Nota Oneigenlijk Grondgebruik 2023

1.1 Aanleiding

Gemeente Deurne (hierna aangeduid als: ‘de gemeente’) krijgt regelmatig verzoeken van burgers of derden om een groenstrook of restperceel aan te kopen of in gebruik te mogen nemen, die eigendom is van de gemeente. Het komt ook voor dat een groenstrook of restperceel, in eigendom toebehorend aan de gemeente, in gebruik is genomen door een burger of een derde, zonder dat hiervoor toestemming is verleend door de gemeente. Dit wordt aangeduid als oneigenlijk grondgebruik.

1.2 Opbouw

Ná dit inleidende hoofdstuk komen achtereenvolgens aan de orde een aantal definities, de doelstelling en mogelijke situaties (hoofdstuk 2), de criteria en voorwaarden waaraan grond moet voldoen om in aanmerking te komen voor verkoop door de gemeente (hoofdstuk 3), hoe de gemeente omgaat met gronden die reeds in gebruik zijn genomen door burgers of derden (hoofdstuk 4), de situatie waarin gemeentegrond nog niet in gebruik is genomen door een burger of een derde, maar waar wel interesse is om deze grond aan te kopen of te huren (hoofdstuk 5), de prijzen die de gemeente hanteert bij de uitgifte van gemeentegrond (hoofdstuk 6) en tot slot het proces van aanvraag tot verkoop van gemeentegrond in details beschreven (hoofdstuk 7).

1.3 Status beleidsnota

Deze beleidsnota vervangt de ‘Nota Groenstroken 2015’. Deze beleidsnota wordt aangehaald als ‘Nota Grondgebruik 2023’. Op het moment dat de Nota Grondgebruik 2023 in werking treed, vervalt de Nota Groenstroken 2015.

1.4 Het wettelijk kader

De wet- en regelgeving die relevant en van toepassing is op de verkoop of in het gebruik nemen van groenstroken of restpercelen zijn:

• •

  Gemeentewet

  Artikel 160 lid 3 van de Gemeentewet (hierna aangeduid als: ‘Gemw.’) geeft aan dat het college van burgemeesters en wethouders (hierna aangeduid als: ‘college van B&W’) alle maatregelen neemt en doet wat nodig is, ter voorkoming van verjaring of verlies van recht of bezit en dus ook grond. Het is dus van belang om het grondgebruik te regelen.

  In artikel 160 lid 1 sub e Gemw. is bepaald dat het college van B&W bevoegd is tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten. Een dergelijke beslissing is een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (hierna aangeduid als:’Awb’), maar ingevolge artikel 8:3 Awb staat daartegen geen bestuursrechtelijke rechtsbescherming open. Verkoop van groenstroken of restpercelen is daarmee een privaatrechtelijke handeling waarvoor het college van B&W bevoegd is. De gemeente handelt daarmee als rechtspersoon volgens artikel 2:1 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna aangeduid als:’Bw’). De beslissingen over het toe- of afwijzen van een verzoek tot verkoop van groenstroken of restpercelen zijn niet vatbaar voor bezwaar en beroep in de zin van de Awb. De gemeente is vanzelfsprekend gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

• •

  Wet Markt en Overheid

  De wet bevat gedragsregels voor gemeenten en andere overheden die goederen aanbieden. Op grond van deze wet dient de gemeente als marktconforme partij te handelen. Dit houdt in dat overheden een product of dienst niet onder de kostprijs mogen aanbieden.

1.5 Overige relevante regelgeving

Beleidsdocumenten en wet- en regelgeving die tevens relevant en van toepassing (kunnen) zijn op de verkoop of het in gebruik nemen van groenstroken of restpercelen zijn:

• •

  de op dat moment geldende algemene verkoopvoorwaarden;

• •

  de op dat moment geldende algemene huurvoorwaarden;

• •

  de jaarlijks door de gemeente vast te stellen Grondprijsbrief;

• •

  de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek;

• •

  De reeds geldende jurisprudentie.

