Programma Wonen

3.2.1 Starters

Starters voelen de tekorten op de woningmarkt misschien wel het meest van alle doelgroepen. Starters zitten aan het eind van de verhuisketen; als niemand beweegt en er wordt geen woningaanbod voor hen toegevoegd, kunnen zij geen kant op.

Onder starters verstaan we één- of tweepersoonshuishoudens in de leeftijd van 18 tot 30 jaar die zelfstandig willen wonen. Voorname beweegredenen voor starters zijn de behoefte aan zelfstandigheid als volwassene, een opleiding of werk in een andere plaats, en de wens om met een partner te wonen.

Komend decennium zal de groep starters in Barendrecht relatief sterk groeien, met name vanwege de grote concentratie van nu 10 tot 20-jarigen in Carnisselande. Na die periode hangt de omvang van de groep starters af van wat Barendrecht de komende jaren gaat doen om vergrijzing tegen te gaan, jonge doelgroepen te behouden en nieuwe instroom van jonge doelgroepen te accommoderen.

Om een indruk te krijgen van de omvang van de onvervulde woonbehoeften van starters in Barendrecht, kijken we vooral naar thuiswonende starters, en het moment dat zij uit huis gaan. De grafieken op de volgende pagina's helpen hierbij.

Volgens de gemeentelijke basisregistratie wonen er in 2023 in Barendrecht zo'n 6.300 jongvolwassenen van 18 tot 30 jaar, waarvan 5.400 bij hun ouders.

Bronnen:

• Uit huis gaan | CBS

• Jongvolwassenen wonen vaker bij ouders dan 20 jaar geleden | CBS

Wat opvalt in deze grafieken en achterliggende bronnen:

• In Barendrecht wonen jongvolwassenen vaak thuis:

  • 20 tot 25-jarigen: 87% versus 57% landelijk, ofwel 30% meer; 

  • 25 tot 30-jarigen: 41% versus 20% landelijk, ofwel 21% meer. 

• In 2012 gingen Nederlanders gemiddeld op 23-jarige leeftijd uit huis. Nu zijn jongvolwassenen gemiddeld 24 jaar als zij het ouderlijk huis verlaten.

• In de leeftijd tussen 18 en 30 jaar wonen vrouwen vaker zelfstandig dan mannen.

• Het woningtekort wordt onder starters het meest gevoeld door jongvolwassen vrouwen: in tien jaar nam het aantal thuiswonende vrouwen toe met 10%.

• Voor alle leeftijden tussen 18 en 30 jaar is het percentage thuiswonende jongvolwassenen groter dan twintig jaar geleden.

• Op 30-jarige leeftijd is momenteel ongeveer 15% thuiswonend. Dat was tien jaar geleden minder dan 10%.

De volgende benadering geeft ons een idee van de kwantitatieve woonopgave onder inwonende starters:

• In Barendrecht wonen er 5.400 mensen tussen 18 en 30 jaar bij hun ouders.

• Deze doelgroep bevat 12 jaargangen van 18 tot 30 jaar (lees: 18 tot en met 29 jaar).

• Per jaargang zijn dat gemiddeld 5.400 * 1/12 = 450 personen.

• De oververtegenwoordiging van thuiswonende jongvolwassenen in Barendrecht is:

  • 20 tot 25 jaar: 5 jaargangen * 450 personen * 30% = 675 personen

  • 25 tot 30 jaar: 5 jaargangen * 450 personen * 21% = 472 personen

• Opgeteld zijn er in Barendrecht meer dan 1.100 personen die op dit moment waarschijnlijk liever op zichzelf zouden wonen, dan bij hun ouders.

