Toetsingskader Groene Schakel

De gemeente wil, samen met de provincie, de ruimtelijke kwaliteit in de Groene Schakel verbeteren. Met als doel het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en het bevorderen van de herkenbaarheid van het open polderlandschap. Hierbij denkt de gemeente, samen met de provincie, o.a. aan het saneren van kassen en agrarische bedrijfsgebouwen. Om dit voor de (agrarische) ondernemer financieel haalbaar te maken gold voorheen de regeling Ruimte-voor-Ruimte.

Deze regeling hield in dat agrarische bedrijfsgebouwen en tuinbouwkassen gesloopt werden en dat in ruil hiervoor medewerking verleend wordt om op hetzelfde perceel of elders in het (buiten)gebied rondom het nieuwe dorp een of meerdere burgerwoningen te realiseren.

Na het slopen van bedrijfsgebouwen en/of tuinbouwkassen kon ook de bestemming van de eventueel aanwezige bedrijfswoning(en) veranderd worden in burgerwoning, wat een waardestijging tot gevolg had.

De officiële Ruimte-voor-Ruimte regeling van de provincie Zuid-Holland is komen te vervallen. In de nu van toepassing zijnde Omgevingsverordening Zuid-Holland is wel een Regeling verbetering ruimtelijke kwaliteit opgenomen. Bij de regeling verbetering ruimtelijke kwaliteit wordt nog regelmatig de systematiek van de voormalige Ruimte-voor-Ruimte regeling gebruikt.

Met het vaststellen van het Masterplan Middengebied in 2021 is de ambitie uitgesproken om in de Groene Schakel een transformatie tot stand te brengen. Het uitgangspunt is om het bestaand bebouwd oppervlak in de Groene Schakel te verminderen.

Hiervoor is door de gemeenten in samenspraak met de Provincie een toetsingskader opgesteld. Nieuwe ontwikkelingen voor Ruimte-voor-Ruimte woningen in het Middengebied dienen te voldoen aan dit toetsingskader. Dit toetsingskader geeft het houvast voor een initiatiefnemer om in aanmerking te komen voor de Regeling ruimtelijke kwaliteit van de provincie Zuid-Holland.

Naast de Ruimte-voor-Ruimte woningen kan het ook zo zijn dat ondernemers (beperkte) uitbreidingswensen hebben binnen de Groene Schakel. Ook hiervoor geldt het uitgangspunt om uiteindelijk het bebouwd oppervlak te verminderen. Het toetsingskader geeft ook in deze gevallen houvast om te komen tot een haalbare ontwikkeling.

2.1 Duurzame Ontwikkeling in de Groene Schakel

De Groene Schakel biedt een belangrijke groene buffer tussen de bestaande dorpen en het nieuwe dorp in het Middengebied. Het hart van het Middengebied in de Groene Schakel, Zuidplas, wordt gevormd door een visie die natuurbehoud, ruimtelijke kwaliteit en duurzame ontwikkeling als centrale pijlers heeft. In het Masterplan Middengebied zijn concrete bouwstenen en richtlijnen beschreven om duurzame ontwikkeling in de Groene Schakel mogelijk te maken. Essentieel hierbij is het behoud van de openheid van het landschap en het tegengaan van verdere bebouwing.

Figuur: Totaalbeeld Middengebied (bron: Masterplan Middengebied)

De Groene Schakel heeft twee belangrijke doelen:

• 1.

  Een robuuste, landschappelijke buffer creëren/behouden tussen de omliggende dorpen en het nieuwe dorp, waarbinnen de openheid van de polder op een aantal zichtlijnen beleefbaar blijft;

• 2.

  Een landschappelijke, ecologische en (extensieve) recreatieve schakel vormen tussen Eendragtspolder/De Rotte aan de ene kant en de Hollandsche IJssel/ Krimpenerwaard aan de andere kant;

Om deze doelstelling te bereiken en de balans tussen menselijke behoeften en natuur te bewaren, is de Ruimte-voor-Ruimte Regeling in het Masterplan Middengebied geïntroduceerd. Deze regeling was gebaseerd op de Ruimte-voor-Ruimte regeling van de provincie welke vervangen is door de Regeling ruimtelijke kwaliteit. Deze aanpak biedt zittende ondernemers en initiatiefnemers de mogelijkheid om nieuwe woningen toe te voegen aan specifieke linten binnen de Groene Schakel. Van cruciaal gemeentelijk en provinciaal belang is dat elke toevoeging van bebouwing wordt gekwantificeerd en gecompenseerd door de sloop van bestaande opstallen (bedrijfsbebouwing of kassen) op het eigen perceel of elders in het gebied. Hierdoor ontstaat niet alleen ruimte voor nieuwe leefgebieden, maar ook een netto afname van bebouwing in het gebied. Door de afname van bebouwing in het gebied komt er daarnaast ruimte voor (nieuwe) natuur en het behoud en versterken van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied.

