Woonzorgvisie Ouder-Amstel 2025-2040

4.3.1 Nieuwbouw

We hebben plannen voor de bouw van ruim 9.000 woningen. Bijna al deze woningen komen in de drie grootschalige gebiedsontwikkelingen

Werkstad OverAmstel, Entrada en De Nieuwe Kern. Voor elk van de gebieden zijn in raadsbesluiten al (ruimtelijke en/of programmatische) uitgangspunten vastgelegd. Op het gebied van wonen zijn er nog aanvullende keuzes nodig qua type Woningen en woonvormen, deels specifiek voor ouderen en aandachtsgroepen (al dan niet met zorg en ondersteuning). Deze nadere uitwerking dient te passen binnen de reeds eerder gemaakte afspraken met de ontwikkelende partijen. Verder komen er in De Nieuwe Kern tijdelijke woningen met permanente kwaliteit. In samenwerking met woningcorporatie Ymere worden 330 flexwoningen gerealiseerd.

Behalve in de gebiedsontwikkelingen voegen we binnen het totaal circa 200 woningen toe in de bestaande kernen.

Tabel 3: Nieuwbouwproductie 2023 t/m 2042

Afgerond op 10-tallen en 100-tallen.

Bron: gemeente Ouder-Amstel

¹ Entrada : in de stedenbouwkundige visie een aantal van 1.060 woningen vastgelegd.

² Werkstad OverAmstel : we schatten we nu een bandbreedte in van 1.500-2.500 woningen.

De aantallen in de tabel zijn met de kennis van nu. Er kunnen dus nog woningen bijkomen of afvallen. Er is nog geen rekening gehouden met eventuele planuitval waarvoor vaak 10% wordt gerekend, maar er komen ook nieuwe initiatieven bij die we nu nog niet kennen. De flex-woningen worden na 15 jaar ontmanteld en verplaatst naar een andere plek in De Nieuwe kern, de gemeente of eventueel de regio.

De verwachting is dat grofweg een kleine 1/3 van de nieuwbouwwoningen wordt opgeleverd t/m 2030, een kleine 2/3 in de periode 2031 t/m 2040 en nog een klein deel van 5-10% in 2040 en 2041.

Extra locaties

We onderzoeken of we aanvullende locaties voor woningbouw kunnen toevoegen in onze gemeente al dan niet via sloop/nieuwbouw of functiewijziging.

Buitengebieden

In het buitengebied willen we het landschap beschermen en openhouden en zijn we terughoudend met woningbouw. De visie op de Amstelscheg en de Ronde Hoep wordt nog verder uitgewerkt. In het buitengebied is onder voorwaarden alleen ruimte voor vervangende nieuwbouw, bijvoorbeeld van boerderijen die hun functie verliezen of (pre)mantelzorgwoningen. Het plaatsen van mantelzorgwoningen is al vergunningsvrij toegestaan. We willen ook ruimte bieden voor familiewoningen en pre-mantelzorgwoningen en onderzoeken de mogelijkheden.

Inclusieve wijken

We willen dat de grootschalige gebieds-ontwikkelingen inclusief worden zodat, net als in bestaande kernen ruimte is voor ouderen en verschillende aandachtsgroepen die deels vragen om specifieke woningen of woonvormen al dan niet met ambulante zorg of begeleiding.

4.3.2 Voorrang inwoners en beroepsgroepen

Op basis van de in 2024 gewijzigde Huisvestingswet 2014 kan maximaal 50% van de betaalbare woningen toegewezen worden aan mensen met een economische of maatschappelijke binding aan de regio, de gemeente of kern binnen de gemeente. Hieronder vallen ook vitale beroepsgroepen, zoals onderwijzend personeel, pedagogische medewerkers in de kinderopvang, vrijwilligers bij de brandweer, zorgpersoneel en waar mogelijk gemeenteambtenaren. Daarmee kunnen we een aantrekkelijke werkgever blijven.

Op dit moment is in de verordeningen nog vastgelegd dat maximaal 30% van de woningen met lokale voorrang lokaal (Ouder-Amstel) wordt toegewezen en maximaal 20% aan regionale urgenten.

We geven voorrang aan onze inwoners en vitale beroepsgroepen voor maximaal 50% van de vrijkomende betaalbare huur- en koopwoningen en we komen de gemaakte regionale afspraken over regionale urgenten na. De voorrang betreft woningen in de sociale huur (< € 900,07), middenhuur (< €1184,82) en nieuwbouw koopwoningen tot €405.000 (alles prijspeil 2025). We nemen dit op in de nieuwe huisvestingsverordening. Bij nieuwbouw leggen we dit tot die tijd in goed overleg met de ontwikkelende partijen zo veel mogelijk vast in anterieure overeenkomsten.

4.3.3 Beter benutten bestaande voorraad

Niet iedere huidige of toekomstige inwoner wil naar de nieuwbouw in de gebieds-ontwikkeling verhuizen. Bovendien zijn er in de bestaande kernen maar weinig betaalbare of geschikte woningen voor ouderen en jongeren.

A. Woningdelen

We stimuleren vormen van woningdelen, zoals woningsplitsen, hospitaverhuur en friendscontracten. Het kunnen aantrekkelijke, snelle oplossing zijn voor diverse woningzoekenden. Zie afbeelding 4 op de volgende pagina voor de 7 verschillende varianten van woningdelen.

Niet iedere locatie of woning is geschikt voor woningdelen. Wanneer woonruimte wordt toegevoegd aan de voorraad of grote woningen met meer personen worden bewoond, is het van belang om ook oog te houden voor de leefbaarheid in de buurt (denk aan overlast/ parkeerdruk).

B. Meer woningen per kavel

We zien vooralsnog weinig mogelijkheden voor optoppen (toevoegen 1 of meerdere woonlagen) maar staan er wel voor open. Transformatie van bedrijven of kantoren naar woningen faciliteren we waar mogelijk. Conform het aangenomen amendement bij de Omgevingsvisie is ’een straatje erbij' in Ouder-Amstel niet wenselijk.

Afbeelding 4: Woningdelen

C. Behouden/ beschermen betaalbare voorraad

We willen onze betaalbare nieuwbouwwoningen en bestaande woningen beschikbaar houden voor de doelgroep met lage en middeninkomens. Als gemeente kunnen we een aantal maatregelen inzetten om te voorkomen dat er met woningen wordt gespeculeerd, worden onderverhuurd of dat deze woningen worden of verkocht.

Anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht (nieuwbouw)

We zetten in op zelfbewoningsplicht als vorm van anti-speculatiebeding dat wordt opgenomen in het koopcontract.

Dat betekent dat de eerste kopers van woningen met een prijs tot de NHG-grens van €450.000 (prijspeil 2025) minimaal 5 jaar zelf in de woning dienen te wonen.

Indien mogelijk en effectief leggen we dit vast in de lokale regelgeving wanneer de nieuwe Huisvestingsverordening wordt vastgesteld en daaraan gekoppeld ‘Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners'.

Kosten voor het bewaken van en controleren hierop zijn aanzienlijk. Deze kosten zullen begroot worden voor de jaren 2026 en later.

Totdat de beleidsregel van kracht wordt zetten we deze instrumenten zo veel mogelijk al toe bij nieuwbouwprojecten, zoals eerder gedaan bij Manegeterrein (Gijsbrecht) in een anterieure overeenkomst.

Opkoopbescherming (bestaande koopwoningen)

We verkennen de mogelijkheden van invoering van opkoopbescherming. Doel van opkoopbescherming is om te voorkomen dat met schaarse, betaalbare koopwoningen van de markt verdwijnen doordat ze worden opgekocht door beleggers of particulieren en als één of meerdere huurwoningen of kamers worden verhuurd. We dienen de noodzaak en schaarste te onderbouwen en kijken ook naar de effectiviteit. Dit zijn vereisten uit de wet waarbij van belang is dat de regering inmiddels zodanige belastingmaatregelen heeft genomen dat dit probleem al grotendeels lijkt te zijn opgelost. Indien wenselijk nemen opkoopbescherming op in de Huisvestingverordening.

Beperken vakantieverhuur (toeristische verhuur en bed & breakfast

Vakantieverhuur waarbij het hele huis wordt verhuurd tijdens afwezigheid van de hoofdbewoner, toeristische verhuur zoals een bed & Breakfast of verhuringen via bijvoorbeeld Airbnb of andere apps of websites en vakantie-woningruil betekent onttrekking van (een deel) van de woning aan de functie wonen. Bovendien kan dit zorgen voor overlast in de buurten. Daarom is vakantieverhuur in beginsel niet toegestaan conform de Huisvestings-verordening Ouder-Amstel 2024. Alleen onder strenge voorwaarden kan op beperkte schaal een uitzondering worden gemaakt voor toeristische verhuur. Het gaat dan om voorwaarden zoals het zelf in de woning aanwezig zijn (B&B) of een maximaal aantal van 30 dagen. Bovendien dient het te passen binnen het bestemmingsplan/omgevingsplan. Bij toeristische verhuur geldt zowel een wettelijke meldplicht als een registratieplicht. Voor verhuur van een deel van de woning (Bed & Breakfast) langer dan 30 dagen is een vergunning vereist. Striktere regels en handhaving zijn echter nodig om overlast in de woonwijken te voorkomen. Daarom zullen op korte termijn aanvullende regels worden uitgewerkt en aan de raad worden voorgelegd. Bovendien zal hier ook actieve handhaving op plaats gaan vinden, zodat er een einde komt aan overlast gevende B&B verhuur.

D. Leegstand tegengaan

Via de leegstandsverordening Ouder-Amstel sturen we erop dat gebouwen zo min mogelijk leegstaan als deze bijvoorbeeld in afwachting zijn van renovatie, sloop/nieuwbouw of verkoop. Eigenaren dienen leegstand te melden en het college registreert de leegstand en gaat binnen drie maanden na de melding in gesprek met de eigenaren.

E. Doorstroming

Door integraal in te zetten op doorstroming komen er meer mogelijkheden om te verhuizen (zie ook paragraaf 6.2 Integraal inzetten op doorstroming voor ouderen). Dat is in de sociale huur vooral gericht op kleine huishoudens in grote woningen via de ''Van Groot Naar Beter'' voorrangsregeling. Die wordt met name gebruikt door ouderen. Het gaat ook om huishoudens die met voorrang naar een middenhuur, vrije sector huur of koopwoning specifiek van een corporaties doorstromen als zij een sociale huurwoning achterlaten. Daardoor worden niet 1 maar 2 huishoudens aan een (passende) woning geholpen. In sommige gevallen is sprake van een doorstroomketen, waarbij bijvoorbeeld een gezin dat in een grote vrijkomende woning gaat wonen een kleinere woning achterlaat in de gemeente.

Afbeelding 5: De Nieuwe Kern

Bron: West8

5.3.1 Betaalbaar houden

We willen dat nieuwe betaalbare woningen zo lang mogelijk betaalbaar blijven en kiezen daarom voor een zo lang mogelijke instandhoudingstermijn. Op dit moment geldt voor sociale huur een minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar en voor middeldure huur minimaal 15 jaar. Dat wordt op basis van deze woonzorgvisie:

• •

  Sociale huur: ongewijzigd minimaal 25 jaar

• •

  Middensegment huur: 20 jaar

De verhoging van de instandhoudings-termijn van 15 naar 20 jaar zorgt ervoor dat de volkshuisvestelijke doelen rondom betaalbaarheid en beschikbaarheid van middenhuur verbeterd worden.

• •

  Sociale huurwoningen worden bij voorkeur door woningcorporaties verhuurd.

Eigen Haard, Woonzorg Nederland en Stadgenoot (enkele woningen) verhuren woningen in onze gemeente. Gezien de grote bouwopgave hebben we ook andere woningcorporaties uitgenodigd om toe-komstbestendige sociale huurwoningen te bouwen: Ymere, Lieven de Key en De Alliantie bouwen (tijdelijke) woningen in Ouder-Amstel, of hebben ontwikkellocaties aangekocht.

• •

  Marktpartijen kunnen sociale huurwoningen bouwen en (turn-key) opleveren.

• •

  Marktpartijen kunnen onder voorwaarden ook sociale huurwoningen verhuren en beheren. Zij dienen dan aan dezelfde voorwaarden voldoen als corporaties (gelijk speelveld). Bijvoorbeeld instandhoudingstermijn, inkomenstoets, huisvesten ouderen en aandachtsgroepen en investeren in leefbaarheid en aanbieden via het verhuurplatform (indien mogelijk).

• •

  We nemen dit op in de nieuwe verordening sociale woningbouw en de nieuwe huisvestingsverordening.

