijkbare en getrouwe weergave van de financiële positie van gemeenten.

Vennootschapsbelasting

Daarnaast kunnen gemeentelijke grondbedrijven sinds 1 januari 2016 op grond van de Wet vennootschapsbelasting overheidsondernemingen Vpb-plichtig zijn. Ook voor de uitvoering van deze belastingplicht gelden BBV-richtlijnen, welke zijn opgenomen in de actuele Notitie Grondexploitatie van het BBV. Om volledig aangesloten te blijven op de BBV- regelgeving laat de gemeente Diemen het Meerjarenperspectief grondzaken (MPG) jaarlijks toetsen door een fiscalist.

Richtlijnen grondbeleid BBV

In de BBV-regelgeving zijn ook richtlijnen opgenomen ten aanzien van het grondbeleid.

Artikel 9 lid 2 sub g van het BBV geeft aan dat de begroting een paragraaf grondbeleid dient te bevatten en artikel 16 geeft de richtlijnen waaraan deze paragraaf minimaal moet voldoen.

De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste:

• •

  een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting;

• •

  een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;

• •

  een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;

• •

  een onderbouwing van de geraamde winstneming;

• •

  de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken.

Ook stelt het BBV een paragraaf grondbeleid verplicht in de jaarrekening. Deze paragraaf bevat de verantwoording van de overeenkomstige paragraaf in de begroting.

Het BBV bevat richtlijnen op het gebied van onder meer:

• •

  waardering van grond(aankopen);

• •

  materiele vaste activa (MVA);

• •

  onderhanden werk, waaronder bouwgronden in exploitatie (BIE);

• •

  reserves en voorzieningen en de wijze van winst- en verliesneming.

Bij dit laatste punt, reserves en voorzieningen en de wijze van winst- en verliesneming, is ook de link gelegd met de Wet Vennootschapsbelasting voor overheden (Vpb). Door deze link is onderscheid aangebracht in de commerciële jaarrekening volgens de BBV-richtlijnen en de fiscale jaarrekening volgens de richtlijnen van de Vpb.

Bijlage 13 Parameters

Algemeen

Jaarlijks worden de bestaande gemeentelijke grondexploitaties (BIE) geactualiseerd of herzien. Hierbij wordt, naast de actuele informatie over investeringen en opbrengsten (gerealiseerd en toekomstig), ook gekeken naar de toe te passen parameters. Deze parameters bestaan uit:

• •

  Kostenstijging

• •

  Opbrengstenstijging

• •

  Rentekosten

• •

  Renteopbrengsten

De parameters worden uitgedrukt in procenten en worden gebruikt om de ‘Eindwaarde’ (EW) te bepalen van elke afzonderlijke grondexploitatie. De eindwaarde is de geschatte opbrengst van de grond wanneer alle werkzaamheden (zoals bouwrijp maken) zijn afgerond en de grond wordt verkocht. Deze eindwaarde wordt vervolgens ‘contant gemaakt’ door het toepassen van een disconteringsvoet. Op deze manier worden de gevolgen van inflatie verwerkt in de berekende eindwaarde, Ook dient de discontovoet als risico-opslag voor mogelijke financiële tegenvallers. Daarover hieronder meer.

Rente

BBV en fiscale verslaglegging

De Commissie BBV is per 1-1-2023 afgestapt van de stellige uitspraak dat alleen de toerekening van rente aan grondexploitaties over vreemd vermogen is toegestaan. Het is daarmee voor de gemeente een keuzemogelijkheid om ook rente over eigen vermogen toe te rekenen. Hierdoor ontstaan mogelijk wel verschillen tussen de fiscale en de gemeentelijke verslaglegging. Voor de Vpb blijft de werkelijk betaalde rente over vreemd vermogen leidend.

Wijze van financiering

Voor het bepalen van toe te rekenen rente zijn twee situaties mogelijk. Sprake kan zijn van project- of partiële financiering en totaal financiering:

Project- of partiële financiering projecten:

Als de gemeente gebruikmaakt van projectfinanciering, waarbij speciaal gelden per project worden aangetrokken om de investeringen te kunnen financieren, mag zij het werkelijk betaalde rentepercentage voor die lening(en) in de betreffende grondexploitatieberekening als lasten doorvoeren om de eindwaarde te bepalen.

