Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029

2.1 Ambities uit het Omgevingsprogramma Wonen zijn een stip op de horizon…

Onze ambitie is dat het goed wonen is in gemeente Bunschoten, voor zowel jong als oud. De vergrijzing in Nederland vraagt om dringende maatregelen op het gebied van huisvesting. Betaalbare koop- en huurwoningen, net als nultredenwoningen, zijn essentieel om onze jongere en oudere inwoners een geschikte en veilige woonomgeving te bieden. De voorstellen in dit programma zijn noodzakelijk om ervoor te zorgen dat iedereen, ongeacht leeftijd of mobiliteit, een passend dak boven het hoofd kan krijgen.

Het omgevingsprogramma wonen dient als uitgangspunt en stip aan de horizon voor het woonbeleid in Bunschoten tot 2030. Het vormt de basis voor:

• de bijbehorende uitvoeringsagenda (met acties, maatregelen en instrumenten)

• afspraken tussen gemeente en andere belanghebbenden (denk aan prestatieafspraken met de woningcorporatie en (woon)zorg- en welzijnspartijen)

• kaders voor woningmarktpartners (zoals woningcorporaties, projectontwikkelaars en (woon)zorg- en welzijnspartijen).

2.2 … en zijn tot stand gekomen in een gedegen proces

Het Omgevingsprogramma Wonen is tot stand gekomen door middel van een participatief proces. Verschillende stakeholders (marktpartijen, zorg- en welzijnspartijen, bewoners, de woningcorporaties en beleidsmedewerkers van de gemeente) hebben input voor het nieuwe Omgevingsprogramma Wonen geleverd. Deze partijen zijn in een vroeg stadium geconsulteerd om – gevoed door bureauanalyses – een breed en integraal beeld van de lokale opgaven te schetsen. Via interactieve sessies hebben de stakeholders kansen en opgaven voor Bunschoten benoemd. Deze zijn vertaald in de ambities en doelen van het Omgevingsprogramma Wonen.

Het nieuwe Omgevingsprogramma Wonen is een integraal en beleid- overstijgend document

Het nieuwe Omgevingsprogramma Wonen staat niet op zichzelf en reikt ver. De woonzorgopgave gaat namelijk niet alleen over het bouwen van de juiste woningen, maar ook over de benodigde ondersteuning van (zelfstandig wonende) zorgbehoevenden, het beschikbaar maken van bestaande woningen via creatieve oplossingen en doorstroming en over ambities om de bestaande voorraad toekomstbestendig, leefbaar en duurzaam te maken. Dit alles vraagt om een integrale benadering en verbinding met andere beleidsterreinen zoals duurzaamheid, klimaat, openbare ruimte en leefbaarheid. We leggen in dit omgevingsprogramma daarom telkens de link met aanpalend beleid.

2.3 Van woorden naar daden met een concreet uitvoeringsagenda

Op de volgende bladzijde vindt u het Omgevingsprogramma Wonen in één oogopslag. Daarna gaan we in op de kracht van de gemeente Bunschoten. Vervolgens worden de vier integrale hoofdthema’s van het Omgevingsprogramma Wonen met de daarbij behorende uitgangspunten een-voor-een behandeld. De hoofdthema’s zijn:

• Toekomstbestendig wonen (hoofdstuk 5) 

• Versterkende nieuwbouw (hoofdstuk 6) 

• Wonen, zorg en welzijn (hoofdstuk 7) 

• Een thuis voor iedereen (hoofdstuk 8)

Om onze ambities in het Omgevingsprogramma Wonen tot uitvoering te brengen, zijn we afhankelijk van bovenstaande integraliteit. In de uitvoeringsagenda is afgebakend wie wanneer aan zet is om een actie op te pakken. Het Omgevingsprogramma Wonen en de uitvoeringsagenda moeten dan ook expliciet samen gelezen worden. Per thema worden telkens eerst de vragen: “Wat zien we?” en “Wat is onze visie?” beantwoord. Hiermee duiden we expliciet voor welke lokale opgaven we staan als gemeente. We zetten hiermee onze visie op wonen en zorg duidelijk neer. Aan het eind van ieder hoofdstuk wordt vervolgens de vraag “Wat gaan we doen?” beantwoord. Hiermee zorgen we voor een integrale visie dat in samenwerking de doelstellingen bereikt. Deze visie kunnen we als gemeente namelijk niet alleen realiseren. We hebben hierbij strategische samenwerkingen nodig met onze woonpartners, inwoners en regiogemeenten. De haalbaarheid van onze ambities hangt mede af van rijksbeleid, zoals rijksmiddelen en subsidies, en van andere partijen zoals netwerkbeheerders (Stedin, Vitens), waterschappen en de provincie Utrecht. Rijks- en provinciale overheden maken beleid en wetgeving die het tempo van de  woningbouw kunnen beïnvloeden. Natuurwetgeving en duurzaamheidsambities maken woningen soms duurder in de gebiedsontwikkeling[2]. Ook bouwers en ontwikkelaars zijn cruciaal; zij bepalen hun eigen agenda en prioriteiten waarover we samen met hen afspraken maken . Daarnaast kunnen belanghebbenden en omwonenden via bezwaar- en beroepsprocedures plannen proberen te beïnvloeden.Bovendien zijn de keuzes van de gemeenteraad belangrijk voor de haalbaarheid van betaalbare woningbouw. Het beschikbaar stellen van grondposities voor onder andere sociale woningbouw is hierin belangrijk.

5.1 Wat zien we?

Verduurzamingsslag mogelijk in bestaande voorraad

Om de huidige mate van duurzaamheid in beeld te brengen, maken we gebruik van de energielabels van woningen. We maken hierbij wel de kanttekening dat van een groot deel van de woningen nog geen energielabel bekend is. Enkel bij nieuwbouwwoningen, woningen die recent aangeboden of verkocht zijn en corporatiewoningen is het energielabel (veelal) bekend. Voor een relatief groot deel gaat het hier dus om nieuwere woningen. Om oververtegenwoordiging van nieuwe woningen te voorkomen maken we in onderstaande figuur onderscheid naar bouwperiode. Zo zijn de opgaven per bouwperiode beter inzichtelijk. 

Wat opvalt is dat de bouwperiode van de woning een duidelijke rol speelt in de mate van verduurzaming. Over het algemeen geldt: hoe jonger de woning, hoe hoger het energielabel. 

