Nota van het nieuwe grondbeleid 2024 tot en met 2027

De huidige nota Grondbeleid 2013 wordt geactualiseerd om in bepaalde situaties een actiever grondbeleid te voeren dan nu het geval is, om de ruimtelijke opgaven die er momenteel liggen te kunnen realiseren.

In deze “Nota van het nieuwe grondbeleid 2024 tot en met 2027” wordt het beleid beschreven dat de gemeente wenst te voeren en welke instrumenten zij daarvoor inzet en vormt een belangrijk instrument voor de kaderstellende rol van de gemeenteraad. Het nieuwe grondbeleid wordt vastgesteld voor een periode van 4 jaar. Na deze periode wordt het beleid geëvalueerd en indien nodig geactualiseerd. Als algemene, economische, juridische of maatschappelijke ontwikkelingen daartoe aanleiding geven, kan de nota eerder worden herzien.

Het zwaartepunt van het nieuwe grondbeleid voor de gemeente Gulpen-Wittem is het stellen van kaders om de afspraken over volkshuisvesting/wonen vorm te geven. Naast het zwaartepunt is het grondbeleid ook bedoeld om te sturen op het realiseren van ambities en doelen uit de andere beleidsterreinen, zoals ruimtelijke ordening, economische ontwikkeling, maatschappelijke voorzieningen, energietransitie, infrastructuur, natuurontwikkeling en een duurzame leefomgeving.

Het nieuwe grondbeleid ziet op een situationeel grondbeleid voor zowel het thema volkshuisvesting/wonen als alle overige doelen. Per project of locatie bepalen we onze rol, op basis van een afwegingskader. Centraal daarbij staat de mate waarin een ontwikkeling aansluit bij het behalen van gemeentelijke beleidsdoelen dan wel doelen waar we ons als gemeente Gulpen-Wittem aan hebben gecommitteerd op regionaal niveau. Per project of locatie kiezen we een actieve of faciliterende rol.

Na het vaststellen van deze nota wordt een vertaling gemaakt naar het grondprijzenbeleid en de grondprijzenbrief die ter vaststelling aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

De huidige nota Grondbeleid 2013 is nog vigerend en kenmerkt zich als passief grondbeleid. Mede door de diverse opgaven en ontwikkelingen, aangenomen moties M2105, M2124, M2135, M2233, M2328, M2340, toezegging T2123, T2344 en amendement A2308, is het noodzakelijk om het grondbeleid te actualiseren. De actualisatie maakt het mogelijk om een actiever grondbeleid te voeren dan nu het geval is, om de ruimtelijke opgaven die er momenteel liggen te kunnen realiseren en invulling/uitvoering te geven aan de ingediende moties, toezeggingen en het amendement.

In deze “Nota van het nieuwe grondbeleid 2024 tot en met 2027” wordt het beleid beschreven dat de gemeente wenst te voeren en welke instrumenten zij daarvoor inzet en vormt een belangrijk instrument voor de kaderstellende rol van de gemeenteraad. Het nieuwe grondbeleid wordt vastgesteld voor een periode van 4 jaar. Na deze periode wordt het beleid geëvalueerd en indien nodig geactualiseerd. Als algemene, economische, juridische of maatschappelijke ontwikkelingen daartoe aanleiding geven, kan de nota eerder worden herzien.

Grondbeleid omvat het samenhangende geheel van handelingen met betrekking tot grondtransacties en locatieontwikkelingen. Het fungeert als een sturingsinstrument waarmee gemeentelijke ambities op andere beleidsterreinen worden gerealiseerd. Denk hierbij aan ruimtelijke ordening, woningbouw, economische ontwikkeling, maatschappelijke voorzieningen, energietransitie, infrastructuur, natuurontwikkeling en duurzame leefomgeving.

Door middel van situationeel grondbeleid (hoofdstuk 4) en het afwegingskader (hoofdstuk 5) wordt uitvoering gegeven aan de moties:

M2105: Fractie van der Laan inzake combinatie wonen jong en oud;

M2124: Balans, CDA en PRO inzake CPO Mechelen;

M2233: Duijzings c.s. inzake flexwoningen (2e gewijzigde versie);

M2340: Quadvlieg (Fractie Franssen) c.s. over strategische aankoop van panden;

Ook wordt uitvoering gegeven aan het amendement:

A2308 van Breemen (Balans) c.s. inzake besluitvorming situationeel grondbeleid.

