Woonvisie 2022+ Gemeente Borger-Odoorn

WAT ZIEN WE?

CONTEXT OVERZICHT

Ruimtelijk

• •

  Ligging en landschap

• •

  Leefgebieden en kernen

• •

  Voorzieningen

• •

  Bereikbaarheid

Woningen

• •

  Opbouw voorraad

• •

  Woonkwaliteit

• •

  Energieprestatie

• •

  Betaalbaarheid

Bewoners

• •

  Bevolkingsopbouw

• •

  Huishoudensontwikkeling

• •

  Leefbaarheid

• •

  Zorg en welzijn

Duurzaamheid

• •

  Energietransitie

• •

  Mobiliteit

• •

  Klimaatadaptatie

• •

  Luchtkwaliteit

CONTEXT RUIMTELIJK LIGGING EN LANDSCHAP

Een grote gemeente met relatief kleine kernen

Borger-Odoorn is een plattelandsgemeente aan de oostkant van Drenthe, in 1998 ontstaan uit een fusie van de voormalige gemeenten Borger en Odoorn. De gemeente is 278 km² groot en omvat 25 kernen in vier leefgebieden. Borger en Nieuw-Buinen zijn de grootste kernen. Het gemeentehuis ligt in Exloo. Borger-Odoorn werkt op onderdelen samen met de Zuidoost-Drentse buurgemeenten Coevorden en Emmen, gezamenlijk ook wel BOCE genoemd. Nabijgelegen grote plaatsen zijn Assen, Emmen en Stadskanaal (bij Nieuw-Buinen).

De Hondsrug als overgang van zand naar veen

De westkant van de gemeente ligt op zandgrond en wordt gekenmerkt door de Hondsrug, die van Emmen naar de stad Groningen loopt. Hier bevinden zich ook de kenmerkende hunebedden. Het esdorpenlandschap is hier langzaam veranderd in een coulissenlandschap. Ten oosten van de Hondsrug bevindt zich het veen, nu een weids landbouwgebied met lintdorpen. Het gebied Drouwenerzand heeft de Natura 2000-status en ook Natuurnetwerk Nederland loopt door de gemeente.

CONTEXT RUIMTELIJK LEEFGEBIEDEN EN KERNEN

Van zes hoofdkernen naar vier leefgebieden

Sinds 2012 werkt Borger-Odoorn met vier leefgebieden van ongeveer gelijke grootte, om de leefbaarheid en kwaliteit van voorzieningen op peil te kunnen houden.

De verdeling van de dorpskernen en hun inwonertallen over de verschillende leefgebieden is zichtbaar op de kaart en in de tabel aan de rechterkant.

Van succesvol autonoom tot minder succesvol

CONTEXT RUIMTELIJK VOORZIENINGEN

Voorzieningen zijn bepalend voor leefkwaliteit

De gemeente heeft geen kernen met grootschalige winkel-, cultuur-, zorg en onderwijsvoorzieningen, stelt de Structuurvisie uit 2010. Borger heeft van de kernen het hoogste voorzieningenniveau. Meer aanbod is er in Assen, Emmen en ook Stadskanaal. De bereikbaarheid van de voorzieningen is (dus) van groot belang om woningen interessant te houden voor instroom, stelt Springo in het woningmarktonderzoek. De gemeente vindt de kwaliteit van voorzieningen belangrijker dan de nabijheid. Clustering van voorzieningen betekent een afname in aantal, maar niet in functionaliteit.

Reizen voor voorzieningen is hier normaal

Voor dagelijkse boodschappen, basisonderwijs, sport en huisartsbezoek wordt binnen de gemeente veel gereisd. Dit blijkt uit het leefbaarheidsonderzoek van STAMM CO uit 2012. Bewoners maken ook gebruik van voorzieningen in Emmen en Stadskanaal. In Borger, Valthermond en Nieuw-Buinen bevinden zich MFA’s. Sportvoorzieningen en –verenigingen in de buurt zorgen voor een hogere inwonerstevredenheid.

Tevredenheid over voorzieningen

Bron: Leefbaarheidsonderzoek Borger-Odoorn, STAMM CMO (2012)

Aanwezigheid van voorzieningen

Bron: Leefbaarheidsonderzoek Borger-Odoorn, STAMM CMO (2012)

CONTEXT RUIMTELIJK BEREIKBAARHEID

Drie ontsluitingswegen met lokale vertakkingen

Het Bestemmingsplan Buitengebied (2018) noemt de N34, N374 en N379 als belangrijkste ontsluitingswegen van Borger-Odoorn. De N34 (‘Hunebed Highway’, van Emmen naar Groningen) en de N374 (van Hoogeveen naar Stadskanaal kruisen elkaar in Borger. De N379 (‘Mondenweg’) loopt parallel aan de N34 door de veenlinten. Verder kent de gemeente een fijnmazig netwerk van lokale gebiedsontsluitende wegen. Het openbaar vervoer verbindt grotere kernen met elkaar.

Grote afstanden zorgen voor hoog autogebruik

Door het uitgestrekte karakter van Borger-Odoorn is het autogebruik relatief hoog. 9 op de 10 inwoners kan op elk moment van de dag beschikken over een auto (STIMM CO, 2012). Mede daardoor is het mogelijk om voorzieningen te clusteren binnen de leefgebieden. De score die een dorp haalt op bereikbaarheid blijkt niet van invloed op de ervaren leefbaarheid. Het onderzoek stelt dat mobiliteit gemeentebreed dus geen groot vraagstuk lijkt te zijn. In het hoofdstuk Mobiliteit onder het thema Duurzaamheid komen we hierop terug.

CONTEXT WONINGEN OPBOUW VOORRAAD

Relatief veel grote eengezins-koopwoningen

De woningvoorraad past bij het karakter van Borger- Odoorn. Vergeleken met heel Drenthe en Nederland zijn er maar weinig meergezinswoningen, complexen met meerdere wooneenheden. Ook zijn de woningen hier groter. Opvallend is het relatief hoge aandeel dat vóór 1945 werd gebouwd: bijna 25%, tegenover 14% gemiddeld voor Drenthe en 19% voor heel Nederland. Tot slot ligt het aandeel huurwoningen relatief laag.

Mismatch tussen vraag en vrijkomend aanbod

Woningmarktonderzoek (Springco, 2020) toont een mismatch tussen vraag en vrijkomend aanbod. In 2020 waren er ‘te veel’ eengezins-huurwoningen < € 737 en ‘te veel’ eengezins-koopwoningen, behalve in de goedkoopste categorie (< € 175.000). Er waren vooral te weinig appartementen, zowel huur (< € 900) als koop (< € 400.000). In absolute aantallen concentreert de vraag zich rond eengezins-koopwoningen (vooral < € 300.000) en betaalbare huurwoningen (< € 737).

Verdeling een- en meergezinswoningen

Bouwjaren woningvoorraad

Bron: Basisregistraties adressen en gebouwen - bewerking ABF Research; ABF Research - Systeem woningvoorraad (Syswov) (2020- 2021)

Oppervlakte per woningtype (m²)

Verdeling koop- en huurwoningen

Bron: Basisregistraties adressen en gebouwen - bewerking ABF Research; ABF Research - Systeem woningvoorraad (Syswov) (2020- 2021)

CONTEXT WONINGEN WOONKWALITEIT

Herkenbare kernkwaliteiten om te koesteren

Het Woonplan 2010 typeert Borger-Odoorn met de volgende kernkwaliteiten: rust, ruimte, natuur en landschap, oorspronkelijkheid, naoberschap, menselijke maat, veiligheid en kleinschaligheid. Kwaliteiten die anno 2022 nog altijd actueel en relevant zijn, passend bij de Cittaslow-waarden die de gemeente uitdraagt.

Krimp in de ijskast, aandacht voor kwaliteit

In de Woonvisie 2016+ ging het veel over krimp en ruimtelijke kwaliteit. Die stond onder druk in gebieden met moeilijk verhuur- en verkoopbare woningen. Met het sterk aantrekken van de landelijke woningmarkt is ook de situatie in Borger-Odoorn veranderd. De vraag naar woningen is groot. Dit betekent balanceerwerk tussen de korte en langere termijn. In ieder geval is er anno 2022 geen zorg over leegstand in de gemeente. De kwaliteit van de woningen is grotendeels op orde. Woningen uit de jaren ‘50, ‘60 en ‘70 staan als minder goed bekend. Dit is deels zichtbaar in de tevredenheid en op de strategische kaart. Corporaties investeren in hun mindere bezit, door te verbeteren of te slopen.