Bron: BAG (2023), bewerking Stec Groep (2024).

Bestaande voorraad kan niet voorzien in behoefte aan kleine(re) nultreden woningen

De gemiddelde leeftijd van onze inwoners stijgt. De komende jaren wordt de groep senioren niet alleen ouder, maar ook groter (dubbele vergrijzing). Daarnaast is er (deels hierdoor) sprake van huishoudensverdunning. Er wonen steeds minder mensen in één woning. De afgelopen tien jaar is het aantal éénpersoonshuishoudens in de gemeente Bunschoten gestegen met bijna 25%. Dit samen zorgt ervoor dat de woonbehoefte van de inwoners van gemeente Bunschoten verandert. De behoefte aan kleine(re) nultredenwoningen groeit. Deze behoefte wordt extra gestuwd door het Rijksbeleid dat gericht is op “zo lang mogelijk thuis”. De bestaande woningvoorraad van de gemeente Bunschoten is hier niet op ingericht. De gemeente beschikt over veel grondgebonden woningen. Circa 70% van de woningvoorraad is een geschakelde woning, vrijstaande woning, hoekwoning of 2-onder-1-kap woning. Hiermee voorziet de bestaande voorraad niet in de behoefte aan kleine(re) nultredenwoningen. Een deel van deze groeiende behoefte kan worden gerealiseerd met nieuwbouw. De rest betreft een aanpassingsopgave binnen de bestaande woningvoorraad.

Wonen en zorg meer en meer met elkaar verbonden

We hebben als gemeente een rol als het gaat om het aanpassen van woningen vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Meer woningaanpassingen (en meer ondersteuning thuis) zorgt voor een grote druk op het Wmo budget. In het wetsvoorstel van de Wvrv wordt daarom de Wmo 2015 gewijzigd. De wijziging houdt in dat in de Wmo 2015 (via het Wmo-beleid) de verbinding moet worden gelegd met het gemeentelijke omgevingsprogramma. Het Wmo-beleidsplan is in die zin als integrale visie bedoeld in samenhang met het woonzorgbeleid in het omgevingsprogramma.

Doorstroming van senioren komt lastig van de grond

Thuis blijven wonen is niet altijd de beste optie. Soms is het voor het woongenot en de veiligheid van senioren beter om een verhuisstap te maken naar een meer geschikte (nultreden) woning in de gemeente. Bijkomend voordeel van deze verhuisstap is dat er ook een bestaande woning vrijkomt voor een ander type huishouden zoals een (aanstaand) gezin. We zien dat deze doorstroming in Bunschoten lastig van de grond komt. Allereerst ontbreekt het aan voldoende geschikt aanbod voor senioren. Daarnaast kan een verhuisstap voor seniorenhuishoudens gepaard gaan met een stijging van woonlasten, waardoor ze hier van af zien. Ook komt het voor dat senioren wel willen verhuizen maar niet weten waar te beginnen of onderweg veel praktische bezwaren tegenkomen. 

Huidige inrichting openbare ruimte voldoet niet overal meer aan toekomstige wensen en eisen

Fijn wonen in de gemeente Bunschoten hangt niet alleen af van de woning waarin iemand woont. Ook de infrastructuur en een toegankelijke inrichting van de openbare ruimte rondom woningen (met ruimte voor ontmoeten) is hierbij belangrijk. Niet alleen vanuit een toenemende zorgvraag. Maar ook voor klimaat- en duurzaamheidsopgaven. Dit om bijvoorbeeld hittestress en wateroverlast tegen te gaan. De inrichting van de openbare ruimte sluit alleen nog niet overal aan op deze toekomstige wensen en eisen. Dit moet dus aangepakt worden. Dit biedt kansen voor het verbeteren van de uitstraling van woningen en onze gemeente.

5.2 Wat is onze visie?

We sluiten aan bij het isolatieprogramma

We zetten ons ervoor in dat voor het jaar 2035 alle woningen, bedrijven en gebouwen duurzaam zijn geïsoleerd. Dit onder het motto ‘wat je bespaart hoef je niet op te wekken”. Dit betekent dat er tot aan 2035 nog ruim 6.000 woningen en ruim 400 gebouwen zonder woonfunctie geïsoleerd moeten worden. Om hiertoe te komen is het Isolatieprogramma Bunschoten opgesteld met een activiteitenprogramma voor 2024-2027. Omdat de gemeente niet overal tegelijk aan de slag kan en niet iedereen evenveel ondersteuning nodig heeft bij het isoleren van zijn  woning of pand, zijn er in het activiteitenprogramma doelgroepen aangewezen die in de komende jaren prioriteit krijgen. Er zijn subsidies beschikbaar voor DEFG-woningen met een WOZ-waarde onder de € 409.000 en voor huishoudens met energiearmoede. Daarnaast worden aanpakken ontwikkeld voor doe-het-zelvers, monumenten en VvE’s. Doelgroepen waar in latere activiteitenprogramma’s (na 2027) op wordt ingezet zijn particuliere huurwoningen en gebouwen zonder woonfunctie.

We faciliteren aanpassingen in de bestaande voorraad

Onze inwoners moeten zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen. Voor het merendeel van de senioren geldt daarbij dat zij in een reguliere woning willen blijven wonen en niet willen verhuizen naar een andere woning die passend is voor senioren. Denk aan een gelijkvloerse woning of een specifieke woon(zorg)voorziening. De zorgbehoefte en aanpassingsbehoefte van de woning en woonomgeving zal daarom voor een groot deel ontstaan daar waar de senioren nu wonen (als er hulp/mantelzorg aanwezig is). We faciliteren daarom het geschikt maken van de bestaande voorraad door middel van informatievoorziening over wat mogelijk is, en hoe inwoners hiermee aan de slag kunnen. Daarnaast is het bij medisch noodzakelijke woningaanpassingen mogelijk dit te realiseren vanuit het Wmo-budget. Ook bieden we via de gemeente diverse duurzaamheidsleningen aan voor zowel particulieren als Verenigingen van Eigenaren (VvE). Op onze website staan alle mogelijkheden en voorwaarden.

