Omgevingsprogramma wonen

Voorwoord

Wonen is een belangrijk thema voor iedereen. In elke levensfase veranderen de behoeften, wensen en financiële mogelijkheden. Een fijne en veilige plek is daarbij een basisvoorwaarde voor een volwaardig leven. De afgelopen jaren is er echter een aanzienlijke krapte ontstaan op de woningmarkt. Gelukkig groeit lokaal en landelijk het besef dat er meer visie en regie nodig is om het woonvraagstuk, inclusief zorg, aan te pakken. Dit vraagt om meer dan alleen ruimtelijke ordening en het bouwen van huizen; het vraagt om een hernieuwde focus op volkshuisvesting, waarbij het perspectief van mensen en gemeenschappen centraal staat. In dit Programma Wonen kiezen we voor een toekomst waarin voldoende en betaalbare woningen voor de juiste doelgroepen prioriteit hebben. Als gemeente zetten we ons in voor een gevarieerd woningaanbod en gemengde wijken, met specifieke aandacht voor betaalbare huur- en koopwoningen (sociaal, middenhuur en betaalbare koop). We richten ons zowel op nieuwbouw als op mogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad, en ondersteunen nieuwe initiatieven. Daarnaast versterken we de samenhang met maatschappelijke opgaven zoals vergrijzing, wonen met zorg in reguliere wijken en de huisvesting van aandachtsgroepen. We zetten ons in om zowel onze eigen inwoners als gezinnen uit de regio kansen te bieden, omdat we geloven dat een diverse bevolkingsopbouw bijdraagt aan een sterke gemeenschap en het behoud van onze voorzieningen.Onze aanpak is gericht op het creëren van een evenwichtige, duurzame, sociale en leefbare woonomgeving waar iedereen zich thuis voelt. We kijken ernaar uit om samen met onze partners en inwoners aan deze toekomst te bouwen.

Janneke van de Laak,

wethouder Wonen en Volkshuisvesting

1. Aanleiding

De laatste jaren is duidelijk geworden dat de opgaven op de woningmarkt groot zijn. De zelfregulering van het verleden is niet toereikend voor de huidige maatschappelijke opgaven. Ook niet voor de gemeente Baarle-Nassau. Diverse doelgroepen, waaronder starters op de woningmarkt, ouderen en aandachtsgroepen, kunnen op dit moment in Baarle-Nassau moeilijk een (passende) woning vinden. Ook is er nadrukkelijk een regionale woonopgave bepaald. De gemeente Baarle-Nassau heeft hierom met de regio en partners de eerste stappen gezet en dit verdient een vervolg: tijd voor verdere actie! Het Rijk heeft met het aanstellen van een minister voor volkshuisvesting en zijn Nationale Bouw- en Woonagenda (NBWA) meer regie genomen. Ook is de wet- en regelgeving stevig in ontwikkeling. Op lokaal niveau betekent dit een nieuw speelveld dat kansen biedt om meer regie te nemen en keuzes te maken in het belang van de volkshuisvesting. In de gemeente Baarle-Nassau wordt die urgentie gevoeld. Daarom stellen we dit omgevingsprogramma wonen vast, als opvolger van de woonvisie uit 2017-2022. In dit programma staan strategische en uitvoeringsgerichte keuzes in het belang van de volkshuisvesting, gericht op meer regie en meer samenwerking.

2. Kernboodschap

Nederland heeft meer woningen nodig; en dan vooral woningen die passen bij de behoefte van inwoners en woningzoekenden. Wonen is hierbij meer dan een dak boven het hoofd, het gaat om bestaanszekerheid. Met een (passend) dak boven het hoofd is er een stabiele basis voor persoonlijke ontwikkeling, van waaruit een bijdrage geleverd kan worden aan de maatschappij. Nu én in de toekomst. Om meer grip te krijgen op de volkshuisvesting is het de wens van de raad en het college om méér regie te pakken. Dit in lijn met de landelijke en regionale strategie, waarbij sprake is van een trendbreuk ten opzichte van de afgelopen 15 jaren. Naast de autonome groei wordt meer nadruk gelegd op de regionale- en maatschappelijke opgave. De gemeente doet dit niet alleen. Meer woningen voor de juiste doelgroepen is een taakstelling die we oppakken met de samenwerkingspartners. Meer overleg en afstemming is nodig om de juiste woningen toe te voegen die passen bij de behoefte van de verschillende kernen in de gemeente.

Afbeelding 1: Schematische weergave van de kernboodschap uit het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’

3. Wat is een omgevingsprogramma wonen?

Het ’programma’ is een instrument uit de Omgevingswet. Deze wet is per 1 januari 2024 in werking getreden en hierin zijn alle regels rondom de fysieke leefomgeving samengevoegd. In het kerninstrument omgevingsvisie, dat de gemeenteraad vaststelt, legt de gemeente de hoofdlijn van het te voeren (integrale) beleid voor de fysieke leefomgeving vast. In een programma kan de gemeente beleid uit de omgevingsvisie concreter invullen voor specifieke gebieden, sectoren of onderwerpen. Waaronder het thema wonen. Het programma is daarmee de schakel tussen beleid en uitvoering. Het programma - en dus ook dit omgevingsprogramma wonen - wordt door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld (artikel 3.4 Omgevingswet).