Met dit amendement (aangenomen in de raadsvergadering op 22 juni 2023) is ingestemd met de beleidslijn situationeel grondbeleid zoals omschreven in het Stec-rapport “Strategisch bouwen naar behoefte” en het tijdelijk toepassen van het afwegingskader uit dit rapport. De gemeenteraad heeft het college van Burgemeester en wethouders opdracht gegeven te rapporteren over de uitgangspunten voor het grondbeleid en het afwegingskader waarmee het grondbeleid per project bepaald wordt.

Waar het nieuwe grondbeleid geen uitvoering aan geeft zijn de moties:

M2135: Fractie Van der Laan en PRO inzake opstellen huisvestingsbeleid inclusief zelfbewoningsplicht.

Het opstellen van een huisvestingsbeleid inclusief zelfbewoningsplicht valt samen met het opstellen van de nieuwe Woonzorgvisie die in 2025 is voorzien.

M2328: Van der Laan (DOE'22) over verruimen verordening starterslening.

Deze motie is afgehandeld, de verordening starterslening gemeente Gulpen-Wittem is verruimd.

Het grondbeleid geeft eveneens geen uitvoering aan toezeggingen:

T2123: De portefeuillehouder zal een notitie laten opstellen met de voor- en nadelen van een gemeentelijke huisvestingsverordening;

Naar verwachting treedt op 1 januari 2025 de Wet versterking Regie Volkshuisvesting (Wvrv) in werking. De Wvrv maakt een huisvestingsverordening met een urgentie-regeling voor gemeenten verplicht en breidt de wettelijke mogelijkheden uit. Door de aanstaande inwerkingtreding van de Wvrv en de samenhang met de op te stellen Woonzorgvisie vindt uitvoering van deze toezegging plaats in 2025.

T2344: Wethouder Franssen zegt toe de raad een overzicht te verstrekken van de woningbouwprojecten die in 2024 door particulieren of door woningbouwcorporaties worden uitgevoerd.

Deze toezegging is afgerond het overzicht is verstrekt.

Na het vaststellen van deze nota wordt een vertaling gemaakt naar het grondprijzenbeleid en de grondprijzenbrief die ter vaststelling aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

2.1 Wat is grondbeleid?

• •

  Grondbeleid omvat het samenhangende geheel van handelingen met betrekking tot grondtransacties en -ontwikkeling. Gemeenten leggen de spelregels voor grondbeleid vast in een Nota Grondbeleid. Dit beleidsstuk geeft concrete richting aan hoe de gemeente haar rol en positie in ruimtelijke ontwikkelingen invult en welke instrumenten daarbij worden ingezet.

• •

  Het grondbeleid fungeert als sturingsinstrument om gemeentelijke ambities op andere beleidsterreinen te realiseren, zoals ruimtelijke ordening, woningbouw, economische ontwikkeling, maatschappelijke voorzieningen, energietransitie, infrastructuur, natuurontwikkeling en duurzame leefomgeving.

• •

  Binnen het domein van de actieve grondposities van de gemeente speelt het grondbeleid een cruciale rol bij ruimtelijke ontwikkelingen op de markt.

• •

  Bij het bepalen van het gemeentelijke grondbeleid houdt de gemeente rekening met Europees, nationaal, provinciaal en lokaal beleid.

2.2 Algemeen doel van grondbeleid

Het algemene doel van grondbeleid is:

• 1.

  Faciliteren en sturen van bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen.

• 2.

  Rechtvaardig verdelen van kosten en opbrengsten tussen de gemeente en grondeigenaren.

• 3.

  Transparant maken en beheersen van risico’s bij ruimtelijke ontwikkelingen en projecten.

2.3 Uitgangspunten voor het nieuw grondbeleid

3.1. Organisatie en rolverdeling

• •

  De gemeenteraad stelt kaders over de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium.

• •

  De gemeenteraad stelt (financiële) middelen ter beschikking.

• •

  Het college handelt, koopt en verkoopt binnen deze kaders.

• •

  Het college legt verantwoording af over het gevoerde beleid.

• •

  De gemeenteraad controleert de uitvoering van deze kaders.

3.2. Gemeentelijk beleid

Het grondbeleid is facilitair van aard en ondergeschikt aan het materiële beleid zoals door de gemeenteraad vastgesteld. Enkele van die beleidsstukken zijn:

• •

  de Omgevingsvisie van de Lijn 50 gemeenten (Gulpen-Wittem, Eijsden-Margraten en Vaals);

• •

  de Lokale Woonvisie 2018-2025 ;

• •

  Prestatieafspraken 2024 tot en met 2027;

• •

  het Groenbeleidsplan en Groenbeheerplan Gulpen-Wittem 2023;

• •

  Omgevingsprogramma water 2023-2027;

• •

  Omgevingsprogramma wegen 2023-2027;

• •

  Warmtevisie.