We willen de bestaande voorraad beter benutten

De veranderende woningbehoefte heeft als gevolg dat we goed moeten kijken naar onze bestaande voorraad. Niet alle opgaven hoeven opgelost te worden met nieuwbouw. We zetten daarom in op het beter benutten van de bestaande voorraad. Hiermee kan een belangrijke bijdrage geleverd worden aan de huidige woningvoorraad. Specifiek voor jongeren en senioren. Tegelijkertijd sluit hierdoor de bestaande woningvoorraad beter aan op de (toekomstige) vraag. We blijven daarom inzetten in op herstructurering, woningsplitsing, woning delen (bijvoorbeeld voor hospitaverhuur) en transformatie. Daarbij behandelen we aanvragen volgens het ‘ja, mits’-principe. Meer woningen op een kavel heeft namelijk direct impact op aangrenzende openbare ruimte en/of op eigen terrein en op de benodigde parkeercapaciteit.

Meer bewustwording en aantrekkelijk maken om door te stromen

In Bunschoten wonen veel senioren. Een groot deel van deze groep is nog fit en vitaal en denkt om deze reden vaak nog niet na over een toekomstige woon en/of zorgbehoefte. We vinden het belangrijk dat onze inwoners op tijd nadenken over de vraag of hun woning en woonomgeving ook in de toekomst nog geschikt is. Mocht de woning in de toekomst niet meer geschikt zijn, is het aan de inwoners om hun woning op tijd levensloopbestendig te maken of een verhuisstap te maken. We willen hier als gemeente meer bewustwording voor creëren. Door onze senioren op tijd bewust te maken van deze vraag en ze te informeren over de mogelijkheden, hopen we doorstroming in de toekomst makkelijker en aantrekkelijker te maken. We starten een informatiecampagne om huishoudens vroegtijdig te informeren over de mogelijkheden van toekomstbestendig wonen. We maken hierbij gebruik van de praktijkkennis en kunde vanuit de woningcorporatie. Met ons nieuwbouwprogramma zetten we in op het toevoegen van meer geschikte woningen voor senioren (zie volgende hoofdstuk). Ook kunnen bewoners zoals beschreven gebruik blijven maken van de leningen die het vergemakkelijken de woning levensloopbestendig te maken.

Openbare ruimte moet aansluiten bij toekomstige wensen en eisen vanuit inwoners en klimaat 

We zetten in op een toegankelijke en gezonde leefomgeving voor iedereen. Dit betekent dat de infrastructuur en inrichting van de openbare ruimte rondom woningen moet aansluiten bij een toenemende zorgvraag. Concreet betekent dit: een toegankelijke omgeving (met minder drempels rondom voetgangersgebieden en dementie vriendelijke routes) en zoveel mogelijk maat­schappelijke voorzieningen en ruimte voor ontmoet­en in de buurt. We streven hiermee naar een sterke (sociale) basis voor een leefbare en vitale gemeente.

Leefbaar betekent ook een groene en klimaat adaptieve omgeving. We willen daarom beschikken over voldoende en kwalitatief groen binnen onze gemeente. Om ontmoeting en beweging te stimuleren én om de toename van hittestress en andere gevolgen van klimaat­verandering tegen te gaan. We zoeken naar een optimum tussen verschillende functies en gebruiken in de leefomgeving. Dit betekent dat we rekening houden met de wens voor ingrepen om de snelheid in woongebieden te verlagen  en de leefbaarheid te borgen, net als de noodzaak van meer open verharding voor klimaatadaptie, ondanks dat dit minder comfortabel kan zijn dan dichte bestrating. Daarnaast houden we rekening met waterberging. 

We zoeken daarom naar passende combinaties tussen beide doelstellingen. Dit alles maakt onze gemeente aantrekkelijker en prettiger om in te wonen. We nemen de opgaven voor wonen en zorg daarom integraal mee in de leefomgeving.

5.3 Wat gaan we doen?

Hieronder vatten we puntsgewijs onze actiepunten rondom dit thema beknopt samen. In de separate uitvoeringsagenda werken we per actiepunt uit wat het actiepunt exact inhoudt, hoe we de uitwerking hiervan vormgeven, met wie we dit doen en in welke periode dit gaat gebeuren.

6.1 Wat zien we?

Koopwoningmarkt gemeente Bunschoten slecht bereikbaar voor starters en middeninkomens

De woningvoorraad van de gemeente Bunschoten bestaat voor het grootste deel uit koopwoningen. Binnen het koopsegment heeft slechts 4% van de woningen een WOZ-waarde lager dan € 265.000. Dit is een woningprijs waarvoor middeninkomens nog een hypotheek kunnen afsluiten. Toch is de kloof nog groter dan dat het lijkt. Dit komt doordat de verkoopprijs een stuk hoger ligt dan de WOZ-waarde. In het voorjaar van 2024 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs zo’n € 445.000. Vooral alleenstaanden, starters en middeninkomens hebben het hierdoor moeilijk. Dit heeft twee redenen. Ten eerste heeft deze doelgroep niet of nauwelijks vermogen kunnen opbouwen en daardoor is hun (eigen) budget vaak beperkt(er). Zij worden hierdoor makkelijk overboden door huishoudens uit andere Nederlandse gemeenten die daar hun woning met overwaarde hebben verkocht. Ten tweede heeft een groot deel van de relatief betaalbare woningen nog flinke kwaliteits- en duurzaamheidsinvesteringen nodig voordat deze geschikt is voor een nieuwe bewoner. Een gevolg hiervan is dat jongeren en starters moeilijk een eigen koopwoning kunnen bemachtigen. 

Beperkte betaal- en beschikbaarheid zorgt voor extra druk op de huurwoningmarkt

De beperkte betaal- en beschikbaarheid op de koopwoningmarkt zorgt voor extra druk op de huurwoningmarkt. Huishoudens die nu in een sociale huurwoning zitten, kunnen de stap naar de koopwoningmarkt bijvoorbeeld niet maken. Ook het middenhuur segment is in gemeente Bunschoten relatief beperkt. Huishoudens blijven daardoor zitten waar ze zitten. Dit zorgt voor extra druk op het sociale huursegment. Een andere belangrijke oorzaak voor extra druk op het sociale segment is de verplichte huisvestingsopgaven van statushouders en andere (zorg)urgenten.

