Programma Wonen - Wonen Landelijk gebied Doetinchem

1.1 Aanleiding

In onze omgevingsvisie hebben we ons als doel gesteld dat we toewerken naar een vitaal landelijk gebied waarbinnen we prettig kunnen wonen en werken. De Achterhoekse sociale en landschappelijke identiteit is daarbij belangrijk. De kwaliteiten van ons landschap, maar ook de naoberschapgedachte dragen bij aan een vitaal landelijk gebied. Voor het behoud van de sociale cohesie zien we dat er meer vraag is naar woningen in het landelijk gebied. Daarbij is steeds meer behoefte aan kleinere, betaalbare woonruimte. Veel inwoners willen in de regio blijven wonen, omdat ze hier zijn opgegroeid, dichtbij familie en vrienden willen blijven en (in het geval van ouderen) langer zelfstandig thuis willen wonen. Mede daarom hebben we in onze omgevingsvisie aangegeven te willen onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om in ons landelijk gebied nieuwe woonvormen toe te staan. Voorliggend beleidsdocument is daar het resultaat van. We werken daarbij volgens het principe van uitnodigingsplanologie: we bieden met dit beleid kaders en mogelijkheden voor de samenleving om daarbinnen nieuwe woningen in het landelijk gebied te realiseren. 

1.2 Het beleid in één oogopslag

Het hieronder opgenomen stroomschema laat zien welke stappen doorlopen moeten worden om een nieuwe woning in ons landelijk gebied te kunnen realiseren. Het stroomschema dient tevens als leeswijzer voor dit document. 

LOS ruimte maak je samen

1.3 Hoe is dit beleid tot stand gekomen? 

Voorliggend beleid hebben we samen met onze inwoners vormgegeven. In het najaar van 2024 zijn drie bewonersbijeenkomsten georganiseerd, verspreid over ons landelijk gebied (west-midden-oost). In totaal hebben circa 130 inwoners meegedacht over de bijdrage die wonen kan leveren aan de leefbaarheid en kwaliteit van het landelijk gebied en op welke manier dat zou kunnen. Omdat er in eerste instantie een beperkt aantal jongeren bij deze bijeenkomsten aanwezig was, is begin 2025 nog een tweetal jongerenbijeenkomsten (Gaanderen-Wehl/Nieuw-Wehl) georganiseerd. In totaal hebben circa 40 jongeren meegedacht over wat voor hen passende manieren zouden kunnen zijn om in het landelijk gebied te kunnen wonen. De eerste opzet van het beleid is vervolgens in een grote bijeenkomst besproken met circa 80 inwoners. 

LOS ruimte maak je samen

2.1 Aanleiding

Als gemeente Doetinchem willen we ruimte maken voor nieuwe woonvormen in het landelijk gebied. Het bouwen van woningen is daarbij geen doel op zich, maar kan wel een kans zijn. De behoefte aan woningen in het landelijk gebied lijkt door veranderingen op het platteland (economisch en sociaal) steeds urgenter te worden. De gemeente wil met een ruimer aanbod aan woningen een bijdrage kunnen leveren aan verschillende opgaven in het landelijk gebied die bijdragen aan de leefbaarheid, de brede welvaart en de sociale cohesie. Ook willen we verrommeling en leegstand van vrijkomende (agrarische) bebouwing tegengaan.  

Tegelijkertijd beseffen we dat er ook mensen zijn, die zich zorgen maken over nieuwe woningen in het landelijk gebied. Uit gesprekken blijkt dat een deel van de inwoners vreest dat (een deel van) de nieuwe woonvormen niet bijdragen aan de doelgroepen die mensen voor ogen hebben en ten koste gaan van het landschap. Ook vindt een deel van de inwoners dat nieuwe woonvormen niet passen in elk landschap, sommige wegen niet geschikt zijn of dat nieuwe woningen beperkend kunnen zijn voor bestaande (agrarische) bedrijven. 

Het is daarom niet zo, dat overal in het landelijk gebied nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt. De hoofdregel blijft dat geen nieuwe woningen aan het landelijk gebied worden toegevoegd, tenzij de vitaliteit verbetert. 

 De kern van de vraag voor de vorming van dit nieuwe beleid was dan ook, hoe nieuwe woonvormen kunnen bijdragen aan de doelen in, en de vitaliteit van, het landelijk gebied. Omdat die doelen per gebied kunnen verschillen hebben we niet alleen algemeen naar nieuwe mogelijkheden voor wonen gekeken, maar ook gebiedsgericht. 

LOS ruimte maak je samen

2.2 De leefbaarheid van het landelijk gebied is het uitgangspunt 

2.3 INTERMEZZO: Landschapstypen 

2.3.1 Inleiding

We vragen initiatiefnemers die een woning willen bouwen om een investering in (ruimtelijke) kwaliteit te doen. Deze investering moet passen bij de landschappelijke kenmerken van het gebied waarin het initiatief valt. Op die manier dragen initiatieven bij aan de kwaliteit en herkenbaarheid van het landschap.

 

LOS ruimte maak je samen

 Hieronder staat een korte beschrijving van (het ontstaan van) de verschillende landschappen in onze gemeente en waarop een investering in (ruimtelijke) kwaliteit zich kan richten.  

2.3.3 Essen- en kampenlandschap 

Het is belangrijk om het complex van open akkers, met soms een wat hogere en bolle ligging, zichtbaar te houden en niet te beplanten. Mogelijke investeringen zijn: 

• Het aanbrengen van erfbeplantingen, boomgaarden, kleinschalige bosjes en houtwallen aan de rand van de es (om daarmee het contrast met de open akker te vergroten). 

• Opgaande, windkerende beplanting langs het erf aan de zijde van de es. 

• Solitaire bomen op hoekpunten van percelen. 

