Beeldkwaliteitplan Bruggemansweg 2 te Zenderen

Het erf aan de Bruggemansweg te Zenderen is onderdeel van landgoed Weleveld. Het is een agrarisch erf waar de landbouwactiviteiten per 01-11-2023 zijn beëindigd. Het voornemen van de opdrachtgever is om de huidige boerderij een woonbestemming te geven, een aantal landschapsontsierende schuren te slopen, en een nieuwe woning te bouwen.

De nieuwe woning wordt gebouwd in het kader van de Rood voor Rood regeling. Voorwaarde van deze regeling is sloop van minimaal 1000 m2 landschap ontsierende bijgebouwen. De nieuwe woning mag maximaal 750 m3 zijn met aanvullend een inpandige berging maximaal 100 m2 en aanvullend een inpandige carport / overkapping van maximaal 30 m2, alle volumes onder 1 dak. Dit alles moet ruimtelijk onderbouwd worden met een landschappelijke inpassing.

Aangezien de herontwikkeling niet past in de vigerende plannen zal een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig zijn. In het document landschappelijke inpassing woning Bruggemansweg 2 Zenderen d.d. 03-04-2025 is beknopt aangegeven hoe de ruimtelijke kwaliteit van het erf verbeterd wordt, het beeldkwaliteitplan en het erfinrichtingsplan zijn nadere uitwerkingen hiervan. Deze worden als bijlagen in de wijziging van het omgevingsplan opgenomen.

Het beeldkwaliteitplan heeft als doel de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied te versterken. Het voorziet in richtlijnen voor het ontwerp van de woningen en voor de erfinrichting. Deze richtlijnen komen voort uit een gebiedsanalyse.

Luchtfoto met het plangebied.

Bestaande situatie plangebied.

2.1. Historie

Het plangebied ligt in een kleinschalig landschap bestaande uit afwisselend hoger gelegen essen omzoomd door beplantingen en boerderijen en lager gelegen beken. De essen waren eeuwenlang in gebruik als akkers. Door gebrek aan afwatering en overstromingen van de beken waren deze gronden met name in gebruik als weiland. Opvallend is dat de boerderijen rondom het plangebied van oudsher aan de beek gelegen zijn.

Op de historische topografische kaarten (zie volgende pagina) en de Schukkingkaart van 1821, de eerste beheerskaart van Weleveld (hiernaast afgebeeld), is duidelijk te zien dat de beken steeds een ander natuurlijk verloop hadden.

Erf Bruggeman is gelegen ten westen van de Bornsche Beek welke inmiddels gekanaliseerd is. De verschillende erven van landgoed Weleveld zijn op de kaarten goed te herkennen, zoals Bruggeman, de Bolte, ‘t Muldershuis en Bos Roelof. De katerstede Nardus Mulder is verdwenen.

Historische kaart 1821

2.2 Analyse landschap

Het erf Bruggeman, gelegen aan de Bornsche Beek, is onderdeel van bestaande knooperven. De kleinschalige essen liggen ten zuiden en westen van het erf. De erven zijn door middel van wegen en wandelpaden met elkaar verbonden. Een nieuw te ontwikkelen woning moet passen in deze structuur, het zicht op de essen en de openheid tussen de verschillende erven moeten gehandhaafd blijven.

2.3 Analyse plangebied

3.1. Uitgangspunten ontwerp

Uitgangspunt voor de nieuwe ontwikkeling is de opzet van een compact erf met behoud van de doorzichten naar de beek en over de essen. Door sloop van de schuren aan de westzijde kan het reliëf hersteld worden en wordt de es weer goed zichtbaar. De opzet van het bestaande erf en bebouwing zal moeten passen in de aanwezige landschappelijke structuur.

Hierbij liggen de boerderijen met de achterzijden richting weg en voorzijdes richting landschap. Kenmerkend voor de voorzijde van een erf is een tuin met hagen, de achterzijde is gericht op de weg, hier staan de bijgebouwen, bomen en struiken hebben een natuurlijker karakter.