Demografische ontwikkelingen zorgen voor grote vraag naar kleine(re) nultreden woning

Er is sprake van een verschuiving van woonwensen. De huishoudensgrootte van onze inwoners neemt af (weliswaar minder dan elders in Nederland). Maar ook in Bunschoten is het belangrijk dat een woning nog geschikt is als iemand ouder wordt (en meer zorg nodig heeft). Hierdoor stijgt de vraag naar kleine(re) nultredenwoningen de komende jaren. Zowel vanuit jongeren als senioren. De vraag focust zich vooral op betaalbaar aanbod (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). Het aantal bestaande grondgebonden koopwoningen kan, wanneer doorstroming op gang komt, voorzien in de toekomstige behoefte aan grondgebonden koopwoningen in onze gemeente.

Voorraad sociale huurwoningen blijft achter

Volgens de Woondeal Regio Amersfoort is in 2030 het aandeel sociale huur 30% (streefwaarde) van de gehele woningvoorraad. De aanstaande Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) maakt dit nog een stap harder en kan dit verplichten voor de nieuwbouw. Momenteel bedraagt het aandeel sociale huur in de gemeente Bunschoten 14%. Dit maakt het complex voor onder andere starters om hun eerste stappen op de woningmarkt te zetten.

De Wvrv stelt drie voorwaarden aan sociale huurwoningen. Ten eerste bedraagt de huur niet meer dan de liberalisatiegrens. Deze wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld. Ten tweede is het aanvankelijk inkomen van de huurder van de woning niet meer dan de gestelde inkomensgrens voor de sociale huur. Ook deze wordt jaarlijks vastgesteld. Ten derde moet de woning zijn verzekerd van een minimale instandhoudingstermijn van vijfentwintig jaar binnen de sociale huur. Dit kunnen we het beste borgen door samen te werken met instellingen die zich richten op sociale huur. Uitgangspunt hierbij is dat we werken met marktconforme uitgangspunten in de samenwerking en in het Programma van Eisen van nieuwbouwwoningen.

We willen de betaalbaarheid en kwaliteit van woningen waarborgen. Zelfstandige woonruimtes moeten in beginsel minimaal 45m²  gebruiksoppervlakte groot zijn en voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Als de haalbaarheid van betaalbaarheidsambities onder druk staat door de gebruiksoppervlakte, passen we ons flexibel aan. Dit geldt voor woonconcepten die een afwijking rechtvaardigen. De prijs moet gereguleerd zijn (WWS-punten) en binnen de inkomensgrenzen vallen. Belangrijk is te overwegen om sommige voorzieningen (zoals wasmachines) te delen zodat het privé ruimtegebruik per woning van voldoende omvang en kwaliteit blijft. 

Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), bewerking Stec Groep (2024). Egw = eengezinswonin. Mgw = meergezinswoning. Corp. = corporatie, Part = particulier.

6.2 Wat is onze visie?

Vertraging voorkomen en zorgen voor meer woningen: we zetten in op de bouw van gemiddeld 155 woningen per jaar tot 2030 en zetten de eerste jaren in op 200 woningen per jaar 

Om onze gemeente leefbaar, vitaal en toekomstbestendig te houden en tegemoet te komen aan de grote krapte op de woningmarkt blijven we bouwen. We willen tot 2030 gemiddeld 155 woningen per jaar toevoegen aan de voorraad. Deze aantallen zijn gebaseerd op de meest actuele huishoudensprognose (inclusief migratie) en het woningbehoefteonderzoek (separate bijlage die bij het omgevingsprogramma wonen hoort). De eerste paar jaren zetten we in op de bouw van 200 woningen per jaar om zo het in het verleden ontstane woningtekort versneld weg te werken. Dit is een bruto toevoeging en gaat dus alleen om nieuwbouwwoningen. Om tempo te blijven maken onderzoeken we de mogelijkheden tot het maken van versnellingsafspraken tussen gemeente en onze woonpartners. Situationeel grondbeleid kan hierin een rol spelen.

Sturen op betaalbaarheid: werken met vastgestelde percentages

Om doorstroming te bevorderen, moeten we voldoende betaalbare woningen bouwen. Het huidige aanbod voor senioren is vaak te duur, waardoor hun woonlasten stijgen en de verhuisstap groter wordt. Het is in de praktijk moeilijk om genoeg betaalbare woningen te realiseren. Daarom gaan we als gemeente ingrijpen.

We gaan verplichte percentages voor bepaalde woningbouwcategorieën voorschrijven voor alle nieuwe ontwikkelingen. De uitwerking en percentages staan onder paragraaf 6.3 in tabel 2. Met deze segmentering werken we in nieuwbouw toe naar 30% sociale huurwoningen en bouwen we 67% betaalbaar. Dit komt overeen met de gemaakte afspraken in de woondeal. Bovendien spelen we hiermee in op de aanstaande Wet versterking regie volkshuisvesting. De segmentering van lopende woningbouwplannen wordt zoveel mogelijk omgezet naar deze nieuwe percentages. Zie het woningbehoefteonderzoek voor verdieping op prijssegmenten en woningtypen conform de woningbehoefte.

Aanvullend hierop maken we afspraken over de instandhoudingstermijn van de betaalbare segmenten. Sociale huurwoningen moeten minimaal 25 jaar als sociale huurwoning op de markt blijven, in beheer bij toegelaten instellingen. Het verhuren van woningen in het sociale segment behoort toe aan de corporatie (en dus niet aan andere (markt)partijen). Er moet ook afwegingsruimte zijn voor de evenknie van een toegelaten instelling. Dit kan bijvoorbeeld een stichting zijn voor speciale woonvormen. Daarnaast laten we ook de nieuwbouw van middenhuurwoningen het liefst bouwen door woningcorporaties, waardoor de instandhoudingstermijn beter gegarandeerd kan worden. 

Instrumenten inzetten voor betaalbaar houden: zelfbewoningsplicht in combinatie met een anti-speculatiebeding

Met alleen de bouw van meer betaalbare woningen zijn we er niet. Deze moeten ook betaalbaar blijven. Door het grote verschil tussen vraag en aanbod nemen de huizenprijzen fors toe. Bovendien worden woningen gekocht om vervolgens te gaan verhuren (in het dure segment). Dit is onwenselijk omdat deze woningen dan niet ten goede komen aan de beoogde doelgroep. Hiervoor is sturing van de gemeente nodig. We continueren ons beleid om een zelfbewoningsplicht toe te passen in combinatie met een anti-speculatiebeding voor nieuwbouwwoningen.