• Herstel steilranden (met aanplant). 

• Kruidenrijk grasland of kruidenrijke akkerranden, takkenrillen, boomgaarden (niet op open essen en akkers). 

LOS ruimte maak je samen

2.3.6 Bos- en landgoederen 

Het is belangrijk dat nieuwe landschapselementen aansluiten bij de waardevolle historische kenmerken van de landgoederen en bijdragen aan de ecologische kwaliteiten die hier beschermd worden door:

• Het aanleggen van nieuwe bospercelen en houtwallen. 

• Het creëren van zoom- en mantelvegetatie als ecologische overgang. 

• Het realiseren van natuurvriendelijke oevers langs sloten en beken. 

• Het aanleggen van bloemrijke bermen.

• Het creëren van een poel voor amfibieën en reptielen (‘paddenpoel’). 

• Het aanvullen van bomenrijen langs de wegen. 

• Het behouden en versterken van historische zichtlijnen. 

• Kruidenrijk grasland of kruidenrijke akkerranden, takkenrillen, boomgaarden (niet op open essen en akkers).

LOS ruimte maak je samen

3.1 Woningsplitsing 

Woningsplitsing betekent dat één bestaande volwaardige woning wordt opgesplitst in meerdere kleinere woningen.

Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen?
Behoud van karakter landschap, geen extra gebouwen.

• Optimaal gebruik bestaand vastgoed.

• Transformatiekansen/ behoudsmogelijkheden voor karakteristieke woonboerderijen. 

• Grote wooneenheden maken plaats voor kleinere wooneenheden. 

• Bevordering van doorstroming (ouderen maken plaats voor jongeren en andersom). 

LOS ruimte maak je samen

3.2 Kleine woning op een bestaand woonerf 

Op een bestaand agrarisch perceel mag een tweede betaalbare agrarische woning worden gebouwd. Deze woning is specifiek bedoeld om de voortzetting van het agrarisch bedrijf te ondersteunen. Een kleine tweede agrarische bedrijfswoning is dan ook uitsluitend bedoeld voor (het huishouden van) een persoon en zijn/haar gezin, van wie de huisvesting daar in verband met de hoofdfunctie noodzakelijk is. Een betaalbare/kleine woning sluit aan bij het principe van een meergeneratie erf en is een meer hedendaags alternatief voor de aloude inwoonsituatie. 

Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? 

• Voortzetting bedrijfsvoering. 

• Kan bijdragen aan modernisering van het huidige bedrijf doordat het kan bijdragen aan een bredere herstructurering van het erf. 

• Bevordering van doorstroming op het erf met meer generaties.

LOS ruimte maak je samen

3.3 Transformatie bijgebouw tot één woning

Een bestaand bijgebouw op een woonperceel, zoals een schuur, stal of ander bijgebouw, wordt omgebouwd tot een zelfstandige woning. 

Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? 

• Optimaal gebruik van bestaande erven en bestaand vastgoed. 

• Behoud van karakter landschap, geen extra gebouwen. 

• Bevordering van doorstroming (ouderen maken plaats voor jongeren en andersom). 

• Behoud van sociale cohesie, mogelijkheid om familieleden te huisvesten.

LOS ruimte maak je samen

3.4 Kleine tweede agrarische bedrijfswoning

Op een bestaand agrarisch perceel mag een tweede betaalbare agrarische woning worden gebouwd. Deze woning is specifiek bedoeld om de voortzetting van het agrarisch bedrijf te ondersteunen. Een kleine tweede agrarische bedrijfswoning is dan ook uitsluitend bedoeld voor (het huishouden van) een persoon en zijn/haar gezin, van wie de huisvesting daar in verband met de hoofdfunctie noodzakelijk is. Een betaalbare/kleine woning sluit aan bij het principe van een meergeneratie erf en is een meer hedendaags alternatief voor de aloude inwoonsituatie. 

Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? 

• Voortzetting bedrijfsvoering. 

• Kan bijdragen aan modernisering van het huidige bedrijf doordat het kan bijdragen aan een bredere herstructurering van het erf. 

• Bevordering van doorstroming op het erf met meer generaties.

LOS ruimte maak je samen

3.5 Transformatie (voormalig) (agrarisch) bedrijfserf tot woonerf met maximaal 6-12    wooneenheden

Een (voormalig) (agrarisch) bedrijfserf wordt omgevormd in de vorm van woningbouw in een erfopstelling, inclusief bijbehorende bijgebouwen. Je kunt een vrijgekomen bedrijfserf met opstallen transformeren naar meerdere nieuwe wooneenheden.  

 Bij maximaal 6 wooneenheden mogen er maximaal 2 woningen in de hogere prijscategorie worden gerealiseerd (maximaal 850 m³ per woning). De betaalbare woningen hebben een maximale inhoud van 425 m³. De tweede woning in de hogere prijscategorie mag pas gebouwd worden nadat eerst 2 betaalbare woningen zijn gerealiseerd. 

 Bij maximaal 12 wooneenheden geldt hetzelfde, maar dan met maximaal 4 woningen in de hogere prijscategorie. De 12 wooneenheden mogen in maximaal 5 gebouwen worden gerealiseerd. 

 Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? 

• Herontwikkeling van bestaand erf. 

• Voorkomt leegstand en verpaupering. 

• Stimuleert hergebruik van bestaande bebouwing. 

• Sloop van overtollige en verouderde schuren. 

• Mogelijk betere landschappelijke inpassing, passend bij landschapstype. 

• Economische kans voor stoppende agrariër kan zijn/haar erf economisch rendabel maken. 

• Agrariër (+familie) kan op dezelfde plek blijven wonen. 

• Verouderde bebouwing vervangen door energiezuinige/duurzamere bebouwing. 

• Bijdrage leveren aan meer betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen. 

