Huisvestingsverordening gemeente Oldebroek 2026

Ondertekening

Bijlage I – Schaarste onderbouwing sociale huur

1. Inleiding

De gemeenten in de regio Noord-Veluwe1 maken via de Huisvestingsverordening Regio Noord-Veluwe 2025 gebruik van de mogelijkheden die de Huisvestingswet 2014 biedt om te sturen op de woonruimteverdeling. De gemeente stelt regels aangaande de verdeling van huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens die in eigendom zijn van een woningcorporatie.

De gemeente grijpt slechts in de woonruimteverdeling in als dat noodzakelijk is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte voor groepen woningzoekenden. In veel woningmarktgebieden zullen niet alle huurwoningen schaars zijn. Het is de bedoeling dat gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën woningen die schaars zijn. Daarom is het zaak onderscheid te maken tussen verschillende clusters van woningen, bijvoorbeeld op basis van woningtype en huurprijsklasse.

In deze notitie onderzoeken we de druk op de sociale huursector in de gemeenten binnen de Regio Noord-Veluwe. Hierin betrekken we de corporatiewoningen die via het woonruimteverdeelsysteem Home zijn aangeboden. We analyseren de gegevens van de woonruimteverdeling over aanbod, vraag en inschrijfduur en de slaagkansen van de verschillende groepen woningzoekenden. Tenslotte gaan we in op de vraag wat de gemeenten doen om de tekorten in de sociale huur aan te pakken. Voor het beantwoorden van deze vraag maken we gebruik van de gegevens van Huren Noord-Veluwe over de woonruimteverdeling in de jaren 2019 tot en met 2024, aangevuld met gegevens uit het Woningmarktonderzoek Noord-Veluwe en Zeewolde 2024.

Deze schaarste-onderbouwing gaat in op de sociale huursector. De vraag daarbij is:

2. Schaarste en verdringing in de sociale huursector

In dit hoofdstuk onderzoeken we in hoeverre woningzoekenden in de sociale huursector te maken hebben met schaarste. Allereerst bekijken we de samenstelling van de woningvoorraad in de regio Noord-Veluwe om de resultaten in de sociale huursector in context te kunnen plaatsen. Vervolgens onderzoeken we de sociale huursector. Daarvoor gaan we in op de indicatoren die een maat zijn voor de schaarste op de woningmarkt en aan de hand waarvan in beeld gebracht kan worden welke doelgroepen verdrongen worden (welke doelgroepen hebben te maken met de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste). Hiermee schetsen we een beeld van de ontwikkeling van vraag en aanbod in de sociale huursector. Daarmee onderzoeken we de mogelijkheden van woningzoekenden en verkrijgen we een beeld waar sprake is van schaarste.

De vraag is in hoeverre woningzoekenden in aanmerking komen voor een woning in de sociale huursector en of het aanbod aan sociale huurwoningen in de regio Noord-Veluwe schaars is. We kijken naar ontwikkeling in het aanbod van sociale huurwoningen, de vraag van woningzoekenden, inschrijfduur en slagingskansen.

2.1 De woningvoorraad naar eigendom

Voordat wordt ingegaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huursector, bekijken we de samenstelling van de woningvoorraad van de regio Noord-Veluwe weergegeven naar eigendom (2024).

Tabel 1 De woningvoorraad naar eigendom, bron: Woningmarktonderzoek Noord-Veluwe en Zeewolde (KAW, 2024)

De bovenstaande tabel laat zien dat het aandeel corporatiewoningen in de woningvoorraad in de regiogemeenten tamelijk gelijkwaardig is. Gemiddeld is 23%2 van de woningvoorraad in elke gemeente een huurwoning in het bezit van een corporatie.

2.2 Toegang en verdeling

Sociale huurwoningen worden door woningcorporaties in de regio Noord-Veluwe aangeboden via de website hurennoordveluwe.nl. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hierna gedefinieerd.

• •

  Primaire doelgroep: Huishoudens met een inkomen tot aan de grens voor passend toewijzen3.

• •

  Secundaire doelgroep: Huishoudens met een inkomen tussen de grens voor passend toewijzen en de EU-grens (bovengrens tot € 52.671, prijspeil 2024).

Woningcorporaties kunnen vrijkomende woningen op verschillende manieren toewijzen aan woningzoekenden. Het gaat daarbij om toewijzing op basis van inschrijfduur, toewijzing door middel van bemiddeling (daarbij gaat het veelal om mensen met urgentie, waaronder statushouders), toewijzing door loting en toewijzing op basis van vrije beleidsruimte (landelijk maximaal 7,5% of lokaal maximaal 15% indien zo opgenomen in prestatieafspraken). In paragraaf 2.3 wordt hier nader op ingegaan.

2.3 Aanbod

Het regionale aanbod aan sociale huurwoningen – uitgedrukt in het aantal verhuurde woningen – is na een aanzienlijke daling in 2022 in de jaren 2023 en 2024 weer op bijna 1000 woningen per jaar uitgekomen:

Tabel 2 Verhuurde woningen (totaal en naar verhuurmodel)

Tabel 2 laat een duidelijke toename van het aandeel woningtoewijzingen door middel van bemiddeling zien. Dit lijkt ten koste te gaan van het aandeel woningtoewijzingen door middel van loting. Vooral jongeren maken gebruik van loting om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning omdat hun inschrijfduur veelal onvoldoende is.

Tabel 3 Verhuringen naar huurprijs

In tabel 3 zien we een verschuiving van het aandeel verhuringen tot de 1^e aftoppingsgrens naar verhuringen tussen de 1^e en 2^e aftoppingsgrens. Een mogelijke verklaring zou het in 2023 door Uwoon ingevoerde tweehurenbeleid kunnen zijn.

Tabel 4 Verhuringen naar gemeente

Tabel 4 laat soms stevige schommelingen in het aandeel verhuringen per gemeente zien. Dit komt voornamelijk door oplevering van nieuwbouwwoningen, of juist door het ontbreken daarvan.

2.4 Vraag

De vraag naar sociale huurwoningen kan worden afgeleid uit het aantal ingeschreven woningzoekenden, het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties per advertentie.

Tabel 5 Vraag naar sociale huurwoningen

Uit tabel 5 blijkt duidelijk dat de vraag naar sociale huurwoningen de afgelopen jaren flink is toegenomen: Zowel het aantal ingeschreven woningzoekenden, het aantal actief woningzoekenden, als het aantal reacties per advertentie is fors gestegen. In tabel 6 zijn de cijfers van actief woningzoekenden weergegeven.

Tabel 6 Actief woningzoekenden per jaar

2.5 Inschrijfduur

De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven stonden op het moment dat zij een woning kregen toegewezen. Zoals uit tabel 7 blijkt, is de gemiddelde inschrijftijd lang en ligt deze momenteel op ruim 14 jaar.

Tabel 7 Gemiddelde inschrijftijd in jaren regio Noord-Veluwe

Tabel 8 Gemiddelde inschrijftijd in jaren per gemeente en per woningtype (2024)

De benodigde inschrijftijd varieert per woningtype en per gemeente. In de regio is de gemiddelde benodigde inschrijftijd voor een etagewoning met lift het langst. Voor een bovenwoning en etagewoning zonder lift is de gemiddeld benodigde inschrijftijd het kortst. Op deze woningen reageren vaak starters en zij staan gemiddeld korter ingeschreven dan de overige woningzoekenden. Een lange inschrijftijd betekent niet dat woningzoekenden ook lang hebben moeten zoeken naar een woning. Veel woningzoekenden hebben zich in het verleden uit voorzorg ingeschreven. Daarbij komt dat doorstromers hun woonduur mogen gebruiken als inschrijftijd.