De gemeente gebruikt het omgevingsprogramma wonen bijvoorbeeld om woningbouwprojecten te kunnen toetsen en om inwoners, partners en initiatiefnemers te stimuleren om acties te ondernemen die bijdragen aan de doelstellingen uit de omgevingsvisie. Het programma wordt ook gebruikt als basis voor het maken van prestatieafspraken met de corporaties. Een programma kan daarnaast grondslag zijn voor de inzet van een wettelijk instrument. Zoals de vestiging van een voorkeursrecht (als bedoeld in art. 9.1, lid 1, onderdeel b Ow) of het sluiten van een overeenkomst over financiële bijdragen voor ontwikkelingen in een gebied (als bedoeld in artikel 13.22 Ow). De gemeente kan het programma niet gebruiken om te handhaven. Het programma moet daarvoor vertaald worden

naar regels in een omgevingsplan (voorheen het bestemmingsplan). In afbeelding 2 is de cyclische gedachte verbeeld, waarbij het de bedoeling is dat de deelinstrumenten elkaar versterken en er altijd aanpassingen mogelijk zijn bij veranderende omstandigheden.

Afbeelding 2: de beleidscyclus uit de Omgevingswet

4. Samenwerking, participatie en evaluatie

De woningmarkt is complex, omvat een breed speelveld aan partijen, concurreert met andere ruimtevragers en gaat over diverse besluitvormingsniveaus heen. Om positieve effecten te genereren is een constructieve samenwerking met inwoners, initiatiefnemers, corporaties, ontwikkelaars, verhuurders, bouwers en andere overheidslagen nodig. Door intensieve samenwerking tussen partners en het uitwisselen van kennis, hoeft het wiel niet steeds opnieuw uitgevonden te worden en ontstaat een efficiëntere werkwijze. Een goede samenwerking begint met heldere afspraken, bijvoorbeeld over rollen en verantwoordelijkheden. Bij de totstandkoming van deze afspraken is transparantie vereist. Deze afspraken zijn leidraad voor de gemeente in de verdere samenwerking. Een dergelijke samenwerking vergt vervolgens commitment van alle partijen. Dit omgevingsprogramma wonen is in een participatief proces tot stand gekomen. Er zijn diverse sessies met de ambtelijke organisatie, het college en de gemeenteraad geweest. Daarnaast is aangehaakt bij het proces van de omgevingsvisie: in het kader hiervan is onder andere met inwoners geparticipeerd over het thema wonen, door middel van een brede enquête en diverse bijeenkomsten. De uitkomsten hiervan zijn verwerkt in de concept-omgevingsvisie en zijn ook meegenomen in dit programma. Ook is gesproken met partners als Leystromen, de seniorenvereniging en met particuliere verhuurders. De participatie is met de vaststelling van dit omgevingsprogramma wonen niet af. Ook na vaststelling wordt doorlopend afgestemd met partners. Hiervoor worden concrete maatregelen benoemd. Indien nodig, bijvoorbeeld bij veranderende marktomstandigheden of wijzigende wet- en regelgeving, kan het omgevingsprogramma worden gewijzigd. In ieder geval wordt het programma om de twee jaar geëvalueerd en indien nodig herijkt. Aanvullend ontvangt de raad jaarlijks een brief over de voortgang van uitvoeringsagenda (zie bijlage 1).

5. ABG-Organisatie

Baarle-Nassau maakt gebruik van de ambtelijke ABG-organisatie voor het opstellen van regelgeving, beleid en de uitvoering daarvan. Het betreft een omvangrijk pakket aan taken en verantwoordelijkheden dat binnen een sluitende begroting en met beperkte capaciteit moet worden ingevuld. Dit vraagt om slimme en passende keuzes. Ook voor wonen geldt: we kunnen niet alles. Wat doen we wel en wat doen we niet? Waarmee maken we de meeste impact voor onze bewoners? Waar pakken we een rol en waar laten we het aan de markt? In dit omgevingsprogramma stellen we hierom scherpe keuzes vast. We benutten niet ál het beschikbare instrumentarium om de woningmarkt te beïnvloeden. Er is een zorgvuldige afweging gemaakt op basis van de inhoud, beschikbare ambtelijke capaciteit en vanuit een goede samenwerking met Alphen-Chaam en Gilze en Rijen. Hierdoor is de uitvoering straks ook haalbaar. Bij nieuwe inzichten blijft het mogelijk om maatregelen te heroverwegen of toe te voegen. Met dit programma zetten we onze mensen en middelen bewust in op de plek waar we de meeste impact hebben. De uitvoeringsagenda, met een prioritering van de voorgestelde maatregelen, draagt hieraan bij.

6. Leeswijzer

Dit omgevingsprogramma wonen bevat twee delen en twee bijlagen en is zo opgezet dat het ene deel logisch voortvloeit uit het andere. Het proces om te komen tot dit programma volgde dezelfde lijn. Deel 1, "Wat zien we?”, is het resultaat van onderzoek naar de feiten en interpretaties daarvan. Het bevat kort wat er op dit moment speelt op verschillende schaalniveaus: Rijk, provincie, regio en de gemeente. Zo is er landelijke en provinciale wet- en regelgeving en zijn er regionale afspraken gemaakt. Deel 1 besluit met het gemeentelijk schaalniveau. In bullets staat aangegeven wat de belangrijkste cijfers en trends zijn ten aanzien van de woningmarkt in Baarle-Nassau, zowel voor de vraagkant (wat is de woningbehoefte) als voor de aanbodkant (welke woningen hebben we al en wat zit er in de huidige plannen). Al deze feiten zijn geanalyseerd en meegenomen in de gesprekken die gevoerd zijn binnen en buiten de gemeente. Dit heeft geleid tot de visie op wonen zoals vastgelegd in deel 2: “Wat willen we?”.