Totaal financiering:

• •

  Situatie sinds 1-1-2016

  Indien sprake is van totaal of algehele financiering (omslagstelsel) van projecten moeten gemeenten een onderscheid aanbrengen in de rente die gemoeid is met het vreemd vermogen als onderdeel van het totaal vermogen van de gemeente. Onder het totaal vermogen wordt verstaan het eigen en het vreemde vermogen. Alleen de rente gerelateerd aan vreemd vermogen mag als rentepercentage in de grondexploitatie worden doorberekend. Vanwege de spreiding die in de leningen- portefeuille bij veel gemeenten aanwezig is (samengesteld uit een mix van looptijden, afsluitmomenten en rentepercentages) is het gewogen gemiddelde over de jaren heen redelijk stabiel. Dit dempt als het ware de grote schommelingen die op de kapitaalmarkt optreden.

• •

  Situatie per 1-1-2023

  Bij integrale financiering wordt rente toegerekend op basis van de omslagrente. De omslagrente wordt berekend volgens de Notitie Rente BBV. Hierbij worden alle netto rentelasten van de gemeente gedeeld door de totale waarde van de vaste activa plus de voorraden (waaronder bouwgronden in exploitatie). Hier mag dus sinds 1-1-2023 ook rente over het eigen vermogen worden toegerekend aan de grondexploitatie, maar maximaal tot het gemiddelde rentepercentage van het vreemd vermogen.

Voor de gemeente Diemen wordt de omslagrente berekend door de aan de taakvelden toe te rekenen rente te delen door de boekwaarde per 1 januari van de vaste activa + voorraad gronden die integraal zijn gefinancierd. Deze werkwijze sluit aan bij de notitie Rente 2023 van de commissie BBV.

Discontovoet

Nadat de eindwaarde van de inkomsten en uitgaven in de grondexploitatiebegroting is bepaald wordt de berekende eindwaarde contant gemaakt met een door de Commissie BBV verplicht gestelde discontovoet van 2% totdat de Commissie BBV een nieuw percentage voorschrijft. Dit percentage is gelijk aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. In de actuele Notitie Grondexploitatie wordt vastgehouden aan dit percentage. Wel geeft de Commissie BBV aan dat wanneer het werkelijke meerjarig inflatiecijfer of het streefpercentage in de Eurozone noemenswaardig gaat afwijken van die 2%, de Commissie BBV deze stellige uitspraak opnieuw zal bezien. Voor nu bedraagt de disconteringsvoet die gemeenten moeten hanteren in de berekening van de contante waarde nog steeds 2%. Hiermee wordt een verliesvoorziening getroffen om mogelijke financiële tegenvallers op te vangen.

De eindwaardemethode (DEM) met gebruik van parameters wordt dus toegepast om de eindwaarde te bepalen. De Netto Contante Waardemethode (NCW) met gebruikmaking van de discontovoet wordt vervolgens toegepast om de netto contante waarde per project te kunnen bepalen. Op die manier wordt rekening gehouden met rente- en inflatie-invloeden gedurende de looptijd van de afzonderlijke projecten (de initiatiefprojecten worden buiten beschouwing gelaten). De uitslag van de grondexploitatieberekeningen op basis van de NCW is bepalend voor het vaststellen van de eventueel te treffen Verliesvoorziening. Op deze manier worden tekorten in grondexploitatiebegrotingen afgedekt.

Looptijd van gemeentelijke grondexploitaties in relatie tot renteberekening in grondexploitaties.

De vigerende Notitie Grondexploitaties definieert een grondexploitatiebegroting als volgt: “De financiële vertaling van een grondexploitatiecomplex, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd.” Het BBV geeft aan dat een toenemende looptijd van grondexploitaties een toenemende onzekerheid en grotere financiële risico’s betekent, omdat kosten worden gemaakt die pas op (zeer) lange termijn kunnen worden terugverdiend. Voor grondexploitaties met een langere looptijd dan 10 jaar, stelt het BBV daarom dat de motivatie voor de langere looptijd en een overzicht met onderbouwing van de risicobeperkende maatregelen verplicht is. Deze moeten in de begroting en jaarstukken worden vermeld. De langere looptijd en de motivatie moeten geautoriseerd zijn door de raad.

Bijlage 14 Begrippenlijst

Actief grondbeleid

Hiermee wordt in de basis bedoeld dat de gemeente zelf - op risico - gronden aankoopt, deze gronden bouwrijp maakt en vervolgens bouwrijpe kavels verkoopt aan ontwikkelaars en/of particulieren. Deze partijen bouwen het vastgoed (bijv. woningen) en na afloop maakt de gemeente de resterende openbare ruimte ‘woonrijp’ (verderop gedefinieerd).