LOS ruimte maak je samen

3.6 Wonen in combinatie met natuur- en landschapsontwikkeling 

Uitleg woonvorm 
Bij wonen in combinatie met natuur- en landschapsontwikkeling worden nieuwe natuur- en landschapsprojecten gerealiseerd, waarbij wonen kan bijdragen aan de financiële haalbaarheid. Deze mogelijkheid voor het realiseren van nieuwe woningen is dan ook geïnspireerd op de voormalige landgoederenregeling. 

LOS ruimte maak je samen

Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? 

• Landschaps- en natuurontwikkeling 

• Toevoegen van bijzondere woonvormen en/of woonconcepten

LOS ruimte maak je samen

3.7 Realiseren nieuw woonperceel met één woning 

Uitleg woonvorm 
Op een onbebouwd (agrarisch) perceel wordt één nieuwe woning worden gerealiseerd. 

Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? 

• Versterken van de sociale kracht van het betreffende buurtschap 

• Bevordering van doorstroming (ouderen maken plaats voor jongeren en andersom)

LOS ruimte maak je samen

3.8 Realiseren nieuw woonerf met maximaal 12 wooneenheden 

Uitleg woonvorm 
Op onbebouwde (agrarische) gronden wordt één nieuw woonerf gerealiseerd met minimaal 6 en maximaal 12 wooneenheden in een erfopstelling, waarbij de verhouding tussen een betaalbare woning en een woning in een hogere prijscategorie 2:1 is. 

Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen?

• Versterken van de sociale kracht van de betreffende dorpskern

• Versterken relatie stad-land

• Meer ruimte voor wonen

• Bijdrage leveren aan betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen

• Versterken van landschappelijke elementen

LOS ruimte maak je samen

4.1 Inleiding

Voor het in beeld brengen van de mogelijkheden voor woningbouw verdelen we ons landelijk gebied in drie hoofdgebieden. Het natuurbeleid van de provincie vormt daarvoor de onderlegger. 

• Natuur

• Groene ontwikkelingszone

• Landelijk gebied

Binnen deze drie deelgebieden verschillen de mogelijkheden om woningen toe te voegen. In enkele gebieden leggen we extra accenten, waar we de mogelijkheden voor het realiseren van nieuwe woningen vergroten. Het betreft onder andere de dorpsranden en de buurtschappen. Dit zijn gebieden met een sterke sociale cohesie, een grotere concentratie aan bebouwing, een (directe) relatie met voorzieningen en dorpskernen. Soms hebben we accentgebieden omdat er sprake is van specifiek beleid. 

4.2 Hoofdgebieden

4.2.4 Accenten binnen de zone ‘landelijk gebied’ 

4.2.4.1 Dorpsranden

In de dorpsranden willen we naast de eerdergenoemde woonvormen ook ruimte bieden voor nieuwe woonerven en erftransformatie tot maximaal 12 wooneenheden. Met dit woonaantal kunnen we het beeld en de maat en schaal van het vroegere agrarische erf vasthouden. We voorkomen zo het ontstaan van nieuwe woonclusters die niet passen in het beeld van ons landelijk gebied. 

De dorpsranden hebben een sterke stad-land-relatie: er is geen strikte sociale overgang tussen dorp en het omliggende gebied en ruimtelijk is er op deze overgang op veel plekken nog winst te behalen. We beschouwen een gebied van ongeveer 500 meter rondom Gaanderen, Nieuw-Wehl en Wehl als dorpsrand. Een dorpsrand is een gebied waar al een menging van functies plaatsvindt en waar bebouwing en divers grondgebruik in een wat grotere dichtheid voorkomt. Het zijn over het algemeen ook gebieden die voor ommetjes gebruikt worden. Indicatief gebruiken we daarvoor een (zoekgebied) zone van 500 meter, maar we kijken altijd naar de specifieke situatie in de zone. We willen hier de toegankelijkheid en kwaliteit van het landschap verbeteren, bijvoorbeeld door het aanleggen van ommetjes en het versterken van belangrijke landschapselementen. Op deze manier kan het ook de leefbaarheid van de betreffende kern versterken.  

We willen niet teveel nieuwe erven toevoegen en rekening houden met de draagkracht van het landschap. We gaan daarom in eerste instantie uit van maximaal 2 nieuwe woonerven per dorpsrand voor Gaanderen en Wehl en 1 nieuw woonerf voor Nieuw-Wehl. We willen dit na twee jaar evalueren en desgewenst aanpassen. Zie hiervoor ook hoofdstuk “Evaluatie” op pagina 59.  

Let op: Waar het aan de orde is, houden we rekening met de aanwezigheid van de ‘zoekgebieden verstedelijking’.

(extra) mogelijkheden voor wonen:  

• Nieuw woonerf met maximaal 12 wooneenheden  

• Transformatie van (voormalige) (agrarische) bedrijfserven tot woonerven met maximaal 12 wooneenheden. 

4.2.4.2 Buurtschappen

In de buurtschappen willen we, naast de eerdergenoemde woonvormen per hoofdgebied, ook (incidenteel) ruimte bieden voor nieuwe woonpercelen met maximaal één woning.  

Buurtschappen zijn plekken in het landelijk gebied waar we een concentratie zien van meerdere woonpercelen op kortere afstand van elkaar. Gaanderhei en Kleindorp zijn daar voorbeelden van. Door deze concentratie van woningen is het naoberschap hier vaak sterker aanwezig dan in andere delen van het landelijke gebied. Om dit naoberschap in de toekomst te behouden, bieden we in de buurtschappen extra mogelijkheden voor enkele nieuwe woonpercelen. 