In deel twee is de visie uitgewerkt in een viertal subdoelen per thema. Ze dragen alle vier bij aan het hoofddoel van de concept-omgevingsvisie, goed wonen. Vervolgens wordt per thema een aantal doelstellingen benoemd die in de toekomst gerealiseerd moeten worden in Baarle-Nassau. Direct aansluitend worden de instrumenten en maatregelen benoemd die nodig zijn om de gestelde doelen van de visie te kunnen bereiken. Dit zijn de activiteiten en stappen die de gemeente de komende jaren gaat zetten voor onze inwoners. In de bijlage zijn alle maatregelen nader uitgewerkt in een uitvoeringsagenda. De uitvoeringsagenda bevat een prioritering, de bevoegdheid per maatregel en een nadere duiding over het te volgen proces om te komen tot deze maatregel (wie is actiehouder, wie te betrekken). Aanvullend zijn de maatregelen op organisatorisch vlak uitgewerkt in een ambtelijke taakverdeling, planning en de daarbij behorende beschikbare capaciteit. Dit laatste maakt geen deel uit van dit omgevingsprogramma.

Schematisch ziet dit er als volgt uit:

1.1 Rijk

In Nederland is een groot tekort aan woningen. De bevolking wordt steeds ouder en mensen blijven langer thuis wonen. Daarnaast neemt het aantal eenpersoonshuishoudens toe en is het voor starters zeer moeilijk om toe te treden tot de woningmarkt. Daarom neemt het Rijk meer regie. In de Nationale Bouw- en Woonagenda (NBWA) omschrijft ze doelstellingen op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Tot en met 2030 wil het Rijk 981.000 woningen realiseren, met als streven daarvan tweederde in het betaalbaar segment (inclusief sociale huur) en voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen. Deze agenda is vertaald naar zes onderliggende programma’s. In een van deze rijksprogramma’s, een thuis voor iedereen, is vastgelegd dat er voldoende betaalbare woningen moeten komen voor alle aandachtsgroepen, met een evenwichtige verdeling over gemeenten en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding. Om dit te bereiken maken Rijk, provincies, gemeenten en corporaties afspraken, waarbij geldt dat de samenwerking tussen overheden intensiever wordt, met minder vrijblijvende afspraken dan voorheen.

Specifiek gaat het om:

• afspraken die ertoe leiden dat er tot en met 2030 in totaal 981.000 woningen worden gebouwd, waarvan 2/3 betaalbare woningen. Dit betreft circa 350.000 huur- en koopwoningen voor mensen met een middeninkomen en 250.000 sociale huurwoningen: oftewel, 30‑40‑30 als nieuw uitgangspunt;

• het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad, met een streven per gemeente van 30% sociale huurwoningen. Dit betekent dat bij de nieuwbouw van sociale huurwoningen, gemeenten met minder dan 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad extra moeten bijdragen;

• prestatieafspraken om regionaal een betere balans in de woningvoorraad te krijgen, die gemonitord worden en waaraan gemeenten gehouden worden.

Deze regie van het Rijk heeft onder andere geleid tot diverse woondeals in het land, waaronder die van de Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT, zie 1.3). Daarnaast werkt het Rijk als resultante van de NBWA aan diverse wet- en regelgeving, waaronder de wet versterking regie volkshuisvesting. Doel hiervan is wederom meer overheidsregie op de woningmarkt. Als de wet wordt aangenomen, betekent dit voor gemeenten onder andere dat zij verplicht binnen twee jaar na inwerkingtreding van de wet een volkshuisvestelijk programma moeten hebben. Een woonzorgvisie is hier integraal onderdeel van. Dit omgevingsprogramma loopt op deze verplichting vooruit en is opgesteld in de geest van deze context.

Afbeelding 4: de landelijke woningbouwopgave uit de NBWA; Bron: Nationale Woon- en Bouwagenda, 2022

1.2 Provincie Noord-Brabant

Over de woningbouw in Noord-Brabant hebben Rijk en provincie in oktober 2022 bestuurlijke afspraken gemaakt die, zoals ook aangegeven in het Bestuursakkoord 2023-2027 van de provincie, de basis vormen voor de inzet in de komende jaren. Het streven is om tot en met 2030 ten minste 130.000 woningen te bouwen. Ook op provinciaal niveau is 30‑40‑30 het uitgangspunt. De afspraken tussen Rijk en provincie zijn doorvertaald in vier regionale woondeals (zie 1.3), die begin maart 2023 zijn ondertekend door de 56 gemeenten, 38 woningcorporaties, Rijk en provincie. Vanuit het oogpunt duurzame verstedelijking en zorgvuldig ruimtegebruik is het beleid van de provincie Noord-Brabant dat nieuwe woonruimte zo veel mogelijk wordt gerealiseerd op beschikbare binnenstedelijke (transformatie)locaties in de steden, dorpen en kernen óf in leegstaand vastgoed. De nadruk ligt dus op inbreiding. Ook bestaat het besef dat uitbreidingslocaties nodig zijn voor een voldoende gedifferentieerd aanbod van woningen en woonmilieus. Wonen wordt gezien als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie-)opgaven.