2.6 Slagingskansen

De slaagkans geeft aan in hoeverre de woningzoekenden daadwerkelijk slagen in het vinden van een woning. De slaagkans is het aandeel actief woningzoekenden dat een woning heeft gevonden. De slaagkans wordt berekend door voor een bepaalde periode het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Een actief woningzoekende is iemand die in het betreffende jaar minstens 1 keer gereageerd heeft.

De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningenzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod in de corporatiesector en geeft daarmee een goede indicatie van de vraagdruk.

Tabel 9 Slaagkans naar herkomst

In 2024 was de slaagkans voor woningzoekenden uit Harderwijk het grootst, gevolgd door Ermelo en Oldebroek. Zowel in Harderwijk als in Ermelo zijn nieuwe woningen opgeleverd. Ook in Elburg werden nieuwe woningen opgeleverd, desondanks nam hier de slaagkans af ten opzichte van 2023.

De woningzoekenden van buiten de regio hebben (net als voorgaande jaren) de laagste slaagkans. Deze is verder afgenomen. Een verklaring voor deze lage slaagkans is dat actief woningzoekenden van buiten de regio korter staan ingeschreven, waardoor hun kansen lager zijn. Daarnaast kunnen zij geen gebruik maken van voorrangsregelingen zoals doorstroomvoorrang.

Tabel 10 Slaagkans naar inkomensgroep

1. = inkomen tot grens doelgroep (grens passend toewijzen)

2. = inkomen grens doelgroep tot Europese grens

3. = inkomen Europese grens en hoger

De slaagkans van de eerste inkomensgroep is met 9,3% (2024) het hoogst. Met uitzondering van de hoogste inkomensgroep zien we een sterke groei van het aantal actief woningzoekenden. Voor alle inkomensgroepen zien we een daling van de slaagkans. Daar hebben natuurlijk vooral de laagste twee inkomensgroepen last van omdat die primair zijn aangewezen op de sociale huurwoningvoorraad.

Tabel 11 Slaagkans naar leeftijd

Er is een vrijwel lineair verband tussen de leeftijd en de slaagkansen. Wie ouder is, staat vaak langer ingeschreven als woningzoekende en heeft daardoor meer kans op een woning. Ook wordt een deel van de woningen met voorrang aan senioren aangeboden om doorstroming te stimuleren. De 75-plussers hebben de grootste slaagkans. De meesten van hen verhuisden binnen de eigen gemeente naar een gelijkvloerse woning. Welk woningtype deze 75-plussers achterlieten is niet bekend. Door woningen te verloten, of gebruik te maken van een maximumleeftijdsgrens wordt de slaagkans van jongeren groter. Eerder zagen we echter al dat het aandeel verlotingen daalt. We zien dan ook dat de slaagkans voor jongeren tot en met 30 jaar afneemt. Over de hele linie daalt de slaagkans wat een belangrijke indicatie is voor schaarste.

Zowel naar leeftijd, herkomst als inkomens zien we de slaagkansen afnemen. In het algemeen neemt het aantal actief woningzoekenden toe, terwijl het aantal verhuringen niet toeneemt. Deze afnemende slaagkans is een duidelijk signaal dat er sprake is van toenemende schaarste op de sociale huurwoningmarkt.

3. Aanpak schaarste

Uit het WoON2021 onderzoek blijkt een duidelijke behoefte aan betaalbaar wonen. Onder betaalbaar wonen vallen woningen in de sociale huur, middenhuur en betaalbare koop tot € 325.000 (de NHG-grens in 2021 toen het WoON2021 onderzoek is uitgevoerd). Van de actief zoekende woningvragers in Nederland is 33% op zoek naar een betaalbare koopwoning en 29% op zoek naar een sociale huurwoning.

In de Actualisatie Woondeal Noord Veluwe 2025 t/m 2034 is afgesproken om in de periode 2025 t/m 2034 in totaal 14.804 woningen in de woonregio Noord-Veluwe (Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Putten, Oldebroek + Hattem) te realiseren, waarvan 4.716 woningen in de sociale huur (32%). De woningcorporaties nemen daarvan 4.568 woningen (31%) voor hun rekening.

4. Conclusie

De indicatoren die de stand van zaken ten aanzien van de verdeling van sociale huurwoningen meten, laten zien dat er druk staat op het hele sociale segment. Het aantal nieuwe verhuringen ligt al sinds 2019 op ongeveer 1000 woningen per jaar, terwijl het aantal actief woningzoekenden in deze periode steeds verder toenam. Ook het gemiddelde aantal reacties per woning neemt toe. Tegelijkertijd stijgt de gemiddelde inschrijftijd en daalt de slagingskans van zowel de verschillende inkomensgroepen als de verschillende leeftijdsgroepen.

Op basis van de hier genoemde indicatoren kan worden gesteld dat alle woningzoekenden die tot de doelgroep van woningcorporaties behoren schaarste ervaren en dat deze schaarste in alle gemeenten in de regio Noord-Veluwe aanwezig is.

Bronnen

• Woningmarktonderzoek Noord-Veluwe en Zeewolde, 2024, KAW;

• Rapportage woonruimteverdeling 2020 t/m 2024 Noord Veluwe

• Actualisatie Woondeal Noord Veluwe 2025 t/m 2034

Bijlage II – Schaarste onderbouwing sociale koop

1. Inleiding

De laatste jaren is het aantal sturingsinstrumenten binnen de huisvestingsverordening toegenomen waardoor de mogelijkheden om meer ‘grip’ te krijgen op de woningvoorraad zijn toegenomen. Dit laatste was een wens van veel gemeenten. Zo kan onder de noemer ‘Woningvoorraadbeheer’ via de huisvestingsverordening gestuurd worden op tegengaan van bijvoorbeeld splitsing/verkamering, ‘kopen om te verhuren’ (opkoopbescherming) en het tegengaan van (overmatige) toeristische verhuur van woningen.

Daarnaast zijn vanaf 1 januari 2024 in de Huisvestingswet de volgende nieuwe mogelijkheden opgenomen:

• •

  Bij tot maximaal 50% van de verleende huisvestingsvergunningen mag voorrang gegeven worden aan woningzoekenden met een lokale maatschappelijke- en/of economische binding;

• •

  Het schaalniveau waarop binding mag worden toegepast, is verruimd (regio, gemeente of delen van de gemeente);

• •

  Binnen de groep woningzoekenden met lokale binding mag voorrang gegeven worden aan groepen met een (door gemeenten te definiëren) vitale beroepsgroep;

• •

  Voor het eerst wordt het mogelijk om ook met de huisvestingsverordening te sturen op de toewijzing van koopwoningen (nieuwbouw, tot €405.000 prijspeil 2025);

• •

  De provincie krijgt een formelere toezichtrol in de vorm van een verplicht adviestraject (artikel 6).

2. Nieuwbouw sociale koopwoningen

De realisatie van woningen in het goedkope segment (en de instandhouding) hiervan heeft al bij veel gemeenten prioriteit. Gemeenten sturen hierop via de ruimtelijke ordening, de zgn. doelgroepenverordening die nu onderdeel uitmaakt van het omgevingsplan. Het is een wens om deze met veel inspanning gerealiseerde woningen ook daadwerkelijk aan de doelgroep toe te wijzen, bij voorkeur de doelgroep met maatschappelijke- en/of economische binding. Vanuit deze optiek is het voornemen om de woningtoewijzing in dit segment te gaan reguleren en deze woningbouwcategorie toe te voegen aan de huisvestingsverordening. In de uitvoering bij de gemeenten moet hiervoor nog wel e.e.a. worden geregeld. Denk hierbij aan het opnemen voorwaarden in de contracten met ontwikkelende partijen, voorwaarden v.w.b. de instandhouding, bindingeisen (maatschappelijke- en/of economische binding) maar ook voorwaarden v.w.b. de doelgroep. Deze voorwaarden dienen vervolgens ook gecheckt te worden en dit vraagt om investeringen vanuit het ambtelijk apparaat. Omdat het nieuwbouwprojecten betreft is dit echter een stuk eenvoudiger omdat gemeenten dit goed in beeld hebben en wat maakt dat we hier in de nieuwe verordening snel mee aan de slag kunnen.