Anterieure overeenkomst

Een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten tussen gemeente en projectontwikkelaar voorafgaande

aan de planologische wijziging van een gebied, waar de gemeente aan faciliterend grondbeleid doet (definitie onder ‘passief grondbeleid’ verderop).

BIE (Bouwgrond in exploitatie)

Bouwgrond in exploitatie oftewel een actieve grondexploitatie, die zich in een transformatieproces bevindt.

BOPA

Buitenplanse omgevingsplanactiviteit; Dit is een omgevingsvergunning voor activiteiten die strijdig zijn met het omgevingsplan.

Bovenwijkse kosten

Buiten het plangebied van een betreffend project worden ook kosten gemaakt voor voorzieningen die noodzakelijk zijn of een gunstig effect hebben op de gebiedsontwikkeling, zoals kosten voor de aanleg van ontsluitingswegen, bruggen en parken.

Bouwrijp maken

Het proces waarbij grond wordt voorbereid voor vastgoedontwikkeling en bebouwing. Dit omvat werkzaamheden zoals het verwijderen van obstakels, het egaliseren van de grond, en het aanleggen van basisvoorzieningen zoals riolering. Het is een van de kostenposten binnen een grondexploitatie en essentieel voor het geschikt maken van de locatie voor verdere bouwactiviteiten.

Commissie BBV

De commissie die zorgt voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het Besluit Begroting en Verantwoording door decentrale overheden.

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde (ook wel contante waarde) van kosten en opbrengsten (van een stuk grond) die in de toekomst plaatsvinden, terug te rekenen. Zie ook uitleg onder begrip Netto contante Waarde.

Grondexploitatie

Een begroting die wordt opgesteld om alle kosten en opbrengsten gerelateerd aan de grond van een ruimtelijk ontwikkelingsplan in beeld te brengen.

Eindwaarde

De eindwaarde is de waarde van een grondexploitatie in het jaar van afronding. Deze wordt berekend door middel van de parameters (zie hieronder). Aan de hand van de parameters (zoals rentekosten) worden de kosten in het jaar dat deze plaats vinden tot en met het einde van het project berekend. Als voorbeeld: wanneer er voor een grondexploitatie € 10 aan kosten worden gemaakt in 2021 en er wordt een rentepercentage van 2% wordt gerekend en het project eindigt in 2023 dan wordt de eindwaarde als volgt berekend: € 10 * (1,02)^2 = € 10,40.

Materiële vaste activa (MVA)

Grondvoorraad en/of warme gronden, die zich niet in een transformatieproces bevindt.

Immateriële vaste activa (IMVA)

Voorbereidende grondexploitaties.

Netto Contante Waarde (NCW)

De waarde van toekomstige opbrengsten en investeringen omgerekend naar de waarde van vandaag.

Een project heeft een looptijd van meerdere jaren en er treedt gedurende de looptijd prijsstijging, inflatie en rente (over de reeds gemaakte kosten) op. Er worden dus over meerdere jaren kosten gemaakt en opbrengsten geïnd.

Deze uitgaven en inkomsten worden vermenigvuldigd met de gekozen en meest waarschijnlijke parameters. Bijvoorbeeld een parameter kostenstijging van 2%. Dit betekent dat de verwachting is dat de kosten elk jaar met 2% stijgen. Echter, na deze stap moeten de bedragen ook weer teruggerekend worden naar één en hetzelfde tijdstip om alle bedragen met elkaar te kunnen vergelijken en te kunnen optellen/aftrekken. Dit noemen we netto contant maken en dat terugrekenen gebeurt met de zogenaamde discontovoet (hierboven gedefinieerd).

Het begrip (netto) contante waarde is een belangrijk begrip om een goede beoordeling te doen voor het financieel eindresultaat van een project. Kasstromen die op verschillende tijdstippen plaatsvinden kun je naar één tijdstip contant maken en vervolgens optellen/aftrekken. Dit maakt het mogelijk om te beoordelen of bijvoorbeeld opbrengsten op termijn de kosten van nu kunnen dekken, want een euro die je over 2 jaar krijgt is minder waard dan een euro vandaag.

Parameters

Parameters worden gebruikt bij het opstellen en actualiseren van een grondexploitatiebegroting, om de Eindwaarde (hierboven gedefinieerd) te bepalen van elke afzonderlijke grondexploitatie. Parameters worden uitgedrukt in procenten.