De zelfbewoningsplicht geldt voor een periode van 5 jaar na oplevering van de woning. Dit doen wij bij onze eigen gronden en bij gronden van particulieren. Bij gronden van de ontwikkelaar tekenen we een overeenkomst met de ontwikkelaar. Hierin staat opgenomen dat de ontwikkelaar in de koopovereenkomst een zelfbewoningsplicht opneemt. Onderdeel hiervan is een boetebeding. Wanneer niet aan zelfbewoningsplicht wordt gehouden wordt een boete van

€ 25.000 opgelegd aan de koper. Om ervoor te zorgen dat de verplichtingen ook voor toekomstige eigenaren gelden, wordt een kwalitatieve verplichting samen met een ketting- en boetebeding opgenomen. Dit betekent dat de eerste koper verplicht is om deze voorwaarden door te geven aan de volgende koper, totdat de termijn van vijf jaar is verstreken. Als de verplichtingen niet worden nageleefd, moet een boete van € 50.000 aan de gemeente worden betaald.   

Om er daarnaast voor te zorgen dat het financiële voordeel van een betaalbare woning daadwerkelijk ten gunste komt van een starter, krijgt de koper een anti-speculatiebeding met een aflopende winstafdrachtregeling. Zo voorkomen we dat de woning niet gaat naar iemand die wil speculeren. Vanwege de verschillen tussen de verkoopprijs van een betaalbare woning en de marktwaarde is deze bepaling begrijpelijk. Deze bepaling geldt alleen voor de eerste koper en niet voor latere kopers. Als je het huis binnen deze periode verkoopt, moet je een deel van het subsidiebedrag terugbetalen aan de gemeente. Dit bedrag wordt berekend op basis van de verstreken tijd. Voordat de ontwikkelaar de huizen gaat verkopen, moet de waarde van de huizen worden vastgesteld om te bepalen hoeveel er eventueel terugbetaald moet worden.

Naarmate de periode tussen eerste bewoning en verkoop van de woning kleiner wordt, wordt ook de afdracht kleiner. 

We onderzoeken het oprichten van een vereveningsfonds. De opbrengsten van deze winstafdrachtregeling laten we vervolgens terugvloeien in het vereveningsfonds.

We richten ons op passende nieuwbouw

Het is van belang dat we in lijn met de woningbehoefte komen tot meer woningbouw voor onze inwoners. We verwachten dat de woningmarktdruk op onze gemeente groot blijft. We kunnen echter niet eindeloos nieuw bouwen, vanwege het belang van behoud van beschermde landschappen en het karakter van de bestaande bebouwing in onze gemeente. Er is een gebrek aan toekomstige bouwlocaties. Als gemeente proberen we daarom bestaande locaties te versnellen, waarbij we ook rekening houden met bouwcapaciteit en andere factoren zoals elektriciteit , water, waterhuishouding en natuurwetgeving. We nodigen uit om woningen toe te voegen binnen bestaand ruimtebeslag (binnen de gewenste prijssegmenten en woningtypen). We streven ernaar de bouwproductie te verhogen door initiatiefnemers helderheid te geven over nieuwe toekomstige locaties, om daarmee de bouwproductie te verhogen. Ook blijven we streven naar verkorting van de proceduretijd van het planologisch proces.

De keuzes die we hierin maken vormen de basis voor de afwegingen die we maken over ons grondbeleid en hoe we omgaan met initiatieven voor nieuwbouw. Onder de huidige omstandigheden gaan we een situationeel grondbeleid voeren: we zijn soms actief, soms faciliterend, afhankelijk van locatie en het belang van de gemeente. Daarbij vormt niet het directe verdienvermogen van de grondexploitatie het criterium, maar veel meer: de bredere maatschappelijke toegevoegde waarde van de ontwikkellocaties.

We bouwen om doorstroming te bevorderen

We zetten in op doorstroming. Doorstroming is de sleutel tot een goed functionerende woningmarkt. De slechte beschikbaarheid van (betaalbare) woningen komt namelijk voor een groot deel door de beperkte doorstroommogelijkheden van senioren. In onze gemeente is het betaalbare en geschikte aanbod waar (toekomstige) senioren naar toe kunnen verhuizen immers beperkt. Dit terwijl het toevoegen van nultredenwoningen voor senioren wel vijf verhuizingen op kan leveren. Het toevoegen van een starterswoning (die niet nultreden is) zorgt gemiddeld voor slechts één verhuizing. De woningen die vervolgens doormiddel van doorstroming vrijkomen bieden andere huishoudens de mogelijkheid om een woning te kopen.

Onze ambitie voor het nieuwbouwprogramma is daarom voor 50%  ingestoken op de bouw van nultredenwoningen die geschikt zijn voor senioren (maar ook jongeren). Bij voorkeur worden deze woningen rollatortoegankelijk (BAT-score 2) gebouwd. Er moet gebouwd worden in verschillende verschijningsvormen. Er is immers niet één type senior. Dit betekent variatie in het woningtype (grondgebonden en appartementen) en in het prijssegment (huur en koop), met de nadruk op sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. We houden rekening met een goede opbouw en mix in onze gemeente, bewegen mee met de veranderende woonwensen en zorgen ervoor dat het nieuwbouwaanbod voor senioren aantrekkelijker wordt. De (bijpassende) inrichting van het openbaar gebied is daarbij net zo belangrijk als de juiste woning en bereikbaarheid van voorzieningen. 

We staan open voor experimentele, flexibele en innovatieve woonvormen

We willen beschikken over voldoende passende woningen voor alle generaties en doelgroepen, nu en in de toekomst. Dit vraagt om een kwalitatief, divers en flexibel woningaanbod. Er bestaan tal van bijzondere, innovatieve woonvormen die ook in een woonbehoefte kunnen voorzien. Denk bijvoorbeeld aan CPO-projecten, hofjeswonen, tiny houses, flexwoningen, gezamenlijk wonen, (pre-) mantelzorgwoningen en andere vormen van (duurzame) houtbouw en biobased woonconcepten. We willen daarom als gemeente ruimte bieden aan experimentele en innovatieve woonvormen. Inwoners kunnen zelf met initiatieven komen waarbij zij zelf in de lead zijn voor uitwerking. Hiermee houden we zicht op ons hoofddoel op het gebied van wonen (namelijk: snel veel woningen bouwen), zonder daarbij de ruimte voor dit soort initiatieven in te perken.

