Nadere regels vereveningsverordening sociale huur gemeente Houten 2025

1. Een afdracht is verplicht indien het verplichte aantal sociale huurwoningen niet wordt gerealiseerd conform artikel 4 van de Verordening. Bij het voldoen aan de verplichting in geval van realisatie vindt afronding in hele aantallen plaats, zoals vermeld in artikel 6 lid 1 sub a van de Verordening, met dien verstande dat in een project de realisatie van minimaal één sociale huurwoning verplicht is en in een project met één woning naar boven wordt afgerond.

2. Het college bepaalt de afdracht. Voor het bepalen van de hoogte van de afdracht wordt de volgende berekening volgordelijk toegepast:

• a)

  Het tekort aan sociale huur wordt berekend door de norm voor sociale huur (30%) te verminderen met het daadwerkelijke procentuele aandeel sociale huur in een bouwplan;

• b)

  Bij het bepalen van het aandeel sociale huur, zoals bedoeld in onderdeel a, worden sociale huurwoningen van woningcorporaties meegerekend. Sociale huurwoningen van andere verhuurders worden enkel meegerekend mits de initiatiefnemer zich aantoonbaar voldoende heeft ingespannen om overeenstemming te bereiken met een woningcorporatie, zoals benoemd in de Verordening onder artikel 7 lid 1 sub f;

• c)

  Het tekort aan sociale huur wordt evenredig verdeeld over het bouwplan, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar woningtype;

• d)

  Voor elk woningtype is een afdracht berekend. Deze is gebaseerd op het ‘grondwaardeverschil’, namelijk de per woningtype berekende marktconforme grondwaarde, minus de grondwaarde van sociale huur, zoals vastgesteld in de grondprijzenbrief. Appartementen worden vergeleken met de gemiddelde grondwaarde van sociale huur appartementen zoals vastgesteld in de grondprijzenbrief. De overige woningtypen worden vergeleken met de grondwaarde van grondgebonden sociale huurwoningen;

• e)

  Indien in een bouwplan grondgebonden betaalbare koop, dan wel middenhuur, wordt gerealiseerd zijn de sociale grondprijs en de grondwaarde voor betaalbare koop voor grondgebonden woningen conform de vigerende grondprijzenbrief het uitgangspunt voor de berekening van het grondwaardeverschil;

• f)

  Indien in een bouwplan betaalbare koopappartementen, dan wel middenhuur woningen worden gerealiseerd met een gebruiksoppervlakte van 65 m2 of meer is de afdracht voor deze woningen gelijk aan de afdracht voor betaalbare grondgebonden woningen;

• g)

  De afdrachten per woningtype, met daarbij voor de appartementen een onderscheid naar gebruiksoppervlak (GO), zijn in 2025 als volgt;

  appartement tot 65 m2 GO	€ 35.000
  appartement tot 65-130 m2 GO	€ 70.000
  appartement 130 of meer m2 GO	€ 130.000
  betaalbare koop, dan wel middenhuur	€ 40.000
  Rijwoning	€ 85.000
  2‐onder‐1‐kap	€ 130.000
  Vrijstaand	€ 250.000

• h)

  De evenredige verdeling over het bouwplan wordt berekend door voor het gehele bouwplan het grondwaardeverschil te berekenen (gelijk aan een virtuele afdracht bij een norm van 100% sociale huurwoningen en 0% realisatie), vermenigvuldigd met het procentuele tekort sociale huur;

• i)

  De afdrachten per woning (artikel 2 lid 2, sub g) worden per 1 januari van het kalenderjaar geïndexeerd. Dit gebeurt op basis van de meest recent beschikbare Prijsindex Nieuwbouwkoopwoningen (CBS). Het eerstvolgende indexatiemoment na vaststelling van de nadere regels vereveningsverordening is 1 januari 2027.

3. Geen afdracht is verschuldigd bij:

• a)

  Splitsing van één zelfstandige woning in meerdere zelfstandige of onzelfstandige woningen, waarbij het gebruiksoppervlakte vrijwel gelijk blijft, met een maximale verandering van 5%;

• b)

  sloop/nieuwbouw waarbij het aantal woningen gelijk blijft;

• c)

  de realisatie van één bedrijfswoning;

• d)

  een buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarbij het bouwvolume van de in het Omgevingsplan toegestane woning(en) niet meer dan 5% toeneemt (bijvoorbeeld nokhoogte, goothoogte).