Een nadere analyse van sturing die nu al plaatsvindt via een doelgroepenverordening/ omgevingsplannen leert dat de definities van betaalbare koopwoningen en bijbehorende inkomensgrenzen op dit moment sterk verschillen tussen de deelnemende gemeenten. Op korte termijn is het onhaalbaar om deze ‘ruimtelijke regels’ in de zes gemeenten te harmoniseren. Deze verschillen maken het opstellen van een volledig gelijke regionale regeling in de huisvestingsverordening moeilijk. De oplossing hiervoor is dat we kiezen voor:

• •

  Een inhoudelijk gelijke regeling voor alle gemeenten; hierbinnen hanteren de gemeenten hun eigen koopprijs- en inkomensgrenzen. Hiermee ontstaan qua werkingsgebied/reikwijdte zes verschillende regelingen, die echter wel allemaal gelijk van opzet zijn.

3. Nut en Noodzaak regulering

Om de nut en noodzaak te kunnen beoordelen van het reguleren van nieuwbouw sociale koop is het Kadaster gevraagd inzicht te bieden in de herkomst van kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeenten in de regio Noord-Veluwe.

Het Kadaster heeft de herkomst van de kopers van nieuwbouw voor de periode 2019-2024 in beeld gebracht. De gegevens hebben betrekking op de Basisregistratie Kadaster (BRK) en om verschillende kopers te kunnen onderscheiden is maatwerk verricht, er is in het bezit van eigenaar-bewoners onderscheid gemaakt naar herkomstadres (eigen gemeente of andere gemeente).

Het is voor het Kadaster niet mogelijk om koopsommen van nieuwbouw delen, aangezien er vaak alleen een aanneemsom is vastgelegd in een akte. De cijfers van het Kadaster leveren het volgende beeld op:

Tabel 12 Herkomst kopers nieuwbouwwoningen regio Noord-Veluwe periode 2019-2024

Deze cijfers laten zien dat voor de meeste gemeenten geldt dat het merendeel van het aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen wordt gekocht door inwoners afkomstig uit de eigen gemeente. De percentages lopen uiteen van 46% tot 69% van de eigenaren die afkomstig zijn uit de eigen gemeente.

Zoals aangegeven dient de nut en noodzaak van elke vorm van regulering te worden gewogen.

Bovenstaand overzicht laat zien dat het op basis van de nieuwbouwcijfers niet noodzakelijk is, maar dit kan een vertekend beeld geven omdat geen zicht is op de prijscategorieën. Het regionaal woningbehoefteonderzoek laat namelijk zien dat woningzoekenden concessies doen op de prijs. In algemene zin is te stellen dat des te goedkoper mensen zoeken, des te vaker ze uiteindelijk toch duurder uitkomen. Onder respondenten die verhuisd zijn naar een koopwoning heeft 30% procent een concessie gedaan op de prijs. In onderstaande afbeelding is weergegeven dat het aanbod en de vraag voor woningzoekenden in de prijscategorie van €300.000,- of hoger nagenoeg gelijk is. In de prijscategorieën daaronder is zichtbaar dat er meer gezocht wordt dan gevonden.

Figuur 1 Percentage van respondenten die een woning zochten en hebben gevonden

Als we dieper op deze cijfers ingaan, dan is onderscheid te maken tussen woningzoekenden van buiten de regio (buitenaf) en woningzoekenden van binnen de regio (niet van buitenaf). Hieruit blijkt dat slechts de helft van de woningzoekenden in de prijscategorie onder de €300.000,- een woning heeft gevonden.

Figuur 2 Woningzoekenden van binnen en buiten regio naar prijssegment

Op basis van deze cijfers is sturing nuttig om grip op het sociale koopaanbod te krijgen en te houden omdat de groep woningzoekenden groter is dan het aanbod sociale koopwoningen. Dit sluit ook aan bij de (politieke) wens om meer grip te krijgen en te houden op deze categorie woningen. Om die reden wordt aan de huisvestingsverordening een regeling toegevoegd die qua werkingsgebied en reikwijdte allemaal gelijk van opzet zijn.

Toelichting

Algemeen

Uitgangspunten Huisvestingswet 2014

De Huisvestingswet 2014 (hierna: Wet) biedt gemeenten het instrumentarium in te grijpen in de verdeling van woonruimte. Gebruikmaken van dit instrumentarium – door een Huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden.

Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van woonruimte.

Het uitgangspunt van de Wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de Wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de Wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente.

Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de Wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperkten, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen.

Sturing in de woonruimteverdeling beperkt zich tot de woonruimtevoorraad die bestemd is voor verhuur en tot nieuw te bouwen, voor verkoop bestemde, woonruimte met een koopprijs van ten hoogste € 390.000. De gemeente wijst zelf de schaarse voorraad aan en maakt deze daarmee vergunningplichtig. Bemoeienis van de gemeente met de verdeling van woonruimte boven de in de verordening genoemde prijsgrenzen is uitgesloten.

De bedoeling van deze verordening is het regelen van de verdeling van de vrijkomende huurwoningen van de woningcorporaties en voor verkoop bestemde woonruimte (nieuwbouwkoopwoningen) in de betaalbare koop. Dit vanwege de schaarste aan deze woningen en het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste. Hiervoor is in overleg met de buurgemeenten en de woningcorporaties een eerlijke en rechtvaardige verdeling uitgewerkt, die waar het de huurwoningen in bezit van de in de regio actieve woningcorporaties voortbouwt op de gegroeide samenwerking in de afgelopen jaren.

Deze nieuwe regionale Huisvestingsverordening Noord-Veluwe heeft als reikwijdte het woningbezit van alle in de regio actieve woningcorporaties, meer in het bijzonder de woonruimte in eigendom van een woningcorporatie waarvan de huurprijs ten hoogste de maximale lagehuurgrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Dit is de afbakening die ook al gekozen is in de eerdere Huisvestingsverordeningen. Hiermee vallen ook de zogenaamde ‘categorale woningcorporaties’ – woningcorporaties met een specifieke doelgroep en landelijk werkgebied (i.h.b. Habion en Woonzorg Nederland) – onder de regels opgenomen in deze verordening en is het woningaanbod van de woningcorporaties vindbaar is op één aanbodplatform (https://www.hurennoordveluwe.nl) en gelden voor alle woningcorporaties dezelfde regels.

Hiernaast reguleren we de toewijzing van nieuwbouw betaalbare koopwoningen. De realisatie van woningen in dit segment (en de instandhouding hiervan) heeft al prioriteit en de gemeenten sturen hierop via de ruimtelijke ordening (het omgevingsplan). Het is de wens om deze met veel inspanning gerealiseerde woningen ook daadwerkelijk aan de doelgroep toe te wijzen. In bijlage II is de onderbouwing aangaande schaarste en verdringing, nut en noodzaak van sturing, proportionaliteit en subsidiariteit opgenomen.

De huisvestingsvergunning

Het is verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven. Woonruimteverdeling op basis van de Wet gebeurt aan de hand van een vergunningensysteem. Burgemeester en Wethouders kunnen de bevoegdheid om vergunningen te verlenen mandateren aan verhuurders, bijvoorbeeld de (samenwerkende) corporaties. Van deze mogelijkheid maakt de gemeente Oldebroek gebruik.

