Nota grondbeleid 2026

1.1 Aanleiding

In de financiële verordening en de Nota Grondbeleid 2024 van de gemeente Wierden is opgenomen dat het college van burgemeester en wethouders (college B&W) jaarlijks een Nota Grondprijzen vaststelt en publiceert. Deze nota betreft de uitwerking hiervan. Het belangrijkste uitgangspunt bij de bepaling van de grondprijzen is dat de gemeente Wierden voor de grond vraagt wat deze waard is in het vrije handelsverkeer. Grondbeleid is namelijk geen doel op zich, maar moet ruimtelijke ontwikkelingen ondersteunen. Het voeren van een marktconform grondprijsbeleid is het uitgangspunt voor de gemeente Wierden.

1.3 Nota Grondprijzen 2026

Gemeenten moeten in beginsel marktconform handelen als zij grond verkopen. Dit is gebaseerd op de Europese wet- en regelgeving (staatssteunverbod) en de Wet Markt & Overheid (oneerlijke concurrentie moet door de overheid worden voorkomen). Het uitgangspunt van de gemeente Wierden is dan ook het hanteren van marktconforme grondprijzen.

Bij verkoop kunnen grondprijzen op verschillende manieren worden bepaald, zie bijlage 1.

Het is niet mogelijk om voor alle denkbare locaties en functies eenduidig de grondwaarde aan te geven. De meeste gevallen betreffen uitleglocaties, maar bij uitzondering kan ook sprake zijn van inbreidingslocaties. In alle gevallen zal de grondprijs worden bepaald op basis van de geprogrammeerde functies, omstandigheden en ligging. Indien er sprake is van maatwerk bij het vaststellen van de grondprijs voor een specifieke locatie, gebeurt dit op basis van een taxatie door een onafhankelijke taxateur.

Om specifieke beleidsdoelstellingen in het algemeen belang te kunnen bereiken kan (staats)steun in sommige gevallen geoorloofd zijn. Denk aan grondverkoop voor het realiseren van sociale huurwoningen (DAEB-woningen), sociale koopwoningen en/of maatschappelijk vastgoed zonder winstoogmerk.

De in deze nota gepresenteerde grondprijzen hebben betrekking op bouwrijpe grond, kosten koper en zijn exclusief BTW (1-1-2026 21%), tenzij anders vermeld.

1.4 Inwerkingtreding

De Nota Grondprijzen 2026 treedt in werking na vaststelling door het college van B&W. Deze nota is geldend totdat een actualisatie van de Nota Grondprijzen bij collegebesluit in werking treedt. Deze Nota Grondprijzen is niet van toepassing op reeds ondertekende koopovereenkomsten dan wel reeds schriftelijk gedane aanbiedingen in de periode tot de vaststelling van de Nota Grondprijzen 2026 door het college van B&W. Bij nieuwe overeenkomsten gelden de bepalingen conform de Nota Grondprijzen 2026.

1.5 Disclaimer

In alle gevallen waarin deze Nota Grondprijzen niet voorziet is maatwerk nodig. De gemeente laat in specifieke gevallen een taxatierapport opstellen door een onafhankelijke taxateur, gespecialiseerd in taxaties van de categorie vastgoed die het betreft, om de prijs te bepalen.

1.6 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 volgt een samenvatting van de te hanteren grondprijzen in 2026 voor de gemeentelijke kavels in de gemeente Wierden. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de actuele marktontwikkelingen voor woningbouw voor Nederland en de gemeente Wierden. Vervolgens worden de te hanteren grondprijzen voor zowel de vrije sector woningbouw als sociale woningbouw benoemd. In hoofdstuk 4 worden de grondprijzen voor commercieel vastgoed beschreven en tot slot worden in hoofdstuk 5 de grondprijzen voor maatschappelijk voorzieningen, nutsvoorzieningen en snippergroen behandeld.

2.1. Samenvatting grondprijzen Gemeente Wierden

In onderstaande tabel wordt een samenvatting weergegeven van de grondprijzen in de gemeente Wierden. Ter vergelijk zijn de prijzen van 2025 ook opgenomen.

De gepresenteerde grondprijzen hebben betrekking op bouwrijpe grond, kosten koper en zijn exclusief BTW (peildatum 1 januari 2026, BTW 21%), tenzij anders vermeld.

