Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Steenwijkerland

Ondertekening

Bijlage 1: Juridisch kader

Op grond van Europees recht heeft iedereen in principe het recht van vrije vestiging. Dit recht van vrije vestiging kan alleen ingeperkt/gereguleerd worden door de gemeente op basis van publiekrechtelijke regelgeving zoals de Huisvestingswet en de daarop gebaseerde Huisvestingsverordening ten aanzien van bindingseisen en de doelgroepenverordening ten aanzien van doelgroepen. De doelgroepenverordening moet sinds de invoering van de Omgevingswet onderdeel zijn/worden van het omgevingsplan en omgevingsvisie.

De gemeente Steenwijkerland heeft geen huisvestingsverordening en doelgroepenverordening.

Als dit nu privaatrechtelijk geregeld moet worden, levert dit een onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht op.

In het Windmill-arrest heeft de Hoge Raad namelijk bepaald dat een overheid geen gebruik kan maken van haar privaatrechtelijke bevoegdheden als daarmee een publiekrechtelijke regeling wordt doorkruist. Het stellen van bindingseisen aan woningzoekenden zonder grondslag in een huisvestingsverordening levert een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestigingswet op.

Ten aanzien van doelgroepen zal dus ook iets geregeld moeten worden in het omgevingsplan. In het Besluit kwaliteit leefomgeving staat een instructieregel die bepaald in welk geval er regels over woningbouwcategorieën in het omgevingsplan mogen worden gesteld. In het omgevingsplan kunnen regels over categorieën woningen worden opgenomen op het gebied van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, middenhuurwoningen en woningen die alleen mogen worden gebouwd in particulier opdrachtgeverschap. Vervolgens kan in het omgevingsplan worden bepaald dat het gebruik van de hiervoor genoemde woningen in stand blijft voor een in het omgevingsplan omschreven doelgroep gedurende een bepaalde termijn. Indien dit is opgenomen in het omgevingsplan is er een grondslag om woningen aan een bepaalde doelgroep, zoals bijvoorbeeld starters, toe te wijzen. De gemeente mag dus zelf geen overeenkomsten sluiten die hiermee strijdig zijn en kan dat ook niet afdwingen in overeenkomsten tussen derden. Die partijen kunnen dat onderling wel zelf regelen.

Verder is de gemeente ook bij de verkoop gebonden aan het Didam-arrest.

Hieruit volgt dat de gemeente als zij privaatrechtelijk handelt gebonden is aan de algemeen beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel.

Uit dit gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat iedereen een gelijke kans moet hebben om gronden van de gemeente te verwerven. Dit houdt in dat iedereen een gelijke kans moet krijgen om te vernemen dat er grond van de gemeente beschikbaar is (dus het voornemen om te verkopen moet gepubliceerd worden) en er moeten vooraf vastgestelde objectieve, redelijke en toetsbare criteria zijn aan de hand waarvan toegewezen wordt (een zgn. openbare selectieprocedure). Hiervan kan worden afgeweken als de gemeente van mening is dat een gegadigde op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria aangemerkt kan worden als enige serieuze gegadigde.

Dit betekent ook dat CPO-groepen onderling evenveel kans moeten krijgen om de grond te verwerven.

Bijlage 2: Begripsbepalingen

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

Een groep natuurlijke personen/particulieren, georganiseerd in een vereniging of stichting, die in eigen beheer en met zelfgekozen partners (bijvoorbeeld architect/aannemer e.d.) zonder winstoogmerk, voor eigen rekening en risico, een woningbouwproject van minimaal 3 woningen voor zichzelf ontwikkelt en realiseert.

CPO-groep

Een groep natuurlijke personen die zich verenigd hebben in een vereniging of stichting die beoogt hun belangen in een woningbouwproject zonder winstoogmerk te behartigen.

CPO-lid

Een lid van de CPO staat gelijk aan een (toekomstig) huishouden. Een lid kan bestaan uit 2 natuurlijke personen van hetzelfde (toekomstige) huishouden vanaf 18 jaar.

Huishouden

Bestaande uit een of meerdere natuurlijke personen dat een gezamenlijk huishouden voert of zal gaan voeren in de zelf te realiseren woning.

Natuurlijk persoon

Een natuurlijk persoon is de juridische tegenhanger van een rechtspersoon. De natuurlijke persoon mag niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Rechtspersoon (stichting en vereniging)

Een juridische constructie waardoor een groep mensen als geheel kan optreden en rechtshandelingen verrichten zoals een natuurlijk persoon.

Professionele procesbegeleider

Een goede begeleider is veelzijdig en heeft brede kennis van het bouwproces. Hij of zij weet precies wat er komt kijken bij een CPO-project. Daarnaast is het belangrijk dat de begeleider sterke communicatieve vaardigheden heeft, zodat de vergaderingen binnen de CPO-groep vlot verlopen. Ook fungeert de begeleider als het centrale aanspreekpunt voor de communicatie richting de projectleider van de gemeente.

Plan van aanpak

De CPO-groep stelt een Plan van aanpak op. De motivatie, doelstellingen en (financiële) risicoanalyse vormen de basis van het Plan van aanpak en moet voldoen aan de door de gemeente gestelde criteria. Het college kan per plan aanvullende eisen stellen aan het plan van aanpak.

Statuten

Statuten zijn bepalingen en grondregels die ten grondslag liggen aan een organisatie. De statuten moeten bij een notaris worden vastgelegd. De notaris stelt een oprichtingsakte op met daarin de statuten. Vervolgens worden de statuten gedeponeerd in het handelsregister van de Kamer van Koophandel.

Notariële akte

Een door de notaris op te stellen akte waarin de oprichting en de statuten van een rechtspersoon, en op basis van een overeenkomst de levering van onroerende zaken, of de vestiging van een beperkt zakelijk recht, zoals het recht van hypotheek of het recht van erfpacht, vastgelegd worden, en die vervolgens ingeschreven wordt in de openbare registers van het kadaster.

Winstoogmerk

Dit betekent dat een organisatie als doel heeft om winst te maken. Dit is typisch voor bedrijven zoals BV's of coöperaties. In tegenstelling tot non-profitorganisaties, die geen winstoogmerk hebben maar wel een maatschappelijk doel kunnen nastreven, is het winstoogmerk een belangrijk kenmerk van commerciële ondernemingen.