Omgevingsprogramma transformatie Zuidkade 53 - Drachten

1 Inleiding

2 Omgevingsvisie Smallingerland

Op 1 maart 2022 is de Omgevingsvisie Smallingerland vastgesteld. Een omgevingsvisie is een toekomstvisie op hoofdlijnen. Een koersbepaling die aangeeft wat belangrijk is en waar de gemeente zich voor in zetten. Inwoners, ondernemers en organisaties stelden samen met de gemeente een toekomstbeeld op. 

Voor het centrum in relatie tot de woonfunctie heeft de gemeente de volgende ambities:

In 2040 is het stadshart Drachten veranderd naar een gebied waar het levendig en uitnodigend is. Zowel voor inwoners van de gemeente, als voor bezoekers en mensen die er werken. De versterking van het voorzieningenniveau in het centrum draagt positief bij aan de Noordelijke regio als geheel. Het wonen in het centrum is gestimuleerd. Dit zowel voor jongeren en studenten als voor ouderen en expats. Deze doelgroepen wonen allemaal graag in de buurt van de voorzieningen. Samen zorgt dat voor een gezond, veilig en aantrekkelijk stedelijk woongebied. Het centrum is compact, stijlvol en gezellig. Er is ruimte om elkaar te ontmoeten. Er zijn grandcafé ‘s, leuke terrassen en restaurants. 

De gemeente heeft de ambitie dat iedereen in 2040 een mooie en passende plek heeft om te wonen. De gemeente biedt daarvoor ruimte voor verbouw en nieuwbouw van woningen om het aantal en de soort huizen af te stemmen op de vraag. Strategieën die in de visie genoemd worden om de ambities te behalen is het geven van ruimte voor verandering van functies naar wonen, het investeren in het verhogen en behouden van kwaliteit en het opknappen van bestaande gebieden.

De transformatie van het bestaande pand aan de Zuidkade 53 naar wonen draagt bij aan het versterken van de woonfunctie in het centrum en geeft dit gebied van de kade een kwaliteitsimpuls. De geldt voor de bebouwing maar ook voor de openbare ruimte daaromheen door groen toe te voegen. Dit is in lijn met de bovengenoemde ambities.

3 Visie en programma Centrum Drachten (2020)

Smallingerland heeft een centrumvisie met actieprogramma voor versterking van het

centrum van Drachten vastgesteld 31 augustus 2022. Belangrijk motief om een centrumvisie te ontwikkelen is omdat onder invloed van de aanhoudende druk op het winkelaanbod (internet en beperkte bedrijfopvolging) het de verwachting is dat de winkelfunctie verder zal inkrimpen.
Hoofdlijnen van de visie:

• a.

  Het toekomstige centrum kent een intensere opbouw: er komen meer woningen en er komen andere functies zodat er meer bezoekmotieven aan het centrum worden toegevoegd.

• b.

  Het toekomstige centrum wordt socialer: het centrum wordt een echte 'huiskamer' waar elkaar ontmoeten centraal staat.

• c.

  Het toekomstige centrum wordt veelzijdiger: in het centrum horen allerlei activiteiten thuis. Je vindt er 'voor elk wat wils'. Er is altijd wat te doen.

• d.

  Het toekomstige centrum wordt aantrekkelijker voor bezoekers, ondernemers en investeerders: verblijf en beleving staan in het centrum centraal. Er zijn meer voorzieningen aanwezig in de openbare ruimte en het is groener.

• e.

  Het toekomstige centrum wordt herkenbaar: het centrum werkt aan een eigen identiteit door het lokale DNA zichtbaar te maken en daarnaast worden fysieke entrees en verbindingen versterkt.

In de onderstaande kaart uit de centrumvisie 2020 is zichtbaar dat voor de Zuidkade wordt ingezet op horeca, functiemix en het toevoegen van de woonfunctie.