De Omgevingsvisie van de Lijn 50 gemeenten (Gulpen-Wittem, Eijsden-Margraten en Vaals) gaat op hoofdlijnen in op de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied en de hoofdzaken van het te voeren beleid op alle relevante terreinen van de fysieke leefomgeving. Dit politiek-bestuurlijk document beschrijft het beleid voor de fysieke leefomgeving op integrale wijze. De fysieke leefomgeving is breder dan de ruimtelijke aspecten: ook ontwikkelingen op het gebied van cultureel erfgoed, energie-infrastructuur, landbouw, landschap, milieu, natuur en water worden meegewogen en beschreven in de Omgevingsvisie.

De Omgevingsvisie bestrijkt de hele breedte van de fysieke leefomgeving. Het grondbeleid geeft daarentegen antwoord op de vraag wat de gemeente Gulpen-Wittem belangrijk vindt om met gebiedsontwikkeling te realiseren. Los van het beschreven zwaartepunt van het nieuwe grondbeleid dient duidelijk te zijn dat het uitvoeren van de volkshuisvestelijke taken niet alleen binnen de werkingssfeer van grondbeleid valt. De volkshuisvestelijke taken zijn breder dan dat en zien op meerdere onderwerpen waar we als gemeente nu uitvoering aan geven of waar nieuw beleid voor wordt opgesteld (zoals de nieuwe Woonzorgvisie en de Huisvestings-/urgentieverordening op basis van de Wvrv).

Ter illustratie van de breedte van de volkshuisvestelijke taken is onderstaande overzicht vormgegeven.

Duidelijk is dat de volkshuisvestelijke opdracht fors is, er vanuit verschillende thema’s en wet- en regelgeving, taken door de gemeente uitgevoerd dienen te worden en hiervoor een structurele aanpak nodig is. De aanpak en planning is middels de raadsinformatiebrief van 4 december 2023 en kenmerk U.23.01817 met de gemeenteraad gedeeld.

Als gemeente hanteren we een situationeel grondbeleid voor zowel het thema volkshuisvesting/wonen als alle overige doelen. Per project of locatie bepalen we onze rol, op basis van een afwegingskader (volgende hoofdstuk). Centraal daarbij staat de mate waarin een ontwikkeling aansluit bij het behalen van gemeentelijke beleidsdoelen en doelen waar we ons als gemeente Gulpen-Wittem aan hebben gecommitteerd op regionaal niveau. Per project of locatie kiezen we een actieve of faciliterende rol. Een situationeel grondbeleid helpt ons o.a. meer gehoor te geven aan particuliere initiatieven. Een nauwe samenwerking met andere (markt)partijen is mogelijk. Tegelijk zijn we in staat om onaanvaardbare risico’s voor de gemeente te voorkomen. Met een flexibele houding geven we zoveel mogelijk ruimte aan bewoners, ontwikkelaars, particuliere grondbezitters, ondernemers en corporaties om zelf het initiatief te nemen op passende locaties en in de juiste woningsegmenten. Als gemeente behouden we de mogelijkheid om zelf actief grond te (ver)kopen. Het gaat om gemeentelijk grondbezit op locaties die vanuit onze doelen belangrijk zijn en waar anderen het niet oppakken op een manier die wij als gemeente wenselijk achten. Naast herontwikkelingslocaties voor woningbouw kan het ook gaan om locaties ten behoeve van openbaar gebied, grondruil, reststroken en historische grondposities. Grondaankoop kan ook wenselijk zijn voor natuurontwikkeling of het behalen van doelen zoals vermeld in het groenbeleidsplan (bijvoorbeeld bosontwikkeling).

4.1. Verschillende rollen binnen het situationeel grondbeleid:

De gemeente bepaalt per project of locatie haar rol op basis van een afwegingskader. Hierin zijn onderstaande rollen mogelijk:

• A.