We willen niet teveel nieuwe percelen toevoegen en rekening houden met de draagkracht van het landschap. We gaan daarom in eerste instantie uit van maximaal 2 nieuwe woonpercelen per buurtschap. We willen dit na twee jaar evalueren en desgewenst aanpassen. Zie hiervoor ook hoofdstuk “Evaluatie” op pagina 59.  

(extra) mogelijkheden voor wonen:  

• Nieuw perceel met maximaal 1 woning 

4.2.4.3 Zoekgebieden verstedelijking

Het ‘zoekgebied verstedelijking’ is een op zichzelf staand project uit de omgevingsvisie en houdt geen rekening met andere ontwikkelingen, terwijl andere ontwikkelingen wél rekening moeten houden met de zoekgebieden. 

In onze omgevingsvisie hebben we verschillende plekken aangewezen waar we mogelijk op een meer grootschalige manier woningen zouden willen gaan realiseren. Dit om te kunnen voorzien in onze grote woonopgave. Op dit moment zoeken we uit op welke plekken we dit willen gaan doen en op welke manier. 

Ideeën om nieuwe woningen te realiseren in deze gebieden slaan we niet bij voorbaat af, maar we vinden het wel belangrijk dat dit niet onze mogelijke woonambities uit de omgevingsvisie in de weg staat. Daarom maken we in deze gebieden een extra afweging of een wooninitiatief mogelijk is of niet.  

4.2.4.4 Visie Hagen

In aanvulling op de mogelijkheden uit de hoofdgebieden gelden voor wooninitiatieven in het gebied ‘Hagen’ de doelen, ambities en mogelijkheden uit de gebiedsvisie ‘Hagen’. Deze gebiedsvisie geeft een integrale ruimtelijke basis voor de gewenste ontwikkeling in het gebied. In de visie is ook aandacht voor de mogelijkheden rondom wonen. Dit betekent onder meer dat er kansen liggen voor de ontwikkeling van nieuwe erven, mits deze door een groene erfsetting bijdragen aan het verzachten van bestaande rafelranden. Ook kunnen nieuwe landschapselementen de visuele kwaliteit van het gebied vergroten. Daarbij kan gebruik gemaakt worden van bestaande paden en wegen. Voor enkele plekken gelden specifieke herontwikkelingsmogelijkheden op basis van de visie, zoals voor het Slingeland terrein en het zorgcomplex Den Ooiman. Hier houden we aan vast.

4.2.4.5 De randvoorwaarden voor nieuwe woningen in het landelijk gebied

We hanteren een kwaliteitsgerichte benadering, omdat we het belangrijk vinden dat nieuwe woningen bijdragen aan zowel de leefbaarheid als het landschap. Om met nieuwe woningen daadwerkelijk een bijdrage te leveren aan deze aspecten stellen we een aantal harde randvoorwaarden, waaraan nieuwe initiatieven voor woningen altijd moeten voldoen. We benoemen hieronder de algemene randvoorwaarden, gevolgd door enkele randvoorwaarden, die gelden voor specifieke woonvormen. 

Met deze randvoorwaarden beogen we een bijdrage te leveren aan: 

• Een goed woningaanbod voor verschillende doelgroepen, waaronder met name betaalbare woningen (voor starters en ouderen) 

• Een sterke sociale cohesie 

• Een hoge ruimtelijke kwaliteit van de woningen en het erf 

• Een bijdrage aan de kwaliteit van het landschap en het behouden van cultuurhistorische waarden.

• Het borgen van ontwikkelruimte voor agrarische bedrijven in het landelijke gebied. 

5.1 Inleiding

We hanteren een kwaliteitsgerichte benadering, omdat we het belangrijk vinden dat nieuwe woningen bijdragen aan zowel de leefbaarheid als het landschap. Om met nieuwe woningen daadwerkelijk een bijdrage te leveren aan deze aspecten stellen we een aantal harde randvoorwaarden, waaraan nieuwe initiatieven voor woningen altijd moeten voldoen. We benoemen hieronder de algemene randvoorwaarden, gevolgd door enkele randvoorwaarden, die gelden voor specifieke woonvormen. 

Met deze randvoorwaarden beogen we een bijdrage te leveren aan: 

• Een goed woningaanbod voor verschillende doelgroepen, waaronder met name betaalbare woningen (voor starters en ouderen) 

• Een sterke sociale cohesie 

• Een hoge ruimtelijke kwaliteit van de woningen en het erf 

• Een bijdrage aan de kwaliteit van het landschap en het behouden van cultuurhistorische waarden. 

• Het borgen van ontwikkelruimte voor agrarische bedrijven in het landelijke gebied. 

5.2 Algemene randvoorwaarden

Bij meerdere woonvormen wordt als eis gesteld dat een woning betaalbaar moet zijn. Een betaalbare woning heeft een minimum gebruiksoppervlak van 35 m² en een maximum van 100 m². De maximale inhoudsmaat van een betaalbare woning is 425 m³. Een betaalbare woning mag na verloop van tijd niet worden vergroot om ook voor de toekomst de woning betaalbaar te houden. 

Voor betaalbare woningen geldt het instandhoudingsprincipe voor woningen in het betaalbare segment van 10 jaar, zodat de woningen ook op de langere termijn beschikbaar blijven voor de juiste doelgroepen. 

Bij een transformatie van een agrarisch erf en het hergebruik van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing zijn ook (deels) duurdere woningen mogelijk. Een woning in een hogere prijscategorie heeft een maximum inhoud van 850 m³. 

Voor alle woonvormen geldt dat de transformatie niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de bedrijfsvoering van bestaande (agrarische) bedrijven in de omgeving (zie ook “2.1.2. Nieuwe woonruimte moet bijdragen aan de omgevingskwaliteit” op pagina 11). 

Eventuele cultuurhistorische en karakteristieke waarden van een erf of een te slopen of transformeren bijgebouw mogen niet in het geding komen. 