5.3.2 Betaalbare koopwoningen

Indien woningcorporaties of marktpartijen sociale koop willen aanbieden, dan staan wij daarvoor open, zowel bij bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. Op basis van het rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam (Ri-go, 2023) concluderen we dat voor Ouder-Amstel vooral voor marktpartijen sociale koopinstrumenten met een uitgestelde betaling van een deel van de marktwaarde interessant zijn. Denk aan KoopStart, Kopen naar Wens en eventueel (nieuwe) producten van DNGB en ook de gemeentelijke Starterslening die nu al beschikbaar is. Op basis van hetzelfde rapport is de verwachting dat corporaties weinig of geen gebruik maken van de verschillende instrumenten, met name vanwege de verplichte terugkoopregeling en het feit dat de waarde van de korting op de balans dient te blijven staan en ook niet als onderpand voor leningen kan gelden. Andere instrumenten op basis van erfpacht zijn niet relevant. Vanwege de gunstige ligging en doorgaande prijsstijging dienen we ons te realiseren dat een betaalbare koopwoning onder de NHG-grens van €450.000 prijspeil 2025 in de meeste gevallen naar een aantal jaar niet opnieuw in het betaalbare segment valt.

• •

  Met marktpartijen verkennen we de mogelijkheden en wenselijkheid van de inzet van sociale koopinstrumenten met een uitgestelde betaling van een deel van de marktwaarde (bijvoorbeeld KoopStart, Kopen naar Wens en eventueel (nieuwe) producten van DNGB)

• •

  We stellen de Starterslening beschikbaar voor koopstarters van woning tot €450.000 (prijspeil 2025, NHG-grens) binnen de beschikbare budgetten.

• •

  Bij succesvol gebruik streven we ernaar jaarlijks en substantieel bedrag te reserveren voor Startersleningen. Mits er voldoende woningen tot €450.000 (prijspeil 2025) worden gebouwd of beschikbaar komen in de bestaande voorraad.

• •

  Wanneer de regeling van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen van start gaat onderzoeken we of we dit instrument ook in kunnen zetten voor koopstarters in de gemeente.

5.3.3 Woninggrootte, gezinnen en ouderen

Hoewel er behoefte is aan meer kleinere, betaalbare woningen vanwege de toename van het aantal 1&2-persoonshuishoudens blijft er ook behoefte aan grotere woningen voor gezinnen en vragen ouderen bijna altijd een minimaal 3-kamerwoning. Veruit de grootste groep ouderen woont nu en de toekomst in een regulier woning al dan niet nabij voorzieningen en al dan niet met ambulante zorg of begeleiding aan huis. In H6 gaan we nader in op de wonen en zorgbehoefte.

Vanuit prijsoverweging kan de neiging bestaan dat er vooral kleine woningen worden toegevoegd. Enerzijds is dat ook wenselijk om de woningen betaalbaar te houden en anderzijds dienen er dus ook voldoende grotere woningen te komen voor gezinnen of andere huishoudens met behoefte aan meer kamers of meer oppervlakte.

In de drie grote gebiedsontwikkelingen zijn al afspraken gemaakt over percentages of gemiddelde woninggroottes die zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Bovendien gelden ook de bovenstaande huurprijzen in de sociale huur en zijn zowel sociale huur als middenhuur gekoppeld aan het WWS-puntensysteem, waarbij de woninggrootte en belangrijke factor is. Voor de overige (toekomstige) woningbouwlocaties willen we niet van tevoren een kamertal of oppervlakte-eis vastleggen. Het is erg afhankelijk van de locatie en het project zelf.

Hoewel uit het WiMRA onderzoek naar voren komst dat 50-60% van de huidige inwoners graag een tuin willen, is dat in de gebiedsontwikkelingen niet realistisch. Wel komen er tuinen bij grondgebonden appartementen of maisonnettes en/of gezamenlijke tuinen, daktuinen en balkons.

Terughouden met kamers (onzelfstandige nieuwbouwwoningen

Voor nieuwbouw gaan we in de basis altijd uit van zelfstandige woningen met eigen keuken en douche. We zijn terughoudend met onzelfstandige woningen (kamers) in de nieuwbouw die constructief als zodanig worden gebouwd, maar zien wel kansen voor friendswoningen of woningdelen Dit dient nader uitgewerkt te worden. Het bouwen van onzelfstandige woningen (kamers) in de nieuwbouw kan alleen bij uitzondering en in goed overleg, bijvoorbeeld voor bijzondere doelgroepen of voor short stay of extended stay voorzieningen. In de bestaande bouw zijn verschillende vormen van woningdelen zoals kamergewijze verhuur of friendscontracten juist wel mogelijk i.v.m. beter benutten van de bestaande voorraad. Voor tijdelijke woningen (flex-woningen) en transformatieprojecten kunnen afwijkende afspraken worden gemaakt.

5.3.4 Jongeren

Jongeren van 18 t/m 35 jaar die niet studeren vormen een belangrijke groep in Ouder-Amstel die dringend op zoek is naar een betaalbare woning, die er nu niet of nauwelijks zijn. Studenten behoren tot de aandachtsgroepen (zie H6)

We zetten daarom op alle manieren in op meer en betaalbare woningen voor jongeren in Ouder-Amstel.

• •

  Nieuwbouw wordt voor 2/3 betaalbaar gebouwd (sociale huur, midden-huur en betaalbare koop tot 405.000)

• •

  Jongeren kunnen gebruikmaken van de Starterslening bij koopwoningen tot €450.000 NHG)

• •

  Voor jongerenwoningen in de sociale huur zetten we in op zo veel mogelijk jongerencontracten (5 jaar)

• •

  Woningdelen via friendsverhuur maken we mogelijk

• •

  Een deel van de sociale huurwoningen worden via loting aangeboden (onafhankelijk van punten/inschrijfduur).

  Flexwoningen worden voor een belangrijk deel aangeboden aan jongeren.

• •

  Jongeren uit Ouder-Amstel hebben, net als alle andere inwoners en vitale beroepsgroepen, voorrang op maximaal 50% van alle betaalbare huur- en koopwoningen.

• •

  Diverse woningvoorraad in elke kern

  We streven in de nieuwe gebiedsontwikkeling en voor zover mogelijk ook binnen de bestaande kernen, naar een diverse woningvoorraad en woonomgeving voor verschillende doelgroepen.

