Beleidsregel uitzonderingsgevallen einde omzettingsregeling erfpacht gemeente Utrecht

Ondertekening

Toelichting bij Beleidsregel uitzonderingsgevallen omzetting erfpacht gemeente Utrecht

Algemeen

Met de vaststelling van de Beleidsnota Grondbeleid 2024 Gemeente Utrecht is de Omzettingsregeling waarbij het erfpachtrecht kan worden omgezet naar vol eigendom, komen te vervallen. Het laten vervallen van deze Omzettingsregeling sluit aan bij de keuze om bij nieuwe uitgiften eeuwigdurende erfpacht te hanteren in plaats van vol eigendom. Erfpacht biedt de gemeente meer sturing op de bestemming en het gebruik van de onroerende zaak.

Er geldt een overgangsperiode van één jaar na het raadsbesluit van 26 september 2024 voor de huidige erfpachters om nog van de Omzettingsregeling gebruik te maken. Burgemeester en wethouders hebben op verzoek van de raad geïnventariseerd in welke gevallen de overgangsperiode van één jaar onvoldoende wordt bevonden. Deze beleidsregel is uitsluitend bedoeld voor die gevallen. Burgemeester en wethouders zullen aanvragen tot omzetting ook na de overgangsperiode afhandelen indien een van de in deze beleidsregel genoemde situaties zich voordoet. Deze beleidsregel is niet bedoeld om de ingetrokken Omzettingsregeling zelf te verruimen. In alle gevallen geldt dus dat de erfpachter ook aan de voorwaarden van de Omzettingsregeling moet voldoen om in aanmerking te komen voor omzetting naar vol eigendom.

In de praktijk werd een aanvraag tot omzetting naar bloot eigendom vaak door of namens één (mede)eigenaar ingediend, ook als het erfpachtrecht op naam van meerdere personen stond. Burgemeester en wethouders namen die aanvragen in behandeling en deden – als de aanvraag aan de voorwaarden uit de Omzettingsregeling voldeed – een aanbod tot omzetting. Indien de aanvraag leidde tot een aanbod van de gemeente moesten uiteraard wél alle erfpachters medewerking verlenen. Met dit besluit wordt geen aanpassing van die werkwijze beoogd.

Lopende aanvragen

Aanvragen van huidige erfpachters die nog voor het aflopen van de overgangsperiode zijn ingediend en die nog niet zijn afgehandeld zullen worden afgehandeld volgens de Omzettingsregeling. Met ‘huidige erfpachter’ worden bedoeld zij die erfpachter zijn van een op het moment van intrekken van de Omzettingsregeling bestaand erfpachtrecht. Deze overgangsregeling is niet bedoeld voor na 26 september 2024 gevestigde erfpachtrechten.

In de praktijk deden erfpachters vaak gelijktijdig een aanvraag tot conversie op basis van de Conversieregeling 2017 en een aanvraag tot aankoop van het bloot eigendom op basis van de Omzettingsregeling. Beide aanvragen werden dan gelijktijdig behandeld. Direct na de afkoop en conversie naar de AV 1989 kon het bloot eigendom worden geleverd. Tijdig ingediende aanvragen tot omzetting kunnen ook onder de overgangsregeling op deze wijze worden afgehandeld, ook al voldoet de aanvrager op het moment van indienen van de aanvraag nog niet aan het vereiste uit de Omzettingsregeling dat de erfpachtcanon eeuwigdurend is afgekocht (AV 1989). Voorwaarde is wel dat de aanvraag tot conversie in beginsel gelijktijdig wordt ingediend zodat beide aanvragen gelijktijdig kunnen worden behandeld. Deze werkwijze biedt geen ruimte om aanvragen tot omzetting op te schorten als conversie niet, of pas op een later moment, mogelijk blijkt.

Artikelsgewijs

In deze artikelsgewijze toelichting worden alleen de bepalingen die nadere toelichting nodig hebben, behandeld.

Artikel 5

Appartementsrechten

Veel erfpachtrechten zijn gesplitst in appartementsrechten. Voor appartementseigenaren geldt dat zij geen zelfstandig erfpachtrecht hebben, maar een onverdeeld aandeel in het (in appartementsrechten gesplitste) erfpachtrecht. Dat betekent dat het erfpachtrecht pas kan worden omgezet als iedere erfpachter (appartementseigenaar) medewerking verleent aan de koop van de bloot-eigendom (omzetting). Eventueel was het mogelijk om de bloot-eigendom aan de VvE over te dragen, maar daarmee kwam het erfpachtrecht niet te vervallen. Zie voor een nadere toelichting bijlage 2 bij het raadsvoorstel van 26 november 2015. In de Omzettingsregeling is opgenomen dat de wijze van omzetting van in appartementsrechten gesplitste erfpachtrechten in overleg met de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het appartementencomplex wordt bepaald.

Het besluitvormingsproces binnen een VvE kan complex en tijdrovend zijn. Dat kan betekenen dat het voor sommige VvE’s niet mogelijk is om binnen de overgangsperiode van één jaar te onderzoeken of de vereiste unanimiteit aanwezig is en tevens de voor de omzetting benodigde besluiten binnen de VvE te nemen en uit te voeren.

