Beleidsregels Tiny Houses

Ondertekening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Algemeen

Op 25 november 2025 heeft het college van burgemeester en wethouders van Enschede besloten om beleidsregels vast te stellen met betrekking tot tiny houses. Deze regels dienen als toetsingskader voor toekomstige aanvragen voor de realisatie van dergelijke woonvormen. Door het vaststellen van deze beleidsregels wordt invulling gegeven aan de ambitie uit de Enschedese Woonvisie om actief bij te dragen aan de ontwikkeling van tiny houses binnen de gemeentegrenzen.

De gemeentelijke Woonvisie erkent dat innovatieve woonvormen, waaronder tiny houses, een waardevolle aanvulling kunnen vormen op het bestaande woningaanbod.

Rol van de gemeente Enschede

De gemeente Enschede kan een rol spelen in een aanvraag en ontwikkeling van een tiny house project. Deze rol is zowel publiek- als privaatrechtelijk. De publiekrechtelijke positie van de gemeente is die van facilitator/meedenker (vanuit de woonvisie), toetser (aan de beleidsregel) en vergunningverlener. De privaatrechtelijke positie uit zich in het beschikbaar stellen of verkoop van grondposities. Ontwikkeling van tiny houses kan immers plaatsvinden op gemeentelijke gronden. Het woonrijp maken van grond kan dan door de gemeente gerealiseerd worden. De kosten hiervan worden middels een privaatrechtelijke overeenkomst verhaalt bij de initiatiefnemer. De gemeente gaat echter geen tiny house projecten voorfinancieren of zelf woningen bouwen. Kosten voor het ontwikkelen en bouwen van tiny houses komen voor rekening van initiatiefnemers. Het gaat dan om kosten in de brede zin van het woord. Dus niet alleen aanschaf van grond en bouwkosten voor de woning, maar ook de aanleg en instandhouding van groen, wegen (zowel op het terrein, als de aansluiting op de openbare weg) en water- en nutsvoorzieningen.

Leeswijzer

De beleidsregels beginnen met de uitvoeringsregels waarin Deel A de begrippen worden toegelicht, in Deel B de Toetsingscriteria voor initiatieven opgesteld zijn en in Deel C de Slotbepalingen staan beschreven. Vervolgens volgt de toelichting. Hierin wordt aangegeven waarom beleidsregels zijn opgesteld en wat de achterliggende gedachte bij de regels zijn. De toelichting dient tevens om de regels te verduidelijken. In de toelichting worden uitgangspunten beschreven en wordt het juridisch kader geschetst.

Hoofdstuk 2 Uitgangspunten voor tiny house projecten

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitgangspunten voor tiny houses uitgelegd. Daarnaast wordt stil gestaan bij de tijdelijkheid en locatieafweging voor initiatieven. Hierbij staan twee vragen centraal: is er sprake van een tijdelijke of permanente locatie, en is er sprake van een locatie binnen bebouwd gebied of het landelijk gebied? De keuze voor het één of het ander heeft gevolgen voor de overige ingrediënten voor de beleidsregel en wordt beschreven voorafgaand aan hoofdstuk 3.

2.1 Tiny house in Enschede

Tiny housing onderscheidt zich van andere kleine woonvormen door de onderliggende drijfveren welke zichtbaar zijn in de vormgeving van de tiny house en haar omgeving. Het gaat hier om klein wonen uit principe om met een kleine ecologische footprint te leven. Vaak in de vorm van (particuliere of collectieve) zelfbouw. Een minimalistische en duurzame levensstijl is kenmerkend voor de internationale Tiny House beweging. Deze is ontstaan in de Verenigde Staten, met het idee om duurzamer en milieuvriendelijker te leven. De beweging stimuleert het gedachtegoed om alleen de spullen te gebruiken die je echt nodig hebt. Zelfvoorzienend (ook wel ‘off-grid’ genoemd) komt vaak voor, maar is geen vereiste. Tiny Houses kunnen mobiel zijn en naar eigen smaak worden gebouwd en ingericht. Ze zijn voor iedereen die deze manier van leven wil omarmen, van gezinnen tot stellen en alleenstaanden. Alleen het woonoppervlak staat veelal vast: Tiny Houses hebben een klein woonoppervlak. Met dit vertrekpunt faciliteren we juist de mensen die daadwerkelijk kiezen voor minder consumeren en een bewust kleine ecologische footprint op een klein oppervlakte. We zien tiny houses niet als goedkope oplossing voor de schaarste in de woningmarkt.

