Beleidsregels woningsplitsing en woningdelen gemeente Assen 2026

Inleiding

Als gemeente streven we naar een evenwichtige ontspannen stedelijke woonomgeving die aansluit bij de woonbehoeften van haar inwoners. Het college heeft de ambitie om minimaal 3.000 woningen te realiseren voor 2030. Het splitsen of delen van woningen in de verschillende vormen kan hieraan bijdragen. Daarbij heeft Assen een klein maar waardevol buitengebied: het beekdallandschap van Nationaal Park Drentsche Aa, omliggende Natura 2000-gebieden, het open veenkoloniale landschap en het ruilverkavelingslandschap. Daarom passen we woningsplitsing zorgvuldig toe. Om dit ruimtelijk mogelijk te maken is aanvullend beleid op het (tijdelijk) omgevingsplan Assen (dat onder andere bestaat uit het Facetbestemmingsplan woningsplitsing en woningomzetting en de Facetbeheersverordening Assen - woningsplitsing en woningomzetting 2020) wenselijk. De voorliggende beleidsregels bieden een helder afwegingskader op basis waarvan kan worden afgeweken van het Omgevingsplan.

We kennen verschillende vormen van woningdelen

Deze beleidsregels rondom woningsplitsing en woningdelen maken duidelijk in welke gevallen en onder welke voorwaarden het college meewerkt aan dergelijke verzoeken. Daarbij is het de bedoeling om woningsplitsing en woningdelen te stimuleren. Zeker in gebieden waar grote woningen staan en/of woningen met een lage bezettingsgraad, bijvoorbeeld alleenstaanden of echtparen waarvan de kinderen al uit huis zijn. Tegelijkertijd kan woningsplitsing en woningdelen ten koste gaan van de leefbaarheid, door bijvoorbeeld toegenomen parkeerdruk of geluidsoverlast. Deze beleidsregels bieden een helder afwegingskader waardoor de juiste balans gevonden wordt tussen het toevoegen van woonruimte en het borgen van de ontspannen stedelijke leefomgeving.

Artikel 1 - begripsbepalingen

• 1.

  Het college; College van burgemeester en wethouders.

• 2.

  Eigen toegang: elke deur die directe toegang geeft tot de woning, bereikbaar via de straatzijde dan wel vanuit een gemeenschappelijke verkeersruimte en die voorzien is van een gemeentewege verleend huisnummer.

• 3.

  Gebruiksoppervlakte: de gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580.

• 4.

  Hoofdgebouw: een gebouw, dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

• 5.

  Hospitaverhuur: Bij hospitaverhuur wordt een deel van de woning verhuurd aan één hospitahuurder. De eigenaar of hoofdhuurder woont zelf ook in de woning en deelt voorzieningen met de huurder, zoals toegang, keuken, toilet en badkamer.

• 6.

  Huishouden: bewoning door één of meerdere personen waarbij, indien er sprake is van meerdere personen, continuïteit in de samenstelling van de bewoners en onderlinge verbondenheid tussen de bewoners is.

• 7.

  Kadastraal splitsen: het verbouwen van een woonruimte en kadastraal splitsen a.d.h.v. een splitsingsakte.

• 8.

  Kamerverhuur: het verschaffen van woonverblijf in één (gedeelte van een) gebouw door middel van één of meer wooneenheden.

• 9.

  Onzelfstandige woonruimte: een woonruimte die geen eigen toegang heeft (geen eigen voordeur) en die niet op zichzelf kan functioneren als woning.

• 10.

  Wezenlijke voorzieningen: douche- en/of badruimte, toilet, keuken en een eigen toegang.

• 11.

  Woning: complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

• 12.

  Woningomzetting; het omzetten van een (woon)functie naar één of meer woningen of één of meer wooneenheden (voor kamergewijze verhuur), hieronder wordt tevens verstaan het omzetten van één of meer wooneenheden naar één of meer woningen.

• 13.

  Woningsplitsing: het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer woningen.

• 14.

  Woonadres: woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet Basisregistratie Personen.

• 15.

  Wooneenheid: een onzelfstandig gedeelte van een gebouw met een woonfunctie voor kamergewijze verhuur voor de huisvesting van één huishouden.

• 16.

  Zelfstandige woonruimte: woonruimte met een eigen toegang, die door een huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

Artikel 2 – algemene vereisten splitsen en omzetten woningen

Het college van burgemeester en wethouders kan een omgevingsvergunning voor woningsplitsing verlenen als wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, wat wordt beoordeeld aan de hand van de volgende voorwaarden:

Algemene voorwaarden object

• 1.

  Het toevoegen van extra zelfstandige woonruimte en de aangepaste bestaande woonruimte of woning moet passen binnen de woningbouwbehoefte zoals beschreven in de gemeentelijke Woonvisie of diens rechtsopvolger.

• 2.

  Woningsplitsing of woningomzetting is mogelijk binnen het bestaande hoofdgebouw (en bijbehorende aan- of uitbouwen) met een legale woonfunctie. Voor (tijdelijk) gebruik van bijgebouwen voor bewoning is het afzonderlijke beleidskader van toepassing (Beleidsregels voor tijdelijke woningen op particuliere erven gemeente Assen 2026).

