Woonzorgvisie Gemeente Utrechtse Heuvelrug 2024-2029

1.1 Wat zien we?

Grote verduurzamingsopgave in het particuliere (koop)segment

De bestaande woningvoorraad en leefomgeving zijn van groot belang voor de algemene woon-kwaliteit van de Utrechtse Heuvelrug. Het overgrote deel van de toekomstige woningvoorraad staat er immers nu al. Binnen deze voorraad is sprake van een grote verduurzamingsopgave. De gemeente beschikt namelijk over veel woningen met een bouwjaar van voor 1970 (38%). Deze woningen zijn gemiddeld genomen minder goed geïsoleerd en hebben vaker een lager energie-label. De grootste opgaven bevinden zich in het koop- en particuliere huursegment. In de cor-poratiesector is de verduurzamingsopgave minder groot, met uitzondering van het bezit van Stedenklink in Leersum en het bezit van woningbouwvereniging Maarn in Tuindorp. Driekwart van de corporatiewoningen heeft al een energielabel A, B of C. Bovendien zijn met de meeste woningcorporaties vergaande (bovenwettelijke) verduurzamingsafspraken gemaakt als onderdeel van de prestatieafspraken voor 2023 tot 2028.

Woningvoorraad naar eigendom en energielabels

Bron: Companen 2020.

Behoefte aan levensloopbestendige woningen groeit de komende jaren

Demografische ontwikkelingen zorgen ervoor dat de woonbehoeften van inwoners van de gemeente Utrechtse Heuvelrug de komende jaren gaan veranderen. Het aantal ouderen in de gemeente neemt toe en de gemiddelde leeftijd van deze groep stijgt. Ouderen moeten en willen vaak ook langer thuis blijven wonen. Samenhangend met deze ontwikkeling groeit de behoefte aan levensloopbestendige woningen. Ouder worden gaat immers in veel gevallen gepaard met negatieve effecten op de mobiliteit. Traplopen wordt bijvoorbeeld steeds lastiger. Een klein deel van de groeiende behoefte aan levensloopbestendige woningen kan worden opgevangen met nieuwbouwwoningen. Een veel groter deel van deze opgave betreft daarom een aanpassingsopgave binnen de bestaande woningvoorraad. Het opvangen van de dubbele vergrijzing in de woningmarkt is dan ook qua omvang de grootste ruimtelijke opgave. Binnen de bestaande woningvoorraad ligt de oplossing hiervoor vooral in de koopsector.

Zo’n 40% van deze voorraad is nu nog niet geschikt voor mensen met een mobiliteitsbeperking, maar is dit in potentie wel te maken2.

Geschiktheid woningvoorraad voor inwoners met mobiliteitsbeperking

Bron: Companen, 2020.

1.2 Wat is onze visie?

Verduurzaming noodzakelijk voor kwaliteit en toekomstbestendigheid bestaande voorraad

De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is zeer belangrijk voor de toekomstbestendigheid. Immers, circa 95% van de benodigde woningen in de toekomst staat er al. We zetten daarom in op versterking van de bestaande woningvoorraad door verduurzaming. We willen een duurzaam woonklimaat en stimuleren verduurzaming naar energielabel A of B voor alle segmenten van de woningmarkt, dus voor zowel eigenaar-bewoners en corporaties alsook huurders. In onze woningvoorraad liggen daarbij grote koppelkansen met de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente.

Woningaanpassingen nodig om tegemoet te komen aan veranderende woonwensen

We willen voorkomen dat bestaande woningen op termijn niet meer voldoen aan de kwalitatieve behoefte van onze inwoners. We zetten daarom in op de versterking van de bestaande woningvoorraad door aanpassing, renovatie, woningsplitsing, transformatie of sloop en nieuwbouw. We willen beschikken over voldoende geschikte woningen voor zelfstandig wonende huishoudens met een afnemende mobiliteit of zorgbehoefte. Om tegemoet te komen aan de veranderende woonwensen van de groeiende groep ouderen zetten we in op het aanpassen van de bestaande voorraad, (voor een deel van onze woningbouwprogrammering) op levensloopbestendige nieuwbouw en doorstroming (zie hoofdstuk ‘nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling’).

1.3 Wat gaan we doen?

Hieronder vatten we puntsgewijs onze actiepunten rondom dit thema beknopt samen. In het separate uitvoeringsprogramma werken we per actiepunt uit wat het actiepunt exact inhoudt, hoe we de uitwerking hiervan vormgeven, met wie we dit doen en in welke periode dit gaat gebeuren.

2.1 Wat zien we?

Betaal- en beschikbaarheid koopsegment zwaar onder druk

De bestaande woningvoorraad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is ten opzichte van het landelijk gemiddelde relatief duur. Zo’n 40% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde tussen € 280.000 en € 450.000. Nog eens 40% heeft een WOZ-waarde boven € 450.000. Dit betekent dat slechts 20% van de woningen een WOZ-waarde onder € 280.000 heeft. De betaalbaarheid van koopwoningen staat zwaar onder druk. Voor Huurders die willen verhuizen naar een koopwoning en gezinnen die een grotere koopwoning zoeken, is het aanbod te klein en te duur.