Centrumvisie 2020

4 Gebiedsprogramma Centrum Drachten

In het Gebiedsprogramma Centrum Drachten "Drachten Bloeit!" van 12 oktober 2024 is er een vertaling gemaakt van de centrumvisie en programma Centrum Drachten (2020) naar een gebiedsgerichte aanpak. Doel van deze aanpak is helder te krijgen wat de acties uit de Centrumvisie voor Drachten betekenen en daarvoor een samenhangende strategie te ontwerpen. Het centrum is onderverdeeld in 10 Deelgebieden. Voor dit omgevingsprogramma Zuidkade Oost is deelgebied "De Kade" van belang.

De bestaande bebouwing aan de Kaden wordt gekenmerkt door een sterk wisselende ruimtelijke en bouwtechnische kwaliteit. De grote verscheidenheid aan activiteiten die plaats hebben gevonden aan de Drachtstervaart is terug te zien in de verschillende bouwvormen van de panden aan de Kaden.

Het gebied de Kaden is functioneel gezien kwetsbaar. Het voorkomen en tegengaan van leegstand is een uitdaging. Door functies te concentreren, nieuwe functies toe te voegen en de kwaliteit en uitstraling te verbeteren, wil de gemeente Smallingerland het gebied een nieuwe impuls geven.

In het oostelijke deel van de Kaden wordt een terugloop van de winkelfunctie verwacht. Hier wordt ruimte geboden voor verkleuring naar andere commerciële functies dan winkelen. Hier is de functie wonen het meest vanzelfsprekend. Panden lenen zich hier voor transformatie, ook op de begane grond. Op enkele plekken is dat reeds gerealiseerd en andere, zoals de locatie van Champino, Skihut en M.O.S. zijn in ontwikkeling.

Het Gebiedsprogramma Centrum Drachten voorziet in een tienpuntenplan voor de Kade. Een plan met vijf concrete ambities en vijf procesmatige middelen:

Concrete ambities

• a.

  Levendige plint door functionele concentratie en vernieuwing

• b.

  Verbeteren stedenbouwkundige en architectonische opzet en uitstraling vastgoed

• c.

  Verbeteren verblijfskwaliteit openbare ruimte

• d.

  Verbeteren verkeerssituatie voor voetganger, fietsers en auto’s

• e.

  Verbeteren parkeersituatie

Procesmatige middelen

• a.

  Transformeren huidige achterzijden en (dwars)relatie met woonwijken

• b.

  Toepassing olievlekprincipe

• c.

  Proces van lange adem

• d.

  Gemeentelijke positie versterken

• e.

  Locaties binnen de Ontwikkelstrategie (de binnenstedelijke woningbouwopgave)

Voor de locatie Zuidkade 53 zijn de punten 6, 9 en 10 van belang.

Punt 6, Transformeren huidige achterzijden en dwarsrelatie met woonwijken

De locatie is gelegen achter de Zuidkade met een dwarsverbinding naar de Zuidkade en een ontsluiting naar De Singel. Dit brengt de kans met zich mee om niet alleen de achterzijde kwalitatief tot ontwikkeling te brengen maar ook de steeg (de dwarsrelatie) ruimtelijk op te waarderen.

Punt 9, Gemeentelijke positie versterken

Door middel van grond- en opstalverwerving versterken we de positie van de gemeente op dusdanige wijze dat ontwikkelingen kunnen worden versneld. De gemeente heeft voorkeursrecht om haar positie te versterken en een woningbouwontwikkeling mogelijk te maken.

Punt 10, Locaties binnen de Ontwikkelstrategie

Een gedeelte van de Kaden is toegevoegd aan de gemeentelijke Ontwikkelstrategie om de woonfunctie in het centrum te versterken. Het gaat hierbij om:

• a.

  de locatie van de Champino (zuidkade 63, 65-70), Skihut (Zuidkade 62a), De Singel 5 en Vallaatstereind 25-25a)

• b.

  de locatie M.O.S.-gebouw (Zuidkade 62-62/1 en Singel 2-4a) en het parkeerterrein gelegen tussen de Single en Zuidkade 53.

