Kader Flexwoningen Rotterdam

Diagram Richtlijn proces met belangrijkste processtappen

Studie fase

• •

  Aanwijzen van locaties (gem)

• •

  1e haalbaarheidsscan locatie (ontw. en gem.)

• •

  Toetsing aan kwaliteitskader Flexwonen

• •

  Resultaat: besluit ontwikkelaar en college

• •

  Quickscan showstoppers (RO en milieu)

Verdieping

• •

  College besluit

• •

  Start participatie omgeving

• •

  Grondreservering (afsprakenbrief)

• •

  Nota van uitgangspunten

• •

  Technische Onderzoeken

Voorbereiding

• •

  Concept aanvraag

• •

  Huurovereenkomst (grond)

• •

  Aanbesteding

• •

  Investeringsbesluit ontwikkelaar

• •

  Opstellen ruimtelijke onderbouwing

Uitvoeringsfase

• •

  Vergunningsprocedure

• •

  Gunning Leverancier

• •

  Bouwrijpmaken

• •

  Bouwen van de opstallen

• •

  Woonrijp maken

• •

  Selectie bewoners

Beheerfase

• •

  Start verhuur

• •

  Exploitatieperiode 15 jaar

• •

  Beheeer commissie

De Rotterdamse Flexprocedure

Het realiseren van verplaatsbare woningbouw levert op korte termijn extra woningen op. De snelle productie- en bouwtijd is een belangrijk voordeel van het gebruik van modulaire systemen. De benodigde procedures worden daarbij ook vereenvoudigd, zodat de woningen ook snel te realiseren zijn. Hiertoe werkt de gemeente Rotterdam volgens een snelle standaard procedure: de Rotterdamse Flexprocedure.

Het besluitvormingsmodel Ruimtelijke Ontwikkeling Rotterdam is de basis, waarbij het snel doorlopen van de verschillende fases het uitgangspunt is. Het doel is om de doorlooptijden van de planontwikkeling en die van de bouwfase sterk te verkorten ten opzichte van de reguliere woningbouwprojecten.

Om snelheid te kunnen organiseren, worden de procedures vereenvoudigd, door middel van standaard afspraken tussen partijen, duidelijke kaders aan de voortkant en de inzet van een beknopte Nota van Uitgangspunten, ook wel bekend als de NvU-Light. Deze wordt voor elk project opgesteld, en hierin wordt ingezoomd op de randvoorwaarden voor de specifieke locatie.

Hierbij geldt verder als uitgangspunt dat de betrokken actoren hun processen zoveel mogelijk parellel plannen. De financiële businesscase wordt gedurende de “Studie fase/verkenning haalbaarheid” gezamenlijk uitgewerkt. Ook wordt de leverancier bij voorkeur al gecontracteerd voordat de vergunning is verleend.

Participatie

Het informeren van de omwonenden en de participatie over de realisatie van de verplaatsbare woningen op de locatie, start aan het einde van de studiefase. Na het Collegebesluit over de realisatie en de aanwijzing van de locatie, worden deze omgevingswensen ingepast in de NvU-Light van de betreffende locatie, mits deze passen binnen de uitgangspunten van dit Kader en (financieel) haalbaar zijn voor de ontwikkelaar. Tijdens het vergunningsproces is er de mogelijkheid van bezwaar en beroep. Ook wordt zo veel als mogelijk gewerkt met beheerafspraken, die samen met bewoners, omwonenden en de ontwikkelaar tijdens de verhuurperiode worden bewaakt en waarbij eventuele beheeraspecten gezamenlijk worden opgelost.

Ter verduidelijking: de hier gebruikte term “ontwikkelaar” kan zowel betrekking hebben op een commerciële als op een sociaal-maatschappelijke (zoals een woningcorporatie), als op een andere initiatiefnemer.

• 2.1

  Sociale randvoorwaarden (vanuit het gebruik)

• 2.2

  Schaal, maat en ordening

• 2.3

  Geborgenheid

• 2.4

  Overige aspecten

2.1 Sociale Randvoorwaarden

De manier waarop we de stad bouwen en inrichten draagt in belangrijke mate bij aan het geluk van mensen. In eerste instantie door te voorzien in onderdak en de bescherming tegen wind en weer, maar ook in het mogelijk maken van andere belangrijke menselijke behoeften, zoals veiligheid en sociaal contact. De mate waarin iemand zich thuis voelt in zijn omgeving en zich daarmee identificeert, is heel belangrijk voor het welbevinden en het gedrag van mensen en daarmee indirect voor de leefbaarheid.

