Kempische visie op wonen 2024-2028 – Volkshuisvestingsprogramma en uitvoeringsprogramma

Waarom een nieuwe woonvisie:

Ontwikkelingen gaan snel

De wereld om ons heen verandert. Steeds sneller. De Brainport regio is één van de snelst groeiende regio’s in Europa. De technologische vooruitgang en de bijbehorende banengroei gaan zo snel, dat we het maar nauwelijks bij kunnen benen. Toch blijft er veel ook hetzelfde. Onze vier gemeenten (Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel-De Mierden) hebben veel overeenkomsten. We liggen in een omgeving met veel rust en natuur. Die zich kenmerkt door gezellige kernen van waaruit je snel in Eindhoven of Veldhoven bent. Een omgeving aantrekkelijk voor mensen opzoek naar groen, gemeenschapsgevoel en Brabantse gemoedelijkheid. Maar er zijn ook verschillen tussen de gemeenten. Denk bijvoorbeeld aan het voorzieningenniveau of de sociale cohesie in verschillende kernen. Deze verschillen zijn deels ook onze kracht. En dat willen behouden. We hebben een lange traditie van innige samenwerking waarin we elkaar ruimte geven om ook even los te laten. Zo staan we samen sterker en geven we ruimte aan onze diversiteit.

Feit is dat de opgaven op het gebied van wonen om een gezamenlijke oplossing vragen. De groei in de hele Brainportregio gaat in razend tempo en trekt steeds meer mensen naar onze gemeenten. Dit gaat veel sneller dan we een aantal jaren geleden verwachtten. Als gevolg van die groei staat onze woningmarkt onder grote druk. Woningprijzen stijgen. Starters en jonge gezinnen komen er steeds moeilijker tussen en de roep om meer betaalbaar aanbod (zowel koop als huur) is groot. Dit vraagt aan de ene kant om snelle woningbouw en het voorkomen van verdringing. Maar ook om een transitie naar betaalbaarder bouwen. Zodat mensen met een lager inkomen ook een woning kunnen blijven vinden in onze gemeenten.

Betaalbaar aanbod is ook belangrijk voor onze meest kwetsbare bewoners. Denk aan spoedzoekers, mensen met een verstandelijke beperking of een achtergrond in de geestelijke gezondheidszorg. Deels omdat zij dit willen, en deels door Rijksbeleid, moeten zij steeds vaker zelfstandig wonen. Hiervoor zijn zeer betaalbare sociale huurwoningen nodig waarvan er maar weinig zijn in de gemeenten.

Naast groei zien, zien we ook dat de huidige bevolking vergrijst. Maar de woningen waarin senioren wonen zijn vaak op termijn niet meer geschikt voor hen. Bijvoorbeeld omdat ze de trap niet meer op kunnen of omdat voorzieningen in de kern ontbreken. Maar het juiste aanbod staat er (nog) niet. Als gevolg van de vergrijzing neemt ook de vraag naar zorg en ondersteuning toe. Ook hier knelt het. Zorgpartijen zullen als gevolg van de vergrijzing in de toekomst steeds meer moeite hebben om personeelstekorten te vullen en de benodigde zorg te leveren. Dit vraagt om andere woningen en een slimmere invulling van zorg of ondersteuning. Zo kunnen senioren op een comfortabele manier oud worden, ontstaat er doorstroming en komen er meer woningen beschikbaar voor andere doelgroepen.

Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant en Bestuursopdracht

Om een antwoord te geven op de snelle groei in de hele Brainportregio is de Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant opgesteld in samenwerking met de Provincie Noord-Brabant en de regiogemeenten. Hierin worden verschillende groeiscenario’s uitgewerkt waarbinnen de schaalsprong in de Brainportregio vorm kan krijgen. Momenteel werken we in de Kempen via een Bestuursopdracht uit hoe wij ons tot deze algehele opgave willen verhouden.

Relatie tot de Woondeal en Wet versterking regie op de volkshuisvesting

Het Rijk heeft de afgelopen jaren de teugels op het thema wonen aangetrokken. Via de Nationale woon- en bouwagenda, de daaruit voortvloeiende woondeals en de Wet versterking regie op de volkshuisvesting komen er een hoop nieuwe opgaven op ons als gemeenten af. Na jaren van beperkte sturing zijn er weer strakke kaders waarbinnen het gemeentelijke woonbeleid zich moet bewegen. Focus op voldoende betaalbare woningen staat daarbij hoog op de agenda. In onze regio werkten we deze landelijke kaders uit in de Woondeal Regio Zuid Oost Brabant (RNOB, maart 2023). Al deze afspraken vormen de kaders voor de Kempische woonvisie.

Basis voor lokaal beleid en prestatieafspraken

Al de bovenstaande ontwikkelingen vragen om een herijking van het woonbeleid in de Kempen. De vorige woonvisie is inmiddels alweer vijf jaar oud. Deze nieuwe visie stelt de kaders voor de komende jaren en vormt de basis voor de prestatieafspraken met de corporaties. Binnen deze regionale kaders en afspraken blijft er natuurlijk ruimte voor de individuele gemeenten om eigen keuzes en beleid op te stellen als de lokale context daarom vraagt.

Woonvisie in relatie tot de Omgevingsvisies

In de Omgevingswet (vanaf 1-1-2024) is vastgelegd dat iedere gemeente over een Omgevingsvisie moet beschikken. Het Volkshuisvestingsprogramma (de woonvisie) moet gezien worden als bouwsteen voor de Omgevingsvisie, gericht op de thema’s ‘wonen’ en ‘wonen met zorg’. In de Omgevingsvisies geven de gemeenten haar koers aan over alle ruimtelijke opgaven op hoofdlijnen, waaronder wonen. In de praktijk zal de woonvisie dus fungeren als volkshuisvestelijk programma binnen de Omgevingsvisie.

Visie op wonen en zorg en aandachtsgroepen

In het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ 1 en in de voorliggende Wet Versterking regie volkshuisvesting is opgenomen dat iedere gemeente de huisvestingsopgave voor aandachtgroepen 2 opneemt in haar volkshuisvestelijk programma. Het gaat in onze gemeente onder andere om:

• •

  Ouderen

• •

  Uitstromers van beschermd wonen en maatschappelijke opvang,

• •

  Uitstromers van intramurale (zorg)instellingen

• •

  Dak- en thuislozen,

• •

  Statushouders,

• •

  Arbeidsmigranten

• •

  Woonwagenbewoners.

Een deel van deze aandachtsgroepen heeft ook zorg en ondersteuning nodig. Daarnaast behoort een deel van de aandachtsgroepen tot de verplichte urgentiecategorieën voor toewijzing van sociale huur 3 .

Recentelijk is in de Kempengemeenten ook een Woonzorgvisie opgesteld. In het proces om tot deze woonvisie te komen is de Woonzorgvisie verwerkt en geconcretiseerd. Dit leidt tot een integraal beleidsstuk voor alle aandachtsgroepen in onze gemeenten.

1.1 Proces

Als gemeenten hechten we aan een goed proces. We stelden de woonvisie aan de hand van de onderstaande stappen op:

• 1.

  Voorbereiding en startoverleggen

• 2.

  Woningmarktonderzoek en beleidsanalyse

• 3.

  Formuleren concept visie

• 4.

  Visie vastleggen en opstellen uitvoeringsprogramma

Gedurende elke stap is verschillende malen overleg geweest met betrokken ambtenaren, partners zoals corporaties, en bestuurders van de verschillende gemeenten. Ook zijn er raadsinformatiesessies gehouden in elke gemeente en is met alle raden gezamenlijk gesproken op het Kempencongres van november 2023.

1.2 Leeswijzer

We werken de woonvisie uit aan de hand van vijf thema’s. Dit zijn:

• 1.

  De (schaal)sprong vooruit

• 2.

  Toegroeien naar een betaalbaardere woningvoorraad

• 3.

  Wonen met zorg of ondersteuning

• 4.

  Werken aan vitaliteit in de kernen

• 5.

  Op weg naar een duurzame toekomst

Elk thema bestaat uit drie delen. Een korte beschrijving van de ontwikkelingen die we zien (analyse). Een ambitie die antwoord geeft op de vraag waar we gezamenlijk naartoe werken (visie of vergezicht). Gevolgd door een aantal speerpunten waar we de komende vijf jaar op in zullen zetten (de agenda/strategische overwegingen). Ter voorbereiding op het uitvoeringsprogramma sluiten we elk thema af met een longlist aan acties en afspraken die we de komende jaren in gang zetten om tot realisatie te komen.

Figuur 1: Structuur woonvisie schematisch

2.1 Wat speelt er:

Een tekort aan woningen

Het groeiend woningtekort is op dit moment één van de grootste problemen in Nederland, en ook in de Kempen. Te veel mensen vinden geen geschikte en betaalbare woning. Daarbovenop hebben we in de Kempen relatief weinig sociale huurwoningen en betaalbare en kleine koopwoningen. Dit maakt het voor jongeren en mensen met een lager inkomen lastig om een start te maken op de woningmarkt. De gevolgen van de woningnood zijn dan ook zichtbaar: van dertigers die nog bij hun ouders wonen tot mensen met een middeninkomen die tussen wal en schip raken, spoedzoekers die geen sociale huurwoning kunnen vinden of ouderen die in een grote gezinswoning moeten blijven wonen. De provincie houdt voor de Kempen in de periode tot en met 2030 rekening met woningbouwopgave van bijna +2.600 woningen. Tussen 2030 en 2040 wordt een extra groei van minimaal +2.350 woningen voorspeld.

Groei van de Brainportregio

De Brainportregio heeft een stevige groeiambitie. De regio wil de economische toppositie de komende jaren behouden en versterken. Als onderdeel hiervan zal de bedrijvigheid in de regio naar verwachting flink toenemen. Alleen ASML heeft al een ambitie om 18.000 arbeidsplaatsen toe te voegen. Als gevolg daarvan wordt een groei van ongeveer 45.000 extra banen in de toeleveringsketen voorzien en zijn naar schatting daar bovenop nog 7.000 extra medewerkers nodig in de zorg, detailhandel, onderwijs (etc.). Om dit mogelijk te maken heeft de regio een groeiambitie van in totaal 100.000 woningen uitgesproken. Dit heeft impact op de hele regio. Met de ligging nabij het Eindhoven en Veldhoven zijn de groene Kempische dorpen aantrekkelijk voor woningzoekenden uit een brede regio. Deze diversiteit maakt de Brainport als geheel sterker en aantrekkelijker, maar brengt ook de nodige uitdagingen met zich mee. Als we als Kempengemeenten onvoldoende inspelen op de groei in de regio, dan zal de druk op woningmarkt in de Kempen verder toenemen. Mogelijk kan dit tot verdringing van onze lokale inwoners gaan zorgen. In de Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant (2023) wordt in het kader van de schaalsprong in de Kempen een maximale behoefte in de Kempen geschetst van ongeveer 13.000 woningen in de periode t/m 2040 (dit is inclusief de lokale woningbehoefte).

Schaalsprong vindt nu al plaats

De gevolgen van de schaalsprong zien we nu al. De bevolking in de Kempen groeide de afgelopen jaren steeds harder. Dit komt met name doordat buitenlandse migratie is toegenomen, maar ook doordat er steeds meer mensen naar onze dorpen toetrekken. Deels zijn dit mensen uit gemeenten als Tilburg en Valkenswaard, maar vooral mensen uit Eindhoven en Veldhoven trekken steeds meer naar onze dorpen toe. Op dit moment gaan zij nog vooral in dorpen rond Eersel wonen. Maar mocht de druk op de woningmarkt verder toenemen is de verwachting dat ook Bergeijk, Bladel en Reusel-De Mierden hier volop mee te maken krijgen.