De nieuwe woning wordt gebouwd op de plek van de zuidoostelijk liggende schuur, hierdoor blijft het erf compact. Zichtlijnen vanuit het landschap en openheid rondom het erf blijven gehandhaafd.

De monumentale boerderij krijgt een woonbestemming. Door de garage-berging grenzend aan de oude schuur te slopen komt de bebouwing van de monumentale boerderij en gepotdekselde schuur aan de Bruggemansweg beter tot zijn recht. De oude schuur zal dienen als bijgebouw van de boerderij.

Het erf wordt hierdoor functioneel opgedeeld in twee woonkavels kavel A en kavel B. Kavel A betreft de bestaande woonboerderij en oude schuur. De erfinrichting kenmerkt zich vanuit de karakteristiek van de Twentse erven “voorerf en achtererf”. Zie schema op de volgende pagina. Kavel B betreft de locatie voor de nieuwe woning. Karakter gebouw is een schuurvorm, karakter erf is wonen in het landschap.

Beide kavels hebben naast de woonkavel een perceel agrarische grond, beiden grenzend aan de beek. Ruimtelijk gezien vormen deze kavels samen een compact erf. Op de volgende pagina’s worden de uitgangspunten op onderdelen nader toegelicht.

Principe erfinrichting - kavel A (bestaand) - kavel B (nieuw). Op de volgende pagina wordt dieper ingegaan op de karakteristieke kenmerken van een voor- en achtererf, zoals ook aangeduid op bovenstaande schets.

Kavel A:

• -

  Bestaand oud erf.

• -

  Karakteristieke boerderij met gepotdekselde schuur.

• -

  Tuin- en erfinrichting conform principes uit de tijdslaag dat het erf nog in gebruik was als boerenerf. Zie schetsen hiernaast opgenomen getekend door Greet Bierema uit het boek ‘Karakteristiek boerenerven’.

• -

  ‘Voorerf’ - vrouw - showen - intensief beheer.

• -

  ‘Achtererf’ - man - relatie met omgeving - extentief beheer.

• -

  Inrichting met respect historie van de plek.

Kavel B:

• -

  Uitbreiding bestaand erf, ruimtelijk onderdeel van kavel A met eigen karakter (nieuwe tijdslaag).

• -

  Nieuwbouw van (eigentijdse) schuurwoning; maximaal 750 m3, met aanvullend ruimte voor een inpandige berging (100 m2) en aanvullend ruimte voor een inpandige carport / overkapping (30 m2), op de plek van de oude schuur, in kader van Rood-voor-Rood regeling.

• -

  Nieuwe woning is ondergeschikt aan bebouwing kavel A.

• -

  Tuin- en erfinrichting: ‘Wonen in het landschap’; sober, ingetogen, geen getut.

3.2. Ontsluiting en parkeren

De Bruggemansweg is toegangsweg voor beide kavels. De hoofdtoegang voor de woonboerderij en oude schuur (kavel A) blijft op dezelfde plek als in de bestaande situatie. Aan de achterzijde van de oude schuur, meer zuidelijk gelegen, waar nu al de toegang tot de te slopen schuur aanwezig is, ligt de toegang voor de nieuwe in te passen woning (kavel B). Deze inrit geeft tevens toegang tot de achterzijde van de oude schuur en zal derhalve gemeenschappeliijk gebruikt worden. Beide woningen beschikken op eigen kavel over parkeergelegenheid.

Ter plekke van de westelijk gelegen schuren wordt het reliëf hersteld, verharding wordt verwijderd en de bomenrij aan de Bruggemansweg wordt aangevuld met enkele nieuwe bomen.

3.3. Bebouwingsconcept

De woonboerderij en oude schuur vormen de hoofdbebouwing op het erf, de nieuwe woning zal hieraan ondergeschikt zijn.

Deze heeft net als de ter plekke te slopen houten schuur de uitstraling van een bijgebouw. De nieuwe woning heeft een inhoud van max. 750 m3 en is gesitueerd op de plek van de te slopen schuur, de nokrichting komt overeen met de slopen schuur. Naast de 750 m3 inhoud voor de woning wordt het aangevuld met een inpandige berging van maximaal 100 m2 en een inpandige carport / overkapping van maximaal 30 m2. Alle volumes onder 1 dak.