2.1 Definities

In deze beleidsnota worden de volgende definities gehanteerd:

College

Het college van burgemeesters en wethouders van gemeente Deurne.

Raad

De gemeenteraad van de gemeente Deurne.

Groenstrook

Een groenstrook is een perceel dat vaak aan de voor-, zij-, of achterkant van een woning ligt en nu deel uitmaakt van het openbaar groen dat toebehoort aan de gemeente.

Oneigenlijk grondgebruik

Gemeentegrond die door anderen in gebruik wordt genomen, zonder dat voorafgaande toestemming is verleend. Het gebruik is niet in de (gemeentelijke) administratie verwerkt of juridisch geregeld.

Openbaar gebied/openbare ruimte

Gebied of ruimte die voor iedereen toegankelijk is en niet direct door een bepaalde groep of individu kan worden toegeëigend en waarvan de inrichting en het beheer (in het kader van deze beleidsnota) onder verantwoordelijk van de gemeente Deurne valt.

Openbaar groen

Groen dat onderdeel uitmaakt van het openbaar gebied, zoals openbare groenstroken, bomen, parken, bermen, plantsoenen, speelveldjes, groenbakken, vijvers, sloten en waterpartijen, die het gehele jaar (of een groot deel van het jaar) voor het publiek algemeen toegankelijk zijn.

Restperceel

Een perceel grond in eigendom toebehorend aan de gemeente (dat niet als groenstrook wordt aangemerkt) en behoort tot het openbaar gebied, over het algemeen met geringe afmetingen en van ondergeschikte betekenis, niet deel uitmakend van de gemeentelijke hoofd- of wijkstructuur, en van geen of minimale betekenis voor de openbare ruimte.

2.2 Doelstelling

De doelstelling van deze beleidsnota is aan te geven onder welke voorwaarden verkoop of het in gebruik geven van een groenstrook of restperceel van de gemeente aan burgers of derden kan plaatsvinden. Er worden een aantal toetsingscriteria (hoofdstuk 3) aangegeven aan de hand waarvan wordt vastgesteld of een groenstrook of restperceel in aanmerking komt voor verkoop of in gebruik gegeven kan worden aan burgers of derden. Daarnaast wordt aangegeven welke procedure de gemeente volgt in het geval geconstateerd wordt dat een groenstrook of restperceel van de gemeente oneigenlijk door een burger of een derde in gebruik is genomen.

Met deze beleidsnota willen wij het volgende bereiken:

• •

  Creëren rechtsgelijkheid

  Op dit moment bestaat er rechtsongelijkheid tussen burgers en derden. De ene burger of derde heeft wel afspraken met de gemeente over het gebruik van de gemeentegrond gemaakt en de andere burger of derde niet. Dit heeft ook tot gevolg dat de ene burger of derde wel betaalt voor het gebruik van de gemeentegrond en de ander niet. Door middel van de uitvoering van dit beleid wordt er een situatie gecreëerd waarin niemand meer oneigenlijk gebruik maakt van gemeentegrond en iedereen afspraken hierover heeft gemaakt met de gemeente. De mogelijkheden om het gebruik van de gemeentegrond met de gemeente te regelen worden uiteengezet in deze beleidsnota. Voor alle burgers en derden gelden dezelfde regels en richtlijnen. De rechtsongelijkheid die nu bestaat wordt met deze aanpak weggenomen. Om rechtsgelijkheid te creëren dient elke situatie opgepakt te worden.

• •

  Duidelijkheid voor bewoners, derden en gemeente

  Op dit moment bestaat er onduidelijkheid bij de gemeente en bij bewoners en derden over het eigendom van de gronden binnen de gemeente. Door middel van uitvoering van deze beleidsnota wordt die duidelijkheid wel gecreëerd. Dit zorgt ervoor dat er meer duidelijkheid ontstaat over de inrichting en onderhoud van de openbare ruimte. Bewoners en derden ervaren ook voordelen namelijk dat zij de mogelijkheid krijgen om hun perceel te vergroten indien het toetsingskader zoals in deze beleidsnota (hoofdstuk 3) opgenomen dit toelaat. Ook hebben zij duidelijkheid over hun eigendom indien zij hun woning en/of bedrijf verkopen.

