Subsidieverordening Woningbouwversnelling Beethoven Vastgoed Exploitatie Metropoolregio Eindhoven

Artikel 1 Definities

In deze verordening wordt verstaan onder:

• a.

  Aanvraag: door de aanvrager ingediend verzoek tot subsidie op grond van deze verordening;

• b.

  Aanvrager: publiekrechtelijke rechtspersoon in de vorm van een gemeente die onderdeel uitmaakt van Metropool Regio Eindhoven;

• c.

  Algemeen Bestuur: algemeen bestuur van Metropool Regio Eindhoven;

• d.

  Anti-speculatiebeding: beding op grond waarvan de koper van een betaalbare koopwoning deze gedurende een bepaalde periode niet mag overdragen of waarbij aan een dergelijke overdracht bepaalde voorwaarden worden verbonden;

• e.

  Awb: Algemene wet bestuursrecht;

• f.

  Betaalbare koopwoning: voor verkoop bestemde woonruimte met een koopprijs van ten hoogste het bedrag, bedoeld in artikel 7, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014;

• g.

  Betaalbare onzelfstandige studenteneenheid: onzelfstandige studenteneenheid waarvan de huur niet hoger is dan de kwaliteitskortingsgrens van dat betreffende jaar;

• h.

  Betaalbare woning: sociale huurwoning, midden huurwoning of betaalbare koopwoning niet zijnde een flexwoning waarbij geen sprake is van permanente bouwkwaliteit volgens het Bouwbesluit of een friendswoning;

• i.

  Cofinanciering: bijdrage in geld aan het project van de gemeente;

• j.

  Convenant Beethoven: afspraken tussen Rijksoverheid, Stichting Brainport en Provincie Noord-Brabant over intensivering van de regionale opgaven op het gebied van wonen, talent en mobiliteit in Metropool Regio Eindhoven;

• k.

  Dagelijks Bestuur: dagelijks bestuur van Metropool Regio Eindhoven;

• l.

  Eerste aftoppingsgrens: maximale huurprijs voor 1- en 2-persoonshuishoudens waarvoor huurtoeslag wordt uitgekeerd; gelijk aan het vastgestelde bedrag conform Artikel 20 tweede lid onder a de Wet op de huurtoeslag;

• m.

  Goedkope koopwoning: een koopwoning die de categorieën sociale koop, lage middeldure koop en midden middeldure koop bevat;

• n.

  Ingebruikname: de datum van inschrijving van de eigenaar in de Basisregistratie Personen;

• o.

  Instandhoudingstermijn: termijn waarbinnen een woning na de eerste ingebruikname beschikbaar dient te blijven binnen de initiële betaalbaarheidscategorie;

• p.

  Kwaliteitskortingsgrens: het maximale bedrag waarvoor huurtoeslagontvangers een deel van de huurprijs voor 100% krijgen gecompenseerd door de Rijksoverheid;

• q.

  Liberalisatiegrens: de grens tussen een sociale huurwoning en een middenhuurwoning;

• r.

  Metropool Regio Eindhoven: openbaar lichaam als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Gemeenschappelijke Regeling Metropoolregio Eindhoven 2024;

• s.

  Middenhuurwoning: voor verhuur bestemde zelfstandige woonruimte met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste de maximale huurprijs behorende bij het puntenaantal, bedoeld in artikel 2, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte, met inbegrip van, voor zover van toepassing, de vermeerdering, bedoeld in artikel 8a, vierde lid, van dat besluit;

• t.

  MRE: Metropool Regio Eindhoven;

• u.

  Onzelfstandige studenteneenheid: woonruimte in de vorm van een huurwoning voor studenten zonder eigen toegang en met een gedeelde wasgelegenheid, keuken en toilet, die niet zelfstandig door één huishouden kan worden bewoond;

• v.

  Oplevering: algehele aanvaarding door de opdrachtgever conform artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek;

• w.

  Project: samenhangend geheel van activiteiten, waarvoor subsidie wordt aangevraagd;

• x.

  Sociale huurwoning: voor verhuur bestemde zelfstandige woonruimte met een aanvangshuurprijs onder het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag;

• y.

  Start bouw: start van het heiwerk of indien er niet geheid hoeft te worden, de aanvang van de funderingswerkzaamheden van het project;

• z.

  Stedelijk gebied: locatie gelegen op het grondgebied van de gemeente Eindhoven, de gemeente Helmond of de gemeente Veldhoven;

• aa.