Er kunnen allerlei redenen zijn voor het opvallend grote aandeel thuiswonenden. Nader onderzoek in het kader van concrete projecten (veelal uit te voeren door de initiatiefnemers) moet hier meer inzicht in geven. Op basis van data is het volgende echter goed voorstelbaar:

• Barendrecht is geen arme gemeente, starters hebben in krappe markten elders niet de slechtste financiële uitgangspositie om een woonruimte te vinden;

• Barendrecht heeft een grote voorraad ruime eengezinswoningen. In deze woningen is het een minder groot probleem als een opgroeiend kind langer blijft inwonen;

• Een flink aandeel van de thuiswonenden volgt wellicht een opleiding of heeft hun eerste baan in de regio: reistijd naar de opleiding of werk lijkt overkomelijk;

• Zelfstandig wonen lijkt een sterke wens, maar geen noodzaak.

De onvervulde behoefte waar dit woonprogramma rekening mee moet houden is mogelijk nog groter dan deze meer dan 1.100 mensen. Zo redeneert bovenstaande benadering naar het Nederlandse gemiddelde, waarvan we hebben kunnen zien dat jongvolwassenen in de afgelopen tien jaar gemiddeld één jaar later uitwonend zijn geworden.

Ook krijgen elk jaar weer nieuwe jongvolwassenen de wens om zelfstandig te wonen. Dus met voldoende nieuwbouw voor bovenstaande opgave, en (bijvoorbeeld) een woonduur van drie tot vijf jaar, zijn de tekorten voor de opvolgende cohorten nog niet opgelost.

De vraag is natuurlijk of al deze mensen in Barendrecht op kamers willen. Gezien de aantallen, hun verwachte beweegredenen, en aangezien ze er al wonen, lijkt Barendrecht voor een serieus deel van deze doelgroep een goede plek. Barendrecht heeft daarmee nog vele honderden Barendrechtse starters te bedienen voordat in de behoefte is voorzien. De behoefte van Barendrechters die na hun opleiding elders graag weer in Barendrecht willen wonen en de bredere regionale behoefte van jongvolwassenen om zelfstandig te wonen komen daarbij. Samen maakt dit de onvervulde woonbehoefte van starters tot een grote en belangrijke woonopgave voor Barendrecht.

3.2.2 Jonge gezinnen

De leeftijdsgroep tussen 20 en 40 jaar is in Barendrecht sterk ondervertegenwoordigd ten opzichte van het Nederlands gemiddelde (20 tot 25% minder). En hoewel er zoals hierboven beschreven uitzonderlijk veel jongvolwassen Barendrechters bij hun ouders wonen, is de totale leeftijdsgroep relatief klein.

Bron: Inwoners per gemeente | CBS

Deze situatie laat zich niet verklaren doordat Barendrecht niks te bieden zou hebben. Werk, opleidingen, voorzieningen, een fraaie leefomgeving, maatschappelijke activiteit; zowel het dorp zelf als de regio hebben veel aantrekkelijks voor jonge gezinnen. Bovendien is Barendrecht goed verbonden en bereikbaar.

Voorgaande tabellen geven een indruk van de omvang van de ondervertegenwoordiging in Barendrecht van mensen in de leeftijd dat ze een gezin stichten of een jong gezin hebben (tussen de 20 en 40 jaar), ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde.

De volgende benadering geeft ons een idee van de omvang van het aantal jonge gezinnen met een onvervulde behoefte om in Barendrecht te wonen:

• De ondervertegenwoordiging in de leeftijd van 20 tot 30 jaar is afgerond 1.500 mensen. Als we conservatief aannemen dat 50% hiervan starters betreft, is deze doelgroep 750 (aspirant) jonge ouders groot.

• In de leeftijd van 30 tot 40 jaar is de ondervertegenwoordiging afgerond 1.100 mensen. Volgens het CBS is 25% van deze groep alleenstaand of een stel zonder kinderen. De doelgroep in deze leeftijd omvat daarmee 825 (aspirant) jonge ouders.

• Samen zijn dit 1.625 mensen in de leeftijd dat ze een gezin stichten of een jong gezin hebben. Naar beneden afgerond: 800 jonge gezinnen.

De inschatting van de potentiele onvervulde woonbehoefte is waarschijnlijk conservatief. Van de jonge gezinnen van morgen -de nu nog thuiswonende jongvolwassen Barendrechters- is het aannemelijk dat een serieus aantal in Barendrecht wil blijven wonen.

