Beleidsregels vrijkomende agrarische bouwvlakken gemeente Boxtel

Artikel 1 Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken

Figuur 1 gebiedsindeling VAB-beleid2: kaart hogere resolutie

Op het moment dat de agrarische bedrijfsactiviteiten op een locatie zijn beëindigd is het mogelijk op deze locatie de hoofdfunctie en het gebruiksdoel van het bouwvlak te wijzigen. Hierbij geldt in ieder geval dat:

• 1. overtollige bedrijfsbebouwing3 dient te worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden;

• 2. buitenopslag is niet toegestaan. Indien noodzakelijk voor de bedrijfsvoering en goed landschappelijk ingepast, is maatwerk mogelijk;

• 3. eventuele bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd door de bewoner(s) of in opdracht van bewoners4;

• 4. ondersteunende detailhandel5 bij de activiteit ter plaatse tot een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m² is in beginsel voorstelbaar, passend binnen de maximaal toegestane maatvoering van de hoofdfunctie;

• 5. de ontwikkeling is op milieu hygiënische aspecten inpasbaar en er mag uitsluitend sprake zijn van een bedrijf in milieucategorie 1 en 26;

• 6. er is geen sprake van onevenredige publieks- en of verkeersaantrekkende werking en er zijn op eigen terrein voldoende parkeervoorzieningen, er is een goede verkeersontsluiting en de verkeersveiligheid komt niet in het geding;

• 7. er wordt zorg gedragen voor een goede ruimtelijke inpassing in relatie tot het buitengebied7. Dit betekent in ieder geval dat de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen:

• • wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?;

• • welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk (gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving)?;

• • welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk en op welke wijze wordt bijgedragen aan het versterken van de biodiversiteit?;

• • op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?;

• • op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving?;

Tabel 1 te respecteren kenmerken per landschapstype

• 1. de ontwikkeling moet een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan8 met analyse en toelichting voor de totale erfinrichting (inclusief de bijbehorende bouwwerken, ontsluiting en parkeren) bevatten, gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschapstype van de betreffende locatie zoals benoemd in tabel 1. Ook moet rekening worden gehouden met de opgaves met betrekking tot versterking van cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, energietransitie, klimaat(adaptieve) doelstellingen en waterbergingsdoelstellingen;

• 2. functiewijzigingen anders dan naar wonen worden beschouwd als ‘categorie 3 ontwikkelingen’ in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap. Sloop die plaatsvindt op basis van deze beleidsregels maakt onderdeel uit van de bijdrage in de kwaliteitsverbetering van het landschap;

• 3. bij herontwikkeling geldt dat in de verschillende gebieden zoals opgenomen in figuur 1 wordt uitgegaan van de functies en daarbij behorend bebouwingsoppervlak zoals vastgelegd in onderstaande tabel 29:

Tabel 2 overzicht functies en passende maatvoering binnen de gebiedsindeling

• 4. op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na een integrale ruimtelijke toets blijkt of de functiewijziging op de locatie mogelijk is. Daarbij worden (niet-limitatief) aspecten zoals de voorstelbaarheid van de functie op de betreffende locatie (samenhang met omgeving), inpasbaarheid binnen provinciaal beleid, archeologie en cultuurhistorie, geluidshinder, bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid op locatieniveau bekeken en onderzocht;

• 5. de volgende functies zijn in ieder geval niet toegestaan:

• • kantoor met baliefunctie;

• • detailhandel met een verkoopvloeroppervlak van meer dan 200 m²;

• • lawaaisport13;

• • mestbewerking14.

Artikel 2 Woningbouw in het buitengebied (maatwerkwoningen en collectieve woonvormen)

Figuur 2 overzicht bebouwingslinten en -concentraties: kaart hogere resolutie

In de Omgevingsvisie Boxtel is bepaald dat de voorkeur uitgaat naar inbreiding, herstructurering en transformatie. Om de doelstelling op het gebied van wonen te halen zijn op grond van de Omgevingsvisie ook kleinschalige uitbreidingen mogelijk aan de randen van Esch, Liempde en Lennisheuvel. Bij de kern Boxtel zijn enkele grootschalige woninguitbreidingen mogelijk. Verder krijgen agrariërs die willen stoppen de mogelijkheid om binnen bepaalde randvoorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Ontwikkelingen, zoals de transformatie naar kleinschalige woningbouwontwikkeling, moeten passen binnen de identiteit en ontwikkelingsrichting van een gebied. Hierdoor zijn er in dit VAB-beleid mogelijkheden opgenomen voor kleinschalige woningbouwontwikkeling aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster15. Hierbij geldt in ieder geval dat:

• 1. het toevoegen van woningen uitsluitend mogelijk is door te voldoen aan:

• • de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Noord-Brabant en de ‘Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’. Hierin is vastgelegd welke fysieke tegenprestaties in de omgevingskwaliteit kunnen worden geleverd (bijv. sloop van gebouwen, verwijderen van voorzieningen, aanleg van natuur etc.) voor de bouw van een woning. Deze zijn verrekend in vaste bedragen die voor heel Brabant gelden;

• • of door te voldoen aan: de regeling ‘Maatwerk voor collectieve woonvormen’ zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Noord-Brabant;

• 1. er dient sprake te zijn van een kleinschalige woningbouwontwikkeling buiten de beekdalen (zie figuur 216). Het betreffende gebied dient het toe te voegen aantal woningen ook qua draagkracht aan te kunnen en de locatie dient passend te zijn voor de beoogde doelgroep. Hierover wordt per nieuw initiatief een afweging gemaakt. Er zijn uitsluitend woningen conform het Programma volkshuisvesting toegestaan (bijvoorbeeld meerdere woningen in één bouwmassa);

