Beleidsregel Wet goed verhuurderschap/Wet betaalbare huur Breda 2025

Burgemeester en wethouders van de gemeente Breda,

Gelet op de artikelen 4:81, eerste lid, 4:83, 1:3, vierde lid en 5:32 van de Algemene wet bestuursrecht, artikel 125, tweede lid, van de Gemeentewet en artikel 2, 2a, 17, 18 derde lid en artikel 19, eerste en tweede lid van de Wet goed verhuurderschap;

Overwegende dat:

• •

  Zij op grond van artikel 19, van de Wet goed verhuurderschap bevoegd zijn tot het opleggen van bestuurlijke boetes bij overtredingen van het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap;

• •

  De algehele schaarste op de woningmarkt de positie van huurder heeft verzwakt, waardoor het regelmatig voorkomt dat misstanden zich voordoen en de huurder hiertegen niet in het verweer kan of durft te komen;

Besluiten vast te stellen, de volgende beleidsregel goed verhuurderschap gemeente Breda.

• •

  Met de Wet goed verhuurderschap kan de gemeente handhavend optreden tegen ongewenste verhuurpraktijken. Het is het doel van de wet om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan en te voorkomen;

• •

  Met de Wet betaalbare huur kan de gemeente handhaven als het Woning waarderingsstelsel voor zelfstandige en onzelfstandige woningen van toepassing is.

Besluit:

Bestuurlijke achtergrond:

Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Op basis van deze wet wordt een landelijke norm voor goed verhuurderschap geïntroduceerd en krijgen gemeenten bevoegdheden om ongewenste vormen van verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan.

Aanleiding voor deze wet is dat er bij de verhuur van woningen regelmatig misstanden voorkomen en dat de mogelijkheid om integraal richting een verhuurder op te treden ontbreekt. Bovendien zijn huurders ook terughoudend om richting verhuurders stappen te ondernemen. De wet voorziet, met name in de bevoegdheid voor gemeenten, om handhavend op te treden.

Op grond van deze wet dient het college tevens een gemeentelijk meldpunt in te stellen waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kosteloos en anoniem kunnen worden gemeld. Het gaat daarbij om klachten van huurders, maar ook van woningzoekenden en omwonenden.

Een verhuurder of verhuurbemiddelaar van een woon- of verblijfsruimte handelt in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap.

Onder de Wet goed verhuurderschap wordt verstaan:

• 1.

  Het zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie), in ieder geval door:

  • ■

    het hanteren van een heldere en transparante selectieprocedure;

  • ■

    het gebruiken en communiceren van objectieve selectiecriteria bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte;

  • ■

    het motiveren van de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat huurders;

• 2.

  Het zich onthouden van iedere vorm van intimidatie;

• 3.

  Het zich onthouden van het in rekening brengen van een waarborgsom, hetgeen is bepaald in artikel 261b, tweede lid van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (concreet betekent dit twee keer de kale huur);

• 4.

  Het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst;

• 5.

  Het schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over:

  • ■

    de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen;

  • ■

    indien een waarborgsom, als bedoeld in artikel 261b van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, in rekening wordt gebracht, de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld. De waarborgsom wordt binnen 14 dagen na oplevering teruggestort. Bij schade wordt binnen 30 dagen de bewijslast van de schade, die verrekend wordt met de borg, aangeleverd;

  • ■

    de contactgegevens van een contactpunt van de verhuurder, waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen;

  • ■

    de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente Breda, bedoeld in artikel 4 van de wet, waarin het gehuurde is gelegen;

  • ■

    indien servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt;

  • ■

    de waardering van de kwaliteit van de woonruimte, bedoeld in artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte op de datum van ingang van de huurovereenkomst en de krachtens dat lid bepaalde bijbehorende maximale huurprijs aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige en onzelfstandige ruimtes, en indien krachtens die wet ten aanzien van de woonruimte een prijsopslag geldt, tevens de bewijsstukken waaruit het gelden van deze opslag blijkt;

• 6.

  Het zich onthouden van het in rekening brengen van servicekosten anders dan in overeenstemming met de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;

• 7.

  Onverminderd het tweede lid wordt in het geval van verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten:

  • ■

    de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst vastgelegd;

  • ■

    de informatie, bedoeld in het tweede lid, onderdeel e, waaronder mede begrepen de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde die in de huurovereenkomst zijn opgenomen, verstrekt in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal kan worden gebruikt die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren;

• 8.

  Onverminderd het tweede en derde lid handelt de verhuurbemiddelaar in overeenstemming met artikel 417, vierde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Er mogen geen bemiddelingskosten berekend worden aan huurder als de verhuurbemiddelaar in opdracht van verhuurder handelt;

• 9.

  Bij ministeriële regeling kunnen nadere regels worden gegeven over de informatie die een verhuurder of verhuurbemiddelaar aan de huurder verstrekt op grond van het tweede lid, onderdeel e, onder 1°;

• 10.

  De verhuurder die een huurovereenkomst heeft opgezegd op grond van artikel 274, eerste lid, onder h, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek doet een melding bij het meldpunt als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de wet.

Onder de Wet betaalbare huur wordt verstaan:

• 1.

  Het is verhuurders, toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, verboden een zelfstandige woonruimte te verhuren met een huurprijs die hoger is dan de krachtens artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte geldende maximale huurprijs.

• 2.

  Het verbod, bedoeld in het eerste lid, is niet van toepassing op een overeenkomst van huur en verhuur van een zelfstandige woonruimte met een geldende maximale huurprijs die hoger is dan het in artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bedoelde bedrag.

• 3.

  Het is verhuurders, toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen verboden een onzelfstandige woonruimte te verhuren met een huurprijs die hoger is dan de krachtens artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte geldende maximale huurprijs.

• 4.

  Het is verhuurders, toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen verboden een huurverhoging toe te passen die een bij of krachtens artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgesteld maximaal toegestaan huurverhogingspercentage overschrijdt.

• 5.

  Tijdelijke contracten zijn niet meer toegestaan (met uitzondering van hospitacontracten of contracten met diplomatenclausule)

• 6.

  Het is verplicht om een energielabel en een overzicht van het puntensysteem te verstrekken bij het huurcontract. (artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, is de in de ministeriële regeling, bedoeld in artikel 12, eerste lid, genoemde huurprijsgrens, behorende bij de kwaliteit voor een woonruimte tot en met 186 punten)