4. Met de afdracht mogen de volgende uitgaven ten behoeve van het project verrekend worden:

• a)

  Aantoonbare extra uitgaven bovenop gebruikelijke bouwkosten die samenhangen met de verbouwing en instandhouding van een Rijks- of gemeentelijk monument;

• b)

  Aantoonbare extra uitgaven bovenop gebruikelijke bouwkosten die samenhangen met de toepassing van de ‘Ruimte voor Ruimte regeling’ zoals kosten voor sloop en asbestsanering;

1. De afdracht wordt betaald binnen 30 dagen na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning, tenzij in uitzonderlijke situaties een afwijkende termijn in de anterieure overeenkomst is bepaald.

2. Indien de bouw van het aandeel sociale huur in een bouwplan, zoals benoemd in artikel 2 lid 1, sub a, niet gelijktijdig met de overige woningen, dan wel op een in een Anterieure Overeenkomst overeengekomen datum, start, kan het college besluiten tot een navordering.

1. Een aanvraag voor subsidie wordt schriftelijk ingediend bij het college met gebruikmaking van het aanvraagformulier subsidie vereveningsverordening Houten.

2. Een subsidieaanvraag:

• a)

  geeft inzicht in het totaal aantal woningen dat gerealiseerd zal worden binnen een bouwplan, onderverdeeld naar:

  • i.

    Sociale huur grondgebonden;

  • ii.

    Sociale huur appartement tot 65 m2 GO;

  • iii.

    Sociale huur appartement van 65 tot 130 m2 GO;

  • iv.

    appartement tot 65 m2 GO vrije sector;

  • v.

    appartement van 65 tot 130 m2 GO vrije sector;

  • vi.

    appartement 130 of meer m2 GO vrije sector;

  • vii.

    rijwoning (tussenwoning of hoekwoning) vrije sector;

  • viii.

    twee onder een kap woning vrije sector;

  • ix.

    vrijstaande woning vrije sector.

• b)

  bevat het verplichte aantal sociale huurwoningen, met onderscheid naar appartementen en grondgebonden;

• c)

  bevat het aantal sociale huurwoningen dat extra gerealiseerd wordt naast het aantal wat in onderdeel b benoemd is;

• d)

  bevat de situering van de woningen op een tekening;

• e)

  geeft aan welke woningcorporatie de in onderdeel b bedoelde sociale huurwoningen realiseert dan wel aan welke woningcorporatie deze woningen door de initiatiefnemer worden overgedragen;

• f)

  bevat de termijnen tot vergunningaanvraag en realisatie van de woningen.

3. Een subsidieaanvraag wordt gelijktijdig met de anterieure overeenkomst of koopovereenkomst ter besluitvorming bij het college ingediend.

4. Er wordt geen voorschot verstrekt en er worden geen indexaties berekend over een verleende subsidie.

1. Sociale huurwoningen waarvoor de subsidie is vastgesteld blijven voor onbepaalde tijd sociale huurwoning, tenzij anders afgesproken in prestatieafspraken met de betreffende woningcorporatie, met in dat geval een minimum van 25 jaar.

2. Van het totaal aan sociale huurwoningen in een project waarvoor de subsidie is vastgesteld, heeft een nader door het college te bepalen aandeel een huurprijs van maximaal de eerste aftoppingsgrens en heeft een nader door het college te bepalen aandeel een huurprijs van maximaal de tweede aftoppingsgrens.

3. Indien de bouwgrond reeds in bezit is van een woningcorporatie kan het college extra voorwaarden stellen aan de subsidie, zoals de realisatie van geclusterde- of zorggeschikte woningen, zoals gedefinieerd in de Woonzorgvisie van de gemeente Houten.

4. Het college heeft het recht om de verplichtingen van lid 1, lid 2 en lid 3 van dit artikel te controleren. De subsidieontvanger of rechtsopvolger is verplicht hieraan mee te werken.

5. Wanneer niet voldaan wordt aan lid 1, lid 2, lid 3, of andere vereisten van de subsidie op grond van de Verordening en deze nadere regels, kan het college de subsidie lager vaststellen of gedeeltelijk of geheel terugvorderen.