Vooral onze starters en middeninkomens hebben het moeilijk. Binnen deze doelgroep heeft ruim 60% een voorkeur voor een eigen koopwoning (bron: WoON, 2021). Maar doordat zij nog niet of nauwelijks vermogen hebben kunnen opbouwen is hun budget daarvoor vaak te beperkt. Bovendien zorgen de hoge inflatie en hypotheekrente voor minder koopkracht en lagere financieringsmogelijkheden bij deze doelgroep. Het betaalbare segment (goedkoop en middel-duur) is voor deze doelgroep vaak nog binnen bereik, maar juist dit segment is nauwelijks beschikbaar in de Utrechtse Heuvelrug. De beperkte doorstroming in de gemeente speelt hierin een belangrijke rol. Ook de nabijheid van de stad speelt mee. Veel jonge gezinnen uit de stad verruilen hun woning (met een overwaarde) voor een woning in de regio. Hierdoor hebben zij vaak meer te besteden en worden de eigen starters overboden. Ook werd een deel van de betaalbare woningen opgekocht om door te verhuren (aan studenten). Op dit probleem is begin dit jaar actie gezet. De ingevoerde opkoopbescherming gaat dit namelijk tegen.

Ook schaarste in betaalbaar huursegment: lage- en middeninkomens tussen wal en schip

Tegelijkertijd knelt het ook op de huurmarkt. In de sociale huur is de mutatiegraad laag (5,8% t.o.v. 7,6% landelijk) en zijn de wachtlijsten lang. Eén van de oorzaken hiervan is dat dit segment relatief beperkt aanwezig is in de gemeente. De Utrechtse Heuvelrug beschikt over een voorraad die voor 25,5% uit sociale huur bestaat. Dit is lager dan het landelijk gemiddelde (27%). De vraag naar deze toch al schaarse woningen groeit, mede door de huisvesting van aandachtsgroepen en kwetsbare urgente woningzoekenden.

Het middeldure huursegment is ook beperkt aanwezig in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Bovendien is dit segment aan verandering onderhevig door de invoering van de Wet goed verhuurderschap en de (verwachte) Wet betaalbare huur3. Vooruitlopend hierop zien we dat verhuurders hun voormalige huurwoningen te koop aanbieden. Ook in onze gemeente is dat het geval. Verhuurders kopen minder snel aan en stoten sneller af. Dit zorgt in de toekomst mogelijk voor een groter tekort aan middeldure huurwoningen. Samen zorgen deze ontwikkelingen ervoor dat lage- en middeninkomens tussen wal en schip vallen en heel lastig een woning kunnen bemachtigen op de woningmarkt van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

Oudere huishoudens laten doorstromen naar een passende woning gaat niet vanzelf

Het huidige Rijksbeleid (zelf als het kan, thuis als het kan en digitaal als het kan) stuurt aan op het langer thuis blijven wonen van ouderen. Soms is thuis blijven wonen niet de beste optie en is het voor het woongenot en de veiligheid van oudere huishoudens beter om een verhuisstap te maken naar een meer geschikte woning. Denk aan een levensloopbestendige woning met bad- en slaapkamer op de begane grond (zoals appartementen bereikbaar per lift, patiowoningen of onderwoningen met een kleine tuin). Bijkomend voordeel hiervan is dat er met deze verhuisstap ook een bestaande woning wordt ‘vrijgespeeld’ die kan worden betrokken door een huishouden bij wie deze woning beter past. Op dit moment is er beperkt sprake van doorstroming op de woningmarkt van de Utrechtse Heuvelrug. Als reden hiervoor geven huishoudens vaak aan dat ze hun vertrouwde omgeving niet willen verlaten. Ook zien sommige mensen op tegen de verhuizing naar een beter passende woning, waardoor ze soms langer dan gewenst in hun minder passende woning blijven wonen. Ouderen overwegen vaak alleen te verhuizen naar echt aantrekkelijk, passend, betaalbaar en levensloopbestendig aanbod.

2.2 Wat is onze visie?

Niet groeien om groei, maar voor een evenwichtige bevolkingsopbouw en passende huisvesting

We vinden het heel belangrijk dat onze dorpen vitaal blijven. Met onze woningbouwontwikkeling zetten we hierop in. We willen niet groeien om de groei, maar om toe te werken naar een evenwichtige bevolkingsopbouw en om onze inwoners passende huisvesting te bieden. Waar mogelijk bouwen we primair voor (de woonbehoefte van) mensen die wonen, werken of een opleiding volgen in onze gemeente dan wel waar we als gemeente een taakstellende opgave voor hebben. Dit betekent ook dat we de ambitie hebben om de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen, zo snel als mogelijk is, te reduceren. We willen daarom met name in het goedkope en middeldure segment bouwen voor sociale huurders, starters en jonge gezinnen. Ook willen we bouwen voor senioren om hen te verleiden een verhuisstap te maken. Woningen die toegevoegd worden moeten een kwalitatieve aanvulling zijn op de bestaande voorraad en voorzien in de kwalitatieve behoeften van onze (toekomstige) inwoners.