Met name de dorpen binnen 15 minuten rijden van Veldhoven zijn populair bij woningzoekenden uit de regio. In deze dorpen zien we nu al dat de verkoopprijzen de afgelopen jaren sneller stegen dan in de rest van de Kempen en dat woningen met name worden gekocht door inwoners uit Eindhoven en Veldhoven.

Figuur 1: Ontwikkeling van de bevolking in de Kempen 2011-2022.

Bron: CBS, 2024.

De provinciale prognose houdt nog onvoldoende rekening met de snellere groei van de onze bevolking. Als we rekening houden met de gemiddelde vestiging uit de afgelopen 5 jaar (en dus nog geen rekening houden met een extra groeiambitie in de regio), dan zijn er in de periode t/m 2030 +3.220 woningen nodig. Dit ligt ruim 600 woningen hoger dan waar de provincie in haar prognoses vanuit gaat (o.b.v. uitgangspunt binnenlandse vestiging en vertrek zijn in balans).

2.2 Ambities

2.3 Welke richting slaan we in:

• 1.

  Bouwen voor de autonome groei als ondergrens

  Op basis van demografische trends (geboorte, sterfte, gezinsverdunning en migratie) zien we voor de periode 2023-2030 een woningbouwopgave van 3.220 woningen voor de Kempen. Hiermee voorzien we in een autonome woningbehoefte en houden we voldoende rekening met de schaalsprong zoals deze op dit moment al plaatsvindt. Maar we doen dan nog niets voor de extra groei die de komende jaren in de Brainportregio is voorzien. We zien de bouwopgave van 3.220 woningen daarom als absolute ondergrens.

• 2.

  Alle gemeenten realiseren extra woningen

  Voor het realiseren van deze woningen sluiten we per gemeente zoveel mogelijk aan bij de lokale behoefte. De volgende aantallen beschouwen we daarbij als ondergrens:

  	Minimale woningbouw 2023-2030
  Bergeijk	+ 720
  Bladel	+ 1.030
  Eersel	+ 1.030
  Reusel-De Mierden	+ 440
  Totaal	+ 3.220

  Over een verdere invulling van deze woningbouwopgave per gemeente maken we geen afspraken. Per gemeente maken we zelf keuzes over de realisatie per kern/dorp. Wel spreken we af dat dorpen niet op slot gaan. Er wordt in alle dorpen gebouwd, maar het accent ligt op dorpen waar de druk het grootste is (o.b.v. prijsontwikkelingen en verhuisbewegingen).

• 3.

  Streven naar extra inzet regionale vraag

  Om verdere verdringing tegen te gaan, ontkomen we er niet aan om de komende jaren een bijdrage te leveren aan de groei van de Brainportregio. Er is alleen nog veel onduidelijk over hoe deze groei zich zal manifesteren. Wat dit exact voor onze gemeenten betekent, is nu dan ook lastig te bepalen. In de Bestuursopdracht werken we de effecten en onze inzet rondom de schaalsprong voor de Kempen uit. Maar tot die tijd kunnen we eigenlijk niet stilzitten. De effecten van de schaalsprong zien we nu al om ons heen. Als we hier niet op inspelen, gaat dit ten koste van de kansen van onze inwoners. Om verdringing te voorkomen, streven we daarom naar het versneld realiseren van meer woningen om de regionale vraag op te vangen. Het uitgangspunt daarbij is een realistisch en uitvoerbaar woningbouwprogramma. Op basis van de huidige woningbouwplannen verwachten we dat het noodzakelijk is om in de periode t/m 2030 tot 2.000 extra woningen te realiseren.

  De daadwerkelijke opgave per gemeente bepalen we in de Kempen na besluitvorming over de Bestuursopdracht en als MRE in de Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant. Het opvangen van de regionale vraag is een grote extra opgave. Niet alleen voor de gemeenten maar ook onze partners zoals de corporaties. Met hen maken we daarom afspraken over hun positie binnen deze extra opgave. Wellicht dat een extra woningbouwopgave op korte termijn namelijk om andere afwegingen en keuzes vraagt met betrekking tot hun investeringscapaciteit.

• 4.

  Woningbouwprogrammering lange termijn

  Voor de periode tot en met 2030 zijn er al best veel plannen om in de verwachte kwantitatieve behoefte te voorzien. Maar omdat we 2.000 woningen naar voren halen in de planning moeten we nu al plannen voorbereiden voor de periode na 2030. Ook omdat er vrijwel altijd plannen tussentijds vertraging oplopen of niet doorgaan. Dat betekent ook dat we voor de periode tot en met 2030 de bestaande plancapaciteit aanvullen met nieuwe, kansrijke initiatieven. Op die manier creëren we een buffer, zodat bij planvertraging of -uitval er voldoende andere plannen zijn waarmee we dit kunnen opvangen. We gaan daarom uit van een minimale plancapaciteit van 130%.

  Voor de jaren na 2030 gaan we op zoek naar locaties voor 2.350 tot 8.0004 woningen. Dit is een bandbreedte tussen de lokale behoefte volgens de provinciale prognose, en de maximale te verwachten groei vanuit de schaalsprong. Hierbij moeten we ook inzetten op nieuwe uitbreidingslocaties omdat inbreiding alleen onvoldoende mogelijkheden biedt om deze aantallen volledig te kunnen opvangen. In alle vier de gemeenten is hiervoor al onderzoek opgesteld of in voorbereiding.

  Met name de extra regionale vraag die na 2030 in de Kempen landt is onzeker. Daarom blijven we de ontwikkeling van de Brainportregio goed monitoren zodat we tijdig kunnen op- of afschalen als dit nodig is. Feit blijft dat we ook na 2030 in de Kempen alles op alles moeten zetten om voldoende woningen te realiseren. Dit biedt flexibiliteit en ruimte voor lokale woningbouwambities. Met oog voor zowel de gezamenlijke doelstellingen als de individuele ambities van gemeenten willen we in de Bestuursopdracht verder uitwerken hoe we op lange termijn de woningbouw binnen de Kempen gaan vormgeven.

• 5.

  Randvoorwaarde: vergroten realisatiekracht

  Gezien de grote bouwopgave waar we voorstaan is extra capaciteit nodig, anders is het opschalen van onze woningbouwproductie in de komende jaren niet mogelijk. We zien dat de voortgang in de woningbouw stokt door beperkte personele capaciteit. Bijvoorbeeld bij het toetsen van nieuwe initiatieven of de ontwikkeling van plannen. Daarnaast is financiële capaciteit nodig om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, afhankelijk van bijvoorbeeld de omvang van het project, de complexiteit van de locatie, de benodigde infrastructuur en (maatschappelijke) voorzieningen. De groeiambitie ligt flink hoger dan tot nu toe afgesproken met de regio in de Woondeal. Dit gaat veel vragen van corporaties en marktpartijen die deze woningen moeten realiseren. Naast capaciteit binnen onze eigen organisaties vraagt dit goede afstemming met onze partners hoe we de beperkte capaciteit zo efficiënt mogelijk inzetten. Dit kan bijvoorbeeld door plannen gelijktijdig en gezamenlijk te toetsen en uit te werken. Daarnaast is extra ondersteuning vanuit Rijk en Provincie, en het bedrijfsleven onontbeerlijk om de woningbouwaantallen te halen, zeker als de schaalsprong de komende jaren tot maximaal tot realisatie komt.

  Een andere belangrijke randvoorwaarde om te kunnen groeien is het behoud van identiteit en leefbaarheid in onze kernen. Een (te) grote instroom van nieuwe inwoners in bestaande kernen kan leiden tot een afname van de Brabantse gezelligheid (‘ons-kent-ons’) die onze dorpen kenmerkt. Hier zijn we trots op. Het is immers deels wat wonen in onze gemeenten zo aantrekkelijk maakt. Dit willen we behouden. Het is daarom cruciaal dat nieuwe inwoners mee kunnen doen in het (verenigings)leven in het dorp.

2.4 Maatregelen die we overwegen (longlist)

Om onze doelen te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken nodig. Minimaal de volgende maatregelen onderzoeken we nader bij het opstellen van het uitvoeringsprogramma:

• •

  We maken ruimte in onze woningbouwprogramma’s voor de toevoeging van ten minste 3.200 woningen.

• •

  In de Bestuursopdracht werken we onze inzet ten opzichte van we de regionale groeiopgave uit en hoe we deze verdelen over de gemeenten.

• •

  Om verdringing te voorkomen streven we naar het versneld realiseren van 2.000 extra woningen. Dit doen we door het naar voren halen van plannen die na 2030 in de planning staan.

• •

  We sturen op een plancapaciteit van 130% ten opzichte van de behoefte. Zo creëren we een buffer, zodat bij planvertraging of -uitval er voldoende andere plannen zijn waarmee we dit kunnen opvangen.

• •

  Voor de periode na 2030 gaan we op zoek naar extra woningbouwlocaties.

• •

  Om plannen sneller hard te maken, onderzoeken we hoe we in de planvorming en plantoetsing beter kunnen samenwerken. Doel is om efficiënter gebruik te kunnen maken van onze capaciteit.

3.1 Wat speelt er:

Veranderende bevolkingssamenstelling

De bevolkingsopbouw verandert. Als we kijken naar de autonome groei van de gemeente (exclusief de schaalsprong) zien we nu nog relatief veel gezinnen in de Kempen. Tegelijkertijd zien we dat het aandeel oudere huishoudens (65+ jaar) nu al groot is. Deze groep zal naar verwachting verder groeien terwijl het aandeel jongere huishoudens en gezinnen afneemt. Als gevolg neemt het aandeel kleine huishoudens (2 personen of minder) toe. De woningvoorraad is hier nog onvoldoende op voorbereid. De Kempengemeenten kennen een voorraad met overwegend grondgebonden ééngezinswoningen (2-1 kap, vrijstaand of rijwoningen). Steeds vaker zullen deze woningen bewoond worden door kleine, oudere huishoudens. Passend aanbod voor senioren om naartoe te verhuizen ontbreekt vooralsnog.

Figuur 2: Huishoudenssamenstelling (2023)

Bron: Provincie Noord-Brabant (2023)

Onvoldoende betaalbaar aanbod voor Kempenaren

Terwijl er met name in de toekomst een gebrek is aan woningen voor ouderen en kleinere huishoudens, zitten momenteel met name starters en lage inkomens in de knel. De woningprijzen zijn de afgelopen jaren zeer snel gestegen. Mede door de snelle groei van de Brainport en de gunstige ligging van met name Eersel en Bladel. Een (bestaande) koopwoning kostte in het 1e kwartaal van 2023 gemiddeld €444.000. In Eersel stegen de prijzen het hardst (+37% tussen 2020-2023), gevolgd door Bergeijk en Bladel (29%) en Reusel-De Mierden (+23%).

Figuur 3: Ontwikkeling koopprijzen woningen 2019-2023

De gestegen koopprijzen treffen met name starters en lage inkomensgroepen. Zij kunnen steeds vaker geen betaalbare woning meer vinden; terwijl er in de Kempen van oudsher juist een sterke voorkeur leeft voor een koopwoning. Zeker in de kleinere dorpen. In 2023 had slechts 20% van de koopvoorraad een WOZ-waarde onder de €240.000.

Daarnaast zien we de druk op het sociale huursegment toenemen. Dit segment is in de Kempengemeenten klein, ongeveer 13-16% van de woningvoorraad. Zoektijden en het aantal reacties per vrijkomende woning lopen op. Ook dit treft met name jongeren of spoedzoekers die snel een woning nodig hebben. Zij hebben onvoldoende inschrijftijd opgebouwd en vissen achter het net. Corporaties geven aan dat als gevolg van de toenemende druk op de kleine voorraad, zij ook steeds meer moeite hebben om aan volkshuisvestelijke opgaven te voldoen. Denk aan de huisvesting voor statushouders of mensen die uitstromen uit een zorginstelling. In de Woondeal Zuidoost Brabant hebben we daarom afgesproken 30% sociale huur in woningbouwplannen op te nemen. De voorliggende wet Versterking regie volkshuisvesting verplicht ons hiertoe.