Inrichtingprincipes Groene Schakel vanuit de Nota van Uitgangspunten

Publieke ruimte

• •

  Behouden en versterken van de landschappelijke structuur van het gebied: poldersloten blijven open en polderkavels worden niet samengevoegd.

• •

  Belangrijke zichtlijnen vanaf het polderlint op het open landschap worden vrij van bebouwing gehouden om de structuur, de openheid en het groene karakter van het gebied herkenbaar te houden en te versterken;

• •

  De plek waar kas/bedrijfsbebouwing is verwijderd, wordt ingericht met natuurtypen die passen bij de visie voor de zone, bijvoorbeeld bloemrijke graslanden en/of natte (moeras)natuur.

• •

  Met de aanleg van nieuwe groene coulissen worden zichtlijnen groen omzoomd en worden bedrijfsgebouwen en kassen aan het zicht onttrokken;

• •

  De ecologische verbindingszone (EHS) wordt zorgvuldig ingepast in het zoekgebied tussen de 2e en 3e Tocht door de Groene Schakel. De ecologische verbinding bestaat uit brede zone een (min. 25-50m) met een doorlopende waterloop met ecologische oeverzones, aangevuld met plas-draszone met moeras, ruigtezones, natte en droge graslandzones.

• •

  Het lineaire profiel, het groene en landelijke karakter van de polderlintzones worden behouden en versterkt.

• •

  Behoud en herstel watergangen rondom de erven;

• •

  De Tochten en poldersloten naast de polderwegen horen bij het historisch wegprofiel en blijven daarom in het zicht. De kavels worden van de openbare weg ontsloten door één toegangsbrug (verplicht) aan de Tochtzijde. Aan de slootzijde is ook een duikerbrug mogelijk;

• •

  Verhogen van de biodiversiteit langs de polderlinten, op erven en in watergangen/sloten, zodat een kleurrijk en biodivers landschap ontstaat;

• •

  De polderlinten worden geschikt gemaakt voor recreatief fietsverkeer en bestemmingskeer;

• •

  Tussen de polderlinten worden op aantal kansrijke plekken dwarsverbindingen en doorsteekjes met informele polder- en laarzenpaden gerealiseerd.

• •

  Activeren van de polderlinten met ruimte voor kleinschalig recreatief medegebruik (uitspanning, B&B, landwinkel, kinderopvang, speeltuin, etc.)

Private ruimte

• •

  Landelijk wonen op bestaande en nieuwe groene erven met stevige erfbeplanting passend in de schaal en maat van de polder;

• •

  Op een aantal gerichte plekken in de polderlinten zijn potentiële zoeklocaties voor nieuwe erven (nader uit te werken);

• •

  Nieuwe erven zijn 40 meter breed, passend in het polderpatroon en maximaal 50 meter diep;

• •

  Streekeigen erfcompositie met karakteristieke opbouw erf met een hiërarchie tussen het hoofdgebouw dat georiënteerd is op het polderlint en de grotere schuurvolume(s) en bijgebouwen achter op het erf. Erf en bebouwing moeten landschappelijk worden ingepast volgens de ka-rakteristieken en behoud van het onderliggende polderlandschap.

• •

  Groene inrichting van erven door karakteristieke en streekeigen erfbeplanting, windsingels en watergangen;

• •

  Bebouwing overwegend 1- 1,5 laag + kap, passend bij architectuur van de polderlinten in typologie en materialisering;

• •

  Waterpeil en vloerpeil in de polderlintzone zijn maatwerk. Voorkomen overlast voor bestaande bewoners en gebruikers is het doel. Nieuwe erven en woningen worden aangesloten op de nieuwe/hogere peilen van het Vijfde Dorp;

2.2 Zoekgebied Groene Schakel

De Ruimte-voor-Ruimte regeling gaat over (te slopen) opstallen binnen de Groene Schakel. Het terugbouwen van de Ruimte-voor-Ruimte woningen wordt beperkt tot het bouwen van woningen aan de linten zoals hieronder aangegeven op het figuur zoekgebieden. Gebieden waar woningen op voorhand niet mogelijk zijn vanuit bijvoorbeeld milieukundig oogpunt, zijn buiten het zoekgebied gehouden.

