Verordening Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen Noordwijk

Ondertekening

Toelichting bij Verordening Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen Noordwijk 2025

HOOFDSTUK 1

INLEIDING 1.1 Aanleiding

In de Woonvisie 2020-2030 en de Omgevingsvisie is 30% sociale woningbouw en 40% middeldure woningbouw als minimale doelstelling opgenomen. Door invoering van de Wet Betaalbare Huur in 2024 en ondertekening van de Regionale Realisatieagenda Holland-Rijnland in 2023 is de terminologie van de doelstelling veranderd. De term middeldure woningbouw wordt niet langer gebruikt. We spreken nu over betaalbare woningen, die worden onderverdeeld in sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. In de nieuwe bestemmingsreserve wordt deze nieuwe terminologie gebruikt.

In de Woonvisie is vastgelegd dat bij alle projecten van drie of meer woningen 30% sociale huur moet worden gerealiseerd en 40% in het middensegment, waarvan 15% middenhuur en 25% betaalbare koop moet worden gerealiseerd. Wanneer dit om aantoonbaar, gegronde redenen niet mogelijk is moet de ontwikkelende partij afdragen in de Bestemmingsreserve ter bevordering van sociale huurwoningen. Omdat in de praktijk blijkt dat het lastig kan zijn om kleine projecten, van drie tot en met tien woningen, volgens de segmentering in te delen, kunnen projecten van deze omvang ook voor afdracht aan de bestemmingsreserve in aanmerking komen. Financiële gronden zijn geen gegronde reden om af te mogen dragen in de Bestemmingsreserve. In dit kader is de Verordening Bestemmingsreserve ter bevordering van sociale huurwoningen vastgesteld.

1.2 Doelstelling

Doelstelling van de ‘Bestemmingsreserve ter bevordering van betaalbare woningen is:

• •

  Minimaal 30% sociale woningbouw en 70% betaalbare woningbouw realiseren;

• •

  Mogelijk maken dat het percentage sociale huurwoningen in de woningvoorraad van de gemeente Noordwijk groeit.

Uitgangspunt 30% sociaal en 70% betaalbaar

Norm 30% sociaal en 70% betaalbaar

Het uitgangspunt is dat bij nieuwbouw van drie woningen en meer 30% sociaal en 70% betaalbaar wordt gerealiseerd. De sociale huurwoningen maken ook deel uit van deze 70% in het betaalbare segment. Bij de ontwikkeling van bouwplannen is dit beleid bepalend en dient te worden voldaan aan deze norm. Ook bij elke latere programmawijziging blijft dit een vereiste.

Het doel van de reserve is, om een ontwikkelende partij van een bouwplan, wanneer hij om aantoonbare gegronde redenen geen 30% sociaal en/of 70% betaalbaar kan bouwen, een bijdrage in de bestemmingsreserve te laten storten zodat sociale woningbouw elders gerealiseerd kan worden. De essentie is een programmaontwikkeling met een hogere grondwaarde (door minder sociaal en/of betaalbaar dan de norm) via een anterieure of posterieure overeenkomst te laten betalen voor een programma-ontwikkeling met een lagere grondwaarde (door de realisering van meer sociale huur dan de norm). Dit is een vorm van verevening en de doelstelling van de Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen.

Het gemeentelijk en provinciaal beleid is erop gericht om het aandeel sociale huurwoningen in de voorraad te laten groeien. Daarom komt de bestemmingsreserve enkel ten goede van de ontwikkeling van sociale huurwoningen.

In de verordening is de afdracht van de ontwikkelende partij geregeld. In de nota Reserves en voorzieningen dienen ook de bestedingsdoeleinden van het Bestemmingsreserve te worden opgenomen. Door de bestedingsdoeleinden ook op te nemen in de verordening Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen kan degene die bijdraagt ook zien waaraan zijn bijdrage besteed wordt. In de tijd gezien zal het niet altijd mogelijk zijn om de ontvangst van een bijdrage en de besteding daarvan min of meer gelijktijdig plaats te laten vinden. Het kan dus voorkomen dat een in de Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen gestort bedrag pas enkele jaren later aan het beoogde doel kan worden besteed.

1.3 Afbakening

De nota is gebaseerd op de Omgevingswet. Daarnaast is het Besluit begroting en verantwoording voor provincies en gemeenten (BBV) in acht genomen. In de nota zijn verder aanvullende gemeentelijke voorwaarden met betrekking tot het toepassen van de compensatieregeling opgenomen.

1.4 Bevoegdheid gemeenteraad

De gemeenteraad is bevoegd tot aanwijzing van een bestemmingsreserve. Ook is de raad bevoegd tot doteren aan en onttrekken van middelen uit de (bestemmings-)reserve.

De nieuwe Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen wordt na vaststelling door de gemeenteraad verwerkt in de nota Reserves en Voorzieningen. Laatstgenoemde nota zal periodiek geactualiseerd worden en ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad.

Op een aanvraag om toekenning van een bijdrage uit de bestemmingsreserve zijn de bepalingen van titel 4.2 van de Algemene wet bestuursrecht (betreffende subsidies) van toepassing.

Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen

In hoofdstuk 2 van de Verordening is de instelling van het Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen opgenomen en onder welke voorwaarden de werking van de reserve geldt. De Omgevingswet geeft een handvat om woningbouw onder andere naar verplichte hoeveelheid sociale woningbouw te categoriseren. Het te realiseren percentage sociale en betaalbare woningbouw is vastgelegd in de Woonvisie 2020-2030 en opgenomen in de Omgevingsvisie Noordwijk 2030.

In de nota Reserves en Voorzieningen wordt de stand van de reserves en voorzieningen van de gemeente gepresenteerd en toegelicht.

1.5 Berekening financiële afdracht (artikel 4)

Het uitgangspunt van het Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen is het minimaal realiseren van 30% sociale woningbouw en 70% betaalbare woningbouw. Gelet hierop zijn afdrachten in het Bestemmingsreserve een uitzondering op deze regel.

Methodiek

De hoogte van de afdracht wordt bepaald als percentage van de gemiddelde VON-prijs van een project. Voor elke niet-gerealiseerde sociale huurwoning wordt 20% van de gemiddelde VON-prijs afgedragen. Voor elke niet-gerealiseerde middenhuurwoning wordt 15% van de gemiddelde VON-prijs afgedragen. Betaalbare koopwoningen kunnen niet worden afgekocht en zullen door de ontwikkelaar conform de percentages uit de Woonvisie gerealiseerd moeten worden.

1.6 Uitvoering

De afspraken rondom de financiële bijdrage, het betalingsmoment en de inzet van deze middelen elders voor de sociale woningbouw worden zo concreet mogelijk vastgelegd in een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij of in een exploitatieplan/posterieure overeenkomst. De uitvoering hiervan gebeurt door Grondzaken.

De berekening van de bijdragen worden elk jaar geactualiseerd, herijkt en geëvalueerd.

HOOFDSTUK 2 Artikelsgewijze Toelichting Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen

Artikel 1 Begripsbepalingen

Artikel 2 toepassingsbereik, welke bouwprojecten

Deze Verordening is van toepassing op alle bouwprojecten waarbij het gaat om de bouw van drie woningen of meer. Ook bij bouwinitiatieven van deze beperkte schaal zal voldaan moeten worden aan de norm van 30% sociaal en 70% betaalbaar. Deze verordening is alleen van toepassing als voor een bouwplan als voornoemd een afwijking van het omgevingsplan nodig is.

Indien een los initiatief samen met andere initiatieven als één ontwikkeling kan worden gezien, gaan we ervanuit dat de betrokken initiatieven fasen zijn van eenzelfde ontwikkeling en dat binnen die gehele ontwikkeling sprake moet zijn van het voldoen aan de vereisten op het gebied van segmentering. Bij het eerste ruimtelijke besluit voor een deel van het programma moet dit inzichtelijk worden gemaakt, wordt dit privaatrechtelijk overeengekomen en publiekrechtelijk geregeld ofwel als voorwaarden verbonden aan een vergunning of wel als regels in een bestemmingsplan.

Hiermee wordt voorkomen dat woningbouwontwikkelingen worden opgeknipt in deelprojecten die niet boven de drempelwaarden van 3 woningen uitkomen.

Mocht er veel tijd tussen verschillende fasen van een ontwikkeling liggen en de segmentering is niet bij de eerste fase overeengekomen dan vindt door de gemeente een beoordeling plaats over welke regels op dat moment van toepassing zijn.

Een aanvrager van een omgevingsvergunning kan geen rechten ontlenen aan het bestaan van de Bestemmingsreserve.

Artikel 3, verplicht aandeel betaalbare woningen

In bijzondere gevallen bij toepassing van de hardheidsclausule kan het gewenst zijn om een woningbouwproject te realiseren met minder dan 30% sociale woningbouw en 70% betaalbare woningbouw van het totale bouwprogramma. Alleen in zeer uitzonderlijke situaties, kan op basis van aantoonbare gegronde redenen afgeweken worden van de norm. 

Wanneer dit het geval is, is een afdracht verschuldigd en dient de ontwikkelende partij te storten in de Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen. Het besluit om al dan niet af te wijken wordt genomen door de gemeenteraad.

Wanneer afwijken, gegronde redenen

Afwijken van deze norm kan op basis van de integrale beoordeling door de gemeente bijvoorbeeld vanwege stedenbouwkundige structuur, locatie-specifieke factoren of de bodemgesteldheid. Ook kunnen kleine projecten van drie tot en met tien woningen moeilijk te realiseren zijn volgens de segmentering, bijvoorbeeld omdat een woningcorporatie niet voor 1 of 2 woningen bij een project betrokken kan worden. In dat geval kan worden afgeweken van de norm.

