Programma Kostenverhaal en Financiële Bijdragen

1. Inleiding

Dit programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen en diens bijlagen geven aan op welke manier nieuwbouw en transformatieplannen een financiële bijdrage leveren aan de groeiopgave die de gemeente Enschede ambieert en is vastgesteld in de Omgevingsvisie. Dit als uitvloeisel van de wettelijke verplichting tot kostenverhaal. Hier worden de kosten uiteengezet die worden verhaald, en hoe de tarieven worden berekend. Ook leest u in de Bijlage 1 hoe het proces van behandeling van aanvragen omgevingsvergunning en verzoeken om omgevingsplanwijziging eruitziet, en hoe het kostenverhaal daarin is verwerkt.

2. Waarom een Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen?

Enschede investeert de komende jaren veel om een aantrekkelijke stad te blijven en de groeiopgave in de Omgevingsvisie te faciliteren. Deze omgevingsvisie geeft richtinggevende voorstellen hoe Enschede er de komende jaren uit moet zien. Het schetst daarmee een kader waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen in Enschede plaatsvinden. In dit toekomstbeeld zie je veel aandacht voor water, bodem, cultuurhistorie, landschap en groen. Niet alleen in het landelijk gebied, maar ook in de bestaande stad. Een stad die verstedelijkt langs knooppunten van openbaar vervoer en slim omgaat met energienetwerken. Een stad waar voldoende mogelijkheden zijn om te wonen en te werken. Waar in de wijken aandacht is voor gezond leven, ontmoeten en voorzieningen. Dat levert een hoge kwaliteit van leven voor onze inwoners op. Daarom zijn er de komende jaren investeringen nodig in openbare infrastructuur en voorzieningen, stadsvernieuwing, klimaatadaptatie, recreatie en betaalbare woningbouw.

De gemeente Enschede draagt het grootste deel van deze investeringen. In 2021 heeft Enschede een Strategische Investeringsagenda vastgesteld. Hiermee investeert de gemeente in prioritaire projecten die bijdragen aan de strategische opgaven van onze stad. Daarnaast zijn er nog diverse andere investeringsprogramma’s voor o.a. Groen/Blauw, mobiliteit, recreatie en voorzieningen.

Gemeenten zijn wettelijk verplicht om voor (ver)bouwplannen die profiteren van deze investeringen én de oorzaak zijn dat deze investeringen gedaan worden (de kostenverhaalplichtige plannen), deze kosten volgens wettelijke criteria te verhalen op de initiatiefnemer (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, en kostensoortenlijst). Dit heet “regulier kostenverhaal” (afdeling 13.6 Ow). Dit geldt ook voor kosten voor planbegeleiding en direct aan het plan gerelateerde investeringen in infrastructuur (de ‘plangebonden’ kosten). Daarnaast mogen gemeenten onder de Omgevingswet ook een “financiële bijdrage” eisen voor investeringen die een functionele samenhang hebben met de (ver)bouwplannen (afdeling 13.7 Ow). Beide, het regulier kostenverhaal en de financiële bijdrage, noemen we ‘kostenverhaal’. Voor de details over de wettelijke eisen zie Bijlage 2.

3. Wat is het Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen?

Dit programma is de verdere uitwerking van de uitvoeringsparagraaf van de Omgevingsvisie en is onderdeel van de instrumenten die zijn opgenomen in de Nota Grondbeleid uit 2020. In bijlage 4 ‘Beleid Kostenverhaal’ van deze nota werden eerder de kostenverhaaltarieven vastgelegd. Dit programma vervangt deze bijlage 4 en legt nieuwe tarieven vast. Wat met de middelen is gedaan die tot nu toe zijn ontvangen op basis van die bijlage 4 ‘Beleid Kostenverhaal’ van de Nota Grondbeleid uit 2020, wordt verantwoord in bijlage 2 van dit programma.

4.Voorkeur voor private spoor, maar desnoods past Enschede het publieke spoor toe

De gemeente Enschede heeft de voorkeur om het kostenverhaal via privaatrechtelijke overeenkomsten (private spoor) te regelen. Maar de kostenverhaaltarieven van dit programma voldoen aan alle wettelijke eisen en kunnen ook publiekrechtelijk worden verhaald (publiek spoor) indien nodig. Zie de bijlage 2 voor een gedetailleerde omschrijving van deze wettelijke eisen en hoe Enschede hieraan voldoet. Als de gemeente geen overeenkomst via het private spoor kan sluiten, zal zij het publieke spoor volgen om het kostenverhaal te waarborgen.

