Huisvestingsverordening Gemeente Oss 2025

Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

• 1. Dit hoofdstuk is van toepassing op zelfstandige woonruimten:

  • a)

    die in de volgende wijken zijn gelegen en in de bijlagen ‘Wijken van Oss’ en ‘Kernenclusters’ zijn opgenomen:

    • 1.

      Wijk Schadewijk;

    • 2.

      Wijk Ruwaard;

    • 3.

      Wijk Oss zuid;

    • 4.

      Wijk Krinkelhoek;

    • 5.

      Wijk Ussen;

  • b)

    en met een maximale WOZ-waarde tot en met €260.000 op 1 januari 2020. In de praktijk in 2025 een transactiewaarde van de actuele betaalbaarheidsgrens € 405.000,-

• 2. Dit hoofdstuk is niet van toepassing op:

  • a.

    woonruimten die in eigendom zijn van een woningbouwcorporatie;

  • b.

    bijzondere woonruimten.

Artikel 3 Vergunningplicht

• 1. Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 21 lid 1 van de wet:

  • a.

    een woonruimte aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden, anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar;

  • b.

    een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;

  • c.

    een onzelfstandige woonruimte in zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;

  • d.

    Een woonruimte tot twee of meer zelfstandige woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.

• 2. Het eerste lid onder b. is niet van toepassing op een situatie met een hospes-/hospita.

Artikel 5 Weigeringsgronden

• 1. Een vergunning als bedoeld in artikel 3, eerste lid van deze verordening kan worden geweigerd:

  • a.

    als naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, omzetting of splitsing gediende belang;

  • b.

    als het onder a genoemde belang niet kan worden gediend door het stellen van voorschriften en voorwaarden aan de vergunning;

  • c.

    als het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;

  • d.

    in gevallen als bedoeld in artikel 25, eerste lid van de Wet (Bibob weigering);

  • e.

    als de onzelfstandige woonruimten na omzetting niet voldoen aan de normen voor nieuwbouw inzake luchtgeluidisolatie, opgenomen in artikel 4.113 en 4.114 van het Besluit bouwwerken leefomgeving;

  • f.

    de onzelfstandige woonruimten na omzetting niet voldoen aan de normen voor bestaande bouwwerken met een woonfunctie op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving;

  • g.

    de onzelfstandige woonruimten na omzetting niet voldoen aan de normen voor een woonfunctie voor kamergewijze verhuur op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving, indien het vier of meer onzelfstandige woonruimten betreft;

  • h.

    de onzelfstandige woonruimten na omzetting niet voldoen aan de normen op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving met betrekking tot brandveilig gebruik;

  • i.

    de omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte, leidt tot het insluiten van een naast-, onder en/of bovengelegen zelfstandig bewoonde woning, door kamergewijze bewoonde woonruimten;

  • j.

    de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte leidt tot meer dan 2 direct naast- onder – en/of bovengelegen kamergewijze bewoonde woningen.

• 2. Een vergunning als bedoeld in artikel 3, eerste lid van deze verordening wordt met het oog op het voorkomen van schaarste en ter bevordering van de leefbaarheid in ieder geval geweigerd:

  • a.

    als sprake is van woonruimte met WOZ-waarde tot €260.000 (peil 1 januari 2020).

  • b.

    de aanvraag in strijd is met het ter plaatse geldende omgevingsplan en deze strijdigheid niet is opgeheven met een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit;

• 3. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen voor tijdelijke onttrekking indien de aanvrager aantoont dat een situatie bestaat die een tijdelijke woonruimteonttrekking rechtvaardigt en waarbij vaststaat dat die onttrekking niet langer dan twee jaar zal duren.

• 4. Van een onaanvaardbare negatieve inbreuk zoals bedoeld in het eerste lid, onder c, is in ieder geval sprake als dit redelijkerwijs volgt uit de informatie die is opgehaald in het kader van een uitgevoerd leefbaarheidsonderzoek. Deze informatie wordt beoordeeld door een ambtelijke adviesgroep. Burgemeester en wethouders bepalen de taken en werkzaamheden van deze adviesgroep.