Barendrecht is ontworpen voor gezinnen en kent historisch een oververtegenwoordiging van gezinnen. Vanuit de aantrekkelijkheid en ligging van Barendrecht zijn er geen redenen om aan te nemen dat Barendrecht een economisch krimpgebied is. Barendrecht is volwaardig onderdeel van het dagelijkse stedelijk systeem van de Zuidvleugel (zuidelijke Randstad), een van de motoren van de Nederlandse economie.

Het Nederlands gemiddelde is daarmee een bescheiden uitgangspunt. De beschikbaarheid van passende woningen lijkt het grootste knelpunt.

3.2.3 55 tot 65-jarigen en 65+

Volgens de gemeentelijke basisadministratie zijn er nu ongeveer 20.000 Barendrechters tussen de 40 en 70 jaar. Dit zijn meer dan 10.000 huishoudens waarvan hun woon(zorg)- behoeften in de komende twee decennia flink zullen veranderen. Voor meer dan de helft van de huidige Barendrechtse huishoudens (!), ontstaat een mogelijke mismatch met de huidige woning. Vooral bij senioren ontstaat de mismatch vanuit een grotere zorgbehoefte.

De omvang van de onvervulde behoefte aan 24-uurs zorgwoningen voor ouderen is goed te becijferen en reeds in 2022 in de Woonzorganalyse gemeente Barendrecht geraamd op drie- tot vierhonderd huishoudens tot 2040 (bron: Woonzorganalyse gemeente Barendrecht 2022).

De omvang van de doelgroep met minder dwingende verhuismotieven is lastiger te kwantificeren. De aanleidingen zijn best voor te stellen, denk aan:

• Verminderde lichamelijke mobiliteit;

• Meer aanspraak willen hebben;

• De huidige woning te groot vinden;

• Het woningonderhoud niet meer willen doen.

De Woonzorganalyse beschrijft een tekort tot 2040 van achthonderd tot dertienhonderd geclusterde woningen voor 65-plussers met een oplopende zorgvraag, maar de onvervulde behoeften zijn breder.

Om woningbouwprojecten goed te laten aansluiten op de opgave, zal binnen projecten nauwkeurig onderzoek nodig zijn om de onvervulde behoefte kwalitatief en kwantitatief beter te leren kennen (bijeenkomsten, gerichte interviews, enquêtes, data-analyse van gemeente, corporaties en markt), en te segmenteren binnen de totale doelgroep van 10.000+ huishoudens. De initiatiefnemers van projecten (corporaties en markt) spelen hierin een belangrijke rol.

Vervolgens kunnen goede alternatieven worden ontwikkeld, waaronder naar verwachting veel levensloopbestendige woningen. Hierbij zal naar verwachting ook aandacht nodig zijn voor ontzorgen bij de verhuizing zelf. De meerwaarde van alternatieven ten opzichte van de huidige woning moet evident zijn, Barendrechters zijn over het algemeen bijzonder content met hun huidige woningen en leefomgeving.

Vooruitkijkend naar de oplossing: Bij De Stationstuinen wordt aangestuurd op het toevoegen van woonproposities specifiek voor 55 tot 65-jarigen en senioren uit Barendrecht. Gezien de omvang van deze toevoeging (orde grootte: honderden woningen), wordt hiermee niet de volledige Barendrechtse woonopgave voor 55 tot 65-jarigen en senioren opgelost. Ook moet rekening worden gehouden met een sterke voorkeur van mensen om in hun buurt te blijven wonen. Verhuizen naar De Stationstuinen zal mensen aanspreken. Maar voor veel 55 tot 65- jarigen en senioren moet de oplossing binnen de bestaande buurten worden gezocht. De intuïtie is dat dit gaat over vele duizenden huishoudens in de periode tot 2040.