  Subsidie: aanspraak op financiële middelen als bedoeld in artikel 4:21, eerste lid, van de Awb;

• bb.

  Toegelaten instelling: organisatie die door de Autoriteit Woningcorporaties is toegelaten om zich bezig te houden met huisvesting van mensen met een lager inkomen;

• cc.

  Transformatiewoning: bestaand onroerend goed waarvan de gebruiksfunctie wordt her bestemd tot woonruimte of het toevoegen van woonruimten aan bestaand onroerend goed;

• dd.

  Tweede aftoppingsgrens: maximale huurprijs voor 3 of meer personen waarvoor huurtoeslag wordt uitgekeerd, gelijk aan het vastgestelde bedrag conform Artikel 20 tweede lid onder b van de Wet op de huurtoeslag;

• ee.

  Verkoop onder voorwaarden: verkoop van een sociale huurwoning door een woningcorporatie zoals gereguleerd door de Woningwet en het Reglement voor de Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting;

• ff.

  Woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van personen en waar een huishouden zijn hoofdverblijf heeft;

• gg.

  Woningbouwcorporatie: een toegelaten instelling, als bedoeld in hoofdstuk IV van de Woningwet;

• hh.

  Zelfbewoningsplicht: plicht voor de koper van een betaalbare koopwoning, dat hij deze zelf moet bewonen als hoofdverblijf.

Artikel 2 Reikwijdte en toepassingsbereik

Doel van deze verordening is om door middel van subsidie projecten in gemeenten van MRE te stimuleren. Hiermee worden de doelstellingen uit het convenant Beethoven bereikt, wordt woningbouw versneld en wordt de beschikbaarheid van betaalbare woningen vergroot.

Artikel 3 Bevoegdheid Dagelijks Bestuur

Het Dagelijks Bestuur is bevoegd om subsidie op grond van deze verordening overeenkomstig de Awb te verlenen, te weigeren, vast te stellen en geheel of gedeeltelijk terug te vorderen.

Paragraaf 1 Algemene subsidievoorwaarden

Paragraaf 2: De subsidieverlening

Paragraaf 3 Vaststelling van de subsidie

Artikel 22 Hardheidsclausule

Het Dagelijks Bestuur kan deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken voor zover toepassing gelet op het doel van deze regeling zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.

Artikel 23 Evaluatie

Het Dagelijks Bestuur zendt een jaar na inwerkingtreding van deze verordening aan het Algemeen Bestuur een verslag over de effecten en de doeltreffendheid van deze verordening in de praktijk, waarbij wordt ingegaan op de voortgang in de gehonoreerde projecten en de wijze waarop projecten een bijdrage leveren aan het convenant Beethoven in de woningbouwopgaven binnen Metropoolregio Eindhoven.

Artikel 24 Citeertitel

Deze verordening kan worden aangehaald als “Subsidieverordening Woningbouwversnelling Beethoven Vastgoed Exploitatie Metropoolregio Eindhoven”.

Artikel 25 Bekendmaking en inwerkingtreding

Het Dagelijks Bestuur maakt de inhoud van deze verordening op de gebruikelijke wijze bekend. Deze verordening treedt in werking de dag na publicatie.

TOELICHTING BEHORENDE BIJ DE SUBSIDIEVERORDENING WONINGBOUWVERSNELLING BEETHOVEN VASTGOED EXPLOITATIE METROPOOLREGIO EINDHOVEN

In de regio Brainport Eindhoven loopt de Nederlandse chipsector tegen grenzen aan. Zo is er een tekort aan personeel, ruimte, voorzieningen en energie. Dit is ontstaan door de snelle groei van de regio door de vestiging van ASML in Veldhoven. De toegankelijkheid van woningen, voorzieningen en lokale mobiliteit staan onder druk. Daarom heeft het kabinet met regionale overheden afspraken gemaakt om deze tekorten aan te pakken. Dit moet ervoor zorgen dat Nederland een aantrekkelijke vestigingsplaats blijft voor de microchipsector en zijn toeleveranciers.

Onder de noemer ‘Project Beethoven’ hebben Rijk en regio gewerkt aan een omvangrijk pakket maatregelen. Voor deze maatregelen voor onderwijs, kennis en de ruimtelijke infrastructuur trekken zij € 2,51 miljard uit. Met het maatregelenpakket willen zij de Nederlandse microchipsector versterken en verdere groei van de activiteiten in Brainport Eindhoven ondersteunen. Zo investeren zij in praktisch en theoretisch geschoold talent en voldoende ruimte, bereikbaarheid en betaalbare woonruimte in Brainport Eindhoven.

