Grondprijzennota 2026

1.1. Inleiding

Voor u ligt de Grondprijzennota 2026 van de gemeente Ede. In deze nota wordt de wijze van prijsbepaling vormgegeven en wordt het prijsniveau van de binnen de gemeente Ede te verkopen grond/ bouwgrond/ kavels naar te onderscheiden functies c.q. projecten (binnen bandbreedtes) vastgesteld.

Jaarlijks legt het college van B&W de Grondprijzennota ter vaststelling aan de gemeenteraad voor.

De grondprijzennota is een openbaar stuk met uitzondering van de bijlage; deze is GEHEIM. Door middel van de jaarlijks vast te stellen Grondprijzennota worden door de raad de kaders voor het te voeren grondprijzenbeleid vastgesteld. Het college van B&W kan binnen deze door de raad vastgestelde kaders grondprijzen bepalen en transacties doen. Deze Grondprijzennota biedt daarmee het kader waarbinnen het college haar bevoegdheid om grond uit te geven kan uitoefenen overeenkomstig artikel 160, lid e van de Gemeentewet. Op basis van de vastgestelde prijzen kan het college binnen het mandaat transacties uitvoeren. De raad wordt twee keer per jaar met het MPG Lite als onderdeel van de Programmabegroting en bij het MPG als onderdeel van de Programmarekening op de hoogte gebracht van de gerealiseerde transacties.

Uitgangspunt voor het grondprijsbeleid is marktconformiteit. De gemeente ontvangt een reële marktprijs, de marktwaarde, zodat er geen sprake is van staatssteun. Dit principe is ook vastgelegd in de nota grondbeleid ‘Maatschappelijk ondernemend Grondbeleid’, vastgesteld in 2022 (zaaknummer 269519).

In het grondbeleid wordt een afwegingskader geïntroduceerd, waarbij één van de afwegingen is welke positie de gemeente in een gebiedsontwikkeling moet innemen. Deze grondprijzennota is van toepassing als sprake is van actief grondbeleid: de gemeente maakt de grond bouwrijp en verkoopt deze grond tegen een marktconforme waarde. Uitzondering hierop vormt de verkoop van snippergroen (zie 3.3 overige bestemmingen).

De marktwaarde wordt in taxaties gebruikelijk als volgt omschreven:

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum , waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

De afspraak is dat eens per drie jaar de systematiek van bepaling en de uitkomsten door een externe deskundige zullen worden getoetst en gevalideerd. Deze toets heeft in 2025 plaats gevonden. Conclusie was dat de door de gemeente gehanteerde methodiek correct is en de prijzen “valide en plausibel”. Daarnaast is ook de aanbeveling gedaan om meerdere waarderingsmethoden te hanteren (toepassing Vergelijkingsmethode), hier wordt in 2026 gehoor aan gegeven. Meer hierover in paragraaf 2.2 en 3.1.

Leeswijzer:

In hoofdstuk 1 leest u hoe in Ede in het algemeen met de bepaling van grondprijzen wordt omgegaan. Hoofdstuk 2 betreft een marktanalyse en gaat over de taxatie van marktconforme grondprijzen voor Ede en hoe deze worden vertaald in deze nota.

De vast te stellen grondprijzen voor 2026 voor de verschillende functies zijn in hoofdstuk 3 vermeld.

1.2. Gronduitgifteprijs

Uitgangspunt is dat de bepaling van de grondprijs marktconform en transparant geschiedt. Daarbij moet worden bedacht dat grondprijzen door verloop van tijd onderhevig kunnen zijn aan economische- en marktontwikkelingen en onder meer ook afhankelijk zijn van locatie, kwaliteit van de omgeving, bodemkwaliteit, gebruiksmogelijkheden of bouwprogramma, bestemming, ontsluiting etc. Een groot deel van deze omstandigheden zijn locatie specifiek en tijdafhankelijk.

1.3. Prijsvorming en waarderingscommissie

Met deze nota worden de grondprijzen voor de diverse bestemmingen in de gemeente Ede vastgesteld.

Deze prijsbepaling is een momentopname. Dit impliceert dat in principe de grondprijs opnieuw zal worden gewaardeerd indien ten behoeve van een uitgifte later in de tijd, een grondprijs wordt bepaald of met een partij moet worden overeengekomen.