6. In aanvulling op het genoemde in lid 5 kan het college besluiten de subsidie (naar rato) terug te vorderen als realisatie van het bouwplan (gedeeltelijk) uitblijft binnen vijf jaar, waarbij de subsidie ontvanger verplicht kan worden tot het betalen van wettelijke rente.

1. Subsidies kunnen worden uitgekeerd tot een maximum van de beschikbare middelen in de vereveningsreserve van de gemeente Houten.

2. Bij onvoldoende middelen in de vereveningsreserve voor volledige uitkering van een subsidie, wordt maximaal een subsidie toegekend ter hoogte van de stand van de vereveningsreserve.

3. Wanneer er meerdere subsidieaanvragen in dezelfde beoordelingsronde vallen, conform artikel 5, en deze niet allemaal kunnen worden verleend omdat er onvoldoende middelen beschikbaar zijn in de vereveningsreserve, wordt het resterende bedrag uit de vereveningsreserve naar rato van het subsidiebedrag dat van toepassing is, verdeeld over deze subsidieaanvragen.

1. De hoogte van de subsidie per sociale huurwoning wordt modelmatig bepaald, door de volgende berekening te hanteren:

• a)

  Voor een sociale huurappartement tot 65 m2 GO is de subsidie gelijk aan de afdracht voor dit woningtype (artikel 2, lid 1, sub g);

• b)

  Voor een sociale huurappartement van 65 m2 GO tot 130 m2 GO is de subsidie gelijk aan de afdracht voor dit woningtype (artikel 2, lid 1, sub g), met dien verstande dat de woning en het appartementengebouw waarin de woning zich bevindt minimaal voldoen aan de criteria voor een geclusterde woning, zoals gedefinieerd in de Woonzorgvisie van de gemeente Houten. Indien de woning hier niet aan voldoet is de subsidie conform artikel 9 lid 1 sub a van toepassing;

• c)

  Voor een grondgebonden sociale huurwoning is de subsidie gelijk aan de afdracht voor dit woningtype (Artikel 2, lid 1, sub g);

• d)

  Voor sociale huurappartementen en voor grondgebonden sociale huurwoningen wordt het aantal woningen berekend dat volgens de norm van 30% over het aantal woningen in het bouwplan gerealiseerd moet worden. Hierover wordt geen subsidie verleend;

• e)

  Voor sociale huurappartementen en voor grondgebonden sociale huurwoningen wordt het surplus aan woningen berekend dat voor subsidie in aanmerking komt: het aantal daadwerkelijk gebouwde woningen minus het aantal woningen volgens de norm van 30%. Indien sprake is van een surplus kan subsidie worden aangevraagd;

• f)

  Het surplus wordt evenredig over de aantallen sociale huurappartementen tot 65 m2 GO, sociale huur appartementen van 65 tot 130 m2 GO en grondgebonden sociale huurwoningen verdeeld;

• g)

  Voor sociale huurappartementen tot 65 m2 GO, sociale huur appartementen van 65 tot 130 m2 GO en voor grondgebonden sociale huurwoningen wordt het toegedeelde surplus vermenigvuldigd met het subsidiebedrag per woningtype;

• h)

  De subsidies per woning (artikel 9 lid 1, sub a en sub b) worden per 1 januari van het kalenderjaar geïndexeerd. Dit gebeurt aan de hand van de meest recent beschikbare Prijsindex Nieuwbouwkoopwoningen (CBS). Het eerstvolgende indexatiemoment na vaststelling van de nadere regels vereveningsverordening is 1 januari 2027.

2. De uitkomst van de berekening, bedoeld in lid 1, is de subsidie voor het surplus aan sociale huurwoningen in een project.

1. De initiatiefnemer dient een aanvraag tot vaststelling van de subsidie in bij het college.

2. De initiatiefnemer is verplicht om bij de verantwoording de volgende bewijsstukken te overleggen:

• a)

  Bewijsstukken van het aantal woningen dat gerealiseerd is, onderverdeeld naar:

  • i.

    Sociale huurappartementen tot 65 m2 GO

  • ii.

    Sociale huur appartementen geclusterd van 65 tot 130 m2 GO

  • iii.

    Sociale huur appartementen van 65 tot 130 m2 GO

  • iv.

    Sociale huur grondgebonden

  • v.