5. Mijn initiatief past niet binnen het omgevingsplan, welke kosten kan ik verwachten?

U wilt bouwen of een functie van een gebouw of grond wijzigen, maar uw initiatief past niet binnen het geldende omgevingsplan? Dat hoeft in principe geen belemmering te zijn. Als u uw initiatief heeft ingediend dan zal de gemeente dit beoordelen en kan ze onder voorwaarden meewerken aan het wijzigen van het omgevingsplan of door het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) om uw initiatief mogelijk te maken. Hierbij kijkt de gemeente of en hoe uw plan bijdraagt aan haar ambities, neergelegd in de Omgevingsvisie, programma’s en ander vigerend beleid. Verder is een belangrijke voorwaarde dat goed geregeld is dat de kosten die de gemeente maakt om uw ontwikkeling mogelijk te maken en waarvan u profijt heeft, of waarmee in ieder geval een functionele samenhang is, aan u worden doorberekend. Deze kosten betreffen:

• Plangebonden kosten:

  • Plankosten

  • Direct aan uw plan gerelateerde investeringen in infrastructuur

  • Nadeelcompensatie en andere schades

• Fondsbijdrages:

  • Parkeerfonds

  • Bijdrage fonds landelijk gebied

• Gebiedsoverstijgende kosten:

  • Regulier kostenverhaal afdeling 13.6 Ow

  • Financiële bijdrage afdeling 13.7 Ow

6. Welke kosten moet ik betalen? Plangebonden kosten 6

7. Welke kosten moet ik betalen? Fondsbijdragen

8. Welke kosten moet ik betalen? Gebiedsoverstijgende tarieven

9. Uitgangspunten en gemaakte keuzes tarieven gebiedsoverstijgend

De tarieven gebiedsoverstijgend (inclusief de gebiedseigen kosten in Rigtersbleek) zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten en keuzes (zie de bijlage, sub-bijlage 2 voor meer details):

• Dit programma wordt vastgesteld als programma dat een kerninstrument is op grond van de Omgevingswet en zoals genoemd in de Omgevingsvisie, hiermee wordt de nodige juridische dekking geboden om kosten door te rekenen niet alleen als regulier kostenverhaal (afd. 13.6 Ow) maar ook als financiële bijdrage (afd. 13.7 Ow).

• De gemeente verhaalt alleen dat deel van de kosten dat met zekerheid wordt uitgevoerd. Ook verhaalt de gemeente geen onderhoud- of beheerskosten.

• De gemeente geeft verder een 50% korting op de maximaal verhaalbare tarieven van gebiedsoverstijgende investeringen, teneinde de bouwproductie niet te belemmeren. Deze korting is niet van toepassing op de gebiedseigen kosten die nodig en van nut zijn voor de herstructurering van het bedrijfsgebied Rigtersbleek naar wonen.

• Alle kostenverhaalplichtige plannen worden gelijk behandeld:

  • Zowel particuliere als gemeentelijke plannen: alle nieuwbouwplannen betalen de nieuwe tarieven gebiedsoverstijgend. Een uitzondering wordt gemaakt voor particuliere plannen waarin het kostenverhaal reeds is uit onderhandeld in een anterieure overeenkomst wanneer dit programma wordt vastgesteld en voor gemeentelijke plannen waarvan de grondexploitatie reeds is vastgesteld door de raad. Partijen die bouwen op kavels die de gemeente uitgeeft binnen het kader van gemeentelijke grondexploitaties zijn uitgezonderd van betaling. Hier wordt het kostenverhaal namelijk aan de gemeentelijke grondexploitatie doorberekend, niet aan de koper van de uitgiftekavel.

  • Alle kostenverhaalplichtige plannen betalen mee, ook de kleine, ongeacht de locatie binnen de gemeente. De gemeente kan hier een uitzondering maken wanneer plannen vrijgesteld mogen worden van het kostenverhaal op basis van art. 8.14 Omgevingsbesluit en de gemeente ook daartoe besluit. Dit is geen automatisme.

• Voor niet-kostenverhaalplichtige plannen die onder art. 8.20 Ob vallen vraagt de gemeente wel de financiële bijdrage. De hoogte van deze bijdrage is in dit geval maatwerk en wordt bepaald aan de hand van de project specifieke eigenschappen wanneer er sprake is van een concrete aanvraag.

• De tarieven zijn hoger bij functies die meer kunnen betalen: elke functie heeft een wegingsfactor gerelateerd aan de residuele grondprijs, hiermee zijn de tarieven hoger voor de meest profijtelijke functies.

• Sociale huurwoningen van corporaties, maatschappelijke niet commerciële voorzieningen en gebouwde parkeergebouwen zijn vrijgesteld van de tarieven gebiedsoverstijgend.

• Bij sloop of hergebruik van bestaande gebouwen past Enschede een korting toe (‘addendum’-korting), waarbij alleen voor het toegevoegde programma betaald moet worden.

• Macro-aftopping (totale kosten mogen totale opbrengsten niet overstijgen) via het private spoor is mogelijk: Enschede past desnoods macro-aftopping toe op de tarieven gebiedsoverstijgend als de ontwikkelaar kan aantonen dat er onvoldoende opbrengst zit in zijn plan om een volledige bijdrage te betalen én de gemeente doorgang van dit plan in het maatschappelijk belang acht. Macro-aftopping is dus geen vanzelfsprekendheid. Deze situatie zal zich vermoedelijk slechts sporadisch voordoen omdat de tarieven relatief laag zijn.