Er ligt dus een opgave om de komende jaren meer sociale huur en betaalbare koopwoningen toe te voegen. Zo kunnen de Kempengemeenten beter aan al hun volkshuisvestelijke taken voldoen, en wordt verdringing zoveel mogelijk voorkomen. In de koopsector gaat de vraag vooral uit naar betaalbare rijwoningen, waarbij het accent ligt op woningen onder €300.000. De vraag naar levensloopgeschikte woningen (huur/koop) leeft vooral onder ouderen. Vanuit de lokale vraag zien we weinig behoefte aan duurdere grondgebonden koopwoningen. Deze zijn in ruime mate aanwezig en er wonen nu veel senioren die op termijn kleiner, levensloopgeschikter willen wonen.

Figuur 4: Welke woningen moeten we bouwen (lokale behoefte exclusief schaalsprong)

Bron: Woningmarktonderzoek Kempengemeenten 2023

Toelichting bij figuur 4: Nadere duiding van de kwalitatieve behoefte

Uit het woningmarktonderzoek komt dat er vooral behoefte is naar woningen in de groen gearceerde cellen. Bij één groene cel is de behoefte tot toevoegen klein. Bij drie groene cellen is de behoefte groot. Bij de oranje gearceerde segmenten komt er vanuit de bestaande voorraad op termijn voldoende aanbod beschikbaar om de verwachte vraag te bedienen. Toch kan bij deze segmenten nieuwbouw op beperkte schaal wenselijk zijn. Bijvoorbeeld met oog voor nieuwbouwkwaliteit of variatie in de wijk. De vraag naar levensloopgeschikte woningen gaat niet per definitie om een appartement. Met name in kleine kernen kan dit ook gaan om kleine, grondgebonden toegankelijke woningen.

Regionale vraag is anders van aard

De vraag die vanuit de schaalsprong in de Brainportregio op de gemeenten afkomt, is kwalitatief anders van aard dan de lokale woningvraag. Vestigers uit de Brainportregio richten zich meer op ruime en duurdere gezinswoningen (zoals 2-1 kap- of vrijstaande huizen). Hiervan staan er nu al veel in de Kempen, maar voor veel lokale starters zijn deze woningen te duur. De vraag van woningzoekenden uit de regio vult hiermee het lokale vraagprofiel aan. Als we alleen naar de lokale woningvraag kijken dan is er weinig behoefte om dit segment uit te breiden. Maar bij een grote groei van de Brainportregio ligt dit anders. Er is dan een grotere groep potentiële nieuwe bewoners die vaker op zoek zijn naar exclusieve en hoogwaardige woningen. Met de toenemende vraagdruk in de regio is het essentieel dat we ons woningaanbod onderscheiden door een uniek en aantrekkelijk aanbod te bieden. Deels volstaat onze bestaande voorraad (door een gunstige prijs-kwaliteit verhouding en gunstige ligging ten opzichte van Eindhoven en Veldhoven). Maar deels zullen we ook nieuwe woningen moeten bouwen in bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus. Denk aan grotere woningen in het groen. Dit vraagt een gebalanceerd nieuwbouwprogramma. Belangrijk aandachtspunt is dat de regionale vraag niet enkel bestaat uit woningbouw in het duurdere segment. Ook vanuit deze vraag zien we behoefte aan betaalbare woningbouw. Weliswaar in mindere mate. Met name voor de woningbouwcorporaties betekent dit een aanvullende opgave boven op de afspraken die gemaakt zijn in de Woondeal Zuidoost Brabant.

3.2 Ambities

3.3 Welke richting slaan we in:

• 1.

  Betaalbaarder bouwen

  We zetten de komende jaren in de nieuwbouw nog sterker in op betaalbaarheid. Hierbij gaan we uit van een regionale werking van de woningmarkt (de Kempen als één regio) en hanteren we in alle gemeenten dezelfde betaalbaarheidspercentages in onze nieuwbouwprogrammering. Deze brengen we in lijn met de afspraken uit de woondeal Zuidoost Brabant. We toetsen nieuwe plannen aan de onderstaande percentages:

  Figuur 5: Prijssegmentering woningbouwprogramma Kempen

  

  Let op: Prijspeil 2024

  * Gemeenten kunnen lokaal nog verder onderscheidt maken binnen deze prijscategorieën

  ** Uitgangspunt is exploitatie van sociale huurwoningen door toegelaten instellingen.

  *** Sociale koopwoningen kunnen ook als koopgarant gerealiseerd worden

  Toelichting bij figuur 5: Prijsgrenzen en jaarlijkse indexatie

  In de Kempen nemen we de prijsgrenzen van het Rijk die volgen uit de Wet versterking regie op de volkshuisvesting én de begrippenlijst MRE wonen als uitgangspunt. Voor sociale huur betekent dit 148 punten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en voor middenhuur tot en met 186 punten. De prijsgrens voor betaalbare koopwoningen is landelijk bepaald op €390.000 (prijspeil 2024) en geldt voor alle gemeenten. De betaalbaarheidsgrens wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Het gevolg is dat in jaren van hoge inflatie de prijs voor betaalbare koop ook sterk toeneemt, terwijl de financiële mogelijkheden voor woningzoekenden niet altijd in gelijke mate is toegenomen. Daarom indexeren we de onderliggende prijsklassen (€230.000 en €320.000) op basis van de procentuele ontwikkeling van het gemiddelde besteedbaar inkomen (bron: CBS).

  Deze percentages zijn het uitgangspunten voor nieuwe plannen. Vanuit het oogpunt van continuïteit van de nieuwbouw houden we voor plannen met een vastgesteld omgevingsplan en plannen met een anterieure overeenkomst vast aan de bestaande afspraken. Bij zachte plannen5 die niet voldoen aan de nieuwe percentages in de woonvisie gaan we in overleg met de initiatiefnemer(s) om te kijken waar mogelijkheden zijn het plan aan te passen. We realiseren ons dat niet altijd alle percentages op planniveau uitkomen. Gemeenten kunnen ervoor kiezen ruimte te bieden aan initiatiefnemers om woningen op een andere locatie te realiseren. Dit kan via ruimtelijke verevening waarbij een uitruil plaatsvindt tussen twee locaties of via financiële verevening middels een vereveningsfonds6 . Sommige gemeenten werken hier al mee (Nota’s impuls sociale woningbouw). Deze nota’s moeten dan herijkt worden ten opzichte van de nieuwe kaders in de Omgevingswet.

• 2.

  Gemixt bouwen met aandacht voor de opbouw van de kern

  Het uitgangspunt voor de komende jaren in de Kempengemeenten is een gemixt bouwprogramma waarin alle segmenten een plek krijgen. Echter tussen de kernen zitten veel verschillen. In Riethoven en Hulsel is bijvoorbeeld iets anders nodig dan in Bladel en Eersel. We sturen daarom gebiedsgericht op de woningbouwproductie. We gaan uit van het fairshare principe. Dit betekent dat elke kern in alle vier de gemeenten een bijdrage moet leveren aan de betaalbaarheidsopgaven. De grootste behoefte aan sociale huur zien we met name in de grotere kernen zoals Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel nabij voorzieningen. Ook in de kleinere kernen is behoefte aan sociale huur. Maar in mindere mate. Hier zien we juist een sterkere kooporiëntatie. In deze kernen is het van belang om betaalbare koopwoningen voor starters en jonge gezinnen toe te voegen.

  Qua type bouwen we in de sociale huur vooral kleinere woonruimten, gericht op 1+2 persoonshuishoudens zowel voor ouderen als jongeren. In de grote kernen is dit vooral in de vorm van kleinschalige appartementenbouw, passend binnen de schaal en het karakter van het dorp. In de middelgrote en kleine kernen realiseren we sociale huur en betaalbare koop met name in grondgebondenwoningen. Maar ook hier denken we na over een kleiner woonconcept dan nu standaard is7 . Een goed voorbeeld is een rug-rug woningen of boven-benedenwoningen. Voor de exploitatie van de sociale huurwoningen zetten we stevig in op de rol van wettelijke toegelaten instellingen (woningcorporaties). We hechten veel waarde aan het passend toewijzen van deze woningen. Daarbij hebben we forse opgaven voor de huisvesting van urgente doelgroepen die in sociale huurwoningen een eigen plek kunnen krijgen.

• 3.

  Betaalbare woningen behouden voor de voorraad

  We vinden het belangrijk dat nieuwe betaalbare woningen voor langere tijd beschikbaar blijven voor de beoogde doelgroep. Voor betaalbare koop betekent dit dat niet alleen de eerste koper mag profiteren. Voor huur willen we niet dat de woning na korte tijd wordt uitgepond. Voor betaalbare koopwoningen doen we dit door bij ontwikkelingen op eigen grond een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding verplicht te stellen. Bij ontwikkelingen op particuliere grond nemen we dergelijke voorwaarden (waar mogelijk) op in de anterieure overeenkomsten en/of het omgevingsplan. Daarnaast sturen we in projecten met betaalbare koop op het beperken van mogelijkheden tot uitbouw (bijvoorbeeld kleinere kavels of specifieke woonvormen, zoals rug-aan-rugwoningen, boven- en benedenwoningen). We moedigen nieuwe koopconstructies die woningen ook op de langere termijn betaalbaar houden aan. We zien hier nadrukkelijk kansen voor bijvoorbeeld Koopgarant of andere koop-constructies. Tot slot nemen alle gemeenten voor huur én koop instandhoudingstermijnen op in hun Omgevingsplan. Voor sociale huur is dit minimaal 25 jaar en middenhuur minimaal 15 jaar. Voor betaalbare koop stellen we dit vast op minimaal 5 jaar. Rondom de druk die de komende jaren ontstaat als gevolg van de schaalsprong kan de betaalbare koopvoorraad mogelijk interessant worden als investeringsobject. Momenteel zien we dit nog niet. Wel houden we de vinger aan de pols en monitoren we of deze woningen frequent worden opgekocht. Indien nodig kan een gemeente ervoor kiezen in een wijk een opkoopbescherming in te voeren zodat de betaalbare koop (nog) beter wordt beschermd. Hiervoor hanteren we een kantelpunt van 10-15% opkoop voor verhuur van de betaalbare koopwoningvoorraad (WOZ waarde <€390.000; prijspeil 2024).

• 4.

  Bestaande voorraad beter benutten

  Naast nieuwbouw vinden we het belangrijk de bestaande voorraad te benutten. Dit kan bijvoorbeeld door woningen te splitsen. We spreken van splitsen wanneer iemand van één zelfstandige woning, meerdere zelfstandige woningen maakt. Dit maakt woningen enerzijds goedkoper en anderzijds geschikter8 voor de toekomst. Als Kempengemeenten willen we meewerken aan initiatieven voor woningsplitsing. Prioriteit krijgen initiatieven die een bijdrage leveren aan onze ambities en die geen of weinig negatieve effecten op de omgeving hebben (zoals een substantiële toename van verstening, parkeerdruk en het borgen van de kwaliteit van de leefomgeving voor omwonenden). Door splitsen voegen we kleinere woningen toe aan de woningvoorraad. Hier is behoefte aan. Wel is het belangrijk dat gesplitste woningen een minimale kwaliteit hebben. Denk aan een minimum grootte (ongeveer 50m2)9 zodat we geen te kleine (en daarmee op termijn incourante) woningen toevoegen.

