Financieel programma impuls sociale woningbouw gemeente Eersel 2025

Ondertekening

Toelichting werkwijze Financieel programma impuls sociale woningbouw

In het Financieel programma impuls sociale woningbouw leest u op welke wijze wij in de gemeente Eersel onze sociale woningbouwopgave realiseren. Het programma legt de spelregels vast voor de wijze waarop wij omgaan met de realisatie van huurwoningen in woningbouwinitiatieven. In deze bijlage leest u meer over de toepassing, werkwijze en systematiek van het in het financieel programma vermelde Vereveningsfonds sociale woningbouw.

Toepassing van het Financieel programma impuls sociale woningbouw en het Vereveningsfonds

Het Financieel programma impuls sociale woningbouw is van toepassing op nieuwe woningbouwinitiatieven waarvoor een wijziging van het Omgevingsplan gemeente Eersel of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig is. Het Vereveningsfonds sociale woningbouw is enerzijds van toepassing op initiatieven die in onvoldoende mate bijdragen aan de beleidsdoelstellingen. Anderzijds is het fonds van toepassing voor initiatieven die meer sociale huurwoningen realiseren, ter compensatie van locaties met onvoldoende sociaal programma. Ook is een bijdrage mogelijk voor de realisatie van sociale huurwoningen (ook voor de eerste verplichte 30% aan sociale huurwoningen) in projecten bij gemeentelijke exploitaties en/of bij een aantoonbare onrendabele top bij herstructureringslocaties, en/of voor verplaatsingskosten van tijdelijke al eerder in de gemeente Eersel geplaatste sociale huurwoningen naar een nieuwe locatie binnen de gemeente Eersel.

Voor wie is het financieel programma en het vereveningsfonds bedoeld?

Dit programma en het vereveningsfonds is bedoeld voor initiatiefnemers die woningbouwinitiatieven ontwikkelen en exploiteren in de gemeente Eersel die niet voldoen aan het omgevingsplan. Zowel voor private initiatiefnemers, woningcorporaties als de gemeente Eersel.

Wat is de status van dit programma?

Dit programma is verplicht voor alle nieuwe woningbouwinitiatieven waarvoor een wijziging van het omgevingsplan nodig is en de gemeente Eersel nog geen anterieure overeenkomst heeft gesloten met de initiatiefnemer. De wettelijke grondslag ligt in afdeling 3.17 van de Omgevingswet, waarin is bepaald dat financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied kunnen worden opgenomen. Er moet sprake zijn van het realiseren van één of meer woningen met één of meer bouwactiviteiten als bedoeld in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. Jaarlijks rapporteert het college over de voortgang en de status van onze volkshuisvestelijke taakstelling in de jaarrekening. Een herziening van dit programma heeft geen gevolgen voor al getekende overeenkomsten.

Woonbeleid

Op 2 juli 2024 heeft de raad van de gemeente Eersel de Kempische visie op wonen 2024-2028 – Volkshuisvestingsprogramma (hierna: woonvisie) vastgesteld. De woonvisie is het volkshuisvestingsprogramma zoals bedoeld in de Omgevingswet en wordt gezien als nadere uitwerking en invulling van de gemeentelijke omgevingsvisie. De belangrijkste volkshuisvestelijke prioriteiten uit de woonvisie zijn, samengevat:

Vergroten van de beschikbaarheid van sociale huurwoningen.

Zorgen voor betaalbaarheid van woningen (zowel huur als koop).

Investeren in kwaliteit - door het aardgasvrij maken van woningen, toekomstbestendig isoleren, woningen met een energielabel E, F of G uiterlijk in 2028 uit faseren en kijken naar duurzame alternatieven.

Investeren in leefbaarheid - door herstructurering, zorgen voor kwalitatief goede woningen, aandacht voor woonvormen voor mensen met een (toekomstige) zorgbehoefte en betere samenwerking in het sociale domein.

Bij de woonvisie is het woningbouwprogramma vastgesteld volgens de volgende verdeling:

In de praktijk blijkt dat bij veel ontwikkelingen de genoemde percentages niet exact gehaald kunnen worden. Met het Financieel programma impuls sociale woningbouw bieden we een uitzonderingsmogelijkheid om dit te compenseren en maatwerk te leveren.

De volkshuisvestelijke doelstellingen zijn gebaseerd op de woonvisie. Een uitgangspunt voor sociale huurwoningen is dat de exploitatie door woningcorporaties wordt uitgevoerd. Een deel moet mogelijk door de markt worden gerealiseerd om aan de gemiddelde norm van 30% te voldoen.