• 3.

  Elke woonruimte dient een zelfstandige woonruimte te zijn nadat de woningsplitsing of woningomzetting heeft plaatsgevonden.

• 4.

  De minimale gebruiksoppervlakte per zelfstandige woonruimte bedraagt minimaal een gebruiksoppervlakte van 40 m2.

• 5.

  Elke zelfstandige woonruimte moet een leefruimte hebben die gericht is op de openbare ruimte of gericht zijn op toegankelijke (gedeelde) buitenruimte, die verblijfskwaliteit heeft. Het uitgangspunt is dat de (gedeelde) buitenruimte toegankelijk moet zijn via de openbare ruimte.

• 6.

  De ontsluiting van de zelfstandige woonruimte naar de openbare weg gaat via de bestaande uitrit.

• 7.

  Als er sprake is van woningsplitsing of woningomzetting van een monumentaal pand of in beschermd stadsgezicht, moet duidelijk blijken dat de splitsing niet ten koste gaat van de cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht en van (de omgeving van) het monument. Hierbij moet worden voldaan aan de geldende erfgoedverordening.

• 8.

  Als er sprake is van woningsplitsing of woningomzetting van een monumentaal pand moet er een omgevingsvergunning activiteit monumenten worden aangevraagd.

• 9.

  De verschillende zelfstandige woonruimten moeten voldoen aan de wettelijke eisen zoals gesteld in het Besluit bouwwerken leefomgeving (o.a. brandveiligheidseisen en eisen rondom geluidsisolatie).

• 10.

  Voor elke nieuwe zelfstandige woonruimte moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de gemeentelijke Nota parkeernormen.

• 11.

  De verschillende zelfstandige woonruimten moeten beschikken over een kwalitatieve buitenruimte. Het mag ook gaan om gedeelde buitenruimte.

• 12.

  Op de begane grond mag geen slaapkamer worden gesitueerd aan de straatzijde.

• 13.

  Voorzieningen zoals een berging, fietsenstalling en afvalopslag moeten goed toegankelijk zijn en voldoende zijn voor alle toekomstig bewoners. Er moet per wooneenheid bergruimte aanwezig zijn van minimaal 1,5 m². Daarbij geldt het Besluit bouwwerken leefomgeving als minimum. De berging mag als een gemeenschappelijke berging worden uitgevoerd, mits de vloeroppervlakte van de berging minimaal 1,5 m² per wooneenheid bedraagt.

• 14.

  De woningsplitsing of woningomzetting leidt niet tot een onevenredige afbreuk van de ruimtelijke kwaliteit, de stedenbouwkundige kwaliteit, landschappelijke en de cultuurhistorische waarden.

• 15.

  Aanvullende voorwaarden object voor percelen gelegen binnen de bebouwde kom

• 16.

  De woning is bereikbaar vanaf de openbare ruimte. De woning heeft een (gedeelde) ingang aan de straat.

Aanvullende voorwaarden object voor percelen gelegen buiten de bebouwde kom

• 17.

  Bij woningsplitsing of woningomzetting in lintbebouwing moet de nieuwe voordeur aan de erfzijde worden gesitueerd.

• 18.

  Met een erfinrichtingsplan wordt aangetoond dat de woningsplitsing of woningomzetting goed ruimtelijk wordt ingepast, waarbij de inrit, erfafscheidingen, erfverhardingen en parkeerplaatsen duidelijk zijn aangegeven.

• 19.

  Na splitsing mogen er maximaal 6 woningen ontstaan.

Artikel 3 - algemene vereisten verhuur onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur)

Het college van burgemeester en wethouders kan een omgevingsvergunning voor kamerverhuur verlenen als wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, wat wordt beoordeeld aan de hand van de volgende voorwaarden:

• 1.

  Het toevoegen van onzelfstandige woonruimte moet passen binnen de woningbouwbehoefte zoals beschreven in de gemeentelijke Woonvisie of diens rechtsopvolger.

• 2.

  In één woning mogen maximaal 4 onzelfstandige woonruimten worden verhuurd, ten behoeve van maximaal één volwassen huurder per onzelfstandige woonruimte.

• 3.

  Huisvesting mag enkel plaatsvinden in het hoofdgebouw (en bijbehorende aan- of uitbouwen), wonen in bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan. Voor (tijdelijk) gebruik van bijgebouwen voor bewoning is het afzonderlijke beleidskader van toepassing (Beleidsregels voor tijdelijke woningen op particuliere erven gemeente Assen 2026).

• 4.

  De kamergrootte van de te verhuren privé kamer(s) bedraagt minimaal 12 m2 gebruiksoppervlak per individuele huurder.

• 5.

  De toegang tot de privévertrekken vindt rechtstreeks plaats via een gemeenschappelijke ruimte (zoals hal, woonkamer, keuken of andere gedeelde ruimte) die voor alle bewoners vrij toegankelijk is, waarbij alle gemeenschappelijke voorzieningen vanuit deze ruimte bereikbaar zijn.