• •

  Bij Werkstad OverAmstel en Entrada (beiden grenzend aan bestaande stedelijke woonmilieus) ligt het accent op een hoogstedelijk woonmilieu.

• •

  In De Nieuwe Kern is een middenstedelijk woonmilieu gewenst met een grotere ruimte voor groen

• •

  Bijna alle nieuwe woningen in de gebiedsontwikkelingen zijn appartementen (uitgezonderd de maisonnettewoningen). Dit betekent dat deze allemaal (naar schatting 8.500 als nultredenwoning kunnen worden gezien, mits ze ook extern toegankelijk zijn zonder trappen.

• •

  In De Nieuwe Kern bieden we ruimte aan alle doelgroepen, van jonge starters tot gezinnen en senioren2

• •

  Entrada3 wordt een woongebied met appartementen voor jongeren, gezinnen, stellen en ouderen in alle prijsklassen.

• •

  Door de ligging van Werkstad Over-Amstel leggen we in dit gebied het accent op doelgroepen die kiezen voor een hoogstedelijk woonmilieu, zoals kleinere huishoudens en jongeren. Ook komen er gebouwen waar mensen tijdelijk kunnen verblijven in een vorm shortstay (verblijfsduur < 6 mnd) en extended stay (6-12 mnd) omdat permanent wonen niet overal is toegestaan. Bij extended stay gelden vanwege de langere verblijfsduur wel de eisen aan geluidwering zoals bij reguliere woningen.

5.3.5 Bestaande kernen

We willen in Ouderkerk aan de Amstel en in Duivendrecht vooral woningen voor kleine huishoudens toevoegen zoals jongeren en ouderen. De ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwbouw en transformatie zijn zeer beperkt.

• •

  Het aantal geplande nieuwbouwwoningen ligt rond de 200 op diverse kleine locaties

• •

  We vinden het belangrijk díe woningen te bouwen, die het meest voorzien in de lokale behoefte en een aanvulling vormen op de samenstelling van de bestaande voorraad.

• •

  In Duivendrecht, bouwen we bij voorkeur geclusterde of zorggeschikte woningen voor ouderen gezien de nabijheid van voorzieningen als arts, apotheek, supermarkt en openbaar vervoer.

• •

  In Duivendrecht gaan we met Woon-zorg in gesprek over de invulling van (geclusterde) huurwoningen voor ouderen in de nieuwbouw van het complex ’t Reijgersbosch aan de Luna-weg.

• •

  In Ouderkerk aan de Amstel bouwen we vooral voor ouderen of jongeren. Beide woningtypen vormen een aanvulling op de bestaande woningvoorraad die met name uit eengezins(koop)woningen bestaat.

6.3.1 Meer specifieke woonvormen voor ouderen

We streven ernaar ouderen de mogelijkheid hebben en houden om zo passend mogelijk te wonen. Wat kan voor iedereen verschillen: de toegankelijkheid, woninggrootte en woningtype nabij familie, vrienden en voorzieningen of juist dicht bij de natuur. Als het kan en gewenst is in de eigen woning maar met voorrang verhuizen naar een andere woning in de eigen gemeente of kern is vaak ook mogelijk. Anders gezegd we maken langer zelfstandig thuis wonen mogelijk in Ouder-Amstel of dat nu in de huidige of een andere passende woning is.

Dit betekent dat we naast zorggeschikte, geclusterde, en nultredenwoningen voor senioren ook woningen een gevarieerd aanbod aan woningen en woonvormen realiseren voor andere woningzoekenden al dan niet met een zorg- of ondersteuningsvraag, passend bij hun wensen en behoeften. Zowel met voor oudere met een grote als een kleine portemonnee in zowel huur als koop

Dankzij de nieuwbouw kunnen we onze opgave van in totaal 3.033 zorggeschikte, geclusterde en nultredenwoningen overeenkomend met iets minder dan 1/3 van alle nieuwbouw goed realiseren, maar dit is nog niet vastgelegd.

Als we inzoomen is de nog te realiseren specifieke opgave voor ouderenhuisvesting veel kleiner, omdat een deel van de zorggeschikte woningen als wordt gebouwd en met name omdat de nultredenwoningen in de nieuwbouw automa-tisch al aan de voorwaarden voldoen. De kwalificatie nultredenwoning geldt conform het bouwbesluit in principe voor alle nieuwbouwwoningen in de gebiedsontwikkelingen, uitgezonderd een aantal maisonnettewoningen. De resterende opgave voor specifieke ouderenhuisvesting is daarmee:

Tabel 5: Woningopgave ouderen (specifiek)

Bron: Woonzorganalyse 2022 minus nieuwbouw

Het gaat om afgerond 1.000 vooral geclusterde woningen voor ouderen.

We kijken voor zorggeschikte en geclusterde woningen vooral naar de nieuwbouw in de drie gebiedsontwikkelingen, maar ook naar eventuele mogelijkheden in de bestaande kernen. Hoewel de opgave voor het aantal nultredenwoningen sowieso in de nieuwbouw in de grote gebiedsontwikkelingen wordt gerealiseerd, proberen we ook nultredenwoningen in appartementen te bouwen op kleinere locaties.

Woningaanpassingen via de Wmo of individueel zoals het installeren van een traplift om langer zelfstandig thuis te blijven wonen is zeker ook mogelijk.

Met het oog op de benodigde schaal (aantal woningen) om (ambulante) zorg en ondersteuning te leveren, realiseren we deze woonvormen met name bij triple-AAA locaties met de voorzieningen: Arts, Apotheek en Aldi/Albert Heijn. Ook nabijheid van bestaande woonzorglocaties, locaties voor (dag)activiteiten van ouderen en aandachtgroepen of gemeenschappelijke ruimtes nabij het eigen gebouw spelen een rol bij de locatiekeuze. We werken hierbij nauwe samen met corporaties en marktpartijen en uiteraard met zorg- en welzijnspartijen zowel vanuit de ruimtelijke kant als vanuit het sociaal domein (zorg en welzijn) en maken daarbij gebruik van de ervaringen in de regio en/of de rest van Nederland.

• •

  Binnen Entrada verkennen we de mogelijkheden voor woningen geschikt voor ouderen.

In bijlage 4 is een overzicht opgenomen met een aantal voorbeelden van zorggeschikte en geclusterde woonvormen voor ouderen.