3.2.4 Langdurige zorg en beschermd wonen

Op basis van de Woonzorganalyse gemeente Barendrecht, kent Barendrecht tot 2040 een tekort van (orde grootte) honderd plekken voor mensen met verschillende indicaties. Denk hierbij aan mensen met een lichamelijke beperking, verstandelijke beperking of psychiatrische aandoening. De oplossing voor deze tekorten wordt grotendeels gerealiseerd met het project Zuidpolder Fase 2.

3.2.5 Spoedzoekers

De doelgroep van spoedzoekers is divers, en slechts ten dele in omvang bekend. Met name over het sociale segment van deze doelgroep is relevante data beschikbaar: Op navraag bij de woningcorporaties in Barendrecht bedraagt het aantal urgentie aanvragen in de afgelopen drie jaar zo'n tachtig tot negentig per jaar. Elk jaar worden er ongeveer tien aanvragen weer ingetrokken, en tussen de vijfentwintig en veertig aanvragen toegekend. De redenen voor toekenning zijn breed: woonlasten, medische noodzaak, doorstroming uit opvanginstellingen, uitstroom uit beschermd wonen, geweld en bedreiging, mantelzorg en bij hoge uitzondering 'hardheid'.

Huishoudens met een toegekende urgentie worden geplaatst in de reguliere woningvoorraad van de woningcorporaties. Er is geen specifiek woonprogramma aangewezen voor spoedzoekers, maar er zitten genoeg mensen in de knel, niet alleen in het sociale segment. Meer zicht op deze doelgroep is de start van een oplossing.

3.2.6 Statushouders

De Nederlandse bevolkingsgroei van de komende decennia ontstaat voor een groot deel door de instroom van nieuwe Nederlanders bij bestendig Rijksbeleid. Vanuit deze instroom hebben Barendrecht en de Barendrechtse woningcorporaties de opgave om jaarlijks tussen de tientallen en meer dan honderd statushouders te huisvesten. De toekomstige huisvestingsopgave is niet bekend, maar zal naar verwachting toenemen.

Op dit moment doen statushouders vrijwel volledig een beroep op de sociale huur. Dit is altijd een puzzel en gaat ten koste van de prioriteit voor andere doelgroepen van de sociale woningvoorraad.

De onvervulde woonbehoefte van statushouders is onderdeel van de woonopgave zoals beschreven voor de starters en jonge gezinnen, maar vraagt meer dan huisvesting. Mensen

met een permanente verblijfsstatus, veelal jongvolwassenen en jonge gezinnen, hebben naast een huisvestingsbehoefte vooral de wens om een bestaan op te bouwen. Voor henzelf, maar ook in het belang van de samenleving als geheel, ligt er daarmee een uitdaging die veel groter is dan een huisvestingsvraag: Het versnellen van hun maatschappelijke en economische ontwikkeling. Deze opgave valt buiten dit woonprogramma.

3.2.7 Werknemers van de Dutch Fresh Port

Gemeenten Barendrecht, Ridderkerk en Rotterdam en belanghebbenden werken aan de uitvoering van hun visie op alle bedrijventerreinen op de Dutch Fresh Port.

Onderdeel van de toekomstige opgave in deze gebieden is de huisvesting van werknemers in de buurt van de werkgelegenheid. De huisvestingsbehoefte betreft enerzijds woonruimte in de permanente sfeer met name voor starters en jonge gezinnen, zie hiervoor de betreffende paragrafen. Anderzijds betreft dit tijdelijke logies voor EU-arbeidsmigranten. De omvang van deze onvervulde huisvestingsbehoefte moet nader worden bepaald.

Anders dan voor andere doelgroepen, hebben werkgevers een belang bij de huisvesting van hun werknemers. De omvang van het aantal onbediende woningzoekenden in beide doelgroepen werknemers is onbekend, en hangt af van de verdere samenwerking en inzichten vanuit de werkgevers.

3.2.8 Asielzoekers

Conform de Spreidingswet dient Barendrecht in 2025 tenminste 316 opvangplaatsen te hebben. Barendrecht heeft momenteel (tijdelijke) 48 plaatsen, en kent daarmee een tekort van tenminste 268 opvangplaatsen. De Spreidingswet kijkt slechts enkele jaren vooruit. De behoefte voor de periode na 2025 is niet bekend.