• Financiële administratie: de bijdragen gebiedsoverstijgend worden gestort in een bestemmingsreserve en kunnen niet worden besteed aan investeringen buiten de investeringen die zijn opgenomen in deze nota (zie bijlage 3). Deze bestemmingsreserve is dus ‘gelabeld’. Binnen deze reserve kunnen we ook de separate investeringen administreren. Hiermee wordt gewaarborgd dat de gestorte bijdragen besteed worden aan de investeringen waarvoor ze gevraagd zijn.
  
  

10. Uitgangspunt inbrengwaarde grond in publiekrechtelijk kostenverhaal: WOZ-Waarde

Enschede benut de mogelijkheden die de Omgevingswet biedt. Eén daarvan betreft de inbrengwaarde van grond in het publiekrechtelijk kostenverhaal. In art. 8.17 Omgevingsbesluit is opgenomen dat gemeenten nog steeds de onteigeningsprincipes mogen hanteren om de inbrengwaarde van grond te berekenen (middels taxaties), net zoals onder de Wro, maar dat gemeenten ook de WOZ-waarde mogen hanteren. Deze keuzevrijheid is nieuw t.o.v. de Wro. Als de gemeente de WOZ-waarde gebruikt, zijn er geen dure en tijdrovende taxaties nodig. Ook geeft de WOZ-waarde een meer accuraat beeld van de waarde van de huidige functies en gebouwen dan taxaties die gebaseerd zijn op de onteigeningsprincipes. Deze taxaties houden namelijk ook rekening met speculatieve grondtransacties en met een eventuele toekomstige bestemming. Om deze redenen gaat Enschede in geval van het publiekrechtelijk verhalen van kosten, de inbrengwaarde van grond baseren op de WOZ-waarde als deze beschikbaar is.

11. Voorbeeldberekening gebiedsoverstijgende tarieven (en gebiedseigen Rigtersbleek)

Hieronder wordt voor een voorbeeld bouwplan de totale bijdrage berekend voor de gebiedsoverstijgende kosten (en de gebiedseigen kosten in Rigtersbleek). Het betreft een bouwplan waarin het volgende programma wordt gerealiseerd: 410 m2 bvo sociale corporatie huurwoningen (7 eenheden), 450 m2 bvo middensegment huur (8 eenheden) en 440 m2 bvo vrije markt appartementen (7 eenheden), 200 m2 bvo winkelruimte in de begane grond en 200 m2 bvo gebouwde parkeerruimte onder het gebouw. Om dit programma te realiseren, moet een bestaand gebouw worden gesloopt (600 m2 bvo sociale huur, 200 m2 bvo vrije markt appartementen en 100 m2 bvo winkelruimte).

De totale bijdrage wordt berekend alsof het plan gesitueerd is de Rigtersbleek, in de rest van Enschede stad en Glanerbrug, en in het Buitengebied, Boekelo of Lonneker. Voor de Rigtersbleek zijn er twee tarieven: een voor de gebiedseigen kosten op deze locatie, en een voor de gebiedsoverstijgende kosten die gelijk zijn aan de rest van Enschede stad en Glanerbrug. Er wordt ook de korting berekend vanwege het slopen van het bestaande gebouw (Addendumkorting). Alles prijspeil 1 januari 2025. Jaarlijks zullen de tarieven met CPI worden geïndexeerd.

De plangebonden kosten zijn in principe p.m., met een nuance: de kosten van fysieke ingrepen direct gebonden aan het plan (gebiedseigen kosten, onderdeel van de plangebonden kosten) zijn voor de Rigtersbleek wel opgenomen in dit Programma en worden in dit overzicht wel berekend. Voor de andere gebieden zijn de gebiedseigen kosten dus ook p.m., samen met de rest van de plangebonden kosten. En de eventuele bijdrage aan het Parkeerfonds en Fonds Landelijk Gebied zijn altijd p.m..

Op de totale bijdrage kan de gemeente uiteindelijk een korting geven op basis van macroaftopping: als de totale bijdrage (plangebonden incl gebiedseigen + gebiedsoverstijgend + evt parkeerfonds + evt fonds landelijk gebied) hoger is dan de opbrengst van het plan, dan kan de gemeente (geen automatisme) een korting geven.

Uitkomsten rekenvoorbeeld bouwplan in gebied Rigetersbleek:

Uitkomsten rekenvoorbeeld bouwplan in gebied Enschede-stad Glanerbrug:

Uitkomsten rekenvoorbeeld bouwplan in Buitengebied, Lonneker of Boekelo:

Bijlage I Overzicht Informatieobjecten

Bijlage II Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen gemeente Enschede