Wijzigingen in de woonruimtevoorraad

De Wet biedt tevens de mogelijkheid om onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming dan wel splitsing van aangewezen categorieën woonruimte vergunningplichtig te maken. Van deze mogelijkheid wordt in de verordening vooralsnog geen gebruik gemaakt.

Woningruil

Deze verordening ziet niet toe op woningruil, wel zijn verschillende artikelen opgenomen om ervoor te zorgen dat woningruil door bepalingen in deze Huisvestingsverordening niet onmogelijk gemaakt wordt. In het Burgerlijk Wetboek worden verder voldoende richtlijnen gegeven voor woningruil en de woningcorporaties staan hiervoor open.

Artikelsgewijs

In deze artikelsgewijze toelichting worden alleen die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld.

HOOFDSTUK 1. Algemene bepalingen

Artikel 1. Begripsbepalingen

De Wet bepaalt al een flink aantal definities, die ook bindend zijn voor deze verordening. Voor de duidelijkheid is een aantal belangrijke definities hier (aanvullend) opgenomen en toegelicht.

HOOFDSTUK 2. De huisvestingsvergunning

Paragraaf 2.1. De huisvestingsvergunningplicht

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de Wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.

In het eerste lid is aangegeven tot welke huurprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is. Hiermee wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich voordoet. Alleen huurwoningen van de woningcorporaties met een huurprijs tot het bedrag waarbij nog huurtoeslag wordt verstrekt, vallen onder de werking van hoofdstuk 2 en 3 van de huisvestingsverordening. Woonruimten met een huur boven de maximale lage huurgrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag kunnen zonder huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd.

In bijlage I is de schaarste-onderbouwing sociale huur regio Noord-Veluwe toegevoegd.

In het tweede lid wordt een aantal categorieën woonruimte uitgezonderd van de werking van hoofdstuk 2:

• a.

  woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met c, van de Leegstandwet;

• b.

  woonwagens en standplaatsen;

• c.

  onzelfstandige woonruimte;

• d.

  studentenwoonruimte;

• e.

  woonruimte in een complex voor een woongemeenschap;

• f.

  tussenvoorziening voor de huisvesting van een statushouder ingevolge de in artikel 28 van de Wet bedoelde taakstelling.

• g.

  woonruimte die deel uitmaakt van monument als bedoeld in de Erfgoedwet.

• h.

  woonruimten in eigendom van verhuurders, die via intermediaire verhuur verhuurd worden aan een zorginstelling, die door die zorginstelling aan derden in gebruik worden gegeven met een contract dat onlosmakelijk verbonden is aan een zorgcontract van deze zorginstelling.

• i.

  woonruimten in eigendom van verhuurders, die door die zorginstelling aan derden in gebruik worden gegeven met een contract dat onlosmakelijk verbonden is aan een zorgcontract van deze zorginstelling.

In het derde lid is aangegeven tot welke koopprijsgrens de huisvestingsvergunning voor nieuwbouw koopwoningen verplicht is.

Artikel 3 Criteria voor verlening huisvestingsvergunning

In artikel 3 worden de voorwaarden voor verlening van een vergunning weergeven: er moet sprake zijn van een toewijzing door de woningcorporatie aan een meerderjarige woningzoekende met een passend inkomen die is ingeschreven in het inschrijfsysteem.

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 9 van de Wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de Wet, hij in de Huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria.

Deze bepaling is daarnaast een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de Wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. In het tweede lid van artikel 10 van de Wet is bepaald dat voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking komen woningzoekenden die de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.

In het tweede lid is geregeld dat sommige woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen ook in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Dit volgt uit de mogelijkheid die de Woningwet woningcorporaties biedt om woningen toe te wijzen aan hogere inkomens. De belangrijkste doelgroep van woningcorporaties zijn huishoudens met een inkomen beneden de DAEB-inkomensgrens. Voor eenpersoonshuishoudens is deze inkomensgrens € 47.699 (prijspeil 2024). Voor meerpersoonshuishoudens is de DAEB-inkomensgrens vastgesteld op € 52.671 (prijspeil 2024). Daarnaast mogen corporaties 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen, dus ook aan mensen met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrens. Lokaal bestaat de mogelijkheid om de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% indien woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten daar prestatieafspraken over hebben gemaakt.

Op grond van het derde lid geldt een inkomensgrens voor woningzoekenden die in aanmerking wensen te komen voor een huisvestingsvergunningplichtige nieuwbouw koopwoning.

Paragraaf 2.3. Te huur aanbieden van woonruimte door verhuurders

Artikel 4. Te huur aanbieden van woonruimte

In het eerste lid worden de verschillende manieren beschreven waarop woningcorporaties hun woningen aanbieden en toewijzen. De meeste corporatiewoningen worden verdeeld via het zogenaamde aanbodmodel. Hierin worden vrijkomende woningen via advertenties aangeboden en kunnen woningzoekenden daarop reageren. Vervolgens worden de woningen toegewezen op basis van een bepaalde volgorde.

Een deel van het woningaanbod wordt via loting toegewezen. Op die manier maken ingeschreven woningzoekenden met een korte inschrijftijd toch kans op een woning. Vooral wie op korte termijn een woning nodig heeft en/of personen die zich niet tijdig inschreven of konden inschrijven zijn hierbij gebaat. In de lotingmodule worden woningen verloot onder de woningzoekenden die daarop gereageerd hebben. In het tweede lid is geborgd dat de verhuurders minimaal 10 procent en maximaal 20 procent van de totaal aangeboden vergunningplichtige woonruimte te huur aanbieden via het lotingmodel.

Daarnaast wordt een beperkt deel rechtstreeks toegewezen aan specifieke woningzoekenden, de zogenaamde directe bemiddeling.

Artikel 5. Bekendmaking aanbod van woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de Wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte.

Zoals beschreven in het eerste lid wordt het woningaanbod digitaal bekend gemaakt op www.hurennoordveluwe.nl. In het tweede lid is beschreven welke informatie over elke woning in ieder geval in de ‘advertentie’ wordt opgenomen.

Het derde en vijfde lid is opgenomen om invulling te geven aan artikel 17 van de Wet. Hierin is geregeld dat voorrang met maatschappelijke of economische binding niet van toepassing is wanneer de eigenaar van de woonruimte gedurende een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastgestelde termijn die woonruimte vruchteloos heeft aangeboden aan woningzoekenden als bedoeld in dat lid. Deze termijn is gelijk aan de periode dat de woningen worden aangeboden op Huren Noord-Veluwe. Deze termijn is 5 dagen.

Soms kan door een woningcorporatie een woning rechtstreeks worden toegewezen. In dat geval gelden de eerste drie leden niet.

Artikel 6. Inschrijfsysteem van woningzoekenden

De bepaling in het eerste lid is gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de Wet. Het hanteren van eenzelfde regionaal inschrijfsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de burger.

In het tweede lid is beschreven welke sanctie gekoppeld is aan het niet reageren op een aangeboden woning, wanneer de woningzoekende de woning toegewezen heeft gekregen op basis van de verdeelregels of een ontruiming. De woningzoekende moet wel zijn inschrijving blijven verlengen om weer te kunnen zoeken en inschrijfduur te blijven opbouwen.

Het in het vierde lid genoemde bewijs van inschrijving is vorm vrij.

In het vijfde lid is geregeld dat de inschrijving van de woningzoekende niet vervalt (en zij dus inschrijfduur blijven opbouwen) als er sprake is van verschillende bijzondere huurovereenkomsten (jongerencontract, huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en flexwoningen).