3.1 Algemene uitgangspunten eigenlijk grondgebruik

Een groenstrook of restperceel van de gemeente is in beginsel een openbaar, voor iedereen toegankelijk perceel grond. Het algemene uitgangspunt van de gemeente is dat een groenstrook of restperceel, dat in eigendom toebehoort aan de gemeente, uitsluitend door een burger of een derde in gebruik mag worden genomen, nadat hier vooraf schriftelijk toestemming voor is verleend door de gemeente. Daarnaast hanteert de gemeente de volgende algemene regels bij groenstroken of restpercelen die in aanmerking komen voor verkoop of ingebruikname:

• ➢

  Verkoop van een groenstrook of restperceel, die daarvoor in aanmerking komt, heeft de voorkeur boven verhuur van een groenstrook of restperceel;

• ➢

  Verkoop van een groenstrook of restperceel, die daarvoor in aanmerking komt, of het in gebruik geven van een groenstrook of restperceel, dient gelet op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoveel mogelijk op uniforme wijze plaats te vinden en gelijke gevallen dienen zoveel mogelijk gelijk te worden behandeld;

• ➢

  Indien er, ten opzichte van deze beleidsnota, verouderde afspraken zijn met burgers of derden over het in gebruik geven van gemeentegrond, zegt de gemeente deze bij de eerst volgende beëindigingsmogelijkheid op en biedt het een nieuwe overeenkomst aan binnen de actuele voorwaarden en tarieven.

3.2 Toetsingskader

Voordat gemeentegrond uitgegeven wordt, toetst de gemeente of de grond voor verkoop in aanmerking komt. Er wordt hierbij rekening gehouden met verschillende aspecten en onderdelen. In onderstaande sub paragrafen wordt meer uitleg gegeven over de onderdelen waarop de gemeente toetst. Dit is een algemeen toetsingskader. Zowel nieuwe aanvragen als oneigenlijk grondgebruik situaties worden op grond van dit toetsingskader getoetst.

In de loop de jaren zijn door burgers en derden gemeentegrond in gebruik genomen. Deze grond is vaak ingericht alsof het hun grond is. Een deel van deze in gebruik zijnde gemeentegrond is bij de gemeente bekend. Met deze inwoners zijn afspraken gemaakt of er liggen contracten aan ten grondslag.

Ook zijn er situaties waarbij niets geregeld en vastgelegd is. De gemeente heeft de wettelijke plicht om al het grondgebruik te regelen en zo haar eigendommen veilig te stellen. Daarbij willen we de kwaliteit van de openbare ruimte (blijven) waarborgen.

Wanneer geconstateerd is dat er gemeentegrond in gebruik is genomen zal telkens eenzelfde werkproces worden doorlopen.

Er zijn vijf mogelijkheden om het gebruik van de gemeentegrond met de gemeente te regelen, namelijk:

• 1.

  Verkoop;

• 2.

  Verhuur;

• 3.

  Bruikleenovereenkomst;

• 4.

  Terugvordering

• 5.

  Verjaring.

In de volgende paragraven worden bovenstaande mogelijkheden afzonderlijk uitgewerkt.

4.1 Verkoop

De locatie wordt ten eerste getoetst aan het toetsingskader, zoals uiteengezet in hoofdstuk 2.2 e.v.. Als verkoop mogelijk is krijgt de gebruiker van de gemeentegrond het aanbod om de gemeentegrond aan te kopen. Dit tegen de geldende voorwaarden en verkoopprijs.

Als de gebruiker van de gemeentegrond niet wenst aan te kopen of de grond niet voor verkoop in aanmerking komt, moet de grond vrijgemaakt worden en in onderhoud komen van de gemeente.

De gemeente is bij verkoop van percelen die gebruikt worden als tuin niet verplicht om een bodemonderzoek te doen. Het staat de burger of derde vrij om voorafgaand aan aankoop bodemonderzoek op eigen kosten uit te laten voeren.