  We zien vooral mogelijkheden binnen de bebouwde kom. Dit is wel complexer. We zien wijken als kansrijk voor splitsen als er veel senioren wonen, er veel grote woningen staan, en de wijk een dusdanige stedenbouwkundige opzet heeft dat splitsen mogelijk is. Er zijn daarnaast mogelijkheden op plekken met veel grotere grondgebonden woningen. Denk aan het buitengebied (stoppende boeren) of nabij de bebouwde kom.

  De bestaande bouw kan ook op andere manieren woningen bijdragen aan het toevoegen van woningen. Daarom zetten we ook vors in op transformatie van leegstaande (winkel)panden, optoppen of anderszins verdichten. Ook kijken we hoe we wonen boven winkels toekunnen staanen verkennen we de kansen voor hospitaverhuur en het stimuleren van “friends” contracten 10

• 5.

  Nieuwe huishoudens binden

  De regionale behoefte vanuit de schaalsprong in de Brainportregio is anders qua type en prijs van woningen dan de lokale vraag uit de Kempen. Als Kempengemeenten willen we interessant blijven voor vestigers uit de regio. Dit biedt kansen om nieuwe bewoners aan de gemeente te binden. Denk aan gezinnen maar ook “empty-nesters” die opzoek zijn naar meer ruimte en kwaliteit dan zij in Veldhoven of Eindhoven kunnen vinden. Dit heeft een gunstige invloed op de dynamiek en vitaliteit van met name de kleine kernen (denk bijvoorbeeld aan het verenigingsleven of het behouden van voorzieningen).

  Toevoegen in het duurdere segment

  Om te voorkomen dat lokale woningzoekenden verdrongen worden door de overwegend kapitaalkrachtigere vraag uit de regio, zetten we voor deze groep meer in op gezinswoningen in het duurdere koopsegment. Dit vraagt mogelijk ook nieuwe woonmilieus. Denk aan luxe appartementen in de dorpskernen van grotere dorpen met oog voor groen, spelen en bewegen. Mogelijk zijn ook specifieke unieke woonmilieus bijvoorbeeld nabij bos nodig om deze mensen te trekken. De komende jaren benutten we de ruimte voor duurdere koop in het woningbouwprogramma (zie figuur 4) om dit type woonmilieus toe te voegen.

  Betaalbaar bouwen voor de regionale vraag

  Dit is echter niet het hele verhaal. Als gevolg van de schaalsprong groeit ook de brede toeleveringsketen van grote bedrijven. Daarnaast neemt de vraag naar personeel van voorzieningen toe. Denk aan scholen, ziekenhuizen, openbaar vervoer etc. Dit betekent dat we voor de regionale vraag niet enkel woningen toevoegen in het duurdere segment, maar ook in de sociale huur en het middensegment (huur- en koop). Zo dragen we ons steentje bij aan de regionale opgave. De exacte omvang van de schaalsprong is nog niet volledig bekend. Als de extra woningvraag vanuit de Brainportregio bijvoorbeeld vanwege economische tegenslag niet of vertraagt op gang komt, dan prioriteren we de behoefte die voorkomt uit de lokale vraag en schalen we dit deel van het programma af. De definitieve percentages van ons woningbouwprogramma stemmen we af met de regiogemeenten en de provincie naar aanleiding van de uitkomsten van het proces rond de Bestuursopdracht.

• 6.

  Goede huisvesting voor aandachtgroepen

  Arbeidsmigranten

  Arbeidsmigranten zijn van groot belang voor het behoud én groei van onze lokale en regionale economie. Bijvoorbeeld in de maakindustrie (metaalsector) en de bouw vervullen deze werknemers in de Kempen een steeds grotere rol. We onderscheiden drie soorten arbeidsmigranten:

  • •

    Shortstay: Verblijf van enkele weken tot één jaar

  • •

    Midstay: Verblijf van één tot drie jaar

  • •

    Longstay: Verblijf langer dan 3 jaar (onderdeel van de reguliere behoefte)

De afgelopen jaren is er op provinciaal/regionaal niveau onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van arbeidsmigratie 11 . Naar inschatting werken er in de gehele MRE 40.000 arbeidsmigranten waarvan ongeveer 2.500 tot 3.500 in de Kempen. Hiervan wonen er naar inschatting 1.000 tot 1.400 in de Kempen (ingeschreven in BRP). De overige arbeidsmigranten schrijven zich niet in omdat zij hier maar kort verblijven, of omdat goede huisvesting ontbreekt waardoor zij moeten verblijven op plekken waar inschrijven niet mogelijk is. Bij een tekort aan huisvesting voor arbeidsmigranten die kort verblijven, zien we dat dat zij vaak terecht komen op kleinschalige locaties, bijvoorbeeld in woonwijken. Of we zien dat deze groep op grote afstand van hun werkplek verblijft. Daardoor hebben zij lange reistijden naar en van hun werk en neemt de mobiliteit op de weg toe. Om deze situaties te voorkomen is ons uitgangspunt dat we voor arbeidsmigranten die binnen de Kempen werken, ook goede huisvesting in de buurt beschikbaar willen hebben. Gelet op het aantal werkenden en ingeschreven arbeidsmigranten zou dit betekenen dat we op dit moment een tekort aan huisvestingsplekken hebben van minimaal 1.000 plekken.

Volgens de regionale en provinciale onderzoeken is naar verwachting sprake van een aanzienlijke toename in het aantal arbeidsmigranten de komende jaren. Vanwege de economische groei en daaruit voortvloeiende extra vraag naar personeel is op basis hiervan voor de Kempen vraag naar 770 tot 1.080 extra arbeidsmigranten met short- en midstay verblijf. Dit levert per gemeente het volgende beeld op:

Tabel 1: Inschatting opgave huisvesting voor short- en midstay arbeidsmigranten.

Bron: Onderzoek arbeidsmigranten in de Provincie Noord-Brabant 2022; bewerking Companen

Huisvesting voor midstay en shortstay zien we primair als verantwoordelijkheid van de werkgevers en uitzendbureaus. Voor onszelf als gemeenten zien we een faciliterende rol door het stellen van heldere kaders en het toetsen van initiatieven aan deze kaders. Momenteel hebben de gemeente Bergeijk, Eersel en Reusel-De Mierden een beleidskader.

Ook stellen alle gemeenten een beleidskader op, of herijken zij hun bestaande kaders op basis van de behoefte. De kaders stemmen we als Kempengemeenten op elkaar af om waterbedeffecten te voorkomen. Indien mogelijk sluiten we aan bij (lopende) regionale trajecten in de MRE. Om de kwaliteit van huisvesting te waarborgen spreken we af om een regionaal toetsingskader op te stellen. Hierin nemen we op dat locaties ten minste aan de SNF-normen voldoen. Waar misstanden aan het licht komen gaan we in eerste instantie in gesprek met werkgevers en verhuurders. Is dit niet voldoende kunnen gemeenten strakkere handhavingsinstrumenten inzetten op basis van de Wet goed verhuurderschap.

Vergunninghouders

De afgelopen jaren lieten een sterke schommeling van het aantal asielzoekers in Nederland zien. Na enkele jaren stijgt de instroom weer fors. Jaarlijks geeft het Rijk een taakstelling aan gemeenten om asielzoekers met een verblijfsstatus (status- of vergunninghouders) te huisvesten. Voor de Kempen gezamenlijk lag deze taakstelling lag in 2023 op ongeveer 160 vergunninghouders.

Figuur 6: Overzicht taakstelling vergunninghouders 2023

*Let op: volledige taakstelling 2024 is nog niet bekend

Bron: Rijksoverheid

Gezien de vele internationale spanningen is de verwachting dat de taakstelling voorlopig hoog blijft. De taakstelling voor de eerste helft van 2024 laat geen daling zien. Statushouders hebben met name behoefte aan een betaalbare huurwoning. Daarom maken we primair afspraken met de corporaties over het huisvesten van deze doelgroep. Corporaties geven aan dat het bijna onmogelijk is om iedereen tijdig te huisvesten. We kijken daarom ook naar alternatieve mogelijkheden voor het huisvesten van statushouders, zoals bijvoorbeeld bij particuliere aanbieders van huurwoningen of op tijdelijke locaties (denk aan flexwoningen of in leegstaand vastgoed).

Asielzoekers en ontheemde Oekraïners

Met de invoering van de Wet gemeentelijke taak mogelijk maken asielopvangvoorzieningen (de Spreidingswet), hebben gemeenten een wettelijke taak in de opvang van asielzoekers. Daarnaast is er een inspanningsplicht voor de opvang van ontheemde Oekraïners. Voor 2024 is de taakstelling voor de opvang van 475 asielzoekers waarvan 39 alleenstaande minderjarigen (amv). Als Kempengemeenten spreken we af dat we het zoeken naar locaties voor deze taakstelling en inspanningsverplichting lokaal invullen.

Figuur 7: Indicatieve taakstelling huisvesting asielzoekers 2024 naar gemeente

Bron: Rijksoverheid

Woonwagenbewoners

Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens oordeelde in 2018 dat woonwagenbewoners een minderheidsgroep vormen met een eigen culturele identiteit die bescherming van de overheid verdient. De Rijksoverheid bracht in 2018 een beleidskader uit met daarin vereisten ten aanzien van het gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid. Gemeenten moeten beleid ten aanzien van woonwagens en standplaatsen vaststellen als onderdeel van het volkshuisvestingsbeleid. Op dit moment zijn er in de vier gemeenten 10 locaties met daarop ongeveer 49 standplaatsen.

Figuur 8: Locaties en standplaatsen woonwagens naar gemeente

Bron: Kempengemeenten

Een analyse van de het aantal standplaatsen en de wachtlijst laat een gemixt beeld zien. In Reusel-de Mierden en Bergeijk zien we geen directe uitbreidingsbehoefte. Er zijn relatief veel standplaatsen en geen wachtlijsten. In Reusel-de Mierden zijn zelfs enkele standplaatsen zonder bewoning. In beide gemeenten komen er de komende jaren wellicht ook enkele standplaatsen vrij. In Bladel en Eersel zien we een ander beeld. Er zijn relatief weinig standplaatsen. Ook is er een kleine wachtlijst (totaal 5-10 mensen). Naar schatting gaat het om 5 actief geïnteresseerden. In beide gemeenten komen er naar verwachting geen standplaatsen vrij in de komende jaren. Hier ligt dus mogelijk een uitbreidingsvraag.

StudentenIn het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ worden studenten als een aandachtsgroep benoemd. Momenteel zien we geen grote huisvestingsopgave voor studenten. Dat is anders voor de gemeente Eindhoven, Helmond en in mindere mate Veldhoven. Als gevolg van de Technische Universiteit en verschillende HBO’s is in deze gemeenten de huisvesting voor studenten een grote opgave. In de Woondeal Zuidoost Brabant spraken we af een bijdrage te leveren aan de huisvesting van studenten. Dit gaat met name om oudejaarsstudenten, promovendi en internationale studerenden. Hoewel we verwachten dat veruit de meeste studenten die in deze gemeenten studeren ook daar willen wonen, staan we open als gemeenten om waar nodig de ontwikkeling van huisvesting voor deze doelgroep mogelijk te maken. Mocht daar behoefte voor zijn. Denk bijvoorbeeld aan kamergewijze verhuur. Hierover maken we onder regie van de provincie op bovenregionaal niveau nadere afspraken.

3.4 Maatregelen die we overwegen (longlist)

Om onze doelen te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken nodig. Minimaal de volgende maatregelen onderzoeken we nader bij het opstellen van het uitvoeringsprogramma:

• •

  Elke gemeente past haar toetsingskaders aan of stelt deze op in lijn met de kwalitatieve ambities uit deze woonvisie. Dit doen we naar kern of cluster van kernen. Zo ontstaat duidelijkheid voor ontwikkelaars en kan het college efficiënter plannen toetsen.