Zoals geregeld in het zesde lid behouden woningzoekenden in de leeftijd van 18 tot 28 jaar hun inschrijfduur, wanneer zij een door de verhuurders aangewezen starterswoning krijgen toegewezen. Een starterswoning is een huurwoning in bezit van één van de verhuurders die wordt aangeboden met een huurcontract voor onbepaalde tijd met maximaal twee slaapkamers. Daarnaast behouden ook woningzoekenden die een éénkamerwoning (studio) krijgen toegewezen hun inschrijfduur. Hierbij maakt het niet uit wat de leeftijd van de woningzoekende is. Een éénkamerwoning of studio is een woning, waarbij de woon- en slaapkamer zich in dezelfde ruimte bevinden.

Op grond van het zevende en achtste lid geldt hetzelfde wanneer de woningzoekende een woning heeft geaccepteerd na urgentie te hebben gekregen die volgt uit een overeengekomen terugkeergarantie als gevolg van sloop van een eerdere woning of ingrijpende woningverbetering (renovatie) en in het geval van woningruil.

Paragraaf 2.3. Aanvragen, verlenen en weigeren van de huisvestingsvergunning

Artikel 7. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 5 van de Wet. Daarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze van aanvragen van vergunningen en de gegevens die door de aanvrager worden verstrekt bij de aanvraag van een vergunning. De genoemde gegevens met betrekking tot geboortedatum, nationaliteit en, indien van toepassing, verblijfstitel zijn noodzakelijk in verband met de wettelijke eisen van artikel 10, tweede lid, van de Wet.

Artikel 8. Beslissing op de aanvraag en inhoud van de huisvestingsvergunning

In het tweede lid worden de weigeringsgronden voor de huisvestingvergunning beschreven. In artikel 15 van de Wet zijn verschillende weigeringsgronden opgenomen. Deze gelden uiteraard. Daarnaast gelden een aantal voor deze huisvestingsverordening specifieke weigeringsgronden. Deze zijn beschreven in het tweede lid. Deels hangen deze samen met andere voorschriften uit de Wet die op deze wijze geborgd worden.

Artikel 9. Rangorde waarin woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning /Artikel 10. Onderlinge volgorde binnen elke rangordegroep / Artikel 11. Volgordebepaling op basis van ingangsdatum of inschrijfduur

In deze artikelen wordt de rangorde voor toewijzing van woonruimte beschreven. Over de volgorde van toewijzing kan op die manier geen misverstand bestaan.

De Wet biedt de mogelijkheid een urgentieregeling op te stellen, ook wanneer geen sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte (artikel 12 van de Wet). Ook zonder schaarste kan immers behoefte bestaan om sommige woningzoekenden met voorrang te kunnen huisvesten. In de huisvestingsverordening kan overeenkomstig artikel 12 van de Wet bepaald worden dat bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. Van deze mogelijkheid maakt de gemeente gebruik. Er worden drie groepen urgenten onderscheiden. In de rangorde bepaling komen indien er geen urgent woningzoekende aanspraak maken op de woning vervolgens woningzoekenden met een voorrang aan de beurt, alvorens de woning aan de eerste van de overige woningzoekenden wordt aangeboden op basis van inschrijfduur (of wanneer dit geen uitsluitsel biedt op basis van een van de mogelijke alternatieven). Dit laatste is verder uitgewerkt in artikel 10 en 11.

Artikel 9, lid 2 geeft woningcorporaties de mogelijkheid om vooraf aan te geven dat urgent woningzoekenden voor een beperkt aantal geselecteerde woningen niet in aanmerking komen, tenzij op basis van hun inschrijfduur. Het kan hierbij gaan om zogenaamde populaire woningen. Het verlenen van urgentie is er op gericht iemand een (bij de gezinssituatie) passend dak boven zijn hoofd te bieden. Dit hoeft niet persé de meest mooie en aantrekkelijke woning te zijn. Het artikel kan ook gebruikt worden om buurten of straten met beperkte draagkracht tijdelijk uit te sluiten voor urgent woningzoekenden. De regel mag er niet toe leiden dat urgent woningzoekenden langer dan de gebruikelijke zoektijd voor urgent woningzoekenden nodig hebben om een passende woning te vinden.

Artikel 12. Toewijzing van woningen door middel van loting

In artikel 12 wordt het lotingmodel verder uitgewerkt. In het derde lid is beschreven welke sanctie gekoppeld is aan het weigeren van via loting toegewezen woning. Reden voor het hanteren van een sanctie is dat de lotingmodule met name bedoeld is voor spoedzoekers en niet voor woningzoekenden die om andere redenen voor de desbetreffende woning een kansje willen wagen.

Hierbij geldt dat het niet reageren ook als weigering wordt gezien. Wanneer aan de weigering of het niet reageren een dwingende reden ten grondslag ligt wordt geen sanctie opgelegd.

Het vierde lid maakt mogelijk dat aan de woningen die aangeboden worden via het lotingmodel de voorwaarde kan worden verbonden dat de woningzoekende economisch of maatschappelijk gebonden moet zijn aan de woningmarktregio als bedoeld in artikel 14, derde lid, van de Wet.

Artikel 13. Voorrang bij woningtoewijzing voor specifieke doelgroepen

Dit artikel schept de mogelijkheid (geen verplichting) om woningen aan een specifieke doelgroep of woningen met specifieke voorzieningen met voorrang aan deze doelgroep toe te wijzen. Dit wordt duidelijk vermeld bij het aanbieden van woningen via het woonruimteverdeelsysteem. De woningcorporaties bepalen wanneer van deze mogelijkheid gebruik wordt gemaakt. De overweging hierbij is het passend toewijzen van woningen en het kunnen stimuleren van de doorstroming op de woningmarkt door enerzijds ouderen die een grote woning achter laten met voorrang een kleinere woning te bieden, waarmee de schaarse grote woningen vrijkomen en anderzijds woningzoekenden die aanspraak maken op een starterswoning voorrang te geven op deze woningen, maar ook later een stap te laten maken gezien het behoud van hun inschrijfduur op grond van artikel 6, zesde lid.

De genoemde Wmo-verhuisindicatie is een beoordeling die door de gemeente via het Wmo-loket wordt verstrekt. Een expertteam beoordeeld of iemand aanpassingen in de eigen woning kan krijgen of dat het beter is om met voorrang te verhuizen naar een reeds aangepaste woning. Indien verhuizen gewenst is wordt een noodzakelijk Pakket /Programma van Eisen vastgesteld in een beschikking. Het is vervolgens aan de woningzoekende om op basis van dat pakket/ programma zelf een urgentieaanvraag te doen bij de urgentiecommissie, die al dan niet wordt toegekend. Met zo’n urgentie moet zelfstandig op een woning worden gereageerd. Bij toewijzing wordt bekeken of de betreffende woning geschikt is conform het afgegeven Pakket/ Programma van Eisen.

Artikel 14. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding

Dit is conform artikel 14, tweede lid van de Wet. Het is met de verordening mogelijk om voor ten hoogste 50% van het woningaanbod voorrang te geven aan woningzoekenden met een economisch of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio.

Economisch gebonden aan de woningmarktregio is de woningzoekende indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in de woningmarktregio of die gemeente te vestigen. Hieronder wordt verstaan het duurzaam (vast contract voor ten minste 20 uur per week) verrichten van arbeid binnen de woningmarktregio. Er moet eveneens sprake zijn van een duurzame relatie tussen de arbeid en het betrokken gebied. Uitzendkrachten zijn economisch gebonden aan de gemeente waar de uitzendorganisatie is gevestigd. Voor zelfstandigen geldt: een inschrijving in de kamer van koophandel in een gemeente binnen de woningmarktregio en er is een fysiek bedrijf dat in een gemeente binnen de woningmarktregio gevestigd is op een regulier adres. Een bedrijf op een postadres is onvoldoende.