De volgende definitie wordt gehanteerd voor een tiny house in Enschede: Een kleine, volwaardige voor permanente bewoning geschikte woning, met een kleine ecologische footprint als duidelijk en aantoonbaar oogmerk. Een tiny house heeft een oppervlakte van maximaal 35 m2 en is gebouwd op een manier en in een omgeving waarbij leven met een kleine ecologische footprint mogelijk wordt gemaakt. Bij een kleine ecologische footprint hoort onder andere een visie op duurzame mobiliteit, gebruik van duurzame materialen, zelfvoorzienend leven, energieneutraal en zo min mogelijk belastend voor omgeving en natuur.

2.2 Differentiatie naar tijdelijkheid van de locatie

Tiny houses kunnen op een tijdelijke of permanente locatie geplaatst worden. De keuze voor wel of geen tijdelijk karakter heeft verschillende gevolgen. Denk daarbij aan de te volgen ruimtelijke procedure en bijvoorbeeld de onderzoekslasten. Voor de bewoners zelf heeft tijdelijkheid bijvoorbeeld het gevolg dat men de tiny house verschillende keren moet verhuizen. Voor tijdelijke locaties zal de bewoner minder bereid zijn om te investeren in de omgeving. Als gemeente kunnen we daarmee differentiëren in de eisen die we stellen aan de ruimtelijke kwaliteit.

2.3 Differentiatie naar ligging van het initiatief

Voor de locatieafweging van initiatieven voor tiny houses speelt dat locaties binnen bestaand stedelijk gebied eenvoudiger gemotiveerd kunnen worden dan locaties buiten bestaand stedelijk gebied. Daarnaast sluiten locaties binnen de bebouwde omgeving aan bij het principe dat inbreiding voor uitbreiding gaat, vanuit lokaal en provinciaal beleid. De locatieafweging heeft daarnaast mogelijk invloed op de eisen die de gemeente stelt aan woningen en woonomgeving, maar ook de omvang van de ontwikkeling die de gemeente toestaat. Vanuit het principe ‘inbreiding voor uitbreiding’ lijken woningbouwinitiatieven – waaronder initiatieven voor tiny houses vallen – in eerste instantie misschien beter binnen bestaand stedelijk gebied te kunnen landen. Juist bij tiny houses kunnen er echter redenen zijn om initiatieven wel in het landelijk gebied toe te staan. Bijvoorbeeld vanuit de eigenschappen van het initiatief (off-grid, benodigde ruimte etc.) of vanuit de locatie, als dit bijdraagt aan een kwaliteitsverbetering (waarbij bijvoorbeeld groenstructuren versterkt worden). Er zijn mogelijkheden voor de realisatie van initiatieven binnen bestaand stedelijk gebied en in het landelijk gebied. Voor de beleidsregel wordt daarom gewerkt met basisregels die gelden voor alle initiatieven voor tiny houses. Waar relevant zijn – aanvullend op deze basisregels – specifieke regels, voor initiatieven binnen bestaand stedelijk gebied en in het landelijk gebied, opgenomen.

2.4 Opbouw en positionering van de beleidsregel

Bij de beoordeling van initiatieven wordt daarnaast rekening gehouden met en waar nodig getoetst aan alle geldende en vastgestelde (ruimtelijke) wet- en regelgeving van de gemeente Enschede.

Specifiek voor het landelijk gebied geldt de Visie landelijk gebied en de Gids Buitenkans. Beide visies geven – binnen randvoorwaarden – ruimte voor vernieuwing en ontwikkeling van het landelijk gebied en zijn leidend. Het beleidskader tiny houses is – voor het landelijk gebied - een verdere uitwerking van deze visies. Voor het overige wordt aangesloten bij de Omgevingsvisie en de voorwaarden genoemd in de beleidsregel ‘Planologische afwijkingsmogelijkheden 2023’, of diens rechtsopvolger.

Dit beleidskader treedt op een drietal punten in plaats van de uitgangspunten van de Gids Buitenkans. Daar waar het gaat om:

• •

  Artikel 3.1.1 van deze regels:

  Oppervlakte van een tiny house is gemaximeerd tot een oppervlakte van 35 m2. Gekozen is voor deze kleinere oppervlakte op basis van voorbeelden uit het land, het uitgangspunt dat de woning hiermee een kleine ecologische footprint heeft én om de juiste doelgroep aan te trekken die een manier van leven met een kleine ecologische footprint wil nastreven.