De nieuwe woning heeft een eenvoudige rechthoekige plattegrond, gebaseerd op de huidige plattegrond van de schuur. De ‘voorkant’ van de woning is naar buiten toe gericht met een privédeel aan zuid- en oostzijde, meer open en meer glas aan deze zijde. De ‘achterkant’ is gericht op het erf met een dichtere gevel aan noord- en westzijde. De woning is maximaal 750 m3 en krijgt aanvullend een inpandige berging (100 m2) en aanvullend een inpandige carport / berging (30 m2).

3.4. Erfinrichting

De inrichting van het erf is eenvoudig en sluit aan bij de situering en vormgeving van voor- en achtererf in het landschap. De voorzijde van de woonboerderij, die richting landschap is gericht bestaat uit een tuin met (beuken) hagen. De achterzijde van het bestaande erf is gericht op de Bruggemansweg en richting landschap aan de zuidzijde

bestaat uit eenvoudige bestrating begrensd door een natuurlijke gemengde haag en enkele bestaande solitaire bomen, Notenboom, Berk en Wilg.

Tussen beide kavels zorgt een vogelbosje voor privé, dit is ook de plek voor een eventuele berging. Zowel de gemengde haag als het vogelbosje bestaan uit inheemse en streekeigen soorten zoals Hazelaar, Hulst, Lijsterbes, Veldesdoorn, Linde, Meidoorn, Vuilboom, Liguster, Taxus en Kardinaalsmuts.

Bij voorkeur wordt de huidige verharding gecombineerd met halfverharding, grote oppervlaktes van één type verharding worden vermeden.

Verlichting op het erf is schaars, laag, en naar beneden gericht en waar mogelijk aan gevels.

Rondom de nieuwe woning wordt groei van natuurlijke kruidenvegetatie bevorderd, hier is geen duidelijke tuin aanwezig, het landschap is de tuin. Enkele solitaire streekeigen bomen verankeren de woning in het landschap. Zichtlijnen richting beek en es blijven gehandhaafd. Erfgrenzen zijn daardoor zo transparant mogelijk.

Erfplan schaal 1:500 (A3)

4.1. Introductie

Aan de hand van richtlijnen en referentiebeelden wordt

de beeldkwaliteit zo duidelijk mogelijk aangegeven. De beeldkwaliteit is deels een bevestiging van het erfplan en deels een verdieping. De beeldkwaliteit richt zich op de bebouwing en de erfinrichting. Het betreft hier de rode en groene component. Bij de inrichting worden waar mogelijk materialen gebruikt die natuurinclusief en klimaatadaptief zijn.

4.2. Bebouwing

Kavel A betreft de bestaande karakteristieke boerderij met fraaie houten schuur. Kavel B betreft de nieuw te bouwen woning ‘lijftucht’. Een lijftucht is van oudsher een kleinere woning naast de boerderij, waarin de oude lui zich terugtrokken en daarbij de (hoofd)boerderij aan de nieuwe jonge boer en zijn vrouw lieten. Een ‘lijftucht’ werd in principe in de nabijheid van het hoofdgebouw gezet.

Kavel B

De ambitie is zoveel mogelijk energieneutraal, duurzaam en circulair te bouwen, conform huidige wet- en regelgeving gasloos. Waar mogelijk worden de daken voorzien van zonnepanelen, deze zijn onderdeel van het woningontwerp op of geïntegreerd in het dak.

Grote dakoppervlakken houden, dakramen daar waar noodzakelijk in het dakvlak, geen dakkapellen. Geen dakkapellen in schuur. Kleuren zijn gedekt, donker en materiaalgebruik is streekeigen, bij voorkeur (inlands) hout en glas.

Richtlijnen bebouwing

Oriëntatie voorzijde landschap, achterzijde Bruggemansweg. Er worden 3 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Bebouwing dient binnen het aangegeven bouwblok gerealiseerd te worden met de aangegeven nokrichtingen.