Er moet worden voldaan aan bovenlokale wet- en regelgeving, zoals de provinciale omgevingsverordening met voorschriften ten aanzien van de kernkwaliteiten. 

5.3 Specifieke randvoorwaarden

Een 2e woning op een bestaand woonerf kan alleen als: 

Als de nieuwe woning een betaalbare woning wordt. 

Er sprake is van een bestaand woonperceel met een woonbestemming met een minimum oppervlak van 1.500 m². 

Er geldt een zelfbewoningsplicht die gekoppeld is aan de doelgroepenverordening. Zo kunnen de nieuw toegevoegde betaalbare woningen niet ‘opkopen’ en commercieel gaan verhuren. Binnen de zelfbewoningsplicht vallen wel familieleden van de eigenaar. 

De transformatie van een bijgebouw tot een nieuwe woning kan alleen als het een betaalbare woning wordt. Indien sprake is van een cultuurhistorisch of karakteristiek bijgebouw is transformatie tot een woning in een hogere prijscategorie mogelijk. 

Een kleine tweede agrarische bedrijfswoning is mogelijk als er sprake is van een bestaand agrarisch bouwperceel en als er sprake is van een onderbouwd belang en duurzame voortzetting van het bedrijf.  De gemeente wint hierover extern deskundig advies in. De tweede woning heeft een maximale inhoud van 425 m³. 

Bij de transformatie van een voormalig agrarisch erf (tot een woonerf met maximaal 6 of 12 wooneenheden) gelden de volgende aanvullende randvoorwaarden: 

De bedrijfsmatige activiteiten zijn/worden structureel beëindigd. 

Alle (voormalige) (agrarische) bedrijfsbebouwing moeten worden gesloopt met uitzondering van eventuele cultuurhistorische of karakteristieke bebouwing, bebouwing die wordt hergebruikt en een bestaande bedrijfswoning. 

Bij iedere woning in een hogere prijscategorie worden minimaal 2 betaalbare woningen gerealiseerd voordat er een nieuwe dure woning kan worden gebouwd. Dat betekent dat bijvoorbeeld bij een erf met 6 nieuwe woningen, maximaal 2 woningen in het duurdere prijssegment worden gebouwd en 4 in het betaalbare segment moeten vallen. 

Voor iedere woning in een hogere prijscategorie wordt minimaal 1000 m² bedrijfsbebouwing hergebruikt/gesloopt. 

Voor iedere betaalbare woning wordt minimaal 500 m² bedrijfsbebouwing hergebruikt/ gesloopt. 

Wanneer er te weinig bedrijfsbebouwing hergebruikt/gesloopt kan worden, kunnen de ontbrekende sloopmeters eventueel tot 50% gecompenseerd worden door middel van het realiseren van extra kwaliteitspunten, bijvoorbeeld door het aanvullend aanleggen van een landschapselement of recreatief wandelpad. 

Bij het realiseren van woningen in combinatie met natuur- en landschapsontwikkeling gelden de volgende aanvullende randvoorwaarden: 

• De ontwikkeling moet bijdragen aan de gestelde doelen en ambities uit de omgevingvisie en/of de kernkwaliteiten van de Groene Ontwikkelzone (GO). 

• De minimale omvang van de ontwikkeling is 5 hectare. 

• De verhouding tussen landschap en wonen is 90% landschap/natuur en 10% wonen.

Bij het realiseren van een nieuw woonperceel met een woning gelden de volgende aanvullende randvoorwaarden:

• Waardevolle zichtlijnen of andere landschappelijke of stedenbouwkundige kwaliteiten van een locatie mogen niet worden aangetast. 

6.1 Inleiding

Om de herkenbaarheid van de verschillende landschappen te behouden en om te zorgen dat woonerven de uitstraling van het oude boerenerf krijgen, stellen we een aantal eisen aan de inrichting van het erf en de plaatsing van de woningen. Deze zijn deels gericht op de inrichting van het erf en deels op de vormgeving van de te bouwen woningen. 

In dit hoofdstuk beschrijven we per woonvorm de kwaliteitscriteria die we stellen. Voor alle woonvormen werken we ook met een aantal algemene kwaliteitscriteria. 

6.2 Algemene kwaliteitscriteria 

• Alle gebouwen vormen samen één ensemble: 

  • Eén hoofdgebouw met meerdere
    bijgebouwen;

  • Zowel in positionering als materialisatie.

• Gedeelde ruimtes en voorzieningen, zoals oprit, parkeren en bijgebouwen.

• Iedere ontwikkeling moet volledig voorzien in de eigen parkeerbehoefte op eigen of gedeeld terrein, zonder gebruik te maken van de openbare ruimte, conform gemeentelijk parkeerbeleid.

• De erfopzet moet rekening houden met het landschapstype. Zie hiervoor: paragraaf 6.3 “INTERMEZZO: Voorbeeldverkaveling per landschapstype”

• Het erf is groen omzoomd.

6.3 INTERMEZZO: Voorbeeldverkaveling per landschapstype 

6.3.1 Kampen- en essenlandschap 

LOS ruimte maak je samen

6.3.2 Natte broek- en heideontginningen

LOS ruimte maak je samen

6.3.3 Bos- en landgoederenlandschap

LOS ruimte maak je samen

6.3.4 Rivierweidenlandschap

LOS ruimte maak je samen

6.4 Kwaliteitscriteria voor de woningen en bijgebouwen

De volgende richtlijnen gelden voor alle nieuw te bouwen gebouwen in het landelijk gebied:

• Iedere woning heeft een kap; verschillende kapvormen zijn mogelijk.

• Maximale goot- en nokhoogte hoofdwoning (indien sprake is van de bouw van een nieuwe hoofdwoning): 4,5 meter (goot) en 10 meter (nok).