1.3 Stedelijke regio Breda-Tilburg (SRBT)

Voor Baarle-Nassau geldt de SRBT-woondeal, die op 9 maart 2023 is ondertekend door de betrokken gemeenten, woningcorporaties, Rijk en provincie. Hierin committeert Baarle-Nassau zich aan de regionaal gemaakte afspraken. Ook hier is een belangrijk onderdeel van de gemaakte afspraken het sturen op inkomensgroepen: de 30‑40‑30 is uitgangspunt. Daarbij is voor Baarle-Nassau een minimum aantal toe te voegen woningen vastgelegd van 95 woningen (netto, 2022 t/m 2026). Als we kijken naar de huidige plancapaciteit is de conclusie dat Baarle-Nassau deze minimale bouwproductie haalt (zie ook onder 1.4). De uitdaging voor de toekomst ligt dan ook met name in het bouwen van de juiste woningen voor doelgroepen.

Woondeal 2.0 Stedelijke Regio Breda-Tilburg
Vanaf 2024 worden de afspraken in de SRBT herijkt en verdiept. Hierin worden ook de nieuwste bevolkingsprognoses (oktober 2023) vanuit provincie Noord-Brabant meegenomen. Als voorbeeld van nadere uitwerking in de woondeal 2.0 is het bijvoorbeeld de bedoeling om in lijn met het programma wonen en zorg voor ouderen (2022) nadere afspraken te maken over aantallen specifieke woningen voor ouderen. Vanwege dit parallelle proces kan een resultaat van de woondeal 2.0 zijn dat (een deel van) dit omgevingsprogramma wonen wijzigt of aangescherpt.

1.4 Gemeente Baarle-Nassau

In deze paragraaf wordt ingegaan op de identiteitskenmerken van Baarle-Nassau die relevant zijn voor het woondossier. Het bevat data over demografie, woonbehoefte en woningvoorraad. Deels is hierbij geput uit de ‘Update toekomstverkenning Subregio Breda’, bijlage bij het onderzoek ‘Woningmarktonderzoek Subregio Breda’, voor Baarle-Nassau maart 2024, zie bijlage 2. Een belangrijke opmerking bij de in dit rapport opgenomen cijfers uit het onderzoek is dat hierin wordt uitgegaan van actuele woonpatronen, terwijl de demografische en regionale opgave op langere termijn juist vraagt om andere woonpatronen. Daarmee hebben nieuwe of andere beleidskeuzes direct gevolgen voor de hier gepresenteerde cijfers.

De woonkernen Baarle-Nassau en Ulicoten en de buurtschappen zijn gelegen in een agrarisch landschap, doorkruist met groene en blauwe aderen. Deze waarde wordt op unieke wijze verhoogd door de enclave-situatie met Baarle-Hertog en trekt vele toeristen en grenspassanten. Baarle-Nassau is een zelfstandige gemeente en met name Baarle kent een bovengemiddeld voorzieningenniveau. De kracht van de gemeente ligt in de unieke combinatie van wonen, werken en recreëren, verweven in het landelijke weefsel en dorps verenigingsleven. De maatregelen in dit programma zijn erop gericht om deze kwaliteiten te versterken en mede om zo nieuwe inwoners te verwelkomen.

Voor de sociale verbondenheid binnen de gemeente is een kalme en gestage nieuwbouw van groot belang. In Baarle-Nassau wordt reeds gewerkt aan nieuwe woningen, onder andere in de kernrandzone. Deze zone biedt de komende jaren genoeg ruimte voor deze gestage ontwikkeling. Daarnaast zijn er in Ulicoten kansen voor kleinschaliger ontwikkelingen.

Bevolkingssamenstelling
De demografische ontwikkeling speelt een cruciale rol in het vormgeven van de woonkansen en opgaven. Op dit moment is circa 36% van de bevolking ouder dan 60 jaar en de komende jaren vergrijst de bevolking verder. De overige leeftijdscategorieën nemen zonder ingrepen in relatieve zin af.

• Op 1 januari 2023 telde de gemeente Baarle-Nassau 7.071 inwoners. In afbeelding 5 is de leeftijdsopbouw afgebeeld. Het aantal huishoudens in 2022 is 3.070.

• Volgens de laatste provinciale prognose uit 2023 groeit het aantal huishoudens tot 2030 met 175. Voor 2040 is voorspeld dat het aantal huishoudens met 90 afneemt ten opzichte van 2030, zie afbeelding 6.

• Baarle-Nassau is met 39,2% huishoudens van 65 jaar of ouder de meest vergrijsde gemeente binnen subregio Breda (en binnen Noord-Brabant) en heeft daarnaast een relatief laag aandeel gezinnen. Dit vraagt om meer focus op langer zelfstandig thuis wonen van ouderen en het ontwikkelen van passende woonconcepten voor ouderen.