3.3.1 Woningprijscategorieën

In lijn met de categorieën die de Rijksoverheid hanteert, en nader onderverdeeld binnen de lokale beleidsvrijheid, hanteert de gemeente Barendrecht de volgende categorieën voor woningprijzen. De bedragen zijn prijspeil 2024 en worden geindexeerd conform wet- en regelgeving.

3.3.2 Verdeling

Op 27 januari 2023 kwam het 'Geactualiseerde Regioakkoord 2022 Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2021-2030' tot stand. Als onderdeel van deze afspraken heeft Barendrecht zich gecommitteerd aan de realisatie van 3.600 woningen tot en met 2030, waarvan 1.100 sociale huurwoningen, 1.100 middeldure en 1.400 dure woningen.

Met de realisatie van 3.500 woningen in De Stationstuinen nagenoeg het volledige aantal woningen gerealiseerd, en geheel conform de overeengekomen verdeling over woningprijscategorieën (30% sociaal, 30% middelduur, 40% duur).

Voor toevoeging van woningen bovenop de in het Regioakkoord overeengekomen woningen, hanteert de gemeente Barendrecht de volgende uitgangspunten om meer betaalbare woonruimte te realiseren:

• Streven naar 30% sociaal op de totale voorraad;

• Van alle nieuwbouw is het streven dat 2/3 betaalbaar is;

• Van alle nieuwbouw is tenminste 30% sociaal.

Conform de 'Regionale realisatieagenda wonen' van 7 maart 2023 is '2/3 betaalbaar' een uitgangspunt onder voorwaarde dat er een oplossing komt voor meerdere 'kritische succesfactoren', waaronder middelen voor meer sociale en betaalbare woningen, en mobiliteit en infrastructuur.

De toevoeging van dure woningen is geen onderdeel van de taakstelling, en daarmee volgens de beleidskaders van de Rijksoverheid (2/3 betaalbaar, 30% sociaal) een afgeleide van de aantallen betaalbare woningen. In de praktijk is dit eerder omgekeerd, en bepaalt het verdienvermogen van locatieontwikkeling de bekostiging van allerlei onrendabele uitgaven om sociale en middeldure woningen mogelijk te maken: Financiële haalbaarheid is doorslaggevend.

Geen gemeente wordt aan het onmogelijke gehouden. Bij elke herziening van het regioakkoord, lokale prestatieafspraken en alle andere onderhandelingen met medeoverheden en semioverheden, zullen de tekorten aan betaalbare woningen een rol spelen. Barendrecht zal naar vermogen een bijdrage moeten leveren aan het oplossen van de landelijke en regionale woningtekorten.

3.3.3 Betaalbaarheid bestaande bouw

Naast de nieuwbouwproductie, moet Barendrecht bovendien duidelijke keuzes maken om de bestaande voorraad structureel betaalbaar te houden. Zo zijn individuele wensen voor grote uitbreiding van woningen begrijpelijk. Wanneer hier uitvoering aan wordt gegeven, ontstaan echter sterke precedenten waardoor significante aantallen woningen kunnen verschuiven van het betaalbare naar het dure segment. Hier ligt eveneens een opgave.

3.5.1 Bijdragen aan toekomstbestendige leefomgeving

Vanuit bestaande en (naar verwachting) steeds strengere wetgeving en vanuit lokale doelstellingen, zal Barendrecht in het bestaande dorp oplossingen moeten vinden voor steeds meer ruimteclaims. Denk hierbij onder meer aan klimaatadaptatie, verduurzaming van de woningvoorraad en energievoorziening, het waarborgen en verduurzamen van bereikbaarheid, het vergroten van de biodiversiteit, en het verbeteren van omgevingskwaliteiten als luchtkwaliteit en geluid.

Voor nieuwe projecten zal de brede bijdrage aan de toekomstbestendigheid van de leefomgeving steeds sterker als dwingende randvoorwaarde gelden.