• •

  Voor zachte plannen (zonder anterieure overeenkomst of vastgesteld Omgevingsplan) die niet voldoen aan de kwalitatieve uitgangspunten uit de woonvisie gaan gemeenten in overleg met de initiatiefnemers om het programma waar mogelijk aan te passen

• •

  Gemeenten met een nota impuls sociale woningbouw (ook wel vereveningsfonds) herijken deze onder de nieuwe kaders van de Omgevingswet.

• •

  Voor ontwikkelingen op gemeentegrond hanteren we een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. Bij ontwikkelingen op particuliere grond is het uitgangspunt dit op te nemen in de anterieure overeenkomsten en/of in het omgevingsplan.

• •

  Gemeenten nemen de volgende instandhoudingstermijnen op in het Omgevingsplan (voorheen de doelgroepenverordening):

  • –

    Sociale huur: Minimaal 25 jaar

  • –

    Middenhuur: Minimaal 15 jaar

  • –

    Betaalbare koop: Minimaal 5 jaar

• •

  We monitoren het opkopen door particuliere investeerders van betaalbare koopwoningen. Indien nodig zetten gemeenten een Opkoopbescherming in om de betaalbare koopvoorraad te beschermen voor de doelgroep.

• •

  Gemeenten stimuleren het bouwkundig splitsen van woningen en het transformeren van leegstaand vastgoed naar woningen door het opstellen van lokaal splitsing/transformatiebeleid (indien nog niet aanwezig).

• •

  We dragen bij aan het huisvesten van arbeidsmigranten door samen met het bedrijven actief te zoeken naar mogelijke locaties voor de huisvesting van arbeidsmigranten.

• •

  We stellen een regionaal toetsingskader huisvesting arbeidsmigranten op. Hierin nemen we ten minste op dat initiatieven minimaal voldoen aan de SNF norm.

• •

  We monitoren misstanden rondom de huisvesting van arbeidsmigranten. Indien nodig zetten gemeenten hun instrumentarium vanuit de Wet goed verhuurderschap op lokaal niveau in om misstanden te bestrijden.

• •

  We scherpen de huisvestingsopgave short- en midstay arbeidsmigranten verder aan. Hierbij sluiten we waar mogelijk aan bij lopende trajecten in de MRE.

• •

  Gemeenten maken afspraken met de corporaties over het huisvesten van statushouders in de prestatieafspraken.

• •

  Om de druk op corporatiewoningen te verlichten zoeken we ook naar alternatieve manieren om statushouders te huisvesten. Bijvoorbeeld via flexwoningen of het maken van wederzijdse afspraken met particuliere verhuurders

• •

  We houden de vinger aan de pols rondom het aantal woonwagenstandplaatsen. Mocht er vraag zijn dan stellen we lokaal beleid op.

Begrippen en afkortingen

Rondom het thema wonen en zorg worden veel definities en afkortingen gebruikt uit het sociaal domein. In het onderstaande kader bieden we een overzicht van de belangrijkste begrippen en afkortingen in dit hoofdstuk.

4.1 Wat speelt er:

Groeiende vraag naar seniorenhuisvesting

Het aandeel ouderen (65+) is relatief groot en blijft de komende jaren groeien. Tussen 2021 en 2040 neemt het aantal 75-plussers in de Kempen toe met 5.000 (bijna een verdubbeling). Momenteel wonen deze ouderen nog vrij geconcentreerd in de grootste kernen (zoals Bladel en Eersel). Mede omdat de zorginstellingen zich hier bevinden. Richting de toekomst zal de sterke vergrijzing in alle dorpen en buurten een rol van belang gaan spelen. Momenteel maken ongeveer 640 ouderen in de Kempen gebruik 24-uurszorg en 1.000 van zorg op afroep. Het aandeel ouderen dat behoefte heeft aan 24-uurszorg of zorg op afroep met name na 2030 snel stijgen. In 2040 zijn dit naar verwachting 2.800 ouderen. Een toename van meer dan 70%. Hiervan hebben ongeveer 1.300 behoefte aan 24-uurszorg.

Zorg kan niet altijd overal geleverd worden

Door de groei van het aantal senioren met een zorg- of ondersteuningsvraag zullen de (personeels)tekorten in de zorg toenemen. Vanuit het kabinetsbeleid stuurt men er daarom op dat er (bijna) geen verpleeghuisplekken meer bijkomen. Dit betekent dat de woonvraag voor senioren in reguliere woningen moet worden opgevangen. Geclusterde woningen (bijv. hofjes) waarin ouderen dichter bij elkaar wonen (met zorg nabij of op afroep) kunnen hier als tussenvorm uitkomst bieden. Deze woningen staan idealiter op locaties waar zorgpartijen intensieve 24-uurszorg ook in de toekomst kunnen leveren. Daarnaast is behoefte aan algemene ontmoetingsruimten waar mensen uit de buurt elkaar tegenkomen en naar elkaar omkijken. Ook nabijheid tot voorzieningen zoals een supermarkt, huisarts of apotheek zijn belangrijk. Momenteel lijken de vraag en het aanbod van(geclusterde) seniorenwoningen in balans. Maar door vergrijzing ontstaat een fors tekort aan geclusterde en seniorenwoningen richting 2040. Een eerste schatting laat zien dat dit om ongeveer 1.200 plekken gaat in 2040 waarvan 650 zorggeschikte plekken met 24-uurszorg en 540 rollator/rolstoelgeschikte woningen waar zorginstellingen zorg op afroep kunnen leveren.

Figuur 9: Toename behoefte wonen met zorg voor ouderen naar gemeente

Bron: Woonzorgvisie Kempengemeenten

Het hoge aandeel ouderen in een koopwoning in de gemeenten maakt dit vraagstuk extra complex. Het is de verwachting dat ook in de toekomst ouderen bij een verhuisstap (deels) een voorkeur voor een koopwoning behouden. Wel verwachten we dat een deel van de ouderen ook zal willen huren 12 . Bij woningen waar zorg 24 uur per dag aanwezig of oproepbaar is ligt dit anders. Daar zal een sterkere huuroriëntatie zijn.

Aandachtgroepen met een zorgvraag

Naast senioren zijn er ook andere doelgroepen met een zorg- of ondersteuningsvraag. Alhoewel deze groep in aantallen kleiner is dan senioren, is de huisvesting- en ondersteuningsvraag vaak complex. Dit vraagt specifiek aandacht in het woonbeleid.

Behoefte mensen met een verstandelijke beperking verandert

Het aandeel mensen met een verstandelijke beperking in de Kempengemeenten is ongeveer gelijk met dat in de rest van Nederland. De verwachting is dat het aantal mensen met een verstandelijke beperking de komende jaren stabiel blijft (ongeveer 4.700 mensen). Toevoegen van nieuw aanbod is vanuit een kwantitatief oogpunt naar verwachting niet direct nodig. Wel zien we diversiteit in de (zorg)behoeftes binnen de doelgroep. Bijvoorbeeld omdat mensen met een beperking vaker zelfstandig kunnen of willen wonen of dat mensen vergrijzen en dat de zorgvraag daardoor verandert en complexer wordt. Bijvoorbeeld doordat ook deze groep te maken krijgt met dementie of minder mobiel wordt. Er is dus niet direct een grote uitbreidingsopgave maar een opgave het bestaande aanbod geschikt te maken. Enerzijds om mensen meer zelfstandigheid te bieden, en anderzijds om de vergrijzing goed op te vangen.

Doorstroomplekken voor mensen met een licht verstandelijke beperking

Daarnaast zijn er mensen met een licht verstandelijke beperking. Het aandeel mensen met een dergelijke beperking ligt lager in de Kempengemeenten dan gemiddeld in Nederland. Deze groep woont over het algemeen zelfstandig, mogelijk met enige begeleiding bij wonen, werk, school of dagbesteding. Zorgaanbieders geven aan dat er specifiek voor deze groep behoefte is aan enkele prikkelarme doorstroomlocaties (in clustervorm) voor jongeren. Deze plekken kunnen ook gebruikt worden voor jongeren met autisme.

Vinger aan de pols bij jeugdzorg (met verblijf)

Momenteel zijn er ongeveer 1.500 jongeren in de Kempengemeenten die jeugdzorg ontvangen. Een klein deel (ongeveer 135) woont in jeugdzorg met verblijf. Dit gaat om diverse woonvormen zoals een gezinshuis, opvang in een gesloten setting of pleegzorg. Met de inkoopregio (jeugdhulp) is afgesproken een richting in te zetten die streeft naar kleinschalig verblijf (thuis, nabij of lokaal). Het aantal jongeren is de komende jaren naar verwachting stabiel. Daardoor blijft de vraag ongeveer gelijk. Het huidig aanbod is ongeveer voldoende om in de vraag te voorzien. Hier kan mogelijk verandering in komen als de schaalsprong in de Brainport op gang komt. Het aantrekken van gezinnen zal het aantal kinderen en jongeren doen groeien. Mogelijk leidt dit tot tekorten in de jeugdzorg. Er ligt dus een opgave om dit goed te monitoren en indien nodig bij te springen. Dit geldt ook voor de uitstroom uit de jeugdzorg (zie onder). Tegelijkertijd is er nu al een behoefte geconstateerd naar enkele plekken (1-5) voor jongeren met een complexe zorgvraag.

Doordecentralisering beschermd wonen en maatschappelijke opvang

De doordecentralisatie van de Maatschappelijke opvang en Beschermd wonen zorgt ervoor dat de functie als centrumgemeente van Eindhoven op termijn komt te vervallen. Voor Beschermd Wonen wordt dit na 2026 in gang gezet. Voor de Maatschappelijke opvang blijft Eindhoven waarschijnlijk ook na 2026 nog de rol van centrumgemeente vervullen. Toch betekent dit dat er een groeiende woonvraag ontstaat voor een aantal specifieke doelgroepen. Dit gaat bijvoorbeeld om mensen met psychosociale problematiek (GGZ), daklozen en mensen in de maatschappelijke opvang, of de forensische zorg. Om dit in goede banen te leiden is de Regiovisie Doordecentralisatie Beschermd Wonen 2022-2026 opgesteld. In de Kempengemeenten is besloten in te zetten op een transitie van Beschermd Wonen (BW) naar Beschermd Thuis (BT) waar mensen zelfstandig in de eigen woning of woonomgeving blijven wonen en hier zorg en ondersteuning ontvangen. Het is de verwachting dat het aantal mensen met een psychische kwetsbaarheid zal stijgen. Dit leidt waarschijnlijk tot een groeiend tekort in het bestaande aanbod en vraagt uitbreiding van het aanbod Beschermd Thuis. Daarnaast geven zorgaanbieders aan dat er ook behoefte is om gericht op lokale cliënten het aanbod Beschermd Wonen (kleinschalig) uit te breiden. In eerste instantie valt te denken aan ongeveer 20 plekken. Dit zijn dusdanig kleine aantallen dat deze plekken in afstemming met de MRE-regio ook een bovenregionale functie kunnen vervullen.

Uitstroom

Naast instroom en behoefte voor wonen met een woon- of ondersteuningsvraag, stromen er ook jaarlijks mensen uit. Idealiter naar een zelfstandige woning. Dit gaat om mensen uit de Maatschappelijke Opvang, Beschermd Wonen, Jeugdzorg met verblijf, klinische geestelijke gezondheidszorg of forensische zorg met verblijf en ook mensen die re-integreren vanuit een penitentiaire instelling (gevangenis). De exacte omvang van de jaarlijkse uitstroom is niet bekend. Vaak gaat dit om relatief overzichtelijke aantallen. Wel hebben zij een specifieke woonvraag. Het gaat met name om kleine (1 slaapkamer) goedkope sociale huurwoningen (tot de kwaliteitskortingsgrens voor jeugd en de eerste aftoppingsgrens voor overige groepen). Ook moeten deze woningen nabij voorzieningen liggen. Bij voorkeur met ondersteuning op afroep. Juist deze woningen zijn vaak niet beschikbaar. Daarnaast is er een grote behoefte aan tussenvormen tussen intramuraal en volledig zelfstandig wonen. Denk aan trainingshuizen, kamertrainingstrajecten en transitiewoningen etc. Er ligt dan ook een opgave om in samenwerking met corporaties te werken aan het huisvesten van deze groepen.