De waarderingscommissie zal op dat moment bepalen of de prijs uit deze nota nog marktconform is of dat door gewijzigde omstandigheden (bijvoorbeeld marktontwikkeling of gewijzigd bouwplan) de prijs moet worden bijgesteld. In alle gevallen zal de gemeente Ede bij afwijking van de Grondprijzennota een taxatie laten opstellen.

De waarderingscommissie toetst dus dat prijzen marktconform zijn én passen bij het betreffende product. Daarmee wordt het risico op het verlenen van met het recht onverenigbare financiële steun (ongeoorloofde staatssteun) voorkomen.

Om in elke situatie, rekening houdend met alle prijsbepalende factoren, een marktconforme prijs te kunnen bepalen zal de waarderingscommissie in het advies de specifieke omstandigheden van de locatie afwegen en de op dat moment meest geëigende waarderingsmethode toepassen. Er worden indien mogelijk en noodzakelijk meerdere methodes ter toetsing naast elkaar meegewogen en dit wordt vastgelegd in een onderbouwd prijsadvies/waarderingsrapport.

De waarderingscommissie hanteert diverse waarderingsmethodieken:

• •

  Grondquote: De grondprijs is een percentage van de verkoopprijs (VON excl. BTW) van de woningen. Kwaliteitsverschillen tussen locaties en extra eisen ten aanzien van duurzaamheid en kwaliteit worden binnen een bandbreedte verrekend. Deze systematiek wordt alleen toegepast bij commerciële projectmatige woningbouw.

• •

  Vergelijkingsmethode/Comparatieve methode: De grondwaarde van een kavel wordt bepaald op basis van eerdere transacties. Ook wordt de grondprijs vergeleken met in andere gemeenten gehanteerde grondprijzen om tot een correcte waardebepaling te kunnen komen. Deze methode is geschikt voor de bepaling van de marktwaarde voor functies waarvoor vergelijkbare transacties tot stand komen. Hij wordt hoofdzakelijk gebruikt voor de bepaling van de grondwaarde voor bedrijfskavels en particuliere bouwkavels (PO/CPO).

• •

  Residuele waardebepaling: De residuele methode is een marktgerichte benadering. De bepaalde prijs is hierbij sterk afhankelijk van de locatie, eigenschappen van het perceel en de ontwikkelmogelijkheden. In een residuele berekening wordt de grondwaarde bepaald als het verschil tussen de kosten voor realisatie en de opbrengsten (zijnde de marktwaarde na oplevering) bij vastgoedontwikkeling. Met andere woorden: de opbrengsten minus de kosten in de opstalexploitatie vormen de residuele grondwaarde

Naar aanleiding van de toets van de systematiek van grondprijsbepaling door een externe deskundige zal naast het toepassen van de residuele waardebepaling ook de comparatieve methode worden toegepast indien vergelijkbare referenties aanwezig zijn.

1.4. Doel grondprijzennota

Vastleggen van het kader waarbinnen het college haar bevoegdheid om grond uit te geven kan uitoefenen overeenkomstig artikel 160, lid e van de Gemeentewet. Op basis van de vastgestelde prijzen kan het college binnen het mandaat transacties uitvoeren.

Inzicht in de marktconforme en transparante waardebepaling voor de uitgifte van grond door de gemeente.

Richting geven aan prijsstelling t.b.v. de grondexploitaties, onderhandelingen en grondtransacties.

Informeren van het gemeentebestuur over de wijze waarop grondprijzen worden bepaald en vaststellen van de vaste ondergrens van de grondprijzen voor de verschillende functies.

1.5. Uitgangspunten grondprijzen gemeente Ede

De grondprijzen die binnen de gemeente Ede als uitgangspunt worden gehanteerd zijn met deze grondprijzennota vastgesteld.

Indien niet anders vermeld, zijn alle grondprijzen die worden genoemd (voor zover van toepassing) exclusief BTW en exclusief kosten koper.

De prijzen gelden vanaf vaststelling van deze nota voor het jaar 2026 (of tot vaststelling nieuwe grondprijzen).

Daar waar reeds prijzen met derden/ontwikkelaars zijn bepaald, worden na vaststelling van deze nota (en indien dit in het concrete geval noodzakelijk is) deze prijzen niet aangepast en op het besproken/overeengekomen niveau gehandhaafd.

Uitgangspunt is marktconformiteit van de grondprijs. Deze wordt o.a. beïnvloed door de marktomstandigheden van vraag een aanbod, de specifieke (locatie)kenmerken, de planologische mogelijkheden en de concurrentiepositie. Ook zijn specifieke leveringsvoorwaarden van invloed op de hoogte van de prijs.