Tevredenheid over woningen

Bron: Leefbaarheidsonderzoek Borger-Odoorn, STAMM CMO (2012)

Strategische kaarten Borger en (deel) Borger-Odoorn

Bron: Woningmarktonderzoek BOCE-gemeenten, Springco (2020)

CONTEXT WONINGEN ENERGIEPRESTATIE

Energetische kwaliteit woningen blijft achter Vergeleken met de provincie Drenthe en Nederland als geheel zien we in Borger-Odoorn duidelijk slechtere energielabels. Het aandeel woningen met ten minste label A blijft fors achter bij het Drents gemiddelde. Aan de onderkant zien we ook veel meer F- en G-labels.

Vooral de vooroorlogse woningvoorraad, relatief groot in Borger-Odoorn, scoort slecht. De stap naar label C is meestal met relatief eenvoudige ingrepen mogelijk en betaalt zich terug in een lager energieverbruik (en dus lagere energierekening) en een hoger wooncomfort.

Gemiddeld aardgasverbruik is bovengemiddeld

Een woning in Nederland verbruikt gemiddeld 1300 m3 aardgas per jaar. Voor heel Drenthe is dat gemiddeld 1630 m3, in Borger-Odoorn 1910 m3. Gezien het hoge aandeel (grote) eengezinswoningen en de relatief oude voorraad is dat verklaarbaar, maar de verdeling van de energielabels laat wel zien dat er nog winst te behalen is. De trias energetica is daarbij een goede leidraad:

Energielabels woningen

Bron: RVO - Registratiesysteem voor energielabels van woningen

Gemiddeld aardgasverbruik (m3, gecorrigeerd)

Bron: CBS - Statistiek energieverbruik woningen

CONTEXT WONINGEN BETAALBAARHEID

Energie-armoede is een risico in Borger-Odoorn

Bij 8% van alle Nederlandse huishoudens bedraagt de energierekening minstens 8% van het totale inkomen. Zeker met de sterk stijgende energieprijzen betekent dat een betaalrisico en mogelijk een vorm van energie- armoede. In Drenthe en Borger-Odoorn geldt dit voor respectievelijk 11% en 16% van de huishoudens. In Ees, Valthermond en Drouwenermond gaat het zelfs om (meer dan) 20% van alle huishoudens. De kans is groot dat mensen hier in de problemen gaan komen.

Koopprijzen marktgevoelig, huren stijgen door

Voor de koop- en huurprijzen kijken we terug tot 2009. Direct valt op hoe marktgevoelig de huizenprijzen in de koopsector zijn. De laatste jaren zien we een extreme prijsontwikkeling. Borger-Odoorn ligt qua prijsniveau rond het Drents gemiddelde en onder het landelijk gemiddelde, maar de stijging was in 2021 juist sterker. Een woning kopen wordt steeds moeilijker, met name voor starters en alleenstaanden. De huurprijzen bewegen mee met het landelijk gemiddelde. Voor de laagste inkomens gaat hier nog huurtoeslag van af.

Huishoudens met energierekening ≥8% van inkomen

Bron: CBS/WSW - Lokale Monitor Wonen - bewerking ABF Research

Ontwikkeling vraagprijzen (x € 1.000)

Ontwikkeling huurprijzen (€/mnd)

Bron: Huizenzoeker.nl (boven), Min BZK/WB – Huurtoeslag (onder)

CONTEXT BEWONERS BEVOLKINGSOPBOUW

Sterke vergrijzing vraagt om oplossingen

Al in 2010 benoemde de Structuurvisie ontgroening en vergrijzing als aandachtspunt voor de beleidsterreinen wonen, zorg en onderwijs. Ook in andere (recentere) visie- en beleidsdocumenten is hier aandacht voor. De groep vanaf 50 jaar is hier inderdaad relatief groot, vergeleken met Drenthe en Nederland gemiddeld. In Borger-Odoorn is 51% van de inwoners ouder dan 50 jaar, tegenover 47% in Drenthe en 41% in Nederland. De groep van 15 tot 50 jaar is zowel in Borger-Odoorn als in rest van Drenthe kleiner dan landelijk gemiddeld. De huidige woningvoorraad is daar niet op berekend.

Demografische druk op de beroepsbevolking

De demografische druk is het aantal jongeren plus ouderen gedeeld door het aantal 20-64-jarigen (de beroepsbevolking). De druk van de jongeren wordt ‘groene druk’ genoemd en de druk van de ouderen ‘grijze druk’. Ook hier zien we de sterke vergrijzing in Borger-Odoorn en (in mindere mate) in heel Drenthe. De verwachting is dat deze trend voorlopig aanhoudt. Dat vraagt om oplossingen op woongebied.

Personen naar leeftijd

Bron: CBS, 2021

Demografische druk

Bron: CBS – Bevolkingsstatistiek

CONTEXT BEWONERS HUISHOUDENSONTWIKKELING

Krimp in Borger-Odoorn pas na 2030 verwacht

Voor de afgelopen jaren hield de gemeente rekening met een negatief migratiesaldo van -60 personen per jaar in de eerstvolgende jaren. Terugkijkend kunnen we concluderen dat er in de periode 2014-2018 elk jaar gemiddeld 770 personen vertrokken, maar er ook 820 bij kwamen. Nog steeds voorspelt Primos krimp in Borger-Odoorn, maar nu na 2030. In Coevoerden zou zelfs nu al krimp optreden. En dat terwijl het aantal huishoudens in Nederland stevig doorstijgt tot 2050. Dit lijkt niet reëel en sluit niet aan bij de intenties die in het Deltaplan voor het Noorden zijn uitgesproken.

Groeivraag van 50 huishoudens lijkt erg mager

Concreet voorspelt Primos 50 extra huishoudens tot 2025, daarna stabilisatie tot 2030 gevolgd door krimp. In de huidige markt lijken deze voorspellingen erg mager. Anno 2021 is er een landelijk woningtekort en raken plattelandsgemeenten ook steeds meer in trek. Makelaars denken wel ‘een paar honderd woningen’ in de markt te kunnen zetten. Of deze voorspellingen uitkomen is meer dan ooit met beleid te beïnvloeden.

Huishoudensgroei t.o.v. 2021

Bron: ABF Research - Primos prognose

Huishoudens Borger-Odoorn

Bron: ABF Research - Primos prognose

CONTEXT BEWONERS LEEFBAARHEID

De leefbaarheid is minimaal ruim voldoende

De hele gemeente Borger-Odoorn kleurt groen op de meest recente Leefbaarometerkaart uit 2018. Nieuw-Buinen scoort met ‘ruim voldoende’ relatief gezien het minst; gevolgd door alle ‘monden’ (‘goed’). Vooral op het onderdeel ‘voorzieningen’ zien we minder goede scores; andere indicatoren zijn overwegend positief.

Tevredenheid woonomgeving is behoorlijk hoog

Uit onderzoek van Springco (2020) blijkt dat 71% van Borger-Odoorn tevreden of zeer tevreden is met de eigen woonomgeving. Vertalen we de uitkomsten naar scores van 1 (zeer ontevreden) tot 5 (zeer tevreden) op een postcode-4-kaart, dan valt op dat de veenlinten lager scoren dan het zandgebied. 1e Exloërmond valt uit de toon, maar ook Nieuw-Buinen en Valthermond kleuren geel. Dit sluit aan op de Leefbaarometerkaart. In eerder onderzoek uit 2012 werd specifiek per kern gekeken naar tevredenheid over de woonomgeving.

Daarin lijken vooral de dunbevolkte gebieden laag te scoren, gebaseerd op kleine aantallen respondenten. We moeten op dat punt voorzichtig zijn met conclusies.

Leefbaarometer Borger-Odoorn

Tevredenheid woonomgeving per postcode-4

Bron: Leefbaarometer.nl (2018, boven); Springco (2020, onder)

Tevredenheid woonomgeving per kern

Bron: Leefbaarheidsonderzoek Borger-Odoorn, STAMM CMO (2012)

CONTEXT BEWONERS ZORG EN WELZIJN

Zorggebruik past bij bevolkingsopbouw

Gezien de relatief oude bevolking van Borger-Odoorn ten opzichte van de rest van Drenthe en (met name) Nederland is het zorggebruik proportioneel. De trend dat ouderen langer zelfstandig (moeten) blijven wonen zet naar verwachting door, maar vaak is dat ook hun eigen wens. Daarvoor zijn in de meeste gevallen wel (kostbare) woningaanpassingen en/of een vorm van thuiszorg nodig. De huidige woningvoorraad is niet berekend op de voorspelde vergrijzing en zorgvraag. De kaart toont de tevredenheid van bewoners op het gebied van zorg en welzijn, per postcode-4-gebied, gebaseerd op de enquête van Springco uit 2020.

Vraag naar woonzorglocaties voor jong en oud

In 2019 werd in Borger de nieuwe Borgerhof geopend, met appartementen voor ouderen met een zorgvraag. De vraag naar wonen in deze vorm is groot en blijft toenemen. Daarnaast zijn er ouderen (nog zonder zorgvraag) die wel preventief willen verhuizen. Ook voor kwetsbare jongeren is er vraag naar passende woonvormen, zowel met als zonder (permanente) zorg.