Figuur 10: Schematisch overzicht huisvestingsopgave naar doelgroep

Bron: Woonzorgvisie Kempengemeenten 2023; Bewerking

4.2 Ambities

4.3 Welke richting slaan we in:

• 1.

  Senioren

  Voldoende (geclusterde) woningen voor senioren

  We werken aan het realiseren van 1.200 geclusterde woningen voor senioren.

  Dit verdelen we naar behoefte over de gemeenten. Dit betekent ongeveer 300-350 woningen in zowel Bergeijk, Bladel als Eersel en 250 woningen in Reusel-De Mierden. Van deze opgave moeten in totaal ongeveer 650 woningen een zorggeschikte woning zijn waar zorgpartijen 24uurszorg via VPT kunnen leveren. De uitbreidingsvraag voor 24uurszorg is het grootst in Bladel en het kleinst in Reusel – De Mierden. Door WoonKeur Basis- of Pluspakket, of een vergelijkbare norm zoals bijvoorbeeld de Rijksnormen voor geschiktheid 16 toe te passen, kunnen kwaliteitsnormen worden opgelegd voor woningen die gepland zijn voor senioren (levensloopgeschikt) of zorgbehoevenden.

  De totale opgave voor senioren is waarschijnlijk te groot om enkel via nieuwbouw te realiseren. Ook met het oog op onze ambitie om gemengde wijken te bouwen. Daarom onderzoeken we nadrukkelijk niet alleen opties in op nieuwbouw, maar ook mogelijkheden tot transformeren van bestaande woningen naar geclusterde woningen. We maken een analyse van mogelijk te transformeren woningen en gaan met eigenaren en corporaties in gesprek. Denk bijvoorbeeld aan splitsen (zie hoofdstuk 2) of het toevoegen van een liftschacht. We maken ruimte in de programmering voor deze opgaven en bouwen seniorenwoningen zoveel mogelijk nabij voorzieningen en ontmoetingsruimtes. Mocht een ontmoetingsruimte niet nabij zijn (binnen 500mtr van het complex) sturen we op het inpandig toevoegen.

  De woonzorgcirkel als alternatief voor verpleeghuisplekken

  De vraag naar 24-uurszorgplekken groeit maar het Rijksbeleid geeft aan dat er (bijna) geen verpleeghuisplekken meer bijkomen. Personeelstekorten zorgen er echter voor dat zorg niet altijd overal meer geleverd kan worden. Met name in de kleinere kernen wordt dit op termijn lastig. Een alternatief voor verpleeghuisplekken waar al enkele gemeenten mee experimenteren is de woonzorgcirkel. In een woonzorgcirkel wonen mensen zelfstandig en leveren zorgpartijen Wlz zorg via MPT of VPT. In de woonzorgcirkel komen wonen, professionele zorg, nabuurschap en voorzieningen samen. Dit kan een buurt zijn of een hele kern. We zetten in op woonzorgcirkels met oog voor het efficiënt leveren van zorg en ondersteuning om personeelstekorten te ondervangen. Ook helpt dit om in een landelijke gemeente zonder veel openbaar vervoer te garanderen dat ouderen toegang houden tot voorzieningen.

  We gaan we de komende jaren inzetten op het realiseren van dergelijke woonzorgcirkels. Dit doen we in principe in de grote kernen zoals Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel. In eerste instantie wijzen we de hele kern aan als woonzorgcirkel. Het kan overwogen worden om ook middelgrote kern omringd door kleinere kernen aan te wijzen. Denk aan Lage Mierde of Hoogeloon. We gaan stapsgewijs te werk en bouwen vooral op wat er al is nabij bestaand voorzieningenaanbod. Denk bijvoorbeeld aan een school of bibliotheek die ook kan dienen als ontmoetingsruimte. In de woonzorgcirkels sturen we bij nieuwbouw extra op het toevoegen van geclusterde woningen voor senioren en kijken we of we bestaande woningen kunnen transformeren naar geclusterd wonen. Eerst wijzen we samen met zorgpartijen en corporaties een pilotcirkel aan (2025-2026). Hier experimenteren we met wat werkt in de Kempen. Vervolgens rollen we deze aanpak uit over alle gemeenten uit. Belangrijk aandachtspunt is dat woonzorgcirkels niet alleen geschikt moeten zijn voor senioren. Ook andere doelgroepen met of zonder zorg- of ondersteuningsvraag kunnen hier een plek vinden.

  Ook in kleine kernen zo lang mogelijk zelfstandig wonen

  Ook in kleinere kernen zetten we in op zo lang mogelijk zelfstandig wonen. De meeste ouderen willen zo lang mogelijk in hun bekende omgeving blijven wonen. (Intensieve) zorg zal in de toekomst niet altijd overal aanwezig zijn. Met name in de kleine kernen. Ook in deze kernen zetten we in op het realiseren van hofjes en geclusterd wonen. Maar dan zonder (intensieve) zorg. Daarnaast werken we aan bewustwording bij ouderen. Denk aan informatie over het aanpassen van de woning, de inzet van kleine technologische oplossingen of het adverteren van het beschikbare welzijnsaanbod. Ook kunnen we ouderen helpen bij het aanspreken van hun eigen netwerk. Met name in kleinere dorpen (denk aan Hulsel, Hoogeloon of Steensel) zijn dan wel minder voorzieningen, maar mensen kennen elkaar en de gemeenschappen zijn hechter. Dit willen we benutten. Daarom zetten we hier met name in op mantelzorg en nabuurschap. Dit vraagt wel goede ondersteuning van mantelzorgers (zie onder).

  Ondersteunen van mantelzorgers

  Mantelzorg wordt steeds belangrijker maar er zit een grens aan de capaciteit van mantelzorgers. We werken aan het verstevigen van het sociaal (en digitaal) netwerk rondom mantelzorgers. We spreken af om mantelzorgers op te nemen als verplichte urgentiecategorie bij het opstellen van de urgentieverordening in lijn met de Wet versterken regie op de volkshuisvesting. Ook zetten we in op respijtzorg 17 (aan huis). We verwachten dat de vraag naar respijtzorg blijft stijgen. Als gemeenten monitoren we op lokaal niveau of het huidige aanbod voldoet of dat uitbreiding nodig is. Tot slot kunnen gemeenten op lokaal niveau nog aanvullende maatregelen nemen. Denk aan het planologisch mogelijk maken van pré-mantelzorgwoningen zoals dat nu in Bergeijk, Eersel en Reusel-De Mierden al gebeurt.

  Doorstroom op gang brengen

  Veel ouderen kiezen er pas op late leeftijd voor om te verhuizen naar een geschikte woning. Bijvoorbeeld omdat hun woonlasten laag zijn doordat zij een hypotheek hebben afbetaald en bij een verhuizing zullen stijgen. Dit zorgt voor onwenselijke woonsituaties: denk aan een alleenstaande van 87 jaar die woont in een ruime vrijstaande koopwoning in Netersel of Knegsel. Niet alleen is de kans op vereenzaming groot, ook belemmert dit doorstroming en dus kansen voor jonge gezinnen en starters. Daarom zetten we ons instrumentarium in om doorstroming te bevorderen. Dit werken we lokaal per gemeente uit. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de inzet van verhuiscoaches, informatie en bewustwordingsbijeenkomsten of het onderzoeken verhuispremies of een huurgewenningsbijdrage. We kijken hierbij ook naar de resultaten van de pilot van Groot naar beter die nu in de regio Eindhoven plaatsvindt.

  Werken vanuit eigenkracht en een positieve gezondheidsbenadering

  Ook als mensen zorg- of ondersteuning nodig hebben stimuleren we zo veel mogelijk dat mensen de regie houden over hun leven. We kijken daarbij verder dan lichamelijke gezondheid. We sluiten aan bij de positieve gezondheidsbenadering. Deze gaat uit van: ‘wat kan iemand wél’ en heeft naast lichamelijk functioneren ook aandacht voor mentaal welbevinden, zingeving, sociaal en maatschappelijk ‘meedoen’. We moedigen mensen met advies, trainingen en coaching aan om actief en zelfstandig mee te doen in de samenleving. Dit doen we samen met welzijnsorganisaties, scholen, vrijwilligersorganisaties en het verenigingsleven.

• 2.

  Overige doelgroepen

  De huisvesting van de overige doelgroepen pakken we als Kempengemeenten gezamenlijk op binnen. De aantallen zijn te klein om hier individueel gemeentelijk beleid voor op te stellen. Alle onderstaande getallen gaan dan ook over de vier gezamenlijke gemeenten tenzij anders aangegeven.

  Voorkomen en bestrijden dak- en thuisloosheid

  We sluiten aan bij het Nationaal Actieplan Eerst een Thuis en het Actieplan dakloosheid regio Eindhoven 2024-2030. Doel is dat er in de Kempen in 2030 geen mensen onvrijwillig buiten slapen of langer verblijft in een nood- of tussenvoorziening dan nodig is. Dit doen we door dak- en thuisloosheid in eerste instantie zoveel mogelijk te voorkomen (preventie). We zetten initiatieven zoals vroegsignalering van schulden­problematiek samen met de corporaties voort. Ook zetten we in op goede ambulante begeleiding van mensen die moeite hebben om zich zelfstandig staande te houden in de maatschappij. Mochten mensen alsnog dakloos worden, wijzen we ze met urgentie een woning toe. We omarmen met onze partners een Wonen eerst benadering. Dit betekent dat we geen voorwaarde stellen tot herstel voordat we ze naar een woning begeleiden. Tot slot willen we een beter beeld krijgen van dakloosheid in onze gemeenten. Daarom willen we op bovenregionaal niveau een “point-in-time” telling doen volgens de ETHOS methodiek van het aantal daklozen in navolging van de Regio Noordoost Brabant en Hart van Brabant.

  Mensen met een (licht) verstandelijke beperking

  We werken samen met zorgpartijen om bestaande VG plekken toekomstbestendig te maken. Bijvoorbeeld door ze geschikt te maken voor de snel vergrijzende doelgroep waarvan als gevolg van de vergrijzing de zorgvraag verandert. Doel is dat het aantal plekken gelijk blijft. Het vastgoed is echter niet altijd geschikt voor een dergelijke transformatie. Samen met zorgpartijen gaan we in gesprek om afspraken te maken over de invulling van deze opgave. Voor mensen met een licht verstandelijke beperking onderzoeken we samen met zorgpartijen de mogelijkheid enkele prikkelarme (doorstroom)locaties te realiseren. Deze plekken kunnen wellicht ook ingezet worden voor andere doelgroepen die hier baat bij hebben. Denk aan mensen met autisme.

  Beschermd wonen en de Maatschappelijke opvang

  Met het voorgenomen vervallen van de centrumgemeente rol van Eindhoven na 2026 voor Beschermd Wonen komt er meer verantwoordelijkheid op ons als gemeenten te liggen. Hierbij werken we als Kempengemeenten zoveel mogelijk samen. Als gemeenten gaan we mee in de beweging van Beschermd Wonen naar Beschermd Thuis 18 . Samen met zorgpartijen zoeken we naar mogelijkheden om het aantal plekken Beschermd Thuis in bovenregionaal verband licht uit te breiden. In eerste instantie denken we aan ongeveer 20 plekken. De Maatschappelijke Opvang zal de komende jaren nog in Eindhoven blijven. Hier verwachten we geen extra inzet.