    Het totaal aantal woningen in het project;

• b)

  Het verplichte aantal sociale huur appartementen tot 65 m2 GO;

• c)

  Het verplichte aantal sociale huur appartementen van 65 tot 130 m2 GO;

• d)

  Het verplichte aantal sociale huurwoningen grondgebonden;

• e)

  Het aantal sociale huurwoningen dat extra gerealiseerd is naast het aantal wat in onderdeel b benoemd is;

• f)

  Het aantal sociale huurwoningen dat extra gerealiseerd is naast het aantal wat in onderdeel c benoemd is;

• g)

  Het aantal sociale huurwoningen dat extra gerealiseerd is naast het aantal wat in onderdeel d benoemd is;

• h)

  De situering van de woningen op een tekening;

• i)

  Bewijsvoering van welke woningcorporatie de sociale huurwoningen in eigendom heeft gekregen;

• j)

  Rekeningnummer waarop de subsidie uitbetaald kan worden.

3. Wanneer uit de verantwoording blijkt dat er niet aan alle verplichtingen is voldaan dan wel dat er afwijkingen zijn ten opzichte van de subsidieaanvraag, kan de subsidie lager worden vastgesteld, dan wel worden ingetrokken.

1. Monitoring vindt in ieder geval plaats op:

• a)

  Het aantal afdrachten dat is gedaan en de omvang van deze afdrachten;

• b)

  Het aantal subsidies dat is verleend en de omvang van deze subsidies;

• c)

  Een kwalitatieve beschrijving van het ervaren effect van de vereveningsverordening;

2. De Verordening en deze nadere regels worden om de drie jaar geëvalueerd, waarbij de eerste evaluatie plaats zal vinden na toepassing voor drie woningbouwprojecten van uiteenlopende omvang. Hierin worden in ieder geval de volgende aspecten meegenomen:

• a)

  In welke mate bouwprojecten het beoogde percentage sociale huurwoningen realiseren;

• b)

  Welk effect de vereveningsverordening heeft op bouwprojecten;

• c)

  Welk effect de vereveningsverordening heeft op het sturen op bouwprojecten met betrekking tot de realisatie van 30% sociale huur;

• d)

  Of de subsidie leidt tot meer sociale woningbouw;

• e)

  Welke mogelijke verbeterpunten vanuit ontwikkelaars en woningbouwcorporaties worden aangegeven.

1. Een initiatiefnemer kan een subsidieaanvraag indienen voor een project waar een anterieure overeenkomst of koopovereenkomst is gesloten nadat de Verordening in werking is getreden en voor de inwerkingtreding van deze nadere regels.

2. Indien een initiatiefnemer een omgevingsvergunning na de inwerkingtreding van de Verordening heeft aangevraagd, en voor de inwerkingtreding van deze nadere regels, kan hij een subsidieaanvraag indienen voor een project waar geen anterieure overeenkomst of koopovereenkomst voor is vastgesteld.

3. Wanneer een omgevingsvergunning voor de ingangsdatum van de Verordening niet verleend kon worden door externe omstandigheden, is dit een criterium bij de besluitvorming over het toepassen van de hardheidsclausule wat betreft het doen van afdracht, zoals bedoeld in artikel 5 lid 2 van de Verordening.

4. Wanneer er bestaande anterieure overeenkomsten die zijn gesloten voor het ingaan van de Verordening aangepast worden, dan heeft het college de bevoegdheid te besluiten of en onder welke voorwaarden de Verordening en de nadere regels van toepassing zijn.

5. Voor een aantal woningbouwprojecten, treedt de Verordening per 1 juni 2026 in werking, voor zover er op dat moment nog geen anterieure overeenkomst en/of koopovereenkomst is gesloten. Hieronder staan deze projecten, met daarbij vermeld de projectnaam, het adres van de locatie en het aantal woningen waarop de uitgestelde inwerkingtreding betrekking heeft:

• a)

  Kerkzicht, Beusichemseweg 59, 54 woningen;

• b)

  De Grote Driehoek, kadastraal bekend als gemeente Houten, sectie i, nummers 122, 1466, 1916, 2452, 154 woningen;

• c)

  Provinciale weg 14, 18 woningen;

• d)

  Overeind 92A, 1 woning;

• e)

  Hooiberg De Poort 10a, 1 woning.