Bijzondere woonvormen ouderen

Naast de bovenstaande woonvormen willen we ook één of meerdere woonconcepten opzetten voor ouderen in verschillende levensfasen met één preferente zorgaanbieder, vergelijkbaar met de Thuisplusflat (Rotterdam) of de Lang Leven Thuisflat (Amsterdam). Het gaat om concepten waarbij bewoners met en zonder zorgvraag bij elkaar wonen met meer dragende en vragende bewoners en met maar één (preferente) zorgaanbieder in plaats van vele verschillende.

Afbeelding 7: Integrale aanpak doorstroming Ouder-Amstel

Bron: gebaseerd op Platform 31 en gemeente Amersfoort

Zowel in nieuwbouw als bestaande kernen willen we meer inzetten op:

• •

  Alternatieve woonvormen bij individuele woningen, zoals (pre-) mantel-zorgwoningen voor ouderen met jongeren of aandachtsgroepen.

• •

  We zorgen ervoor dat het plaatsen van een mantelzorgwoning vergunningsvrij blijft en premantelzorg-woningen maken we, voor zover noodzakelijk mogelijk via een vergunning en een premantelzorgverklaring van de gemeente.

6.3.2 Integraal inzetten op doorstroming

We willen dat meer (oudere) inwoners beter passend kunnen wonen. Daarom bevorderen we doorstroming met diverse instrumenten in 5 interventiecategorieën (zie afbeelding 7 bovenstaand voor de sociale huur). Als positief bij effect komen daardoor ook grotere woningen vrij voor andere woningzoekenden zoals gezinnen.

Een verhuizing naar een andere woning in onze gemeente betekent ook dat er weer een (grote) woning beschikbaar komt, bijvoorbeeld voor gezinnen. Woningen in het betaalbare segment (koop en huur) kunnen weer met voorrang aangeboden worden aan inwoners uit Ouder-Amstel of vitale beroepsgroepen.

De nadruk ligt in eerste instantie op de sociale huur. Middenhuur, vrije sector huur en koop kennen minder concrete middelen om in te zetten per interventie-categorie, maar de mogelijkheden die er zijn benutten we zo veel mogelijk.

Het CBS geeft op basis van onderzoek uit 2020 aan dat de wil om nog te verhuizen afneemt met leeftijd. Terwijl van de 55- tot 65-jarigen 43 procent nog wil verhuizen, is van de 65- tot 75-jarigen maar 30 procent verhuisgeneigd en van de 75-plussers slechts 17 procent. Maar omdat het aantal ouderen in absolute zin zo groot is kan het in potentie om heel veel verhuisbewegingen gaan, ook in Ouder-Amstel.

In toelichting op bovenstaande afbeelding 7, gaan we de komende jaren inzetten op:

• •

  Samen met partners starten we een bewustwordingscampagne voor ouderen o.a. door voorlichting te geven over mogelijkheden voor woningaanpassing of verhuizing.

• •

  We zorgen voor informatie over voorrang, verhuisregelingen en de beschikbaarheid van diensten als een opruimcoach, verhuis- of schoonmaakbedrijf.

• •

  Van Groot naar Beter (VGNB) voorrang van Eigen Haard en Woonzorg zoals die op dit moment geldt, is gericht op (alle) huishoudens in een grote sociale huurwoning (4+ kamers en 70+m2) die bereid zijn naar een beter passende woning te verhuizen (maximaal 60m2 of een voor senioren gelabelde woning). Woonzorg geldt dat zij huurbehoud niet kunnen toepassen maar wel voorrang geven en hun vrijkomende woningen beschikbaar stellen.

• •

  We willen dat deze regeling door alle corporaties die in Ouder-Amstel werkzaam (zullen) zijn, wordt toegepast zoveel mogelijk onder dezelfde voorwaarden ongeacht de verhuurder. We evalueren met de corporaties de positie van de VGNB-in de sorteervolgorde van WoningNet ten opzichte van andere urgenten en voorrangsregelingen. We kijken naar de voorrang van VGNB-kandidaten ten opzichte van urgente kandidaten die via ‘directe bemiddeling’ een woning krijgen toegewezen waaronder mensen met een sociaal/medische urgentie en statushouders.

  We kijken daarbij of de VGNB-regeling eventueel samen met de regiogemeenten kan worden toegepast, waarbij ouderen met voorrang naar een gemeente in de regio kunnen verhuizen, eventueel door de inzet van een gezamenlijke wooncoach.

• •

  Bij geclusterde woningen voor ouderen geven in alle betaalbare prijs-segmenten bieden we voorrang voor 55+ers en leggen dit vast in de Huisvestingsverordening.

Daarnaast zetten we ook in op doorstroming in het middensegment en de vrije sector. Dat doen we door:

• •

  In te zetten op passend aanbod in alle prijssegmenten met name bij de nieuwbouw zijn daarvoor mogelijkheden.

• •

  Een Prijsprikkel inzetten ligt minder voor de hand in de vrije sector.

• •

  Mogelijk is een wooncoach in dit segment in de toekomst een optie

• •

  Per nieuwbouwproject wordt gekeken of het geven van voorrang op aan ouderen in de vrije sector (huur of koop) mogelijk en wenselijk is op basis van afspraken.

6.3.3 Specifieke woningen aandachtsgroepen

Veelal gaat het om een geclusterde woonvorm of groepswoning met gemeenschappelijke ruimtes en eventueel ruimtes voor zorgverleners of begeleiders. Maar het kan ook om individuele woningen gaan met een specifieke indeling zoals een rolstoelwoning.

Tabel 6: Opgave specifieke woningen voor aandachtsgroepen

Bron: Woonzorganalyse Companen 2022, opgehoogd met factor 1,6 vanwege extra nieuwbouw.

Mensen met een verstandelijke beperking (VG)

Op dit moment kunnen terecht bij Ons Tweede Thuis (64 plekken in Ouderkerk aan de Amstel). Tot 2040 hebben we daarbovenop een opgave van 143 VG woningen: in geclusterde vorm (119 woningen) en individuele woningen (24, gespikkeld in de wijk). Meestal gaat het om langdurige, levenslang zorg gefinancierd via de Wlz.

Mensen met een lichamelijke beperking (LG)

Voor mensen met een lichamelijke beperking (LG) zijn tot 2040 32 groepswoningen nodig (geclusterd). Bijvoorbeeld voor mensen met Niet-Aangeboren Hersenletsel (NAH). Zij vallen ook onder de doelgroep LG.