De uitvoerbaarheid en betaalbaarheid van deze stapeling hangt nauw samen met de mate waarin werk met werk gemaakt wordt. Er zijn simpelweg te veel ruimteclaims om deze allemaal naast elkaar een plek te geven en af te handelen. Integrale planvorming en nieuwe samenwerkingen zijn noodzakelijk. Het aanpakken van de tekorten op de woningmarkt kan daardoor niet los gezien worden van de brede aanpak voor verbetering en een toekomstbestendige leefomgeving.

Deze opgave, bijbehorende ruimteclaims en ruimtelijke keuzes worden in de nog op te stellen Omgevingsvisie en op projectniveau uitgewerkt.

3.5.2 Diverse woningvoorraad

Er staan ongeveer 19.750 woningen in Barendrecht. Hiervan is 73% een grondgebonden eengezinswoning. Dat is aanzienlijk meer dan het aandeel grondgebonden woningen in Nederland als geheel (64%). Woningen in Barendrecht zijn gemiddeld groter dan gemiddeld in Nederland: 127 m2 versus 120 m2 gebruiksoppervlak. Het aanbod is echter ook relatief eenzijdig. Zo is de bestaande voorraad onvoldoende levensloopbestendig of zodanig om te vormen.

Bronnen:

• Voorraad woningen; gemiddeld oppervlak; woningtype, bouwjaarklasse, regio (cbs.nl)

• Woningvoorraad; woningtype op 1 januari, regio (cbs.nl)

Bron: In 2050 meer en kleinere huishoudens | CBS

In het perspectief van de schaarste aan woonruimte voor jongeren die het huis uit willen, de vergrijzing en de groei van het aantal kleine huishoudens in algemene zin, is het vooral verstandig om in Barendrecht meer kleinere woningen toe te voegen. Ook gegeven onzekerheid over de toekomstige demografische ontwikkeling, is in alle scenario's waarbij de bevolking in Nederland toeneemt of gelijk blijft sprake van een groeiende druk op ruimte. Er zal dus kleiner en gestapeld gebouwd moeten worden.

Parallel aan de opgave om gevarieerd kleiner te bouwen, bieden ook bijzondere grotere woonvormen een kans om te voorzien in onvervulde behoeften van bijvoorbeeld mantelzorgers, grotere gezinnen, meer-generatiegezinnen en of collectieven. Bij dergelijke concepten moet gezegd worden dat het vinden van aansluiting bij de vraag nauw luistert; om de haalbaarheid te bepalen is veel marktinzicht nodig.

Voor bepaling van toe te voegen aantallen, woonoppervlakte en typologie moet meer onderzoek plaatsvinden op het niveau van projecten.

3.6.1 Meer impact, met minder middelen

De maatschappij (de kiezer) stelt steeds hogere eisen aan de leefomgeving. Ruimte moet een steeds hogere maatschappelijke baat opleveren. De toename van eisen leidt bij gemeenten echter niet direct tot een toename van middelen om die baten te realiseren. Sterker, gemeentebegrotingen worden komende jaren eerder krapper dan ruimer.

Met dezelfde of minder middelen en mensen, zullen gemeenten voor elke vierkante meter ruimte meer impact moeten realiseren. 'Meer met minder' is een grote uitdaging, geldt ook als woonopgave.

3.6.2 Verdunning

Zonder interventie zal Barendrecht vergrijzen en daarmee krimpen qua inwoneraantal. De exacte vergrijzing in het nul-scenario is moeilijk te becijferen en vraagt om een nader onderzoek. De intuïtie is dat de bestaande woongebieden in Barendrecht gauw duizenden inwoners kleiner worden als geen actie wordt ondernomen: alle inwonende kinderen zijn over drie decennia naar elders verhuisd (nu 11.500 kinderen en jongeren tot 20 jaar). Mondjesmaat komen woningen vrij door overlijdens en een beperkte uitstroom.