CONTEXT DUURZAAMHEID ENERGIETRANSITIE

Vrijwel alle woningen stoken nog met aardgas

96% van alle woningen in Borger-Odoorn wordt nog verwarmd met aardgas. Het gemiddelde gasverbruik is (mede) door de woninggrootte hoog. Een collectief alternatief is moeilijk in een plattelandsgemeente. Dan liggen all-electric-oplossingen dan voor de hand, maar daarvoor moeten de woningen goed geïsoleerd zijn. Groen gas is vooralsnog niet voldoende beschikbaar. De Transitievisie Warmte (2021) gaat hier dieper op in en beschrijft een uitgebreide uitvoeringsstrategie.

Hernieuwbare energie krijgt een plek

Het windpark Drentse Monden en Oostermoer telt 45 windmolens, waarvan 29 in Borger-Odoorn. De opwek van die 29 molens dekt (op papier) ruim 70% van alle CO₂-uitstoot binnen de gemeente. Dat is goed nieuws, maar de uitstoot kan nog omlaag en de opwek verder omhoog. Er worden al diverse zonneparken aangelegd, maar nog geen 30% van de huizen beschikt al over zonnepanelen. Borger-Odoorn heeft de potentie om binnen afzienbare tijd energieneutraal te worden en de energietransitie buiten de gemeente te versnellen.

Gemiddeld aardgasverbruik per woning (m³)

Bron: CBS - Statistiek energieverbruik woningen

Verdeling CO₂-uitstoot per verbruikscategorie

Woningen met geregistreerde zonnepanelen

Bron: Berekening CO₂-uitstoot o.b.v. emissiefactoren; Emissieregistratie; Berekening o.b.v. gegevens meerdere bronnen; CBS - Bevolkingsstatistiek / bewerking ABF Research (2019, boven); CBS - Statistiek zonnepanelen (onder)

CONTEXT DUURZAAMHEID MOBILITEIT

Veel autobezit en -gebruik, weinig elektrisch

Niet verwonderlijk in een plattelandsgemeente, maar toch: het autobezit is relatief hoog, óók ten opzichte van het Drents gemiddelde. Elk huishouden in Borger- Odoorn bezit gemiddeld 1,4 auto. Daarvan is nog niet 1% elektrisch, tegenover meer dan 1,5% landelijk. Het aantal (semi)publieke laadpunten ligt per inwoner ligt (in heel Drenthe) fors lager dan landelijk gemiddeld, maar in Borger-Odoorn hebben veel meer mensen de beschikking over een eigen oprit. Dat hoeft dus geen belemmering te zijn om elektrisch te gaan rijden.

Minder fietsgebruik ondanks fietsbare afstanden

Drenthe noemt zichzelf dé fietsprovincie van Nederland. Het aandeel fietsverplaatsingen is iets hoger dan het landelijk gemiddelde, maar in Borger-Odoorn wel een stuk lager. Het fietsroutenetwerk en de kwaliteit van de fietspaden zijn op niveau, vergelijkbaar met Drenthe en Nederland. Wel is de gemiddelde afstand tot basale voorzieningen in Borger-Odoorn groter. Toch gaat het niet om tientallen kilometers, en zou meer fietsgebruik (zeker elektrisch) mogelijk moeten zijn.

Gemiddeld autobezit

Verplaatsingen per fiets

Bron: CBS - Statistiek voertuigen (2020, boven); CBS-OViN – bewerking KiM; De Fietsersbond (2017, onder)

E-auto’s en laadpunten per 1.000 inwoners

Gemiddelde afstand tot voorzieningen (km)

Bron: RDW - Rijksdienst voor het Wegverkeer; Klimaatmonitor – Rijkswaterstaat (2020-2021, boven); CBS - Nabijheid van voorzieningen (2014-2020, onder)

CONTEXT DUURZAAMHEID KLIMAATADAPTATIE

Nauwelijks hittestress in Borger-Odoorn

De getoonde relatieve kaart geeft weer op welke locaties hittestress kan optreden. Vaak gaat het daarbij om dichtbebouwde, ‘versteende’ plaatsen. Dit is in de gemeente Borger-Odoorn nauwelijks aan de orde. De groene en blauwe delen zijn zelfs relatief koel ten opzichte van het ‘nulpunt’, dankzij hun groene karakter. De enige plek die oranjerood kleurt is het Brinkgebied in Borger, met daarin ook de Borgerhof. Hier is nog winst te behalen door bijvoorbeeld groene daken toe te passen of waterdoorlatende bestrating te gebruiken.

Geen grote problemen met water voorzien

De hele gemeente Borger-Odoorn ligt ruim boven NAP. Het Hondsrugdeel wel tien tot dertig meter, het veen nog altijd rond de vijf meter boven NAP. Wel wordt de zone ten oosten van de Hondsrug als risicogebied voor bodemdaling gezien, en (in mindere mate) een lijn van Bronneger/Borger via Eeserveen naar Odoornerveen. Hevige regenbuien kunnen lokaal wel voor overlast zorgen, maar op papier springen er geen duidelijke risicogebieden uit. Het Stormbos lijkt de natste plek.

Bron: Laat u niet verrassen, Aveco de Bondt GeoApps (2021), bewerking KAW

CONTEXT DUURZAAMHEID LUCHTKWALITEIT

Concentraties roet en NO2 in de lucht zijn laag

Niet geheel onverwacht is de luchtkwaliteit in Borger- Odoorn relatief goed. De roetconcentratie blijft onder de 0,5 microgram EC/m3. Verkeer is een bron van roet, net als industrie en houtstook. Met name rond drukke wegen en industriegebieden is de roetconcentratie hoog; daar heeft Borger-Odoorn niet mee te maken.

De stikstofdioxideconcentratie hangt vooral samen met de uitstoot van uitlaatgassen en is ook relatief laag. De N33 en de N366 (buiten de gemeente) lichten geel op. Stikstofdioxide is schadelijk voor luchtwegen en longen.

Ook weinig fijnstof aanwezig in de lucht

Hogere concentraties fijnstof treden vooral op bij steden, grote veestallen en industrie. Steden lichten vaak als gele en oranje plekken op. We onderscheiden twee soorten fijnstof: PM10 (voor deeltjes die kleiner zijn dan 10 micrometer) en PM2,5 (deeltjes kleiner dan 2,5 micrometer). PM2,5 wordt als schadelijker gezien. Het enige ‘lichtpuntje’ staat op de PM10-kaart: het industriegebied bij Ter Apelkanaal, buiten de gemeente Borger-Odoorn. Verder zijn de concentraties hier laag.

Roetconcentratie

Fijnstofconcentratie (PM10)

Bron: Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) (2019)

Stikstofdioxideconcentratie

Fijnstofconcentratie (PM2,5)

Bron: Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) (2019)

CONTEXT CONCLUSIE

WAT WILLEN WE?

BORGER-ODOORN

EEN TOEKOMSTBESTENDIGE PLATTELANDSGEMEENTE

AMBITIE INLEIDING

TOEKOMSTBESTENDIG

Borger-Odoorn is een stabiele gemeente. Het inwonertal kan veranderen, maar neemt niet structureel toe of af. Dat bereikt de gemeente door flexibel in te spelen op trends. Bij krapte op de woningmarkt is er ruimte voor extra woningen. Maar ook in een meer ontspannen markt blijft wonen in Borger-Odoorn aantrekkelijk. Dat komt door een combinatie van factoren. De gemeente is zeer divers, met verschillende woonmilieus. Naast de grote vrijstaande herenboerderijen is er ook voldoende betaalbaar aanbod, verspreid over de verschillende kernen. De gemeente neemt pro-actief het voortouw om woonkwaliteit en leefbaarheid samen met bewoners op een hoog niveau te houden. Dankzij een breed aanbod basisvoorzieningen komen alle bewoners aan hun trekken. Voor grotere zaken en meer werkgelegenheid zijn Musselkanaal, Stadskanaal, Emmen, Assen en ook Groningen relatief dichtbij. De bereikbaarheid is dus van groot belang. Dankzij emissievrije (deel)auto’s en snelle fietsen kan dat ook duurzaam én gezond. Met een groot aandeel hernieuwbare energie is Borger-Odoorn als een van de eerste gemeenten energieneutraal en één van de motoren van de landelijke energietransitie.