Maatschappelijk gebonden aan de woningmarktregio is de woningzoekende indien hij:

• 1°.

  een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of dat deel van de gemeente te vestigen, of

• 2°.

  ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of dat deel van de gemeente.

De Wet maakt het mogelijk om voorrang te geven aan woningzoekenden met maatschappelijke- en/of economische binding. Dit met het oog op de vrijheid van vestiging voor maximaal 50% van het aanbod van de aangewezen categorie woonruimte. Dit bindingspercentage is daarbij gekoppeld aan de voorrang, en niet aan toewijzingsresultaat. Die laatste kan meer dan 50% zijn.

Gekozen is voor een voorrang bij binding aan de woningmarktregio en niet voor een lokale voorrang. De redenen hiervoor zijn meerledig. Duidelijk is dat de druk op de woningmarkt fors is. Dit maakt dat hoe dan ook veel woningzoekenden worden teleurgesteld. In dat licht roept het feit dat in regionale verdeelsystemen woningen in de ‘eigen omgeving’ ook regelmatig aan woningzoekenden uit andere gemeenten worden toegewezen vragen op. Dit voelt soms oneerlijk. Tegelijkertijd geldt dat woningzoekenden verschillende woonwensen en de regionale verschillen in woningvoorraad en woonmilieus leidt tot bovenlokaal zoekgedrag. Regionaal kunnen zoeken biedt lokale woningzoekenden grotere kansen een woning te vinden. Bindingseisen kunnen dus ook beperkend werken, in de vorm van:

• •

  Beperking van de keuzevrijheid woningzoekenden (zowel lokaal als regionaal);

• •

  Beperking doorstroming (bv. jongeren die naar stad willen, of stedelingen die juist een EGW in de regio zoeken) en daarmee beperking aan het aantal woningzoekenden dat in staat is om passend (bij de woonwens) te wonen.

Dit maakt dat we kiezen voor een regeling waarin we voorrang geven bij binding aan de woningmarktregio.

Een ander argument hiervoor is gelegen in de aanstaande Wet versterking regie volkshuisvesting. Met de komst van deze wet worden de regio’s verplicht om zorg te dragen voor een evenwichtige verdeling van urgent woningzoekenden over de woningmarktregio, en hier afspraken over te maken (met een wettelijke stok achter de deur). Wanneer de aandachtgroepen en urgenten evenwichtig over de regio moeten worden verdeeld zal het hanteren van een lokale bindingseis onhoudbaar worden. Door deze eisen te stellen zal het vrijwel onmogelijk worden om op een goede manier gezamenlijk de regionale opgave in te vullen.

Elke vorm van maatschappelijke- en/of economische binding opgenomen in de Huisvestingsverordening telt daarbij mee in het bij Wet gestelde maximum percentage. Urgenties afgegeven met binding en voorrangsregels (bijvoorbeeld gericht op doorstroming) met een locatiecriterium moeten ook in mindering worden gebracht. De ruimte die overblijft komt ten goede van andere woningzoekenden.

Onderbouwing van nut en noodzaak van deze regel, proportionaliteit en subsidiariteit is in bijlage I opgenomen.

HOOFDSTUK 3 Urgenties

Paragraaf 3.1 De urgentieverklaring

Artikel 15. Voorrang bij urgentie

In artikel 15 worden de in artikel 9 benoemde categorieën urgent woningzoekenden nader gedefinieerd. De precieze definities en voorwaarden die gelden voor elke groep komen uitgebreid aan de orde in de artikelen 25 tot en met 34.

Artikel 16. Aanvraag om indeling in urgentiecategorie

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 13 van de Wet, waarin is bepaald dat Burgemeester en Wethouders beslissen over de indeling van woningzoekenden in de urgentiecategorieën. Hierbij is expliciet in de Wet bepaald dat Burgemeester en Wethouders voor de uitvoering van deze bevoegdheid mandaat kunnen verlenen. Voorts is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze waarop woningzoekenden kunnen verzoeken om indeling in een urgentiecategorie.

Artikel 17. Beslissing op de aanvraag

In dit artikel is geregeld wanneer Burgemeester en Wethouders een aanvraag van een woningzoekende voor indeling in een urgentiecategorie kan afwijzen. Dit betekent dat Burgemeester en Wethouders bij toepassing van één van deze gronden niet meer toekomt aan de vraag of de woningzoekende daadwerkelijk behoort tot één van de urgente groepen woningzoekenden zoals bepaald in de artikelen 9 en 15. Deze weigeringsgronden gaan allemaal over aan de woningzoekende toe te rekenen omstandigheden die maken dat het bieden van een absolute voorrangspositie niet voor de hand ligt.

Burgemeester en Wethouders kunnen een aanvraag onder meer weigeren indien er geen sprake is van maatschappelijke- of economische binding aan de woningmarktregio. Voor een aantal urgentiecategorieën leidden deze bindingseisen echter tot onwenselijke situaties, zij zijn daarom hiervoor uitgezonderd: (1°.) de urgentiecategorie geweld en bedreiging zoals bedoeld in artikel 28, eerste lid onder a en b; (2°.) de urgentiecategorie mantelzorg zoals bedoeld in artikel 32; en, (3°.) de urgentiecategorie deelname overheidsprogramma zoals bedoeld in artikel 30.

Artikel 18. Inhoud van de urgentieverklaring

Het eerste lid stelt eisen aan de inhoud van de urgentieverklaring. Een onderdeel is hiervan is het beschrijven van het zoekprofiel dat het woonruimtetype bepaald dat nodig is voor de oplossing van het huisvestingsprobleem. Dit zoekprofiel is nader gedefinieerd in artikel 19.

In het tweede lid is bepaald dat een verleende urgentie na zes maanden vervalt. Dit is een redelijk termijn die urgent woningzoekenden in staat moet stellen een passende woning te vinden.

Als dit na zes maanden nog niet is gebeurd en er zijn geen bijzondere omstandigheden die dit rechtvaardigen, is de urgentie woonsituatie blijkbaar verdwenen en vervalt de verkregen urgentieverklaring. In het geval van sloop of ingrijpende verbetering vervalt de urgentieverlening op het moment waarop de sloop of ingrijpende verbetering aanvangt. Hierbij aangetekend dat de woningzoekende door zelf te zoeken en eventueel bemiddeling eerder een nieuwe woning zal hebben gevonden.

Bij uitzondering, en gelet op de omstandigheden, is een verlenging van de verkregen urgentieverklaring mogelijk.

Artikel 19. Het woonruimtetype

Dit artikel geeft aan hoe het woonruimtetype opgenomen in het zoekprofiel bij een urgentieverklaring omschreven wordt.

Artikel 20. Bemiddelen van de houder van de urgentieverklaring/ Artikel 21. Zelf zoeken door en daarna bemiddelen van de van de houder van de urgentieverklaring / Artikel 22. Zelf zoeken door de houder van de urgentieverklaring

In artikel 15 wordt voorgeschreven of de verschillende urgente groepen woningzoekenden bemiddeld worden, eerst een periode zelf kunnen zoeken alvorens zij bemiddeld worden of alleen zelf kunnen zoeken met een urgentieverklaring. In de artikelen 20 tot en met 22 wordt beschreven hoe dit is zijn werk gaat en hoelang de woningzoekenden zelf zoeken.

Artikel 23. Intrekken urgentie

In artikel 23 zijn de gronden beschreven waaronder Burgemeester en Wethouders de urgentie kunnen intrekken. Dit betreft een uitputtende opsomming. Op grond van andere redenen dan hier opgenomen is het intrekken van de urgentieverklaring niet mogelijk.

Artikel 24. Urgentiecommissie, Centrale uitgang en advisering

Op grond van de Gemeentewet kan Burgemeester en Wethouders een dergelijke commissie inrichten.