• 2. er wordt zorg gedragen voor een goede ruimtelijke inpassing in relatie tot het buitengebied17. Dit betekent in ieder geval dat de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen:

• • wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?;

• • welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk (gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving)?;

• • welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk en op welke wijze wordt bijgedragen aan het versterken van de biodiversiteit?;

• • op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?;

• • op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving?;

Tabel 3 te respecteren kenmerken per landschapstype

• 1. de ontwikkeling moet een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan18 met analyse en toelichting voor de totale erfinrichting (inclusief de bijbehorende bouwwerken, ontsluiting en parkeren) bevatten, gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschapstype van de betreffende locatie zoals benoemd in tabel 3. Ook moet rekening worden gehouden met de opgaves met betrekking tot versterking van cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, energietransitie, klimaat(adaptieve) doelstellingen en waterbergingsdoelstellingen;

• 2. overtollige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden. Voor de functiewijziging en nieuwe functies gelden de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 1 Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken;

• 3. de ontwikkeling moet binnen het straatbeeld passen en/of dit versterken en het landschap respecteren en/of dit versterken. In veel situaties betreft dit een lage goot met een landelijke architectonische verschijningsvorm (kan ook hedendaags worden geïnterpreteerd) en uit te gaan van een in het betreffende gebied passende erfopzet;

• 4. op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na een integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Daarbij worden (niet-limitatief) aspecten zoals provinciaal beleid, archeologie en cultuurhistorie, geluidshinder, bedrijvigheid, verkeer- en mobiliteitstransitie, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid op locatieniveau bekeken en onderzocht;

• 5. woning(en) op grond van de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ zijn uitsluitend toegestaan binnen een in figuur 2 aangewezen bebouwingslint of bebouwingscluster;

• 6. binnen een in figuur 2 aangewezen bebouwingslint zijn uitsluitend nieuwe woningen toegestaan op een bestaand bouwvlak19. Op een bestaand bouwvlak mag uitsluitend een bouwmassa voor wonen conform onderstaande tabel worden gerealiseerd:

Tabel 4 overzicht in te leveren bouwvlak en te slopen bebouwing om bouwmassa voor wonen toe te voegen aan bebouwingslint

• 7. binnen een in figuur 2 aangewezen bebouwingscluster is het toevoegen van woningen toegestaan, mits dit gepaard gaat met sloop in het buitengebied van de gemeente Boxtel conform tabel 5 en planologisch is geborgd dat op de plaats waar de bebouwing wordt gesloopt vervanging hiervan niet meer is toegestaan:

Tabel 5 overzicht te slopen bebouwing om bouwmassa voor wonen toe te voegen in een bebouwingsluster

• 8. Verder dient de nieuwe bebouwing in een bebouwingscluster ingepast te worden binnen de karakteristiek van het betreffende cluster, dient aandacht te worden besteed aan het versterken van doorzichten en rekening te worden gehouden met de uitgangspunten van het betreffende cluster zoals opgenomen in onderstaande tabel 6:

• 

Tabel 6 Overzicht te respecteren kenmerken en aandachtspunten per bebouwingscluster

• 9. wooncollectieven22 conform mogelijkheden op grond van de Omgevingsvisie, het provinciaal beleid en het Programma Volkshuisvesting zijn toegestaan op een bestaand bouwvlak23 mits deze niet is gelegen in de beekdalen (fig. 2) of in en aansluitend op het Natuurnetwerk Brabant. Uitgangspunt is waar mogelijk hergebruik van de bestaande bebouwing of bij nieuwbouw een afname van de huidige op de locatie aanwezige bebouwing met minimaal 25%. Naast de afstand tot voorzieningen dient de ontwikkeling ook passend te zijn gezien de aanwezige gebiedskwaliteiten, bereikbaarheid en ontsluiting.

Artikel 3 Maatwerk

• 1. Het kan in een specifiek geval voorkomen dat zich een initiatief aandient dat niet past binnen dit afwegingskader, maar waarvan de gemeente en provincie constateren dat het initiatief toch voldoende bijdraagt aan de kwaliteit van het landelijk gebied van de gemeente Boxtel en past binnen de ambities zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Boxtel. Indien een dergelijk initiatief zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak, maar daarmee wel een duidelijke meerwaarde realiseert in relatie tot de geformuleerde doelstellingen van dit beleidskader kan besloten worden tot het aangaan van een maatwerkafspraak, zodat in afwijking van artikel 1 en 2 meer ruimte kan worden geboden. Dit betekent in ieder geval dat de kwaliteitswinst zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak maar ook op omliggende gronden een bijdrage plaatsvindt aan de met de Omgevingsvisie beoogde belevingswaarde, landschaps- natuur-, landbouw- en/of klimaatdoelen. Hiervan kan ook sprake zijn indien de ontwikkeling meerdere overbelaste situaties op het gebied van geur opheft.

• 2. Maatwerk kan ook van toepassing zijn op een formele aanvraag voor omgevingsvergunning of wijziging van het omgevingsplan ingediend voor 1 juni 2026 voor ontwikkelingen waarover in het verleden een positieve formele gemeentelijke uitspraak op een princiepverzoek is ontvangen. Dit betreft een collegebesluit en/of positieve beoordeling op de intaketafel.