  (Pro)Actief grondbeleid met gemeentelijke regie

  Kiezen voor een actief grondbeleid betekent dat de gemeente handelt als marktpartij. We voeren zelf de regie: we zijn verantwoordelijk voor de planvorming, grondaankoop en -uitgifte, het bouw- en woonrijp maken van de grond, en het beheer van de openbare ruimte. Als (pro)actieve gemeente voeren we zelf de grondexploitatie uit-, en dragen we de verantwoordelijkheid voor bijkomende risico’s. De kosten en opbrengsten komen ten laste respectievelijk ten gunste van de gemeente zelf. Met een proactief grondbeleid kopen we vooraf strategische locaties op, nog voordat er op die locaties (actieve) plannen zijn. Het staat de gemeente vrij om hierbij te zoeken naar (co)financiering (via Provincie Limburg of andere partijen).

• B.

  (Pro)Actief grondbeleid zonder gemeentelijke regie

  Bij een (pro)actief grondbeleid handelen we als gemeente wél in grond, maar laten we de regie over aan marktpartijen. We stellen actief grond beschikbaar, maar laten de regie en uitvoering (planning, installatie, beheer et cetera) over aan een marktpartij. Middels een anterieure overeenkomst worden de belangen van de gemeente gezekerd.

• C.

  (Pro)actief faciliterend grondbeleid

  Marktpartijen zijn aan zet bij een proactief faciliterend grondbeleid. We denken als gemeente wel actief mee. Als marktinitiatieven onvoldoende van de grond komen, hebben we de rol van verbinder. In dergelijke gevallen nemen we stimuleringsmaatregelen en scheppen we gunstige voorwaarden. Eventueel nemen we een actievere houding aan voor marktinitiatieven die in lijn liggen met gemeentelijke of regionale doelen. Als faciliterende partij zijn we echter niet of slechts beperkt bereid risico’s te dragen.

5.1. Afwegingskader grondverwerving voor woningbouw

Het grondbeleid wordt voor een periode van 4 jaar vastgesteld en kan als algemene, economische, juridische of maatschappelijke ontwikkelingen daartoe aanleiding geven, eerder worden herzien. Voor nú worden de richtinggevende uitkomsten van het Stec-rapport en de daarin opgestelde afwegingskaders gebruikt. Het is mogelijk om gemotiveerd af te wijken van dit afwegingskader als een project (en de benodigde aankoop van gronden/panden) nodig is om de ontwikkeling van een huisvestingsopgave mogelijk te maken.

Voor de rolbepaling bij situationeel grondbeleid zijn in het Stec-rapport “Strategisch bouwen naar behoefte” twee afwegingskaders opgenomen en toegelicht. Het eerste afwegingskader helpt de juiste rol te bepalen: actief grondbeleid met gemeentelijke regie, actief grondbeleid zonder gemeentelijke regie of faciliterend grondbeleid. Het tweede afwegingskader zorgt ervoor dat Gulpen-Wittem bijdraagt aan de juiste plannen op de meest geschikte locaties in Gulpen-Wittem.

In feite gaat het om plannen die voldoen aan de kwalitatieve criteria aan het eind van het stroomschema (de twee groene ‘prioriterings-vakjes’ in de figuur op de volgende pagina). Het stroomschema is een visuele weergave van de systematiek van het situationele grondbeleid.

A Afwegingskader om de prioritering van nieuwe woningbouwplannen te bepalen.

(afbeelding uit het Stec-rapport “Strategisch bouwen naar behoefte”)

(afbeelding uit het Stec-rapport “Strategisch bouwen naar behoefte”)

B Prioriteiten sub A weergegeven in een beslisboom waarmee bepaald wordt of een woningbouwproject past binnen de ambities en uitgangspunten grondbeleid en ruimtelijke

(afbeelding uit het Stec-rapport “Strategisch bouwen naar behoefte”)

5.2. Afwegingskader grondverwerving voor overige doelen

De gemeente zal per initiatief een afweging moeten maken of er een actief, faciliterend of een mengvorm van grondbeleid zal worden gehanteerd. Deze beslissing hangt af van de geschatte financiële en maatschappelijke gevolgen van een ontwikkeling.

De verwachting is dat de gemeente Gulpen-Wittem, vaker dan voorheen, het initiatief zal moeten nemen in een aanjagende rol en/of meer sturende rol. Dit leidt tot meer nadruk op het actieve deel binnen situationeel grondbeleid, in plaats van het faciliterende dat de gemeente nu nastreeft. De gemeente is bereid die stap te maken, als dit leidt tot een gewenste invulling van haar beleidsdoelstellingen binnen het tijdspad dat is voorzien. Om bepalen of de gemeente overgaat tot het inzetten van actief grondbeleid (met of zonder regie van de gemeente) hanteren wij een afwegingskader.