Figuur Zoekgebieden (in groen) Ruimte-voor-Ruimte woningen

Om een ontwikkeling in de Groene Schakel tot stand te brengen heeft de gemeente, in samenspraak met de provincie, het toetsingskader Groene Schakel opgesteld. Het doel van het toetsingskader is een eenduidige regeling op basis waarvan (agrarische) ondernemers plannen kunnen maken als bedrijfsverplaatsing of -beëindiging aan de orde is.

Het toetsingskader is een beleidsstuk aan de hand waarvan de gemeente, samen met de provincie, nieuwe initiatieven kunnen beoordelen.

Het toetsingskader heeft geen juridische status. De gemaakte afspraken tussen initiatiefnemer en de gemeente en verleende omgevingsvergunningen zullen uiteindelijk verwerkt worden in het omgevingsplan van de gemeente Zuidplas.

Genoemde locaties (de zoekgebieden) zijn indicatief. Hier kunnen geen rechten aan ontleend worden. Onder andere (milieukundig) onderzoek zal moeten uitwijzen of de ruimte-voor-ruimte woningen daar daadwerkelijk gebouwd kunnen worden. Uitgangspunt hierbij is dat zittende (agrarische) ondernemers niet in hun bedrijfsvoering geschaad mogen worden.

3.1 Relatie bestemmingplan Middengebied Zuidplaspolder 2

Het bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2 waarin de Groene Schakel gelegen is, bevat geen regeling voor de nieuwe Ruimte-voor-Ruimte-initiatieven. Dit omdat elke initiatief separaat beoordeeld moet worden op het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit (eis van de provincie). Hiervoor is op voorhand geen generieke regeling op te stellen. Hiermee zijn eventuele nieuwe Ruimte-voor-Ruimte woningen bij recht nog niet toegestaan. Ook is er geen wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het bestemmingsplan.

Dit houdt in dat voor elk initiatief een eigen procedure doorlopen moet worden. Tijdens deze procedure is er ruimte voor participatie met de omgeving en eventuele verdere rechtsgang. Op deze manier kan steeds maatwerk worden geleverd met het toetsingskader als basis/richtlijn voor de beoordeling. De gemeenteraad is het bevoegd gezag voor het vaststellen van de wijzigingen omgevingsplan welke opgesteld zullen worden voor de verschillende initiatieven.

4.1 Algemeen

Er dient sprake te zijn van een verbetering van het woon- en leefklimaat en er dient een verbetering plaats te vinden van de ruimtelijke kwaliteit in overeenstemming met het provinciaal beleid. In de hele Groene schakel kan max. 3 ha aan nieuwe erven worden gerealiseerd in overeenstemming met de eis van de Provincie Zuid-Holland. Hierbij worden bestaande rechten van ondernemers en bewoners gerespecteerd.

Een locatie komt in aanmerking voor de Ruimte-voor-Ruimte regeling Middengebied als:

• 1.

  De (agrarische) bedrijfslocatie of glastuinbouwlocatie zich bevindt binnen de grenzen van de Groene Schakel;

• 2.

  De nieuw te bouwen woningen worden teruggebouwd binnen de grenzen van de Groene Schakel en langs de linten binnen het zoekgebied;

• 3.

  De (agrarische) opstallen zijn nog aanwezig. Reeds gesloopte opstallen tellen niet mee voor de compensatiemaatregel;

• 4.

  Een bedrijfsgebouw wordt niet meegerekend in de compensatieberekening als dit wordt ingezet als bijgebouw bij de (nieuwe) woning of bedrijfsgebouw in het geval van (gedeeltelijke) bedrijfsvoortzetting;

• 5.

  Er wordt gerekend met hele woningbouwtitels;

• 6.

  De nieuw te bouwen woningen mogen zittende bedrijven en ondernemers niet beperken in hun bedrijfsvoering;

• 7.

  Per initiatief (sloop – nieuwbouw) wordt bij voorkeur één ruimtelijke procedure doorlopen;

• 8.

  Een locatie voor Ruimte voor Ruimte-woning(en) moet voldoen aan de volgende algemene voorwaarden:

  • a.

    Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

  • b.

    De locatie ligt in of aansluitend aan bestaande bebouwingslinten of –clusters in het landschap, gerelateerd aan bestaande bebouwing;

  • c.

