Voorbereidingsbesluit wonen in plint binnenstad

Artikel 2.1 Toepassingsbereik

• 1.

  De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op het toevoegen van woonruimte op de eerste bouwlaag van een gebouw.

• 2.

  De regels in deze afdeling zijn uitsluitend van toepassing op de locatie Besluitgebied voorbereidingsbesluit wonen in plint binnenstad.

Artikel 2.2 Oogmerken

De regels in deze afdeling zijn gesteld met oog op: 

• a.

  het behoud van de economische en recreatieve functie van de volgende straten:

  • 1.

    Arsenaalpoort;

  • 2.

    Augustijnenstraat;

  • 3.

    Bloemerstraat;

  • 4.

    Broerstraat;

  • 5.

    Burchtstraat;

  • 6.

    Grote Markt;

  • 7.

    Grotestraat; 

  • 8.

    Hertogplein; 

  • 9.

    Hertogstraat;

  • 10.

    Houtstraat;

  • 11.

    In de Betouwstraat (noordzijde); 

  • 12.

    Kelfkensbos;

  • 13.

    Klein Mariënburg;

  • 14.

    Koningsstraat;

  • 15.

    Lange Hezelstraat;

  • 16.

    Mariënburg;

  • 17.

    Marikenstraat;

  • 18.

    Moenenstraat;

  • 19.

    Molenstraat;

  • 20.

    Pauwelstraat; 

  • 21.

    Plein 1944;

  • 22.

    Smetiusstraat;

  • 23.

    Stikke Hezelstraat;

  • 24.

    van Broekhuysenstraat;

  • 25.

    van Welderenstraat; en 

  • 26.

    Ziekerstraat.

Artikel 2.3 Binnenplanse omgevingsvergunning: woonruimte toevoegen op de eerste bouwlaag

Het is verboden zonder omgevingsvergunning woonruimte toe te voegen op de eerste bouwlaag van een gebouw.

Artikel 2.4 Beoordelingsregels omgevingsvergunning: woonruimte toevoegen op de eerste bouwlaag

Een omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.3, wordt alleen verleend als de economische en recreatieve functie van de straten als bedoeld in artikel 2.2 niet onevenredig wordt geschaad.

1 Wat is een voorbereidingsbesluit

Een voorbereidingsbesluit is een besluit dat vooraf gaat aan een wijziging van het omgevingsplan. Het voorbereidingsbesluit voegt tijdelijk regels aan het omgevingsplan toe, de zogenaamde voorbeschermingsregels. Deze voorbeschermingsregels zorgen ervoor dat bepaalde regels uit het omgevingsplan tijdelijk niet meer gelden. Wanneer de regels in het omgevingsplan afwijken van de voorbeschermingsregels, gaan de voorbeschermingsregels voor. Dit is geregeld in de voorrangsbepaling in het voorbereidingsbesluit. Het voorbereidingsbesluit voorkomt dat bepaalde, in het omgevingsplan toegestane, activiteiten mogen worden uitgevoerd. Het gaat dan om activiteiten die in het in voorbereiding zijnde omgevingsplan niet meer zijn toegestaan. Of alleen onder voorwaarden worden toegestaan.

De regels van een voorbereidingsbesluit gelden maximaal een jaar en zes maanden. Binnen die termijn moet de gemeente het omgevingsplan wijzigen. 

2 Wat is het doel van een voorbereidingsbesluit

Met een voorbereidingsbesluit voorkomt de gemeente dat een locatie minder geschikt wordt voor de verwezenlijking van het doel waarvoor nieuwe regels in een omgevingsplan in voorbereiding zijn. Dit is het geval als de gemeente nieuwe plannen heeft met een gebied. Daarvoor is vaak een wijziging van de regels in het omgevingsplan nodig. Als in de periode van voorbereiding de bestaande mogelijkheden van het omgevingsplan nog worden benut, dan kan dat de realisatie van de nieuwe plannen bemoeilijken.

3 Soorten voorbeschermingsregels

Artikel 4.14, lid 3 van de Omgevingswet bepaalt welke soorten regels voorbeschermingsregels kunnen zijn. Voorbeschermingsregels kunnen bijvoorbeeld zijn: een verbod om zonder voorafgaande melding of zonder omgevingsvergunning bij die regels aangewezen activiteiten te verrichten die op grond van het omgevingsplan zijn toegestaan, maar die nog niet plaatsvinden. Voorbeschermingsregels kunnen in een nieuwe vergunningplicht voorzien, waarmee een activiteit alleen nog mag worden uitgevoerd nadat de omgevingsvergunning is verleend. Ook kunnen voorbeschermingsregels voor een bestaande vergunningplicht afwijkende of extra beoordelingsregels bevatten. Maar ook regels bevatten over aan de vergunning te verbinden voorschriften en aanvraagvereisten.

eerste bouwlaag

Een souterrain en bel-etage (of beletage) vormen samen de karakteristieke onderbouw van veel klassieke herenhuizen. Het souterrain ligt (deels) onder straatniveau. De bel-etage ligt daarboven en is (vaak) bereikbaar via een eigen trappetje vanaf de straat. Binnen deze definitie wordt de bel-etage als eerste bouwlaag beschouwd. 

Een specifieke situatie doet zich voor in de Marikenstraat, waar de straat zich op twee niveaus bevindt en er dus sprake is van twee 'eerste bouwlagen'.