Dit financieel programma vloeit voort uit de woonvisie (het volkshuisvestingsprogramma) en de omgevingsvisie. Het college monitort de uitvoering van het woonbeleid. Verslaglegging daarvan wordt opgenomen in de jaarrekening.

Wat is een woningbouwinitiatief?

Als u wilt bouwen of verbouwen en hierbij een woning mogelijk maakt en dit past niet binnen het omgevingsplan spreken we van een woningbouwinitiatief. Om het initiatief mogelijk te maken moeten we het omgevingsplan wijzigen of met een omgevingsvergunning afwijken van het omgevingsplan.

Voor een woningbouwinitiatief geldt dat er sprake moet zijn van één of meer bouwactiviteiten waarvan kosten worden verhaald als bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, aanhef, van de Omgevingswet. Dit zijn:

de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;

de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie;

de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;

de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte;

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Wat zijn de uitzonderingen voor woningbouwinitiatieven op grond van dit programma?

Dit programma is niet van toepassing op woningbouwontwikkelingen in het buitengebied (woningen volgens een vereiste tegenprestatie in omgevingskwaliteit die volgt uit provinciale regels (voormalige financiële bijdrage voor een ruimte-voor-ruimte titel) en/of ontwikkeling van landgoederen), CPO-projecten voor zover het betreft woningen in het sociale segment, herbouw van individuele woningen, en de omzetting van bedrijfswoningen naar reguliere woningen. Ook kleine ingrepen aan of nabij bestaande bebouwing, zoals de bouw een berging, dakkapel of erker zijn niet van toepassing op dit beleid.

De norm van 30% sociale huurwoningen geldt voor elk woningbouwproject

Het uitgangspunt voor alle gebiedsontwikkelingen is dat we in het totale woningbouwprogramma van de gemeente Eersel uiteindelijk gemiddeld 30% van het aantal woningen als sociale huurwoning realiseren. Dit uitgangspunt geldt voor zowel gemeentelijke als private ontwikkelingen.

Indien een locatie niet of minder geschikt is voor de realisatie van sociale huurwoningen – bijvoorbeeld doordat het een te klein woningbouwprogramma betreft, of doordat in een specifiek gebied de herontwikkeling bedoeld is om het aandeel sociale woningbouw in dat gebied juist terug te brengen – kunnen we (een deel van) de opgave aan sociale woningen omzetten in een afdracht aan het Vereveningsfonds sociale woningbouw. Er moet een aantoonbaar tekort zijn op de exploitatie. U moet dit als initiatiefnemer zelf aantonen en daarbij de onwenselijkheid of onmogelijkheid van het realiseren van de norm aan sociale huurwoningen onderbouwen. De gemeente toetst dit. Indien in onvoldoende mate onderbouwd is dat er sprake is van een aantoonbaar tekort op de exploitatie en onwenselijke of onrealiseerbare doelstelling, is de initiatiefnemer verplicht om de sociale huurwoningen in het plan te realiseren. Dit leggen we vast in een overeenkomst en de wijziging van het omgevingsplan of de omgevingsvergunning. Wij geven de voorkeur aan een overeenkomst boven regels voor kostenverhaal in het omgevingsplan.

Wat verstaan we onder sociale huurwoningen?

Een sociale huurwoning is een woonruimte waarvan de kale huur bij aanvang niet hoger is dan de wettelijk vastgelegde liberalisatiegrens, met inachtneming van het gemeentelijk woonbeleid. Voor de realisatie van sociale huurwoningen geldt een instandhoudingsverplichting. Een sociale huurwoning moet ten minste 25 jaar beschikbaar blijven voor de doelgroep, de aanvangshuur mag niet meer bedragen dan de DAEB huurgrens, waarvan minimaal 50% van de huur onder de 2e aftoppingsgrens moet zijn.

Werkwijze Vereveningsfonds sociale woningbouw

Nieuwe woningbouwplannen met een tekort aan het vereiste van 30% sociale huurwoningen in het programma doen een afdracht aan het vereveningsfonds. De afdracht is gelijk aan het verschil in grondopbrengst per m² uitgeefbaar voor de niet sociale huurwoningen en de grondopbrengst per m² voor sociale huurwoningen, maal het percentage sociale huurwoningen dat u niet kunt realiseren (tekort van 30% of minder). De grondprijzen worden frequent door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld.

Afdracht aan het Vereveningsfonds sociale woningbouw

In principe werken wij niet mee aan een woningbouwinitiatief dat niet voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Indien u voldoende kunt onderbouwen dat er een aantoonbaar financieel tekort is op de exploitatie, dat het onwenselijk of onmogelijk is om de norm van 30% sociale huurwoningen te realiseren in uw plan, dan kan het college besluiten om af te wijken van het beleid. Het is aan u als initiatiefnemer om dit te motiveren en onderbouwen. Wij kunnen dan tóch mee werken aan uw initiatief, mits u een afdracht betaalt aan het Vereveningsfonds sociale woningbouw. Deze afdracht zetten wij in om het tekort aan sociale woningen op deze locatie te verevenen met andere projecten.