4.2 Verhuur

Uitgangspunt dient altijd verkoop van een perceel gemeentegrond te zijn en geen verhuur. Alleen indien het wenselijk en van belang is voor de gemeente kan er over worden gegaan tot tijdelijke verhuur van gemeentegrond. Percelen die op dit moment verhuurd worden, moeten periodiek getoetst worden op actualiteit.

4.3 Bruikleenovereenkomst

Het kan voorkomen dat een burger of derde enkel onderhoud pleegt bij een perceel gemeentegrond. In deze situatie kan de gemeente een bruikleenovereenkomst afsluiten. Dit is enkel toegestaan wanneer de gemeentegrond openbaar toegankelijk blijft, met de uitstraling van openbaar groen. Het verschil met verhuur is dat er geen eigen beplanting (alleen in overleg), erfafscheiding en overige bouwwerken op de gemeentegrond mogen zijn. De gemeentegrond moet te allen tijde een openbaar karakter hebben. Ook wordt er bij een bruikleenovereenkomst geen vergoeding gevraagd voor het gebruik.

4.4 Terugvordering

In sommige situaties wil de gemeente de gemeentegrond weer terug in eigen beheer hebben. In dat geval wordt de gebruiker verzocht:

• ➢

  het gebruik van de grond te staken, en;

• ➢

  de gemeentegrond te ontruimen, en;

• ➢

  de grond weer aan de gemeente ter beschikking te stellen.

Dit betekent dat alle (particuliere) zaken die op de grond zijn geplaatst of aangebracht, zoals beplanting, bestrating en bebouwing van de gemeentegrond moeten worden verwijderd. De kosten voor het vrijmaken van de grond komt voor rekening van gebruiker.

De gemeente richt hierna de grond weer in en neemt deze weer in beheer. De kosten voor het onderhoud en terugbrengen in de gewenst staat zijn voor de gemeente.

Indien gebruiker geen gevolg geeft aan het verzoek tot ontruiming zal de gemeente tot handhaving over gaan. Afhankelijk van de situatie wordt dan een keuze gemaakt tussen het privaatrechtelijke of het publiekrechtelijke spoor. In eerste instantie kiest de gemeente voor het privaatrechtelijke spoor.

4.5 Verjaring

Het is mogelijk dat een burger of derde een beroep doet op verjaring wanneer hij/zij gemeentegrond al langere tijd in gebruik heeft, zonder dat hier afspraken over gemaakt zijn. De burger of derde moet zelf voldoende bewijsmateriaal aan leveren waaruit blijkt dat sprake is van verjaring wanneer daarop een beroep op wordt gedaan. Wanneer de gemeente het beroep op verjaring erkent, wordt dit in een notariële akte vastgelegd. Alle kosten die hiervoor worden gemaakt zijn voor rekening van de burger of derde.

Indien een burger of derde een beroep doet op verjaring en dit beroep wordt afgewezen kan de bewoner alsnog de grond aankopen of vrijmaken. De grond kan echter enkel worden aangekocht tegen de dan geldende reguliere grondprijs. De projectprijs, zie hoofdstuk 6, is na het indienen van een verzoek tot verjaring niet meer geldig.

4.6 Gemeentegrond bij huurwoningen

Een huurder van een huurwoning komt niet in aanmerking voor aankoop van gemeentegrond. De gemeente verkoopt namelijk enkel grond aan een eigenaar van een aangrenzend perceel. De huurder kan dit verzoek wel neergeleggen bij de desbetreffende woningbouwcorporatie of verhuurder. Indien dit mogelijk is verkoopt de gemeente de grond aan de desbetreffende woningbouwcorporatie of verhuurder.

Is de desbetreffende woningbouwcorporatie of verhuurder niet geïnteresseerd in aankoop van de gemeentegrond dan toetst de gemeente of de grond voor verhuur in aanmerking komt. Een huurder van een huurwoning kan wel gemeentegrond van de gemeente huren.