Indicatief richtgetal per dorp met oog op vitaliteit

In totaal voegen we tot en met 2030 167 tot 189 zelfstandige woningen per jaar toe. Met het oog op de vitaliteit willen we dat in alle dorpen gebouwd gaat worden met behoud of verbetering van ruimtelijke kwaliteit, groen, biodiversiteit en natuur. Dit is ook nodig. Behoud van vitaliteit vraagt om een (meer) evenwichtige bevolkingsopbouw. In de Omgevingsvisie is vastgelegd welk toekomstig voorzieningenniveau hoort bij vitale dorpen. Zo moet in de kleinere dorpen (Maarsbergen en Overberg) minimaal één primaire onderwijsinstelling blijven bestaan en moet in de grotere dorpen het huidige onderwijs aanbod behouden blijven. Ook moeten alle niveaus van voortgezet onderwijs beschikbaar blijven in de gemeente. Daarnaast geldt dat mensen basisscholen, winkels en zorg vanaf maximaal 15 minuten lopen of fietsen vanaf hun voordeur moeten kunnen bereiken en moet er voldoende eerstelijnszorg beschikbaar zijn. Als er voldoende inwoners zijn om basisscholen en eerstelijnsgezondheidsvoorzieningen in stand te houden, zijn er ook voldoende inwoners om sportverenigingen e.d. in stand te houden. Wat dit voor de woningbouwopgave per dorp betekent, verschilt per dorp en is afhankelijk van de bestaande bevolkingsopbouw en aanwezige voorzieningen. Met de Stec-voorzieningenscan is dit in beeld gebracht (binnen de totale opgave voortkomend uit het Companen-onderzoek 2020). Uit de scan volgt een indicatieve verdeling over de dorpen. In de grotere kernen is woningbouw met name nodig om de trendmatige bevolkingsgroei te accommoderen; in de kleinere dorpen gaat het vooral om het versterken van de vitaliteit.

In onderstaande tabel is de benodigde woningbouwopgave per kern uiteengezet (indicatieve richtgetallen in een bandbreedte) en zijn doelgroepen benoemd. Een nadere uitleg en onderbouwing van de voorzieningenscan is bijgevoegd als bijlage (bijlage1).

Tabel 1. Woningbouwopgave verdeeld over dorpen, 2024 t/m 2030 (indicatief)

Bouwen voor ouderen…

We zetten in op doorstroming. Door de opbouw van de huidige woningvoorraad wordt doorstroming bemoeilijkt. Daarnaast is het door de sterke prijsstijgingen op de koopmarkt de afgelopen jaren nog moeilijker geworden voor starters om een woning te kopen. Er zit een gat tussen (betaalbare) sociale huur en de steeds duurder geworden koopmarkt. Huishoudens met een middeninkomen zitten klem.

We zetten daarom vooral in op de bouw van levensloopgeschikte woningen in verschillende verschijningsvormen en prijsklassen (conform onze betaalbaarheidseisen). Qua woonwensen bestaat er namelijk niet één type oudere. Daarbij willen we ook stimuleren dat bij meerdere vrijkomende agrarische bedrijfslocaties de te bouwen woningen geclusterd worden op één gunstig gelegen locatie. Het toevoegen van levensloopgeschikte woningen voor ouderen kan wel vijf verhuizingen opleveren. De woningen die doormiddel van doorstroming vrijkomen bieden andere huishoudens de mogelijkheid een woning te kopen. Dit draagt direct bij aan aan het verbeteren van de demografische opbouw die nodig is om de vitaliteit in de dorpen op peil te houden.

… en betaalbare woningen toevoegen voor starters en middeninkomens

We willen de kansen voor starters daarentegen niet volledig afhankelijk laten zijn van wat ouderen doen. We zetten daarom daarnaast ook in op het gericht toevoegen van starterwoningen in de sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Hiermee willen we (jonge) doelgroepen een kans bieden om te wonen in onze gemeente. Ook willen daarmee een beter vestigingsklimaat creëren voor zorgverleners en andere cruciale beroepsgroepen met een laag en middeninkomen. We zullen tussen 2024 en 2030 jaarlijks minimaal één-derde van de te realiseren sociale woningen reserveren voor jongeren en starters.

Voor doorstroming van middeninkomens speelt de uitwisseling tussen sociale huur, middenhuur en betaalbare koop namelijk een sleutelrol. Een mix van prijssegmenten (sociale en particuliere huur, middeldure en duurdere koop) zorgt voor toekomstbestendig en krachtige wijken en dorpen.

Doorstroming op de woningmarkt (gouden driehoek)

Om meer betaalbare woningen te realiseren hanteren we op planniveau een segmentering. Dit betekent dat ieder plan minimaal 30% sociale huur en (samen) minimaal 40% middenhuur en betaalbare koop moet bevatten. We sluiten hierbij aan bij (toekomstige) landelijke wetgeving en prijsgrenzen. De prijsgrenzen gelden niet voor bestaande plannen waarvoor al andere afspraken zijn gemaakt (op basis van een positieve reactie op een ruimtelijk initiatief, een intentieovereenkomst of een anterieure overeenkomst). De segmentering gaat gelden voor alle nieuwe formele ruimtelijke initiatieven die worden ingediend na publicatie van dit voorstel. Voor ruimtelijke initiatieven die voor vaststelling zijn ingediend, maar nog geen formele briefreactie hebben ontvangen, gelden de nieuwe afspraken.

Tabel 2. Betaalbaarheidseisen4 nieuwbouw (prijspeil 2024) voor alle plannen

Vereveningsfonds als instrument om realisatie betaalbare nieuwbouw te borgen

De betaalbaarheidseisen gelden in beginsel voor alle woningbouwplannen. Bij sloop/nieuwbouw door een woningcorporatie van een project met middensegmentwoningen moet het middensegment aandeel behouden blijven en mag worden uitgebreid tot 70%, zodat het sociale deel minimaal 30% bedraagt.