Uitgangspunt bij waardebepaling van grond in het kader van deze nota is dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer (m.u.v. reststroken/snippergroen), qua bodemkwaliteit geschikt voor het beoogde gebruik.

Het college van B&W stelt de uiteindelijke grondprijs vast. Het college behoudt zich het recht voor in voorkomende gevallen af te wijken van de in deze nota bepaalde grondprijzen. Als de grondprijs lager wordt dan de in deze nota aangegeven grondprijs (min 5%) zal het college dit vooraf aan de raad voorleggen voor wensen en bedenkingen.

1.6. Verantwoording

De hierbij vastgestelde grondprijzen dienen als input bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2026. In het MPG 2026 (onderdeel van de programmarekening 2025) worden de consequenties van de vastgestelde grondprijzen voor de resultaten van de projecten doorgerekend.

Tweermaal per jaar wordt een overzicht aan de raad voorgelegd van de gerealiseerde aan- en verkopen. In dit overzicht wordt aangegeven of de grondprijs al dan niet conform de grondprijzen of de berekeningssystematiek van de grondprijzennota tot stand is gekomen.

2.1. Marktanalyse

Ontwikkeling woningbouw

De huidige woningvoorraad in de gemeente Ede telt circa 52.750 woningen, waarvan 65% koopwoningen en 35% huurwoningen. De woningvoorraad in Ede bestaat voor 67% uit eengezinswoningen en voor 33% uit meergezinswoningen.

In het tweede kwartaal van 2025 zijn de transactieprijzen in de gemeente Ede ten opzichte van een jaar geleden met 14,0% gestegen. Met name bij de hoekwoningen (28%) was een sterke stijging zichtbaar. Het aantal verkochte woningen is in het afgelopen jaar met 17% toegenomen.

Ontwikkelingen bedrijventerreinen.

Na een forse daling van het aanbod van bedrijfsruimte naar een historisch laag niveau van circa 15.000 m² in 2023, is het aanbod in 2024 gestegen naar circa 70.000 m². Het actuele aanbod is vanuit historisch perspectief nog steeds beperkt.

Ontwikkelingen kantoorlocaties

De kantorenmarkt in de gemeente Ede is kleinschalig en met name lokaal georiënteerd. Het huidige aanbod van kantoorruimte ligt op circa 35.000 m², waarvan het overgrote deel gelegen is op het bedrijventerrein Frankeneng.

De opname van kantoorruimte ligt al jaren rond de 5.000 m² per jaar. Opvallend is het relatief kleine gemiddelde oppervlak per transactie van circa 500 m². De structurele leegstand is met circa 20% relatief hoog. Kantoorruimte staat doorgaans meer dan een jaar leeg voordat een huurder gevonden is.

De cijfers in de marktanalyse zijn ontleend aan de NVM en het CBS.

2.2. Proces vaststelling grondprijzen 2026

De grondprijzen worden overwegend bepaald door middel van de zogenaamde residuele waardebepaling.

Voor het bepalen van de residuele grondwaarde moet er uitgebreide kennis zijn van:

de transactiegegevens over de afgelopen tijd

trendgegevens van de marktontwikkelingen

inzicht in de exploitaties van bouwers/ontwikkelaars

inzicht in (ontwikkeling van de) bouwkosten

De uitgifteprijzen in deze nota zijn door de waarderingscommissie, aan de hand van hiervoor genoemde parameters en marktkennis, bepaald.

De afspraak is dat eens per drie jaar de systematiek van bepaling en de uitkomsten door een externe deskundige zullen worden getoetst en gevalideerd. Deze toets heeft vorig jaar plaats gevonden De toets onderstreept de werkwijze voor het taxeren van de grondprijzen.

Net als in de voorgaande jaren geldt dat het college van B&W de ruimte heeft om gemotiveerd met maximaal 5% van de vastgestelde grondprijzen naar beneden af te wijken ten gevolge van specifieke omstandigheden.

Bij het overschrijden van deze ondergrens zal dit door het college voor wensen en bedenkingen aan de raad worden voorgelegd (tenzij de prijs door middel van een openbare selectieprocedure is bepaald, omdat dan verondersteld mag worden dat de zuivere marktwaarde tot stand komt).

Bij een afwijking naar boven geldt uiteraard dat de markt mede bepaalt wat op het moment van uitgifte de marktconforme prijs is.