Het financiële aspect kan met name gewogen worden middels het weerstandsvermogen van de gemeente. Het weerstandsvermogen is de algemene reserve van de gemeente gecombineerd met de reserve van het grond-bedrijf. Het weerstandsvermogen is voldoende wanneer de gemeente in staat is de risico’s van een project eventueel te kunnen afdekken met de gelden uit beide reserves. Mocht dit niet het geval zijn, wordt het project financieel te risicovol geacht en geldt het advies dit project niet uit te voeren.

Daarnaast zijn er ook andere factoren die bijdragen aan het risicoprofiel van een project zoals politieke gevoeligheid, schaalgrootte en maatschappelijke impact. Bij een project worden de risico’s met de daarbij mogelijke gevolgen vervat in een risicoprofiel. Het risicoprofiel wordt ter beoordeling aan het college van Burgemeester en Wethouders voorgelegd.

De volgende beslisboom beschrijft, in grote lijnen, welke vorm van grondbeleid zal worden gekozen bij een ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot de overige doelen. Hierbij is als voorbeeld de Omgevings- of Woonvisie gekozen waarbij ook andere visies leidend kunnen zijn voor het verder doorlopen van de beslisboom:

6.1 Waardering

De commissie Besluit begroting en verantwoording (hierna: BBV) omschrijft in haar notities “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” en “Vastgoed” hoe gronden moeten worden gewaardeerd, welke kosten geactiveerd mogen worden en hoe tekorten en risico’s afgedekt moeten worden. Leidend daarbij is of de grond in transitie is of gaat, of wat de toekomstige bestemming wordt. In die zin hebben we als gemeente weinig beleidsvrijheid en zijn we gehouden aan de regelgeving.

6.2 Grondexploitaties

Uit de grondexploitatieberekening blijkt of alle investeringen terugverdiend kunnen worden en of er winst wordt verwacht. De eindwaarde van een project staat gelijk aan de opbrengsten minus de kosten gedurende de gehele looptijd. Is de eindwaarde negatief, dan wordt een verliesvoorziening getroffen om het toekomstige verwachte verlies te dekken. Bij een positief resultaat worden er, zodra er opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijdse winsten genomen, waarbij bijvoorbeeld de opbrengsten (of kosten) van adaptief programmeren als risico in projecten worden meegenomen. De commissie BBV schrijft voor dat tussentijds winst genomen moet worden conform de ‘percentage of completion’ methode (POC-methode). Alvorens hiertoe wordt overgegaan worden de projectspecifieke risico’s in kaart gebracht en betrokken bij de deze tussentijdse winstneming. Deze winstneming wordt met de hoogte van de gekwantificeerde projectspecifieke risico’s gecorrigeerd.

Bij een nieuwe ontwikkeling wordt de grondexploitatieberekening voorgelegd aan de raad. Als het verwachte resultaat negatief is zal het voorstel altijd voorzien zijn van een dekkingsvoorstel, en een onderbouwing van het maatschappelijk rendement.

De grondexploitaties worden minimaal één keer per jaar bijgesteld. Dat wil zeggen dat jaarlijks beoordeeld wordt of de verwachte investeringen en opbrengsten van een project gedurende de gehele looptijd juist zijn ingeschat. De grondexploitatieberekening wordt bijgesteld indien zich gedurende het jaar nieuwe feiten voordoen, met substantiële wijzigingen tot gevolg. Noodzakelijk geachte investeringen en opbrengsten worden bij de begroting als benodigd budget voorgelegd aan de gemeenteraad. In voorkomende gevallen worden deze budgetten bijgesteld in tussenrapportages. Bij de jaarrekening wordt een verantwoording van de behaalde resultaten gepresenteerd. We hanteren een uniforme aanpak voor wat betreft risicomanagement bij ruimtelijke projecten. De risico’s worden minimaal één keer per jaar geïnventariseerd middels een kwalitatieve analyse. Waar mogelijk worden de risico’s gereduceerd door het treffen van beheersmaatregelen. De resterende risico’s worden berekend middels een kwantitatieve analyse en vastgelegd. Met deze informatie kan de projectleider de directie en het bestuur juist informeren over de bestaande risico’s binnen projecten.

Het risicoprofiel van de grondexploitaties vormt – samen met de andere gemeente-brede risico’s – de noodzakelijke omvang van de benodigde weerstandscapaciteit. De beschikbare weerstandscapaciteit wordt aangevuld met winsten uit grondexploitaties en vrijval uit de verliesvoorzieningen van de grondexploitaties.