Bouwvolume:

Volume woning max. 750 m3 met aanvullend een inpandige berging van maximaal 100 m2 en aanvullend een inpandige carport / overkapping van maximaal 30 m2. Alle volumes onder 1 dak. Dakvorm: woning wordt afgedekt met een eenvoudige kap, een zadeldak of afgeleide hiervan

Dakhelling: max. 35 graden

Goothoogte: max. 5,50 m

Nokhoogte: max. 9.50 m

Nokrichting evenwijdig aan te slopen schuur ter plekke conform de beeldende situatietekening.

Aanbouw:

Geen aanbouw met vlakke afdekking toestaan. Wat betreft aanbouwen: alle gevels onder het dakvlak onderbrengen, dus geen aanbouwen, wel inspringingen onder dakvlak mogelijk. Balkons zijn niet toegestaan. Een risaliet is niet toegestaan.

Materialen:

Waar mogelijk circulaire, hernieuwbare materialen. Algemeen duurzaam en in gedekte tinten.

Gevel: baksteen en/of hout in een gedekte kleur Kozijnen ramen en deuren: hout geschilderd in een gedekte kleur passend bij gevelafwerking.

Dak: natuurlijke tinten, een bruin tot antracietkleurig keramische pan of een vegetatiedak. Een glimmende of spiegelende dakafwerking is niet toegestaan. Geen contrasterende bouwdelen, geen witte dakranden.

Detaillering:

Indien een plint of trasraam wordt toegepast dan in donkere kleur. Grote dakoverstekken.

Zonnepanelen:

De zonnepanelen indaks positioneren of het gehele dakvlak voorzien van zonnepanelen als het ware het de dakafwerking.

De zonnepanelen moeten in het ontwerp van de woning mee genomen worden; groeperen in een aaneengesloten rechthoek en integreren en opnemen in het dakvlak. De zonnepanelen moeten duidelijk op de aanvraag tekeningen zijn aangegeven inclusief de detaillering op welke wijze de zonnepanelen in het dakvlak zijn opgenomen.

Natuurinclusief bouwen:

Natuurinclusief bouwen waar mogelijk word nestgelegenheden voor gebiedseigen vogels, bijv. mussen opgenomen in de gevel.

4.3. Erfinrichting

In het algemeen worden natuurlijke materialen en inheemse plantensoorten gebruikt ter vergroting van de biodiversiteit.

Richtlijnen groen:

Op het erf staan 3 bestaande bomen; een treurwilg en een walnoot. Deze staan centraal tussen de twee kavels en een berk op het ‘VOORERF’ van de karakteristieke boerderij. Betreft de bomen is het de ambitie is om deze te behouden en op het erf aan te vullen.

De walnoot karakteristiek voor veel Twentse erven, de treurwilg karakteriseert de relatie met het water van de beek. Langs de Bruggemansweg staan eikenbomen, deze worden ter plaatse van de twee te slopen schuren, deels aangevuld langs het erf. Op het ‘ACHTER-ERF’ wordt een solitaire boom toegevoegd van de eerste grootte. Er valt hierbij te denken aan een winterlinde: Tilia cordata. Op het nieuwe woonerf (kavel B) staan nu geen bomen. Hier moeten ten minste 4 bomen aangeplant worden; er valt hierbij te denken aan een linde, zomereik, kastanje, fruitboom. Wenselijk is het om te kiezen voor een mix aan bomen. Niet in een vast stramien, maar vrijstaand, als solitair in het landschap. Ter versterking van de biodiversiteit, bevordering schaduw en inpassing van ‘woonschuur’ in landschap.

Ter versterking van de biodiversiteit en de privacy wordt er tussen de twee kavels een vogelbosje aan geplant. De volgende soorten worden toegepast; Rosa canina (hondsroos), Sambucus nigra (gewone vlier), Corylus avellana (gewone hazelnoot), Acer campester (veldesdoorn), Sorbus aucuparia (meelbes).