• Voor Baarle-Nassau wordt, als enige gemeente in de regio, een afname van het aantal huishoudens verwacht op langere termijn. Dit vraagt meer dan elders om bouwen voor de juiste behoefte. Een kanttekening hierbij is dat Baarle-Nassau een toeristische grensgemeente is, waarbij de in- en uitstroom van Baarle-Hertog moeilijk te vatten is. We zien vanuit het verleden dat, ondanks de negatievere prognoses, Baarle-Nassau autonoom groeit. In de praktijk is daardoor de aanname dat er sprake blijft van een beperkte groei van het aantal huishoudens.

• We zien een roep om continuïteit van de kernen en om het behoud van de dorpse stedelijkheid. Daarin speelt een noodzakelijke verjonging een rol: voorzieningen en het verenigingsleven blijven gemakkelijker in stand wanneer starters en gezinnen worden aangetrokken.

Afbeelding 5: leeftijdsopbouw Baarle-Nassau, 2023; Bron: CBS, 2023

Afbeelding 6: Ontwikkeling huishoudens, werkelijk in 2000 tot 2023 en in 2022 tot 2040 bij drie demografische prognosevarianten (inclusief onzelfstandig wonende huishoudens); Bron: Update toekomstverkenning Subregio Breda, bijlage bij het onderzoek ‘Woningmarktonderzoek Subregio Breda’, maart 2024

Woningbehoefte

• Er is een relatief beperkte woningbehoefte in Baarle-Nassau. Tot 2030 is er volgens de prognose vraag naar circa 200 woningen. In de woningbehoefteprognose worden bovenop de verwachte groei van het aantal huishoudens (zie hiervoor) woningen toegevoegd om het actuele woningtekort op te lossen.

• Tot 2030 groeit vooral de behoefte aan woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Waarbij de groep eenpersoonshuishoudens van boven de 65 jaar eruit springt. Na 2030 neemt de woningbehoefte af. Vooral op de kortere termijn is het dus van belang om op deze doelgroepen in te spelen.

• In de woondeal is vastgelegd dat we ondanks de beperkte woningbehoefte een bijdrage doen aan de woningbehoefte in de regio: voor zowel sociale huurwoningen als betaalbare woningen als geheel dragen we conform afspraak in de woondeal meer bij dan de eigen behoefte.

• De lagere inkomensgroep heeft de grootste woningbehoefte: meer dan de helft van de woningbehoefte tot 2030 zit bij de inkomensgroep die een woning mag huren bij de corporatie. Dit pleit voor het (extra) toevoegen van woningen in de betaalbare categorie.

• Qua woningtype is er volgens de prognose vooral behoefte aan grondgebonden koopwoningen: dit is circa de helft van de totale woningbehoefte tot 2030. In relatie tot de overspannen woningmarkt is zo’n grondgebonden koopwoning voor een deel van deze groep waarschijnlijk niet betaalbaar. Ook is er relatief veel vraag naar onzelfstandige woningen.

• In de categorie koopwoningen is dan ook de grootste behoefte, bijna de helft, aan betaalbare koopwoningen tot €355.000,-. Het is daarbij afhankelijk van marktomstandigheden in hoeverre de behoefte aan grondgebonden koopwoningen ook financieel haalbaar is voor de volledige groep die hier behoefte aan heeft.

Woningvoorraad

Het aanbod van woningen in Baarle-Nassau ziet er als volgt uit.

Tabel 1: woningvoorraad naar woningtype; Bron: allecijfers.nl/gemeente/baarle-nassau/

Tabel 2: woningvoorraad naar woningcategorie; Bron: www.waarstaatjegemeente.nl/ , lokale monitor wonen

Plancapaciteit

De gemeente heeft een overzicht van de lopende woningbouwplannen en de plannen die zijn aangevraagd. Deze ‘woningbouwprogrammering’ is een momentopname en voor veel plannen geldt dat het college en de raad nog geen besluit hebben genomen over de planvorming. Wel geeft dit een generiek beeld waar de gemeente staat.

Er is onderscheid gemaakt in harde en zachte plannen. Harde plannen zijn plannen die zijn gerealiseerd vanaf het jaar 2022, waarvan de bouw is gestart, plus de vastgestelde bestemmingsplannen en vastgestelde omgevingsvergunningen. Op zachte plannen is nog besluitvorming door het college en/raad genomen maar zijn wel door initiatiefnemers op ambtelijk niveau ingediend.

Tabel 3: woningbouwprogrammering 2022-2026; Bron: planmonitor gemeente Baarle-Nassau

Afbeelding 7: woningbouwplannen naar woningcategorie

2.0 Meer regie én meer samenwerking

De koers die we inslaan op basis van hoofdstuk 1 is samen te vatten als een stap naar meer regie én meer samenwerking. Dit betekent nieuwe actiepunten en een nieuwe manier van werken, waarbij dit programma houvast biedt. De rolneming van de gemeente verschilt per maatregel en staat in de uitvoeringsagenda.

Het hoofddoel van de concept-omgevingsvisie is goed wonen. Om dit te bereiken gaan we aan de slag op vier thema’s:

• Demografie: We spelen in op de veranderende bevolkingssamenstelling en de huisvestingsvraag die daarbij hoort.