• Maximale goot- en nokhoogte ondergeschikte woning: 3 meter (goot) en 6 meter (nok).

• De footprint van de ondergeschikte woning is altijd kleiner dan die van de hoofdwoning, en bedraagt maximaal 100m2.

• Nieuwe vrijstaande bijgebouwen  zijn niet toegestaan, tenzij deze vooraf in het ontwerp zijn opgenomen of als er een collectieve berging voor het erf wordt voorzien.

• Dakkapellen zijn niet toegestaan, tenzij deze vooraf in het ontwerp zijn meegenomen.

• Eventuele bijgebouwen moeten collectief zijn of inpandig deel uitmaken van de nieuw te bouwen woning(en). Hiermee voorkomen we versnippering op het erf.

• Ook parkeergelegenheid moet collectief worden vormgegeven. Dat mag in de open ruimte op het erf zijn, maar mag ook 1 gezamenlijke overkapping zijn (b.v. in de vorm van een kapschuur). Parkeren vindt in principe plaats achter de voorgevelrooilijn van de hoofdwoning.

• Het plaatsen van erfafscheidingen op het erf is niet toegestaan. Daarmee zou de 1-erf gedachte teniet worden gedaan en krijg je versnippering op het erf.

• De afstand tussen nieuw te bouwen woningen en de erfgrens bedraagt (wegens zichtbaarheid en evt. privacy) bij voorkeur 5 meter.

• Nieuwe verharding wordt beperkt tot het strikt noodzakelijke.

• Het materiaal- en kleurgebruik moet ervoor zorgen dat de woningen een passende uitstraling krijgen in het buitengebied. Specifieke eisen en aanbevelingen zijn opgenomen inde ‘Richtlijnen ruimtelijke inpassing functieverandering VAB naar wonen’.

6.5 Aanvullende kwaliteitscriteria

Voor woningsplitsing gelden de volgende aanvullende kwaliteitscriteria: 

• Woningsplitsing mag niet afleesbaar zijn, het gebouw blijft qua uitstraling een volume. 

• Het is toegestaan om maximaal 1 nieuwe oprit te realiseren. 

Voor een 2e woning op een bestaand woonerf gelden de volgende aanvullende kwaliteitscriteria: 

• De afstand tussen de dichtstbijzijnde gevel van de kleine woning en de hoofdwoning is minimaal 3 meter. 

• De afstand tussen de verste gevel van de kleine woning en de dichtstbijzijnde gevel van de hoofdwoning is maximaal 30 meter. 

Voor een Kleine tweede agrarische bedrijfswoning gelden de volgende aanvullende kwaliteitscriteria: 

• Er mag maximaal 1 vrijstaand bijbehorend bijgebouw per woning worden gerealiseerd.  

Bij de transformatie van voormalig agrarisch erf gelden de volgende aanvullende kwaliteitscriteria: 

• Maximaal vier nieuwe woongebouwen op het erf (bij een woonerf met maximaal 6 woningen). 

• Maximaal vijf nieuwe woongebouwen op het erf (bij een woonerf met maximaal 12 woningen). 

Bij wonen in combinatie met natuur- en landschapsontwikkeling gelden de volgende aanvullende kwaliteitscriteria: 

• Stedenbouwkundige opzet moet passen bij het karakter, maat en schaal van de landschappelijke ontwikkeling.

• Inrichting buitenruimte moet passen bij de doelen en ambities van de landschappelijke ontwikkeling. 

Bij het realiseren van een nieuw woonperceel met een woning gelden de volgende aanvullende kwaliteitscriteria: 

• Maximaal 1 woongebouw mogelijk.  

• Maximaal 1 vrijstaand bijbehorend bouwwerk of onherkenbaar geïntegreerd in het woongebouwen. 

7.1 Inleiding

Een belangrijk doel voor de leefbaarheid van het landelijk gebied is het behouden, herkenbaar houden en waar mogelijk versterken van de kwaliteit van het landschap. Het bouwen van woonruimte doet in principe een inbreuk op het landschap. Deels omdat het verstening oplevert, maar ook vanwege de extra vervoersbewegingen en de uitstraling van woonbebouwing op het landschap. Nieuwe woningen hebben zelf ook profijt bij een kwalitatief sterk landschap. Daarom moet er compensatie plaatsvinden als voorwaarde dat bij het realiseren van een nieuwe woning in het landelijk gebied een investering wordt gedaan in de ruimtelijke kwaliteit van het gebied: een kwaliteitsbijdrage. En dat kan ook in onze ogen, want bij het bouwen van een nieuwe woning is er sprake van profijt voor de eigenaar van de grond.  

In hoofdstuk 2 staat ter indicatie een overzicht van veelvoorkomende landschapselementen per landschapstype. Voor de ruimtelijke investering verwijzen we daarnaast naar de leidraad toetsingskader landschapselementen. Daarin staat meer informatie over landschapselementen en de eisen die we daaraan stellen, zoals maatvoeringen. 

De nieuwe nota bovenwijksevoorzieningen zal ook hiervoor uiteindelijk het instrument worden, waaraan moet worden voldaan. Totdat deze is vastgesteld is een werkwijze in deze regeling opgenomen.  