Voor die gevallen geldt een aanvullende periode van één jaar. VvE’s en/of appartementseigenaren kunnen hun aanvraag vóór 26 september 2026 indienen. De aanvrager dient de vereiste unanimiteit en/of medewerking van de VvE voor het indienen van de aanvraag te hebben verkregen. De gemeente controleert dit niet bij de aanvraag, maar deze overgangsregeling biedt in beginsel geen ruimte om een eenmaal ingediende aanvraag op te schorten totdat deze unanimiteit en/of medewerking er is. Ook voor in appartementsrechten gesplitste erfpachtrechten geldt dat deze eeuwigdurende dienen te zijn afgekocht (AV 1989). Als nog niet alle appartementen aan die eis voldoen kan gelijktijdig met de aanvraag ook een verzoek tot conversie worden gedaan.

De akte van levering bloot eigendom moet maximaal één jaar na de aanvraag van de VvE gepasseerd worden, anders komt de aanvraag te vervallen.

Appartementsrechten die ‘rechtstreeks’ in erfpacht zijn uitgegeven.

De uitzondering voor appartementencomplexen geldt niet voor de gevallen waarbij de appartementsrechten (individueel) in erfpacht zijn uitgegeven, in plaats van grond in erfpacht waarbij het erfpachtrecht later is gesplitst in appartementsrechten. Want de eigenaren van appartementen die ‘rechtstreeks’ in erfpacht zijn uitgegeven, vielen onder de normale omzettingsregeling.

Erfpachters met AB 1974 of AB 1983

Erfpachtrechten die zijn uitgegeven onder de AB 1974 of de AB 1983 zijn eeuwigdurend, maar hebben tijdvakken van 50 jaar. Na 50 jaar kan de gemeente de erfpachtvoorwaarden en canon aanpassen. Erfpachters kunnen tot het einde van het eerste tijdvak van 50 jaar gebruik kunnen maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017.

De gemeente is bezig met het aanpassen van de erfpachtvoorwaarden AB 1974 zodat deze weer aansluiten bij onder andere gewijzigde wetgeving, opvattingen en inzichten. De inhoud van de herziene erfpachtbepalingen staat ten tijde van dit besluit nog niet definitief vast. Sommige erfpachters hebben aangegeven dat zij door de onzekerheid over de inhoud van de herziene erfpachtbepalingen aarzelen of zij er verstandig aan doen nu de erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Burgemeester en wethouders bieden aan deze erfpachters de gelegenheid om, nadat de herziene erfpachtvoorwaarden zijn vastgesteld, alsnog te converteren naar eeuwigdurende erfpacht en daarbij direct, althans aansluitend, hun erfpachtrecht om te zetten naar vol eigendom. Zij moeten hun aanvraag dan indienen binnen één jaar nadat het besluit van de raad tot het vaststellen van de herziene erfpachtvoorwaarden in werking is getreden.

Artikel 6

Overige gevallen

De gemeente is in beginsel bevoegd om de Omzettingsregeling in te trekken. Huidige erfpachters hebben een overgangstermijn van één jaar gekregen om alsnog gebruik te maken van de Omzettingsregeling. Uit onderzoek door de gemeente is niet gebleken dat aan specifieke groepen erfpachters concrete toezeggingen zijn gedaan op basis waarvan bij hen het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat zij ook na de overgangstermijn nog gebruik zouden kunnen maken van de Omzettingsregeling. Indien en voor zover aan individuele erfpachters wel (door daartoe bevoegde ambtenaren) toezeggingen als hiervoor genoemd zijn gedaan, dan kan dat aanleiding geven om ook op of na 25 september 2025 ingediende aanvragen te behandelen, zulks ter beoordeling van burgemeester en wethouders.

Ten slotte kan niet worden uitgesloten dat er nog andere individuele gevallen blijken te zijn waarbij de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, gezien de concrete omstandigheden van het geval, nopen tot een overgangstermijn van meer dan één jaar. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn indien de omzetting in de gegeven omstandigheden dermate complex is dat deze niet binnen het overgangsjaar kon worden aangevraagd. Het betreft een discretionaire bevoegdheid voor (schrijnende) gevallen die niet in dit besluit zijn voorzien. Ook deze categorie is niet bedoeld om af te wijken van het uitgangspunt dat de erfpachter voor het overige moet voldoen aan alle voorwaarden van de Omzettingsregeling.

Artikel 8

AV Vleuten-de Meern

De Omzettingsregeling was uitsluitend van toepassing in gevallen waarin de erfpachtcanon eeuwigdurend is afgekocht (AV 1989). De Conversieregeling Erfpacht 2017, op basis waarvan de erfpacht kan worden geconverteerd naar de AV 1989 is niet van toepassing op erfpachtrechten met betrekking tot woningen die oorspronkelijk zijn uitgegeven door de gemeente Vleuten-de Meern. De raad van de toenmalige gemeente Vleuten-De Meern heeft destijds al voorwaarden vastgesteld op grond waarvan deze erfpachtrechten kunnen worden afgekocht en daarbij kan het erfpachtrecht worden omgezet naar vol eigendom. Deze beleidsregel brengt daarin geen wijziging.