Tabel 1. Samenvatting grondprijzen gemeente Wierden 2025-2026

*zie paragraaf 3.2 sociale woningbouw en paragraaf 3.3 middenhuur/ middeldure huur

3.3 Middenhuur/ middeldure huur

De Wet betaalbare huur is per 1 juli 2024 in werking getreden. De wet reguleert naast de sociale huur, ook het betaalbare middenhuursegment. Dit betreft woningen die volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) tussen de 144 en 186 punten scoren. Hoe hoger het puntenaantal, hoe hoger de toegestane maandhuur. De maximale maandhuur in het betaalbare huursegment is per 1-1-2026 € 1.228,07 (prijspeil 2026).

De grondprijs voor middeldure huur is gebaseerd op de benchmark gemeentelijke grondprijzen sociale huurwoningen 2025 opgesteld in opdracht van Aedes. In de meest recente versie zijn ook de mediane grondprijzen voor middeldure huur opgenomen. Uit de benchmark blijkt dat de mediane grondprijs € 38.100 per woning (m2 kavel) is voor eengezinswoningen en € 36.600 (m2 BVO) per appartement.

Voor de grootte van de kavels voor middeldure huurwoningen worden dezelfde uitgangspunten gehanteerd als voor sociale huurwoningen. Het uitgangspunt is een bouwkavel tot 140 m². Voor kavels groter dan 140 m² wordt een aanvullende prijs berekend voor elke extra m² boven de 140 m².

Voor middeldure huurappartementen is het uitgangspunt een BVO (Bruto Vloer Oppervlak) van maximaal 80 m². Voor appartementen boven 80 m² BVO wordt eveneens een aanvullende grondprijs berekend voor elke extra m² boven de 80.

Figuur 4: Mediane grondprijzen middeldure huur

De definitie van middenhuur woningen is opgenomen in de “Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Wierden”. De minimale instandhoudingstermijn voor middenhuur woningen is bepaald op 15 jaar.

3.4 Vrije sector koop

De grondprijzen (marktwaarde) voor vrije sectorwoningen in het koopsegment komen tot stand door taxatie en vergelijking met gerealiseerde grondprijzen op verschillende locaties in de gemeente Wierden en/ of regiogemeenten. In de Nota Grondprijzen 2026 is geen vaste grondprijs opgenomen per grondgebonden (m2) kavel en gestapelde woning (m2 BVO).

Per project is het bepalen van de marktwaarde maatwerk. Als de gemeente vrije kavels op de markt gaat brengen, zal vooraf een taxatie worden gevraagd om de marktwaarde per kavel te bepalen.

Voor plan Zuidbroek zijn recentelijk de uitgifteprocedure en kavelprijzen vastgesteld voor de uitgifte van 20 vrije sector kavels in 2026.

Er zijn meerdere manieren om woningbouwkavels op de markt te brengen. Per plan worden de uitgifteprocedure en de kavelprijzen vastgesteld.

De meest voor de hand liggende en transparante manier van kaveluitgifte is via loting. Op het moment dat het plan ‘verkoopklaar’ is, kunnen belangstellenden zich inschrijven voor een bouwkavel. Loting vindt daarna plaats op een vooraf bepaalde datum en tijd. Indien er na loting kavels beschikbaar blijven, worden deze kavels in de vrije verkoop, eventueel via een makelaar, door de gemeente aangeboden.

Door grondposities van ontwikkelaars zullen ook gronden voor woningbouwlocaties (o.a. Zuidbroek De Berghorst en Zenderink), meestal met een bouwplan, via ontwikkelaars worden verkocht aan kopers. Hetzelfde geldt voor private herontwikkellocaties. De ontwikkelende partij zorgt voor de verkoop van de grond, eventueel met bouwplan.

Een andere mogelijkheid is om bouwkavels met een biedproces of tender op de markt brengen. De bodemprijs is dan marktconform.

In bijlage 2 is een overzicht van de actuele projecten voor gemeentelijke kavelverkoop weergegeven.

Ten aanzien van de commerciële vastgoedmarkt geldt dat de vraag sterk locatie en sectorafhankelijk is. De commerciële vastgoedmarkt blijft een specifiek segment. Per project is het bepalen van de marktwaarde maatwerk. Waar zich in de markt kansen voordoen wordt heel gericht vastgoed gerealiseerd. Voor kantoren, bedrijfsruimte en detailhandel geldt dat nieuwbouw vrijwel uitsluitend tot stand komt op locaties die daarvoor geschikt zijn.