    De nieuw te realiseren Ruimte voor Ruimte-woning(en) sluiten aan op het aanwezige landschapstype en de stedenbouwkundige structuur van de omgeving in overeenstemming met onderstaande toetsingskader per deelgebied;

  • d.

    De verkaveling en situering gebeurt altijd in overleg met de gemeente.

• 9.

  De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor:

  • a.

    Het ontwikkelen van het Ruimte-voor-Ruimte initiatief inclusief eventuele (milieu)onderzoeken die daarmee verband houden;

  • b.

    Het slopen van alle (agrarische) bedrijfsgebouwen en/of glastuinbouw opstallen en alle bijbehorende voorzieningen (zoals erfverharding, bouwwerken, etc.)

• 10.

  In alle gevallen dient zeker te worden gesteld dat de te slopen bedrijfsgebouwen niet worden vervangen door nieuwe bedrijfsbebouwing en dat aan de voormalige agrarische bedrijfslocatie een passende andere bestemming wordt toegekend door middel van een wijziging omgevingsplan.

• 11.

  Initiatiefnemer dient te onderbouwen hoe het initiatief voldoet aan alle gestelde voorwaarden tenzij deze kan onderbouwen dat het initiatief toch in voldoende mate kan bijdragen aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.

4.2 Deelgebieden

In het groene landschap rondom het Middengebied worden vier deelgebieden onderscheiden. Van die deelgebieden zijn er twee deelgebieden waarbinnen het toetsingskader geldt:

• 1.

  Open polderlandschap

  In dit deel van de polder is de ambitie om de openheid en lange zichtlijnen zoveel mogelijk te behouden en versterken. Dit behelst het amoveren van bestaande bebouwing en het voorkomen van verdere bebouwing.

  De open polder: de zone van ongeveer 400 meter ten zuiden van de 3e tocht. In de rand van het nieuwe dorp wordt zoveel mogelijk de oorspronkelijke openheid van de droogmakerij hersteld, zodat het nieuwe dorp mooi in het open en waterrijke polderlandschap komt te liggen. Op termijn kunnen kassen en grootschalige bedrijven verdwijnen en blijven alleen de kleinschalige, groene woonerven langs de 3e tocht aanwezig. Zo worden de lange zichtlijnen vanaf bijvoorbeeld de Zuidelijke Dwarsweg hersteld en ontstaat ruimte voor het inpassen van een robuuste ecologische verbindingszone. Het nieuwe kreekrugdorp slingert ten oosten van de Zuidelijke Dwarsweg even over de 3e tocht heen, zodat het dorp zich als een terp in het open polderlandschap presenteert. De ambitie is om in deze open zone ook de nieuwe ecologische verbinding in te passen tussen de Krimpenerwaard en het Bentwoud. Dit betekent een aaneengesloten waterstructuur, met natuurlijke oevers en her en der poelen, die het gebied een meer natuurlijke uitstraling gaan geven en een corridor voor planten en dieren gaat vormen. Toevoegen van bebouwing is hier niet toegestaan.

• 2.

  Halfopen coulissenlandschap

  Ook in het deelgebied coulisselandschap geldt dat ernaar gestreefd wordt de hoeveelheid bebouwd oppervlak te laten afnemen. Wel is het zo dat in dit deelgebied van de Groene Schakel in meerdere mate bedrijvigheid aanwezig is. De ambitie is om toekomstbestendige bedrijvigheid hier landschappelijk in te passen en de sloop van minder toekomstbestendige bedrijvigheid te stimuleren en zo verrommeling tegen te gaan. Bedrijven in het coulisselandschap die bereid zijn te stoppen en de bebouwing te slopen, worden hiertoe gestimuleerd door middel van dezelfde ruimte-voor ruimte regeling als in het open polderlandschap.

  Coulisselandschap: de zone van ongeveer 400 meter ten noorden van de 2e tocht is een intensiever gebruikt gebied, met nu relatief veel bedrijven, die te kostbaar zijn om actief te verplaatsen. Hier is de doelstelling om het bebouwd en verhard oppervlak te verminderen en meer groen en water toe te voegen, maar kunnen bedrijven als ze dat wensen blijven zitten, of zelfs nog uitbreiden. Ook is er her en der op landschappelijk verantwoorde plekken nog ruimte voor een nieuw, groen-omzoomd erf met één of een beperkt aantal erfwoningen. Voorwaarde is wel dat per saldo de hoeveelheid bebouwing / verharding in het gebied uiteindelijk vermindert. Bedrijven die willen investeren in het gebied hebben de mogelijkheid hiertoe, mits aan die voorwaarde op gebiedsniveau kan worden voldaan. Dat betekent dat bij nieuwe ontwikkelingen elders verharding/bebouwing dient te worden verwijderd. Dit kan een initiatiefnemer zelf regelen. Op een aantal strategische plekken worden, als de kans zich voordoet, broekbosstroken toegevoegd tussen de bestaande bedrijfskavels in. Deze vormen groene coulissen die het zicht op bedrijfsbebouwing afschermen, het groene karakter versterken, de biodiversiteit vergroten en de begeleiding vormen van laarzenpaden tussen de 2e en de 3e tocht. Vanaf het lint behouden we ook een aantal ruime doorzichten op het achterliggende landschap.