De grond uitgevende partij (of de gemeente) heeft te allen tijde de plicht een keuze tot afwijken van het percentage sociale en betaalbare woningbouw schriftelijk aan te tonen en te voorzien van gegronde redenen en inspanningen. In deze gevallen kan in het belang van de een evenwichtige toedeling van functies aan locaties worden afgeweken van de norm van 30% sociale en 70% betaalbare woningbouw voor dat woningbouwproject. Met het evenwichtig toedelen van functies aan locaties wordt een locatiegerichte benadering bedoeld, waarbij de schaarse ruimte binnen de fysieke leefomgeving op een zo goed mogelijke wijze wordt verdeeld, ingericht en benut. (zie artikel 4.2 van de Omgevingswet). De bijdrage wordt gestort in de Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen. Financiële gronden zijn geen aantoonbare reden om af te mogen dragen in de Bestemmingsreserve en worden niet als reden voor storting gehonoreerd.

Artikel 4 Verordening, afdwingbaarheid sociale woningbouw

Een bijdrage aan de bestemmingsreserve kan alleen opgelegd worden wanneer de plannen niet passen binnen het vigerend omgevingsplan. Wanneer binnen de geldende regels van het omgevingsplan wordt gebouwd is er geen afdwingbaarheid mogelijk. Het instellen van een Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen wordt geregeld via de Verordening Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen te Noordwijk.

Artikel 5 Verordening Anterieure of Posterieure overeenkomst

De gemeente kan de gewenste vorm van uitvoering privaatrechtelijk vastleggen in een anterieure overeenkomst of publiekrechtelijk vastleggen in regels voor kostenverhaal in het omgevingsplan, gevolgd door een posterieure overeenkomst. Een eerste stap is om te onderzoeken of dit in een anterieure overeenkomst kan worden opgenomen. Wanneer een anterieure overeenkomst niet mogelijk is, kan de realisatie via een regels voor kostenverhaal in het omgevingsplan/posterieure overeenkomst worden afgedwongen. Deze wijze kan echter voor beroep zorgen van belanghebbenden en/of ontwikkelende partijen.

De privaatrechtelijke weg, via de anterieure of posterieure overeenkomst, heeft de voorkeur. Dit model is gebaseerd op solidariteit. De woningbouwopgave wordt neergelegd op alle bouwlocaties bij de ontwikkeling vanaf drie woningen. In de anterieure overeenkomst wordt de afdracht opgenomen als te betalen kostenpost naast de andere kosten te betalen door de ontwikkelende partij/eigenaar.

Artikel 6 Bestemmingsreserve

De doelstelling van de Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen is om met inachtneming van het uitgangspunt zoals opgenomen in de Woonvisie 2020-2030, 30% van de te realiseren woningen in het sociale segment realiseren en 40% in het middensegment, waarvan 15% middenhuur en 25% betaalbare koop. Waar nodig moet erin gestort worden, waar om gegronde redenen minder dan 30% sociale woningbouw en 70% betaalbare woningbouw wordt gerealiseerd.

Een verzoek voor een uitname uit de Bestemmingsreserve dient ten minste te voldoen aan de volgende voorwaarden:

• a.

  Het verzoek moet betrekking hebben op het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen bovenop het verplichte percentage te realiseren betaalbare woningbouw overeenkomstig artikel 3 eerste en tweede lid;

• b.

  Het verzoek moet voldoen aan de uitgangspunten zoals opgenomen in het Afwegingskader woningbouw;

• c.

  De sociale huurwoningen, waarvoor een bijdrage wordt verleend, dienen conform de termijnen uit Doelgroepenverordening in stand te worden gehouden;

• d.

  De sociale huurwoningen moeten gedurende de instandhoudingstermijnen conform de regionale Huisvestingsverordening middels het woonruimteverdeelsysteem aangeboden worden.

De gemeenteraad besluit tot een bijdrage uit de Bestemmingsreserve. Het verzoek tot een uitname van een bijdrage uit de Bestemmingsreserve wordt op basis van een voorstel van het college van burgemeester en wethouders voorgelegd aan de gemeenteraad ter besluitvorming.

Een verzoek tot uitname kan worden gedaan door iedere ontwikkelaar die een plan heeft dat aan de voorwaarden voldoet. Bij een aanvraag wordt afgewogen of er al op een andere manier wordt bijgedragen aan het betaalbaar houden van de stichtingskosten, zoals het toepassen van een sociale grondprijs bij aankoop van de grond. Als dat het geval is, kan er geen aanspraak worden gemaakt op de Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen. Wel kan de gemeente de gederfde inkomsten als gevolg van de sociale grondprijs dekken uit de Bestemmingsreserve ter bevordering van Betaalbare woningen.

Er kan enkel een bijdrage worden verleend voor zover het saldo van de Bestemmingsreserve op het moment van de aanvraag hiervoor toereikend is.

Artikel 8, toepassen hardheidsclausule

Het College kan de Gemeenteraad voorstellen één of meer artikelen buiten toepassing te laten of daarvan af te wijken. Dit kan nooit in het nadeel van de aanvrager. Afwijking kan plaatsvinden op alle elementen uit de verordening. Het besluit om de hardheidsclausule toe te passen kan alleen worden genomen door de gemeenteraad.