De volgende uitgangspunten gelden voor het bepalen van de fondsafdracht:

Het college beoordeelt of u in voldoende mate heeft onderbouwd dat sociale huurwoningen op uw locatie onwenselijk of onmogelijk zijn en er een aantoonbaar financieel tekort is op de exploitatie. Wij toetsen op haalbaarheid en kwalitatieve eisen. De haalbaarheid toetsen wij op basis van uw grondexploitatie en stichtingskostenberekening voor het vastgoed. De kwalitatieve eisen toetsen wij onder andere op basis van ruimtelijke kwaliteit en wenselijkheid van het voorgestelde initiatief in relatie tot de volkshuisvestelijke doelstellingen.

Voor woningbouwontwikkelingen in het buitengebied (woningen volgens een vereiste tegenprestatie in omgevingskwaliteit die volgt uit provinciale regels (voormalige financiële bijdrage voor een ruimte-voor-ruimte titel) en/of ontwikkeling van landgoederen), CPO-projecten voor zover het betreft woningen in het sociale segment, herbouw van individuele woningen, en de omzetting van bedrijfswoningen naar reguliere woningen, is geen afdracht in het Vereveningsfonds verschuldigd.

Voor de ontwikkeling van een bouwplan op overige locaties met minder dan 30% sociale huurwoningen bent u per (deel) woning een afdracht aan het Vereveningsfonds verschuldigd.

De hoogte van de afdracht berekenen we op basis van het woningbouwprogramma in uw initiatief. We nemen hiervoor het verschil tussen de gemiddelde grondwaarde van uw programma en dat van een sociale huurwoning. Dit verschil vermenigvuldigen we met het percentage sociale woningbouw dat u tekort bouwt. Dit houdt in dat we bij een plan zonder sociale woningen 30% van het verschil in grondwaarde in rekening brengen. In een plan met 10% sociale woningbouw brengen we 20% van het verschil in rekening, enzovoorts.

Het verschil in grondwaarde berekenen we aan de hand van een door het college vastgestelde grondquote en gemiddelde koopprijs VON (excl. btw) per woningcategorie en een vastgestelde kaveloppervlakte. Ook als uw kavel in werkelijkheid groter of kleiner is.

De koopprijs vrij op naam of de aanvangshuur bepaalt tot welke woningcategorie de woning hoort: sociaal (laag-midden-hoog), bereikbaar, middelduur, duur of exclusief/vrije kavel. De gemeente bepaalt dit op basis van kavelgrootte en gbo van de woning.

Mocht bij de daadwerkelijke verkoop/verhuur blijken dat de woningen onder een andere categorie vallen, wordt het verschil verrekend. De initiatiefnemer kan gemotiveerd met bewijslast dit aan de gemeente verzoeken.

Voorbeeld afdracht

Bij concrete initiatieven voor woningen zal de gemeente een berekening van de afdracht uitvoeren aan de hand van bovenstaande systematiek. Bijvoorbeeld voor de realisatie van een woning met een vrij op naam prijs van € 550.000,- bedraagt de afdracht € 30.000,- (prijspeil 2025).

Bijdrage uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw

Het college zal het Vereveningsfonds sociale woningbouw inzetten voor:

de realisatie van meer dan 30% aan sociale huurwoningen als er sprake is van een onrendabele top, gebleken uit een onafhankelijk te verifiëren stichtingskostenberekening, en/of;

voor een bijdrage voor de realisatie van sociale huurwoningen (ook voor de eerste verplichte 30% aan sociale huurwoningen) in projecten bij een aantoonbare onrendabele top bij gemeentelijke exploitaties en/of bij herstructureringslocaties gebleken uit een onafhankelijk te verifiëren stichtingskostenberekening, en/of;

verplaatsingskosten van tijdelijke al eerder in de gemeente Eersel geplaatste sociale huurwoningen naar een nieuwe locatie binnen de gemeente Eersel als er sprake is van een onrendabele top, gebleken uit een onafhankelijk te verifiëren stichtingskostenberekening.

De volgende uitgangspunten gelden voor een bijdrage uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw:

Het college beoordeeld of het wenselijk en mogelijk is om in uw plan extra sociale huurwoningen te bouwen en of er een aantoonbaar financieel tekort is op de exploitatie van uw woningbouwontwikkeling. Het college kan dan besluiten om u hiervoor te compenseren met een bijdrage uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw. Een bijdrage is niet fiscaal belast.