Om plannen haalbaar en uitvoerbaar te houden is differentiatie mogelijk via het vereveningsfonds. Het vereveningsfonds is een fonds waarin opbrengsten van betaalbare en dure woningen worden verevend. De verplichting die voortvloeit uit het niet realiseren van het vastgelegde aandeel sociale huurwoningen vertaalt zich in een financiële compensatie. De financiële compensatie belandt in het fonds en kan gebruikt worden om op andere locaties extra sociale huur (meer dan 30%) te realiseren. Hiermee wordt gezekerd dat het aandeel sociale huur elders in de gemeente wordt ingevuld en dat de gemaakte afspraken uit de woondeal worden nageleefd. Het is dus nadrukkelijk niet de bedoeling dat het gestorte geld in het fonds blijft zitten. De eis van 40% middensegment blijft altijd bestaan. Deze kan niet afgekocht worden. De uitgangspunten voor de differentiatie van het vereveningsfonds zien er als volgt uit:

Tabel 3: Uitgangspunten Vereveningsfonds

(*) Het aantal woningen waarbij al dan niet een mogelijkheid bestaat tot financiële compensatie wordt definitief vastgesteld bij de separate uitwerking van het Vereveningsfonds

Verder geldt het volgende:

• •

  De beoogde opzet van het Vereveningsfonds wordt na vaststelling van de Woonzorgvisie preciezer uitgewerkt en aan de gemeenteraad voorgelegd. De hoogte van het compensatiebedrag wordt nog uitgewerkt. Het uitgangspunt daarbij is een goede balans tussen de borging van het aandeel sociale huur en de financiele haalbaarheidheid van woningbouwplannen.

• •

  Er wordt een hardheidsclausule toegevoegd aan het vereveningsfonds. Hiermee krijgt het college de bevoegdheid om plannen, die aantoonbaar financieel onhaalbaar zijn en voorzien in een grote maatschappelijke meerwaarde, (gedeeltelijk) vrij te stellen van de betaalbaarheidseisen en compensatieplicht. Het kan daarbij gaan om de ontwikkeling van locaties die cruciaal zijn voor de vitaliteit van dorpen, het in stand houden van monumenten, het realiseren van geclusterd wonen projecten en bepaalde transformaties.

• •

  Bestaande landgoederen buiten de rode contour, die woningbouw willen toevoegen om een duurzame (financiële) instandhouding te bewerkstelligen, hoeven niet te voldoen aan de betaalbaarheidseisen en de compensatieplicht. Bestaande landgoederen binnen de rode contouren zullen, in tegenstelling tot wat is bepaald in de nota landgoederen, moeten voldoen aan de prijssegmentering.

• •

  Bijdragen uit het fonds zijn uitsluitend bedoeld voor het realiseren van sociale huurwoningen. Geld uit het fonds mag niet voor andere doeleinden ingezet worden.

• •

  De gemeente stelt een Reserve vereveningsfonds sociale woningbouw in.

• •

  De gemeente stelt het resterende saldo van de Reserve Woonkwaliteit als startkapitaal beschikbaar.

Woningbouwprojecten sluiten aan bij kwaliteiten beschikbare locaties

We willen dat de woningen die we realiseren passen bij de kwaliteiten van beschikbare locaties. Voor ouderen en mensen met een fysieke beperking is de toegankelijkheid van eerstelijnszorg-voorzieningen en een winkel voor dagelijkse boodschappen belangrijk. Dit betekent dat we op binnenstedelijke locaties die op loopafstand van dagelijkse- en zorgvoorzieningen liggen als eerst inzetten op woningen die aansluiten bij de woonwensen vanuit deze doelgroep. Daarnaast zijn locaties voor het realiseren voor nieuwbouw schaars in Utrechtse Heuvelrug. Het is daarom zaak deze schaarse ruimte zorgvuldig te benutten.

Innovatieve en creatieve woonvormen zijn een aanvulling op reguliere woningbouw

Aanvullend bouwen gaat samen met innovatie en vooruitgang. Nieuwe woonvormen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug blijven we dan ook nadrukkelijk faciliteren. Denk aan CPO-projecten, tiny houses, flexwoningen, gezamenlijk (intergenerationeel) wonen, (pre-) mantelzorgwoningen en andere vormen van (duurzame) houtbouw en biobased woonconcepten. We werken ook mee aan vernieuwende woonvormen. Voor flexwoningen wordt daarbij momenteel haalbaarheidsonderzoek gedaan voor vier locaties in Amerongen, Doorn, Leersum en Overberg. Daarnaast staan wij open voor andere locaties voor flexwoningen, waarbij het niet vooral gaat om de huisvesting voor 15 jaar van speciale doelgroepen, maar om het sneller woningen plaatsen voor een mix van doelgroepen/ inwoners en categoriën van woningen (ook bijvoorbeeld Tiny Houses en andere innovatieve woonvormen zoals collectief wonen en CPO-initiatieven), in samenspraak met de buurt. In combinatie met nieuwbouw willen we initiatiefnemers ook uitdagen om de mogelijkheden in bestaande bouw te onderzoeken. Gemeenschappelijk wonen, woningdelen, splitsen en transformatie faciliteren we.

