Beleidsregels Generatiewonen gemeente Son en Breugel 2025

Ondertekening

Toelichting Beleidsregels Generatiewonen Son en Breugel 2025

Inleiding

Sinds 2014 maakt landelijke wetgeving mantelzorgwonen mogelijk. Dit is een voorziening voor huisvesting in verband met mantelzorg. Mantelzorgvoorzieningen zijn dan ook alleen mogelijk als er sprake is van een grote mate van zorg die met een medische verklaring wordt aangetoond. In recente jaren is echter de behoefte aan versoepeling van deze regels ontstaan. Een directe aanleiding hiertoe is de krapte op de woningmarkt. De wens is om wonen in een kleine kring, met name binnen de familie, samen op een (veelal wat ruimer) erf/bouwperceel mogelijk te maken. Dit is ook verankerd in het ‘Volkshuisvestingsprogramma gemeente Son en Breugel; bouwen aan gemeenschappen’.

De gemeente Son en Breugel heeft daarom beleidsregels ontwikkeld die inspelen op een bredere maatschappelijke behoefte. De beleidsregels ‘Generatiewonen Gemeente Son en Breugel 2025’ bieden een flexibele regeling voor het realiseren van een tijdelijke woonvoorziening (de generatiewoning) in familiair verband. In deze beleidsregels is de zorgcomponent bewust losgelaten. De beleidsregels beschrijven één woonvoorzieningsvorm die van toepassing is op meerdere situaties. Niet alleen kinderen (starters), die in de huidige woningmarkt moeite hebben met het vinden van een passende woning, profiteren hiervan, maar ook ouders, die door de grootouders geholpen worden bijvoorbeeld bij de opvang van de kinderen of het onderhouden van de tuin (mantelhulp). Tegelijkertijd kan (pré)mantelzorg worden ontvangen uit de vertrouwde kring van eigen familie. Dit kan bijdragen aan de sociale samenhang en sterkere familierelaties.

Bij het opstellen van deze beleidsregels is erkend dat generatiewonen kan bijdragen aan een langere zelfstandigheid van inwoners, maar ook dat het belangrijk is zorgvuldig om te gaan met de impact die het kan hebben op de omgeving. Door de regelgeving duidelijk te formuleren, wordt een transparant proces geboden voor het realiseren van generatiewoningen. Dit beleid zorgt ervoor dat in de toekomst ruimte blijft voor generatiewonen, maar wel onder voorwaarden die de kwaliteit van de woonomgeving voor alle betrokkenen waarborgen.

Doel van het beleid

Het doel van het beleid is het faciliteren van generatiewonen als een tijdelijke woonvorm die is gericht op het mogelijk maken van de huisvesting van familieleden op één perceel, zonder de noodzaak van een medische indicatie of mantelzorg. De regels bieden de mogelijkheid om een tijdelijke woonvoorziening voor maximaal 10 jaar te realiseren voor één huishouden van maximaal twee personen bij of aan de aanwezige hoofdwoning. Hoewel de beleidsregels kunnen ondersteunen in de woonbehoeften van de inwoners, bijvoorbeeld voor starters en senioren, blijft generatiewonen een tijdelijke en een persoonsgebonden voorziening die uitsluitend bedoeld is voor familieleden in de eerste, tweede of derde graad. Generatiewonen is nadrukkelijk géén instrument voor woningvermeerdering of permanente oplossing voor de woningnood. Dat kan worden gevonden in het realiseren van voldoende nieuwbouwprojecten en het beter benutten van de bestaande woningvoorraad.

Vergunningsvereisten generatiewoning

Om in aanmerking te komen voor het realiseren van een generatiewoning is een omgevingsvergunning vereist. Deze vergunning wordt uitsluitend verleend aan de eigenaar of eigenaren van het perceel die ook bewoners zijn van de hoofdwoning.