Alleen partijen die voor eigen rekening en risico een grondexploitatie voeren kunnen aanspraak maken op een bijdrage uit het fonds.

De hoogte van de bijdrage is gelijk aan de afdracht, zijnde gelijk aan het verschil in grondopbrengst per m² uitgeefbaar indien u geen 30% aan sociale huurwoningen zou bouwen, per extra gerealiseerde sociale huurwoning. De grondprijzen worden frequent door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld.

Het totaal aan extra sociale huurwoningen wordt bepaald op basis van het aantal sociale woningen dat u bouwt boven de norm van 30% (afgerond op één decimaal).

We keren alleen een bijdrage uit voor zover de middelen in het vereveningsfonds daartoe toereikend zijn.

Een bijdrage is niet financieel belast.

Woningcorporaties

Woningcorporaties zijn bijzondere partners voor de gemeente in het realiseren van de opgave aan sociale huurwoningen. Met woningcorporatie WSZ uit Eersel maakt het college prestatieafspraken. Ook een woningcorporatie kan een beroep doen op een bijdrage uit het fonds indien zij sociale woningbouw realiseert en er sprake is van een onrendabele exploitatie. Wij vragen aan u als initiatiefnemer ook afspraken te maken met een woningcorporatie voor de overname en exploitatie van de sociale huurwoningen in uw initiatief.

Uitzonderingen bijzondere situaties

Het college is bevoegd om in bijzondere omstandigheden af te wijken van het systeem van afdrachten aan en bijdragen uit het vereveningsfonds. Hierna zijn deze uitzonderingen toegelicht.

Uitzondering voor de afdracht aan het vereveningsfonds

Initiatieven met minder dan de norm aan sociale huurwoningen doen een afdracht aan het vereveningsfonds. In de situaties dat het initiatief een inhoudelijke of financiële bijdrage levert aan andere maatschappelijke doelstellingen van de gemeente (bijvoorbeeld doordat (ook) een ander maatschappelijk programma is opgenomen, of bij monumenten), kan het initiatief mogelijk (deels) worden vrijgesteld van een afdracht aan het fonds.

Uitzonderingen voor het ontvangen van een bijdrage uit het vereveningsfonds

Initiatieven met meer dan de norm aan sociale huurwoningen kunnen een bijdrage ontvangen uit het vereveningsfonds. In de volgende situaties kan besloten worden (deels) geen bijdrage toe te kennen aan een initiatief:

Het vereveningsfonds bevat geen middelen om een bijdrage te kunnen leveren.

Het vereveningsfonds bevat onvoldoende middelen om een volledige bijdrage te kunnen leveren. In dit geval wordt een bijdrage geleverd voor zover dit vanuit het fonds mogelijk is.

Er zijn bijzondere omstandigheden waardoor een plan in staat moet zijn om zelfstandig een hoger aandeel sociale woningen te dragen. Bijvoorbeeld omdat er sprake is van subsidies.

Overige bijzondere omstandigheden

Indien bij ontwikkelingen sprake is van bijzondere omstandigheden waardoor een afdracht aan of bijdrage uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw naar mening van het college tot een bijzondere hardheid of tot een oneerlijk voordeel leidt, kan het college besluiten af te wijken van de werkwijze van het Vereveningsfonds sociale woningbouw. Dit kan bijvoorbeeld indien er sprake is van een onrendabele business case voor een gebiedsontwikkeling (de wettelijk bepaalde macro-aftopping bij kostenverhaal die van toepassing is indien de kosten hoger zijn dan de opbrengsten), bijvoorbeeld in het geval van herstructurering of verontreiniging. Wanneer een ontwikkelende derde zich beroept op het principe van macro-aftopping moet deze partij dit aantonen door volledige openheid te bieden in de exploitatie van het woningbouwinitiatief. Vervolgens toetst het college deze exploitatie op realiteit en marktconformiteit, op basis van de bij hen bekende gegevens, kengetallen en bekendheid met de lokale marktsituatie. Een belangrijk onderdeel hierbij is de toets op de inbreng van de gronden en/of opstallen. Dit kan in de vorm van het laten uitvoeren van een taxatie of op basis van referenties.

Ook kan het college overwegen in een andere vorm maatwerk te leveren, bijvoorbeeld als uw initiatief minder dan 30% aan sociale huurwoningen bevat, en u de resterende opgave elders wenst te realiseren. U moet in dat geval zelf aantonen dat u op korte termijn elders een locatie ontwikkeld en daar de (resterende) opgave realiseert. Dit leggen we vast in een overeenkomst.