6.3 Wat gaan we doen?

Hieronder vatten we puntsgewijs onze actiepunten rondom dit thema beknopt samen. In de separate uitvoeringsagenda werken we per actiepunt uit wat het actiepunt exact inhoudt, hoe we de uitwerking hiervan vormgeven, met wie we dit doen en in welke periode dit gaat gebeuren. 

Ieder woningbouwplan vanaf acht woningen moet voldoen aan de segmentering. Er is een aantal redenen om onderbouwd af te wijken van bovenstaande woningbouw­segmentering. Afwijken kan indien: 

• a.

  Onderbouwd aangetoond kan worden dat de leefbaarheid in een wijk in het geding komt.

• b.

  Aangetoond wordt dat de financiële haalbaarheid van een plan in het geding komt op basis van open boek administratie. Indien dit het geval is zoeken ontwikkelende partijen en de gemeente daarna samen naar het grootst mogelijke betaalbare programma dat financieel wel haalbaar is.

• c.

  Er sprake is van sloop-nieuwbouw door een woningcorporatie (dan mag 100% sociale huur teruggebouwd worden).

• d.

  Er uitwisseling plaatsvindt tussen betaalbare prijssegmenten binnen het project (bijvoorbeeld: een hoger aandeel betaalbare koop ter compensatie voor een lager aandeel middenhuur). 

• e.

  Voor projecten die niet voldoen aan de woningbouwsegmentering en niet voldoen aan een van de afwijkingsmogelijkheden richten we een vereveningsfonds op. Hiermee zekeren we dat de betaalbaarheidsopgave elders in de gemeente worden ingevuld. Zie ook het kader hieronder. 

7.1 Wat zien we?

Toenemende vraag naar nultreden en zorggeschikte woningen

In de gemeente Bunschoten is de komende jaren sprake van vergrijzing. Dit betekent dat de groep 75-plussers sterk toeneemt (zie tabel 2). Tegelijkertijd is er (bij gelijkblijvend beleid) sprake van ontgroening. Dit betekent dat de groep jongeren (tot 35 jaar) juist kleiner wordt. Daarbij komt dat het zorglandschap verschuift van wonen in een instelling met zorg (intramuraal), naar langer thuis met zorg in en rond de eigen woning (extramuraal). Het zwaartepunt van extramurale zorg ligt bij de leeftijdscategorie vanaf 75 jaar. Juist deze groep groeit de komende jaren. Hierdoor ontstaat de komende jaren een grotere vraag naar nultredenwoningen in de nabijheid van voorzieningen, ondersteuning, mantelzorg en mogelijkheden tot ontmoeting. Ook de behoefte aan zorggeschikt wonen (BAT 3 of 4) groeit. Dit zijn woningen die geschikt zijn voor het krijgen en leveren van verpleeghuiszorg (gelijkvloers, brede deurposten, grote badkamer, domotica, et cetera). 

Bron: Primos-prognose (2023), bewerking Stec Groep (2023).

Groot tekort aan zorgverleners: met minder handen is er meer te organiseren

Door de vergrijzing en het veranderende zorglandschap hebben we een grote maatschappelijke opgave om de zorg voor zorgbehoevenden ook in de nabije toekomst toegankelijk te houden. Dit is een grote uitdaging. Enerzijds leidt een vergrijzende bevolking namelijk tot een toenemende zorgvraag. Anderszijds neemt het aantal mensen dat zorg kan bieden hierdoor af. Kortom: met minder handen is er meer zorg te organiseren.

Oplopend tekort aan levensloopbestendige, geclusterde en zorggeschikte woningen

Het provinciaal woonzorgbehoefteonderzoek (28 juni 2024, uitgevoerd door Companen) wijst uit dat er voor specifiek senioren tekorten zijn aan reguliere levensloopbestendige woningen, geclusterde woningen én zorggeschikte woningen. Grootste tekorten zitten in het reguliere levensloopbestendige segment en het dure geclusterde segment. Er wordt benadrukt dat een deel van dit soort woningen er al staan, maar dat deze nog niet altijd voldoen aan de kwalitatieve eisen. Ze zijn dus (nog) niet levensloopgeschikt. Veel woningen kunnen wel geschikt worden gemaakt door ze aan te passen.  Bij medische noodzakelijke woningaanpassingen is er de mogelijkheid om dit te realiseren vanuit het Wmo-budget.

Bron: Companen (juni 2024), bewerking Stec Groep (2024). 

Uitbreiding woningaanbod voor enkele groepen binnen de verplichte urgentiecategorieën nodig

Het provinciale onderzoek schenkt ook aandacht aan urgente doelgroepen. Voor de meeste van deze bijzondere zorgdoelgroepen wordt geen toekomstig tekort verwacht, met uitzondering van mensen met een verstandelijke beperking en mensen vanuit beschermd wonen (BW). Voor de eerste groep zal dit, afhankelijk van het scenario, gaan om zo’n 20 tot 30 woningen tot 2040 (tabel 4). Voor de tweede groep zal dit, afhankelijk van het scenario, gaan om 0 tot 20 woningen tot 2030 (tabel 6). Voor mensen met een lichamelijke beperking blijft de toekomstige vraag ongeveer gelijk aan het aanbod (tabel 5). Uit het provinciale onderzoek blijkt dat uitstromers binnen de groep verplichte urgentiecategorieën ongeveer 16% opnemen van het jaarlijks vrijkomende sociale huuraanbod. Tabel 8 geeft een totaaloverzicht van de behoefte van alle groepen uitstromers.

Bron: Companen (juni 2024), bewerking Stec Groep (2024). 

Bron: Companen (juni 2024), bewerking Stec Groep (2024). 

Bron: Companen (juni 2024), bewerking Stec Groep (2024).

Bron: Companen (juni 2024), bewerking Stec Groep (2024). 