PLATTELANDS

Borger-Odoorn koestert het landelijke karakter. Rust, ruimte en groen zorgen voor een hoge en zeer gewaardeerde kwaliteit van leven. Niet opgejaagd door de vaart der volkeren, maar bewust kleinschalig en op maat. Dat is niet hetzelfde als ouderwets, integendeel: in deze tijd kiezen steeds meer mensen juist voor een bewuster leven. Borger-Odoorn biedt bij uitstek de kans op meer balans: tussen werk en privé, tussen binnen en buiten, tussen alleen en samen. De bewoners van de verschillende kernen vormen samen een hechte gemeenschap. Borger-Odoorn is inclusief in woord en daad: iedereen hoort erbij en we kijken naar elkaar om. Dat noemen we naoberschap. De gemeente stimuleert bewoners om te bewegen en gezond te leven. Niet alleen op papier, maar ook buiten in de publieke ruimte. Dat vergroot ook de zelfredzaamheid. Mensen blijven langer fit en mobiel; dat helpt enorm in de strijd tegen eenzaamheid. Voor wie dat uiteindelijk nodig heeft is er vanzelfsprekend zorg beschikbaar. In de eigen woning met (beperkte) aanpassingen, maar ook lokaal in moderne woonvormen met zorg op locatie. Borger-Odoorn is een gemeente waarin iedereen oud wil worden.

AMBITIE RUIMTELIJK VERSTERKEN

EEN KARAKTERISTIEKE SMELTKROES VAN INDENTITEITEN

Borger-Odoorn

Het beleven van de kernkwaliteiten

Het landelijke karakter van Borger-Odoorn wordt nog sterker én belangrijk. Meer dan ooit hebben mensen behoefte aan rust, ruimte en groen: de kernkwaliteiten van deze gemeente. Hier wonen mensen die geen behoefte hebben aan een jachtig leven vol prikkels, maar het belangrijk vinden om samen bewust te zijn. Hier gaat kwaliteit boven kwantiteit en snelheid. Deze kleinschaligheid is juist de kracht van Borger-Odoorn. Het BOCE-samenwerkingsverband vult dat goed aan. Bij een plattelandsgemeente horen grotere afstanden. Voorzieningen als scholen en zorgcentra zijn geclusterd en voor iedereen goed bereikbaar, bij voorkeur te voet of per (snelle) fiets. Bewoners beleven het landschap bewuster met nieuwe recreatieve thematische routes. De auto blijft vaker staan en er wordt minder hard gereden. De openbare ruimte heeft een hoge verblijfs- kwaliteit en nodigt uit tot gebruik, door jong en oud.

Het zand

Levendige dorpen in hoogwaardig groen

De hoge landschappelijke waarde van het zandgebied is voor iedereen zichtbaar: bewoners én bezoekers. De Hondsrug loopt als een verbindende rode draad door het zandgebied en trekt recreanten uit heel Nederland. Hier is ongerepte natuur, hier beleef je de historie van ons land. De structuur met esdorpen in heidevelden is leidend voor toekomstige ontwikkelingen. Bosgebieden lenen zich bij uitstek voor ontspanning én inspanning. Ook in de dorpen bevinden zich grote ‘groene longen’. De grotere esdorpen dragen een eigen identiteit uit: Borger als historische voorzieningenkern, Odoorn met zijn karakteristieke gebouwen en Exloo als bestuurlijk bolwerk in het bos. De overgang van dorp naar veld is duidelijk zichtbaar. In het landschap bieden herkenbare pleisterplaatsen als de hunebedden een verrassende belevenis voor een breed bezoekerspubliek. Bezoekers weten Borger-Odoorn te vinden en komen weer terug.

Het veen

Historische veenlinten en vergezichten

Op weinig plekken is het verhaal van veenontginning in Nederland zo goed zichtbaar. Lange rechte wegen door uitgestrekte velden, gescheiden door al even rechte kanalen. In de negentiende eeuw groeiden bevolking en bedrijvigheid hier explosief. Nu is er ruimte voor landbouw, met eerlijke lokale producten. De oude veenlinten worden geflankeerd door hoge bomenrijen en statige huizen en boerderijen. In dit gebied zijn de afstanden groter, maar de verbindingen ook sneller.

Zorgvuldige clustering zorgt in dit gebied voor behoud van voorzieningen. Ook de bereikbaarheid is essentieel. De lange linten zijn bij uitstek geschikt voor elektrische fietsen, ook tot 45 km/u. Daarmee komen ook grotere plaatsen en stations buiten de gemeente binnen bereik. Dankzij aantrekkelijke (wandel)routes en ankerpunten langs de linten worden passanten aangenaam verrast. De Nedersaksenlijn is veelbelovende toekomstmuziek.

AMBITIE WONINGEN VERNIEUWEN

EEN MODERNE WONINGVOORRAAD MET NIEUWBOUW OP MAAT

Borger-Odoorn

Toekomstbestendige flexibele woningen

Woningen in Borger-Odoorn hebben een geschiedenis en karakter. Ze vertellen het verhaal van hun tijd. De woningen zijn hier gemiddeld groter en betaalbaarder, vergeleken met de rest van Drenthe en Nederland. De bewoners zijn hier tevreden met hun eigen woning.

Door de oudere voorraad te moderniseren kan er tot in lengte van jaren comfortabel in gewoond worden. De energieprestatie wordt beter en de rekening lager. Een mooie uitdaging voor mensen met twee rechterhanden. Dankzij gerichte (ver)bouw ontstaat er meer diversiteit op de lokale woningmarkt. Door grotere woningen te splitsen komt er meer betaalbaar aanbod voor kleinere huishoudens. In de nieuwbouw ligt de focus op flexibel levensloopbestendig woningaanbod, voor nu én voor later. Daarnaast komen er moderne gezinswoningen bij. Het nieuwbouwprogramma is erop gericht om de doorstroming in Borger-Odoorn verder te stimuleren.

Het zand

Aantrekkelijk wonen met nieuwbouwpotentie

Wonen op het zand is populair. De woningvoorraad is divers, van grote herenboerderijen tot functionele gezinswoningen. Alle woonstraten ademen rust, ruimte en groen – de kernkwaliteiten van Borger-Odoorn. De (vroeg-)naoorlogse delen in de grotere kernen krijgen gerichte kwaliteitsinjecties voor meer belevingswaarde. Dit maakt hier wonen ook aantrekkelijker voor nieuwe bewoners van buiten de gemeente. In dit gebied zijn en blijven de traditionele gezinswoningen populair.

De potentie voor nieuwbouw op het zand is hoog. De combinatie van voorzieningen en bereikbaarheid in levendige dorpen omringd door groen is aantrekkelijk. Inbreiding en vervanging op maat dragen daaraan bij. Borger heeft een hoge groeipotentie, gevolgd door Odoorn en Exloo. Daarbuiten is ruimte voor maatwerk. Het historische onderscheid tussen bebouwde essen en omliggend groen blijft kenmerkend voor deze streek.

Het veen

Modernisering en gerichte toevoeging

Wonen in het veengebied is een keuze voor karakter. Langs de lange linten wisselen klassieke woonhuizen en grote boerderijen elkaar af, beiden met vrij uitzicht over de uitgestrekte landerijen. Zo recht als de wegen zijn, zo afwisselend is het landschap aan weerszijden. In 2e Exloërmond, Valthermond en vooral Nieuw-Buinen bieden verdikkingen in het lint ruimte aan woonwijken met meer reuring. Door investeringen in woningen en buitenruimte zijn deze wijken aan een opmars bezig.

Toevoeging door nieuwbouw vindt op maat plaats, met respect voor de bestaande structuur. Langs de linten is ruimte voor nieuwe accenten tussen het bestaande, vooral bij bestaande voorzieningen. Ook de kruisingen met dwarslinten zijn aantrekkelijk. Nieuw-Buinen heeft potentie als grootste kern, op steenworp afstand van Stadskanaal. Ook 2e Exloërmond en Valthermond zijn al langer in beeld voor verdere (centrum)ontwikkeling.

AMBITIE BEWONERS VERBINDEN

EEN STABIELE, GEZONDE EN BETROKKEN GEMEENSCHAP

Borger-Odoorn

Ruimte voor een brede bewonersgroep

In Borger-Odoorn mag iedereen er zijn. Bewoners van nu, ongeacht leeftijd, afkomst of inkomen. Voormalig inwoners, terugverlangend naar hun geboortegrond. Én mensen die hier een nieuwe woonstart willen maken. In deze gemeente kan iedereen woonruimte vinden.

Jongeren en gezinnen, die hier wellicht ook werken. Ouderen die hier geworteld zijn en graag willen blijven. Kwetsbaren die ondersteuning nodig hebben, in welke vorm dan ook. Samen in één betrokken gemeenschap. Concreet ziet KAW tot 2030 ruimte voor 100 tot 500 extra huishoudens. Kwantitatief, door de toenemende belangstelling van buiten. En kwalitatief, door jong én oud precies op maat te bedienen. Met passend aanbod in de bestaande bouw, door verbetering, omzetting en splitsing. En met flexibele levensloopbestendige bouw waar altijd vraag naar zal zijn, nabij de voorzieningen. Daarbij is volop ruimte voor bijzondere woonvormen.