Rolstoelwoning

Voor mensen met een lichamelijke beperking (LG) geven we zo goed mogelijk invulling aan het recht op een individuele Rolstoelwoning (ROWO) met als doel het realiseren 30 rolstoelwoningen tot 2040 (gebaseerd op ervaringscijfer gemeente Amsterdam van 1% van de sociale huurwoningen in de nieuwbouw). Op dit moment hebben we nog weinig of geen (beschikbare) rolstoelwoningen in de sociale huur, waardoor mensen die rolstoelafhankelijk worden noodgedwongen moeten verhuizen naar een andere gemeente. Het gaat hierbij om rolstoelwoningen voor huishoudens in alle leeftijden, los van eventuele zorggeschikte woningen voor ouderen.

Beschermd wonen (BW)

Voor mensen met een psychische kwetsbaarheid, soms ook aangemerkt als GGZ, is ondanks de decentralisatie en uitstroom juist een toenemende behoefte van 48 woningen in 2040 (Wmo of Wlz gefinancierd). Het kan gaan om jongeren of volwassenen met een psychische kwetsbaarheid als autisme, maar ook om ouderen die 24-uurs begeleiding nodig hebben. We werken de opgave van 48 woningen samen met zorgpartijen en vastgoedeigenaren verder uit waarbij (een deel van) de woningen ook kan zijn of in de vorm van begeleid wonen/tussenvorm tussen de voorheen intramurale setting en de reguliere individuele woning met of zonder ambulante begeleiding.

Kwetsbare jongeren

Regionaal is er behoefte aan circa 25 plekken voor kwetsbare jongeren vanaf 16 jaar die uit huis moeten of uitstromen uit een (jeugdzorg) instelling in een geclusterde woonvorm. Voor Ouder-Amstel zijn dat 2 plekken. We gaan met de regiogemeente in gesprek hoe we hier een invulling aan kunnen geven.

Maatschappelijke opvang

Naast bovenstaande doelgroepen hebben we ook een opgave in de maatschappelijke opvang, die destijds in de woonzorg-analyse in beperkte mate als opgave naar voren is gekomen. We zien geen opgave voor Ouder-Amstel voor een eigen, permante opvanglocatie (dag- en nachtopvang) voor acute dak- en thuis-loosheid. Maar wel samen met de regiogemeenten voor (tijdelijke) winteropvang, economisch dak- en thuislozen en vrouwenopvang of gezinsopvang:

• •

  In De Nieuwe Kern wordt in de Smart Mobility Hub (SMH) een winteropvang gerealiseerd met een capaciteit van ongeveer 100 opvangplekken (nachtopvang) voor dak- en thuislozen uit Ouder-Amstel en de regio.

• •

  Regionaal is er behoefte aan gezins-opvang. In 2024-2025 werken we samen om jaarlijks 15 gezinnen in de gezinsopvang te huisvesten via een urgentie in de Amstelland regio. Ten minste 1 woning per jaar voor een gezin uit Ouder-Amstel.

• •

  Economisch daklozen hebben een urgente woonvraag door een plotselinge en acute (dreigende) dakloosheid. In het regionale beleidskader is in juni 2021 gezamenlijk ingestemd om 300 tijdelijke plekken voor deze doelgroep in de regio Amstelland te realiseren. Aan de Wenckebachweg in de Werkstad OverAmstel is in 2024 het Passantenpension geopend met 93 woningen.

6.3.4 Reguliere woningen voor aandachtsgroepen (woonruimteverdeling)

Het gaat hier om alle mensen die in reguliere sociale huurwoningen of kamers wonen. Het gaat hierbij dus minder om een plek of locatie in de nieuwbouw, maar vooral om de verdeling van de schaarse betaalbare huurwoningen al dan niet met voorrang of urgentie.

Uitstroom

Dit zijn mensen die na een (tijdelijk) verblijf bij een instelling (Maatschappelijke Opvang, Beschermd Wonen, jeugdzorg of detentie) uitstromen (verhuizen) naar een reguliere woning, meestal in de gemeente waar men voorheen woonde. Op basis van de gecorrigeerde cijfers van de woonzorganalyse gaat het om oplopend 16 woningzoekenden per jaar die uitromen per jaar in 2040 in Ouder-Amstel.

• •

  We werken volgens de 10 werkafspraken Thuis in de wijk.

Statushouders

De huisvestingsopgave van statushouders is sinds 2017 met bijna 30% toegenomen. Maar Ouder-Amstel loopt sinds 2024 juist voor op de huisvestingsopgave (taakstelling). Dat betekent dat er de komende jaren meer (reguliere) sociale huurwoningen beschikbaar komen voor overige woningzoekenden.

Tegelijkertijd wordt er in de landelijke politiek gesproken over niet langer mogelijk maken van voorrang in de huisvesting van statushouders. Ouder-Amstel volgt deze ontwikkelingen nauwgezet.

• •

  Begin 2026 worden 99 woningen (30%) van de 330 flexwoningen in De Nieuwe Kern beschikbaar gesteld voor huisvesting van statushouders uit onze gemeente en de regio.

• •

  We werken een ruggesteunregeling of vangnetregeling uit voor statushouders en/of kwetsbare bewoners met een zorg- of begeleidingsvraag als na afloop van een tijdelijk contract nog een huisvestingsopgave geldt

Studenten, woonwagenbewoners en arbeidsmigranten

Het Rijk noemt in het programma ’Een thuis voor iedereen’ nog andere aandachtsgroepen waarvoor de gemeente verantwoordelijk is: studenten, woonwagenbewoners en arbeidsmigranten. De woonbehoefte van deze groepen hebben we nog niet heel goed in beeld qua eventuele opgave. Wel hebben we in de basis een beeld van de huidige situatie:

• •

  Binnen de MRA wonen er met name veel studenten in Amsterdam, Diemen, Amstelveen en Almere. Maar ook in andere gemeenten wonen flink wat studenten. In Ouder-Amstel gaat het om circa 70 studenten per 1.000 inwoners en ligt daarmee rond het gemiddelde van de MRA. Vooral in de Werkstad OverAmstel lijken kansen te liggen voor studenten.

  We maken onderscheid tussen studenten- en jongerenhuisvesting (werkende jongeren) omdat ze zich in een verschillende levensfase bevinden.

• •

  In onze gemeente hebben we voor woonwagenbewoners 5 stand-plaatsen met woonwagens (2025).