4.1 Bedrijventerrein

De grondprijzen (marktwaarde) voor bedrijventerrein/ bedrijfskavels in het koopsegment komen tot stand door taxatie en vergelijking met gerealiseerde grondprijzen op verschillende locaties in de gemeente Wierden en/of regiogemeenten.

4.2 Kantoren

Als de gemeente gronden uitgeeft voor kantoordoeleinden, dan is het bepalen van de marktwaarde maatwerk. Daartoe laat de gemeente, in voorkomende gevallen, een onafhankelijke taxatie uitvoeren.

4.3 Detailhandel

Als de gemeente gronden uitgeeft voor de functie detailhandel, dan is het bepalen van de marktwaarde maatwerk. Daartoe laat de gemeente, in voorkomende gevallen, een onafhankelijke taxatie uitvoeren.

4.4 Recreatie/Leisure

Voor de uitgifte van gronden voor recreatie-/ leisure doeleinden zal de gemeente de marktwaarde bepalen op basis van maatwerk. Daartoe laat de gemeente, in voorkomende gevallen, een onafhankelijke taxatie uitvoeren.

Naast woningen en commercieel vastgoed is er nog de categorie overige functies, waarvoor in deze Nota Grondprijzen 2026 een vaste grondprijs wordt afgegeven. Bij de categorie ‘overige functies’ is bovendien het volgende uitgangspunt van toepassing: Wanneer er meer bruto vloeroppervlak wordt gerealiseerd dan de kavelgrootte, wordt de grondprijs gerekend over het bruto vloeroppervlak.

5.1 Maatschappelijk voorzieningen

Maatschappelijke voorzieningen zijn voorzieningen zonder winstoogmerk. Onder maatschappelijke voorzieningen worden openbare voorzieningen verstaan zoals onderwijs, gemeenschapshuizen, sportverenigingen, cultuur en media, welzijnswerk, en sociaal-culturele instellingen. De gemeente Wierden laat de gronden voor maatschappelijke voorzieningen taxeren voor de verkoop.

Tabel 3: Grondprijs maatschappelijke voorzieningen

5.2 Nutsvoorzieningen

Onder nutsvoorzieningen worden de gas-, water- en elektriciteitsvoorzieningen verstaan. Bij de verkoop van grond voor nutsvoorzieningen, bijvoorbeeld middenspanningsruimtes, is er in principe sprake van een beperkt aantal m² grond. Voor locaties tot en met 50 m² in het openbaar gebied, hanteert de gemeente een vaste grondprijs per m². De prijs is tot stand gekomen door vergelijking met gehanteerde en gerealiseerde grondprijzen in verschillende gemeenten, zowel regionaal als landelijk.

Tabel 4: Grondprijs nutsvoorzieningen

5.3 Zend- en reclamemasten

Voor zend- en reclamemasten op gemeentegrond wordt een recht van opstal gevestigd, waarvoor jaarlijks een retributie moet worden betaald. Zend- en reclamemasten vereisen maatwerk aan de hand van een onafhankelijke taxatie.

Tabel 5: Grondprijs zend- en reclamemasten

5.4 Openbaar groen/ (rest)percelen

Onder openbaar groen en (rest)percelen wordt gemeentegrond verstaan dat direct grenst aan particulier of zakelijke eigendom én dat niet of nauwelijks van toegevoegde waarde is voor de beleving, kwaliteit en/of functionaliteit van de openbare ruimte. Bijvoorbeeld als het een restant is van het gemeentelijk groen dat niet meer functioneel kan worden onderhouden of ligt tussen de tuin en een andere bestemming. Dergelijke percelen zouden in beginsel kunnen worden verkocht door de gemeente. In de nota uitgiftebeleid openbaar groen zijn de toetsingsgronden opgenomen op basis waarvan wordt beoordeeld of openbaar groen voor verkoop en/of verhuur in aanmerking komt.

De gemeente Wierden gaat bij de verkoop van openbaar groen en (rest)percelen uit van een vaste prijs per m² tot en met 100 m². Voor elke extra vierkante meter wordt er een apart tarief gehanteerd. Voor de verkoop van openbaar groen en (rest)percelen zijn de grondprijzen vergeleken met de prijzen die in ander (buur)gemeenten worden gehanteerd. Op basis hiervan is in 2026 de grondprijs verhoogd ten opzichte van 2025.