• Woningvoorraad: We kijken naar ons woningaanbod: welke huizen hebben we al, welke zijn er (dus) aanvullend nodig en hoe kunnen we de bestaande woningen beter benutten en verduurzamen?

• Omgeving: Ten derde staat wonen niet op zichzelf: om goed te kunnen blijven wonen is een integrale benaderingswijze van ruimtelijke opgaven essentieel. Door ook voldoende ruimte te geven aan werken, voorzieningen, recreatie, groen en water blijven we een aantrekkelijke woongemeente voor alle doelgroepen. Zo blijven het voorzieningenniveau en het verenigingsleven in stand en borgen we de continuïteit van de kernen.

• Sociaal: Als laatste is het sociaal domein een belangrijk thema. Er is sprake van dubbele vergrijzing: er zijn steeds meer ouderen en zij worden ook ouder. De zorgkosten lopen op en het is een bijna onmogelijke uitdaging om aan iedereen (passende) zorg te kunnen blijven bieden. Dit betekent onder andere dat ouderen langer zelfstandig thuis moeten blijven wonen en dat we meer voor elkaar moeten gaan zorgen.

Per thema is een subdoel opgesteld dat bijdraagt aan het hoofddoel goed wonen in Baarle-Nassau:

De instrumenten en maatregelen die we inzetten om onze visie op wonen te bereiken dragen bij aan de subdoelen uit de tabel.

2.1 Subdoel 1: Vergrijzing als troefkaart

Cijfers wijzen uit dat in Baarle-Nassau sprake is van vergrijzing en deze trend zet zich voort. Er is zelfs sprake van dubbele vergrijzing: er zijn steeds meer ouderen in de gemeente en zij worden steeds ouder. Gezien de ontwikkelingen in het sociaal domein moeten zij langer zelfstandig thuis blijven wonen. Dit is de aanleiding voor het actuele rijksprogramma ‘wonen en zorg voor ouderen’ (onderdeel van de NBWA). Vanuit dit programma worden in de regio nadere afspraken gemaakt om deze uitdaging het hoofd te bieden. Voor Baarle-Nassau betekent vergrijzing dat er steeds meer vraag is naar geschikte (collectieve) woonvormen voor ouderen, al dan niet in combinatie met zorg. Hierdoor stijgt ook de vraag naar financiële ondersteuning vanuit het sociaal domein: een belangrijke reden om hier meer regie op te pakken. Daarnaast zijn er relatief minder jongeren en gezinnen, waardoor het voorzieningenniveau en het verenigingsleven maar ook mantelzorg meer onder druk komen te staan. Indien ouderen doorstromen, liggen de komende jaren kansen in het delen, splitsen, transformeren of herbestemmen van grote grondgebonden koopwoningen.

Hierom willen we:

• Zorggeschikte (collectieve) woonvormen voor ouderen realiseren;

• Gezinnen en starters aantrekken, om zo het voorzieningenniveau en het verenigingsleven op peil te houden. Hiermee borgen we de continuïteit van de kernen;

• De doorstroming stimuleren van ouderen uit grote (zorg-ongeschikte) woningen naar kleinere, liefst zorggeschikte woningen;

• Ouderen die niet kunnen of willen doorstromen stimuleren woningaanpassingen te doen, zodat zij langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen;

• (Pré)mantelzorgwoningen gemakkelijker maken.

Wat gaan we hiervoor doen? ¹

1. We stellen een toetsingskader nieuwbouw op. De toelichting op deze maatregel is uitgewerkt in maatregel nummer 7. Voor het thema demografie - subdoel vergrijzing als troefkaart - is het toetsingskader van meerwaarde omdat we sturen op passende nieuwbouw voor ouderen en daarmee het faciliteren van de vergrijzing.

2. We maken afspraken met woningcorporaties, zorg- en welzijnspartijen in lijn met de regionale woonzorgvisie (zie ook 2.4, thema sociaal). De insteek is om afspraken te maken over het creëren van geschikte woonvormen voor senioren en zorgvragers en over langer zelfstandig thuis wonen. Ook maken we afspraken over het stimuleren van een sterke sociale basis, gericht op het bevorderen van zelf- en samenredzaamheid. De gesprekken om hiertoe te komen lopen al voor een deel in het kader van de woonzorgvisie en worden dus verbreed.

3. We houden een periodieke marktconsultatie met lokale makelaars, ontwikkelaars, corporaties en de grotere particuliere verhuurders. Met deze partijen stellen we vast wat de bewegingen in de markt zijn en wat aantrekkelijke woonproducten zijn voor starters en gezinnen, nu en in de toekomst. Met als doel de aanwezige starters te accommoderen en nieuwe starters en gezinnen naar Baarle-Nassau te trekken en te behouden. Geschikte, gewenste woonproducten nemen we op in het toetsingskader nieuwbouwprojecten (zie maatregel 1 en 7). Naast het aantrekken van starters en gezinnen is een ander onderwerp van gesprek de monitoring, evaluatie en eventueel bijstelling van het toetsingskader nieuwbouwprojecten. Het toetsingskader wordt erg beïnvloed door marktomstandigheden en dient dus periodiek te worden herzien. De marktconsultatie helpt hierbij.