• •

  In de Metropoolregio Amsterdam wonen tussen de 70.000-140.000 arbeidsmigranten in de deelregio Amstelland-Meerlanden is het aantal arbeidsmigranten met 75 per 1.000 inwoners beduidend hoger dan de bijna alle andere deelregio's (met Schiphol, de veilingen etc.). Volgens de monitor van Desicio hadden in 2022 in totaal ongeveer 100-250 arbeidsmigranten met Ouder-Amstel als woongemeente.

Opvang vluchtelingen

Asielzoekers en Oekraïners zijn mensen die gevlucht zijn vanuit een oorlogssituatie of een andere zeer ernstige situatie, maar nog niet weten of en hoelang ze in Nederland mogen blijven. Het gaat meestal om sobere, tijdelijke opvang-plekken en vaak niet om reguliere woningen. Zo lang die situatie in het land van herkomst niet veilig is, zien wij het als onze maatschappelijke verantwoordelijkheid om deze vluchtelingen op te vangen in onze gemeente, waarbij we erop inzetten dat we de (tijdelijke) opvangplekken in de toekomst ook kunnen inzetten voor andere aandachtsgroepen of jongeren.

Op dit moment geldt (nog) de spreidingswet van 2024. Mogelijk wordt die door het huidige kabinet ingetrokken. In Duivendrecht vangt het COA 30 alleenstaande minderjarige vreemdelingen (AMV-ers) op sinds mei 2024. Het gaat om minderjarige meisjes van 15-18 jaar voor een periode tot maximaal 2029.

In Entrada wonen momenteel 220 Oekraïners tot en met tenminste 2026 in een getransformeerd kantoorpand. Ook na die periode is naar verwachting tot en met maart 2027 en verder vervolghuis-vesting noodzakelijk.

• •

  Het college gaat in 2025 op zoek naar een geschikte locatie voor asielzoekers en/of Oekraïners in onze gemeente en/of in de regio Amstelland. Dit kan in de bestaande bouw of (tijdelijke) nieuwbouw en is voor minimaal 60 asielzoekers voor 5-10 jaar en/of voor extra vluchtelingen uit Oekraïne.

Het is nu nog niet duidelijk wat daarna de opgave voor huisvesting van Oekraïners is. Naast verlenging met 1 jaar voor de Oekraïners in Entrada werken volgens de regels vanuit het Rijk. We moeten daarbij afwachten hoe wordt omgegaan met de Richtlijn Tijdelijke Bescherming (RTB) op grond waarvan zij nu in Nederland verblijven.

Gemengd wonen concept

We willen gemengd wonen concepten realiseren in de nieuwbouw of bestaande bouw. Dit is een concept met vragende en dragende bewoners waarbij samenleven in de community centraal staat. De woningen of een deel daarvan worden bij de eerste verhuur en bij verhuizingen toegewezen op basis van motivatie in plaats van inschrijfduur/punten. Gemengd wonen kan met ouderen en jongeren (intergenerationeel) maar wordt ook vaak toegepast voor andere woningzoekenden en biedt veel kansen voor starters- en jongeren samen met bijvoorbeeld statushouders, economisch dak- en thuislozen, mensen die uitstromen uit een verblijf bij een instelling.

• •

  We gaan het gemengd wonen concept onder andere toepassen bij de flexwoningen in De Nieuwe Kern. Het kan ook in permanente woningen.

• •

  Het doel is om – naast de flexwoningen - minimaal één gemengd wonen complex te realiseren voor 2040.

Realisatie specifieke woonvormen voor ouderen en aandachtsgroepen

Het gaat voor Ouder-Amstel om de realisatie van een kleine 1.000 specifieke woningen voor ouderen, grotendeels geclusterde woonvormen en circa 250 specifieke woningen voor aandachtsgroepen. Daarnaast kan het ook gaan om nieuwe woonconcepten zoals geen gemengd wonen concept waarvoor nog geen concrete aantallen bekend zijn. Deze specifiek woningen of woonvromen worden soms ook zorgwoningen of zorgvastgoed genoemd. Dat dekt niet meer helemaal de lading omdat het vaak om zelfstandige woningen gaat waarvoor huur betaald wordt maar ook om koopwoningen.

• •

  Woningcorporaties, zorg- en welzijns-partijen, marktpartijen (grondeigenaren, ontwikkelaars en beleggers) worden opgeroepen om samen te werken bij het realiseren van verschillende specifiek woningen en woonvormen op het gebied van wonen en zorg.

• •

  We nemen als gemeente zelf initiatief, maar verwelkomen ook initiatieven van anderen en brengen vragende individuen of zorg- en welzijnsinstellingen en ontwikkelende partijen of vastgoedeigenaren bij elkaar.

• •

  Daartoe richten we een (digitaal) loket of netwerk zorgvastgoed in, waarbij vraag- en aanbod, samenwerken en samen leren centraal staan

• •

  Waar mogelijk werken we samen met de regiogemeenten in Amstelland of Amstelland-Meerlanden verband en Amsterdam

• •

  We neme deel aan de bijeenkomsten en werksessie van de twee aparte werkgroepen voor ouderenhuisvesting en aandachtsgroepen in de MRA verband in samenwerking met de provincie Noord-Holland.

• •

  Woonvormen voor ouderen en aandachtsgroepen krijgen voorrang.

Corporaties en marktpartijen wordt opnieuw gevraagd welk specifiek (zorg)vastgoed voor ouderen en aandachtsgroepen zij wel of niet kunnen en willen realiseren binnen welke kaders.

Afbeelding 8: Centrum Ouderkerk met deels woningen voor ouderen

Bron: gemeente Ouder-Amstel

7.3.1 Duurzaamheidsbeleid

Toekomstbestendige, duurzame woningen en wijken krijgen mede vorm via het duurzaamheidsbeleid. Hoe we dit willen bereiken hebben we vastgelegd in ons Beleidsplan Duurzaamheid. In onderstaand kader hebben we de belangrijkste doelen benoemd wat betreft het wonen.

Voor verdere informatie verwijzen we naar het Beleidsplan Duurzaamheid en het Programma van Eisen.

7.3.2 Borgen van de leefbaarheid

We willen dat onze wijken schoon, heel en veilig zijn. Denk bijvoorbeeld aan schone portieken en openbare ruimte.