Persoonsgebonden vergunning voor één huishouden (maximaal 2 personen)

De omgevingsvergunning voor generatiewonen is persoonsgebonden en niet perceelsgebonden, zoals bij reguliere bouwvergunningen. De personen ten behoeve van wie een omgevingsvergunning generatiewonen wordt aangevraagd, dit zijn de bewoners van de generatiewoning, worden ook genoemd in de vergunning. De vergunning is niet overdraagbaar en vervalt zodra het gebruik eindigt, bijvoorbeeld wanneer de personen die oorspronkelijk in de generatiewoning wonen niet langer daar verblijven. Ook verliest de vergunning rechtsgeldigheid wanneer samenstelling van de bewoners genoemd op de vergunning wijzigt.

Dit waarborgt dat de voorziening uitsluitend wordt gebruikt voor de beoogde bewoners en voorkomt oneigenlijk gebruik, zoals bewoning door derden.

Bij de realisatie van generatiewoningen moet niet alleen rekening worden gehouden met de (zorg)behoefte van de bewoners, maar ook met de impact op de bredere omgeving. Deze impact wordt beperkt door een generatiewoning toe te staan van één huishouden van ten hoogste twee personen. Hiervoor is aansluiting gezocht bij huisvesting in verband met mantelzorg.

Familiaire relatie

De generatiewoning is niet bedoeld voor commerciële verhuur of als extra woonruimte voor de huisvesting van derden. Daarmee zou voorbij worden gegaan aan het doel. Generatiewonen is dan ook uitsluitend toegestaan wanneer er sprake is van een aantoonbare familiaire relatie in de eerste, tweede of derde graad tussen in ieder geval één van de bewoners van de hoofdwoning en één van de bewoners van de generatiewoning. Ouders kunnen hierdoor bijvoorbeeld langer blijven wonen in hun vertrouwde omgeving en kinderen kunnen zelfstandig wonen. Ook kunnen studerende kinderen op deze manier tijdelijk huisvesting vinden bij grootouders of oom en tante.

Tijdelijkheid en geldigheid

Een generatiewoning is een tijdelijke voorziening die wordt toegestaan voor de duur van maximaal 10 jaar. De maximale termijn van 10 jaar is afgestemd op de verwachte duur van samenwonen in familiair verband, zoals bij studerende kinderen of ouder wordende ouders die nog geen zorg behoeven.

De generatiewoning kan worden gerealiseerd binnen de bestaande bouwmogelijkheden. Zodra het gebruik van de generatiewoning wordt beëindigd, vervalt ook de mogelijkheid om de betreffende generatiewoning te bewonen. In dat geval dienen de onderdelen die het gebruik als (generatie)woning mogelijk maken, te worden verwijderd. Het gaat dan vaak om de combinatie van keuken, badkamer en toilet. Het bijbehorend bouwwerk zelf kan blijven, maar mag niet langer gebruikt worden voor bewoning en moet teruggebracht worden in overeenstemming met het omgevingsplan. Ontmanteling kan achterwege blijven als de woonfunctie binnen een periode van vier maanden nodig is voor huisvesting in verband met mantelzorg.

Eén afhankelijke woonvoorziening

De beleidsregels maken het mogelijk om één woonvoorziening te realiseren bij of aan een hoofdwoning. Meerdere woonvoorzieningen op hetzelfde perceel zijn uitgesloten om overmatige bebouwing en de nadelige impact op de omgeving te voorkomen. En daarnaast de ruimtelijke kwaliteit van het perceel te behouden. Indien de behoefte aan generatiewonen verandert in een zorgbehoefte beëindigt generatiewonen, maar kan het bijbehorend bouwwerk nog wel gebruikt worden voor huisvesting in verband met mantelzorg, mits voldaan aan de voorwaarden die daarvoor gelden. Deze omzetting biedt flexibiliteit binnen het beleid, zonder dat er meerdere zelfstandige woonvoorzieningen naast elkaar ontstaan.