Terwijl het inwoneraantal van Nederland komende decennia blijft groeien en de druk op de woningmarkt hoog blijft, krimpen Carnisselande en Barendrecht Centrum. Tegen de trend in ontstaat in 'bestaand Barendrecht' een verdunning van het ruimtegebruik, en dat terwijl Barendrecht niet bepaald in een economisch krimpgebied ligt.

Verdunning van ruimtegebruik betekent dat de totale stapeling van ruimteclaims elders ingewikkelder wordt. Een voorbeeld: Zolang jonge gezinnen niet kunnen instromen in bestaande eengezinswoningen moeten op andere plekken relatief grote woningen worden gebouwd. Daarmee wordt de druk op andere waardevolle ruimtelijke functies hoger, denk aan het buitengebied, bedrijventerreinen en de cultuurhistorische dijken.

Het huidige inefficiënte ruimtegebruik is een probleem voor nieuwe ruimteclaims, en daarom onderdeel van de woonopgave.

5.4.1 Herhaalbare aanpak voor verdichting

Met Patrimonium, Havensteder, Wooncompas en andere woonpartners waaronder Woonzorg en Maaswonen wordt samengewerkt aan een nieuwe generatie projecten om meer betaalbare woningen toe te voegen aan bestaand stedelijk gebied, in hoofdzaak verdichting door sloop/nieuwbouw van corporatiebezit, en in beginsel om doorstroom uit bestaande grondgebonden woningen mogelijk te maken. De keuze voor verdichting is hierbij uit noodzaak: vrije ruimte in Barendrecht bestaat niet meer, de bestaande ruimte moet intensiever worden gebruikt.

Vanuit deze samenwerking start op korte termijn de planontwikkeling voor tenminste twee projecten. Parallel ontwikkelen de gemeenten en corporaties een gezamenlijke kijk op de financiële haalbaarheid, ruimtelijke en andere randvoorwaarden voor een herhaalbare aanpak voor de langere termijn, en met betrekking op zo veel mogelijk van het huidige corporatiebezit. Hierbij is veel aandacht voor beeldvorming en wordt geen oplossing op voorhand uitgesloten.

Als onderdeel van dit proces zal de gemeente haar volledige publiek- en privaatrechtelijke instrumentarium moeten beoordelen om bij te dragen aan de haalbaarheid van projecten. Hiertoe behoort tenminste het overwegen van de grondprijs van gemeentelijke gronden aanpalend aan betaalbare woningbouwprojecten op eigen grond van de corporaties.

De planontwikkeling voor locaties wordt uitgevoerd in nauwe samenwerking met de buurt, met zoveel mogelijk activering van particuliere initiatieven voor omliggende locaties. De koppeling van projecten en werk-met-werk maken zijn hierbij een uitgangspunt.

5.4.2 Doorstroom

Een belangrijk doel van de buurtgerichte benadering is het stimuleren van doorstroom van oudere doelgroepen. Als onderdeel van de buurtgerichte aanpak wordt daarom een zo persoonlijke mogelijke ondersteuning voor doorstroom onderzocht en opgezet.

Naast de samenwerking aan nieuwe projecten, werken gemeente en corporaties de inzet van een doorstroommakelaar uit. Bewoners worden actief benaderd om veel beter zicht te krijgen op behoeften en om beter te begrijpen wat er nodig is om doorstroom te realiseren.

Denk hierbij aan de eigenschappen en prijzen van alternatief woningaanbod, informatievoorziening, voorrang voor specifieke doelgroepen, persoonlijke benadering en hulp bij verhuizing. Gemeente en corporaties maken vervolgens afspraken hoe met prioriteit aan deze randvoorwaarden voldaan wordt. De voorrang van senioren op levensloopbestendige sociale woningen blijft van kracht.

5.4.3 Flexwonen

Om de meest acute lokale woonbehoeften op te lossen op een tijdelijke manier (10-15 jaar), of om tijdelijk bewoners te huisvesten van wie hun wooncomplex wordt verbouwd of gesloopt, kan gekozen worden voor inpassing van tijdelijke flexwonen projecten. Flexwonen is een oplossing voor het tijdelijk benutten van een locatie voor invullen van een urgente woonbehoefte. De uitdaging van flexwonen is dat de ruimtelijke afwegingen, ruimtelijke inpassing en afstemming op belangen in de buurt even ingewikkeld is als permanente bouw.