Overige instrumenten

We werken met een actief faciliterend (i.p.v. een passief) grondbeleid indien dat behulpzaam is bij het realiseren van de doelen van de Woonzorgvisie. We blijven onze Leegstandsverordening benutten om ongewenste leegstand tegen te gaan en de Opkoopbescherming om koopprijzen niet teveel te laten stijgen. We gaan actief opzoek naar subsidies om de woningbouw plannen financieel mogelijk te maken.

2.3 Wat gaan we doen?

Hieronder vatten we puntsgewijs onze actiepunten rondom dit thema samen. In het separate uitvoeringsprogramma werken we de actiepunten verder uit.

3.1 Wat zien we?

Dubbele vergrijzing en extramuralisering leidt tot veranderende woonbehoefte

Er is in het zorglandschap sprake van een verschuiving van wonen in een instelling met zorg en begeleiding (intramuraal) naar wonen buiten een instelling waarbij zorg en begeleiding in en rond de eigen woning plaatsvindt (extramuraal). Daarnaast is er sprake van dubbele vergrijzing. Onze ouderen groeien niet alleen in aantal, maar worden ook steeds ouder (de komende 10 jaar groeit het aantal 75-plussers met ongeveer 1.000). Doordat het beleid vanuit het Rijk gericht is op ‘langer thuis’ gaan steeds meer zorgbehoevenden zorg ontvangen in een zelfstandige woning.

Hierdoor ontstaat vanuit deze brede doelgroep een grotere vraag naar zorggeschikte en bij voorkeur levensloopbestendige woningen in de nabijheid van voorzieningen, ondersteuning, mantelzorg en mogelijkheden tot ontmoeting. De opgave tot en met 2030 (richtinggevend) bestaat uit 70 zorggeschikte woningen, 335 geclusterde woningen en 430 nultredenwoningen. Zodra de Provincie het onderzoek naar de woon- en zorgbehoeften van aandachtsgroepen heeft afgerond en nadat hier regionale afstemming over heeft plaatsgevonden (zie hoofdstuk: aandacht voor wonen, zorg en welzijn) nemen we de definitieve cijfers over.

Met minder handen is er meer te organiseren

Door de vergrijzing hebben we een grote maatschappelijke opgave om de zorg van zorgbehoe-venden ook in de nabije toekomst toegankelijk te houden. Enerzijds leidt een vergrijzende bevolking tot een toegenomen zorgvraag. Anderzijds neemt het aantal mensen dat zorg kan bieden af. Kortom: met minder handen is er meer zorg te organiseren. Dit is, door het grote personeelstekort in de zorg, nu al te merken. We moeten de zorg daarom anders gaan organiseren, maar ook zorgen voor de juiste woningen en woonomgeving om vestigers aan te trekken en te binden (zie hoofdstuk ‘nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling).

Aandachtsgroepen hebben moeite met het vinden van een geschikte woning

Het vinden van geschikte woningen is voor kwetsbare groepen (zoals mensen die uitstromen uit een intramurale zorginstelling, maatschappelijke opvang, slachtoffers van huiselijk geweld en mensenhandel, beschermd wonen, instellingen voor klinische geestelijke gezondheidszorg en forensische zorg en jeugdzorg) moeilijk. Zeker in de huidige woningmarkt met een hoge woningnood kunnen zij vaak niet zelf voorzien in zelfstandige huisvesting.

3.2 Wat is onze visie?6

Voor iedereen geschikt wonen, passende zorg met aandacht voor welzijn

Waar wonen en zorg in het verleden twee gescheiden werelden waren, zijn ze nu onlosmakelijk met elkaar verbonden. We moeten wonen, zorg en welzijn daarom integraal benaderen om invulling te kunnen geven aan de woonbehoefte van onze inwoners. Voor alle inwoners een passende woning is daarbij het streven. Inwoners moeten zo lang, veilig en zelfstandig mogelijk thuis kunnen wonen (met passende zorg dichtbij huis) en mee kunnen blijven doen in de samenleving. Extra aandacht besteden we daarom aan jongeren, ouderen, kwetsbare mensen en mensen met een zorgvraag. Een deel van de (veranderende) woonbehoeften kan opgevangen worden in nieuwbouw (zie hoofdstuk ‘nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling’), maar een (veel) groter deel betreft een aanpassingsopgave in de bestaande voorraad. Inwoners zijn daarbij zelf verantwoordelijk voor het aanpassen van hun woning. We kijken daarom eerst wat mensen zelf kunnen doen, daarna naar wat we samen kunnen doen en als laatste naar wat de gemeente nog moet doen.

Bij nieuwbouwprojecten inzetten op gemengd en geclusterd wonen

We willen de (toekomstige) zorgkloof dichten door bij nieuwbouwlocaties nabij (zorg)voorzieningen in te zetten op gemengd (qua doelgroepen) en geclusterd (qua locatie) wonen. Tot en met 2030 realiseren we (richtinggevend) 70 zorggeschikte woningen en 335 geclusterde woningen. Dit om enerzijds onnodige vervoersbewegingen van inwoners te voorkomen en de eigen regie en zelfredzaamheid van inwoners te vergroten (door te zorgen voor de nabijheid van essentiële dagelijkse en zorgvoorzieningen, andere mensen die kunnen helpen en ontmoetingsruimten). En anderzijds om de vervoersbewegingen van zorgpersoneel te beperken (met het oog op de toenemende zorgvraag en de krapte op de arbeidsmarkt). We zetten daarbij in op de juiste mix door levensloopbestendige woningen te combineren met betaalbare gezinswoningen.