De compensatie ofwel investering die plaatsvindt dient aan te sluiten op het profijt dat met de nieuwe ontwikkeling kan worden behaald. En om te zorgen dat de investering redelijk is, en niet meer is dan de toegevoegde waarde die een woning heeft, hebben we een afgeleide realistische berekening uitgevoerd naar de waardevermeerdering van grond wanneer een woning gebouwd mag worden. Deze berekening ziet u in het tekstblok hiernaast. Op basis van die berekening hebben we een puntensysteem opgezet, waarmee het te investeren bedrag veel lager is dan de verwachtte waardevermeerdering. Een kleinere woning heeft een kleinere impact dan een grotere. We houden daarbij ook rekening met onze leefbaarheidsdoelen. Het realiseren van kleinere betaalbare woningen brengt dan ook een lagere investering met zich mee dan wanneer er sprake is van het realiseren van een duurdere grote woning. Ook is er sprake van een grotere impact op de omgeving en waardevermeerdering wanneer agrarische gronden worden getransformeerd tot gronden met een woonfunctie, dan wanneer op een bestaand woonperceel een extra woning wordt gerealiseerd. De gronden hebben dan immers al een woonfunctie, waardoor de impact op de omgeving kleiner is en de waardevermindering lager ligt. Voor kleinere woningen wordt dus ook een lagere compensatie vereist. 

7.2 Het aantal te behalen punten per woningtype

De financiële investeringsopgave hebben we doorvertaald richting een puntensysteem. Dat betekent dat we aan het realiseren van een nieuwe woning in ons landelijk gebied een minimaal aantal te behalen punten koppelen. Dit puntenaantal representeert de financiële investeringsopgave die aan de nieuwe woning is gekoppeld. Bij het realiseren van een betaalbare, kleine woning hoort dus een kleiner aantal te behalen punten dan bij het realiseren van een duurdere, grote woning. Het basisbedrag voor de investeringsbijdrage van € 60.000,= van een duurdere, grote woning (850 m3) op gronden met een agrarische functie drukken we uit in 10 punten. Daarmee vertegenwoordigt iedere punt grofweg een investeringsbijdrage van circa € 6.000,=.  

In de tabel hiernaast staat per woningtype toegelicht hoeveel punten gehaald moeten worden met het doen van investeringen in de omgevingskwaliteit. In tabel 11 staat hoeveel punten bepaalde investeringen opleveren.

LOS ruimte maak je samen

7.3 De punten per mogelijke investering

We delen punten toe aan investeringen die bijdragen aan onze leefbaarheids- en landschapsdoelen. Bij het bepalen van de hoeveelheid punten houden we rekening met aanlegkosten van bijvoorbeeld landschaps- en natuurelementen. Ook de waardevermindering van de grond nemen we mee: de waardevermindering is gesteld op € 3,20 per m2.

Met dit systeem zorgen we voor een eerlijk en te onderbouwen systeem, maar bieden we tegelijkertijd ook ruimte voor maatwerk door bijvoorbeeld ook meer kwalitatieve investeringen te belonen binnen een initiatief. Het gaat om investeringen die lastig in geld zijn uit te drukken, maar wel van meerwaarde zijn voor onze leefbaarheids- en landschapsdoelen. Hierbij kan gedacht worden aan biobased bouwen of het hergebruiken van cultuurhistorische of karakteristieke gebouwen.

In onderstaande tabel hebben we verschillende maatregelen met bijbehorende punten opgesomd. De tabel laat zien op welke manier we vinden dat de investeringsopgave op een passende manier ingevuld kan worden. Verder geeft het vooral inzicht en gevoel op de manier waarop de te behalen hoeveelheid punten behaald kan worden. Wanneer initiatiefnemers op een andere manier ook verwachten de investeringsopgave op een passende en gelijkwaardige manier in te vullen dan is dat uiteraard mogelijk en passen we indien mogelijk en gewenst  maatwerk toe. Zo is het voorstelbaar dat het aanplanten van bomen in een grotere maat ook wordt beloond met een hoger aantal punten dan nu in onze tabel opgenomen. We merken daarbij op dat de investeringsvoorbeelden voorzien in het realiseren van robuuste landschapsstructuren en dat perceels- en erfaankleding geen onderdeel uitmaakt van het kunnen verkrijgen van punten.

Wat is een kwaliteitsinvestering? 

Een kwaliteitsinvestering is een maatregel die bijdraagt aan het versterken, herstellen of behouden van de kwaliteit van een gebied. Bij een ruimtelijke ontwikkeling, zoals woningbouw, wordt in het landelijk gebied een kwaliteitsinvestering gevraagd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de basisinpassing van een erf of perceel en de gevraagde kwaliteitsinvestering.

De inrichting van het erf zelf zien we als een basisinpassing. Daaronder valt alle groen op het erf zelf. De kosten voor de inrichting van het erf zien we als basisinpassing. Deze telt niet mee met de te be halen punten. Alles wat je aan de rand of rondom je erf doet, zie je van buitenaf. Dat zien we als kwaliteitsinvestering in het landschap en dat telt wel mee  voor de te behalen punten.

Punten ten behoeve van sloopmeters

Voor de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen kunnen punten worden toegekend. In onderstaande tabel is aangegeven hoe deze punten worden berekend. Als op basis van een Rijks- of provinciale regeling een financiële vergoeding is of wordt toegekend voor de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, dan worden voor deze sloopmeters geen punten toegekend.

7.4 Fonds

Voor sommige initiatieven zal gelden dat het fysiek onmogelijk is om de (volledige) investeringsopgave op eigen gronden te realiseren. Dat kan bijvoorbeeld zo zijn als de eigenaar geen gronden in bezit heeft om de investering uit te kunnen voeren, of omdat de gronden die in eigendom zijn al een dusdanige kwaliteit hebben dat extra investeren niet direct een grote meerwaarde heeft. In dit soort situaties is een financiële afdracht in een landschapsfonds aan de orde. De gelden die in het fonds gestort worden, worden ingezet om gemeentelijke landschapsinvesteringsprojecten uit te voeren.