• 6.

  De onzelfstandige woonruimte beschikt over toereikende gezamenlijke voorzieningen: een woonkamer, keuken, gezamenlijke buitenruimte en een toilet- en douchevoorziening.

• 7.

  De onzelfstandige woonruimte moet voldoen aan de minimale vereisten van de geldende brand- en bouwtechnische eisen conform het Besluit bouwwerken leefomgeving.

• 8.

  Voorzieningen zoals een berging, fietsenstalling en afvalopslag moeten goed toegankelijk zijn en voldoende capaciteit hebben voor alle toekomstig bewoners van de onzelfstandige woonruimten.

• 9.

  Er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de gemeentelijke Nota parkeernormen.

• 10.

  Alle huurders moeten staan ingeschreven op het woonadres in de Basis Registratie Personen (BRP).

Artikel 4 - algemene vereiste hospitaverhuur

Het college van burgemeester en wethouders kan een omgevingsvergunning voor hospitaverhuur verlenen als wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, wat wordt beoordeeld aan de hand van de volgende voorwaarden:

• 1.

  Het faciliteren van hospitaverhuur moet passen binnen de woningbouwbehoefte zoals beschreven in de gemeentelijke Woonvisie of diens rechtsopvolger.

• 2.

  Huisvesting mag enkel plaatsvinden in het hoofdgebouw (en bijbehorende aan- of uitbouwen), wonen in bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan. Voor (tijdelijk) gebruik van bijgebouwen voor bewoning is het afzonderlijke beleidskader van toepassing (Beleidsregels voor tijdelijke woningen op particuliere erven gemeente Assen 2026).

• 3.

  De eigenaar of huurder is de hoofdbewoner van de woning en bewoont minimaal 50% van de woonoppervlakte van de woning zelf onder exclusief gebruiksrecht.

• 4.

  Bij een (sociale)huurwoning moet de eigenaar en/of verhuurder schriftelijk toestemming geven.

• 5.

  De kamergrootte van de te verhuren privé kamer(s) bedraagt minimaal 12 m2 gebruiksoppervlak per individuele hospitahuurder.

• 6.

  De toegang tot de privévertrekken vindt rechtstreeks plaats via een gemeenschappelijke ruimte (zoals hal, woonkamer, keuken of andere gedeelde ruimte) die voor alle bewoners vrij toegankelijk is, waarbij alle gemeenschappelijke voorzieningen vanuit deze ruimte bereikbaar zijn.

• 7.

  De woning beschikt over toereikende gezamenlijke voorzieningen: een woonkamer, keuken en een toilet en douchevoorziening.

• 8.

  De woning voldoet aan de minimale vereisten die gelden volgens de huidige brand- en bouwtechnische eisen conform het Besluit bouwwerken leefomgeving.

• 9.

  Voorzieningen zoals een berging, fietsenstalling en afvalopslag moeten goed toegankelijk zijn en voldoende capaciteit hebben voor alle toekomstig bewoners van de onzelfstandige woonruimten.

• 10.

  Er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de gemeentelijke Nota parkeernormen Assen waarbij de parkeernormen voor hospitaverhuur gelijkgesteld worden aan kamerverhuur. Voor hospitaverhuur en kamerverhuur worden geen parkeervergunningen afgegeven.

• 11.

  Alle hospitahuurders moeten staan ingeschreven op het woonadres in de Basis Registratie Personen (BRP).

• 12.

  Per woning mogen maximaal 2 onzelfstandige woonruimte verhuurd worden op basis van hospitaverhuur. Er mag maximaal 1 persoon verblijven per onzelfstandig woonruimte.

Artikel 5 – evenredige verdeling onzelfstandige woonruimten

Woningsplitsing en woningomzetting, hieronder begrepen kamerverhuur en hospitaverhuur, is alleen toegestaan binnen de contouren zoals aangegeven in bijlage 1 ‘Toepassingsbereik Beleidsregels woningsplitsing en woningdelen Gemeente Assen 2026'.

Artikel 6 – overgangsrecht

Bestaande woningsplitsingen, hospitaverhuur, kamerverhuursituaties, die zijn gerealiseerd voor de inwerkingtreding van deze beleidsregels worden getoetst aan de regelgeving die geldig was ten tijde van het ontstaan van die bestaande woningsplitsingen etc., tenzij er sprake is van duidelijke veiligheids- of gezondheidsrisico’s.

Artikel 7 – hardheidsclausule

Het college van burgemeester en wethouders kan één of meer artikelen van deze beleidsregels buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing gelet op het belang dat deze regeling beoogt te bereiken of te beschermen, zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.

Artikel 8 – inwerkingtreding

Deze beleidsregels treden in werking op de dag na bekendmaking en plaatsing in de decentrale regelingenbank (op grond van de Wet elektronische publicaties).

Artikel 9 - citeertitel

Deze beleidsregels worden aangehaald als ‘Beleidsregels woningsplitsing en woningdelen gemeente Assen 2026’.