Bovengenoemde locaties zijn verworven door de gemeente. Het voornemen is de gehele locatie te ontwikkelen en er circa 81 appartementen te realiseren. De locatie Zuidkade 35 sluit aan op deze ontwikkeling en kan er van profiteren en het plan versterken.

5 Programmatisch uitwerking voor het gebied Zuidkade 53 en concrete toegedachte gebiedsontwikkeling (nader) omschreven

Het gebied waar voorliggend omgevingsprogramma betrekking op heeft betreft Zuidkade 53. Het gaat om de percelen sectie C, nummers 8267 en 9326. De grootte van de locatie is 1.141 m²  (458 m² en 683 m²) en totaal 1.764 m². De locatie is volledig bebouwd. Het gaat om een voormalige sportschool welke momenteel wordt verhuurd aan een religieuze instelling (kerk). De huidige bestemming van de locatie is 'Centrum' en daarmee zijn de volgende functies toegestaan:

• a.

  detailhandel en dienstverlening;

• b.

  bedrijfsactiviteiten, die zijn genoemd in bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen en vuurwerkbedrijven;

• c.

  horecabedrijven categorie 1;

• d.

  horecabedrijven categorie 1 en 2, ter plaatse van de aanduiding "horeca tot en met horecacategorie 2";

• e.

  horecabedrijven categorie 1, 2, 3 en 4, ter plaatse van de aanduiding "horeca tot en met horecacategorie 4";

• f.

  kantoordoeleinden;

• g.

  maatschappelijke voorzieningen;

• h.

  wonen;

Het huidige gebruik van de locatie voor religieuze instelling (kerk) past binnen deze bestemming.

Naast dat de huidige functie past binnen het tijdelijk deel van het omgevingsplan(voormalige bestemmingsplan de Bouwen), zijn er wel knelpunten. De kerk zorgt voor veel parkeerdruk (vooral in de avonden en het weekend) en er is ook sprake van geluidshinder. De kerk zoekt in overleg met de gemeente en de omwonenden naar oplossingen om deze hinder te beperken. De kans is echter reëel dat dit knelpunt niet kan worden opgelost waardoor de hinder blijft en de kerk blijvend beperkt wordt in haar gebruik.

Een ander knelpunt is dat het huidige gebouw niet bijdraagt aan de leefbaarheid van het gebied. Het gaat om een gesloten gebouw met weinig kwaliteit en uitstraling. Transformatie van de functie kan er aan bijdragen dat de leefbaarheid en de stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied een belangrijke impuls krijgt.

Het is de wens van de gemeente de locatie te transformeren naar de functie wonen. Dit past binnen de visie voor het centrum. Met betrekking tot de locatie kunnen de volgende ambities en randvoorwaarden worden gedefinieerd:

Ambities:

• a.

  De kwaliteit en uitstraling van het gebied te verbeteren;

• b.

  Versterken van de functie wonen door de realisatie van circa 18 woningen / appartementen;

• c.

  De woningen moeten bijdrage aan het versterken van de leefbaarheid van het centrum

• d.

  Het gebouw presteert zich als een eenheid met voldoende individuele kwaliteit van de woningen en het en het nieuwe groene pocketpark;

• e.

  Vergroening aan stadsstraat. Aan de zijde van het parkeren is een groene erfinrichting vereist.

Randvoorwaarden:

• a.

  In het tijdelijk deel van het omgevingsplan is een maximale hoogte van 9 meter vastgelegd en een goothoogte van 6 meter. Gedacht wordt aan maximaal 3 bouwlagen;

• b.

  De entree voor de woningen bevindt zich aan de zijde van de stadsstraat;

• c.

  Het parkeren moet worden opgelost binnen de kaders van het gemeentelijke parkeerbeleid;

• d.

  De bijgebouwen zijn opgenomen in het volume van het hoofdgebouw en/of gesitueerd op het terrein achter;

• e.