• •

  We blijven werken aan criminaliteitspreventie. We nemen daarbij de lessen mee uit het nationaal programma Leefbaarheid en Veiligheid dat onder andere wordt toegepast in Amsterdam Zuidoost.

• •

  We werken samen met de woningcorporaties en zorg- en welzijnsorganisaties, bewoners en alle andere ketenpartners om woonoverlast te voorkomen.

• •

  Aan bewoners die overlast van buren ervaren biedt BeterBuren bemiddeling. Wij willen via onze communicatiekanalen en die van onze partners extra aandacht blijven geven aan BeterBuren.

• •

  Momenteel zijn we bezig met het vernieuwen van het Doorzonconvenant. We nodigen meer partijen uit voor dit samenwerkingsverband om (criminele) woonfraude tegen te gaan. Door deze aanpak kunnen woningen sneller vrijkomen voor nieuwe verhuur aan woningzoekenden in onze gemeente en regio.

Vroegsignalering

Sinds 2021 is het voor verhuurders verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente, als het niet lukt om deze met de huurder op te lossen. Deze aanpak, verankerd in het convenant ‘Vroeg erop af’, heeft als doel tijdige ondersteuning te bieden aan huurders met financiële uitdagingen.

De melding van huurachterstanden bij de gemeente markeert het begin van het vroegsignaleringstraject. De gemeente gebruikt deze informatie niet alleen om inzicht te krijgen in de omvang van huurachterstanden, maar vooral om proactief hulp aan te bieden. Hierbij ligt de nadruk niet alleen op het verschaffen van woonruimte, maar ook op het waarborgen van een financieel gezonde leefomgeving.

• •

  We zetten de vroegsignalering van huurschulden voort.

• •

  Door vroegtijdig in te grijpen, streeft de gemeente naar het voorkomen van verdere escalatie van schulden en het bieden van passende ondersteuning aan huurders in nood.

Goed verhuurderschap

We bevorderen goed verhuurderschap.

Per 1 januari 2024 hebben we een digitaal meldpunt ingericht, op basis van de Wet Goed Verhuurderschap. In deze wet staan regels waar een verhuurder zich aan moet houden. Er kan melding gemaakt worden over discriminatie, intimidatie en gebrekkige informatievoorziening.

• •

  Wij volgen en evalueren periodiek of dit meldpunt goed functioneert en zorgen dat meldingen intern of extern worden doorgezet.

Steunpunt ondersteuning huurders

We sluiten een convenant af met Stichting !Woon. Net als in de meeste omringende gemeenten kunnen individuele huurders onafhankelijke en professionele steun ontvangen van !Woon Dit wordt zo spoedig mogelijk maar uiterlijk 31 december 2025 ingevoerd in Ouder-Amstel.

Aantrekkelijke woonomgeving

Bij nieuwbouw, renovatie en herinrichting van wijken hebben we aandacht voor de leefbaarheid, toegankelijkheid en veiligheid. Inwoners geven aan dat hier ruimte voor verbetering is. Het gaat ook om zaken als heldere routes en zichtlijnen, voldoende rustpunten/bankjes onderweg.

In Werkstad OverAmstel, Entrada en De Nieuwe Kern komen straks veel functies en mensen, samen. In Entrada wordt bewust een beperkt aantal voorzieningen opgenomen om te voorkomen dat er concurrentie ontstaan met de kern Duivendrecht. In het centrum van Ouderkerk aan de Amstel kan het ook druk zijn door onder andere recreanten.

• •

  We zorgen er zo veel mogelijk voor dat de openbare ruimte dit toenemende gebruik goed kan opvangen en dat de gebruikers zich verbonden blijven voelen met hun omgeving.

Ontmoetingsruimte(n)

Ontmoetingsruimten binnen de gebouwen zijn in toenemende mate belangrijk. Dat geldt voor geheel openbare ontmoetingsruimtes als een buurthuis, maar ook gezamenlijke ruimtes binnen het eigen gebouw kunnen bijdragen aan ontmoeten, tegengaan van eenzaamheid en bijdragen aan de leefbaarheid en sportiviteit. Ook de (groene) inrichting van de buitenruimten is daarbij van belang. In geclusterde woonvormen voor ouderen is een ontmoetingsruimte verplicht en steeds vaker wordt er voorzien in community building.

(Zorg)voorzieningen

We vinden het belangrijk dat er voldoende (zorg)voorzieningen zijn, met name voor ouderen. Voor ouderen is het van belang dat de zogenaamde AAA-voorzieningen (arts, apotheek, Aldi/Albert-Heijn) bereikbaar zijn (dichtbij of per OV).

• •

  Ons streven is om bij seniorenwoningen uit te gaan van een rollatorafstand tot voorzieningen: ongeveer 400 meter5

• •

  Sporten en bewegen voor ouderen is belangrijk om langer thuis te kunnen blijven wonen en vitaal oud te worden. Dat vraagt zowel om goede inrichting van de (rollatortoegangkelijke) woonomgeving, maar ook om het eventueel plaatsen van sporttoestellen en de inzet van begeleiders vanuit de sport, mantelzorgers en welzijns-partijen en/of community builders.

• •

  Een belangrijk deel van de volkstuinen blijft behouden

Op 4 maart 2024 is daarnaast ook het document “Visie op de Maatschappelijke Voorzieningen Ouder-Amstel” vastgesteld.

Vergroenen

Een groene woonomgeving en voldoende bomen die voor schaduw en koelte zorgen is in toenemende mate van belang. Onderzoek van het RIVM uit 2022 wijst uit dat bewoners van een groene omgeving minder vaak een huisarts bezoeken met klachten als diabetes, hart- en vaatziekten en depressie. Ook zorgt groen in de buurt voor minder stress.

Op hete dagen werkt groen in de omgeving verkoelend. En die paar graden verschil zorgen voor betere nachtrust. Ook dat kan effect hebben op de gezondheid in het algemeen.

• •

  Daarom hanteren we als principe bij nieuwbouw de 3-30-300-regel: vanuit elke woning zie je drie bomen, 30% van een wijk valt in de schaduw van een boom en vanuit elke woning is op 300 meter afstand een verkoelend parkje of andere koele plek. Bij herontwikkeling willen we dit zo veel mogelijk toepassen. Deze wens is gebaseerd op het Groenbeleidsplan dat in ontwikkeling is, de definitieve beleidskeuze wordt in dat plan gemaakt.

Afbeelding 9: Groene entree Entrada

Bron: KCAP Architecten