• 3.

  Groene Waterparel

  Hier geldt het toetsingskader niet.

• 4.

  Maatwerkglastuinbouwgebied

  Hier geldt het toetsingskader niet.

Figuur: ligging en begrenzing deelgebieden in de Groene Schakel

Het proces om te komen tot Ruimte-voor-Ruimte projecten ziet er als volgt uit:

Initiatiefnemers die in aanmerking willen komen voor de Ruimte-voor-Ruimte regeling Middengebied maken zelf een plan voor de sloop van opstallen waarbij ze voldoen aan het toetsingskader Groene Schakel. De initiatieven voor nieuwe woningen bevinden zich binnen het zoekgebied Groene Schakel. In principe dienen de woningen op het eigen terrein teruggebouwd te worden. Als dit niet mogelijk is kan de initiatiefnemer in gesprek met de gemeente over een andere locatie. De opstallen mogen in het gehele gebied van de Groene Schakel gesloopt worden. Er dient een directe relatie te zijn tussen de sloop van de opstallen en de nieuw te bouwen Ruimte-voor-Ruimte woningen. Het plan omvat dan ook een voorstel voor de sloop en de nieuwe locatie van de Ruimte-voor-Ruimte woningen. In het plan van de initiatiefnemer moet duidelijk staan wanneer welke kas en/of bedrijfsbebouwing wordt afgebroken en wanneer waar wat voor soort woning (onder andere oppervlak, inhoud, ontwerp en kavelindeling) wordt gebouwd. Zodra de initiatiefnemer een concept plan heeft treedt men in overleg met de gemeente om het initiatief te verkennen. Het vooroverleg vindt plaats door middel van de intaketafel (toets wenselijkheid van het initiatief) en de omgevingstafel (toets haalbaarheid initiatief). Op de omgevingstafel wordt het initiatief getoetst aan de hand van het toetsingskader Groene Schakel en de ambities uit het Masterplan Middengebied en de Nota van Uitgangspunten. Het initiatief zal ook getoetst worden door de provincie Zuid-Holland aan de hand van het provinciaal beleid.

Als het initiatief goedgekeurd is door beide partijen kan het plan uitgewerkt worden Het college zal voor het initiatief, voorafgaande aan de wijziging omgevingsplan, een principebesluit nemen. Voor de wijziging omgevingsplan zal ook een goede onderbouwing fysieke leefomgeving (voorheen ruimtelijke onderbouwing) moeten worden opgesteld met alle onderzoeken die nodig zijn om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Voor het definitief maken van de aanvraag is het nodig om een apart ruimtelijk besluit te nemen via een wijziging omgevingsplan.

• •

  Processtappen op een rij:

  • o

    Een initiatief voor nieuwe woningen gaat over percelen in zoekgebied en de te slopen opstallen liggen binnen de Groene Schakel en voldoet aan het toetsingskader Groene Schakel;

  • o

    Vooroverleg met gemeente om initiatief te verkennen en te bespreken op de intake- en omgevingstafel;

  • o

    Initiatief wordt getoetst door gemeente aan de hand van het toetsingskader Groene Schakel en ambities Masterplan;

  • o

    Initiatief wordt getoetst door de provincie Zuid-Holland aan de hand van het provinciaal beleid;

  • o

    Na goedkeuring door de gemeente en de provincie kan het plan uitgewerkt worden naar een volledige omgevingsvergunning inclusief benodigde onderbouwing en (milieu)onderzoeken;

  • o

    Procedure doorlopen voor wijziging functie op locatie (voorheen wijziging bestemming) door middel van een wijziging omgevingsplan (vaststelling door de gemeenteraad);

  • o

    Aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van de Ruimte-voor-Ruimte woning(en) na vaststelling wijziging omgevingsplan.