Voor alle duidelijkheid is toch dit artikel opgenomen. Ook om te benadrukken dat deze verordening vooral bedoeld is om de urgentie van woningzoekende te regelen.

Het reglement geldt voor de gehele woningmarkt. (zie ook de toelichting bij artikel 12)

Paragraaf 3.2 De urgentiecriteria

De beoordelingsgronden per urgentiecategorie zijn nader uitgewerkt in de artikelen 25 tot en met 34.

Artikel 25. Statushouders

In de regio worden tussenvoorzieningen gerealiseerd voor de opvang van statushouders. Om de vervolghuisvesting te regelen is in het tweede lid een aanvullende urgentie geregeld zodat deze woningzoekenden met urgentie kunnen verhuizen naar reguliere huisvesting in een van de gemeenten waar ze hun bestaan verder kunnen opbouwen. Omdat de meeste statushouders vlak na het verhuizing uit de COA-locatie nog afhankelijk van hun uitkering en toeslagen zijn, kunnen zij geen hoge huur betalen. Toegang tot de sociale huursector middels deze urgentie ligt dan voor de hand.

Artikel 26. Onbewoonbaarheid

Een woningzoekende komt voor indeling in de urgentiecategorie ‘onbewoonbaarheid’ in aanmerking indien de woning feitelijk onbewoonbaar is als gevolg van brand, ontploffing, wateroverlast of andere ernstige schade; en de woning niet binnen drie maanden zodanig hersteld kan worden, dat bewoning weer redelijkerwijs mogelijk is.

Artikel 27. Ernstige en chronische medische problematiek

Voor het verkrijgen van deze urgentie is allereerst aangesloten bij de definitie, criteria en voorwaarden die de Wet versterking regie volkshuisvesting en de bij behorende lagere regelgeving voorschrijft. Hieraan voegt de gemeente ook een grondslag voor het verlenen van urgentie toe in de situatie dat de woningzoekende of een van zijn of haar leden van het huishouden die kampt met ernstige en chronische medische problematiek, waarbij de huidige woonsituatie levensontwrichtend is omdat de woningzoekende niet meer in staat is zelfstandig te functioneren in de huidige woonruimte, dan wel de behandeling van het probleem aantoonbaar in hoge mate ongunstig door de woonsituatie wordt beïnvloed.

In dat geval gelden de in het vierde lid opgenomen voorwaarden, waarbij aan alle eisen moet worden voldaan. In het geval dat er op grond van een Wmo-verhuisindicatie een urgentie wordt aangevraagd wordt direct urgentie verleend. Er zijn ook aanvragen, op medische basis, die geen Wmo-verhuisindicatie bevatten. Bij zulke aanvragen wordt er gekeken of er een verklaring van een tweedelijns medisch specialist ligt die verklaart en onderbouwt wat de directe relatie is tussen het medisch/psychisch probleem en de huidige woonsituatie. In deze verklaring moet de noodzaak tot verhuizen worden aangetoond. De commissie kan alleen op basis van een verklaring van een tweedelijns zorgverlener (medisch specialist, psychiater) een urgentie verlenen. Eerstelijns zorgverleners zijn bijvoorbeeld huisartsen, Stimenz, HPO’s, Sociaal Maatschappelijke Teams, psychologen, fysiotherapeuten. Tweedelijns zorgverleners zijn medisch specialisten (neuroloog, cardioloog, revalidatiearts, psychiater etc. etc.).

Artikel 28. Geweld en bedreiging

Voor het verkrijgen van deze urgentie is allereerst aangesloten bij de definitie, criteria en voorwaarden die de Wet versterking regie volkshuisvesting en de bij behorende lagere regelgeving voorschrijft. Hieraan voegt de gemeente ook een grondslag voor het verlenen van urgentie toe in de situatie dat ten aanzien van de woningzoekende of één of meer leden van diens huishouden sprake is van ernstig psychisch of fysiek geweld, ten gevolge waarvan de aanvrager redelijkerwijs niet langer in de zelfstandige woonruimte kan blijven wonen.

In dat geval gelden de in het derde lid opgenomen voorwaarden, waarbij aan alle eisen moet worden voldaan.

Artikel 29. Uitstroom naar zelfstandig wonen

Voor het verkrijgen van deze urgentie is aangesloten bij de definitie, criteria en voorwaarden die de Wet versterking regie volkshuisvesting en de bij behorende lagere regelgeving voorschrijft. Feitelijk betreft het hier vier urgentiecategorieën.

Artikel 30. Deelname overheidsprogramma

Voor het verkrijgen van deze urgentie is aangesloten bij de definitie, criteria en voorwaarden die de Wet versterking regie volkshuisvesting en de bij behorende lagere regelgeving voorschrijft.

Artikel 31. Herhuisvesting bij sloop of ingrijpende verbetering

In dit artikel is de urgentie bij sloop of ingrijpende verbetering van de woning door de verhuurder geregeld. Hierbij geldt dat het huisvestingsprobleem van de aanvrager wordt veroorzaakt door de aanstaande sloop of ingrijpende renovatie van de door hem rechtmatig bewoonde woonruimte door een van de verhuurders, waardoor aanvrager redelijkerwijs niet meer in zijn woonruimte kan blijven wonen.

De urgentie worden afgegeven wanneer de peildatum voor het aanvragen van urgentie zoals opgenomen in het sloopbesluit van Burgemeester en Wethouders is verstreken; of wanneer de woningzoekende aanspraak maakt op een terugkeergarantie zoals opgenomen in het sociaal plan dat voorafgaand aan sloop of ingrijpende verbetering is gemaakt en overeengekomen.

Artikel 32. Mantelzorg

Voor het verkrijgen van deze urgentie is aangesloten bij de definitie, criteria en voorwaarden die de Wet versterking regie volkshuisvesting en de bij behorende lagere regelgeving voorschrijft.

Het bewijs van het bestaan van de mantelzorgrelatie kan in ieder geval worden geleverd door in een afgegeven Wmo-, Wlz-, of Zzw-indicatie (Wet maatschappelijke ondersteuning/ Wet langdurige zorg/ Zorgverzekeringswet). In situaties waarin die indicaties niet zijn afgegeven, is het aan de aanvrager om op andere wijzen aan te tonen dat hij/zij mantelzorg verleent/ ontvangt.

Artikel 33. Scheiding of relatiebreuk met kinderen

In dit artikel is de urgentie bij scheiding of relatiebreuk met kinderen geregeld. In het eerste lid is opgenomen dat de aanvrager moet zijn belast met de zorg voor een of meer kinderen beneden de leeftijd van 21 jaar en de aanvrager een beroep op urgentie doet na een verbroken huwelijk, een beëindigd samenlevingscontract of geregistreerd partnerschap of een verbroken duurzaam gemeenschappelijk huishouden.

• a.

  Daarnaast moet sprake zijn van een of meer van de opgenomen voorwaarden in het tweede lid, te weten: in het geval van een scheiding of relatiebreuk kan slechts aan één van de beide ex-partners urgentie worden verleend. Indien beide ex-partners urgentie aanvragen, besluit de urgentiecommissie op basis van de haar beschikbare informatie aan wie van hen urgentie wordt verleend;

• b.

  de aanvrager kan aantonen dat het kind/de kinderen bij hem/haar het hoofdverblijf heeft;

• c.

  de aanvrager heeft het recht om in de gedeelde woning te blijven wonen opgeëist maar kan daar om een financiële of andere reden niet blijven wonen.

Artikel 34. Woonlasten

In dit artikel is de urgentie op grond van te hoge woonlasten geregeld. Voldaan moet worden aan alle in het artikel opgenomen criteria.