Het zand

Aantrekkelijke zelfredzame kernen

Op het zand is de diversiteit van woningen en bewoners groot. Borger springt er als hoofdkern het meest uit. Dankzij breed werk- en zorgaanbod én de uitstekende bereikbaarheid heeft Borger een structurele spilfunctie. Ook appartementen zijn hier gewild, zij het kleinschalig. De Borgerhof is een goed voorbeeld voor ouderen dat navolging verdient. Dat levert ook doorstroming op, en dus kansen voor starters en jonge gezinnen. Zorg en toerisme zorgen in dit gebied voor werkgelegenheid. Ook Odoorn en Exloo trekken veel nieuwe bewoners. Voorzieningen liggen hier meer verspreid, geschikt voor gespreide toevoeging in kleinere concentraties.

Aan de randen liggen kansen voor excellent wonen in ontspannen opzet. Voor starters is doorstroming hier essentieel. In de kleinere kernen zijn zelfredzaamheid en naoberschap de sleutelwoorden. Mensen zijn hier mobiel en bereid om te reizen voor basisvoorzieningen.

Het veen

Naoberschap en bijzondere woonvormen

Wonen in het veengebied schept duidelijk een band. Eensgezindheid en naoberschap zijn kenmerkend voor dit deel van Borger-Odoorn. Een grotere afstand tot ‘de buitenwereld’ brengt mensen hier juist bij elkaar. Door gerichte ingrepen in de woningvoorraad kan een grotere diversiteit aan woonmilieus ontstaan, met behoud van de bestaande hechte gemeenschapszin. Daardoor kunnen mensen ook als ze ouder worden in hun eigen vertrouwde woonomgeving blijven wonen. Meer zelfvoorzienende woonvormen zijn hier kansrijk, zoals bijvoorbeeld het prachtige zorglandgoed Mirre. Ecologische woongemeenschappen zouden bij uitstek passen in dit gebied, dat al veel energie geeft. Ook de verkoop van lokale producten vergroot de band met het land. Meer interessante verblijfsplaatsen kunnen de linten interessanter maken: samen sporten, spelen en ontspannen is laagdrempelig, verbindend en gezond.

AMBITIE DUURZAAMHEID VERANKEREN

EEN DUURZAME LEEFOMGEVING DIE ENERGIE GEEFT

Borger-Odoorn

Minder verbruiken en meer opwekken

Borger-Odoorn laat zien hoe een plattelandsgemeente kan verduurzamen. Realisme en ambitie gaan hier hand in hand. Ruimtelijk opgezette woongebieden met veel groen zijn het beste antwoord op klimaatverandering. De grootste uitdaging hier is de energietransitie. Door woningen goed te isoleren is er minder energie nodig. Isolatiemaatregelen zijn no-regret en verdienen zichzelf terug. De gemeente informeert en stimuleert iedereen om mee te doen. Bewoners nemen ook zelf initiatief. Alternatieven voor aardgas zijn volop in ontwikkeling. Dankzij hybride oplossingen kunnen er op korte termijn al stappen gezet worden. De combinatie van bouwjaar en woningdichtheid bepaalt de voorkeursstrategie.

Goed geïsoleerde woningen gaan nu al naar all-electric.

Borger-Odoorn wekt veel energie op uit hernieuwbare bronnen. Daarmee compenseert het de eigen uitstoot en draagt bij aan CO2-neutrale toekomst voor iedereen.

Het zand

Collectieve energiebesparing en vergroening

Stap één van verduurzaming is verminderen van het energiegebruik. Woningen worden energiezuiniger door isolatie van de schil, HR++-beglazing en mechanische ventilatie. Door collectieve inkoop en plaatsing worden bewoners ontzorgd en zijn de kosten lager. Een groep enthousiaste voortrekkers neemt de bewoners uit hun eigen buurt of dorp hierin mee. Ook woningcorporaties verduurzamen hun bezit en willen het voortouw nemen. De gemeente verbindt vanuit een regisserende rol.

De relatief hoge woningdichtheid in Borger, Odoorn, Exloo en Buinen maakt collectieve warmteoplossingen met een WKO mogelijk. Om diezelfde reden liggen hier op mobiliteitsgebied kansen voor groene deelconcepten. Dankzij meer ruimte op straat voor fiets en voetganger worden kleine afstanden minder met de auto afgelegd. Dit verrijkt het landelijke Cittaslow-karakter, verbetert de lokale luchtkwaliteit en maakt mensen gezonder.

Het veen

Woningverbetering en duurzame opwekking

Ook in het veengebied wordt stevig geïnvesteerd om de woningvoorraad energiezuiniger te maken. Zeker oudere woningen met ‘rode’ labels kunnen een grote sprong maken. Soms is sloop-nieuwbouw een betere keuze. De corporaties laten in Nieuw-Buinen en 2e Exloërmond zien hoe mooi dat kan worden. De daken langs de veenlinten zijn geschikt voor zonnepanelen.

Deze verdienen zichzelf relatief snel terug en zijn nodig om all-electric-oplossingen te kunnen implementeren. In Valthe en 2e Exloërmond wordt met enthousiaste bewoners gekeken naar alternatieven voor aardgas.

Hier zit energie! Gemeente en bewoners werken samen aan uitvoeringsplannen. Ook op het gebied van mobiliteit liggen er kansen. Langs de linten zouden fietssnelwegen uitnodigen om in beweging te komen en de auto te laten staan. En dan uiteraard ook mét oplaadpunten, gevoed door lokale groene stroom.

AMBITIE CONCLUSIE

EEN TOEKOMSBESTENDIGE PLATTENLANDSGEMENTE

Borger-Odoorn

Ruimtelijk

Het beleven van de kernkwaliteiten

Steeds meer mensen gaan bewust landelijk wonen. De bereikbaarheid en voorzieningen zijn van hoog niveau.

Woningen

Toekomstbestendige flexibele woningen

De bestaande woningvoorraad wordt gemoderniseerd, levensloopbestendige nieuwbouw wordt toegevoegd.

Bewoners

Ruimte voor een brede bewonersgroep

In Borger-Odoorn is er ruimte voor iedereen. Tot 2030 komen hier 100 tot 500 nieuwe huishoudens wonen.

Duurzaamheid

Minder verbruiken en meer opwekken

Woningen worden energiezuiniger en gaan stapsgewijs van het gas af. Het aandeel duurzame energie groeit.

Het zand

Ruimtelijk

Levendige dorpen in hoogwaardig groen

De ongerepte natuur trekt toeristen en bewoners. De grotere dorpskernen zijn levendig en aantrekkelijk.

Woningen

Aantrekkelijk wonen met nieuwbouwpotentie

De hechte woonwijken en dorpen met veel rust, ruimte en groen zijn populair. Inbreiding geniet de voorkeur.

Bewoners

Aantrekkelijke zelfredzame kernen

Grote diversiteit in huishoudens, zeker in de kernen. Doorstroming van ouderen biedt kansen voor starters.

Duurzaamheid

Collectieve energiebesparing en vergroening

Woningisolatie wordt collectief geregeld, ook samen met de corporaties. Mensen laten de auto vaker staan.

Het veen

Ruimtelijk

Historische veenlinten en vergezichten

Het open landschap vertelt het verhaal van het veen. De verschillende linten zijn afwisselend en verrassend.

Woningen

Modernisering en gerichte toevoeging

Opwaardering van karakteristieke panden, aangevuld met nieuwbouw nabij voorzieningen en lintkruisingen.

Bewoners

Naoberschap en bijzondere woonvormen

De sterke gemeenschapszin blijft. Hier is ruimte voor bijzondere woonvormen, met én zonder vaste zorg.

Duurzaamheid

Woningverbetering en duurzame opwekking

Naast woninginvesteringen ook meer duurzame energie en minder autokilometers. Bewoners nemen initiatief.

WAT GAAN WE DOEN?

STRATEGIE NIEUWBOUW INLEIDING

Drie scenario’s tot 2030

KAW ziet ruimte voor meer optimisme dan actuele prognoses op dit moment laten zien. De groei van het aantal huishoudens in Nederland blijft niet beperkt tot de Randstad. De actuele situatie op de woningmarkt heeft geleid tot een hernieuwde interesse voor landelijk wonen. Borger-Odoorn kan voor veel woningzoekenden aantrekkelijk zijn. Drie scenario’s laten een potentiële groei zien van 100 tot 500 huishoudens in de periode tot 2030. De gemeente bepaalt zelf het ambitieniveau. Waar moeten deze woningen landen? Het onderzoek naar potentiële locaties voor inbreiding is in volle gang. Vooral in Borger is extra ruimte, maar in de meeste andere dorpen zien we ook nog groeipotentie. In de allerkleinste kernen zal het echt om maatwerk gaan.