7.5 Investeringsopgave in de groene ontwikkelingszone

In de groene ontwikkelingszone is het primaire doel het versterken van de ecologische samenhang. Daarom is de investeringsopgave in dit gebied hoger ten opzichte van het landelijk gebied. We passen in de groene ontwikkelingszone daarom een vermenigvuldigingsfactor toe van 1,5. Verder moet 50% van de totale investeringsopgave van een initiatief via de afdracht in het fonds worden ingevuld.

8.1 Juridisch-planologische doorvertaling 

Korte omgevingsvergunningprocedure
Voor een aantal woonvormen geldt dat de effecten op de fysieke leefomgeving relatief beperkt zijn. De randvoorwaarden en kwaliteitscriteria voor deze woonvormen zijn helder en de mate waarin maatwerk noodzakelijk is, is beperkt. Een nadere kwalitatieve beoordeling is niet aan de orde omdat de randvoorwaarden en kwaliteitscriteria voldoende concreet zijn.
Wanneer voor deze woonvormen geldt dat de kwaliteitsbijdrage wordt gerealiseerd via een fondsafdracht, is het sluiten van een anterieure overeenkomst aan de orde en zal sprake zijn van een uitgebreide planologische procedure.
We gaan het kunnen realiseren van deze woonvormen mogelijk maken in het omgevingsplan in de vorm van een ‘omgevingsplanactiviteit’. Dat betekent dat wanneer een initiatief voldoet aan de voorwaarden uit het omgevingsplan een (ruimtelijke) omgevingsvergunning kan worden verkregen. De voorwaarden worden gevormd door voorliggend beleid, aangevuld door andere relevante aspecten uit de fysieke leefomgeving (bijvoorbeeld het realiseren van voldoende parkeergelegenheid, het aantonen van een goede bodemkwaliteit en het rekening met eventueel aanwezige natuurwaarden). Naast deze ‘ruimtelijke’ omgevingsvergunning moet aanvullend in ieder geval nog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden aangevraagd.
Totdat het omgevingsplan op dit punt is aangepast behandelen we initiatieven zoals hierna beschreven.

Uitgebreide planologische procedure
Voor verschillende woonvormen geldt dat toetsing aan de geformuleerde randvoorwaarden en kwaliteitscriteria vraagt om een nadere kwalitatieve beoordeling, bijvoorbeeld om na te gaan of sprake is van een passende erfopzet. Er is sprake van een grote mate van maatwerk en een relatief grote kans dat de ontwikkeling impact heeft op de fysieke leefomgeving. Voor deze wooninitiatieven geldt dat we onze reguliere planprocedure volgen voor ruimtelijke initiatieven die niet passen binnen het omgevingsplan. Initiatiefnemers dienen hiervoor eerst een conceptverzoek in dat door ons wordt beoordeeld. Initiatieven die goed zijn bevonden worden vervolgens verzameld, zodat we twee keer per jaar ons omgevingsplan wijzigen. Met initiatiefnemers sluiten we onder meer een anterieure overeenkomst waarin we ook nadere afspraken maken over de realisatie van de investeringsbijdrage. Ook voor initiatieven waarbij sprake is van een fondsafdracht geldt dat we de uitgebreide planologische procedure volgen en een anterieure overeenkomst sluiten.

LOS ruimte maak je samen

Meer informatie hierover is terug te vinden op onze website: Omgevingsplan wijzigen | Gemeente Doetinchem 

8.2 Hardheidsclausule 

In principe worden de regels van dit beleid gevolgd, tenzij er sprake is van gevolgen voor een of meerdere belanghebbenden die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot het doel van het beleid. Het college van burgemeester en wethouders kan besluiten om in die gevallen af te wijken van dit beleid.

8.3 Stapeling van woonvormen soms mogelijk

In de meeste gevallen is slechts 1 woonvorm per geval mogelijk. In enkele gevallen kunnen woonvormen ook gecombineerd worden. Per situatie zal worden beoordeeld of stapeling bijdraagt aan de doelen (hoofdstuk 2) van dit beleid en of de impact op de directe omgeving niet te groot is. Het is niet mogelijk om de woningen, die zijn gerealiseerd door de transformatie van voormalige agrarische erven, later nog eens te splitsen of er een extra woning op het achtererf te plaatsen. Hetzelfde geldt voor alle woningtypes die zijn gerealiseerd door een nieuw erf. Dit speelt dus bij de woonvorm, waarin 1 extra perceel mag worden toegevoegd in een buurtschap, waarbij een woonerf wordt gecombineerd met natuurontwikkeling of bij een nieuw woonerf in de kernrandzone.

8.4 Evaluatie 

Na vaststelling van het beleid geven we twee jaar uitvoering aan het beleid, waarna we een evaluatiemoment inplannen. We nemen de ontvangen initiatieven door en beoordelen in hoeverre het beleid werkt zoals door ons beoogd. Lukt het ons om de doelen te bereiken? Krijgen we de beoogde kwaliteitsbijdrage? Werken alle kwaliteitscriteria? Deze en andere aanwezige vragen beantwoorden we en waar nodig zullen we het beleid herijken. We zullen ook nagaan in hoeverre het realiseren van nieuwe percelen en erven nog verder passend is binnen de draagkracht en het laadvermogen van ons landschap.

8.5 Voorlichting

Om de doelen uit ons beleid echt te kunnen realiseren is het belangrijk dat er daadwerkelijk invulling wordt gegeven aan de geboden mogelijkheden. Voor onze leefbaarheidsdoelen is het vooral belangrijk dat jongeren deze mogelijkheden weten te benutten. We gaan dan ook aan de slag met het organiseren van een informatiebijeenkomst waarin we de werkwijze van ons beleid uitleggen en welke stappen jongeren moeten maken om een nieuwe woning te kunnen realiseren.

landelijk gebied

/join/id/regdata/gm0222/2025/b2649a2162be45bbabde80a188cf24f9/nld@2025‑09‑02;15071881