4.7 Agrarische gronden

De gemeente kent een groot oppervlakte aan gronden met een agrarische bestemming.

Agrarische gronden komen niet voor verkoop of verhuur in aanmerking. Wat betreft agrarische gronden staat enkel de mogelijkheid van pacht open. Dit houdt in dat de grond enkel bestemd is voor landbouw. Een pachtovereenkomst geldt voor bepaalde tijd.

4.8 Bestaande overeenkomsten

De gemeente heeft in het verleden huur- of bruikleenovereenkomsten afgesloten.

Per situatie wordt gekeken of een dergelijke overeenkomst nog kan voortbestaan.

De overeenkomst kan niet voort blijven bestaan als er sprake is van een irreële gebruiksvergoeding. Hiermee worden de situaties bedoeld waarbij er sprake is van een niet-marktconforme gebruiksvergoeding. Deze overeenkomsten worden ontbonden.

Ook wordt getoetst of de (overige) gemaakte afspraken in overeenstemming zijn met deze beleidsnota.

De gemeente zal eerst beoordelen of de grond waarvoor in het verleden de overeenkomst voor is afgesloten voor verkoop in aanmerking komt. Mocht verkoop niet wenselijk zijn dan zal de gemeente onderzoeken of de grond voor verhuur of een bruikleenovereenkomst in aanmerking komt. Indien er een nieuwe overeenkomst wordt afgesloten wordt deze aangeboden tegen nieuwe voorwaarden en tegen een nieuwe prijs op grond van deze nota.

4.9 Afwijkingsbevoegdheid

Het college van B&W behoudt zich het recht voor, om in bijzondere gevallen, in de (koop)-overeenkomst af te wijken van de hierboven genoemde voorwaarden. In sommige gevallen zal maatwerk nodig zijn.

Indien een burger of een derde op dit moment nog geen gebruik maakt van gemeentegrond kunnen zij een aanvraag indienen bij de gemeente. De aanvraag wordt getoetst op grond van het in hoofdstuk 3 uiteengezette toetsingskader en hoofdstuk 4.1 t/m 4.3.

Uitgangspunt bij nieuwe aanvragen is dat er getoetst wordt of de gemeentegrond voor verkoop in aanmerking komt. Indien verkoop niet mogelijk is wordt er per situatie getoetst of er wel een verhuur- of bruikleenovereenkomst aangeboden kan worden.

Onderstaande projectprijzen zijn gebaseerd op de grondprijzenbrief 2023 en zullen tot 1 juli 2026 aangehouden worden. Indien het project oneigenlijk grondgebruik nog niet is afgerond kan het college besluiten de termijn voor de projectprijs te verlengen.

6.1 Verkoop

Voor de verkoop van gemeentegrond is er een vaste grondprijs vastgesteld. Deze prijs geldt voor alle stroken grond die als gemeentegrond worden verkocht. De verkoopprijs kan elk jaar gewijzigd worden door het college van B&W en de raad.

Voor het aanpakken van het in gebruik zijnde gemeentegrond wordt er gewerkt met een projectprijs, een korting van 25% op de huidige grondprijzen. Burgers en derden die worden aangeschreven of waarvan de gemeente een verzoek krijgt tot aankoop van de grond gelden de volgende prijzen:

* Voor percelen groter dan 150 m2 vindt prijsbepaling plaats op basis van een taxatie.

* Voor percelen groter dan 150 m2 vindt prijsbepaling plaats op basis van een taxatie of vergelijkbare verkooptransacties inclusief indexering.

* Voor percelen groter dan 150 m2 vindt prijsbepaling plaats op basis van een taxatie of vergelijkbare verkooptransacties inclusief indexering.

* De minimale koopsom bedraagt in totaal €250,- per transactie ongeacht het oppervlak.

6.2 Verhuur

Voor de verhuur van gemeentegrond hanteert de gemeente 4% van de verkoopprijs. De gemeente gaat hierbij uit van de huidige grondprijzen. De korting op de grondprijzen zoals die bij verkoop geldt, geldt niet bij verhuur.