• •

  Artikel 4.1.4 van deze regels:

  Cluster van tiny houses in landelijk gebied is uitgangspunt, maar binnen voorwaarden is een solitaire tiny house ook mogelijk.

  Hiervoor is gekozen omdat de leefstijl van tiny house bewoners ook solitair kan worden nagestreefd. In het landelijk gebied gaan we in principe uit van clustering – vanwege de ingreep die wordt gedaan in het landelijk gebied. Echter onder specifieke omstandigheden kan hiervan worden afgeweken.

• •

  In tegenstelling tot artikel 4.1.4 van de Gids Buitenkans is het niet voorwaardelijk dat eerst gezocht moet worden naar een binnenstedelijk geschikte locatie. Reden hiervoor is dat in de Woonvisie is vastgelegd dat we – binnen ruimtelijke kaders – niches ruimtelijk willen faciliteren.

Bij een herziening van de Gids Buitenkans worden bovenstaande uitgangspunten geïntegreerd.

Naast het bestaande beleidsmatige kader is onderzocht welke goede voorbeelden elders in Nederland als input voor deze beleidsregel kon worden gebruikt. Drie thema’s zijn leidend om initiatieven aan te toetsen: 1) eisen aan de woning, 2) invulling van de locatie en 3) overige kenmerken. Al deze genoemde kenmerken wegen even zwaar mee in de beoordeling van het initiatief.

2.5 Kwadranten voor afweging van initiatieven

Om initiatieven voor tiny houses zorgvuldig te kunnen beoordelen, wordt een afwegingskader op basis van twee aspecten gehanteerd: tijdelijkheid en locatie. Dit resulteert in vier mogelijke categorieën:

• •

  Permanente locatie in bestaand stedelijk gebied

• •

  Tijdelijke locatie in bestaand stedelijk gebied

• •

  Permanente locatie in landelijk gebied

• •

  Tijdelijke locatie in landelijk gebied

Per categorie gelden, waar nodig, maatwerkregels die aanvullend zijn op de algemene randvoorwaarden en toetsingscriteria.

Voorbeeld:

Een tijdelijk initiatief in het landelijk gebied wordt anders beoordeeld dan een permanent initiatief binnen de bebouwde kom. Zo moet de gekozen locatie daadwerkelijk tijdelijk van aard zijn bij een initiatief in de tijdelijkheid. Bovendien moet bij tijdelijke initiatieven altijd worden aangetoond dat de woningen eenvoudig verplaatsbaar of demontabel zijn.

Hoofdstuk 3 Juridisch kader

Op basis van de Omgevingswet is het verboden om zonder een omgevingsvergunning grond of bouwwerken te gebruiken op een manier die in strijd is met de functie die is vastgelegd in het omgevingsplan.

Echter, wanneer een bepaalde activiteit ruimtelijk gewenst is, maar in strijd is met het omgevingsplan, kan deze activiteit tijdelijk worden toegestaan door middel van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa) of permanent door middel van een partiële wijziging van het omgevingsplan.

Voor het realiseren van een tiny house, zowel binnenstedelijk als buiten de bebouwde kom, is het verplicht om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een omgevingsplanwijziging aan te vragen.

Bij het aanvragen van een (buitenplanse) omgevingsvergunning voor de realisatie van een tiny house moet aangetoond worden dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Dit kan worden onderbouwd door een motivatie op te nemen waarin een afweging wordt gemaakt op basis van het geldende beleid. Tevens dient de onderbouwing juridisch correct te zijn en moeten de omgevingsaspecten, die verplicht zijn gesteld in het Besluit kwaliteit leefomgeving, worden beoordeeld. Hierbij moet blijken dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Ook dienen overige aspecten die mogelijk (negatieve) invloed kunnen hebben op het woon- en leefklimaat beoordeeld te worden, zodat er kan worden aangetoond dat er bij de realisatie van één of meerdere tiny houses geen afbreuk wordt gedaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Beleidsregels

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Enschede kan op basis van artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) beleidsregels vaststellen met betrekking tot haar bevoegdheden op grond van de Omgevingswet. De beleidsregels moeten passen binnen hogere wet- en regelgeving. Door middel van een beleidsregel over Tiny houses kan de gemeente meer duidelijkheid verschaffen over de voorwaarden waaronder medewerking wordt verleend aan initiatieven met betrekking tot tiny houses, en wordt er een aanvulling geboden op het al bestaande beleid van de Gids Buitenkans 2022.