Rijk en regio zetten in op een extra groei van 17.000 extra woningen en 2.280 studenteneenheden tot en met 2030. Deze groei komt boven op de groei van 45.000 woningen zoals afgesproken in de regionale woondeal. Om deze woningen te realiseren stellen Rijk en regio gezamenlijk € 245 miljoen beschikbaar. Hiermee kunnen de woningbouwprojecten financieel mogelijk worden gemaakt en investeren Rijk en regio in de kwaliteit van het gebied. Daarvan wordt € 61,25 miljoen via een financiële regeling beschikbaar gesteld voor het verminderen van het tekort op vastgoedexploitatie.

Deze regeling maakt de bouw mogelijk, boven op de bestaande afspraken in de woondeal Zuidoost Brabant. Met deze investering in betaalbare woonruimte wordt de regio aantrekkelijker voor technisch talent en bedrijven, wat essentieel is voor de verdere ontwikkeling van de microchipsector en de economie van Nederland.

Op subsidies die worden verstrekt op grond van deze verordening zijn de algemene bepalingen uit hoofdstuk 4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Met deze regeling kunnen gemeenten op hun grondgebied woningbouwcorporaties ondersteunen voor woningbouwprojecten. De verhuur van woningen is een economische activiteit, waardoor de Europese Commissie een woningbouwcorporatie ziet als een onderneming. Steun aan een onderneming kan ongeoorloofde staatssteun inhouden. Voor sociale huurwoningen is geaccepteerd dat steun mogelijk is onder een Dienst van Algemeen en Economisch belang (DAEB). Gemeenten zouden een bijdrage in de vorm van subsidie voor sociale huur kunnen vormgeven onder de voorwaarden van de Vrijstellingsverordening DAEB. Voor middenhuur en goedkope koop is er nog geen passende vrijstelling voorhanden. Momenteel is aanpassing van de regelgeving in voorbereiding waarmee de DAEB ook toepasbaar gaat zijn voor betaalbare woningen (middenhuur en goedkope koop). Vooruitlopend daarop kan het mogelijk zijn dat, wanneer er sprake is van een mix van sociale huisvesting, middenhuur en sociale/betaalbare koop en een subsidie voor een onrendabele top, ruimte is voor (de)centrale overheden om een aanvullende DAEB aan te wijzen. Deze worden informeel getoetst bij de Europese Commissie, het ministerie van BZK kan daarin begeleiden.

Artikel 1 Definities

Onder f. Betaalbare koopwoning

De betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen wordt jaarlijks met ingang van 1 januari geïndexeerd aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI). Voor 2025 is de bovengrens voor betaalbare koop € 405.000 vrij op naam. Dit volgt uit artikel 7, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014;

Onder h. Betaalbare woning

De volgende eenheden vallen niet onder een betaalbare woning:

• a.

  een flexwoning of onzelfstandige studenteneenheid waarbij geen sprake is van permanente bouwkwaliteit volgens het Bouwbesluit;

• b.

  friendswoningen;

• c.

  de renovatie van bestaande woningen, zonder de netto toevoeging van tenminste 40 woningen en/of 40 onzelfstandige studenteneenheden.

Een Flexwoning is een bouwwerk dat minimaal voldoet aan “Tijdelijke kwaliteit” van het Bouwbesluit, gebouwd ten behoeve van huisvesting van personen, als zelfstandige woning en geschikt voor verplaatsing en gebruik op een volgende locatie;

Onder l. Eerste aftoppingsgrens

De aftoppingrens voor huurwoningen is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden. Huishoudens met meer personen hebben vaak een grotere woning nodig en hebben daardoor ook een hogere huurprijs. Om dit te compenseren is de aftoppingsgrens voor huishoudens met drie of meer personen hoger dan de aftoppingsgrens voor 1- of 2-persoons huishoudens. De aftoppingsgrens bepaalt hoe hoog de huurtoeslag is. Er zijn in Nederland twee aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag. Deze worden jaarlijks vastgesteld door de Rijksoverheid. Dit volgt onder meer uit artikel 20, tweede lid onder a alsmede artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag;