Overige aandachtsgroepen vormen kleine opgave

Ook voor de overige aandachtsgroepen brachten we de opgave in beeld. We zien dat het aantal arbeidsmigranten de afgelopen jaren is toegenomen. In de Regio Amersfoort, waar Bunschoten onder valt, gaat het om de huisvesting van zo’n 1.725 arbeidsmigranten tot 2030. Er is een jaarlijkse woonbehoefte vanuit statushouders. De taakstelling van Bunschoten zal op circa 66 statushouders per jaar uitkomen. Vertaald naar een woonbehoefte gaan we uit ongeveer 33 geraamde woningen per jaar (met een gemiddelde huishoudensgrootte). De gegeven aantallen voor zowel de taakstelling als de woningbehoefte zijn gebaseerd op het midden van de bandbreedte. De daadwerkelijke bandbreedte is tussen de 24 en 104 voor de taakstelling en tussen de 14 en 52 voor de woningbehoefte.

Bron: Companen (juni 2024), bewerking Stec Groep (2024).

Het trendmatig- en hoog scenario liggen fors uit elkaar. Dit komt doordat het trendmatig scenario uitgaat van de praktijk van de afgelopen jaren, hierbij was de insteek om zoveel mogelijk gezinnen te huisvesten. Het hoge scenario schetst een complexer beeld. Dit scenario gaat uit van een situatie waarin meer dan 85% van de statushouders op de wachtlijst van het COA alleenstaanden zijn. Dit brengt een dringende behoefte aan kleine woningen met zich mee. Bovendien moeten we rekening houden met de komst van nareizigers, wat betekent dat een deel van de alleenstaanden op termijn als gezin herhuisvest zal worden.

Bron: Companen (juni, 2024), bewerking Stec Groep (2024).

Om fijn te kunnen wonen is meer nodig dan alleen een passend woon- en zorgaanbod. Het gaat ook over welzijn: ontmoeten, de mogelijkheid tot recreatie, gemeenschaps­gevoel, een toeganke­lijke openbare ruimte et cetera. Een deel van de zorgopgaven is dus eigenlijk geen woon- of zorgvraagstuk, maar een welzijns­vraag­stuk. Voor een actief en sociaal bestaan is de verbinding tussen onze inwoners belangrijk. Helemaal wanneer zorg meer en meer thuis geleverd gaat worden. Een sterke sociale basis helpt hierbij. Deze stimuleert ontmoeting, helpt eenzaam­heid te voorkomen, bevordert zelfredzaamheid en zorgt ervoor dat problemen zoveel mogelijk voorkomen en/of eerder gesignaleerd worden. Dit zodat inwoners niet in zware (zorg)trajecten terecht komen. Het samenbrengen van formele en informele zorg is belangrijk voor het creëren van een sterke sociale basis. We moeten dus niet alleen aandacht hebben voor wonen en zorg, maar ook voor welzijn. De balans in de zilveren driehoek. Alleen zo kunnen we de toekomstige zorgopgaven van ouderen en andere aandachtsgroepen opvangen. 

7.2 Wat is onze visie?

We faciliteren en stimuleren uiteenlopende (geclusterde) woon(zorg)vormen

Ouderen en andere mensen met een (extramurale) zorgvraag moeten zoveel mogelijk in het eigen dorp kunnen blijven wonen. Ouderen willen namelijk wel verhuizen, maar vaak alleen naar een passende (en betaalbare) woning in de directe omgeving (in verband met hun netwerk). We stimuleren en faciliteren daarom in alle kernen (geclusterde) woon(zorg)vormen. Het liefst zo dicht mogelijk bij (zorg)voorzieningen. Dit zodat men zo lang mogelijk thuis kan blijven wonen en zorg goed (formeel én informeel) geleverd kan worden. Denk bijvoorbeeld aan ‘hofjes­wonen’ en ‘inter­generationeel wonen’. Voorbeelden hiervan zijn woonconcepten waarbij nultreden woningen rondom een gezamenlijke tuin zijn gebouwd en/of waar jongeren (zorg­gevers) en ouderen (zorgvragers) samenwonen in één complex. We hanteren daarbij de flexibele vastgoedbenadering. Waar mogelijk realiseren we (geclusterde) woon(zorg)concepten die flexibel zijn en ook voor andere zorg- en niet-zorgdoelgroepen op de woningmarkt ingezet kunnen worden. Dit betekent dat deze locaties een woonfunctie krijgen. Hiermee verkleinen we risico’s en vergroten we de toekomstbestendigheid van onze woningvoorraad. Dit betekent ook dat we overwegen om op uitbreidingslocaties zoals Rengerswetering aanvullende voorzieningen overwegen zoals een huisartsenpost om zo tot goed spreiding van doelgroepen kunnen komen. 

We kunnen daarbij niet beloven dat iedereen tot het eind van zijn of haar leven in zijn of haar eigen kern kan blijven wonen. Er zit een grens aan de zorg die op kleinschalig niveau kan worden aangeboden. Zwaardere zorg kan bijvoorbeeld niet in elke kern worden verleend, hiervoor is clustering noodzakelijk. Afhankelijk van het type zorgvraag zal dus mogelijk een verhuisbeweging gemaakt moeten worden. 

Zorgzame buurten zijn noodzakelijk om langer thuis te kunnen wonen 

Om langer thuis te kunnen wonen is omkijken naar elkaar van levensbelang. Hiervoor zijn zorg­zame buurten essentieel. Hier zetten we dus op in. Het idee: jong en oud kent elkaar en helpt elkaar met de kleine dingen, als toevoeging op het bestaande aanbod van professionele hulp en dienstverlening. Zorgzame buurten leggen hiermee de link tussen de informele zorg (zelfzorg, mantelzorg, burenhulp en vrijwilligerswerk) en de formele of professionele zorg. Deze link is noodzakelijk voor de vroeg detectie van kwetsbare mensen en de ondersteuning van informele zorgverleners. Daarnaast zorgt dit ervoor dat met minder professionele gezichten in de buurt (onvermijdelijk!) toch de juiste zorg en ondersteuning geleverd kan worden. In onze zorgzame buurten werken welzijns- en zorgpartners samen met partners uit andere sectoren. Zo ontstaat er een lokaal netwerk dat bestaat uit de buurt en de welzijns- en zorgpartners. Dit zorgt ervoor dat iedereen, ongeacht zijn of haar ondersteuningsvraag, comfortabel kan wonen.