Ruimtelijke voorwaarden

De ruimtelijke voorwaarden zijn bedoeld om de integratie van de generatiewoning in de bestaande woningbouw en de bredere stedelijke context te waarborgen, evenals om te voorkomen dat het tijdelijke karakter van de generatiewoning wordt verstoord. De realisatie van de generatiewoning moet in samenhang zijn met omgevingswetgeving, zoals de Omgevingswet, het omgevingsplan en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) als het gaat om de fysieke bouw van de generatiewoning en de ruimtelijke en functionele aspecten. De generatiewoning mag geen afbreuk doen aan het ruimtelijk karakter van het perceel of de omgeving.

De kwaliteit van leven van de bewoners moet worden gegarandeerd met een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Tegelijkertijd moet er ook rekening gehouden worden met de belangen van de omwonenden en omliggende bedrijven, die beschermd moeten worden tegen onredelijke hinder of overlast die kan worden veroorzaakt door het gebruik van de generatiewoning.

Het realiseren van een generatiewoning kan plaatsvinden binnen een legaal aanwezig of nieuw te realiseren bijbehorend bouwwerk. De minimale oppervlakte van 30 m² is gekozen om te voorkomen dat er onpraktisch kleine woonvoorzieningen worden gerealiseerd die mogelijk niet voldoen aan de basisbehoeften van bewoners, zoals voldoende ruimte voor privacy en gemeenschappelijke functies. De maximale grootte van

100 m² is bedoeld om hinder voor de omgeving te beperken. Met 100 m² is het ook mogelijk om de generatiewoning levensloopbestendig uit te voeren. Voor de maximale grootte is aansluiting gezocht bij de toegestane grootte bij huisvesting in verband met mantelzorg.

(Agrarische) bedrijfswoningen

Generatiewonen is uitgesloten bij bedrijfswoningen. Deze zijn bedoeld voor personen die direct betrokken zijn bij de bedrijfsvoering en vallen buiten de reikwijdte van deze beleidsregels.

Voor agrarische bedrijfswoningen kan in bijzondere gevallen een uitzondering worden gemaakt. Een uitzondering op de regels is incidenteel van karakter en daarom niet opgenomen in de beleidsregels. In hoeverre een generatiewoning past bij een agrarische bedrijfswoning wordt per geval beoordeeld. Daarbij kijkt de gemeente zorgvuldig naar de ruimtelijke inpasbaarheid, het woon- en leefklimaat en de impact op omliggende agrarische functies. Generatiewonen mag de bedrijfsactiviteiten van omliggende bedrijven niet hinderen en is nadrukkelijk niet bedoeld voor de huisvesting van (tijdelijke) medewerkers.

Leges/nadeelcompensatie

Voor het in behandeling nemen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor generatiewonen zijn leges verschuldigd. De hoogte van deze leges wordt vastgelegd in de Legesverordening van de gemeente Son en Breugel. Tevens wordt een nadeelcompensatieovereenkomst gesloten met de aanvrager. Hiermee wordt geborgd dat eventuele kosten die voortvloeien uit de vergunningverlening op een rechtvaardige wijze worden verhaald.

Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Het geldende omgevingsplan van de gemeente Son en Breugel voorziet nog niet in een woonvorm die generatiewonen mogelijk maakt. Daarom zal voor de omgevingsvergunning gebruikt worden gemaakt van de procedure voor een BOPA zoals geregeld in de Omgevingswet.

Een BOPA is een instrument waarmee het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van het omgevingsplan voor het gebruik van de generatiewoning, mits de aanvraag voldoet aan de voorwaarden uit de Omgevingswet, het omgevingsplan,de van toepassing zijnde AMvB’s en het afwegingskader zoals vastgelegd in deze beleidsregels. De BOPA biedt daarmee maatwerk voor situaties waarin generatiewonen wenselijk is, maar nog niet planologisch is verankerd. De generatiewoning moet voldoen aan de fysieke bouwregels uit het omgevingsplan en mag de ruimtelijke kwaliteit van het perceel of de omgeving niet aantasten.