Onder o. Instandhoudingstermijn

Met de initiële betaalbaarheidscategorie wordt bedoeld de betaalbaarheidscategorie waartoe de woning behoord op het moment van eerste toewijzing, verhuur of verkoop;

Onder s. Middenhuurwoning

De maximale huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd overeenkomstig de Wet betaalbare huur en bedraagt voor 2025 max € 1.184,82 (prijspeil 2025). Deze woningen vallen in het middensegment, dat wil zeggen tot maximaal 186 punten in het Woningwaarderingsstelstel (WWS);

Onder y. Start bouw

Start van het heiwerk of indien er niet geheid hoeft te worden, de aanvang van de funderingswerkzaamheden van de eerste woningen in het project. Start bouw is niet het moment dat voorbereidende grondwerkzaamheden plaatsvinden, zoals het bouwrijp maken van het gebied;

Onder cc. Transformatie woning

Toevoegen van woningen aan de bestaande woningvoorraad door het herbestemmen van een gebruiksfunctie van een gebouw of een onderdeel daarvan naar een woonfunctie in combinatie met het uitvoeren van fysieke ingrepen. Opplussen valt ook onder transformatie. Sloop nieuwbouw valt hier niet onder;

Onder dd. Tweede aftoppingsgrens

De aftoppingrens voor huurwoningen is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden. Huishoudens met meer personen hebben vaak een grotere woning nodig en hebben daardoor ook een hogere huurprijs. Om dit te compenseren is de aftoppingsgrens voor huishoudens met drie of meer personen hoger dan de aftoppingsgrens voor 1- of 2-persoons huishoudens. De aftoppingsgrens bepaalt hoe hoog de huurtoeslag is. Er zijn in Nederland twee aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag. Deze worden jaarlijks vastgesteld door het Rijk. Dit volgt onder meer uit artikel 20, tweede lid onder a alsmede artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag;

Onder ee. Verkoop onder voorwaarden

Verkoop waarbij de koper de woning tegen een lagere prijs dan de marktwaarde koopt, met als voorwaarde dat de woning voor een bepaalde periode onder restricties blijft vallen. Deze restricties kunnen betrekking hebben op het eigendom, de verkoopprijs bij doorverkoop, en het behoud van de woning voor sociale of betaalbare huisvesting.

Artikel 5 Subsidievereisten

Eerste lid

Voor betaalbare onzelfstandige studenteneenheden geldt dat de huur niet hoger mag zijn dan de kwaliteitskortingsgrens van dat betreffende jaar. Deze grens is een onderdeel van de huurtoeslagregels en bepaalt tot welk bedrag de huurprijs volledig wordt vergoed door de overheid. In 2025 bedraagt deze € 477,20;

Derde lid

Binnen één MRE gemeente is het mogelijk voor een woningbouwcorporatie om meerdere kleine woningbouwprojecten te bundelen tot één pakket. Bij de laatste oplevering wordt het totaalbedrag uitgekeerd aan de gemeente. De uitkering door de gemeente vindt plaats aan de woningcorporaties op basis van de door hen gemaakte afspraken;

Vijfde lid

De woningbouwcorporatie is een toegelaten instelling, organisatie die door de Autoriteit Woningcorporaties is toegelaten, op basis van hoofdstuk IV van de Woningwet, om zich bezig te houden met huisvesting van mensen met een lager inkomen;

Zesde lid

Het project mag een combinatie zijn van zelfstandige woningen en studenteneenheden. In één project kunnen bijvoorbeeld 20 woningen en 20 onzelfstandige studenteneenheden worden gecombineerd.

De volgende eenheden vallen niet onder een betaalbare woning en komen daarmee niet in aanmerking voor VEX subsidie:

• a.

  een flexwoning of onzelfstandige studenteneenheid waarbij geen sprake is van permanente bouwkwaliteit volgens het Bouwbesluit;

• b.

  friendswoningen;

• c.

  de renovatie van bestaande woningen, zonder de netto toevoeging van tenminste 40 woningen en/of 40 onzelfstandige studenteneenheden.