Artikel 6 Voorwaarden en voorschriften

• 1. Burgemeester en wethouders kunnen aan de vergunning als bedoeld in artikel 3, eerste lid, voorwaarden en voorschriften verbinden ter voorkoming van een onaanvaardbare negatieve inbreuk op de woonomgeving.

• 2. De vergunning is persoonsgebonden en geldig voor het adres waarop de aanvraag toeziet. De vergunning kan niet aan een ander worden overgedragen.

Artikel 8. Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte

• 1. Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders.

• 2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte:

  • a.

    die gelegen is in het toepassingsgebied zoals vermeld in artikel 2 eerste lid;

  • b.

    met een maximale waarde tot en met de actuele betaalbaarheidsgrens;

  • c.

    die op de datum van inschrijving:

    • 1.

      vrij was van huur en gebruik;

    • 2.

      in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden, of

    • 3.

      werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming;

  • d.

    waarvan de datum van inschrijving na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel ligt, en

  • e.

    die niet in eigendom is van de gemeente of een woningcorporatie.

Artikel 9. Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming

• 1. Een aanvraag om een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.

Artikel 10. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend

• 1. Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, wordt de verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval verleend als:

  • a)

    de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad is van de eigenaar;

  • b)

    de eigenaar na de datum van inschrijving, ten minste 12 maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; of

  • c)

    de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel- kantoor- of bedrijfsruimte (zie artikel 41, derde lid, van de wet).

• 2. In de gevallen, genoemd in artikel 11, eerste lid onder a en b , wordt de persoon aan wie de beschermde woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet de huurder is die in de beschermde woonruimte verblijft.

Artikel 11. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend

• 1. Als artikel 43, eerste lid, van de Wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming worden verleend:

  • a.

    als de beschermde woonruimte in opdracht van de gemeente is aangekocht;

  • b.

    als de beschermde woonruimte door een door de gemeente gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht om te worden verhuurd aan cliënten met een zorgindicatie.

• 2. Als artikel 43, eerste lid, van de Wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt.

• 3. In andere gevallen dan genoemd in het eerste en het tweede lid en artikel 11, kan de vergunning worden geweigerd.

Artikel 12. Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming

• 1. Behalve op grond van artikel 44, eerste lid, van de Wet (bibob-intrekking), kan een verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval ook worden ingetrokken:

  • i.

    als blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens en zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest.

Artikel 13. Reikwijdte en aanwijzing vergunningplichtige woonruimten

• 1. Zelfstandige woonruimten in eigendom van een Woningcorporatie, die voor de eerste maal worden toegewezen en die zijn gelegen in de Kernenclusters met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag dan wel standplaatsen in eigendom van de gemeente of een Woningcorporatie mogen niet voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Dit geldt niet voor zorgwoningen.

Artikel 14. Aanvraag vergunning voorrangsregeling

• 1. Een aanvraag om een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 13 wordt ingediend bij Burgemeester en Wethouders. Bij de aanvraag om een huisvestingsvergunning worden de volgende gegevens verstrekt:

  • •

    naam, adres, woonplaats, geboortedatum, nationaliteit en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de aanvrager;

  • •

    omvang van het huishouden dat de nieuwe woonruimte gaat betrekken;

  • •

    huishoudinkomen;

  • •

    het bepaalde in artikel 15 leden 4, 5 en 6 van deze verordening;

  • •

    hetgeen door de Woningcorporatie is voorgeschreven.

• 2. De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval:

  • a.

    een aanduiding van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;

  • b.

    aan wie de vergunning is verleend;

  • c.

    het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt;

  • d.

    de voorwaarde dat de vergunninghouder de woonruimte enkel binnen de in de vergunning genoemde termijn in gebruik kan nemen;

Artikel 15. Voorrangsregeling toewijzing woonruimte

• 1. Een woningcorporatie wijst woonruimten passend toe conform het bij of krachtens het bepaalde in de Woningwet en de wet.