6.3 Bevoegdheid college

Het college is op grond van artikel 160 Gemeentewet bevoegd tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen (transacties onroerend goed, sluiten van exploitatieovereenkomsten, publiek-private samenwerkingsovereenkomsten). In artikel 171, eerste lid, van de Gemeentewet is bepaald dat de burgemeester (als rechtspersoon) de gemeente in en buiten rechte vertegenwoordigt. Daaronder valt het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen waartoe het college besluit. In het huidige beleid dient het college de raad in staat te stellen om zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken. We sluiten aan bij de gemeentelijke mandatenregeling die periodiek wordt geactualiseerd.

6.4 Balansverschuivingen

Met veranderingen in de bestemming van grond verandert ook de verantwoording op de balans. De commissie BBV heeft regels opgesteld voor deze zogenoemde balansverschuivingen. Gronden worden te allen tijde verschoven tegen boekwaarde. De boekwaarde is echter niet altijd een-twee-drie te herleiden. In dat geval zijn er regels om de boekwaarde te bepalen. Wanneer een grondexploitatie is afgerond bestaat deze uit bouwrijpe grond en openbaar gebied. De opbrengsten van de bouwkavels dekken in principe de kosten van de inrichting van het openbaar gebied. Daarmee is de boekwaarde van de grondexploitaties het totaal van bouwkavels. Openbaar gebied heeft in deze geen boekwaarde. Het openbaar gebied wordt wanneer een grondexploitatie klaar is dan ook “om niet” overgedragen en wordt ook niet opgenomen in de materiële vaste activa. Zodra de transitie van de grond zo goed als afgerond is maar nog niet alles is verkocht worden deze kavels naar de materiële vaste activa verschoven.

Bouwkavels die opgeleverd worden door de grondexploitaties verschuiven van het onderhanden werk naar de materiële vaste activa. Gronden die onder de materiele vaste activa gepresenteerd worden en waarvan besloten is dat zij verkocht gaan worden, verschuiven naar de voorraad.

6.5 Verantwoording en bijsturing via P & C-cyclus

Overeenkomstig artikel 9, lid 2 van het BBV provincies en gemeenten dient een paragraaf grondbeleid deel uit te maken van de programmabegroting en het jaarverslag van de gemeente. Transparantie van het grondbeleid is om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege het financiële belang voor zowel de gemeente als haar partners/ de andere partijen op de grondmarkt en de risico’s en in de tweede plaats vanwege de relatie tot de doelstellingen zoals aangegeven in onze programma’s zoals bijvoorbeeld Wonen, Zorg, Recreatie of Economie. Door hier meer inzicht in te geven wordt duidelijk waarom de gemeente Gulpen-Wittem wel of niet actief betrokken is in specifieke situaties.

De geprognosticeerde resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks per 1 januari herzien. Daarna worden deze verwerkt in de Uitvoeringsrapportage grondexploitaties die door de raad worden vastgesteld. De financiële effecten worden verwerkt in de door de raad vastgestelde jaarrekening van het voorafgaande jaar.

Voor de verliesgevende grondexploitaties wordt, conform de voorschriften van het BBV, een verliesvoorziening getroffen. De raad bepaalt uit hoofde van zijn budgetrecht (meestal bij de vaststelling van de jaarrekening) de bestemming van vrijgevallen verliezen dan wel de dekking van een noodzakelijke aanvulling van de verliesvoorziening.

De Paragraaf Weerstandsvermogen van de Meerjarenbegroting verschaft inzicht in de verhouding van de grondexploitatie-risico's in relatie tot het gemeente-brede risicoprofiel.

6.6 Bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen

Via de Omgevingswet kunnen gemeenten een bijdrage vragen voor bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen aan initiatiefnemers. De lokale woonvisie 2018-2025 en de Omgevingsvisie van de Lijn 50 gemeenten dienen als basis voor het in rekening brengen van een (financiële) bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen. Bij het verhalen van deze bijdrage gelden de volgende criteria:

• •

  Het exploitatiegebied heeft profijt van de betreffende voorzieningen.

• •

  Er wordt aangetoond dat de voorzieningen toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied (causaliteit).

• •

  Er wordt aangegeven in welke mate de kosten van de voorzieningen ten laste kunnen worden gebracht van het exploitatiegebied (proportionaliteit).