Op de volgende pagina is het uitgewerkte beplantingplan opgenomen.

Beplantingsplan

Richtlijnen erfafscheidingen:

Bij de erfinrichting wordt er enkel bij de agrarische percelen, indien wenselijk (noodzakelijk), een afscheiding geplaatst van eikenhouten gekloofde palen met (glad) draad. Het raster is ondergeschikt aan het landschap, onopvallend. Witte, brede, schriklinten zijn alles behalve gewenst. Kiezen voor neutrale, gedekte, kleurstelling dat opgaat in het landschap.

Bij het woonerf is er kavel A sprake van behoud van een bestaande haag. Bij kavel B komt er om samenhang te generen een nieuwe haag. De bestaande haag bij erf A: Fagus sylvatica (beuk) mag behouden worden of herplant met een inheemse (bladverliezende) soort. Erf B is nieuw en moet 50% familiair zijn aan het sortiment uit deze haag, overige 50% mag bestaan uit ander sortiment haagbeplanting, inheems, streekeigen; haagbeuk (Carpinus betulus), meidoorn (Crataegus monogyna), Hondsroos (Rosa canina), Veldesdoorn (Acer campestre). De hagen op het erf hebben een maximale hoogte van 1.10 meter.

Tussen erf A en B komt geen raster of hek. Indien wenselijk voor meer privacy wordt ingezet op uitbreiding van hogere beplanting. Niet in de vorm van een haag, wel in de vorm van een groter erfbosje, een organische vorm met kruidenvegetatie, of organische vorm van een border. Het betreft het hart van beide kavels en hier dient zorgvuldig in samenspraak mee omgegaan te worden. Het is een totaal en verbind het erf.

Richtlijnen verharding:

Op de de kavel moet de kleurtint van de verharding ondergeschikt zijn aan de kleuren van de bebouwing en die van het landschap. Dit geldt voor beide kavels. Bij de kavel A is het van belang dat het ‘ACHTER-ERF’ van originele funtioneel en doelmatig wordt ingericht en het ‘VOOR-ERF’ rijker. Materiaal is bij voorkeur familie echter wel afwijkend, in formaat en bestratingsverband.

Bij kavel A kan bij het ‘ACHTER-ERF’ gekozen worden voor een gebakken klinker (hergebruik) in een roodbruine, gedekte kleur. Bestrating hier toepassen in keperverband zodat dit stevig (functioneel) is om ook te parkeren. Bij het ‘VOOR- ERF’ kan er gekozen worden voor dezelfde kleurtint en hergebruik van een materiaal alleen dan in een ander formaat, bijvoorbeeld het oude waaltje. Dit materiaal wordt dan in een halfsteens verband met 2 strekken gelegd (rijker). Aandacht voor accenten. Achterliggend doel is dat de uitstraling meer divers en rijker is dan op het het ‘ACHTERERF’. Ook kan er bij het ‘VOOR-ERF’ gekozen worden voor de combinatie en een uitbreiding van materialen, hierbij valt er te denken aan een terras in halfverharding; bijvoorbeeld van grind.

Kavel B betreft de nieuwbouwkavel die onderdeel uitmaakt van het totale erf. Materialisatie; streekeigen producten (Nederlands). Deze kavel krijgt een eigen toegangsweg; halfverhard in een karrespoor of een geheel half-verharde toegangsweg in; grind, Achterhoeks Padvast of hergebruik van gebroken (gevel)stenen. Bij de terrassen kan er ook gedacht worden aan een houten vlonder van Nederlands hardhout.

Materiaal mag ter plaatse van nieuwe woning afwijken van kavel A. Inrit moet wel aansluiten.

Richtlijnen verlichting:

Verlichting is ondergeschikt aan de donkerte van de nacht. Lampen zo min mogelijk toepassen. Indien wenselijk gedekt op de grond, subtiel, gedimd licht.

Verlichting minimaal, indien noodzakelijk: lage bolder.

Op de volgende pagina’s zijn de kavelpaspoorten opgenomen.

A - Woonboerderij en oude schuur

B - Nieuwe woning