2.2 Schaal, maat en ordening

Mensen voelen zich prettiger in een omgeving met een menselijke maat, om de ruimte te kunnen overzien, hun plaats in het grotere geheel te herkennen en hun eigen plek te kunnen afbakenen. Ook de tijdelijke buurt is onderdeel van de stad en dient daarmee verbonden te zijn. Het is daarom belangrijk om de buurt een menselijke schaal te geven, in de nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer te plaatsen en niet (te veel) afgezonderd van andere woonbuurten.

Om meerdere redenen is het wenselijk om, te streven naar een diverse samenstelling van de bewoners van de buurt, door middel van het mengen van doelgroepen. Bewoners van een gevarieerde buurt voelen zich meer onderdeel van de samenleving. De buurt sluit beter aan op de rest van de stad, die ook bestaat uit verschillende groepen. Een “monocultuur” binnen een gemeenschap kan sociale controle verminderen en is in het slechtste geval niet goed voor de leefbaarheid van de buurt.

2.3 Geborgenheid

De tijdelijke woonbuurt krijgt een eigen identiteit, die zowel past in de omgeving als daarop aansluit.

Een herkenbare buurt bevordert de identificatie van de bewoners en daarmee hun verantwoordelijkheidsgevoel. Dit voorkomt verpaupering en verloedering. Het gedrag van mensen kan positief worden beïnvloed als ze zich onderdeel van hun omgeving voelen en de omgeving als verlengstuk van zichzelf zien. Deze herkenning is zowel op buurt- en gebouwniveau, als voor de individuele woning van belang.

Bij het ontwerp is het belangrijk om de ontmoeting tussen verschillende bewoners mogelijk te maken, zonder dat dit ten koste gaat van privacy. Dit kan worden bereikt door, waar mogelijk, gemeenschappelijke functies op te nemen, die passen bij de doelgroep, locatie en omgeving. Daarnaast moet er aandacht te zijn voor het ontwerp van de gemeenschappelijke ruimtes, als ook de overgang tussen privé en gemeenschappelijke ruimtes.

Bij gemeenschappelijke functies en voorzieningen kan worden gedacht aan standaardfuncties als gezamenlijke buitenruimten, parkeervoorzieningen, fietsenstallingen, bergingen en brievenbussen. Daarnaast valt te denken aan voorzieningen als kluisjes voor pakketten, deelscooters en -fietsen en werk- en ontmoetingsruimten. In sommige gevallen kunnen wellicht ook (commerciële) voorzieningen, die ook voor mensen van buiten de buurt bruikbaar zijn, worden ingepast. Het heeft altijd de voorkeur om aan te haken op de bestaande stad en zijn voorzieningen. In hoeverre de tijdelijke buurt zijn eigen voorzieningen nodig heeft, is altijd afhankelijk van: de omvang, de locatie en de aanwezigheid ervan in de nabije omgeving.

2.4 Overige aspecten

Overlast dient te worden voorkomen, zowel intern, vanuit de omgeving als richting de omgeving. Sociale veiligheid is daarnaast altijd een cruciaal aspect voor het welbevinden van de bewoners. Dit wordt voor een belangrijk deel beïnvloed door het ontwerp van de tijdelijke buurt, de gebouwen waaruit deze is samengesteld en de inrichting van de buitenruimte.

• 3.1

  Stedenbouwkundige context van de tijdelijke buurt

• 3.2

  Schaal, maat en ordening

• 3.3

  Geborgenheid

3.1 Stedenbouwkundige context van de tijdelijke buurt

Voor het succes van de tijdelijke buurt is het van belang dat die onderdeel wordt van de bestaande stad. Tijdelijke woonbuurten kunnen het best worden gerealiseerd in- of direct naast bestaande woonwijken, zodat de bewoners zich onderdeel voelen van de gemeenschap van de stad en makkelijk gebruik kunnen maken van de bestaande voorzieningen in de buurt. De aanwezigheid van (hoogwaardig) openbaar vervoer is een absoluut voordeel.

De toegang tot de wijk sluit op een logische manier aan op de bestaande infrastructuur. Het maken van een “buffer” tussen een bestaande woonwijk en de tijdelijke woonbuurt is onwenselijk in het streven te komen tot één buurt.

3.2 Schaal, maat en ordening

De tijdelijke buurt moet een menselijke schaal krijgen. Onderzoek heeft aangetoond dat buren elkaar tot een omvang van circa 150 woningen herkennen. Daarboven begint de anonimiteit. Dit is te voorkomen door gemeenschappen op een kleinere schaal te maken, bijvoorbeeld op gebouw-, galerij- of corridorniveau.