Specifieke woningvraag

Dit blok bestaat uit twee delen. Eerst een analyse van de gewildheid van de verschillende dorpskernen, op basis van drie factoren: voorzieningen, bereikbaarheid en m2-waarde van de woningen. In de eindbeoordeling valt op dat de (grotere) kernen aan de zandkant het gewildst lijken te zijn. Veel dorpen in het veengebied zitten in de middenmoot of worden mogelijk kwetsbaar. Dit alles is wel relatief, dorpen ten opzichte van elkaar. In deze woningmarkt hebben alle plekken potentie.

Kwaliteit van het aanbod in relatie tot de prijs zijn nu bepalend. De verdeling van nieuwbouwaantallen over de kernen is niet verrassend. Ook qua woningtypen en prijsklassen is het verhaal duidelijk: er is behoefte aan betaalbaar en aan levensloopbestendig wonen.

Bijzondere woonvormen

Nieuwbouw in Borger-Odoorn moet aan een aantal eisen voldoen. De belangrijkste twee sleutelwoorden zijn flexibiliteit en kwaliteit. Flexibiliteit door woningen te bouwen die (eventueel met kleine aanpassingen) geschikt kunnen zijn voor meerdere doelgroepen. De kwaliteit is belangrijk om senioren te verleiden en zo de doorstroming te bevorderen. In dit hoofdstuk komen twee bijzondere typen woonvormen die kunnen passen bij Borger-Odoorn. Flexibel levensloopbestendige bouw gaat vaak over gezinswoningen met voorzieningen op de begane grond, maar er zijn ook modulaire varianten. Beschut wonen kan een antwoord zijn op de groeiende zorgvraag en toenemende eenzaamheid onder ouderen, maar ook voor meer andere kwetsbare doelgroepen.

STRATEGIE NIEUWBOUW DRIE SCENARIO’S TOT 2030

Nederland groeit, krimp voorspeld in Drenthe

Eerder in deze Woonvisie stond de actuele door Primos voorspelde huishoudensontwikkeling tot 2050. Volgens deze voorspelling groeit het aantal huishoudens in ons land tot 2050 met bijna 15%, tot ruim 9 miljoen.

Dezelfde voorspelling houdt vanaf 2035 rekening met brede krimp in Drenthe. In sommige gemeenten zelfs al eerder: Emmen zou de krimp al vanaf 2025 inzetten. In Borger-Odoorn wordt die nu vanaf 2030 voorspeld.

Landelijke groei verplaatst zich naar provincies

De prognosemodellen kunnen het tempo waarin de markt verandert duidelijk niet aan. Het landelijke tekort is groot, de Randstad is onbetaalbaar en steeds meer woningzoekenden verruimen hun blik. De overheid ziet dit ook, getuige de inzet en vorderingen rondom het Deltaplan voor het Noorden. Voor Drenthe wordt nu gesproken over 60.000 extra woningen. Daarmee wordt groeien of krimpen steeds meer een keuze, zeker in de komende jaren. Op basis van recente landelijke cijfers en de voorspelde groei van Assen zien we voor Borger- Odoorn een groeipotentie van ongeveer 2% tot 2030.

Huishoudensgroei (%) t.o.v. 2021, bewerking KAW (stippellijnen)

Bron: ABF Research - Primos prognose, bewerking KAW

STRATEGIE NIEUWBOUW DRUE SCENARIO’S TOT 2030

De gemeente schrijft haar eigen toekomst

Primos voorspelt voor Borger-Odoorn een groei van 50 huishoudens tot 2025. Daarna stagneert de groei tot 2030, om vervolgens om te slaan in krimp. Om eerder benoemde redenen zien we deze prognose als te pessimistisch. De gemeente kan met haar beleid deels zelf bepalen hoeveel groei of krimp er gaat optreden. Daarom hanteert deze woonvisie drie groeiscenario’s voor de periode tot 2030. De gemeente kan de best passende lijn volgen op basis van de eigen ambities.

Groeipotentie van 100 tot 500 woningen

Het basisscenario is voorzichtig en volgt tot 2025 de lijn van Primos, maar groeit daarna door. Dat betekent 100 extra huishoudens in 2030. Het middenscenario volgt de stippellijn voor Borger-Odoorn zoals getekend op de vorige pagina. Tot 2030 is er een groei van 2%: ongeveer 250 huishoudens. Wil de gemeente maximaal meebewegen met de markt, dan is er in scenario Hoog ruimte voor 500 extra huishoudens tot 2030. Dit komt neer op een groei van ruim 4%. Ter vergelijking: voor Assen wordt nu tot 2030 een groei van 6% voorspeld.

Huishoudensgroei Borger-Odoorn t.o.v. 2021, scenario’s KAW

Bron: ABF Research - Primos prognose, bewerking KAW

STRATEGIE NIEUWBOUW DRIE SCENARIO’S TOT 2030

Veel potentie op inbreidingslocaties

Borger-Odoorn onderzoekt zelf hoeveel potentie voor inbreiding de verschillende dorpskernen nog hebben. De teller staat al op meer dan 500 woningen. Daarmee kan in theorie al aan scenario Hoog worden voldaan. De verwachting is dat er op een aantal plaatsen nog wel potentiële locaties bijkomen, zoals bijvoorbeeld in Odoorn. Dat is ook nodig, want naar verwachting zullen niet alle inbreidingslocaties op korte termijn ontwikkeld kunnen worden. Ook uitbreiding blijft dus een optie, maar inbreiding geniet vanzelfsprekend de voorkeur.

Borger blijft de centrale voorzieningenkern

Met ruim 200 locaties heeft Borger van alle kernen de hoogste inbreidingspotentie. Borger gaat ook een meer dan evenredig deel van de geplande woningbouw voor zijn rekening nemen, aldus de visies voor Borger-West en Centrum/Oost. Die ruimte lijkt dus aanwezig te zijn. In en rond enkele kernen is er nog weinig ruimte voor inbreiding gevonden. Dat wil nadrukkelijk niet zeggen dat deze geen potentie hebben. Op de volgende bladen komt de nieuwbouwverdeling verder ter sprake.

Capaciteit inbreidingslocaties per kern

STRATEGIE NIEUWBOUW SPECIFIEKE WONINGVRAAG

Beoordeling op basis van drie factoren

De verdeling van nieuwbouwwoningen over de kernen is modelmatig berekend op basis van drie factoren: bereikbaarheid, voorzieningen en m2-waarde. De kaart hiernaast toont het eindresultaat van deze beoordeling voor de gemeente Borger-Odoorn. Op de drie pagina’s hierna worden de drie factoren afzonderlijk toegelicht. De kaart laat op basis daarvan zien welke kernen erg gewild zijn, welke op termijn mogelijk kwetsbaar zijn en welke daartussenin zitten. Deze beoordeling is de basis voor het toerekenen van de nieuwbouwaantallen.

De grotere kernen op het zand zijn gewild

Een aantal dingen vallen op. De hoofdkernen op het zand zijn het meest gewild, gevolgd door de kleinere. De kleine kernen aan de rand van de gemeente hebben op termijn de kwetsbaarste positie. En het veengebied is over de hele linie minder gewild dan het zandgebied.

Hier hoort wel een kanttekening bij. In de huidige woningmarkt hebben alle plekken potentie en zijn er overal mogelijkheden. De kwaliteit van het aanbod in de relatie tot de prijs zijn nu belangrijker dan ooit.

STRATEGIE NIEUWBOUW SPECIFIEKE WONINGVRAAG

Het voorzieningenniveau is belangrijk

STRATEGIE NIEUWBOUW SPECIFIEKE WONINGVRAAG

Hunebed Highway belangrijkste verkeersader

Een andere bepalende factor voor vestigingskeuze Is bereikbaarheid, zowel per auto als met het openbaar vervoer. Bij gebrek aan treinspoor ligt de focus op het wegennet. Daarbij vallen een aantal zaken op.

• •

  Borger en de nabije dorpen zijn goed bereikbaar via de N34. De ‘Hunebed Highway’ zorgt voor een snelle verbinding met Emmen en Groningen. De snelle Qliner 300-bus rijdt twee à vier keer per uur tussen Emmen en Groningen en stopt in Borger.

• •

  Voor de dorpen in het noord- en zuidoosten zijn de N374 en N379 belangrijke verkeersassen. De N374 loopt van Stadskanaal naar Hoogeveen. Even ten westen van Borger takt de N857 af richting Assen. De N379 doorkruist voornamelijk landbouwgebied.

• •

  De kleine dorpen aan de randen van de gemeente zijn het minst goed bereikbaar. Ze hebben geen OV-verbinding en liggen verder van de N34.

Grotere afstanden en minder goede bereikbaarheid zijn inherent aan plattelandsgemeenten. In veel kernen zijn bewoners grotendeels op eigen vervoer aangewezen. Zelfredzaamheid is hier echt een must.