4. We intensiveren bestaande overlegstructuren met de ouderenverenigingen en stellen met corporaties een communicatiestrategie op om ouderen te bereiken. Doelstelling is de verwachtingen en zorgen over ‘ouder worden’ bespreekbaar te maken. Ouder worden brengt uitdagingen met zich mee, zowel voor inwoners zelf als voor de gemeente. In gesprek maken we inwoners bewust van de keuzes die eraan komen: (de risico’s van) niets doen, het aanpassen van de woning, het delen of splitsen van de woning of doorstromen naar een beter passende woning. In gesprek worden ervaringsdeskundigen met goede voorbeelden betrokken. Ook een onafhankelijke coach (maatregel 5) kan een rol hierin hebben.

5. We verkennen met corporaties, ouderenverenigingen en zorg- en welzijnspartijen de mogelijkheid voor het opzetten van de rol seniorencoach. Deze persoon helpt ouderen op individueel niveau met het bewustzijn dat er woonkeuzes te maken zijn, en adviseert en ontzorgt daarbij. Ook na het maken van een keuze. Doelstellingen voor de seniorencoach zijn zowel doorstroming bevorderen als langer veilig en zelfstandig thuis blijven wonen. Ten aanzien van doorstroming maken we nadere afspraken met woningcorporaties, bijvoorbeeld over een voorrangsregeling en/of een financiële tegemoetkoming bij doorstroming.

6. We herijken de beleidsregel (pre)mantel(zorg)woningen. Doel is deze te vergemakkelijken zodat er meer (pre)mantelzorgwoningen aan huis kunnen komen. Dit kan ook een mantelwoning zijn, zonder zorg component. Dit is wenselijk vanwege de woningcrisis, het afnemende zorgaanbod waardoor ouderen meer op zichzelf en op elkaar zijn aangewezen én het belangrijke sociale aspect van wonen en zorg bij huis (door een mantelzorger). Onderzocht wordt waar de mogelijkheden tot verruiming van de regelgeving liggen en hoe dit vertaald moet worden in het omgevingsplan. Gemeente Bernheze en gemeente Heusden zijn voorbeelden van Brabantse gemeenten die nu al relatief soepel zijn. Een aantal mogelijkheden zijn het loslaten van de vereiste gediagnosticeerde zorgbehoefte, het verlagen van de leeftijdsgrens en het toestaan van mantelwoningen bij meer soorten relaties dan familierelaties. Met een herijkte, soepelere beleidsregel kunnen straks bijvoorbeeld meer ouders bij kinderen in de tuin wonen en vice versa. We stellen daarna een communicatiestrategie op om de mogelijkheden kenbaar te maken en hopen zo het aantal mantelzorgwoningen te verhogen.

2.2 Subdoel 2: Naar een robuustere woningvoorraad

2.3 Subdoel 3: Versterken huisvestingsklimaat - wonen, werken en leven in balans

2.4. Versterken solidaire gemeenschap

Aanleiding
Onder andere door de woningcrisis, personeelstekorten en de vergrijzing zijn de uitdagingen op de domeinen wonen, zorg en welzijn groot. De komende jaren blijven de (zorg)kosten oplopen. Het hebben van een (passend) dak boven het hoofd is essentieel om deze oplopende zorgkosten het hoofd te blijven bieden en (extra) sociaal-maatschappelijke problematiek te voorkomen. Naast de bestaande lokale autonome opgave voor woningzoekenden heeft het Rijk om deze redenen de programma’s ‘een thuis voor iedereen’ en ‘wonen en zorg voor ouderen’ vastgesteld. Als uitwerking van deze programma’s hebben de gemeenten in de regio Hart van Brabant voor Baarle-Nassau de regionale woonzorgvisie opgesteld. Deze woonzorgvisie is in 2024 vastgesteld en is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met partners op dit thema. Doel is om tot een toekomstbestendige aanpak te komen voor wonen en zorg op langere termijn, passend bij de schaal en mogelijkheden van elke gemeente.

Voor wie?
De regionale woonzorgvisie en dit omgevingsprogramma wonen hebben betrekking op onderstaande aandachtsgroepen, die ook de krapte op de woningmarkt ervaren: ouderen;woningzoekenden die uitstromen uit beschermd wonen, GGZ, opvang, detentie, jeugdhulp met verblijf en pleegzorg;(dreigend) dakloze mensen;stoppende sekswerkers;mantelzorgers en -ontvangers;mensen met een lichamelijke beperking, verstandelijke beperking of psychische kwetsbaarheid;overige aandachtsgroepen (statushouders, studenten, arbeidsmigranten, woonwagenbewoners).

Relatie sociale woningbouwvoorraad
De huisvesting van deze aandachtsgroepen landt voor een groot deel in de corporatiesector. In veel gevallen kunnen zij gebruikmaken van urgentie voor versnelde huisvesting in een sociale huurwoning. Voor statushouders geldt een wettelijke taakstelling. In de praktijk blijkt dat er desondanks een tekort is aan sociale huurwoningen in Baarle-Nassau: er is een wachtlijst. Hierdoor kunnen niet alle aandachtsgroepen, urgente gevallen en statushouders die wettelijk recht hebben op een woning (passend) worden gehuisvest. Ook heeft dit effect op ‘niet-urgente’ groepen die ook op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning en zich gepasseerd kunnen voelen door de urgente aandachtsgroepen. Dit veroorzaakt onder andere menselijk leed, een verhoogde druk op de zorg en stijgende kosten. Hierin ligt de noodzaak voor het opnemen van minimaal 30% sociale woningbouw in nieuwbouwprojecten. En de noodzaak om kritisch af te wegen voor welke doelgroepen (en aandachtsgroepen!) er gebouwd wordt.