  Jeugdzorg met verblijf

  Voor jeugdzorg met verblijf gaan we in principe uit van het bestaande aantal plekken. Mogelijk uitgebreid met enkele plekken (1-5) voor jeugd met complexe problematiek. Tegelijkertijd houden we de vinger aan de pols rondom landelijke en lokale ontwikkelingen. Mocht vanuit de schaalsprong de vraag naar jeugdzorg met verblijf toenemen, heroverwegen we deze afspraak en gaan we met de inkoopregio Samen voor Jeugd en zorgpartijen in gesprek over mogelijke uitbreiding van het aanbod.

  Uitstroom Maatschappelijke Opvang, Beschermd Wonen en Jeugdzorg met verblijf

  Voor mensen die uitstromen uit een intramurale instelling zorgen we voor passende huisvesting. We nemen deze groepen op als urgente doelgroep in de urgentieverordening die we in 2025 opstellen. Samen met corporaties werken we aan de beschikbaarheid van woningen voor uitstromers uit intramurale instellingen en de jeugdzorg met verblijf als onderdeel van de prestatieafspraken. Hierbij houden we rekening met spreiding en draagkracht in de wijk om concentratie en stigmatisering te voorkomen. Indien nodig maken gemeenten aanvullende afspraken of herijken ze bestaande afspraken. We evalueren gezamenlijk en periodiek als onderdeel van de prestatieafspraken. Ook werken we samen met zorgpartijen en corporaties aan het realiseren van enkele tussenvormen tussen zelfstandig en beschermd wonen. Denk aan kamertrainingstrajecten of transitiewoningen. We beginnen met een klein aantal (ongeveer 20 plekken). Indien nodig onderzoeken we of we dit aantal verder uit moeten breiden (of juist afschalen).

  Overige urgente doelgroepen

  Naast de tot dusver benoemde doelgroepen geeft het programma een Thuis voor iedereen en de wet Versterking regie op de volkshuisvesting nog een aantal groepen aan die gemeenten op moet nemen in het Volkshuisvestingsbeleid. Dit gaat om slachtoffers van huiselijk geweld, slachtoffers van mensenhandel en stoppende sekswerkers. Deze groepen komen op zo’n kleine schaal voor in onze gemeenten dat we afspreken hier gezamenlijk geen apart beleid voor op te stellen. Wel nemen we deze categorieën op in de urgentieverordening zodat we deze mensen met urgentie een woning toe kunnen wijzen.

• 3.

  Samenwerking coördineren en versterken

  De opgaven rondom wonen en zorg is groot. Om dit waar te maken moeten we niet alleen als Kempengemeenten intensief samenwerken, maar ook samen met onze partners (corporaties, zorg/ welzijnspartijen en bewoners). Dit vraagt structurele overleggen tussen al deze partijen. We richten een Kempenbrede overlegtafel op met een gemeenschappelijke werkagenda. Ook overwegen we bij relevante onderdelen zorg- en welzijnspartijen te betrekken bij de prestatieafspraken.

4.4 Maatregelen die we overwegen (longlist)

Om onze doelen te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken nodig. Minimaal de volgende maatregelen onderzoeken we nader bij het opstellen van het uitvoeringsprogramma:

• •

  Als onderdeel van onze toetsingskaders stellen gemeenten een afwegingskader op voor woonzorginitiatieven.

• •

  We zetten een pilot woonzorgcirkel op. Dit doen we zoveel mogelijk nabij bestaande voorzieningen zoals bibliotheken/ontmoetingsruimtes etc. Aan de hand van een pilot en bouwen we de aanpak stapsgewijs uit op een manier die past bij de schaal en manier van werken in onze gemeenten:

• •

  We zetten een Kempische bewustwordingscampagne op over langer- en weer zelfstandig wonen.

• •

  We monitoren de vraag naar Respijtzorg en breiden dit waar nodig uit.

• •

  Alle gemeenten zetten instrumentarium in om doorstroom van senioren naar een geschikte woning te bevorderen. Gemeenten bepalen op lokaal niveau welke instrumenten zij inzetten.

• •

  We stellen een urgentieverordening op voor het met voorrang toewijzen van de urgente doelgroepen uit de Wet versterken regie op de volkshuisvesting.

• •

  We maken afspraken met corporaties over het voorkomen van dakloosheid (preventie). Denk hierbij aan Convenantafspraken over het delen van informatie over vroegsignalering van schulden etc.

• •

  We maken ons hard voor een bovenregionale “point-in-time” telling van het aantal mensen dat dakloos is aan de hand van de ETHOS methodiek zoals uitgevoerd in de regio’s Noordoost Brabant en Hart van Brabant.

• •

  We onderzoeken samen met zorgpartijen de mogelijkheden om bestaande locaties voor mensen met een verstandelijke beperking te transformeren zodat deze beter voldoet aan de behoeften van de doelgroep

• •

  In bovenregionaal verband maken we afspraken met gemeenten en zorgpartijen over een lichte uitbreiding van het aantal Beschermd Thuis plekken in de Kempen. In eerste instantie gaat dit om ongeveer 20 plekken.

• •

  We maken afspraken met de Inkoopregio Samen voor Jeugd en zorgpartijen over een lichte uitbreiding van het aantal plekken jeugdzorg met verblijf voor jongeren met complexe problematiek. In eerste instantie gaat dit om 1-5 plekken.

• •

  We maken afspraken met corporaties over het realiseren van voldoende plekken voor uitstroom uit BW/MO of jeugdzorg met verblijf

• •

  We richten een Kempenbrede overlegtafel wonen en zorg op met een gemeenschappelijke werkagenda. Ook overwegen we bij relevante onderdelen zorg- en welzijnspartijen te betrekken bij de prestatieafspraken.

• •

  We maken een vlekkenkaart van mogelijke locaties voor het toevoegen van geclusterd wonen (via nieuwbouw én transformatie). Deze kaart brengt woningbouwplannen, de geschiktheid van de woningvoorraad en voorzieningen samen zodat een duidelijk beeld ontstaat van de mogelijkheden.

5.1 Wat speelt er:

Vitaliteit vraagt aandacht met name in de kleine kernen

In de brede zin staan we er goed voor. Eigenlijk scoren al onze kernen goed tot uitstekend op leefbaarheid in de Leefbarometer. Wel zijn er enkele aandachtspunten. Veel kernen hebben nu een actief verenigingsleven (denk aan voetbalclubs, carnavalsverenigingen of muziek). Deze verenigingen kunnen cruciaal zijn bij het instandhouden van sociale netwerken. Maar deze verenigingen zijn afhankelijk van actieve leden. Door de vergrijzing en individualisering neemt het ledenbestand af, dit leidt tot verschraling van het aanbod en op termijn meer eenzaamheid.

Daarnaast wonen meer mensen wonen langer zelfstandig (zie thema 3). Dit vraagt om dorpen met een sterke sociale basis en netwerken van mensen die elkaar ondersteunen en naar elkaar omkijken. Ook een goed voorzieningenaanbod is cruciaal. Denk aan plekken voor ontmoeting (bijv. gemeenschapshuis), openbaar vervoer, huisarts of supermarkt etc. Dit is momenteel niet in alle kernen het geval. Kernen zoals Knegsel, Hulsel, Weebosch of Casteren hebben geen arts en beperkt openbaar vervoer. Dit is geen probleem als boodschappen bezorgd worden en er een buur is die even iemand even naar de huisarts brengt. Maar als jongeren wegtrekken, komt ook dit onder druk te staan. Er ligt dus een opgave om richting de toekomst te werken aan de vitaliteit van de kernen. Dit kan door jongeren met maatschappelijke binding in de kernen te behouden, maar ook om nieuwe gezinnen te trekken én betrekken bij het leven in het dorp. Vanuit de schaalsprong ligt hier een unieke kans om deze huishoudens naar de gemeente te trekken.

Veerkracht onder druk in een paar buurten

Naast sterke sociale netwerken gaat leefbaarheid ook over schoon-gezond? en veilig. Ook hier zien we dat in algemene zin alle vier de gemeenten er goed voorstaan. Wel zijn er plekken in buurten waar dit onder druk staat. Dit gaat met name om gebieden in het zuidoosten van Eersel (kern) en het zuiden van Bladel (kern). Hier zien we relatief hoge concentraties van corporatiewoningen (50-80% van de voorraad) in combinatie van een hoog aantal kwetsbare mensen. In deze gebieden zien we een opgave om juist een stapje extra te zetten om de leefbaarheid en de veerkracht te versterken.

Figuur 11: Gebieden waar veerkracht onder druk staat

Eersel

Bladel

Let op: Hoe roder het gebied, hoe meer de veerkracht onder druk staat

Bron: Veerkrachtkaarten Aedes (2021)

Een toegankelijke en toekomstbestendige woonomgeving

Een veilige, aantrekkelijke woonomgeving kan gezondheid en spontane ontmoeting bevorderen. In buurten met veel senioren is het belangrijk te werken aan toegankelijkheid. Door een wijk of buurt zo in te richten dat deze tot beweging uitnodigt, wordt de woonomgeving ‘gezonder’. Met het oog op klimaatverandering is het in versteende wijken belangrijk om te werken aan vergroening. Momenten van lange droogte afgewisseld door korte periodes van hoosbuien worden steeds normaler. De Kempen hebben als doel om in 2050 klimaatneutraal te zijn. Er ligt dus een opgave om hittestress te voorkomen en een betere afvoer en opslag van regenwater te realiseren. Zo maken we onszelf richting de toekomst klimaatbestendig.

5.2 Ambities

5.3 Welke richting slaan we in:

• 1.

  Spreiden sociale huur

  We zien woningbouw als kans om meer diversiteit aan te brengen in de woningvoorraad. Specifiek in de buurten met een relatief hoog aandeel 19 corporatiewoningen in Bladel (kern) en Eersel (kern) zien we het aandeel van kwetsbare bewoners toenemen. Tegelijkertijd zien we in een aantal dorpen dat er behoefte is aan sociale huur om starters te behouden. Daarom voegen we in buurten met veel sociale huurwoningen bij inbreiding juist middenhuur en betaalbare koop toe. In gebieden of dorpen met weinig sociale huur maar waar we wel behoefte zien, krijgt het toevoegen van 30% sociale huur bij nieuwbouw juist extra aandacht. Dit vullen we in bij het maken van prestatieafspraken met de corporaties. In deze gesprekken vragen we corporaties ook de bestaande voorraad met de betaalbaarste huurwoningen goed te spreiden via prijsbeleid. Dit betekent mogelijk wel dat we corporaties vragen enkele woningen onder de streefhuur te verhuren.

• 2.

  Gebiedsgericht de leefbaarheid versterken

  Enkel inzetten op spreiding van de betaalbare voorraad is niet voldoende. Ook in 2030 zullen er buurten zijn met een hogere concentratie kwetsbare bewoners. Dit vraagt om een bredere aanpak. Dit werken we samen met corporaties en huurdersverenigingen uit in de prestatieafspraken. We richten ons in eerste instantie op de gebieden waar vitaliteit/leefbaarheid het meest onder druk te staan. Denk bijvoorbeeld aan Eersel Zuid of in Bladel de omgeving van De Smelen, De Rogter en het Zeuvenspent.

• 3.