STRATEGIE NIEUWBOUW SPECIFIEKE WONINGVRAAG

Vierkantemeterwaarden verschillen sterk

De m²-waarde van een woning is een resultante van vraag en aanbod op de woningmarkt. Daarmee zeggen deze waarden iets over de gewildheid van plekken.

Hoe gewilder een plek is, hoe hoger de prijs en (op termijn) hoe hoger waarde per vierkante meter woning. Het zegt ook iets over de gemiddelde woningkwaliteit in een kern: woningen met een hoog afwerkingsniveau zullen vanzelfsprekend een hogere m2-waarde hebben. Bij de resultaten per kern zien we het volgende.

• •

  Op het schaalniveau van de gemeente is er een duidelijke tweedeling. Enerzijds de dorpen op de Hondsrug, die gemiddeld tot relatief hoog scoren. En anderzijds de dorpen in het veengebied, met een benedengemiddelde tot relatief lage waarde.

• •

  Verder ingezoomd zijn er opvallende uitschieters. Odoorn en Exloo steken Borger naar de kroon. Ook enkele kleine kernen doen het goed: Bronneger, Ellertshaar en Odoornerveen. In het veengebied springt 2e Valthermond er in positieve zin uit.

• •

  De plaatsing van windmolens heeft mogelijk een negatief effect op de aangrenzende veenlinten.

STRATEGIE NIEUWBOUW SPECIFIEKE WONINGVRAAG

Combinatie van scenario’s en beoordeling

Uit de drie voorgestelde scenario’s en de beoordeling per kern volgt een tabel met aantallen per dorpskern. Een aantal kleinere kernen zijn daarin gegroepeerd.

• •

  Dorpen rond Borger: Bronneger, Bronnegerveen, Buinen, Drouwen, Ees, Eesergroen, Eeserveen, Ellertshaar en Westdorp.

• •

  Dorpen rond Exloo en Odoorn: Klijndijk, Odoornerveen en Valthe.

• •

  Dorpen rond Nieuw-Buinen: Buinerveen, Drouwenermond en Drouwenerveen.

• •

  Dorpen rond 2e Exloërmond en Valthermond: 1e Exloërmond, 2e Valthermond, Exloërveen en Zandberg.

Basis naar rato, midden en hoog specifieker

De 100 woningen van het basisscenario zijn naar rato van het aantal inwoners verdeeld. In scenario Midden en Hoog is de modelmatige beoordeling meegewogen. De drie verschillende scenario’s vormen een optelsom. In de meeste kleinere dorpen is sprake van maatwerk: geen grootse plannen, wel ruimte voor initiatieven.

Groeipotentie Borger-Odoorn per kern, per scenario en totaal

STRATEGIE NIEUWBOUW SPECIFIEKE WONINGVRAAG

Beperkt behoefte aan huurwoningen

Bij het middenscenario met 250 woningen groei past de hiernaast getoonde verdeling tussen sociale huur, vrije huur en koop. Tot 2030 is er ruimte voor 50 extra sociale huurwoningen: ongeveer 15 in Borger en tot 10 in Exloo, Odoorn, Nieuw-Buinen, 2e Exloërmond en Valthermond. Daarbuiten ligt de focus op vernieuwing van de bestaande sociale-huurvoorraad. Het is bekend dat de woningcorporaties Lefier en Woonservice zich primair richten op verbetering en vervanging, zonder groeiambitie. Als sociale huurwoningen in concrete plannen gewenst zijn willen zij daarover meedenken. In de vrije-huursector is de vraag zeer beperkt.

Driekwart van de nieuwbouw mag koop zijn

Er is in de gemeente Borger-Odoorn vooral vraag naar koopwoningen. De bandbreedtes in de kolom Koop komen overeen met het middenscenario (blauw plus geel) in de grafiek op de vorige pagina. Twee derde van de vraag naar koopwoningen landt in de kernen op het zand, één derde in het veengebied. Borger heeft van alle kernen duidelijk de grootste groeipotentie.

STRATEGIE NIEUWBOUW SPECIFIEKE WONINGVRAAG

Vooral nieuwbouwen wat er nog niet is

De tabel hiernaast toont een uitsplitsing van de typen woningen waar per dorp of gebied behoefte aan is. Het beeld past bij Borger-Odoorn als plattelandsgemeente. Er is beperkt behoefte aan rijwoningen voor starters, mits betaalbaar (tot maximaal € 250.000, liefst minder). Twee-onder-één-kapwoningen mogen er overal zijn, maar de behoefte aan vrijstaande woningen of kavels is nog groter. De vraag naar appartementen beperkt zich in eerste instantie tot Borger. In bijna alle kernen is behoefte aan patiowoningen: levensloopbestendige woningen met een ruimte plattegrond, badkamer en slaapkamer beneden. Het kan ook gaan om woningen die met relatief kleine ingrepen levensloopbestendig te maken zijn, wanneer dat in een later stadium nodig is. De bovengrens voor koopwoningen ligt op € 460.000. Daarboven is de vraag klein en moet het om excellente woonmilieus gaan. Dat past wel op het platteland.

* met nadruk op prijsklasse tot € 250.000

** mits je wilt bouwen voor hogere inkomens/ groepen met veel geld wilt aantrekken

STRATEGIE NIEUWBOUW BIJZONDERE WOONVORMEN

Flexibel levensloopbestendig bouwen

Het beste antwoord op onzekerheid rond prognoses is flexibiliteit en kwaliteit. Flexibiliteit door woningen te bouwen die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen, kwaliteit om doorstroming te bevorderen en woningen aantrekkelijk te houden. Hiernaast drie voorbeelden.

• 1.

  Aantrekkelijke sociale huurwoningen van Lefier in Onstwedde. Volledig wonen op de begane grond met boven nog eens twee extra slaapkamers.

• 2.

  Patiowoningen in Assen met twee slaapkamers op de begane grond en parkeren voor de deur. Voor senioren, maar ook passend voor starters. Prijzen tot € 250.000 (2019) voor 100 m² woonoppervlak.

• 3.

  Modulaire woningen voor een circulaire economie, met volledig remontabele biobased casco’s. Dit concept van Greentogether is in verschillende gedaanten te plaatsen. De casco’s worden geheel geprefabriceerd en daarna in korte tijd geplaatst. Verandert na verloop van tijd de behoefte, dan kan de woning worden aangepast of verplaatst. De levensloopbestendige woning hebben een badkamer, slaapkamer en wasmachine beneden.

STRATEGIE NIEUWBOUW BIJZONDER WOONVORMEN

Beschut wonen voor ouderen of kwetsbaren

Nu ouderen langer zelfstandig moeten wonen neemt hun zorgvraag toe. Er wordt steeds meer zorg aan huis verleend, maar dat is inefficiënt. Ook de eenzaamheid neemt toe. Beschut wonen kan een antwoord bieden op beide kwesties en raakt nu landelijk steeds meer in zwang. Ook voor andere kwetsbare doelgroepen kunnen dergelijke woonvormen een uitkomst bieden.

• 1.

  Betaalbare levensloopbestendige woningen voor mensen met een lichte zorgvraag in Coevorden. Zelfstandige woningen rondom beschutte hoven.

• 2.

  Landhuis in Beilen met 12 appartementen tussen de 58 en 80 m². Bewoners vormen samen een buurtschap waarin naoberschap centraal staat.

• 3.

  ‘Vernieuwbouw’: in Sevenum komen tien moderne appartementen in een oude boerderij, compleet met warmtepompen. De bewoners willen zelfs volkstuinen gaan aanleggen voor omwonenden.

• 4.

  Mini-woonwijk Herlaarhof in Vught, voor kinderen van 12 tot 18 jaar. Onderdeel van een kinder- en jeugdpsychiatrisch ziekenhuis. Qua uitstraling lijkt het zoveel mogelijk op een gewone huizenrij.

STRATEGIE NIEUWBOUW BIJZONDERE WOONVORMEN

Andere bijzondere woonvormen

Naast de genoemde vormen zijn er enkele variaties die (in beperkte aantallen) ook interessant kunnen zijn.

• 1.

  Tiny houses. Maximaal 50 m² groot, ecologische voetafdruk klein. Kunnen een uitkomst zijn als er snel betaalbare (starters)woningen nodig zijn. Locaties, eigendomsvorm en financiering kunnen lastig zijn, afhankelijk van het toekomstperspectief. Voor sommigen interessant, voor de meesten niet.

• 2.

  Woongroepen. Een studentenhuis of knarrenhof, maar dan voor iedereen. De gebouwvorm en de mate van gemeenschapszin kan sterk verschillen. Gemeenschapszin, ideologie en betaalbaarheid kunnen drijfveren zijn voor kandidaat-bewoners.

• 3.