  Bergingen, erfafscheiding, en voortuinen worden als geheel mee-ontworpen en uitgevoerd;

• f.

  De gevels hebben een gevarieerde, natuurlijke en warme uitstraling en sluit aan op kleurbeeld van de omgeving (met name Zuidkade). Dit geldt ook voor het deel van het gebouw dat vanaf de Zuidkade zichtbaar is;

• g.

  Detaillering in harmonie met de gebouwde omgeving

• h.

  Overhoeks vindt een verbijzondering in massa, kapvorm en/of architectuur plaats.

Nadere uitwerking van de ambities en randvoorwaarden:

Stedenbouwkundige referenties voor de locatie:

6 Participatie

Voor programma's is het betrekken van burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het programma verplicht. Het bevoegd gezag geeft aan hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding van het programma zijn betrokken en wat de resultaten daarvan zijn (artikel 10.8 Omgevingsbesluit). 

In verband met vaststellen van dit programma heeft op 18 december 2025 participatie plaatsgevonden met de burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties in de omgeving van de locatie. Daarnaast heeft op 9 december 2024 overleg plaatsgevonden met de (vertegenwoordig van) eigenaar van de locaties over het voornemen om dit programma voor de locaties vast te stellen. 

De belangrijkste opmerkingen met betrekking tot het plan zijn:

• a.

  Het programma biedt een kans om de huidige locatie een kwaliteitsimpuls te geven;

• b.

  Transformatie van de huidige functie naar wonen is positief;

• c.

  Het is zaak het parkeren voor de woningen goed op te lossen;

• d.

  De in het omgevingsplan opgenomen goothoogte is wellicht een onnodig knelpunt voor de herontwikkeling;

Het programma wordt gezien als een kans om de huidige problemen met betrekking tot het gebruik op te lossen en de locatie een kwaliteitsimpuls te geven.

7 Milieueffectrapportage

Een programma is soms plan-mer-plichtig. Het bevoegd gezag moet in de volgende gevallen een milieueffectrapport opstellen:

• a.

  Het programma vormt het kader voor projecten die zijn aangewezen in bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Dit zijn projecten die aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben of projecten waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben.

• b.

  Voor het programma moet een passende beoordeling worden uitgevoerd, vanwege de gevolgen van dat programma voor een Natura 2000-gebied.

Op basis van de uitgevoerde plan-MER-beoordeling wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling van circa 18 woningen aan de Zuidkade 53 geen aanzienlijke milieugevolgen heeft in de zin van artikel 16.36 Omgevingswet. Een plan-MER is daarom niet vereist. De plan-MER-beoordeling is als bijlage 1 bij dit omgevingsprogramma gevoegd.

8 Procedure en vervolg

Toepassen van afdeling 3.4 Awb is niet verplicht voor vrijwillige programma’s die zijn gebaseerd op artikel 3.4 en artikel 3.5 Omgevingswet. Dit volgt uit artikel 16.27, lid 1, Omgevingswet. Dit programma kan daarom met de reguliere procedure van artikel 4:13 lid 2 Awb worden vastgesteld.

Ondanks dat een vrijwillig programma waarvoor in dit geval geen m.e.r.plicht geldt wettelijk niet hoeft worden bekendgemaakt, wordt dat bij dit programma toch gedaan. Bij het niet bekend maken van een vrijwillig programma kunnen zich juridische risico's voordoen als het programma dient als grondslag voor een voorkeursrecht zoals in dit geval. 

Dit programma geeft rechtstreeks geen toestemming voor activiteiten en heeft geen rechtstreekse rechtsgevolgen. Er dient separaat nog een omgevingsplan te worden vastgesteld om de bouwactiviteiten en de transformatie naar woningbouw op de Zuidkade 53 planologisch mogelijk te maken.

Bijlage II Plan-MER-beoordeling Programma Zuidkade 53, Drachten