Ter dekking van de administratieve lasten voor de incasso, registratie en bewaking wordt een opslag van € 75,- per perceel per factuur in rekening gebracht bij de huurder.

6.3 Bestemmingsplan

Mocht de strook gemeentegrond nog niet de bestemming hebben die het gebruik als (sier)tuin toelaat kan de grond alsnog verkocht worden. De bestemming zal bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan worden aangepast.

6.4 Prijsbepaling

Voor percelen groter dan 150m2 vindt prijsbepaling plaats op basis van een taxatie of vergelijkbare verkooptransacties inclusief indexering.

De taxatie dient uitgevoerd te worden door een onafhankelijke taxateur. De kosten voor de taxatie zijn voor rekening van de gemeente. De grond wordt getaxeerd op basis van het huidige gebruik, als tuin. Indien de grond nog niet in gebruik is wordt de grond getaxeerd als tuingrond.

Voor een prijsbepaling op basis van vergelijkbare verkooptransacties inclusief indexering dienen er minimaal twee vergelijkbare verkooptransacties overlegd te worden die niet ouder zijn dan vijf jaar.

6.5 Afwijkingsbevoegdheid

Het college van B&W kan gemotiveerd afwijken van het gemeentegrondbeleid indien de toepassing van het beleid in een concreet geval en naar het oordeel van het college leidt tot een billijke of onwenselijke situatie.

Oneigenlijk grondgebruik is een complexe materie. Dat geldt niet alleen voor het juridisch kader en ruimtelijk beleid, zoals geschetst in de voorgaande hoofdstukken. Het geldt ook voor de praktijk. Bij de uitvoering van oneigenlijk grondgebruik komen vele zaken bij elkaar.

De aanpak van oneigenlijk grondgebruik kan geschieden aan de hand van een aantal stappen. In alle gevallen geldt dat er aandacht zal moeten zijn voor elementen als administratie, organisatie, beleid, wet- en regelgeving en oplossingsgerichtheid.

Het proces ziet er in hoofdlijnen als volgt uit:

Stap 1: Constatering van oneigenlijk grondgebruik.

Stap 2: Intern dossier klaarmaken voor toetsingsteam gemeente

Stap 3: Toetsing door toetsingsteam gemeente

Stap 4: Het resultaat van het toetsingsteam wordt schriftelijk bevestigd per brief aan

de oneigenlijk grondgebruiker.

Stap 5: Direct met het verzenden van de brief wordt telefonisch contact opgenomen met de oneigenlijke grondgebruiker om de inhoud van de brief te bespreken.

Stap 6: (afhankelijk van de uitkomst van het telefonische gesprek met de oneigenlijk grondgebruiker)

Er wordt een fysieke afspraak gemaakt met de oneigenlijk grondgebruiker, waarbij gegevens uitgewisseld kunnen worden, mogelijkheden/oplossingen besproken kunnen worden

(kennis van de reden van overschrijding van de kadastrale erfgrens is van groot belang en persoonlijk contact en uitleg leidt tot meer begrip)

De oneigenlijk grondgebruiker kan een toelichting geven over de ontstane situatie en de gemeente kan op informele wijze de oneigenlijk grondgebruiker informeren over het beleid van de gemeente en het nut en de noodzaak hiervan.

Stap 7: Naar aanleiding van het gesprek met de oneigenlijk grondgebruiker kan er aanvullend onderzoek noodzakelijk zijn of een vervolggesprek noodzakelijk zijn met de oneigenlijk grondgebruiker.

Stap 8: In een brief aan de oneigenlijk grondgebruiker wordt bevestigd wat de uitkomst van de beoordeling van de gesprekken en/of gegevens zijn.

Stap 9: Direct met het verzenden van de brief wordt telefonisch contact opgenomen met de oneigenlijk grondgebruiker om de inhoud van de brief te bespreken en desgewenst (nog) een afspraak te maken.

Stap 10: Afwikkeling van het dossier: ofwel de situatie wordt gelegaliseerd of terugvordering en ontruiming van de oneigenlijk in gebruik genomen grond.