Ook in geclusterde woonconcepten (zoals aanleunwoningen, woonzorgcomplexen en serviceflats met een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte) zetten we in op een gemengd programma (dragers/vragers en jong/oud). We hopen met het aanbieden/toevoegen van interessant, geclusterd aanbod oudere inwoners te verleiden om te verhuizen, waardoor er woningen vrijkomen voor starters en (jonge) gezinnen.

Zorgzame buurten met passende woonplekken

Bij vitaliteit hoort ook dat mensen lang zelfstandig kunnen blijven wonen. Omkijken naar elkaar is daarbij van belang. We willen dat mensen die zorg nodig hebben, zo veel mogelijk in de wijken kunnen (blijven) wonen. Dit doordat we woonvormen voor (mantel)zorg, omkijken naar elkaar, en begeleid wonen meer mogelijk maken. Concreet benutten we hiervoor de bestaande voorraad beter (denk aan het splitsen van woningen) en hebben we aandacht voor samen wonen. We denken daarbij niet alleen in woningen, maar ook in ‘woonplekken’ (zoals binnen de initiatieven ‘kamers met aandacht’ en ‘onder de pannen’). We zetten naast geschikte huisvesting voor ouderen, ook nadrukkelijk in op huisvesting voor andere kwetsbare doelgroepen zoals bijvoorbeeld uitstromers vanuit de Jeugdzorg of Beschermd Wonen en psychisch kwetsbaren. Iedereen moet veilig terecht kunnen in onze wijken. Voor kwetsbare mensen zien we daarbij met name ruimte in wijken waar voldoende sociale draagkracht is.

Voor het creëren van passende woonplekken zijn zorgzame buurten essentieel. Jong en oud kent elkaar in deze buurten en helpt elkaar met de kleine dingen, als toevoeging op het bestaande aanbod van professionele hulp en dienstverlening. Waar noodzakelijk voor de vitaliteit van dorpen zullen we de huisvesting van huisartsen faciliteren, met oog voor de rol en verantwoordelijkheden van gemeente, regionale huisartsenorganisaties en zorgverzekeraars, door te zorgen voor voldoende maatschappelijk vastgoed voor eerstelijns/huisartsenzorg. Zorgzame buurten leggen de link tussen de informele zorg (zelfzorg, mantelzorg, burenhulp en vrijwilligerswerk) en de formele of professionele zorg. Deze link is noodzakelijk voor de vroeg detectie van kwetsbare mensen, de preventie van gezondheidsongelijkheid en de ondersteuning van informele zorgverleners. In een zorgzame buurt werken welzijns- en zorgpartners samen met partners uit andere sectoren (waaronder huisvesting, ruimtelijke ordening, jeugd en cultuur). Zo ontstaat er een lokaal netwerk dat bestaat uit de buurt, het lokale bestuur en de welzijns- en zorgpartners. Dit zorgt ervoor dat iedereen, ongeacht zijn of haar ondersteuningsvraag, comfortabel kan wonen.

Goede sociale basis belangrijk voor zelfredzaamheid en tegen eenzaamheid

De verbinding tussen onze inwoners is belangrijk voor een actief en sociaal bestaan. Helemaal wanneer zorg meer en meer thuis geleverd gaat worden. Diversiteit is daarbij ook van belang: kwetsbare inwoners, ouderen en nieuwkomers moeten allemaal mee kunnen doen en zich thuis voelen in onze dorpen. Een goede sociale basis is daarvoor belangrijk. Dit betekent: een breed en laagdrempelig aanbod van activiteiten en ondersteuning in het eigen dorp. We zorgen er daarom voor dat er in ieder dorp gelegenheid is om elkaar te ontmoeten, bijvoorbeeld door middel van voldoende openbare ruimte en de inrichting daarvan. Een sterke sociale basis stimuleert ontmoeting, helpt eenzaamheid te voorkomen, bevordert zelfredzaamheid en zorgt ervoor dat problemen zoveel mogelijk voorkomen en/of eerder gesignaleerd worden zodat inwoners niet in zware (zorg)trajecten terecht komen. Het samenbrengen van formele en informele zorg is belangrijk voor het creëren van een sterke sociale basis. We sluiten hiermee aan op de doelen en acties die zijn geformuleerd in de ‘Uitvoeringsagenda Samen Leven, Samen Doen’.

Domotica als één van de manieren om langer thuis wonen mogelijk te maken

De komende jaren zal de zorgvraag toenemen en het tekort aan zorgpersoneel is niet zomaar opgelost. Onze zorg moet hierdoor in de toekomst voor een belangrijk deel efficiënter verleend worden met (‘compacte’) specialistische zorg aan huis door professionals in combinatie met minder specialistische zorg door familie, kennissen, buren en ondersteunende diensten. Ook moet hybride zorg de norm worden (mix van digitaal en fysiek aangeboden zorg en ondersteuning). Nieuwe mogelijkheden en innovaties (zoals digitale zorg, eHealth, domotica en robotica) moeten er daarbij voor zorgen dat zorg meer op de juiste plek en tijdsonafhankelijk kan worden geleverd en de zelfredzaamheid onder inwoners groeit.