Een Flexwoning is een bouwwerk dat minimaal voldoet aan “Tijdelijke kwaliteit” van het Bouwbesluit, gebouwd ten behoeve van huisvesting van personen, als zelfstandige woning en geschikt voor verplaatsing en gebruik op een volgende locatie;

Achtste lid

Bedoeld wordt de basiskwaliteit van woningen van de betreffende gemeente. Indien een gemeente geen normen voor kwaliteitseisen voor woningen heeft vastgesteld, gelden de minimale basiskwaliteiten zoals vastgelegd per Product Markt Combinatie voor permante bouw in de meest recente Woonstandaard (Versie 3.1 maart 2024);

Negende lid

De aanvrager betaalt minimaal 25% mee aan het project. Met deze cofinanciering zoals op genomen in de subsidievereisten worden de bedragen bedoeld zoals opgenomen in de tabel 1 in bijlage 1. De totale dekking uit de Beethovendeal betreft een lumpsum bedrag per wooneenheid bestaande uit 75% beschikt door middel van subsidie op grond van deze subsidieverordening alsmede het vereiste van 25% cofinanciering van het 100% lumpsum bedrag voor het project betaald door de aanvrager. Deze cofinanciering moet bestaan uit een financiële bijdrage van minimaal 25% van het totaalbedrag in geld;

Tiende lid

Start bouw is gedefinieerd als het moment dat werkzaamheden aan de fundering van een woning of een complex van woningen aanvangen. Start bouw is in elk geval niet het moment dat voorbereidende grondwerkzaamheden plaatsvinden, zoals het bouwrijp maken van het gebied.

Artikel 6 Subsidievorm Subsidieplafond en Subsidiehoogte

Tweede en derde lid

De genoemde bedragen zijn de bedragen die worden verstrekt in de vorm van een subsidie. Dit zijn de bedragen zonder de verplichte 25% cofinanciering van de gemeente;

Vierde lid

Goedkope koop is gedefinieerd als een betaalbare koopwoning tot € 330.000 V.O.N.. Een betaalbare koopwoning is gedefinieerd als een koopwoning tussen de € 330.000 V.O.N. en € 405.000 V.O.N. (2025 bedragen);

Vijfde en zesde lid

Voor projecten geldt een absoluut maximum subsidiebedrag per gemeenten. Dit absolute maximum wordt bepaald door de verdeling van de woningbouwopgave per gemeente zoals opgenomen in Bijlage 2 van deze regeling.

Artikel 8 Verdelingswijze

Tweede lid

Aanvragen worden behandeld op volgorde van binnenkomst. Mochten er meer aanvragen binnenkomen in het aanvraagtijdvak dan dat er budget is zullen de laatst ingediende projectvoorstellen afvallen. Deze kunnen in een volgende tranche weer ingediend worden, mits zij aan de dan geldende voorwaarden uit de regeling voldoen.

Artikel 9 Vereisten aanvraag

Derde lid onder e

Bij belangenverstrengeling valt te denken aan financiële belangenverstrengeling, familiale belangenverstrengeling en concurrerende belangenverstrengeling. Uit de overgelegde verklaring moet blijken dat geen sprake is van belangenverstrengeling van de aanvrager ten opzichte van de woningbouwcorporatie of in relatie tot de keuze van het project en of de projectlocatie.

Derde lid onder f

Subsidieverlening aan woningen die vallen onder ‘Verkoop onder voorwaarden’ is toegestaan. Woningen dienen voor tenminste 15 jaar na ingebruiknamebehouden te blijven als Verkoop onder voorwaarden. Voor sociale huurwoningen die subsidie hebben ontvangen op grond van deze subsidieverordening, geldt een termijn van twee jaar voor deze verkocht mogen worden als Verkoop onder voorwaarden.

Artikel 10 Weigeringsgronden

Tweede lid

Eén zelfde woning mag voor het aanvragen van subsidie op grond van deze verordening niet in meerdere projecten voorkomen, waardoor meerdere malen subsidie wordt verstrekt voor een zelfde woning. Het moet gaan om zuivere netto woningen per project.

Artikel 13 Verplichtingen verbonden aan de subsidie

Tweede lid

Subsidieverlening aan woningen die vallen onder ‘Verkoop onder voorwaarden’ is toegestaan. Woningen dienen voor tenminste 15 jaar na ingebruikname behouden te blijven als Verkoop onder voorwaarden. Voor sociale huurwoningen geldt een termijn van twee jaar voor deze verkocht mogen worden als Verkoop onder voorwaarden.

Vierde lid

Een verzoek om uitstel van de start datum van de bouw van het project kan worden aangevraagd voor 1 jaar maar mag nooit de start bouw datum van 31 december 2033 overschrijden. Mogelijke redenen voor het verlenen van uitstel zijn beroeps- en bezwaarprocedures en flora en fauna gerelateerde zaken.