HOOFDSTUK 4. Verkoop van nieuw te bouwen woonruimte

Artikel 35. Toepassingsbereik

De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op voor verkoop bestemde woonruimte (nieuwbouwkoopwoningen) met een sociale koopprijs van ten hoogste €296.000,- (prijspeil 2025 en wordt op 1 januari jaarlijks geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Deze woningen mogen alleen voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend.

De Wet bevat sinds 2024 een mogelijkheid om bij nieuwbouw betaalbare koopwoningen te kunnen sturen op de woonruimteverdeling. Hierbij moet uiteraard ook weer onderbouwd worden dat deze sturing nuttig en noodzakelijk. In bijlage II is de onderbouwing opgenomen.

Artikel 36. Melding van voor verkoop beschikbaar komende woningen

De verkoper meldt het voor in gebruik nemen beschikbaar komen van huisvestingsvergunningplichtige nieuw te bouwen woonruimte tijdig bij Burgemeester en Wethouders op grond van het eerste lid. Dit doet de verkoper tenminste drie maanden voordat de woonruimte wordt aangeboden zoals beschreven in het tweede lid.

Artikel 37. Bekendmaking van het aanbod van woonruimte

Dit artikel bepaalt dat de verkoper de woonruimte tenminste vier weken te koop aanbiedt. Dit betreft de in artikel 17 van de Wet bedoelde termijn.

Gedurende de termijn van vier weken gaat de verkoper niet tot selectie van de beoogde koper over. Het is namelijk belangrijk, dat de potentiële kopers die gelet op artikel 39 voorrang hebben bij de verlening van een huisvestingsvergunning, voldoende kans hebben om op de aangeboden woonruimte te reageren en om als beoogd koper geselecteerd te worden.

Het tweede lid stelt meer inhoudelijke eisen aan het aanbod van de woonruimte. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan artikel 20 van de Wet.

Artikel 38. Aanbieden van de woonruimte aan woningzoekenden die hun belangstelling kenbaar hebben gemaakt

In dit artikel is bepaald, dat de verkoper de woonruimte na afloop van de in artikel 37 bedoelde termijn van vier weken eerst aanbiedt, aan potentiële kopers die hun belangstelling kenbaar hebben gemaakt en tevens behoren tot de potentiële kopers die gelet op artikel 39 en 40 voorrang hebben bij de verlening van een huisvestingsvergunning. Ook met deze bepaling wordt uitvoering gegeven aan artikel 20 van de Wet.

Artikel 39. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding

Dit is conform artikel 14, tweede lid van de Wet. Op basis van de verordening wordt voor 50% van het woningaanbod voorrang gegeven aan potentiële kopers met een economisch of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio.

Artikel 40. Volgordebepaling

Op woonruimte die openbaar wordt aangeboden, reageren doorgaans meerdere woningzoekenden. Daarom regelt dit artikel, in welke volgorde potentiële kopers in aanmerking komen voor verlening van de huisvestingsvergunning:

• -

  eerst zijn dat de potentiële kopers met een economisch of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio,

• -

  en daarna de andere potentiële kopers.

In het tweede lid is bepaald, dat de voorrang van potentiële kopers met economische of maatschappelijke binding achterwege blijft, als daardoor meer dan 50 procent van de huisvestingsvergunningen met die voorrang verleend zouden worden. Dit waarborgt dat de uitvoering van de verordening binnen de bandbreedte van artikel 14 van de Wet 2014 blijft.

Er wordt in de koop enkel gestuurd op voorrang voor deze binding voor maximaal de helft van de toewijzingen. Dit is om niet teveel in te grijpen in de contractvrijheid van verkopers maar wel voor de schaarse betaalbare koopwoningen in de gemeente voorrang te kunnen geven aan lokale potentiële kopers.

Artikel 41. Regels over het verslag over het verloop van de aanbiedingsprocedure

Bij de behandeling van de aanvraag om een huisvestingsvergunning of bij een toezichtonderzoek moet vastgesteld kunnen worden of de verkoper zich voldoende heeft ingespannen om een koper te vinden die gelet op artikel 39 voorrang heeft bij de verlening van een huisvestingsvergunning. Daarom bevat dit artikel voor de verkoper bepaalde administratieve verplichtingen. Hiermee wordt uitvoering gegeven van artikel 17, derde lid, van de Wet.

Artikel 42. Aanvullende bepaling over de aanvraag van een huisvestingsvergunning

Dit artikel bevat in aanvulling op artikel 7 een aanvullende regel over de aanvraag van een huisvestingsvergunning voor het bewonen van een nieuwbouw betaalbare koopwoning vergezeld van een schriftelijke, naar waarheid ingevulde en ondertekende, verklaring van de verkoper dat hij het te koop aanbieden van de woonruimte en het selecteren van de koper overeenkomstig het in deze verordening bepaalde heeft uitgevoerd. Dit om de goede uitvoering door de verkopers van de andere toewijzingsregels in deze verordening te garanderen.

HOOFDSTUK 11 Slotbepalingen

Artikel 43. Bestuurlijke boete

Het eerste lid geeft Burgemeester en Wethouders de mogelijkheid om bij overtredingen van artikel 8 van de Wet een bestuurlijke boete op te leggen. Artikel 8 van de Wet wordt overtreden bij het zonder huisvestingsvergunning in gebruik geven of nemen van een gereguleerde woonruimte.

Indien Burgemeester en Wethouders besluiten een overtreding van artikel 8 van de Wet te beboeten is in het tweede lid de hoogte van de boete vastgesteld. In artikel 35 van de Wet zijn maximale boetebedragen vastgesteld.

Indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering door een ambtenaar als bedoeld in artikel 33, eerste lid, Wet 2014 van die overtreding een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod geldt een hoger boetebedrag.

Alleen in het geval van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht die door de overtreder aannemelijk zijn gemaakt is een lagere boete mogelijk.

Artikel 44. Uitvoering

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere regels stellen gericht op de uitvoering van hoofdstuk 3 van deze verordening.

Artikel 45. Overgangsregeling

De overgangsbepaling is bedoeld om te onderstrepen dat de inwerkingtreding van deze verordening geen invloed heeft op de inschrijfduur of verkregen urgentie van woningzoekenden. Hiernaast is voor lopende bezwaarschiften een overgangsregeling gemaakt. Deze zorgt ervoor dat de bezwaren worden beoordeeld op basis van de voorgaande verordening als dit voor de bezwaarmaker gunstiger is.

Artikel 46. Experimenten

Dit artikel maakt het mogelijk gedurende de looptijd van de verordening voor en bepaalde tijd aanvullende afspraken te maken over de verdeling van woonruimte en in te spelen op veranderingen op de (regionale) woningmarkt. Van dergelijke aanvullende afspraken wordt de gemeenteraad in kennis gesteld. Daarnaast worden deze maatregelen geëvalueerd. Van deze evaluatie wordt verslag gedaan aan de raad.

Artikel 47. Bezwarencommissie Woonruimteverdeling

Burgemeester en Wethouders kan de afhandeling van bezwaar en beroep zelf bij besluit regelen. Zie hiervoor ook de hoofdstukken 7 en 9 van de Algemene wet bestuursrecht. Om te bevorderen dat voor het onderdeel woonruimteverdeling een in de gehele woningmarktregio gelijke aanpak en beoordeling wordt gevolgd is in dit artikel de basis gecreëerd voor een adviserende Bezwarencommissie Woonruimteverdeling.

Artikel 48. Afwijkingsbevoegdheid

Wanneer uit de toepassing van de regels in de huisvestingsverordening voor de woningzoekende of potentiële kopers onevenredig nadeel zou voortvloeien, kan van deze bepaling gebruik worden gemaakt. Een duidelijke motivering zal steeds aan een afwijking ten grondslag moeten liggen.