In voorkomende gevallen wordt er ook gekozen voor verhuur van een perceel grond. De huurprijzen zijn per m2/jaar en worden jaarlijks geïndexeerd. In 2026 bedraagt de huurprijs voor een oppervlakte tot en met 30 m² € 3,66/m² per jaar en voor het meerdere € 1,49/m² per jaar. De minimale huurprijs voor een strook openbaar groen en (rest)percelen bedraagt in 2026 € 37,20 per jaar en de maximale huurprijs voor een strook openbaar bedraagt € 223,29 per jaar.

Voor bermen/ openbaar groen in het buitengebied wordt maatwerk toegepast.

Tabel 6: Grondprijs openbaar groen/ (rest)percelen

Bronnen

NVM: Flink meer verkopen in 1e kwartaal 2025 met prijsdemping door veel ‘uitpondwoningen’ | NVM

NVM: Sterke stijging woningaanbod zorgt voor gematigde prijsstijging in 2e kwartaal 2025 | NVM

Rabobank: krappe woningmarkt stuwt prijzen verder omhoog

Prijsdruk op huizenmarkt neemt af door ruimer aanbod

Snelder Zijlstra Makelaars/ Dynamis Research – www.dynamis.nl

VERORDENING DOELGROEPEN WONINGBOUW GEMEENTE WIERDEN 2024 (herijking prijsniveau per 1 januari 2026)

www.watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl / Benchmark gemeentelijke grondprijzen sociale huurwoningen 2025

Er zijn diverse methoden om grondprijzen te bepalen. Ze hebben allemaal specifieke voor- en nadelen. Hieronder volgt een beknopte uiteenzetting van de meest voorkomende waarderingstechnieken.

1.1 Residuele waardebepaling

Residuele grondwaarde methode

Volgens deze methode wordt de grondwaarde afgeleid van de opbrengsten van het te realiseren vastgoed en de stichtingskosten (bouwsom inclusief bijkomende kosten zoals advieskosten, overheadkosten van de ontwikkelaar en zijn ontwikkelfee). Het verschil tussen de opbrengsten en de kosten (het residu) is de prijs die de ontwikkelaar maximaal kan betalen voor de grond. Deze werkwijze wordt in onderstaande figuur toegelicht.

Figuur 1: Voorbeeld residuele grondwaardeberekening.

Bepalen opbrengsten

Om per categorie de gemiddelde VON-prijs te bepalen kan gebruik gemaakt worden verschillende gegevensbronnen, zoals Funda (beschikbaar aanbod) en NVM (algemene marktgegevens). Met deze gegevensbronnen zijn gemiddelde kaveloppervlaktes, woonoppervlaktes en verkoopprijzen per m² gebruiksoppervlakte per woningtype te bepalen.

Bepalen kosten

De stichtingskosten worden gevormd door de bouwkosten en de bijkomende kosten. Voor de bouwkosten per woningcategorie is Bouwkostenkompas een vaak gehanteerde bron.

1.2 Comparatieve methode

Hierbij worden de grondprijzen bepaald door te kijken naar de grondprijzen van referentieprojecten in omliggende of vergelijkbare gemeenten. Vervolgens kunnen nog enkele correcties worden toegepast, bijvoorbeeld vanwege omgevingsfactoren als een betere bereikbaarheid of objectkenmerken als een betere bouwkwaliteit (zowel technisch als architectonisch). De grondprijs is met deze methode snel bepaald. De uitkomsten kunnen echter tot discussie leiden. Het al dan niet hanteren van bepaalde referentieprojecten is niet volledig objectief.

1.3 Grondquote

Bij de grondquotemethode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage (bijvoorbeeld 30%) van de verkoopprijs van het vastgoed als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. Deze quote wordt vaak bepaald aan de hand van een vergelijking met referentieprojecten.

1.4 Taxatie

Een taxatie voor grondprijzen is een evaluatie van de waarde van een stuk grond door een professionele taxateur. Factoren zoals locatie, omgevingsplan, fysieke kenmerken en marktsituatie worden geanalyseerd om de actuele marktwaarde te bepalen. Het resultaat geeft inzicht in de waarde van de grond op een specifiek moment.

Zuidbroek Deelgebied 3

Grondgebonden vrije sectorwoningen € 365,00 - € 390,00 per m² kavel

Prijspeil 2026, excl. BTW