  Voldoende kans voor de lokale woningzoekende

  In enkele kernen zien we nu al een grotere instroom van mensen uit de regio. Als er hier (betaalbare) woningen vrijkomen, komen starters uit het dorp er niet altijd meer tussen. Niet in alle kernen is het mogelijk om (op korte termijn) veel woningen toe te voegen. Bovendien duurt het maken van nieuwe woningbouwplannen vaak jaren. De aangepaste Huisvestingswet (2024) biedt meer ruimte om woningen met voorrang toe te wijzen aan mensen met lokale, maatschappelijke of economische binding20 . Naast sociale huur kunnen we bijvoorbeeld ook in de middenhuur of betaalbare koop (enkel nieuwbouw) strakker reguleren. Dit is alleen mogelijk als er aantoonbare schaarste is die leidt tot verdringing. Ook is de maatregel enkel effectief als méér dan 50% van de vrijkomende woningen in een afzonderlijk segment (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop) naar mensen van buiten de gemeenten gaan.

  Schaarste en verdringing lijken (nog) niet aan de orde

  In het sociale huursegment is het aandeel woningen dat corporaties verhuren aan mensen van buiten de gemeenten ongeveer 30%. Inclusief statushouders is dit ongeveer 40%. Onderzoek in de gemeente Eersel laat zien dat het de verwachting is dat dit aandeel de komende jaren stabiel blijft. Hetzelfde onderzoek in Eersel laat zien dat bij nieuwe betaalbare koopwoningen meer dan de helft van de kopers ook in de gemeente woonde toen zij de woning kochten. Van de kopers die buiten de gemeente woonden had een groot deel wel binding met de gemeente (bijvoorbeeld omdat hun ouders daar wonen). Op basis van deze gegevens lijkt het binnen de huidige regelgeving voor sociale huur en betaalbare koop niet doelmatig én mogelijk om meer woningen toe te wijzen aan lokale bewoners. Wel spreken we af met het oog op de schaalsprong er in de toekomst risico op verdringing bestaat. We houden daarom de vinger aan de pols. Indien blijkt dat het aandeel lokaal toegewezen woningen in één van de gemeente onder de 50% zakt, kunnen gemeenten op lokaal niveau besluiten gebruik te maken van de nieuwe ruimte.

• 4.

  Particulier initiatief en innovatieve woonvormen

  We vinden het belangrijk dat woningbouw bijdraagt aan de vitaliteit van de kernen. Met name in de kleine kernen is de woningbouw in aantallen klein. Elke woning die we hier toevoegen telt dus dubbel als bijdrage aan de opgave in die kern. Dit betekent dat het belangrijk is bewoners goed te betrekken. Ook zien we hier ruimte voor innovatieve woonvormen en koopconstructies. Denk aan koopgarantwoningen, hofjes, tiny-houses of andere vormen van collectief particulier initiatief. Als bewoners zelf de eigenaar zijn, is de kans dat het initiatief bijdraagt aan de lokale opgave groter. Dit leidt ook weer tot een grotere verhuisbereidheid binnen de kern. Zo draagt het initiatief ook bij aan doorstroom. Collectief particulier initiatief heeft vaak een steuntje in de rug nodig. We spreken als Kempengemeenten af een positieve grondhouding aan te nemen tegenover deze initiatieven. Dit doen we door in onze toetsingskaders in kleine kernen initiatieven vanuit het dorp prioriteit te geven. Ook bieden we informatie aan (denk aan checklists om tot een goed Omgevingsplan te komen). Tot slot verbinden we initiatiefnemers met partijen die hen kunnen ondersteunen. Denk aan architecten, financieel adviseurs etc.). Op lokaal niveau kunnen gemeenten particulier initiatief via lokaal beleid verder ondersteunen. Denk bijvoorbeeld aan het beschikbaar stellen van gemeentegronden zoals dit nu in Bladel al gebeurt.

• 5.

  Woonomgeving klimaat- en toekomstbestendig

  We verbeteren de woonomgeving zodat deze toekomstbestendig is voor de komende 25 jaar. In en rondom de woonzorgzones heeft toegankelijkheid en mogelijkheden tot ontmoeten de prioriteit. Denk aan egale stoepen en voetpaden, veilige oversteekplekken en voldoende bankjes met schaduwvoorzieningen om uit te rusten. Dit is overigens niet alleen goed voor mensen met een fysieke beperking, maar voor iedereen. In versteende gebieden kijken we met name naar het toevoegen van groen en klimaatadaptatie. Aanpassingen in de woonomgeving doen we op natuurlijke momenten (werk met werk maken). Denk aan herstructurering, het vervangen van riolering of het verzwaren van het energienet.

5.4 Maatregelen die we overwegen (longlist)

Om onze doelen te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken nodig. Minimaal de volgende maatregelen onderzoeken we nader bij het opstellen van het uitvoeringsprogramma:

• •

  We maken afspraken met corporaties over het inzetten van prijsbeleid om sociale huurwoningen beter te spreiden naar prijsklassen over de gemeenten.

• •

  We maken afspraken met corporaties over gebieden waar we gezamenlijk werken aan het verbeteren van de leefbaarheid. Hier betrekken we nadrukkelijk welzijn- en zorgpartijen bij.

• •

  We monitoren de toewijzing van woningen aan mensen met sociale, economische of maatschappelijke binding. Mocht dit in een bepaald segment in een gemeente onder de 50% komen te liggen, overwegen we op lokaal niveau het nemen van extra maatregelen om lokaal toewijzen te stimuleren via bijvoorbeeld een huisvestingsverordening.

• •

  In kleine kernen geven we prioriteit in onze toetsingskaders aan initiatieven vanuit het dorp.

6.1 Wat speelt er:

Nog veel slechte energielabels in oudere wijken

Energieprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Dit voelen met name mensen met een kleine beurs en een slecht geïsoleerde woning. Energiearmoede ligt dan al snel op de loer. Het streven naar een duurzame, energiezuinige woning is niet langer ingegeven vanuit het doel om zuinig met onze planeet om te gaan. Er is ook een financiële prikkel. Verduurzamingsmaatregelen renderen steeds sneller. Als we kijken naar de energielabels van de huidige woningvoorraad zien we een directe link met het bouwjaar. Woningen met een slecht energielabel vinden we met name in de delen van kernen gebouwd voor 1945. Denk aan de oude dorpskernen, maar ook langs de historische hoofdstraten van de dorpen. Tegelijkertijd hebben woningen in nieuwbouwwijken (gebouwd na 2010) vrijwel allemaal energielabel A of minimaal B. Wel zien we veel woningen met energielabels D en E. Met name in de buurten gebouwd tussen 1945 en 1975 en in het buitengebied. Hier ligt de komende jaren een flinke verduurzamingsopgave. Corporaties zijn hier al mee aan de slag. Delen van hun voorraad zitten al op label B of A. Ook versnellen zij hun aanpak met het oog op de landelijke prestatieafspraken waarin staat dat corporaties EFG labels in 2028 uitfaseren. Een enkele gemeente heeft een hogere ambitie en maakt hierover maatwerkafspraken met corporaties. De grootste opgave lijkt echter te liggen in de particuliere voorraad.

Figuur 12: Voorbeeld energielabels in Bladel

Bij nieuwbouw stapeling van eisen voorkomen

Voor nieuwbouw zijn de minimale wettelijke eisen al vrij strikt. Nieuwbouw moet ten minste “bijna energieneutraal gebouwd” (BENG) zijn en aardgasvrij. Dit betekent in de praktijk dat nieuwbouwwoningen tenminste energielabel A hebben. De Kempengemeenten hebben afzonderlijk van elkaar het doel opgenomen om in 2030 49% van de CO2 uitstoot te reduceren, en in 2050 energieneutraal te zijn. Het Klimaatakkoord (2019) gaat inmiddels al uit van 55% besparing in 2030. De BENG richtlijn is op termijn onvoldoende om in 2050 klimaatneutraliteit te halen. Daarnaast liggen er ook nieuwe opgaven. In 2030 moet 50% van de economie (inclusief de woningbouw) draaien op hernieuwbare grondstoffen en in 2050 streeft het Rijk naar een volledig circulaire economie. Nieuwbouw kan hier aan bijdragen door duurzame bouwmaterialen te gebruiken (biobased bouwen).

Tegelijkertijd is het vanuit de bovenregionale druk door de schaalsprong van groot belang om de komende jaren snel meters te maken met de woningbouw. Ook laat het woningmarktonderzoek zien dat we voor de autonome vraag juist veel betaalbaarder moeten bouwen. Om de snelheid erin te houden willen we een stapeling van kwaliteitseisen (duurzaamheid, betaalbaarheid en natuurinclusiviteit) voorkomen. Er ligt dus een opgave voor ons als gemeenten om hier prioriteiten te stellen waar dit mogelijk is.

6.2 Ambities

6.3 Welke richting slaan we in:

• 1.

  Verduurzamen bestaande woningvoorraad

  In alle Kempengemeenten zijn momenteel Transitievisies warmte opgesteld. In dit beleid is per wijk/kern uitgewerkt hoe we van het gas afstappen. In de woonvisie sluiten we aan op deze aanpak. Tot en met 2030 ligt de focus op het gereedmaken van de voorraad voor de warmtetransitie (isolatie). Vanuit de nationale prestatieafspraken nemen corporaties het voortouw door in 2028 de EFG labels uit te faseren. Particuliere verhuurders volgen uiterlijk in 2030 (Rijksbeleid). Het hoge aandeel koopwoningen maakt de opgaven in de Kempengemeente echter groot en lastig. Het Rijk zit gelukkig niet stil en heeft het Nationale Isolatieprogramma opgezet. Dit programma voorziet in een meerjarige aanpak voor isolatie van koopwoningen met E, F en G-labels (of energetisch vergelijkbare staat). Hierbinnen hebben gemeenten de regie. We spreken af dat de gemeenten lokaal een aanpak opstellen om voor 2030 deze woningen te verduurzamen.

  Tegelijkertijd stimuleren we woningeigenaren om zelf al stappen te zetten. Bijvoorbeeld door het nemen van no-regret maatregelen (HR++ glas, dak/vloer isolatie etc.) het promoten van zonnepanelen, overstappen naar elektrisch koken en (hybride) warmtepompen bij de vervanging van CV’s. Dit doen we via het energieloket van de vereniging KempenEnergie en het bredere platform van initiatieven dat zij organiseren. Denk bijvoorbeeld aan de energie-expo, de basiscursus energie en de energiecafés. Daarnaast wijzen we bewoners op de extra leenmogelijkheden als zij een woning kopen die zij gaan verduurzamen. Tot slot kunnen gemeenten daarnaast ook lokaal subsidies aanbieden.

  Toekomstbestendig bouwen

  In de basis toetsen we nieuwe woningbouwplannen aan de wettelijke minimumeisen (BENG). Echter we spreken af dat in onze toetsingskaders we prioriteit geven initiatieven die een stapje extra zetten. Denk aan energieneutraal (ENG), circulair of natuurinclusief gebouwd. Zo dagen we initiatiefnemers uit om de kosten van verduurzaming niet af te wentelen op de consument. Tegelijkertijd zetten we in op kennisdelen richting ontwikkelaars.

6.4 Maatregelen die we overwegen (longlist)

Om onze doelen te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken nodig. Minimaal de volgende maatregelen onderzoeken we nader bij het opstellen van het uitvoeringsprogramma:•

• •

  Gemeenten stellen een lokale aanpak op voor het uitfaseren van EFG labels (of energetisch vergelijkbare staat) voor 2030 als onderdeel van het Nationale isolatie programma.

• •

  Via het energieloket van de vereniging KempenEnergie en het bredere platform van initiatieven dat zij organiseren geven we informatie, en stimuleren we het verduurzamen van woningen door particulieren.

• •

  We nemen duurzaamheidsnormen op in onze toetsingskaders. Hoe duurzamer het initiatief, hoe hoger de woning scoort.

• •

  Lokaal kunnen gemeenten nog aanvullend hierop verdere maatregelen treffen. Denk aan het aanbieden van subsidies zoals de subsidie duurzame energie, meedoen aan het regionale isolatieprogramma van de MRE, het inzetten van energiecoaches etc.