Passief grondbeleid

Ook wel faciliterend grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente niet zelf gronden aankoopt maar het ontwikkelende partijen mogelijk maakt de gronden, die deze partijen zelf in bezit hebben, tot ontwikkeling te brengen. De gemeente beperkt zich tot een toetsende faciliterende rol en verhaalt op de ontwikkelaar haar eigen (ambtelijke) kosten en kosten voor publieke voorzieningen (wegen, plantsoen, riolering etc).

PTP-criteria

Voor het toerekenen van te verhalen kosten in een exploitatieplan gelden de PTP-criteria: Profijt, Toerekenbaarheid en Proportionaliteit (PTP). Daarmee wordt de vraag beantwoord in hoeverre het redelijk is om bepaalde kosten toe te rekenen aan een specifiek plan en of het plan van de initiatiefnemer ook daadwerkelijk profijt heeft van de werkzaamheden die leiden tot de kosten. Ook voor het kostenverhaal in een anterieure overeenkomst wordt vaak gekeken naar de PTP-criteria.

Reserve Grondzaken en Voorziening Verlies Grondzaken

Een reserve en een voorziening hebben een andere aard en karakter. In de voorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is er onderscheid tussen reserves en voorzieningen. Het verschil tussen een reserve en een voorziening is volgens het BBV vooral, dat de raad bij reserves de bestemming wel kan wijzigen en bij voorzieningen niet. Voorzieningen zijn dus niet vrij te besteden of te bestemmen. Voorzieningen dienen zo goed mogelijk te worden geraamd zodat ze dekkend zijn voor de achterliggende verplichtingen of risico's waarvoor ze zijn gevormd. Vanuit de Reserve Grondzaken is een voorziening gevormd voor verwachte negatieve resultaten van de grondexploitaties, de “Voorziening Verlies Grondzaken”. De rest van de reserve Grondzaken is nog vrij besteedbaar binnen de portefeuille grondzaken.

Vennootschapsbelasting

De belasting die per boekjaar moet worden betaald over de belastbare winst van een rechtspersoon. De eigenaar van de onderneming moet de aangifte doen. Grondbedrijven van de gemeenten zijn door de Belastingdienst aangemerkt als mogelijk vennootschapsbelastingplichtig.

Uitgeefbaar plangebied

De grond die voor de realisatie van vastgoed uitgegeven kan worden binnen een plangebied. De overige grond binnen het plangebied is openbare ruimte of om een andere reden niet uitgeefbaar.

Woonrijp maken

Het afwerken/inrichten van het plangebied, zoals de aanleg van wegen, water, verlichting en groeninrichting.

Bijlage 15 Gebruikte informatie

BBV (besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten).

“De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 - Een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden” (opgesteld door Bouwend Nederland, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, NEPROM (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) en de VNG.

Europadecentraal.nl, diverse webpagina’s, waaronder met betrekking tot staatssteun.

Gemeente Diemen: “Coalitieakkoord Diemen met elkaar en voor elkaar (2022-2026)”.

Gemeente Diemen: ”Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2024-2034.

Gemeente Diemen: “Meerjarenperspectief Grondzaken – jaarrekening 2024”.

Gemeente Diemen: “Nota activa- en rentebeleid 2016”.

Gemeente Diemen: “Omgevingsvisie Diemen 2040”.

Gemeente Diemen: “Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Diemen 2023”.

Gemeente Diemen: “Woonvisie 2024”.

“Handboek woningcorporaties 2016 – Een handreiking voor de praktijk” van Deloitte.

“Handreiking grondbeleid voor raadsleden” van het VNG.

“Handreiking implementatie van het arrest Didam in het gemeentelijke grond(uitgifte)beleid ten behoeve van vastgoed- en gebiedsontwikkeling”, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, november 2022.

“Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet”, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, april 2022.

“Handreiking Staatssteun voor de overheid” van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van december 2016, verschenen januari 2017.

Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam-arrest).

Iplo.nl, diverse webpagina’s.

Leidraad Projectmatig Werken in Diemen.

Mededeling van de Commissie betreffende het begrip “staatssteun” in de zin van artikel 107, lid 1, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, 2016.

Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (BBV).

Notitie Rente 2023 (BBV).

Rechtbank Noord-Holland, 6 oktober 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:8865.

Wet- en regelgeving (diversen), waaronder Omgevingswet, Omgevingsbesluit, Aanbestedingswet, et cetera.