Goede sociale basis belangrijk voor zelfredzaamheid en tegen eenzaamheid

De verbinding tussen onze inwoners is belangrijk voor een actief en sociaal bestaan. Helemaal wanneer zorg meer en meer thuis geleverd gaat worden. De gemeente Bunschoten kenmerkt zich door relatief kleinschalige kernen waar men nog naar elkaar omkijkt en elkaar te hulp schiet waar nodig. Dit koesteren we en willen we daarom verder stimuleren waar we dat kunnen. Diversiteit is daarbij van belang: kwetsbare inwoners, ouderen en nieuwkomers moeten allemaal mee kunnen doen en zich thuis voelen in onze dorpen. Een goede sociale basis is daarvoor belangrijk. Dit betekent: een breed en laagdrempelig aanbod van activiteiten en ondersteuning in de eigen kern.

7.3 Wat gaan we doen?

Hieronder vatten we puntsgewijs onze actiepunten rondom dit thema beknopt samen. In de separate uitvoeringsagenda werken we per actiepunt uit wat het actiepunt exact inhoudt, hoe we de uitwerking hiervan vormgeven, met wie we dit doen en in welke periode dit gaat gebeuren. 

8.1 Wat zien we?

Schaarste aan sociale huurwoningen dreigt zonder verdere investeringen

De grotere huisvestingsopgaaf voor diverse doelgroepen, waaronder nieuwe urgente gevallen, wordt via een regionaal verdeelsysteem en vanuit een fair share systeem verdeeld over de regio Amersfoort. Deze opgaaf zal vrijwel volledig landen bij de sociale huurwoningen. Als wij onze sociale huurwoningvoorraad van 14% niet aanzienlijk verhogen komen we in de knel. Vanuit de aanstaande Wet Versterking regie volkshuisvesting (en de reeds gemaakte woondeals) komt een eis van minimaal 30% sociale huur in de nieuwbouw. Hierdoor zal onze sociale huurwoningvoorraad in een periode van vijf jaar tijd (2025-2029) stijgen naar circa 15,25%. Dat betekent dat er ook na deze vijfjaarsperiode flink geïnvesteerd moet worden in de sociale huur. Anders kunnen we deze opgaaf niet structureel ondervangen. Als we niet investeren dan blijft het een schaarste verdeling van sociale huurwoningen tussen statushouders, woonurgenten en onze eigen jeugd/starters. Zoals blijkt uit het woonbehoefteonderzoek is de behoefte aan  sociale huurwoningen groot vanuit zowel de jeugd als de senioren. We doen onze inwoners  tekort bij het vinden van passende huisvesting in iedere fase van hun leven; als starter, bij het stichten van een gezin en als oudere met behoefte aan een passende nultreden woning. 

Senioren zijn verreweg de grootste aandachtsgroep, overige opgaven spelen vooral regionaal

Binnen de aangewezen aandachtsgroepen zijn senioren verreweg de grootste groep in de gemeente Bunschoten. Bovendien wordt deze groep de komende jaren groter. Deze grote woon- en zorgopgave moet vooral lokaal opgevangen worden. Deze mensen wonen nu namelijk al in Bunschoten (en worden hier ouder) en de verhuisgeneigdheid en -afstand van senioren is beperkt. In de voorgaande hoofdstukken is beschreven hoe we deze opgave handen en voeten willen geven. De woon- en zorgopgaven van de andere aandachtsgroepen (zie kader) is in gemeente Bunschoten een stuk kleiner. Dat betekent niet dat regionale afspraken geen aanzienlijke impact hebben op onze aanpak. Regionale afspraken zorgen ervoor dat we als gemeente niet alleen lokaal, maar ook in samenwerking met omliggende gemeenten moeten opereren. Dit betekent dat we rekening moeten houden met de verdeling van middelen en voorzieningen op regionaal niveau. Hierdoor kunnen we efficiënter inspelen op de behoeften van onze senioren en andere aandachtsgroepen. Dit kan ook betekenen dat we soms concessies moeten doen om aan regionale verplichtingen te voldoen, wat extra druk kan leggen op lokale middelen en capaciteit. Het is daarom essentieel dat we een balans vinden tussen lokale en regionale prioriteiten om de woon- en zorgopgaven effectief aan te pakken.

8.2 Wat is onze visie  

Afspraken op regionaal niveau nodig voor huisvesting aandachtsgroepen 

De huisvesting van aandachtsgroepen (exclusief senioren) is vooral een regionaal vraag­stuk. Niet iedere gemeente heeft namelijk (voldoende) passend woon- en/of zorgvastgoed voor iedere aandachtsgroep. Dit kan ook niet. Deze opgave moet daarom niet gezien worden in een Bunschotens vacuüm, maar moet in de bredere regio opgepakt worden. Er moeten op regionaal niveau afspraken gemaakt worden over de verdeling en huisvesting van aandachts­groepen. 

We zorgen voor een fijne woonplek voor iedereen, evenwichtig en gespikkeld 

In onze gemeente moeten aandachtsgroepen fijn kunnen wonen. Het vinden van een geschikte woning is namelijk (juist) voor kwetsbare inwoners lastig. Zeker in de huidige woningmarkt kunnen zij vaak niet zelf voorzien in een woning. Om goede afspraken te kunnen maken is een gemeenschappelijk regionaal (cijfermatig) kader belangrijk. Op basis daarvan kunnen afspraken gemaakt worden. We vinden het daarbij belangrijk dat vooral wordt gekeken naar een passende kwalitatieve verdeling. Dit betekent dat er aandacht moet zijn voor de juiste aandachtsgroep op de juiste plek. Alleen zo kunnen we er met zijn allen voor zorgen dat passende woningen beschikbaar komen, doorstroming vanuit instellingen.

8.3 Wat gaan we doen?

Hieronder vatten we puntsgewijs onze actiepunten rondom dit thema beknopt samen. In de separate uitvoeringsagenda werken we per actiepunt uit wat het actiepunt exact inhoudt, hoe we de uitwerking hiervan vormgeven, met wie we dit doen en in welke periode dit gaat gebeuren. 

Uitvoeringsagenda Omgevingsprogramma Wonen gemeente Bunschoten

/join/id/regdata/gm0313/2026/c73d6b03d3214702ae06d4f40d15231f/nld@2026‑03‑05;11422735