5.12.1 Woningnet Barendrecht

Een Woningnet specifiek voor Barendrechters levert geen meerwaarde op voor Barendrechters ten opzichte van het huidige Woningnet. De gemeente Barendrecht richt daarom geen platform op voor woningtoewijzing in de gemeente Barendrecht.

5.12.2 Faciliteren van kleine, grondgebonden woonconcepten

De inpassing en realisatie van 'tiny houses' en andere vormen van kleine woonconcepten legt per woning een relatief grote claim op de gemeentelijke capaciteit. Tiny houses zijn daarnaast ruimtelijk erg inefficiënt.

Tiny houses en andere vormen van kleine, grondgebonden woonconcepten zijn daarmee geen structurele oplossing voor de uitdagingen waar Barendrecht voor staat. De gemeente kiest ervoor om zo veel mogelijk schaal en sturing te zoeken in oplossingen voor de woonopgave. De gemeente werkt daarom niet mee aan nieuwe tiny houses en vergelijkbare kleinschalige initiatieven, zolang er zicht is op locatieontwikkelingen met meer omvang.

5.12.3 Toevoegen van woningen in bijgebouwen

Ook voor de toevoeging van woningen in bijgebouwen geldt dat de bijdrage aan het oplossen van de woonopgave niet substantieel is, maar om het mogelijk te maken wel een relatief grote claim wordt gedaan op gemeentelijke capaciteit.

Daar komt bij dat de precedentwerking leidt tot ongecontroleerde effecten. Ten eerste op de ruimtelijke beleving van binnenterreinen. En ten tweede op de openbare ruimte, met name vanwege de bijkomende parkeerbehoefte.

Voor de gemeente zijn dit meerdere redenen om in principe niet mee te werken aan de omvorming van bijgebouwen naar woningen.

5.12.4 Levensloopbestendig maken van de bestaande voorraad

De gemeente Barendrecht stuurt komende jaren sterk op doorstroom van oudere doelgroepen vanuit grondgebonden eengezinswoningen in Woongebieden Oost en West, naar (met name) appartementen.

Vanwege de toename van de zorgbehoefte door vergrijzing, stuurt de gemeente op aansluiting van nieuwbouwwoningen op de woonzorg-behoefte van ouderen, en op het geclusterd aanbieden van zorg om deze betaalbaar en uitvoerbaar te houden.

Voor de aanpassing van bestaande bouw zijn Wmo-subsidies beschikbaar. Vanwege de sturing op doorstroom, is er vanuit dit woonprogramma op voorhand geen reden om deze regeling uit te breiden, eerder omgekeerd.

5.12.5 Verruimen van mogelijkheden voor woninguitbreiding

Voor bestaande bouw is het uitgangspunt dat de betaalbaarheid van de totale voorraad zo veel mogelijk gelijk blijft. Hiertoe wil de gemeente waarborgen dat woningen niet onttrokken worden aan de betaalbare voorraad.

Toevoeging van oppervlak aan woningen leidt tot verhoging van de waarde. Het toestaan van grotere woninguitbreidingen zoals optoppen, kent een sterke precedentwerking en leidt daardoor tot significante verslechtering van betaalbaarheid van grote hoeveelheden woningen in de bestaande voorraad. Deze uitkomst is contraproductief voor de intensieve inspanningen van de gemeente om betaalbaar wonen te realiseren.

Voorheen regelde landelijke wetgeving (Bijlage II van Besluit omgevingsrecht) de mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen. Per 1 januari 2024 is deze regelgeving overgenomen als 'bruidsschat' in het tijdelijke deel van het Omgevingsplan van Barendrecht. Buiten de mogelijkheden die de bruidsschat biedt, werkt Barendrecht om bovengenoemde reden niet mee aan woninguitbreiding. Barendrecht houdt de bruidsschat op dit punt in tact.