• 2. Woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding kunnen voorrang krijgen bij het verlenen van een huisvestingsvergunning. Daarvoor geldt dat maximaal 50% van de in dat jaar opgeleverde nieuwbouwwoningen, die voldoen aan de criteria genoemd in artikel 14, met voorrang wordt toegewezen aan woningzoekenden.

• 3. Van een woningzoekende met economische of maatschappelijke binding is sprake als een woningzoekende voldoet aan de volgende criteria:

  • a.

    De woningzoekende die 6 jaar onafgebroken ingezetene is geweest in een kern behorende tot het kernencluster waarin de woning is gelegen en/of;

  • b.

    Een woningzoekende die de afgelopen 10 jaar ten minste 6 jaar ingezetene is geweest in een kern behorende tot het kernencluster waarin de woning is gelegen.

• 4. In aanvulling op artikel 15, eerste lid, van deze verordening, dienen de volgende bescheiden te worden overgelegd om aan te tonen dat de woningzoekende economische of maatschappelijke binding heeft:

  • •

    een verklaring van woningzoekende dat hij of zij voldoet aan de criteria in het derde lid;

  • •

    een recente uitdraai van het bevolkingsregister waaruit blijkt dat de woningzoekende voldoet aan de criteria in het derde lid.

• 5. Corporaties kunnen namens burgemeester en wethouders een aanvraag om een huisvestingsvergunning weigeren en/of intrekken indien:

  • •

    sprake is van het verstrekken van onjuiste, onvolledige informatie en nalaat om binnen de gestelde hersteltermijn de gevraagde aanvullende informatie alsnog te verstrekken;

  • •

    er sprake is van fraude, valsheid in geschriften of een vermoeden van fraude of valsheid in geschriften;

  • •

    de woningzoekende reeds huurder is van een sociale huurwoning in een kern behorende tot het kernencluster waarin de woning is gelegen;

  • •

    de sociale huurwoning wordt gesloopt;

Artikel 17. Bestuurlijke boete

• 1. Overtreding van de verboden, bedoeld in deze verordening, handelen in strijd met een voorwaarde of voorschrift als bedoeld in artikel 24 van de wet alsmede handelen in strijd met overige artikelen kan worden beboet met een bestuurlijke boete.

• 2. De bestuurlijke boete bedraagt hoogstens:

  • a.

    voor overtreding van artikel 21, 22 van de wet of voor handelen in strijd met een voorwaarde of voorschrift als bedoeld in artikel 24 van de wet: € 20.500;

  • b.

    voor overtreding van artikel 41, eerste lid, van de wet: € 21.750;

  • c.

    voor overtreding van de artikelen 21 van de wet, als binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding al een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod: € 82.000;

  • d.

    voor overtreding van artikel 41, eerste lid, van de wet, als binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding al een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod: € 87.000.

Artikel 18. Onvoorziene gevallen

• 1. In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslissen burgemeester en wethouders, waarbij zij zich uitsluitend zullen laten leiden door overwegingen betrekking hebbend op een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimten, het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het woon- en leefmilieu in de gemeente.

Artikel 19. Overgangsrecht

• 1. Alle genomen besluiten op grond van de voor deze verordening geldende huisvestingsverordening, worden gelijkgesteld aan besluiten op grond van deze verordening.

• 2. Aanvragen om een vergunning die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening, worden gelijkgesteld aan aanvragen op grond van deze verordening.

• 3. Aanvragen om een vergunning die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening, worden behandeld conform deze verordening tenzij de aanvrager hiermee in een nadeligere positie komt.

Artikel 20. Inwerkingtreding verordening en citeertitel

• 1. Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2025 en vervalt op 1 juli 2029

• 2. Deze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening Gemeente Oss 2025.

Deze verordening heeft de volgende bijlagen:

• •

  Toelichting bij de Huisvestingsverordening Gemeente Oss 2025

• •

  Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Gemeente Oss 2025

• •

  Onderbouwing schaarste

• •

  overzichtskaart kernenclusters

• •

  overzichtskaart wijken van Oss