Om kosten van ruimtelijke ontwikkelingen te verhalen op derden hoeft niet aan de drie hierboven vermelde criteria profijt, causaliteit en proportionaliteit te zijn voldaan. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten wel zijn onderbouwd in vastgesteld beleid zoals de regionale structuurvisie de omgevingsvisie of de woonvisie, en de bijdrage moet gebaseerd zijn op een overeenkomst.

7.1 Grondverwerving (minnelijke verwerving)

Bij actief grondbeleid zal de gemeente op eigen kracht gronden en/of panden gaan verwerven. Hierbij acteert zij als een marktpartij die concurreert met private partijen. Doel is om gronden en/of panden te verwerven die van strategische waarde zijn in het kader van te behalen beleidsdoelen.

Hierbij is het eerste uitgangspunt om dit via minnelijke verwerving te doen. Hierbij zal de gemeente ernaar streven om de grond/het pand te verwerven waarbij een koopovereenkomst met de eigenaar wordt gesloten. Belangrijk element van deze verwervingsmanier is dat beide partijen op vrijwillige basis tot overeenstemming komen met elkaar. In dat opzicht is minnelijke wijze het meest wenselijk voor zowel gemeente als verkoper.

In beginsel worden de in hoofdstuk 5 toegelichte afwegingskaders toegepast om te bepalen of actief grondbeleid de juiste rol is voor de gemeente en of een bepaald perceel past binnen het ruimtelijke en maatschappelijk beleid. Het blijft mogelijk om gemotiveerd af te wijken van dit afwegingskader als een project (en de benodigde aankoop van gronden/panden) nodig is om de ontwikkeling van een huisvestingsopgave mogelijk te maken.

7.2. Gemeentelijk voorkeursrecht

Mocht de gemeente Gulpen-Wittem een groot strategisch belang hebben bij een bepaalde grond, dan kan er besloten worden om het gemeentelijk voorkeursrecht toe te passen. Voorheen was dit geregeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), thans is dit opgenomen in de Omgevingswet (OW). Het voorkeursrecht geeft gemeenten de mogelijkheid om een grondeigenaar de plicht op te leggen de grond eerst aan te bieden aan de gemeente, voordat hij dit aan andere partijen aanbiedt. Hiermee kan de gemeente er actief op sturen dat het bepaalde gronden zou kunnen overnemen in het kader van gebiedsontwikkeling die past binnen haar beleid en visie. Er is echter geen sprake van onteigening. De grondeigenaar mag zelf weten of en wanneer hij de grond verkoopt of niet. Er is dus alleen sprake van een aanbiedingsplicht en niet een verkoopplicht.

Een dergelijk juridisch instrument is ingrijpend voor een grondeigenaar. Daarom zal de gemeente Gulpen-Wittem het met zorg toepassen. Een dergelijk besluit (bevoegdheid: gemeenteraad) is wel een mogelijkheid voor de gemeente Gulpen-Wittem om actief grondbeleid te kunnen toepassen in de gevallen dat zij dat wil. De gemeente dient dus ook met een onderbouwde visie voor het gebruik van de betreffende grond te komen wil zij het voorkeursrecht gebruiken. De gemeente toont daarmee het belang van de grond voor hen daarmee aan. Zo wordt voorkomen dat bij een mogelijke verkoop van de grond dit overgaat naar een partij die een niet wenselijke ontwikkeling voor het gebied in gedachten heeft. Dit maakt de rol van de gemeente in haar grondbeleid dus actief, aangezien de gemeente op voorhand al bezig is met het verwerven van strategische grondposities.

7.3. Onteigening

Het kan voorkomen dat minnelijke verwerving van gronden niet mogelijk blijkt. Indien de gronden toch cruciaal zijn voor de realisatie van een belangrijke ontwikkeling kan de gemeente overgaan tot onteigening. Onteigening is de gedwongen eigendomsovergang aan de gemeente. Dit is een stap die zeker niet gewenst is, aangezien het een middel is dat een grondeigenaar dwingt zijn grond af te staan aan de gemeente. Dit is een zeer heftig middel voor een grondeigenaar en daarom zal het streven zijn om niet tot grondonteigening te komen. Ook voor de gemeente kost een dergelijk onteigeningstraject veel geld door het lange en slepende juridische proces wat er mee gepaard gaat.