Gezamenlijke opgave vraagt om wederkerigheid
De regiogemeenten zien de huisvesting van aandachtsgroepen als een gezamenlijke opgave. Deze wordt samen met partners (woningcorporaties, zorgaanbieders, marktpartijen) opgepakt. Dit betekent dat we aan onze partners wederkerigheid vragen om gezamenlijk deze (bouw)opgave aan te gaan. De uitwerking hiervan is niet direct in een maatregel te gieten. Het gaat om het vergroten van het solidaire besef, dat wonen een grondrecht is en dat we tijdig afspraken moeten maken over het beschikbaar maken van woningen voor deze aandachtsgroepen.

Regionale woonzorgvisie, omgevingsprogramma wonen en lokale woonzorgvisie
Dit omgevingsprogramma sluit aan bij de regionale woonzorgvisie. Dit betekent dat relevante aspecten uit de regionale woonzorgvisie - en vooral de urgentie die daarin doorklinkt - landen in de maatregelen zoals benoemd in dit programma. De doelen en acties uit de regionale woonzorgvisie staan daarin benoemd en worden in dit omgevingsprogramma niet herhaald.

De regionale woonzorgvisie is in 2024 voor Baarle-Nassau vastgesteld. Aansluitend volgt het opstellen van een regionaal uitvoeringsprogramma met een jaarcyclus, zodat de voortgang kan worden gemonitord en indien nodig bijgesteld. Aspecten van de regionale woonzorgvisie worden in de tweede helft van 2024 uitgewerkt in bijvoorbeeld convenanten en prestatieafspraken. Hierin komt de verdeling per doelgroep per gemeente en er worden afspraken gemaakt met de zorgpartners in de regio.

Hierom willen we:

• Het besef vergroten van de noodzaak voor een solidaire benadering van het thema wonen: solidariteit met groepen die het moeilijk hebben op de woningmarkt;

• Actief deelnemen aan de overleggen over de uitwerking van de maatregelen uit de regionale woonzorgvisie;

• Naast de aandachtsgroepen uit de woonzorgvisie voor de ‘overige’ aandachtsgroepen woonwagenbewoners en arbeidsmigranten aan de slag met het opstellen en/of uitvoeren van (regionaal) beleid.

Wat gaan we hiervoor doen?

23. De regionale woonzorgvisie en de lokale vertaling/uitwerking daarvan worden uitgewerkt in convenanten en prestatieafspraken. Daarna worden deze woonzorg afspraken als addendum toegevoegd aan dit omgevingsprogramma wonen. Met deze aanpak wordt voorzien in het opstellen van een ‘gemeentelijke woonzorgvisie’.

24. We spannen ons in voor de regionale samenwerking op het gebied van wonen, zorg en welzijn met de partners die betrokken zijn bij de regionale woonzorgvisie. Waar mogelijk versterken we deze samenwerking door hierover afspraken te maken in convenanten en prestatieafspraken.

25. We zoeken in overleg met Leystromen naar geschikte locatie(s) voor woonwagenstandplaatsen. Er geldt een wettelijke plicht voor het voorzien in huisvesting voor geldig geregistreerde woonwagenbewoners. Qua beleid hiervoor sluiten we aan bij het regionaal handelingsperspectief woonwagen- en standplaatsenbeleid van de regio Hart van Brabant. De behoefte is beperkt en wordt gemonitord. Het aanbod en de toewijzing geschiedt via het woningruimteverdeelsysteem Woning in Zicht. In principe worden de woonwagenstandplaatsen in de sociale huursector gerealiseerd, mits de aspirant-bewoner tot de primaire doelgroep van de corporatie behoort.

26. We stellen beleid op voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Het kader hiervoor is het regionaal afsprakenkader arbeidsmigranten West-Brabant. Het beleid betreft een lokale doorvertaling hiervan. Doel is dat er passende, veilige en kwalitatieve huisvesting gerealiseerd wordt in lijn met het lokale vraag en aanbod. Het beleid wordt benut voor het stimuleren en beoordelen van aanvragen (omgevingsvergunning) voor de realisatie van huisvesting van arbeidsmigranten. De gemeente heeft nadrukkelijk een faciliterende, toetsende rol bij de huisvesting van arbeidsmigranten. Primair zijn werkgevers verantwoordelijk hiervoor.

Programma Wonen Baarle-Nassau oktober 2024 (1091166)

/join/id/regdata/gm0744/2025/5pdff9ed3338-0982-493f-9b4a-57f017b1df0a/nld@2025‑08‑21;12

Woningmarkt onderzoek Baarle-Nassau(1088683)

/join/id/regdata/gm0744/2025/5pdf81a38bcc-bd3f-45fc-9b38-61f6687f8b7b/nld@2025‑08‑21;12

Woningmarkt onderzoek Baarle-Nassau(1088683).pdf

Programma Wonen Baarle-Nassau oktober 2024 (1091166).pdf