In hoeverre men de schaal als “menselijk” ervaart, heeft maar gedeeltelijk te maken met de werkelijke afmetingen van de gebouwen in de buurt. Deze ervaring wordt sterk beïnvloed door het ontwerp, de mate van herhaling, de herkenbaarheid van de onderdelen en de aanwezigheid van verbijzonderingen. Uiteraard is ook de bestaande omgeving van grote invloed op de beleving van de schaal van de nieuwbouw. Waar in sommige situaties een gebouw van 4 lagen als hoog of massaal wordt ervaren, kan dat in andere gevallen juist passend zijn, of zelfs te laag.

Een eentonige uitstraling van de tijdelijke buurt is onwenselijk, omdat deze leidt tot een gevoel van anonimiteit bij de bewoners. Een manier om eentonigheid te voorkomen kan zijn om de verschillende gebouwen onderlinge verschillen in hun opbouw te geven. Er moet goed worden nagedacht over wat de variatie in de opbouw van de bouwmassa’s en de gekozen ontsluiting (galerijen, corridors, portieken, etc.) doen voor de kwaliteit van het plan.

De tijdelijke buurt heeft zelf een duidelijke entree, een herkenbaar “centrum” en een logische plaatsing van de ruimtes. Er is een duidelijke relatie tussen de (entrees van) de gebouwen en de gemeenschappelijke buitenruimte. De tijdelijke buurt reageert op de omgeving en sluit hier op een logische manier op aan.

3.3 Geborgenheid van de tijdelijke buurt

De beleving, en daarmee de leefbaarheid van de tijdelijke buurt, is gebaat bij een duidelijke structuur. Een makkelijke herkenbaarheid van de afzonderlijke gebouwen binnen een structuur waarin mensen zich eenvoudig kunnen oriënteren, bevordert een gevoel van herkenning en identificatie met de eigen plek.

Concrete stedenbouwkundige aandachtspunten, ook met betrekking tot parkeren, mobiliteit, buitenruimte en collectieve voorzieningen worden behandeld in Bijlage A.

Het parkeren van auto’s dient zoveel mogelijk gegroepeerd te worden, zodat de rest van de buurt autoluw kan blijven. De bereikbaarheid van alle gebouwen voor verhuis- en hulpdiensten vraagt hierbij, vanzelfsprekend wel aandacht. Van de eisen (parkeernormen) in de beleidsregeling parkeren kan (gemotiveerd) worden afgeweken. Hier gaan we uit van een parkeernorm van 0,1 voor auto’s.

• 4.1

  Schaal, maat en ordening

• 4.2

  Geborgenheid

• 4.3

  Toepassing overige aspecten

4.1 Schaal, maat en ordening

De gebouwen dienen een menselijke schaal en maat te krijgen. Behalve de afmeting van de gebouwen heeft de hun vormgeving grote invloed op de beleving van de schaal. Een gebouw dat een duidelijke voet en top heeft, waarin de gevel makkelijk te “lezen” is en dat een duidelijke entree heeft, oogt bijvoorbeeld kleiner en menselijker van maat.

4.2 Geborgenheid

Het vermijden van blinde kopgevels aan gebouwen leidt niet alleen tot een vriendelijker uitstraling, het is ook direct van invloed op de sociale veiligheid van de openbare ruimte.

Daarnaast is de vormgeving van de verkeersruimten en trappenhuizen in en aan de gebouwen van belang. Niet alleen voor de uitstraling, maar vooral ook omdat dit de gebruikswaarde en de sociale veiligheid van deze ruimtes bevordert.

Bij het ontwerpen van de begane grond moet rekening gehouden worden met de privacy van de bewoner in relatie tot de openbare ruimte.

In Bijlage B wordt verder ingegaan op de verschillende architectonische aandachtspunten.

4.3 Toepassing overige aspecten

De tijdelijke woonbuurt draagt in brede zin bij aan de klimaat- en duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente Rotterdam. Het materiaalgebruik is bij voorkeur bio-based en herbruikbaar.

Qua regelgeving voldoen alle gebouwen aan de BBL eisen voor permanente woningbouw. Op het gebied van energieprestatie wordt voldaan aan de wettelijke eisen. De woningen zijn verplaatsbaar en kunnen zodoende op een volgende locatie verder duurzaam worden geëxploiteerd.

Het vergroenen van de publieke ruimte is een aspect waar goed naar gekeken moet worden om zo de leefbaarheid van het complex te verbeteren. Aandacht voor de vormgeving van de openbare ruimte kan de bruikbaarheid ervan helpen vergroten.