Aandacht houden voor bijzondere doelgroepen

De gemeente Utrechtse Heuvelrug is en blijft de komende jaren een aantrekkelijke woongemeente voor alle doelgroepen. We blijven in de gemeente aandacht houden voor doelgroepen die in een niet-reguliere woning wonen, of via een omweg in onze gemeente belanden. We zetten in op evenwichtig gespreide huisvesting over de dorpen van de gemeente en met aandacht voor de draagkracht (draagvlak, opnamevermogen, integratiekansen en leefbaarheid) per dorp.

3.3 Wat gaan we doen?

Hieronder vatten we puntsgewijs onze actiepunten rondom dit thema beknopt samen. In het separate uitvoeringsprogramma werken we per actiepunt uit wat het actiepunt exact inhoudt, hoe we de uitwerking hiervan vormgeven, met wie we dit doen en in welke periode dit gaat gebeuren.

Betaalbare koopwoningen

Een betaalbare koopwoning heeft een prijs van maximaal € 390.000 (prijspeil januari 2024). We volgen gedurende de looptijd van deze Woonzorgvisie de landelijke aanpassingen van deze betaalbaarheidsgrens. De prijsgrens in deze definitie gaat direct na besluitvorming van de raad in. Voor verkoop wordt de betaalbaarheidsgrens gehanteerd die geldt op het moment van verkoop van de betreffende woning.

(Buiten) bestaand stedelijk gebied (BSG)

Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

(Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (CPO/PO)

Particulier Opdrachtgeverschap is een vorm van projectontwikkeling, waarbij een particulier opdrachtgever is voor de bouw van een woning. Dit wordt ook wel zelfbouw genoemd. Bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is een groep toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever voor hun eigen nieuwbouwproject.

Doorstromers

Huishoudens die een andere woning betrekken en daarbij hun huidige woning (in onze gemeente) vrijmaken.

Extramuraal

Een term die gebruikt wordt binnen de Wet langdurige zorg. Extramuraal betekend zorg op een locatie, dit kan ‘thuis’ zijn of in een (geclusterde) woonvorm waarbij de huisarts zelf nog de behandeling uitvoert.

Flexwoningen

Flexwoningen zijn hoogwaardige, fabrieksmatig gemaakte, modulaire, duurzame woningen, die snel gebouwd kunnen worden en na een afgesproken periode, vaak tussen de 10 en 15 jaar, verplaatst kunnen worden naar een nieuwe locatie. Transformatiewoningen zijn bestaande gebouwen zoals kantoren, winkels en scholen die een nieuwe woonfunctie krijgen.

Geclusterde woning

Een woning die deel uitmaakt van een complex of groep van woningen speciaal bestemd voor ouderen. Hiertoe behoren o.a. woonzorgcomplexen, aanleunwoningen en serviceflats. Nabijheid van 24 uurs aanwezige zorg is geen voorwaarde vanwege de mogelijke andere leveringsvormen van zorg. De woningen zullen conform het Rijksbeleid allemaal moeten worden gerealiseerd in een complex met een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte.

Grondgebonden woningen

Een grondgebonden woning is een woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau waarvan 1 van de woonlagen aansluit op het maaiveld. Grondgebonden woningen hebben meestal een op de grond gelegen tuin en/of erf.

Intramuraal

Intramuraal betekent letterlijk ‘binnen de muren’. Intramurale ouderenzorg gaat dus over zorg die ouderen ontvangen gedurende een onafgebroken verblijf in een instelling. Het gaat om zorg in een verpleeghuis of verzorgingshuis. Intramurale zorg wordt gefinancierd vanuit de Wet Langdurige Zorg (Wlz).

Leefbaarheid

Leefbaarheid is de mate waarin de omgeving aansluit bij de eisen en wensen die er door de mens aan worden gesteld.

Levensloopbestendige woning

Levensloopbestendige woningen zijn zelfstandige woningen die geschikt is (of eenvoudig geschikt te maken) voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. Een levensloopbestendige woning voldoet aan de eisen van Woonkeur.

Levensloopbestendige woning volgens Woonkeur

Een levensloopbestendige woning voldoet aan de eisen van Woonkeur.

Het aanbod wordt volgens de eisen van Woonkeur onderscheiden in drie klassen. Deze klassen geven de mate van toegankelijkheid van de woning aan voor mensen met de hierboven genoemde mobiliteitsbeperking, te weten:

• •

  Nultredenwoning. Bij deze woning is de entree zonder traptrede(n) te bereiken. De primaire vertrekken (hoofdslaapkamer, woonkamer, keuken, toilet en badkamer) zijn eveneens zonder traplopen te bereiken. Dit type woning is geschikt voor bewoners die gebruik maken van een wandelstok (mobiliteitsklasse A);

• •

  Nultredenwoning met voldoende bewegingsruimte en zonder obstakels binnenshuis om met een rollator te kunnen manoeuvreren (mobiliteitsklasse B- en B+).

• •

  Nultredenwoning met voldoende bewegingsruimte en zonder obstakels binnenshuis om met een rolstoel te kunnen manoeuvreren (mobiliteitsklasse C).