Artikel 2.1 Toepassingsbereik

Het toepassingsbereik geeft aan voor welke activiteiten de regels in deze paragraaf gelden.

Artikel 2.2 Oogmerken

Dit artikel somt op met welke oogmerken de regels in deze paragraaf zijn gesteld. De wet kent een aantal maatschappelijke doelen, waaronder het evenwichtig toedelen van functies aan locaties. De oogmerken in deze paragraaf zijn een concretisering van dit doel voor zover het gaat om het toevoegen van woonruimte in relatie tot het behoud van voldoende ruimte voor economische en recreatieve functies. Eén van de doelen van de omgevingsvisie is het behouden en versterken van het voorzieningenniveau van de binnenstad. De binnenstad en de aanwezige vrijetijdseconomie is een belangrijke economische motor voor de stad. Daarbij gaat het onder andere om de binnenstad als aantrekkelijk vestigingsgebied voor ondernemers, behoud van een divers aanbod van winkels en de binnenstad als ‘place to meet’. Om dit doel te bereiken is het wenselijk de economische en recreatieve functie van onderstaande straten te behouden en waar mogelijk te versterken. Het toevoegen van woonruimte op de begane grond zorgt voor een onderbreking van de 'winkelplint', waarmee de economische en recreatieve functie onder druk kan komen te staan. Het gemeentebrede doel uit de omgevingsvisie om bestaande panden beter te benutten voor woningbouw staat hier op gespannen voet met het doel het voorzieningenniveau van de binnenstad te behouden en versterken. In de Koers voor de binnenstad worden deze botsende belangen expliciet benoemd. Daarin is beschreven dat we in de historische binnenstad, ondanks het woningtekort, terughoudend moeten omgaan met het toevoegen van nieuwe woningen. Het toevoegen van woningen mag niet ten koste gaan van economische functies en openbare ruimte. In de hieronder genoemde straten weegt het behoud van de economische en recreatieve functie op de begane grond zwaarder dan het belang om meer woningen te realiseren. Toevoegen van kleinschalige woningbouwprojecten, zoals optoppen, blijft wel mogelijk. 

 

• Arsenaalpoort;

• Augustijnenstraat;

• Bloemerstraat;

• Broerstraat;

• Burchtstraat;

• Grote Markt;

• Grotestraat; 

• Hertogplein; 

• Hertogstraat;

• Houtstraat; 

• In de Betouwstraat (noordzijde); 

• Kelfkensbos;

• Klein Mariënburg;

• Koningsstraat;

• Lange Hezelstraat;

• Mariënburg;

• Marikenstraat;

• Moenenstraat;

• Molenstraat;

• Pauwelstraat; 

• Plein 1944;

• Smetiusstraat;

• Stikke Hezelstraat;

• van Broekhuysenstraat;

• van Welderenstraat; en 

• Ziekerstraat.

Artikel 2.3 Binnenplanse omgevingsvergunning: woonruimte toevoegen op de eerste bouwlaag

Dit artikel bevat een vergunningplicht voor het toevoegen van woonruimte op de eerste bouwlaag van een gebouw. Onder toevoegen wordt tevens verstaan het uitbreiden van bestaande woonruimte. 

Artikel 2.4 Beoordelingsregels omgevingsvergunning: woonruimte toevoegen op de eerste bouwlaag

Dit artikel bevat beoordelingsregels voor de vergunningplichtige activiteit in artikel 2.3. Bij het beoordelen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning moet het college van burgemeester en wethouders de in dit artikel genoemde beoordelingsregels volgen. De beoordelingsregels geven aan onder welke voorwaarden het college de vergunning kan verlenen of weigeren. Een omgevingsvergunning wordt alleen verleend als aan de beoordelingsregels wordt voldaan. 

Met het oog op het behoud van de economische en recreatieve functie van de binnenstad wordt een omgevingsvergunning uitsluitend verleend als de economische en recreatieve functie van de straten als bedoeld in artikel 2.2 niet onevenredig wordt geschaad. 

In de binnenstad vervult de plint een belangrijke functie. De plint kan gezien worden als het deel van panden dat op ooghoogte is, op de eerste bouwlaag van een pand. Plinten hebben een economische waarde, sociale waarde en fysieke (belevings-) waarde, en zorgen voor ontmoeting, sociale controle en transacties. Om de economische functie van de binnenstad te behouden en te versterken, is het daarom van belang dat de plint in de straten in het kernwinkelgebied en de ringstraten levendig en dynamisch is. Wanneer er woonruimte op de begane grond wordt toegevoegd, wordt de plint onderbroken. Een onderbreking van de plint kan de economische en recreatieve functie van een straat (onevenredig) aantasten, zeker wanneer er in meerdere aangesloten panden gewoond wordt op de begane grond. Om die reden gaan we terughoudend om met het verlenen van de omgevingsvergunning. 

In de binnenstad bevinden zich diverse panden die met de voorzijde grenzen aan één van de straten genoemd in artikel 2.2 en met de achterzijde grenzen aan een hofje of expeditiestraat. Het toevoegen van woonruimte op de begane grond aan een hofje of expeditiestraat kan worden toegestaan, mits de economische en recreatieve functie van het kernwinkelgebied en de ringstraten niet onevenredig wordt geschaad. Het is in beginsel niet wenselijk het verkoopvloeroppervlak van panden met een economische of recreatieve functie afneemt of niet langer bevoorraad kunnen worden via de achterzijde. Hier is altijd een ad hoc beoordeling nodig.