Onteigening zal dus nooit de eerste stap zijn. De gemeente probeert bij voorkeur de grond te verwerven op minnelijke wijze en dus in overeenstemming met de grondeigenaar. Mocht de gemeente echt geen mogelijkheid zien de grond op minnelijke wijze te verkrijgen, kan onteigening een uitkomst bieden. Daarvoor moet echter een zorgvuldige belangenafweging worden gemaakt. Mocht het algemeen belang van een grondpositie zo groot zijn dat het opweegt tegen de grote inbreuk op iemands individuele eigendom, zal de gemeente ervoor kunnen kiezen om een onteigeningsprocedure te starten. Voordat dit gebeurt zal er alles aan moeten zijn gedaan om niet tot onteigening te komen. Onteigeningsprocedures zijn namelijk zeer ingrijpend voor beide partijen. Ze zijn lang van duur en kosten daarmee veel ambtelijke capaciteit.

7.3. Gronduitgiftebeleid

Als gevolg van onder meer het “Didam-arrest” van november 2021 zal de gemeente zich bij iedere voorgenomen uitgifte van gemeentegrond goed moeten afvragen of er meerdere gegadigden kunnen zijn. Als dat het geval is, dan moet er een openbare selectieprocedure worden georganiseerd. Het stelt voor de uitgifte van grond door Gulpen-Wittem objectieve, redelijke en toetsbare criteria op. Ook als de gemeente van mening is dat bij een beoogde grondtransactie maar één gegadigde partij in beeld is, dient dit via een publicatie bekend gemaakt te worden. Er geldt dan een termijn waarbinnen potentiële gegadigden zich kenbaar kunnen maken.

Gelet op de algemene formulering van de uitspraak moet er rekening mee worden gehouden dat de gevolgen van de uitspraak ook van belang zijn voor andere vormen van gronduitgifte, zoals erfpacht- en opstalrechten, huur, ruil, pacht en andere (aan de ontwikkeling en realisatie van) vastgoed gerelateerde overeenkomsten zoals publiek-private samenwerkingsovereenkomsten waarin dergelijke rechten worden vergeven. De precieze reikwijdte van het arrest zal zich uiteindelijk moeten uitkristalliseren in de jurisprudentie.

7.4. Onrechtmatig gebruik

Op diverse locaties in de gemeente Gulpen-Wittem wordt zonder recht of titel (onrechtmatig) gebruik gemaakt van gemeentegrond. Vaak speelt dergelijk gebruik in het buitengebied, waarbij de gebruiker een gedempte sloot en/of berm bij de particuliere perceel/tuin betrekt. Maar ook in de bebouwde kom worden gemeente-eigendommen onrechtmatig in gebruik genomen of is sprake van een historisch gegroeide situatie waarbij de juridische eigendom nog niet is vastgelegd in de openbare registers.

Het onrechtmatig gebruik van gemeentegrond is in geen geval acceptabel. Enerzijds vanuit het principe dat men nu eenmaal niet andermans grond behoort toe te eigenen. Anderzijds vanuit praktische redeneringen, zoals de beperking om te kunnen beschikken over onze eigen grond, de eventuele aantasting van het landschappelijk gebied, de eventuele aantasting van de verkeersveiligheid, de eventuele aantasting van de werking van de waterhuishouding, de beperkingen die ontstaan met de aanleg van energie voorzieningen en de (juridische) gevolgen van het niet optreden tegen onrechtmatig gebruik van gemeentegrond. Optreden tegen dit gebruik is dan ook zeker gewenst.

Een mogelijk juridisch gevolg is dat de gemeente na verloop van tijd mogelijk geen gebruik meer kan maken van haar recht om de grond terug te vorderen. Er is dan sprake van verjaring van een rechtsvordering. De verjaring heeft tot gevolg dat degene die de grond gebruikt (formeel de bezitter) de grond ook in eigendom krijgt. De gemeente verliest dan haar eigendom. Dit betekent overigens niet dat de overdracht van eigendom door verjaring gemakkelijk te bewerkstelligen is voor een grondgebruiker. In veel gevallen beroept een grondgebruiker zich tevergeefs op verjaring. Ook kan de inbezitneming als een onrechtmatige daad worden benaderd.

Dit neemt niet weg dat optreden tegen onrechtmatig gebruik van gemeentegrond van belang is. Als de gemeente het gebruik jarenlang gedoogt, zal de discussie over eventuele verjaring eerder aan de orde zijn dan wanneer de gemeente hiertegen optreedt.

De nota Grondbeleid 2013 wordt met de inwerkingtreding van deze nota ingetrokken.

Deze nota treedt in werking op de dag na bekendmaking.

Deze nota wordt aangehaald als : Nota van het nieuwe grondbeleid 2024 tot en met 2027.