Middenhuur woningen

Een middenhuur woning heeft een aanvangshuur van minimaal € 879,66 en maximaal € 1.123 per maand (prijspeil januari 2024). We volgen gedurende de looptijd van deze Woonzorgvisie de landelijke aanpassingen van deze betaalbaarheidsgrens. De prijsgrens in deze definitie gaat direct na besluitvorming van de raad in. Voor verhuur wordt de betaalbaarheidsgrens gehanteerd die geldt op het moment van verhuur van de betreffende woning.

Middeninkomen

Tot de middeninkomens worden alle huishoudens met een (gezamenlijk) belastbaar jaarinkomen tussen € 45.000 en € 60.000 gerekend.

Nultredenwoning

Een woning die zowel extern toegankelijk is (de woonkamer dient bereikbaar te zijn vanaf de straat zonder trap te hoeven lopen) als intern toegankelijk is (vanuit de woonkamer zijn zonder traplopen de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste één slaapkamer te bereiken).

Pre-mantelzorg

Anticiperen op een te verwachten zorgbehoefte van een persoon die de AOW-leeftijd heeft bereikt, waardoor deze (nog) niet onder de vergunningsvrije mogelijkheden voor mantelzorg valt, maar waarvan wordt verwacht dat binnen 10 jaar wel wordt voldaan aan de criteria voor huisvesting in een (vergunningsvrije) mantelzorgwoning.

Pre-mantelzorgwoning

Een pre-mantelzorgwoning is een bouwwerk van maximaal 100 m² behorend bij een zelfstandige woning waar huisvesting in verband met pré-mantelzorg plaatsvindt. De pre-mantelzorgwoning mag worden bewoond door één huishouden van maximaal twee personen. Het bouwwerk wordt daarmee vooruitlopend op de daadwerkelijke zorgvraag al bewoond door een toekomstige zorgverlener of toekomstig zorgbehoevende.

Senioren

Huishoudens met één of meer personen in de AOW-leeftijd.

Sleutelklare woningen

Een sleutelklare woning wordt geheel afgebouwd. Zo zijn onder andere de installaties, bedradingen, leidingwerk, stucwerk, tegelwerk, sanitair, schilderwerk van kozijnen en binnendeuren aangebracht. De woning hoeft door de toekomstige bewoner na overdracht van de sleutel enkel nog gestoffeerd en gemeubileerd te worden om bewoonbaar te zijn. Daarnaast mogen geen extra vergoedingen mogen worden opgeplust. Denk hierbij aan bijvoorbeeld het apart in rekening brengen van een parkeerplaats.

Sociale huur

Een huurwoning met een aanvangshuurprijs tot en met € 879,66 (prijspeil januari 2024).

Starters

Huishoudens die een woning betrekken en daarvoor niet zelfstandig woonden.

Spoedzoekers

Spoedzoekers zijn woningzoekenden die door uitzonderlijke situatie per direct op zoek zijn naar een woning. Denk bijvoorbeeld aan: huisuitzettingen en gedwongen verkopen, tijdelijke huisvestingsvragen door herstructurering, economisch daklozen, scheidingsgevallen en ex-gedetineerden.

Vereveningsfonds

Een vereveningsfonds is een fonds waar opbrengsten van betaalbare en niet-betaalbare woningen worden verevend. De verplichtingen die voortvloeien uit het niet realiseren van sociale woningen in een bepaald programma vertalen zich in een heffing. De ontvangen heffing belandt in het fonds en kan worden benut door woningcorporaties of andere marktpartijen om extra sociale huur in andere plannen te laten realiseren. Een vereveningsfonds is veelal in een gemeentelijke verordening geregeld.

Vitaliteit

Vitaliteit betekent krachtig, vol energie en gezond.

Vrijesectorhuurwoning

Of geliberaliseerde huurwoning. Huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 879,66 per maand (prijspeil januari 2024).

Zorggeschikte woning

Zorggeschikte woningen zijn zelfstandige woningen die onderdeel zijn van een geclusterde vorm waarin WLZ-zorg geleverd wordt voor bewoners. Om zorg te kunnen leveren is het van belang dat deze wooneenheden en de toegang hiertoe rolstoel- of rollatorgeschikt zijn, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer. Ook dient de woning brandveilig te zijn en te beschikken over een goede en stabiele internetverbinding voor domotica.

Zorgwoning

Een zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en of lichamelijke verzorging behoeven. Deze Woonzorgvisie gaat over zelfstandige woningen en niet over Zorgwoningen.

Zorgzame buurt

Een zorgzame buurt heeft een sterk sociaal weefsel met veel solidariteit. Er wordt zorgzaam samen geleefd. Jong en oud kent elkaar en helpt elkaar met de kleine dingen, als toevoeging op het bestaande aanbod van professionele hulp en dienstverlening. Zorgzame buurten leggen daarmee de link tussen de informele zorg (zelfzorg, mantelzorg, burenhulp en vrijwilligerswerk) en de formele of professionele zorg. In een zorgzame buurt werken welzijns- en zorgpartners samen met partners uit andere sectoren (waaronder huisvesting, ruimtelijke ordening, jeugd en cultuur). Zo ontstaat er een lokaal netwerk dat bestaat uit de buurt, het lokale bestuur en de welzijns- en zorgpartners. Het netwerk is gericht op preventie, gezondheidsbevordering en integrale zorgverlening.