  Ecodorpen. In zekere zin de buitenvariant van een woongroep, met de nadruk op duurzaamheid. Groen, sociaal en circulair zijn de toverwoorden. Een natuurlijke habitat voor (vormen van) tiny houses, dus hier zijn zeker combinaties mogelijk.

• 4.

  Kangoeroewoningen/meergeneratiewoningen. Geschikt voor huishoudens met mantelzorgvraag. Kan ook door aanpassing van bestaande panden.

STRATEGIE BESTAANDE BOUW INLEIDNG

Verduurzamen

In Borger-Odoorn zijn er nog relatief veel woningen met energielabels F en G. Mede daardoor is het risico op energie-armoede hier veel groter dan gemiddeld. Zeker de lagere labelsprongen kosten relatief weinig en verdienen zichzelf in korte tijd terug, nog los van het hogere wooncomfort en de lagere CO₂-uitstoot. Ook zijn er nog veel daken zonder zonnepanelen.

Daarom zet de gemeente alles op alles om mensen te stimuleren en ondersteunen bij het verduurzamen van de slechtste labels. Een actieve benadering, collectieve inkoop én plaatsing trekken mensen over de streep.

Variatie vergroten

Een aantal straten en wijken in de gemeente stammen uit de jaren ‘50, ‘60 en ‘70 van de vorige eeuw. In die tijd was de nood hoog en werd er snel en goedkoop gebouwd. De kwaliteit blijft achter en vaak zijn er forse investeringen nodig om de woningen te moderniseren. Corporaties kiezen in dat geval vaak voor sloop en nieuwbouw, waarmee ze veel kwaliteit toevoegen aan woningaanbod én leefomgeving. De gemeente biedt hier alle medewerking aan. Voor particulieren in deze situatie kan de gemeente nadenken over financiële stimulering, bijvoorbeeld met bijdragen bij nieuwbouw.

Iedereen bedienen

Steeds meer gemeenten zetten beleidsinstrumenten in om bij te sturen op de woningmarkt. Meestal gebeurt dat vanuit nood, omdat er te weinig aanbod is om alle doelgroepen een kans te bieden. Zelfbewoningsplicht, antispeculatiebeding en nu ook opkoopbescherming zijn bedoeld om investeerders geen kans te geven. In Borger-Odoorn speelt dat minder en is bovendien nog voldoende ruimte voor toevoeging. Om kansen voor starters te vergroten kan de gemeente ook kiezen voor ondersteunende instrumenten, zoals het toevoegen van sociale koopwoningen of een hogere starterslening.

STRATEGIE BESTAANDE BOUW VERDUURZAMEN

Basale verduurzaming voor alle huizen

In de Contextanalyse bleek dat het aantal F- en G-labels in Borger-Odoorn relatief hoog is. Dat is zonde, want basale woningisolatie levert direct een lagere rekening, een hoger wooncomfort én een beter energielabel op. Te veel huishoudens hebben nog een energierekening van meer dan 8% van het inkomen. Isolatie van muur, vloer en dak is stap één, gevolgd door HR++-glas en (indien nog niet aanwezig) een moderne CV-ketel of zelfs een (hybride) warmtepomp. Ook zonnepanelen verdienen zichzelf binnen enkele jaren terug en worden door sommige aanbieders zelfs kosteloos geplaatst.

‘

De gemeente stimuleert en ondersteunt

Met hulp van de gemeente en partners worden alle F- en G-labels zo snel mogelijk weggewerkt. De eigenaren waar het om gaat worden actief benaderd. Collectieve inkoop en ontzorging trekken mensen over de streep. De gemeente zet middelen uit Volkshuisvestingsfonds en Regiodeal in om dit proces te versnellen en wijst bewoners op bestaande regelingen voor subsidies en budgetneutrale verduurzamingsleningen.

Verdeling van energielabels per dorp

Bron: RVO - Registratiesysteem voor energielabels van woningen

STRATEGIE BESTAANDE BOUW VARIATIE VERGROTEN

Eentonige woonstraten doorbreken

In de jaren ‘50, ‘60 en ‘70 van de vorige eeuw werden grote hoeveelheden woningen gebouwd van mindere kwaliteit. Ze voldoen niet altijd meer aan de eisen van de huidige tijd. Vaak gaat het om eentonige wijken, met weinig variatie en uitstraling, type en doelgroep. Forse investeringen zijn dan nodig. Soms zijn de kosten zo hoog dat sloop verstandiger is. Woningcorporaties maken die keuze steeds vaker, maar voor particulieren is dat financieel onaantrekkelijk. Om meer variatie en kwalitatief betere woningen te realiseren kan het nodig zijn om particulieren hierbij financieel te ondersteunen.

De gemeente stimuleert en ondersteunt

De gemeente denkt na over manieren om op termijn de slechtste woningen uit de markt te halen, zoals een sloopfonds. Dit wordt in Zeeland met succes toegepast. Corporaties worden in brede zin ondersteund bij sloop- nieuwbouw in eenzijdige woongebieden. Daar worden middelen uit Volkshuisvestingsfonds en Regiodeal voor ingezet. De gemeente en de corporaties maken hier samen elk jaar prestatieafspraken over.

STRATEGIE BESTAANDE BOUW IEDEREEN BEDIENEN

Inzet van woningmarktinstrumenten

In veel Nederlandse gemeenten wordt gesproken over beleidsinstrumenten om de lokale woningmarkt actief te beïnvloeden. Voor nieuwbouwwoningen zijn er krachtige instrumenten beschikbaar om te sturen in de toewijzing. Gemeenten kunnen een zelfbewoningsplicht en een antispeculatiebeding instellen om investeerders te ontmoedigen. Via een doelgroepenverordening kan sociale koop als doelgroep worden vastgelegd, meestal gebruikt om starters aan een koopwoning te helpen – in combinatie met een starterslening. In de bestaande bouw kan de huisvestingsverordening worden ingezet en doet nu ook de opkoopbescherming zijn intrede.

De gemeente stimuleert en ondersteunt

Borger-Odoorn is gebaat bij groei van het inwonertal en heeft nog voldoende ruimte om woningen toe te voegen. Terughoudendheid is daarom geboden bij het inzetten van afremmende instrumenten. De keuze voor stimulerende maatregelen zoals sociale koop en een (hogere) starterslening kunnen wel interessant zijn. Er moet vooral voldoende aanbod worden toegevoegd.

STRATEGIE CONCLUSIE

Nieuwbouw

Er is in Borger-Odoorn veel ruimte voor toevoeging door nieuwbouw. Ruimte in de prognoses, door te werken met onderbouwde optimistische scenario’s. En ruimte in de dorpskernen, getuige het onderzoek naar potentiële inbreidingslocaties. Tot 2030 kunnen er wel 500 huishoudens bijkomen, mits tijdig aan de huidige woonvraag kan worden voldaan. Natuurlijk in Borger, maar ook in Exloo en Odoorn, ook in het veengebied. In de kleinste kernen is maatwerk geboden, maar de meeste dorpen hebben nog voldoende groeipotentie. De gemeente kan zelf het voortouw gaan nemen én ruimte bieden aan eigen initiatieven van bewoners.

Flexibiliteit en kwaliteit van het aanbod zijn in deze tijd doorslaggevend. De nieuwbouw moet iets toevoegen aan het bestaande aanbod. Er is vooral vraag naar betaalbare en naar toekomstbestendige koopwoningen. Flexibel levensloopbestendige woningen bijvoorbeeld, met een bad- en slaapkamer beneden. Of beschutte woonvormen, voor ouderen of voor andere kwetsbare doelgroepen. Met deze toevoegingen is Borger-Odoorn klaar voor een gezonde toekomst op woongebied.

Bestaande bouw

De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad in Borger-Odoorn is overwegend goed. Wel zijn er relatief veel huizen met slechte energielabels, vooral F en G. Dat is anno 2022 echt onnodig en niet meer uitlegbaar. De gemeente zou alles op alles moeten zetten om deze mensen te bereiken, te helpen en tot actie te bewegen. Voor een lagere energierekening, meer wooncomfort en minder CO₂-uitstoot. Woningcorporaties kunnen als aanjager gaan dienen voor particulieren. Dankzij hun investeringen in woningverbetering en sloop-nieuwbouw gaan ook de wijken en de leefbaarheid vooruit. Dit is in het belang van alle bewoners én omwonenden en moet door de gemeente ten volle ondersteund worden, ook met investeringen in de openbare ruimte. Middelen uit het Volkshuisvestingsfonds kunnen hiervoor ingezet worden, zoals nu in 2e Exloërmond met Woonservice. Het inzetten van woningmarktinstrumenten vraagt in Borger-Odoorn om enige terughoudendheid. Juist in deze tijd van grote marktdruk kan de gemeente haar toekomst herschrijven. Niet te veel afremmen, maar gericht stimuleren en zorgen voor voldoende aanbod.