In alle gevallen wordt er een gemotiveerde onderbouwing door de waarderingscommissie afgegeven.

Met deze grondprijzennota worden de grondprijzen vastgesteld die worden gebruikt als input voor het doorrekenen van de grondexploitaties en het MPG. De vastgestelde prijzen zijn uiteraard ook de basis om de onderhandelingen te starten om te komen tot uitgifte en verkoop van de betrokken grond.

In onderstaande paragrafen wordt per categorie of functie de hoogte c.q. bandbreedte van de grondprijs vastgesteld.

3.1 Woningbouw

Ten aanzien van de woningbouw zijn de voor uitgifte bestemde gronden getaxeerd aan de hand van de residuele methode en met de comparatieve methode getoetst. Voor elk project in Ede is voor alle onderscheiden woningtypen (voor zover in dat project te verwachten) de grondprijs bepaald.

Gemeente Ede hanteert verschillende grondwaardes voor de diverse categorieën woningen; sociale woningbouw in de huursector, woningen voor de vrije sector en bouwkavels.

Met uitzondering van de categorie sociale woningbouw zijn de prijzen voor woningbouw richtprijzen. De grondprijs voor de vrije sector woningen wordt residueel bepaald waarbij de locatie specifieke omstandigheden leiden tot de uiteindelijke grondprijs.

3.2 Bedrijventerreinen

Ten aanzien van de grondprijzen voor bedrijventerreinen geldt dat de prijzen op kavelniveau zijn vastgesteld en dat er een uitsplitsing is gemaakt in de ligging (basis- en zichtlocaties) van de kavels. Voor de bepaling van de grondprijzen voor bedrijventerreinen is in hoofdzaak gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode, de basislocaties vertegenwoordigen in principe de ondergrens van de prijzen en de zichtlocaties de bovengrens.

In de bijlage D is het rapport met de prijzen voor de verschillende terreinen opgenomen, het rapport is intern en geheim.

3.3 Overige bestemmingen

In principe worden de grondprijzen voor overige bestemmingen door een door de gemeente Ede aan te stellen taxateur vastgesteld.

Voorbeelden van overige bestemmingen zijn: kantoren, winkels, commerciële zorg, hotels of kinderopvang.

In de regel zal voor deze bestemmingen de residuele methode worden gehanteerd om te komen tot een grondprijs. Echter enkele commerciële functies lenen zich meer voor een waardebepaling op basis van vergelijking. Voor de categorieën nutsvoorzieningen, restroken/snippergroen en niet commerciële voorzieningen gelden vaste prijzen zoals hierna vermeld.

Bij uitgifte staat transparantie voorop. Als gemeente hebben we te maken met het Didam arrest waar de strekking van is dat alle partijen een kans moeten hebben om gronden van de gemeente te kopen.

Waar mogelijk wordt bouwgrond doormiddel van tenders uitgegeven waar een verhouding tussen goede opbrengsten en kwaliteit wordt gezocht.

5.1. Uitgifte t.b.v. maatschappelijke/ beleidsdoelstellingen

Gronden met maatschappelijke/ beleidsdoelstelling worden vooral verhuurd.

Voor het bepalen van de huurprijs voor gronden met een maatschappelijke inslag of die bijdragen aan onze beleidsdoelstellingen hanteren we onze interne rekenrente (1,8%) plus een opslag voor de administratiekosten (0,75%). Voor 2026 hanteren we een rente van 2,55%.

Wanneer de grond op een andere wijze wordt uitgegeven dan zal de waarderingscommissie om een prijsbepaling worden gevraagd.

5.2. Uitgifte in (erf)pacht met commerciële grondslag

Voor in erfpacht uit te geven gronden met een commerciële grondslag wordt een canonpercentage gehanteerd van 3,7%. Deze is opgebouwd uit de interne rente (1,8%) vermeerderd met een risico-opslag (0,95%) en administratiekosten (0,75%).

Voor geliberaliseerde pacht zijn vergelijkbare pachtprijsrealisaties in de markt bepalend voor de hoogte van de pachtsom. Bij het onafhankelijk laten bepalen van de pachtprijs (taxatie) wordt rekening gehouden met vastgelegde afspraken over het gebruik van de pachtgrond volgens de uitgangspunten van Natuur Inclusieve Landbouw.

Reguliere pacht voor landbouwgrond is marktconform en loopt via het pachtprijzenbesluit dat de minister jaarlijks vaststelt.